某某商務大廈廣告與營銷策略推廣方案25

1、.：.；某某商務大廈廣告與營銷戰(zhàn)略推行方案一、工程簡析二、工程定位三、營銷戰(zhàn)略四、廣告戰(zhàn)略五、媒介戰(zhàn)略前 言 近期來，我們針對湘潭市甲級商務樓，尤其是金湘潭、金橋世紀大廈、中榮時代廣場三大板塊，三和商務大廈周邊同質商務樓市場的現(xiàn)狀，展開了進一步伐研與分析。 初步構成了目前的。在本方案中，我們在對同質商務樓的市場定位及租售作比較與量化分析的根底上，結合三和商務大廈營銷推行的三個階段，就大廈整體推行中的營銷戰(zhàn)略、廣告戰(zhàn)略、廣告主題、媒介戰(zhàn)略等，作了進一步整合、完善和深化。整個力求可操作性和可實施性，以期在實施三和商務大廈營銷推行和廣告謀劃與推行過程中產生積極的作用。 市場及工程簡析 (一)市場簡析

2、1、湘潭甲級商務樓市場總體概述湘潭市房地產市場處在一個轉型期，目前市場上稍具規(guī)模的專業(yè)寫字樓工程只三個：金湘潭在建、中榮時代廣場在建、金僑世紀大廈在建，接近完工。它們的根本情況如下：1中榮時代廣場：位于老城最繁華地段，現(xiàn)尚未正式推出，初步定價在5000元每平方米。2金僑世紀大廈：概略：位于湘潭中央區(qū)的黃金地段芙蓉路與絲綢路的交界處，緊鄰市委、市政府，總建筑面積約6.8萬平方米,總投資2.8億元。由主樓和兩棟雙子樓三部份組成。金僑世紀大廈主樓為12層建筑面積為2.1萬平方米,按5A級智能化酒店式商務樓設計,主樓建立主體封頂,全面進入裝修和設備安裝階段,7月份可入駐。質量：全框架式構造,可恣意組合

3、;3.6米超高設計;東西北三面采用大面積高質量石材干掛，并配以玻璃幕墻；多部品牌電梯；區(qū)域式商用中央空調設計；多媒體智能綜合布線；24小時智能監(jiān)控報警系統(tǒng)；租金為1元每平方米每天，物業(yè)管理費為1元每平方米每月；價錢：3000元每平方米至6000元每平方米，均價為3300元每平方米，景觀價差為400元每平方米可看廣場景觀。3金湘潭 位于韶山中路與建立北路交匯處東南角市長途汽車站旁合計11層，建筑面積 110924平方米，商鋪價錢：1000020000元/平方米，寫字樓3500元/平方米對目前市場上產品進展調研后，我們可以得出如下印象：目前市場上供應專業(yè)寫字樓樓盤數(shù)量不多，銷售情況較好，因此本工程

4、競爭較少、阻力較小。2006年，湘潭商務樓市場整體呈現(xiàn)上升的態(tài)勢。目前全市共有甲級商務樓35萬平方米，湘潭新中心城區(qū)的甲級商務樓市場較少，租金將小幅增長。估計在未來4年內，還將新上市200萬平方米甲級商務樓，至2021年，湘潭地域商務樓供應將到達頂峰期，將引起湘潭甲級商務樓租金的全面下滑。近一年來，湘潭寫字樓呈上升趨勢， 為了降低商務本錢，部分中資機構、合資企業(yè)與高科技經濟開發(fā)區(qū)內的大型高科技公司采用自建辦公樓，以便獲得更加適宜本身需求的辦公空間，這將在一定程度上加劇甲級商務樓市場的競爭。 2、“物流經濟拉動市場攀升目前，現(xiàn)代“大物流不僅是商流、物流，也是信息流、資金流。湘潭市從信息和人才抓起

