遼寧沈陽房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告04年上半年

1、.：.；遼寧沈陽房地產(chǎn)市場情勢分析報(bào)告04年上半年今年上半年,沈陽市房地產(chǎn)市場在國家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的背景下和本市房地產(chǎn)需求繼續(xù)旺盛的動(dòng)力作用下,出現(xiàn)了購銷兩旺、各項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)良好的局面。其中新建商品房銷售的同比增幅較大，改動(dòng)了近幾年不斷略低于存量房轉(zhuǎn)讓面積的形狀，自進(jìn)入二季度以來堅(jiān)持了領(lǐng)先態(tài)勢；但是，供求構(gòu)造依然存在不平衡的突出問題，須采取措施進(jìn)一步伐整和引導(dǎo)改善供應(yīng)構(gòu)造。一、 關(guān)于宏觀調(diào)控政策落實(shí)情況及房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)、預(yù)警預(yù)告體系建立任務(wù)進(jìn)展情況 為全面落實(shí)國務(wù)院宏觀調(diào)控政策的要求，結(jié)合沈陽市房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐，2004年上半年，我市偏重處理了住宅供應(yīng)構(gòu)造不合理和房價(jià)上漲過快的問題。詳細(xì)措施如下

2、：1、 實(shí)施政府補(bǔ)貼低價(jià)房的政策 我市現(xiàn)已安排開工建立40萬平方米的政府補(bǔ)貼低價(jià)房，并采取措施進(jìn)一步落實(shí)，力求年底開工并分配到戶；此外，擬添加安排20萬平方米作為后備。這樣就可以大約處理1.2萬戶低收入家庭居民住房,既處理了這部分中低收入困難住戶的居住問題,又能減輕市場對(duì)存量住房求大于供的壓力,同時(shí)又對(duì)增量住房房價(jià)上漲過快起到一定的抑制造用。2、 控制城市拆遷總量 為了緩解因拆遷安頓而使居民住房需求過度膨脹和房價(jià)上漲過快的不良情況，我市調(diào)整了2004年拆遷規(guī)劃，將全年拆遷總量削減為4萬戶。我市還重新出臺(tái)和相應(yīng)配套措施，嚴(yán)厲實(shí)施依法拆遷，對(duì)于艱苦拆遷工程實(shí)行科學(xué)論證，并盡能夠緊縮拆遷總體規(guī)模，估

3、計(jì)今年實(shí)踐拆遷控制在3萬戶以內(nèi)。3、 推出近郊區(qū)大型居住區(qū)規(guī)劃 為了改善我市住房市場累積構(gòu)成的不合理供應(yīng)構(gòu)造，添加中低收入居民購房需求的有效供應(yīng)，我市在4月份推出了“二環(huán)路以內(nèi)近郊區(qū)十大居住地塊，并面向全國招商，政府承諾給予各種優(yōu)惠政策，引起全國眾多開發(fā)商的關(guān)注，現(xiàn)已落實(shí)了4處地塊。這是我市房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略的艱苦調(diào)整，這些工程的開發(fā)，必將對(duì)改善沈陽市住房供應(yīng)構(gòu)造，抑制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場安康耐久發(fā)生艱苦影響。上述措施的實(shí)行，是我市結(jié)合本地實(shí)踐情況，落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，推進(jìn)本市房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)可繼續(xù)安康開展的重要表達(dá)。我市房地產(chǎn)市場在買賣量大幅度上升同時(shí)，商品房價(jià)錢漲幅穩(wěn)步回落。商品房銷售價(jià)

4、錢同比增幅已由年初的15.8%降為6月份的1.4%，商品住宅價(jià)錢同比增幅也由年初的18.3%回落到6月份的1.1%，房價(jià)回落趨勢為我市房地產(chǎn)市場快速安康地開展提供了堅(jiān)實(shí)的保證。我市城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)告體系建立任務(wù),由于體制和業(yè)務(wù)任務(wù)相對(duì)分散等緣由,市政府尚未行文明確由哪一部門牽頭擔(dān)任,因此在總體上仍未獲得本質(zhì)性的進(jìn)展.目前的詳細(xì)情況是:在去年11月建立部召開35個(gè)大中城市有關(guān)部門參與的會(huì)議,部署各城市開展建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)告體系的任務(wù)后,我局和市建委都分別向市政府上報(bào)了建立沈陽市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)告體系的報(bào)告及想象方案。但因市政府至今尚未批文明確誰來牽頭擔(dān)任,所以我市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)告體系的建

