房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)研究

1、兌付不易 違約更難 房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)研究2觀點(diǎn)摘要2012年集合類房地產(chǎn)信托本息共到期2037億，占房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的3.7%；如果考慮1000余億的單一類地產(chǎn)信托，共到期3062億，占比亦僅5.5%?？紤]開發(fā)商面臨更高資金成本（16%左右），2012年本息合計(jì)到期規(guī)模3440億，占房地產(chǎn)銷售收入的6.2%。不可能出現(xiàn)行業(yè)性違約。抵押率僅40-50%，如果項(xiàng)目可能出現(xiàn)違約，信托公司和開發(fā)商可以通過展期、借新還舊、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式解決，真正出現(xiàn)違約的概率非常小。信托公司的風(fēng)險(xiǎn)管控、股東背景和融資能力決定其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，中融信托略占劣勢。2012年信貸緊縮背景下，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和工商企業(yè)信托仍在快速增

2、長，信托規(guī)模有望繼續(xù)提升。二季度兌付擔(dān)憂消除后信托股價(jià)將實(shí)現(xiàn)估值修復(fù)。注：信托行業(yè)數(shù)據(jù)基本為不完全統(tǒng)計(jì)，報(bào)告中數(shù)據(jù)來源主要為中國信托業(yè)協(xié)會、用益信托和財(cái)匯數(shù)據(jù)，各數(shù)據(jù)庫間數(shù)據(jù)存在不一致情況，敬請諒解。23主要內(nèi)容1. 行業(yè)篇：3400億本息到期規(guī)模占房地產(chǎn)銷售收入6%，風(fēng)險(xiǎn)可控2. 公司篇：股東背景和風(fēng)控決定抗風(fēng)險(xiǎn)能力3. 信托行業(yè)投資建議：短期仍然承壓，中期估值修復(fù)34信托基本概念1、信托按資金投向分為：基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托、房地產(chǎn)信托、證券投資信托、工商企業(yè)信托和其他類別信托。2、信托按資金來源分為：集合類信托。是指由信托公司擔(dān)任受托人，接受多個(gè)委托人的委托，集中管理、運(yùn)用和處分信托資金的行為。單

3、個(gè)集合類信托的自然人人數(shù)不得超過50 人且通常單個(gè)自然人投資金額不得小于100 萬元，但單筆委托金額在300萬元以上的自然人投資者和合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制。單一類信托。是指由信托公司擔(dān)任受托人，接受單個(gè)委托人的委托，單獨(dú)管理、運(yùn)用和處分資金信托的行為，銀信合作產(chǎn)品是單一類信托重要形式之一。3、信托按資金運(yùn)用方式分為：融資類信托。是指信托資金運(yùn)用以提供融資為主的信托項(xiàng)目。之前房地產(chǎn)類信托和銀信合作信托中有很大比例是融資類信托。投資類信托。是指信托資金運(yùn)用以對外投資為主的信托項(xiàng)目，分為證券類和非證券類。事務(wù)管理類信托。是指信托公司擔(dān)任受托人和賬戶管理人，按照信托文件的約定和委托人的指令，執(zhí)行

4、和履行事務(wù)管理職責(zé)的信托項(xiàng)目。451.1 房地產(chǎn)信托：從“香餑餑”到“眾矢之的”2010年以來，信托規(guī)模，尤其是房地產(chǎn)信托規(guī)模大幅增長。截止2011年12月31日，房地產(chǎn)信托余額6882億元，是2010年初的3倍。房地產(chǎn)信托集中到期帶來的兌付壓力引起市場擔(dān)憂。2010年和2011年發(fā)行的房地產(chǎn)信托大部分將在2012-2013年到期。資料來源：信托業(yè)協(xié)會、申萬研究2011年末房地產(chǎn)信托余額近7000億，占信托行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)15%左右561.1 房地產(chǎn)信托絕對占比并不高從存量來看，截至 2011 年末，房地產(chǎn)信托存量規(guī)模為6882 億元，占存量資金信托的 14.8% ，低于基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托 和工商企業(yè)

