開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查融資與快速銷售決定存亡

1、.：.；開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查-融資與快速銷售決議存亡隨著上半年國(guó)家接連出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，狂飚的長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)終現(xiàn)疲軟。雖然樓市沒有出現(xiàn)崩盤或大的降幅，但自宏觀調(diào)控后，長(zhǎng)三角的樓市迅速降溫，成交量大幅萎縮。長(zhǎng)三角泡沫之說也隨即占了上風(fēng) 自2005年3月份以來，國(guó)家宏觀調(diào)控政策頻出，時(shí)至今日調(diào)控實(shí)施曾經(jīng)9個(gè)多月，那么遭遇宏觀調(diào)控的開發(fā)商終究如何對(duì)待樓市？開發(fā)商應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的對(duì)策又將如何？針對(duì)這些問題，世聯(lián)地產(chǎn)研發(fā)中心在2005年12月16日18日上海舉行的第七屆“中國(guó)住交會(huì)上，對(duì)參展的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)展了調(diào)查。 一、 被調(diào)查人士根本情況 接受此次調(diào)查的人士主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，占總數(shù)的45.1%；房地

2、產(chǎn)咨詢和中介機(jī)構(gòu)位居第二，占36.3%；房地產(chǎn)管理部門和相關(guān)行業(yè)學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)、研討會(huì)根本持平，分別為7.7%和8.8%；學(xué)術(shù)研討機(jī)構(gòu)相對(duì)較少，只需2.2%。 被調(diào)查人士所屬公司業(yè)務(wù)覆蓋區(qū)域以長(zhǎng)三角為主；中西部區(qū)域參與展會(huì)的比例占到了18.1%；環(huán)渤海和珠三角區(qū)域的比例一樣，均為11.1%。 二、調(diào)查詢題設(shè)置及答案比例 1. 您以為長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)能否存在泡沫？ 以為長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)部分存在泡沫的觀念已得到普遍認(rèn)同，到達(dá)了67.3%；以為已接近警戒線的也有不少比重，為22.8%；持不存在泡沫和泡沫即將破裂兩種對(duì)立觀念的各占5%。 調(diào)查結(jié)果闡明，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)部分存在泡沫已成共識(shí)。就整個(gè)長(zhǎng)三角而言，2

3、004年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)聽闡明，在35個(gè)副省級(jí)城市中，房屋銷售價(jià)錢同比漲幅超越10%的城市共有9個(gè)，其中長(zhǎng)三角就有上海、南京、杭州、寧波4個(gè)城市入圍。特別是從2004年10月份開場(chǎng)，在上海、杭州、南京等地，人們?yōu)橘I一套房而幾晝夜排隊(duì)的景象四處可見。但2005年下半年，在上海一些樓盤剛買房的業(yè)主寧愿支付違約金而要求退房的情況不在少數(shù)。這兩種極端反差景象闡明房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在一定的泡沫成份。 2. 二手房買賣征收個(gè)人所得稅的政策在長(zhǎng)三角會(huì)不會(huì)實(shí)施？ 二手房買賣征收個(gè)人所得稅的政策在長(zhǎng)三角即將實(shí)施已得到大部分業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同，只不過是時(shí)間問題。將近51%的被調(diào)查者以為會(huì)在3年5年后實(shí)施，18.6%的人士

4、以為很難確定，只需5.9%以為不會(huì)。 對(duì)個(gè)人二手住房買賣所得征收個(gè)人所得稅并非一項(xiàng)新的稅收政策，在我國(guó)的稅法中早已有明確規(guī)定。2004年杭州也實(shí)行過，但是實(shí)行不到半年就取消了。主要緣由有三：一是區(qū)位差別納稅的高低很難思索到位；二是納稅的細(xì)節(jié)沒有做明確規(guī)定，存在細(xì)節(jié)上的破綻，使一些人經(jīng)過改動(dòng)買賣方式逃避稅收；三是部分賣方把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買方，間接抬高房?jī)r(jià)。 3. 2006年長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求走勢(shì)如何？ 近50%的人士以為2006年長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，價(jià)錢將繼續(xù)下跌；以為供略大于求，價(jià)錢微漲的也不在少數(shù)，為29.7%；以為供求平衡、價(jià)錢平穩(wěn)的相對(duì)較少，為14.9%。還有5.9%以為供不應(yīng)求，

5、價(jià)錢將大幅上漲。 就上海而言，自2005年3月起，買方開場(chǎng)持幣張望，買賣量大幅度萎縮，單天成交套數(shù)跌破200套。這與2004年底每天成交1000多套的情況構(gòu)成鮮明對(duì)比，供大于求的局面開場(chǎng)顯現(xiàn)，致使上海的可售面積一度超越了1500萬平方米。在杭州，許多開發(fā)商為了挽救萎縮的買賣量，開盤即采取打折、團(tuán)購(gòu)、買房送車等各種促銷手段，完全是買方市場(chǎng)。在南京，新政出臺(tái)后，許多投資客開場(chǎng)拋售手頭的樓盤，致使二手房供應(yīng)量巨增；一手房市場(chǎng)雖然成交均價(jià)與2005年5月相比大幅下降，但成交量并沒有發(fā)生很大改觀。 4. 開征物業(yè)稅能否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響？ 關(guān)于開征物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，相當(dāng)一部分人以為很難下定論；持下跌和上