5、立任務(wù)在總體上尚未啟動(dòng)。但是，從我局近些年來所做的這方面任務(wù)來看，也有了一些有利的根底。我局已建成并運(yùn)轉(zhuǎn)多年的沈陽房產(chǎn)網(wǎng)站，除登錄全行業(yè)的有關(guān)法律、法規(guī)、政策、規(guī)范性文件及大量的增量商品房和存量房屋的出賣出租信以外，最重要的作用就是堅(jiān)持按月定期發(fā)布房地產(chǎn)買賣市場的主要目的數(shù)據(jù)信息，包括商品房銷售合同備案、存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等買賣數(shù)據(jù)信息及主要城區(qū)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指數(shù)體系，不僅為政府決策起到了一定的參考作用，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營決策提供了有益的效力，得到了房產(chǎn)行業(yè)的較好評(píng)價(jià)。我局今年又投資1 千萬元，一致整合房產(chǎn)買賣與房屋權(quán)屬登記發(fā)證的業(yè)務(wù)流程網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成高效的一體化運(yùn)轉(zhuǎn)網(wǎng)絡(luò)。另外，我

6、局自去年開場，經(jīng)過與沈陽市房地產(chǎn)研討所協(xié)作，擴(kuò)展采集其他部門構(gòu)成的房地產(chǎn)市場多方面數(shù)據(jù)，并利用這一協(xié)作“外腦共同進(jìn)展定期的全市房地產(chǎn)市場綜合分析任務(wù)，為我市房地產(chǎn)業(yè)的宏觀與微觀決策供科學(xué)根據(jù)。二、當(dāng)前沈陽市房地產(chǎn)市場運(yùn)轉(zhuǎn)情況分析 根據(jù)我局現(xiàn)有房地產(chǎn)市場信息任務(wù)采集的主要目的數(shù)據(jù)，對(duì)我市今年上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)動(dòng)情分析如下：4、 上半年我市房地產(chǎn)市場運(yùn)轉(zhuǎn)的主要目的數(shù)據(jù) 1房地產(chǎn)開發(fā)建立情況 16月，房地產(chǎn)施工面積1628.3萬平方米,同比增長72.2%;其中住宅1297.2萬平方米,同比增長69%.新開工面積603.9萬平方米,同比增長89.9%;其中住宅472.6萬平方米,同比增長82.8%.商

7、品房開工57.5萬平方米,同比添加87.6%;其中住宅42.1萬平方米,同比增長57%.16月,全市房地產(chǎn)業(yè)累計(jì)完成投資89.68億元,同比增長149.7%;其中住宅建立完成投資66.49億元,同比增長130.7%.(以上數(shù)據(jù)由市統(tǒng)計(jì)局提供)(2)商品房、商品住宅銷售情況 16月,全市商品房銷售面積.7萬平方米,銷售額40.8億元,同比分別增長49.1%和51.1%;其中商品住宅銷售面積126.3,銷售額36.8億元,同比分別增長61.3%和62.1%.(以上數(shù)據(jù)由市統(tǒng)計(jì)局提供)另據(jù)我局商品房買賣合同備案統(tǒng)計(jì),16月，全市商品房實(shí)踐銷預(yù)售31526套，面積為349.7萬平方米，合同金額109。