5、信托 。從新增來看， 2010 年 和2011年房地產(chǎn)信托共計(jì)發(fā)行 6568億元，占當(dāng)期累計(jì)新增資金信托的 12.5% ， 亦低于工商企業(yè)信托 和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托 。房地產(chǎn)信托存量規(guī)模占比15%（20111231）房地產(chǎn)信托累計(jì)新增占比13%（2010-2011）資料來源：信托業(yè)協(xié)會、申萬研究671.1 高收益，2010年集合類房地產(chǎn)信托占比最高達(dá)50%以上2010年以來，房地產(chǎn)集合信托呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，發(fā)行規(guī)模由2009年平均的36億/月增加至2010-2011平均的193億/月。單月房地產(chǎn)集合信托發(fā)行規(guī)模占總集合信托的比例最高達(dá)58%。雖然房地產(chǎn)信托在資金中占比不高，但由于集合托的迅速增長，市場

6、開始對房地產(chǎn)信托廣泛關(guān)注。2010 年1季度集合信托中房地產(chǎn)占比為 20% ，隨后基本都在30%以上，領(lǐng)先于其他品種 。房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率具有極大吸引力。2009年以來，房地產(chǎn)信托品的預(yù)期收益率呈不斷上升趨勢，且始終高于其他信托產(chǎn)品。平均預(yù)期年收益率由2009年初的7%提高至目前的10%以上。資料來源：信托業(yè)協(xié)會、用益信托、申萬研究房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率高于其他信托產(chǎn)品月度房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模呈爆發(fā)式增長（2009-2011）781.1 房地產(chǎn)集合信托規(guī)模迅速增長2010年一季度集合類房地產(chǎn)信托新增僅152億，隨后快速增加。最高為2011年二季度，新增917億元，2011年三季度環(huán)比回落22

7、%，但仍達(dá)715億元。至2011年四季度才大幅減少，新增290億元，環(huán)比減少60%。集合類房地產(chǎn)信托規(guī)模迅速增長，占比遠(yuǎn)超單一類，2011年四季度大幅回落（2010-2011）資料來源：信托業(yè)協(xié)會、申萬研究891.2 2010年底以來房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)逐漸被認(rèn)識資料來源：銀監(jiān)會、申萬研究2009 年 12 月開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)出臺。隨著房價(jià)的進(jìn) 一步上揚(yáng)，調(diào)控政策由形式逐漸轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)并愈加嚴(yán)厲。隨著政策的加劇和持續(xù)，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。截至目前對市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性重大影響的政策包括：限購令、首付上調(diào)、提高開發(fā)貸審批條件、利率上調(diào)、房產(chǎn)稅。開發(fā)商流動性趨緊，且未來預(yù)期并不樂觀。2010年底開始，銀監(jiān)會

8、陸續(xù)出臺文件，警示房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并限制房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的發(fā)行。2010年底開始，銀監(jiān)會陸續(xù)出臺文件，關(guān)注房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2010年8月銀監(jiān)會發(fā)布信托公司凈資本管理辦法，對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)賦予較大風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，以控制相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2010年11月銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知，要求各信托公司立即進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況，包括但不限于信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東是否具備二級資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國家最低要求等條件；第一還款來源充足性、可靠性評價(jià)；抵質(zhì)押等擔(dān)保措施情況及評價(jià)；項(xiàng)目到期償付能力評價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)

9、處置預(yù)案等內(nèi)容。2011年5月銀監(jiān)會下發(fā)關(guān)于逐月上報(bào)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測表的通知，為做好信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范工作，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)平穩(wěn)運(yùn)行，各信托公司要按月報(bào)送房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測表，并于每月7日前將表格填寫完整并上報(bào)。2011年9月銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于做好房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測工作有關(guān)事項(xiàng)的通知，并清查信托公司地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)2011年10月市場傳言，銀監(jiān)會叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，為期3個(gè)月9101.3 兌付風(fēng)險(xiǎn)集中在2012年和2013年資料來源：用益信托、申萬研究信托產(chǎn)品的“命門”是到期兌付時(shí)間剛性，即必須準(zhǔn)時(shí)兌付。因此房地信托面

10、臨的最大風(fēng)險(xiǎn)不是房價(jià)下跌，而銷量下降會直接影響資金流動性，進(jìn)而影響準(zhǔn)時(shí)兌付。季度新增單一類房地產(chǎn)信托規(guī)模較為穩(wěn)定，增長主要來自集合類房地產(chǎn)信托。單一類房地產(chǎn)信托的剛性兌付要求不高，信托公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較小，因此我們的研究將側(cè)重于集合類房地產(chǎn)信托。在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售受阻的市場背景下，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規(guī)兌付方案困難加大。從目前情況看，信托融資方臨近到期出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的案例呈增多趨勢，但是由于發(fā)行時(shí)已采取了較為嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，抵押率通常在40-50%，資產(chǎn)的價(jià)值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。房地產(chǎn)集合信托平均期限為1.91年10111.3.1 房地產(chǎn)信托期限長期化、分散化資料來源：財(cái)

