贏商網(wǎng)-租金定價(jià)分析850227013

1、租金定價(jià)分析2011創(chuàng)造價(jià)值發(fā)展1定價(jià)基本準(zhǔn)則一租金調(diào)研方式和內(nèi)容二2商鋪定價(jià)基本準(zhǔn)則3定價(jià)基本準(zhǔn)則租金定價(jià)覆蓋成本獲得預(yù)期收益抵御市場(chǎng)抗性投資者商戶控制經(jīng)營(yíng)成本周邊商鋪參照性、提升自身競(jìng)爭(zhēng)力投資客投資回報(bào)率4定價(jià)方法/租金參照法 租金參照法是以同地段同類型商鋪的租金來推算本項(xiàng)目租金，并以項(xiàng)目租金作參照來確定商鋪的售價(jià)。租金投資回報(bào)率計(jì)算方法：回報(bào)率=（12個(gè)月租金總額-各項(xiàng)成本）/當(dāng)前銷售價(jià)格注（12個(gè)月租金總額-各項(xiàng)成本）：通常以10-11個(gè)月計(jì)算1、對(duì)項(xiàng)目周邊類似樓盤進(jìn)行調(diào)研，得出：參照項(xiàng)目銷售價(jià)格租金投資回報(bào)率A項(xiàng)目15000元/平米50-60元/月.平米3.64.42、初步估算項(xiàng)目租

2、金對(duì)項(xiàng)目周邊其他項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，得出銷售價(jià)格范圍，尋找市場(chǎng)接受程度較高的價(jià)格范圍。根據(jù)租金投資回報(bào)率計(jì)算方法，計(jì)算出參考項(xiàng)目的租金回報(bào)率為3.買的6-4.4，通過對(duì)項(xiàng)目地段、人氣、交通等因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步租金及租金投資回報(bào)率的預(yù)測(cè)，同時(shí)通過對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶的走訪得出他們的理想租金水平，結(jié)合以上兩者，得出最終租金水平為65元/平米每月，租金投資回報(bào)率為4。案例示范：5定價(jià)方法/假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是成本法與收益法的綜合運(yùn)用，既是站在未來預(yù)期收益的角度的一種預(yù)期性的估價(jià)，又是用預(yù)期收益扣減預(yù)期成本，屬于成本法的倒算。開發(fā)項(xiàng)目建成后出租情形下的理論公式P=Pc-(B+C)Pc=a/r注：P購(gòu)

3、買開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格 Pc開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期建成后的資本化價(jià)格 a開發(fā)項(xiàng)目建成后每年的平均純收益（平均租金） r資本率，即預(yù)期的投資收益率 B開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期的開發(fā)費(fèi)用 C開發(fā)商的合理利潤(rùn) 由此推斷：每年平均租金=（購(gòu)買土地價(jià)格+開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期費(fèi)用+開發(fā)商的合理利潤(rùn)）X預(yù)期的投資收益率 項(xiàng)目平均租金=每年平均租金/（出租面積*365天）6定價(jià)方法/內(nèi)部收益率還原法上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。 優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益

4、率則是按復(fù)利計(jì)算。不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。 內(nèi)部收益(IRR)=累計(jì)總收益累計(jì)總投入月租金投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)（按揭首期房款保險(xiǎn)費(fèi)契稅大修基金家具等其他投入累計(jì)按揭款累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）月租金=IRR*(按揭首期房款保險(xiǎn)費(fèi)契稅大修基金家具等其他投入累計(jì)按揭款累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))/投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)由此可以計(jì)算出：項(xiàng)目平均租金=月租金/（出租面積30天）7租金調(diào)研方式和內(nèi)容8區(qū)域租金是一個(gè)商業(yè)區(qū)域（也可以稱之為商圈）的租金范圍，比如在上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦和在行公布06年的商鋪行情中，反映大興街商鋪每天租金8.50元11.50元

5、之間，實(shí)際上就是反映這個(gè)商業(yè)區(qū)域的租金范圍，隨著位置、樓層、面積的差異而變；在位置差方面，主要有方位差、前后差、動(dòng)線差。對(duì)于街鋪而言有“金角”、“銀邊”、“草肚皮”方位之說，對(duì)市場(chǎng)而言，有前排、后排之差，對(duì)商場(chǎng)商鋪則是動(dòng)線區(qū)和島區(qū)之差；在面積差方面有“大面積，小價(jià)格；小面積”，而樓層差則有“樓層高，價(jià)格低，低商鋪，價(jià)格大”之說。 商鋪是市場(chǎng)化、資本化的商品，它必然受到市場(chǎng)的影響，一般而言，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格因素受到兩個(gè)方面的影響，一個(gè)是區(qū)域租金，一個(gè)是業(yè)態(tài)租金。 9特定商場(chǎng)案例分析特定商戶成交案例分析市場(chǎng)租金調(diào)研項(xiàng)目租金方案建議參考依據(jù)租金調(diào)研方式和內(nèi)容10特定商場(chǎng)案例分析特定商戶成交案例分析市場(chǎng)租