8、39億元，同比分別增長71.2%、54.3%和53.5%；其中商品住宅28633套，面積324.6萬平方米，金額98.1億元，同比分別增長76.2%、57.9%和59.1%。3存量房、存量住宅轉(zhuǎn)讓情況 16月，全市存量房買賣面積303.1萬平方米，買賣額60.14億元，分別比上年同期增長18%和52%；其中存量住宅買賣面積240.5萬平方米，買賣額47.38億元，分別比上年同期增長15.5%和47.9%。4房屋租賃備案情況 16月，全市非居住房屋租賃備案登記2995件，登記面積60。2萬平方米，租金總額4.。41億元，同比分別增長37.8%、67.1%和43.9%；房屋平均租金為732.9元/

9、平方米，同比下降16.2%。5商品房空置情況 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局今年15月份的統(tǒng)計(jì)，我市商品房空置一年以上的為201.4萬平方米，其中空置商品住宅為171.6萬平方米；按年限分，空置13年的商品房179.7萬平方米，其中商品住宅155.5萬平方米；空置3年以上的商品房21.7萬平方米，其中住宅16.1萬平方米。6商業(yè)銀行住房抵押貸款登記情況 16月份，沈陽市各商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款抵押登記為45.27億元，同比添加41%。2、沈陽市房地產(chǎn)市場銷售及空置構(gòu)造分析 116月商品房銷假預(yù)售構(gòu)造分析 因無市統(tǒng)計(jì)局提供的詳細(xì)數(shù)據(jù)，現(xiàn)根據(jù)我局房地產(chǎn)買賣中心的合同備案數(shù)據(jù)進(jìn)展此項(xiàng)構(gòu)造分析。A.商品房銷預(yù)售面積分析16

10、月,我市商品房銷預(yù)售合同備案面積349.7萬平方米，其中商品住宅合同備案面積324.6萬平方米，同比分別增長54.3%和57.9%。詳見表1: 表1: 16月月份沈陽市商品房銷預(yù)售面積分析表項(xiàng) 目 類 別銷預(yù)售面積(萬平方米)所占比例(%)與上年相比(%)總 計(jì)349.7100154.3 其 中住 宅小計(jì)324.692.9157.9普通住宅320.6占住宅98.8160.2別墅4.0占住宅1.275.5網(wǎng)點(diǎn)16.84.8106.3辦公用房 寫字樓3.30.9300.0車庫及其它4.91.4122.5B.商品房銷預(yù)售金額分析 16月,我市商品房合同備案銷預(yù)售金額109.39億元,其中商品住宅合同

11、備案銷預(yù)售額98.11億元,同比增長53.5%和59.1%.詳見表2:表2: 16月月份沈陽市商品房銷預(yù)售金額分析表項(xiàng) 目 類 別銷預(yù)售金額(億元)所占比例(%)與上年相比(%)總 計(jì)109.39100153.5 其 中住 宅小計(jì)98.1189.7159.1普通住宅96.11占住宅98.0161.9別墅2.00占住宅2.088.9網(wǎng)點(diǎn)7.917.2104.1辦公用房 寫字樓1.651.5311.3車庫及其它1.721.6117.0 C. 商品住宅銷預(yù)售不同價(jià)位段套數(shù)分析 表3: 16月月份沈陽市商品房銷預(yù)售不同價(jià)位段套數(shù)分析表價(jià)錢類別(每平方米)套數(shù)所占比例(%)與上年相比(%)2000元以下

12、23688.368.220012005元527918.4140.025013500元1609556.2276.735014500元319211.2184.245015500元11163.9116.75500元以上5832.0115.0總計(jì)28633100176.2 D.商品住宅銷預(yù)售不同價(jià)位段面積分析 表4: 16月月份沈陽市商品房銷預(yù)售不同價(jià)位段面積分析表價(jià)錢類別(每平方米)銷預(yù)售面積(萬平方米)所占比例(%)2000元以下24.57.520012500元55.417.125013500元181.255.935014500元41.612.845015500元14.04.35500元以上7.7