11、匯數(shù)據(jù)、申萬研究集合類房地產(chǎn)信托項(xiàng)目期限較為分散，3年及以上的占到20%-30%，本金支付有一部分延期至2013年以后，可緩解集中兌付壓力。根據(jù)財(cái)匯數(shù)據(jù)的不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年房地產(chǎn)信托的期限呈現(xiàn)長期化和分散化趨勢。2010年和2011年的1年及1.5年的規(guī)模占比30%左右，2年的在40%左右，2.5年及以上的占比達(dá)20%-30%。信托項(xiàng)目期限的分散化可有效分散兌付時(shí)間，緩解兌付壓力。房地產(chǎn)集合信托的期限近兩年呈現(xiàn)長期化、分散化趨勢11121.3.2 2Q2012至3Q2013到期節(jié)奏較為平均資料來源：用益信托、申萬研究2Q2012-3Q2013，季度平均到期500-600億。用益信托統(tǒng)計(jì)，201

12、0年和2011年新增集合房地產(chǎn)信托1993和2664億元，收益率10%左右。其中，1年、1.5年、2年分別占比10%、20%和40%據(jù)此計(jì)算，2012年和2013年本金分別到期1609和1866億，本息合計(jì)分別到期2037億和2209億信托期限的分散使得季度到期規(guī)模較為平均。除2012年一季度、2013年二季度2013年四季度外，2012年和2013年各季度到期規(guī)模維持在500-600億房地產(chǎn)集合信托2012年二季度至2013年三季度成為兌付高峰信托期限的分散使得到期規(guī)模較為平均12131.3.3 集合到期規(guī)模占銷售收入3.7%2012年集合類房地產(chǎn)信托項(xiàng)目到期規(guī)模為2000億左右，占房地產(chǎn)行

13、業(yè)銷售收入的3.7%，整體風(fēng)險(xiǎn)可控。2012年一季度到期的地產(chǎn)集合信托419億，為未來七個(gè)季度最少，因此到期規(guī)模占房地產(chǎn)銷售收入的比例為全年較低。隨著接下到期規(guī)模的增加，兌付風(fēng)險(xiǎn)上升。2012年到期的集合類地產(chǎn)信托規(guī)模占全年房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的3.7%，整體風(fēng)險(xiǎn)可控資料來源：申萬研究13141.3.4 總體到期規(guī)模占銷售收入5.5%，風(fēng)險(xiǎn)可控考慮單一類房地產(chǎn)信托，2012年本息合計(jì)到期規(guī)模占全年房地產(chǎn)銷售收入的比例為5.5%。即使考慮每年一千億左右的單一類房地產(chǎn)信托，2012年和2013年本金分別到期2433和2747億，本息合計(jì)分別到期3062億和3226億。除2Q2013和4Q2013外，

14、2012年和2013年各季度到期規(guī)模維持在800億左右。2012年到期的房地產(chǎn)信托(單一+集合)規(guī)模占全年房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的5.5%信托期限的分散使得到期規(guī)模較為平均14151.3.5 開發(fā)商面臨更高資金成本，到期占銷售收入6.2%考慮開發(fā)商面臨更高資金成本（16%左右），利息支出更多，2012年本息合計(jì)到期規(guī)模3440億，占全年房地產(chǎn)銷售收入的比例為6.2%。2012年和2013年本金分別到期2433和2747億，本息合計(jì)分別到期3440億和3513億。除2Q2013和4Q2013外，2012年和2013年各季度到期規(guī)模維持在900億左右。2012年到期的房地產(chǎn)信托(開發(fā)商成本)規(guī)模占全年

15、房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的6.2%開發(fā)商面臨更高資金成本和利息支出15161.4 兌付風(fēng)險(xiǎn)及解決方法資料來源：申萬研究雖然2013年到期房地產(chǎn)信托項(xiàng)目規(guī)模與2012年基本持平，但風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于2012年。因?yàn)?010年下半年開始的銀監(jiān)會嚴(yán)格監(jiān)控、更低的抵押率和更優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商。信托公司在項(xiàng)目選擇上，更傾向融資能力較強(qiáng)的大型開發(fā)商，兌付風(fēng)險(xiǎn)主要集中在小型開發(fā)商、單體項(xiàng)目上，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。即使出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，也可以采用借新還舊、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式緩解流動性問題，實(shí)際發(fā)生違約的可能性非常小。但房地產(chǎn)信托集中兌付可能迫使開發(fā)商低價(jià)促銷，加速房價(jià)回落。房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)及解決辦法地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)方法舉例1資金被挪用要求提前兌