5、，把湘潭三大物流：大漢鋼材物流、步步高商貿物流、湖南三和醫(yī)藥物流打呵斥“湘中南現(xiàn)代物流基地。 、 國內和湘潭地域商務樓租售市場的一個顯著特征是，“物流經濟已成為重要板塊之一。國內主要城市尤其是沿海經濟興隆城市，乃至國家級經濟開發(fā)區(qū)，紛紛亮出“物流經濟牌，吸引跨國公司地域總部及其研發(fā)、管理、營銷機構入駐，帶動商務樓市場的租售，以此吸納資金流、信息流、物流和人才流，擴展本地域的經濟總量，從而加強地域經濟競爭力和輻射力。 湘潭新城區(qū)湘潭已將開展“物流經濟作為提升城市經濟功能的一項長久戰(zhàn)略性目的，湖南市場年銷售額達200多億元，本工程所在地是中國第七大城市群“長株潭，2005年“長株潭GDP總量已超越

6、武漢120多億元，占湖南經濟總量的60%以上，可以說得“長株潭者得湖南！據市有關部門最新統(tǒng)計，湖南引進外資調整戰(zhàn)略，5年內將引46家世界500強 。高新開發(fā)區(qū)，已十清楚確的將“物流經濟作為園區(qū)招商引資的根本定位。雖然開發(fā)園區(qū)目前還處于規(guī)劃與招商階段，商務樓市場的發(fā)育至少尚需35年時間，但其開展勢頭不可低估。相對而言，金橋開發(fā)區(qū)，區(qū)內已建成或在建的高檔商務樓已達2棟。但開發(fā)小區(qū)由于受區(qū)域位置和功能的局限，其商務樓租售率遠不及老城區(qū)。由于新城區(qū)正在開發(fā)，客觀上對經濟開發(fā)小區(qū)商務樓市場的發(fā)育將構成相當程度的制約和影響。 3、現(xiàn)代效力業(yè)個性化需求凸現(xiàn)現(xiàn)代物流業(yè)是拉動湘潭商務樓市場的另一主要板塊之一。

7、根據湘潭城市功能的未來定位，今后3年內，湘潭三大物流業(yè)：大漢鋼材物流、步步高商貿物流湖南三和醫(yī)藥物流將強勁地拉動湘潭商務樓市場的開展。據統(tǒng)計，目前，湘潭市場各類現(xiàn)代物流業(yè)機構對商務樓的需求已占到商務樓總量的75，現(xiàn)代物流業(yè)未來對商務樓市場的需求將突破總量的80以上；尤其是新城區(qū)，個性化需求主要表現(xiàn)為：其一：根據機構本身的功能定位，選擇商務樓時更注重區(qū)域的功能性；其二：根據其效力的客戶源的分布情況，非常注重周邊的配套性；其三：對商務樓市場的租售更趨理性化，總體上以租賃為主。 4、湘潭商務樓租售市場才剛剛開場 第一梯度湘潭商務樓板塊： 2006年開場，湘潭地域才掀起了以金湘潭、中榮時代廣場、金僑世

8、紀大廈大廈等為主的新一輪甲級商務樓的建立。 第二梯度新城區(qū)商務樓板塊：以金橋現(xiàn)代辦公、生活區(qū)為主，目前已建成的各類商務樓有金橋世紀大廈、金橋商業(yè)廣場在建 結論：其一，隨著湘潭城市國際化功能的加強，“物流經濟的拉動，商務樓市場需求量不斷增大，其開展是安康的，未來市場潛力較大。但是，轉租為買或者自建辦公樓，也都將會分流三和商務大廈的一部分目的客戶群。 其二，由于湘潭甲級商務樓客觀上受城市區(qū)域位置和功能定位的局限，以及商務樓市場個性化需求的凸現(xiàn)，其市場開展是不平衡的，開發(fā)區(qū)商務樓市場租售率遠不及中心城區(qū)，按區(qū)域劃分依次構成了“梯度型構造，對開發(fā)小區(qū)未來商務樓市場發(fā)育將構成相當程度的制約。因此，三和商

9、務大廈應審時度勢，更加理性化思索租售價錢定位、功能定位、籠統(tǒng)定位與目的群定位。 (二)、工程簡析 1、三和商務大廈是三和醫(yī)藥商業(yè)廣場的主樓是融辦公、買賣、展現(xiàn)、商務于一體的建筑群體。該樓由群樓買賣大廳和主樓三和商務大廈組成，群樓設藥品買賣、展現(xiàn)位，有 9個商鋪， 主樓三和商務大廈為開敞式辦公兼居住的商務用房，適宜廠商設立辦事處和商務居住。是新一帶高質量寫字樓該樓建筑面積52000平方米，為17層建筑物。其中裙樓4層，主樓13層，有22000平方米，樓高69米。建筑分類一級。 主樓13層寫字樓價錢：2580元/平方米起，10年報答100%，10年后公司承諾回購。三和商務大廈是在湘潭市政府“三大物