6、金調(diào)研經(jīng)營(yíng)規(guī)模每層商戶組合每層商場(chǎng)平面布局商場(chǎng)動(dòng)線規(guī)劃商場(chǎng)柱距招商條件各業(yè)態(tài)商戶租賃成交條件 租金調(diào)研方式和內(nèi)容11特定商場(chǎng)案例分析特定商戶成交案例分析市場(chǎng)租金調(diào)研目標(biāo)行業(yè)租戶百貨公司超市國(guó)際名牌大型家居用品專門店電器城電影城娛樂中心大型中式酒樓特色餐飲、美食廣場(chǎng)美容院及發(fā)廊音像、書店大型運(yùn)動(dòng)用品專門店健身中心銀行租金調(diào)研方式和內(nèi)容12市場(chǎng)租金調(diào)研特定商場(chǎng)案例分析特定商戶成交案例分析結(jié)論分析結(jié)論： 各行業(yè)商戶租金水平及承租面積規(guī)律13各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表、眼鏡、通信美食廣場(chǎng)、百貨公司、超市、大型中式酒樓、娛樂中心、電影院小商鋪 高收益低安全性黃

7、金分割線低收益高安全性主力店高低小大租 金面 積14具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律15樓層購(gòu)物中心的負(fù)一層(以帶動(dòng)人氣，將人流往高樓層引導(dǎo))或承租社區(qū)商住樓的整個(gè)裙樓承租面積一般至少在5,000平方米以上,甚至萬余平方米承租能力承租能力較低。*注：- 簽約年期一般為10-15年，從第三年起開始遞增，幅度不超過5%； - 一般采取純租金形式，較少采用抽成的形式。特征分析：主力店/購(gòu)物中心特征分析：樓層一般貫通商場(chǎng)首層4、5層承租面積大型綜合性百貨

8、(New World,Sogo)要求面積一般超過10,000平方米，精品百貨面積要求較靈活，一般在3,000平方米或以上主力店/百貨16樓層通常設(shè)置在商場(chǎng)最高樓層或設(shè)在商住樓的裙樓部分承租面積承租面積大，一般在3000平方米以上*注:酒樓簽約年期一般為9年(3+3+3);遞增幅度通常不超過10%。主力店/酒樓主力店/娛樂中心、電影院樓層購(gòu)物中心最高層或貫通商場(chǎng)的較高樓層承租面積一般至少在1,000平方米以上單位租金娛樂中心以營(yíng)業(yè)額抽成為主;電影院行業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)展尚未成熟,發(fā)展商設(shè)立電影院主要是配合商場(chǎng)提供消費(fèi)者多一種娛樂,經(jīng)營(yíng)模式以合資及自營(yíng)為主17具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)

9、律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律項(xiàng)目租金方案不同行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律18樓層該行業(yè)承租水平低，且商品的消費(fèi)目的性強(qiáng)，因此通常設(shè)置在較高樓層或設(shè)在商住樓的整個(gè)裙樓承租面積一般在3,000平方米上電器連鎖樓層該行業(yè)承租水平低，且商品的消費(fèi)目的性強(qiáng)，因此通常設(shè)置在較高樓層或設(shè)在商住樓的整個(gè)裙樓承租面積承租面積大，可達(dá)萬余平方米大型家居樓層該行業(yè)是商場(chǎng)、寫字樓的配套項(xiàng)目，通常設(shè)置在二層或以上承租面積承租面積靈活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可單位租金承租水平相對(duì)較低，地段好的店鋪單位租金可達(dá)360元左右,地段差的

10、店鋪單位租金在60元左右美容美發(fā)中心19樓層該行業(yè)是商場(chǎng)的配套項(xiàng)目,設(shè)置樓層相對(duì)靈活,主要視店鋪的外觀、位置是否適合健身中心要求承租面積承租面積較大，至少在千余平方米以上承租水平承租水平較低健身行業(yè)樓層設(shè)置樓層要根據(jù)商場(chǎng)整體商戶組合布局而定，即該行業(yè)需與所在商場(chǎng)樓層的其它業(yè)態(tài)組合相契合承租面積承租面積較為靈活,大的千余平方米,小的幾百平方米單位租金租金承受水平與承租面積直接相關(guān)體育用品專門店20特色主力店承租特征總結(jié)下首層總體承租能力較低，一般放在商場(chǎng)中層以上，如3F以上首層二層 電器城體育運(yùn)動(dòng)用品專門店、美容院三層四層五層承租能力高、承租面積小的放至較低樓層，反之放至高樓層 大型家居用品店健

11、身中心21具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律項(xiàng)目租金方案不同行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律22零售店鋪承租特征一般零售商鋪（包括服裝、鞋、珠寶、眼鏡、精品等）承租面積租期30平米以下兩年30-150平方米三年150平方米以上五年（首三年后調(diào)整租金）23深圳地王購(gòu)物中心租金分析3538356144931820100200300400500600700800900LG1F2F3F4F深圳中信城市廣場(chǎng)租金分析6646995113503230100200300400500600700800LG1F2F3F4F元/8%32%27%5%各樓層遞增（減）差幅元/各樓層遞增（減）差幅63%20%26%58%同一商場(chǎng)不同樓層的平均租金以首層為原點(diǎn)，往上層和下層租金均遞減零售店鋪承租案例分析24具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律項(xiàng)目租金方案不同行業(yè)商戶