16、付山東信托-黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計(jì)劃、彭和大廈貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃2項(xiàng)目無法完工展期未發(fā)生3房產(chǎn)難以出售借新還舊（用新的計(jì)劃接管原來的產(chǎn)品）天津星耀五洲項(xiàng)目（中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃-華能貴城星洲1號信托項(xiàng)目）4股權(quán)轉(zhuǎn)讓（資產(chǎn)管理公司、其他開商等接盤）綠城中國部分項(xiàng)目5強(qiáng)制平倉，拍賣抵押資產(chǎn) 6信托公司墊資16171.4.1 兌付風(fēng)險(xiǎn)分析：開發(fā)商資質(zhì)一、二級占比70%以上資料來源：用益信托、申萬研究融資方為三級及以下資質(zhì)開發(fā)商的信托項(xiàng)目規(guī)模2011年三季度占比17.5%，較2011年上半年的29.6%下降12個(gè)百分點(diǎn)。一般來說，資質(zhì)較高的大型房地產(chǎn)開發(fā)商融資能力也較強(qiáng)，

17、出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小。小型開發(fā)商、單體項(xiàng)目則風(fēng)險(xiǎn)較大隨著地產(chǎn)調(diào)控的深入，信托公司在合作開發(fā)商的資質(zhì)選擇上更為謹(jǐn)慎。一、二級資質(zhì)及保障房的開發(fā)商占比超過70%2011年上半年開發(fā)商資質(zhì)（規(guī)模，億）一級二級三級其他保障房合計(jì)貸款類131 69 35 43 18 295 股權(quán)投資261 106 79 170 80 697 權(quán)益投資190 70 38 39 24 360 組合運(yùn)用101 38 6 84 24 253 其他57 6 0 1 2 66 合計(jì)740 289 158 337 147 1670 占比44.3%17.3%9.4%20.2%8.8%100.0%2011年三季度開發(fā)商資質(zhì)（規(guī)模，

18、億）一級二級三級其他保障房合計(jì)貸款類62 80 6 17 20 186 股權(quán)投資83 65 6 39 14 206 權(quán)益投資39 65 8 24 36 172 組合運(yùn)用28 2 0 6 1 38 其他14 1 0 2 2 19 合計(jì)226 213 20 88 73 621 占比36.5%34.3%3.2%14.3%11.8%100.0%17181.4.2 兌付風(fēng)險(xiǎn)分析：股權(quán)投資類減少資料來源：用益信托、申萬研究與2010年和2011年上半年相比，三季度股權(quán)投資類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大幅減少。其一，監(jiān)管層三季度開始對信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托逐個(gè)審批，不能滿足“四三二”標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品將較難通過審核。其二，股

19、權(quán)投資類，如若開發(fā)商無法付款，而該公司的土地/項(xiàng)目被用作其他類型融資的抵押，比如銀行貸款，則銀行將對該抵押物具有第一索賠權(quán)，對于信托公司進(jìn)行追償將有較大影響。隨著房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)堆積、中小型開發(fā)商流動性日益趨近的情況下，信托公司也有意識的減少了這種資金使用方式。2011年三季度開始，股權(quán)投資型的房地產(chǎn)信托占比大幅下降18191.4.3 兌付風(fēng)險(xiǎn)分析：資金投向分散化資料來源：用益信托、申萬研究2011年房地產(chǎn)信托資源的投資較分散，雖然投向商品住宅類仍較多，但相較與2010年已大幅減少。這反映信托公司在也在有意識的分散風(fēng)險(xiǎn)。尤其是考慮到目前商業(yè)物業(yè)漸受熱捧，信托公司也逐漸增大了該類項(xiàng)目的投資比重，如