10、流的戰(zhàn)略背景下，為加強湖南醫(yī)藥物流的效力功能與配套功能而興建的。 2、工程優(yōu)勢： 區(qū)域優(yōu)勢三和商務大廈所處的高科技園區(qū)，正在成為面向21世紀的世界知名高科技園區(qū)和中國高科技產業(yè)的輻射源，各大創(chuàng)業(yè)“頭腦與智力密集的高科技園區(qū)，湘潭高科技產業(yè)和人才的高地，適宜高科技人才任務和生活的人性化空間，以及直接面對國內外的市場環(huán)境，整個園區(qū)的開發(fā)建立規(guī)模和產業(yè)格局已根本構成，區(qū)域優(yōu)勢非常突出。 功能優(yōu)勢三和商務大廈的應運而生，呼應了高科技園區(qū)的產業(yè)效力功能和配套功能，同時也呼應了高新區(qū)建立知名高科技園區(qū)的高起點定位，目前園區(qū)內“產學研一體化的功能框架已根本構成，醫(yī)藥高科技產業(yè)、醫(yī)藥高科技人才、醫(yī)藥研發(fā)機構已

11、產生集聚效應，這為三和商務大廈的全面招商奠定了重要根底。 環(huán)境優(yōu)勢三和商務大廈位于高新區(qū)的中心區(qū)域，環(huán)境得天獨厚，該區(qū)域也是園區(qū)生態(tài)環(huán)境規(guī)劃和建立最正確的區(qū)域，三和商務大廈初次融入了真正意義上的“高科技與大自然共鳴的理念，是國際一流的天然式辦公園。配套優(yōu)勢三和商務大廈的附近 構成了以新的市政府為中心的高尚社區(qū)。此外，工程所在位置于偉大領袖毛主席故土湘潭。中心位于湘潭市新城區(qū)，芙蓉東路與茶園路交匯處。工程東接京珠、上瑞高速，西鄰市政中心、汽車東站，南靠高新技術開發(fā)區(qū)，北鄰107、320國道，京廣、湘黔鐵路交匯于此，到長沙、株洲和黃花國際機場僅需30分鐘車程，距湘江千噸級集裝箱碼頭湘潭港4公里，構

12、成一個水、陸、空立體交通網。作為湖南首個第三方醫(yī)藥物流中心，交通便利，可謂四通八達，是“長株潭經濟圈的中心區(qū)域。絕佳的地段優(yōu)勢，即將吸引著眾多醫(yī)藥廠家和經銷商的關注與大量入駐。 導向優(yōu)勢湘潭高新區(qū)科技園目前具備了三大導向性優(yōu)勢，一是5年之內，要建成中國知名、湖南一流的“硅谷和“藥谷，其主導型產業(yè)方向與目的十清楚晰；二是具有國家級科技研發(fā)基地和科技成果產業(yè)化的政策導向優(yōu)勢；三是湘潭市政府“聚焦新城區(qū)戰(zhàn)略和建立湘潭高新技術產業(yè)高地和人才高地的導向性政策優(yōu)勢。 3、工程優(yōu)勢 新城區(qū)的開展：金橋開發(fā)區(qū)，區(qū)內已建成或在建的高檔商務樓已達2棟。但開發(fā)區(qū)由于受區(qū)域位置和功能的局限，其商務樓租售率遠不及老城區(qū)

13、。由于新城區(qū)正在開發(fā)，客觀上對經濟開發(fā)小區(qū)商務樓市場的發(fā)育將構成相當程度的制約和影響。 1開發(fā)區(qū)同質商務樓盤的競爭金橋開發(fā)區(qū)板塊金橋商務樓雖然比三和早，已構成一定規(guī)模，但目前租售率仍不容樂觀，其空置率超越租售率，租售客戶不多。 已入駐高新區(qū)的中外產業(yè)型大企業(yè)，根本是均以自用型辦公樓宇為主，金橋國際社區(qū)其成熟度較高，周邊教育、生活等配套設備齊全，對進一步吸引客戶具有相當?shù)臐摿?，客觀上將分流部分開發(fā)區(qū)商務樓目的群。 4、工程時機點湘潭高新區(qū)科技園是湘潭的“硅谷和“藥谷，多項國家級研發(fā)和產業(yè)基地，其園區(qū)功能和定位具有無可替代的優(yōu)勢；同時，湖南三和也是各大醫(yī)藥廠家智慧型、企業(yè)的精英集聚地之一，是醫(yī)藥高