6、漲相反觀念的分別為26.0%和15.4%；14.4%以為房?jī)r(jià)不變。 征收物業(yè)稅是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地增值稅、城市房產(chǎn)稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段一致收取的物業(yè)稅，從如今的一次性收取改為分年分期收取，這樣做一方面可以去除不合理收費(fèi)，另一方面也防止了反復(fù)納稅，從而起到添加稅收、抑制投機(jī)、減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)、降低居民購(gòu)房門檻的作用。但是從現(xiàn)行的房?jī)r(jià)構(gòu)造看，除去建筑本錢和營(yíng)銷費(fèi)用，開發(fā)商的利潤(rùn)和稅費(fèi)占到50%。而改為征收物業(yè)稅后，房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)下降20%以上；房屋總價(jià)的下降將帶來首付款的下降和購(gòu)房門檻的降低，這必將引起新一輪的購(gòu)房熱潮。假設(shè)中長(zhǎng)期報(bào)答率高于物業(yè)稅，同樣會(huì)吸引投資客，最終導(dǎo)致房

7、價(jià)上升。因此，物業(yè)稅在沒有明文出臺(tái)前，房?jī)r(jià)的漲與跌確實(shí)很難下定論。 5. 宏觀調(diào)控下，開發(fā)商應(yīng)采取何種對(duì)策？ 宏觀調(diào)控是對(duì)開發(fā)商的一次嚴(yán)峻考驗(yàn)，許多開發(fā)商都把尋求新的融資渠道擺在第一位，以處理本身的資金困難。也有30.4%的開發(fā)商以為應(yīng)該快速回籠資金以保管實(shí)力。另有14.8%實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商以為該當(dāng)適當(dāng)擴(kuò)展土地貯藏，以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的開展。 房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，企業(yè)的開發(fā)資金主要依賴于銀行，但央行已對(duì)開發(fā)商自有資金的比例做了嚴(yán)厲規(guī)定，即至少占工程總投資額的35%。由于宏觀調(diào)控導(dǎo)致銷售速度大幅回落，拓展融資渠道及快速銷售回籠資金已成為大多數(shù)開發(fā)商的不二選擇，也是決議其生死的關(guān)鍵。 但對(duì)資金雄

8、厚的大開發(fā)商而言，土地貯藏那么成為其在低迷市場(chǎng)行情下，拓展幅員的良好時(shí)機(jī)。對(duì)于其他行業(yè)一些領(lǐng)軍企業(yè)來說，如今更是他們介入房地產(chǎn)行業(yè)的契機(jī)。 6. 2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域的利好于哪些方面？ 對(duì)于2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以為規(guī)劃前景和區(qū)域經(jīng)濟(jì)將是區(qū)域利好最重要要素的比例較大，分別占到36.6%和33%；以為區(qū)域供求和區(qū)域位置為利好要素的比例相對(duì)要小些，分別為17.9%和12.5%。 就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，規(guī)劃前景和區(qū)域經(jīng)濟(jì)確實(shí)是最重要的要素，緣由有二：一是工程周邊的配套必將隨著規(guī)劃方案的落實(shí)得以實(shí)現(xiàn)，為添加工程的賣點(diǎn)添磚加瓦，這一點(diǎn)也是目前客戶購(gòu)房時(shí)普遍重點(diǎn)思索的要素之一；二是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的利好，將

9、為工程銷售帶來有利的客戶支撐。 7. 宏觀調(diào)控后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，哪些物業(yè)最具投資潛力？ 宏觀調(diào)控后，開發(fā)商普遍以為商業(yè)和寫字樓物業(yè)是最具投資潛力的，分別到達(dá)了43%和31.6%； 從租金報(bào)答率來看，商業(yè)和寫字樓要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他物業(yè)。假設(shè)有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)后本人持有，一方面有利于樹立公司的品牌籠統(tǒng)，另一方面，不僅每年可以得到固定的租金報(bào)答，而且可以隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的騰飛獲取土地升值帶來的收益。 8. 宏觀調(diào)控后政策頻出的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商的營(yíng)銷重點(diǎn)有哪些方面？ 宏觀調(diào)控后，在房產(chǎn)銷量大幅下滑的情況下，開發(fā)商普遍以為產(chǎn)品的質(zhì)量才是營(yíng)銷的中心；其次是地段的升值潛力和開發(fā)商的品牌，分別為17.6%和16.8%；采用價(jià)錢戰(zhàn)略的占絕對(duì)少數(shù)，只需8.4%。 雖然大多數(shù)開發(fā)商以為降價(jià)并非工程營(yíng)銷的重點(diǎn)，但長(zhǎng)三角市場(chǎng)下半年卻頻頻出現(xiàn)降價(jià)促銷，這闡明開發(fā)商以為原來的價(jià)錢確實(shí)虛高。在瘋漲的市場(chǎng)大勢(shì)面前，圖紙賣房比比皆是，導(dǎo)致