20、華潤信托發(fā)行了專門投資于商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)信托資金投向更為分散，2011年三季度商品住宅僅占37%1920主要內(nèi)容1. 行業(yè)篇：3400億到期規(guī)模占房地產(chǎn)銷售收入6%，風(fēng)險(xiǎn)可控2. 公司篇：股東背景和風(fēng)控決定抗風(fēng)險(xiǎn)能力3. 信托行業(yè)投資建議：短期仍然承壓，中期估值修復(fù)20212.1 信托公司運(yùn)營模式?jīng)Q定風(fēng)險(xiǎn)大小用益2010年55家信托公司綜合實(shí)力排行榜信托機(jī)構(gòu)資本實(shí)力業(yè)務(wù)能力盈利能力信托管理能力抗風(fēng)險(xiǎn)能力綜合實(shí)力平安信托1512211中信信托733182中融信托232211365愛建信托465339152241安信信托54517445142陜國投504453472852資料來源：用益信

21、托、申萬研究信托公司運(yùn)營模式：中信信托：強(qiáng)大的集團(tuán)背景、出類拔萃的政策預(yù)判和執(zhí)行力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、風(fēng)險(xiǎn)管理能力平安信托：金融平臺協(xié)同、高效的后援平臺、專業(yè)化的投資和銷售團(tuán)隊(duì)、出色的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和創(chuàng)新能力中融信托：有效激勵(lì)、產(chǎn)品創(chuàng)新能力信托公司房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)集中度風(fēng)險(xiǎn)控制能力兌付能力，融資能力21222.1.1 中信信托：股東背景優(yōu)勢+風(fēng)險(xiǎn)管理集團(tuán)優(yōu)勢：品牌、渠道和客戶資源等。中信集團(tuán)目前擁有44家子公司，業(yè)務(wù)涉及銀行、證券、信托、融資租賃、房地產(chǎn)以及貿(mào)易諸多領(lǐng)域。2010年，中信信托共有關(guān)聯(lián)方32個(gè)，主要為中信銀行和中信房地產(chǎn)。在運(yùn)作一些大型項(xiàng)目、復(fù)雜交易時(shí)，公司利用中信地產(chǎn)、中

22、信建設(shè)等非金融公司的產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和把控能力，使風(fēng)險(xiǎn)管控措施的落實(shí)更具有可操作性，產(chǎn)生了很好的實(shí)際效果。管理體系建設(shè)：建立以“四個(gè)分離”為管理防火墻；按前、中、后臺劃分信托業(yè)務(wù)流程；以信托事務(wù)管理確定受托人職責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制體系。出色的政策預(yù)判能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力中信信托信托資產(chǎn)分布中信信托股權(quán)結(jié)構(gòu)22232.1.2 平安信托：專業(yè)化、精細(xì)化、流程化“產(chǎn)品、渠道、系統(tǒng)平臺”協(xié)調(diào)發(fā)展。平安信托提出了“打漁”和“買漁”并舉的戰(zhàn)略，一方面強(qiáng)化自身的產(chǎn)品研發(fā)能力，另一方面篩選優(yōu)秀的投資人到平安信托的平臺上發(fā)行產(chǎn)品。同時(shí)，平安信托利用集團(tuán)綜合開拓的優(yōu)勢，打造自己的直銷隊(duì)伍，以服務(wù)為導(dǎo)向，力爭為中國高凈值客

23、戶提供全方位的資產(chǎn)配置方案及財(cái)富管理服務(wù)。平安信托提出了以財(cái)富管理業(yè)務(wù)為主業(yè)，打造高產(chǎn)能的私人財(cái)富管理團(tuán)隊(duì)，同時(shí)充分發(fā)揮、挖掘集團(tuán)的內(nèi)部優(yōu)勢，進(jìn)一步強(qiáng)化綜合開拓的舉措，全力打造自己的直銷渠道。目前，平安信托總共有1300多名員工，其中銷售團(tuán)隊(duì)占到600多人。平安信托信托資產(chǎn)分布平安信托股權(quán)結(jié)構(gòu)23242.1.3 中融信托：銷售+產(chǎn)品開發(fā)銷售團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢：四大營銷中心、恒天財(cái)富、新湖財(cái)富各業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)全功能，業(yè)務(wù)承包模式。工資由基本工資加提成，而提成按募集規(guī)模的一定比例。迅速擴(kuò)張，產(chǎn)品開發(fā)2009年，中融信托新增了信息技術(shù)部、人力資源部、房地產(chǎn)金融部、地產(chǎn)直投部、固有業(yè)務(wù)部、機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部、信托業(yè)務(wù)三部、四