14、新技術成果孵化的示范基地，是醫(yī)藥買賣的大平臺。因此，作為園區(qū)獨一的智能化商務樓，三和商務大廈對吸引產業(yè)型跨國公司和國內企業(yè)集團的研發(fā)、管理機構具有吸引力，相當規(guī)模的產業(yè)鏈。醫(yī)藥高科技產業(yè)群的集聚，將會為吸引金融、貿易、投資、咨詢、法律等現(xiàn)代效力業(yè)入駐發(fā)明了一個潛力較大的市場空間，三和商務大廈作為園區(qū)內獨一的高質量5A甲級寫字樓，將成為這些現(xiàn)代效力機構的首選目的之一。 結論：其一、三和商務大廈是湘潭高新區(qū)科技園內獨一的甲級智能化商務樓和標志性建筑，但同時面臨著開發(fā)區(qū)同質商務樓盤和園區(qū)內其它同質商務樓盤的競爭，同時更遭到湘潭新城區(qū)整個商務樓市場“梯度型構造的制約與影響。因此，三和商務大廈應根據本身

15、的市場定位制定錯位競爭的戰(zhàn)略；其二、三和商務大廈在制定相應的銷售戰(zhàn)略時，應與湘潭高新區(qū)科技園的功能定位與產業(yè)鏈優(yōu)勢相銜接，制定有別于金橋商務樓盤，以及開發(fā)區(qū)內、外同質商務樓盤的銷售戰(zhàn)略；強化與凸現(xiàn)與眾不同的特征優(yōu)勢，找準本身的“賣點，鎖定準確的目的客戶群，從而實現(xiàn)三個階段的推行與營銷目的。二、工程定位一功能定位 高質量、智能化商務樓 醫(yī)藥物流商界精英聚集地支持點：1)、湘潭高新區(qū)科技園是湘潭的“硅谷和“藥谷，多項國家級研發(fā)和產業(yè)基地，其園區(qū)功能和定位具有無可替代的優(yōu)勢；同時，湖南三和也是各大醫(yī)藥廠家智慧型、企業(yè)的精英集聚地之一，是醫(yī)藥高新技術成果孵化的示范基地，是醫(yī)藥買賣的大平臺。因此，作為園

16、區(qū)獨一的智能化商務樓，三和商務大廈對吸引產業(yè)型跨國公司和國內企業(yè)集團的研發(fā)、管理機構具有吸引力，相當規(guī)模的產業(yè)鏈。醫(yī)藥高科技產業(yè)群的集聚，將會為吸引金融、貿易、投資、咨詢、法律等現(xiàn)代效力業(yè)入駐發(fā)明了一個潛力較大的市場空間，三和商務大廈作為園區(qū)內獨一的高質量5A甲級寫字樓，將成為這些現(xiàn)代效力機構的首選目的之一。 2)、三和商務大廈在超前的規(guī)劃、規(guī)劃中，自創(chuàng)美國“硅谷的閱歷，注重人、科技與自然的調和，目前整個園區(qū)的綠化率大于40%，三和商務大廈周邊為自然生態(tài)環(huán)境所環(huán)抱，建有別具特征的空中花園走廊，環(huán)境清新優(yōu)美；營造安康的人性化商務環(huán)境。3)、三和商務大廈的建筑設計導入了超前的生態(tài)理念，在國內商務樓