24、部和四個(gè)財(cái)富管理中心。這標(biāo)志著中融開始大力進(jìn)入房地產(chǎn)融資領(lǐng)域。2010年，中融新增設(shè)了股權(quán)投資部、藝術(shù)品金融部、信托業(yè)務(wù)六部；另外，總監(jiān)下新設(shè)了營銷支持中心、資產(chǎn)管理二部和資產(chǎn)管理三部。中融信托信托資產(chǎn)分布中融信托股權(quán)結(jié)構(gòu)24252.2 信托公司房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)分析資料來源：財(cái)匯數(shù)據(jù)、申萬研究根據(jù)財(cái)匯金融終端不完全統(tǒng)計(jì)，2012年到期房地產(chǎn)集合信托規(guī)模1252億，2013年到期1009億。中融信托2012年和2013年到期房地產(chǎn)信托規(guī)模基本相同，分別是118億和130億。平安信托地產(chǎn)項(xiàng)目到期主要集中在2012年，為92億，2013年僅到期43億。中信信托地產(chǎn)項(xiàng)目到期集中在2013年，為124

25、億元，2012年僅到期40億。2012年信托公司房地產(chǎn)信托到期規(guī)模（不完全統(tǒng)計(jì)）2013年信托公司房地產(chǎn)信托到期規(guī)模（不完全統(tǒng)計(jì)）25262.2.1 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)集中度資料來源：公司數(shù)據(jù)，申萬研究房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)集中度反映信托公司風(fēng)險(xiǎn)集中程度。大型信托公司中，中融信托的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比最高，陜國投最低。預(yù)計(jì)2011年末，中融信托這一數(shù)據(jù)占比較2010年末有所提升。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占比(2010年報(bào)數(shù)據(jù))26272.2.2 信托公司資本實(shí)力信托公司凈資本管理辦法實(shí)施后，除平安信托外，其他大部分信托公司都存在資本缺口，面臨較大融資壓力。信托項(xiàng)目有可以出現(xiàn)違約時(shí)，抵押資產(chǎn)無法迅速變現(xiàn)，考慮剛性兌付要求，

26、有可能需要信托公司先行墊付。信托公司的資本實(shí)力尤為重要，而這種差異主要體現(xiàn)在股東背景上。中信信托和平安信托具有股東優(yōu)勢。資料來源：公司數(shù)據(jù)、申萬研究單位：萬人民幣愛建信托安信信托中融信托中信信托平安信托陜國投(1H2011)房地產(chǎn)信托606,570 448,369 3,861,066 5,878,075 2,074,947 319,748 信托資產(chǎn)合計(jì)847,868 1,227,033 17,993,689 33,279,077 13,959,420 3,090,793 房地產(chǎn)信托占比71.54%36.54%21.46%17.66%14.86%10.35%注冊資本(*最新）100,000 45

27、,411 147,500 120,000 698,800 57,841凈資產(chǎn)43,830 32,612 153,931 565,099 1,334,382 79,145大股東愛建股份（愛建特種基金會）國之杰投資經(jīng)緯紡機(jī)（恒天集團(tuán)），中植集團(tuán)中信集團(tuán)平安保險(xiǎn)集團(tuán)陜煤集團(tuán)信托公司房地產(chǎn)信托及資本情況（2010年報(bào)）2728主要內(nèi)容1. 行業(yè)篇：3500億到期規(guī)模占房地產(chǎn)銷售收入6%，風(fēng)險(xiǎn)可控2. 公司篇：股東背景和風(fēng)控決定抗風(fēng)險(xiǎn)能力3. 信托行業(yè)投資建議：短期仍然承壓，中期估值修復(fù)28293.1 2012年信托行業(yè)收入和利潤仍持續(xù)向好資料來源：中國信托業(yè)協(xié)會、申萬研究信托公司的收入和利潤實(shí)現(xiàn)有所滯

28、后，2010年和2011年所做的高利潤率的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目在2012年仍能為信托公司貢獻(xiàn)可觀的營業(yè)收入和凈利潤。2011年各信托公司凈利潤增速普遍在60%以上。2011年信托行業(yè)營業(yè)收入較2010年增長55%，其中信托業(yè)務(wù)收入增長107%。全行業(yè)利潤總額較2010年更是實(shí)現(xiàn)88%的增長。2012年房地產(chǎn)信托月度新增預(yù)計(jì)維持100億左右，2012年末房地產(chǎn)信托余額由年初的6882億下降至5649億2011年信托行業(yè)信托業(yè)務(wù)收入增長107%，凈利潤增長88%單位：億 人民幣2010Q12010Q22010Q32010Q42011Q12011Q22011Q32011Q4經(jīng)營收入39 96 109 284 71 173 266 439 利息收入5 11 15 30 8 19 30 45