17、設計中初次采用國際最先進的間距達60cm的開啟式、可呼吸的雙層玻璃幕墻技術，大廈辦公區(qū)域的空氣，可經過雙層玻璃幕墻與大廈外部的自然空氣隨時交換，使辦公區(qū)域成為一個清新的氧吧，堪稱“高科技與自然共鳴，現(xiàn)代化與智慧交融的甲級商務樓天然式辦公園。(二)籠統(tǒng)定位三和商務大廈坐標建筑三和商務大廈精英之地支持點：1、三和商務大廈位于湘潭高科技園區(qū)的中心區(qū)域，總建筑面積52000平方米，是三和商務大廈區(qū)內獨一的高質量5A甲級商務樓，以69米的高度成為三和的籠統(tǒng)坐標。具備甲級智能化商務樓、專屬會所、會議會展等多項現(xiàn)代商務功能，天然的公園式辦公環(huán)境。2、三和商務大廈是湘潭高新區(qū)獨一標志性建筑，它具有鮮明的醫(yī)藥物

18、流科技屬性，因此，三和商務大廈的市場定位應有別于金橋或其它開發(fā)區(qū)甲級商務樓，其目的群定位也應區(qū)分于其它商務樓的目的群定位，成為國內醫(yī)藥企業(yè)的集聚地，打造三和商務大廈商務旗艦的概念，從而產生有效的集聚效應。3、湘潭高新區(qū)是湘潭第一個建立的國家級高科技園區(qū)，同時，它已確定的達成目的，是要在510年內努力建成21世紀湖南最具潛力的高科技園區(qū)，三和商務大廈地處湘潭新城區(qū)的中心地帶，其獨特的區(qū)位價值和顯要的位置引人注目，必將成為湘潭高科技園區(qū)的戰(zhàn)略中心，是企業(yè)開展的戰(zhàn)略制高點。鑒于此，三和商務大廈的市場定位，理所當然的應該呼應湘潭高新區(qū)未來達成的目的，成為醫(yī)藥企業(yè)會聚之地。三目的客戶群定位 三和商務大廈

19、的市場定位須與湘潭高科技園區(qū)的功能定位與產業(yè)鏈優(yōu)勢相銜接，從而制定出符合三和商務大廈市場定位的差別化銷售戰(zhàn)略，其目的群定位應有別于金橋等其它開發(fā)區(qū)甲級商務樓的目的群定位；其二，必需強化與凸現(xiàn)大廈與眾不同的特征優(yōu)勢，找準本身的“賣點，鎖定準確的目的客戶群。三和商務大廈的目的客戶應以不同的客戶層面加以區(qū)分。1、整體租售目的群： 國內大型醫(yī)藥企業(yè)集團高科技產業(yè)型國內方案投資湘潭高新區(qū)的科技型企業(yè)集團其它私營醫(yī)藥代理商 醫(yī)藥公司地域總部醫(yī)藥公司地域營銷或管理中心醫(yī)藥公司研發(fā)中心國內醫(yī)藥大企業(yè)集團營銷或管理中心國內醫(yī)藥大企業(yè)集團研發(fā)中心 2、第二層面目的客戶與湖南三和醫(yī)藥物流中心產業(yè)鏈配套的現(xiàn)代效力機構

20、商業(yè)銀行分支機構金融結算效力中心投資咨詢效力中心、商務效力中心律師、審計等事務所海關、工商、商檢等效力機構三、營銷戰(zhàn)略 根據上述分析，三和商務大廈是湘潭高新區(qū)內獨一的最高質量的甲級智能化商務樓和標志性建筑，從湘潭高新區(qū)長久開展戰(zhàn)略審視，本工程的開發(fā)具有前瞻性意義。但我們也客觀地看到，三和商務大廈面臨著金橋甲級商務樓市場、開發(fā)區(qū)同質商務樓盤和園區(qū)內其它同質商務樓盤的競爭態(tài)勢，同時更遭到湘潭新城區(qū)整個商務樓市場“梯度型構造的制約與影響。因此，必需根據園區(qū)本身的產業(yè)優(yōu)勢、導向和特點，揚長避短，理性確定本身的租售價錢定位、功能定位、籠統(tǒng)定位與目的群定位，確定錯位競爭的戰(zhàn)略與目的。必需強化與凸現(xiàn)大廈與眾

21、不同的特征優(yōu)勢，找準本身的“賣點，鎖定準確的目的客戶群，從而實現(xiàn)三個階段的推行與營銷目的。1、營銷推行思緒：甲級商務樓市場在湘潭區(qū)域尚剛起步，三和商務大廈在客戶市場的推行上應采取的具有針對性的思緒：一是經過政策誘導，帶動其相關醫(yī)藥企業(yè)的跟進。與政府部門相配合，使湘潭區(qū)域內有一定知名度和實力的客戶可以接受這種具有高規(guī)劃、高規(guī)范、高質量特征的高端產品；二是要打造三和商務大廈“三和醫(yī)藥物流中心首席商務旗艦，“醫(yī)藥精英會聚之地的概念與整體籠統(tǒng)，迅速構成集聚效應。三和醫(yī)藥物流中心是中國的“硅谷、“藥谷，是國內的大型醫(yī)藥廠家集聚地，三和商務大廈地處湘潭新城區(qū)中心地帶，其獨特的區(qū)位價值引人注目，必將成為湘潭

22、高新區(qū)的戰(zhàn)略中心，是國內醫(yī)藥企業(yè)在湘潭開展的戰(zhàn)略制高點，具備產生集聚效應的內在要素。從周邊環(huán)境的整體規(guī)劃、三和商務大廈的設計配套及相應的扶持政策來看，三和商務大廈具備與國際一流的高科技企業(yè)相匹配的元素。三和商務大廈的天然式辦公環(huán)境代表了未來高科技企業(yè)辦公、研發(fā)環(huán)境的開展方向，環(huán)境靜謐優(yōu)雅、空氣自然清新，非常符合醫(yī)藥科技企業(yè)注重以人為本、追求高生活質量的特征。三是要突破工程在房產領域營銷推行上的局限，以產品差別化為原那么，塑造湘潭醫(yī)藥物流功能上的“中心、湘潭區(qū)域的標志籠統(tǒng)。經過對三和商務大廈的內涵進展發(fā)掘，塑造或強化本工程與眾不同的特征，充分展現(xiàn)工程獨特的價值，最終使目的客層接受這樣的產品。我們

23、以為，這個超出房產領域的“中心概念主要經過構建幾大“平臺并引入相關客群、機構等手段來實現(xiàn)。使三和商務大廈成為湘潭高新區(qū)功能上的戰(zhàn)略中心，利用湘潭高新區(qū)的功能定位與品牌效應作為杠桿來提升工程的價值，并經過市場推行上的“旋渦效應促進本工程的招商。按照湘潭高新區(qū)的特征，這些功能性平臺包括：創(chuàng)新平臺：湖南三和醫(yī)藥物流中心是國內大型醫(yī)藥廠家集聚地，經過醫(yī)藥各大公司和國內企業(yè)集團的研發(fā)、管理機構的引入，構造創(chuàng)新平臺。 研發(fā)平臺：引入醫(yī)藥物流信息技術、電子、生物醫(yī)藥行業(yè)知名企業(yè)，建立技術研發(fā)平臺，在行業(yè)中建立工程知名度。會展平臺：依托多功能會議中心，舉行不同層次與規(guī)模的國內醫(yī)學技術會議中心以及醫(yī)藥行業(yè)中指點

24、性位置企業(yè)的新成果發(fā)布會，起到市場推行的示范作用。投資平臺：設立投資效力機構和俱樂部，為投資人與創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)與政府發(fā)明溝通的時機，促進資本與技術、產品的結合。 2、租售戰(zhàn)略 分層或分片出租方式與整體出租方式類似，只是開發(fā)商按市場需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。優(yōu)點：租金相對整體出租要高一些；風險分散，租金相對有一定保證；物業(yè)可進展抵押貸款；比整體出租更適宜日后帶租約出賣物業(yè)或設計成產權式商鋪；某一層運營失敗時，開發(fā)商能掌握自動權，并進展重新招租。缺陷：需注重前期的商業(yè)謀劃業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等；需設立相應的管理部門及配備有關的商業(yè)專才；各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家運營失敗，影響到其他租

25、戶的運營，要求開發(fā)商建立貯藏租戶資源庫，并具備極強的招商才干。 分散出租方式分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對各個鋪位進展招租，租期相對短些，普通為25年；開發(fā)商應協(xié)助 租戶一致辦理相關的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財務結算等。許多勝利運用方式的案例多數(shù)為大型專業(yè)零售市場，如深圳賽格電子配套市場，華強電子世界等。優(yōu)點：租金很高，開發(fā)商收益可最大化；物業(yè)升值空間大，容易出賣表現(xiàn)；租期短，容易改動功能或調整運營。缺陷： 需設立專業(yè)的運營管理公司擔任運營管理； 需充分注重前期的市場定位，功能定位，功能定位的謀劃任務； 招商才干的要求極高；日常運營才干的要求高； = 4 * G

26、B3 運營風險最大 層或片與散結合出租方式此方式是將上述第2種和第3種方式結合。在確定了功能后，采用第2種方式引進假設干主力店，之后再利用主力店的品牌效應，對各類中小店進展招租。目前多數(shù)大型購物中心采用此方式。優(yōu)點： 大小租戶的構造使工程穩(wěn)定性提高； 主力店的進駐有助于將部分物業(yè)設計成產權式鋪位，并容易獲得銷售的勝利；有利建立完好的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產工程創(chuàng)呵斥功運作的條件；為開發(fā)商發(fā)明經常性收益。缺陷：要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實力；需設立專業(yè)的運營管理公司和配備相關的商業(yè)專才；對主力店的招租才干要求極高。對外招商戰(zhàn)略詳細闡明“略經過電子郵件，特快專遞和發(fā)招商手冊吸引外地知名醫(yī)

27、藥品牌商家入駐。 2、參與政府組織的對外招商活動，利用政府的權威性吸引商家。 3、對有意向在湖南投資的大商家專門登門訪問，尋覓協(xié)作能夠。租售聯(lián)動戰(zhàn)略三和醫(yī)藥物流按運營劃定區(qū)域功能，可租可售。以租代售戰(zhàn)略開發(fā)商先將鋪位租出去并與租客簽署3-5年租約，然后再將鋪面連同租約一并出賣給投資者，這樣投資者擁有穩(wěn)定租客承當其先期風險，此種方式起很好的促銷作用。買鋪送車位戰(zhàn)略針對醫(yī)藥物流的特殊性，對購買商鋪的運營者，可采用購買一個商鋪免費贈送一個車位，以鼓勵運營者購買。贈送停車位或運營管理費戰(zhàn)略由于本工程擁有較大的停車場，可以采用免收半年停車費和物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策來鼓勵運營者購買商鋪。無理由退鋪戰(zhàn)略在認購

28、期間，在一個星期內，客戶如假想象退訂金，無任何理由，全額退款，給客戶以充分自信心。開盤抽簽戰(zhàn)略提早20-30天做預告性廣告，開放日首推30個優(yōu)惠寫字樓，內部認購和觀賞人員可以進展抽簽，抽中者享用比開盤日樓價為優(yōu)惠的折扣點。開盤日優(yōu)惠戰(zhàn)略價錢競爭是營銷的重要手段之一，價錢一直是客戶購買最為關注的根本要素。在工程開盤時，為聚集開盤時的人氣，促成成交后續(xù)銷售開個好頭，實行“開盤日優(yōu)惠日優(yōu)惠政策。凡開盤期間成交的客戶均可享用折扣優(yōu)惠，每3天享用不同的折扣，繼續(xù)三個星期，開盤日成交的客戶除享用折扣優(yōu)惠外，還可以獲得贈送窗機空調一臺。3、主要推行方式1)、國內外招商活動經過參與國內展會或招商團，以及湘潭市

29、政府每年組織的招商團的方式，組團前往北京、天津、廣州、深圳、香港等國內沿海城市及地域進展重點推行。2)、國際性、區(qū)域性醫(yī)藥企業(yè)領袖頂峰會等大型會議參展、廣告冠名活動參與有影響的國際性、區(qū)域性、醫(yī)藥企業(yè)領袖頂峰會等大型會議，經過參展、廣告冠名、廣告禮品、廣告牌等廣告宣傳方式提升三和醫(yī)藥物流中心品牌 3)、新聞發(fā)布會配合工程的推行與銷售三個階段，約請本市各新聞媒體、省新聞媒體，發(fā)布信息，擴展三和商務大廈的曝光率；4)、在線推行隨著網絡技術的突飛猛進以及鑒于更多公司業(yè)務將基于網絡這一不爭的現(xiàn)實，運用高科技網絡進展工程的推行非常必要的。透過專業(yè)商務網站發(fā)布三和商務大廈信息，提供在線租售效力，租售信息和

30、查詢操作。經過與大型的專業(yè)網站、行業(yè)協(xié)會等多方鏈接，以提高工程的曝光率，到達資源整合，以構成互動效應和規(guī)模效應與傳播的最大化。如新浪網、Yahoo!中文、搜狐、網易、 房地產類：如焦點房地產 。三和商務大廈是園區(qū)內獨一的高檔5A商務樓，網站的設置也應順應醫(yī)藥高科技企業(yè)精英人士的需求，主頁應設有以下欄目：三和商務大廈多媒體演示、園區(qū)掠影、在線租售、科技與建筑、醫(yī)藥與精英、財富論壇、友誼銜接、互動活動約請等板塊。5)、本地目的客戶市場直接推行本地目的客戶市場的推行任務主要由天地縱橫廣東專業(yè)機構的成員為主，專業(yè)代理完成。經過專業(yè)代理人員與目的客戶的直接接觸溝通，提升本工程的知名度，發(fā)掘潛在客戶。(略

31、)4、三階段推行與整體營銷戰(zhàn)略、營銷配合、招商活動(一)第一階段籠統(tǒng)塑造及整盤洽談階段2006.052006.071、營銷目的由于此階段三和商務大廈尚處于拆遷階段，現(xiàn)實的租售條件不成熟，因此營銷推行以樹立品牌，擴展知名度為目的，經過多種途徑和方式宣傳三和商務大廈國際一流天然式辦公園區(qū)以及地處湘潭中心地帶的優(yōu)良籠統(tǒng)，盡快奠定樓盤在人們心目中的籠統(tǒng)、品味和檔次，營銷洽談鎖定瞄準整盤大客戶，積累中小客戶。2、營銷戰(zhàn)略建立三和商務大廈本身網上主頁，經過與大型的專業(yè)商務網站的鏈接，參與有影響的國際性、區(qū)域性醫(yī)藥企業(yè)領袖峰會等大型會議參展、冠各、廣告禮品、廣告牌等廣告方式、房展會商務樓展現(xiàn)部分和新聞發(fā)布會

32、，并經過參與國內、國外招商團等方式，擴展三和商務大廈知名度，針對主要目的客戶群進展銷售宣傳和洽談，初步積累部分租售意向客戶資料。(略)二 第二階段重點招商階段2006.082006.0101、 營銷目的此階段工程工程拆遷已進入收尾期，開場對外接待與洽談，各項租售條件根本到位，在此重點招商階段，應利用多種推行手段，力爭重點租售對象有本質性突破。2、營銷戰(zhàn)略此階段應加大營銷和廣告推行力度，在跟蹤、洽談有意向客戶的根底上，鎖定重點客戶目的群，同時開辟新的客戶群。此外，繼續(xù)借助于大型國際性會議、大型醫(yī)藥會展活動、房展活動以及新聞發(fā)布會等，進一步擴展工程佳譽度，達成階段性銷售目的。三第三階段全面招商階段

33、2006.102006.121、營銷目的此階段工程工程開工，大廈租售推行應集中力量和優(yōu)勢，加大全面招商之力度，在前期積累目的客戶群的根底上，針對國內外中、小客戶分層預租售的推行也全面開展，進展全方位、深層次的招商，力爭發(fā)明租售佳績。2、營銷戰(zhàn)略采取“攬住重點客戶，吸引中小客戶、“擴展營銷成果，爭取各個擊破的營銷戰(zhàn)略，經過媒體廣告，營造三和商務大廈全面熱銷的氣氛，并有選擇、有重點的參與大型國際會議、會展活動，有選擇、有重點的抓住目的客戶，以達成全面招商之目的。 四廣告戰(zhàn)略1、廣告目的 第一階段目的全面樹立三和商務大廈“高質量、智能化商務樓、 醫(yī)藥物流商界精英聚集地“國際一流智能化辦公樓的籠統(tǒng)定位，并根據湘潭高新區(qū)的開展戰(zhàn)略目的，確立其在湘潭區(qū)域標志性建筑的市場位置，引起國內外市場的廣泛關注，吸引大客戶，同時積累分層租售的小客戶，奠定大廈全面招商的客戶群根底。 第二階段目的根據三和商務大廈“醫(yī)藥物流商務精英旗艦的市場定位，以及湘潭高新區(qū)區(qū)的產業(yè)構造和規(guī)劃，有重