13、2.4 從表中可見,雖然高價(jià)位商品住宅(多是大戶型)面積比例略高于套數(shù)比例,但依然可以看出,銷預(yù)售面積和價(jià)位成反比關(guān)系,價(jià)位越高,銷預(yù)售面積減少。E.商品住宅銷預(yù)售不同面積段套數(shù)分析 表5：16月份沈陽市商品住宅銷預(yù)售不同面積段套數(shù)分析表類別套內(nèi)面積 銷預(yù)售套數(shù) 所占比例% 80平方米以下 4745 16.5 80100平方米 6118 21.4 100130平方米 9870 34.5 130160平方米 5324 18.6 160200平方米 2030 7.1 200平方米以上 546 1.9 從表中分析可看出，不同套內(nèi)面積與銷預(yù)售套數(shù)的關(guān)系像一個(gè)橄欖球型，兩頭小中間在。但這并不完全符合寬廣

14、居民消費(fèi)志愿。據(jù)問卷調(diào)查得知，小戶型是寬廣居民意目中主導(dǎo)戶型，但由于小戶型供應(yīng)量小，故而銷售比例較小。F，商品住宅銷預(yù)售不同面積段面積分析 表6： 16月份沈陽市商品住宅銷預(yù)售不同面積段面積分析表套內(nèi)面積類別 銷預(yù)售面積萬平方米 所占比例% 80平方米以下 30.4 9.4 80100平方米 56.4 17.4 100130平方米 112.1 34.6 130160平方米 76.4 23.5 160200平方米 35.1 10.8 200平方米以上 14.1 4.3 從問卷中可知,上述比例是不夠合理的,小戶型供應(yīng)量太少。 G.商品住宅銷預(yù)售不同價(jià)位段金額分析 表7：16月份沈陽市商品住宅銷預(yù)售

15、不同價(jià)位段金額分析表價(jià)錢類別每平方米銷預(yù)售金額億元所占比例%2000元以下4.134.220012500元12.7813.025013500元52.6953.735014500元16.3316.745015500元6.967.15500元以上5.225.3H.商品住宅銷預(yù)售不同面積段金額分析 表8：16月份沈陽市商品住宅銷預(yù)售不同面積段金額分析表套內(nèi)面積類別銷預(yù)售金額億元所占比例%80平方米以下8.939.180100平方米15.1615.5100130平方米31.9332.5130160平方米23.5224.0160200平方米12.0512.3200平方米以上6.536.6 (2)16月份

16、存量房買賣構(gòu)造分析 A. 存量房買賣面積分析表9： 16月份沈陽市存量房買賣面積分析表工程類別買賣面積萬平方米所占比例%總 計(jì)303.0100住 宅小 計(jì)240.579.4普通住宅148.5占住宅61.8房改住宅89.5占住宅37.2高檔公寓別墅0.3占住宅0.1其 它2.2占住宅0.9非 住 宅小 計(jì)62.520.6商服用房23.8占非住宅38.1辦公用房9.8占非住宅15.7廠房用房5.9占非住宅9.4其 它22.96占非住宅36.8 B. 存量房買賣金額分析表10: 16月份沈陽市存量房買賣金額分析表工程類別買賣金額億元所占比例%總 計(jì)60.14100住 宅小 計(jì)47.3878.8普通住

17、宅28.04占住宅59.2房改住宅18.78占住宅39.6高檔公寓別墅0.11占住宅0.2其 它0.44占住宅0.9非 住 宅小 計(jì)12.7621.2商服用房6.62占非住宅51.9辦公用房2.53占非住宅19.8廠房用房0.48占非住宅3.8其 它3.13占非住宅24.5 C. 存量住宅買賣套數(shù)分析表11： 16月份沈陽市存量住宅買賣套樓分析表工程類別套 數(shù)所占比例總 計(jì)38152100普通住宅2202857.7房改住宅1569341.1高檔公寓別墅110.1其 他4201.1 (3)16月份空置商品房構(gòu)造分析 A. 空置商品住宅不同價(jià)位段構(gòu)造分析表12：16月份沈陽市空置商品房不同價(jià)位段構(gòu)

18、造分析表 項(xiàng) 目空置面積所占比例%2000元以下3.720013000元51.03001400015.240015000元16.35000元以上13.8 B. 空置商品住宅不同面積段構(gòu)造分析表13： 16月份沈陽市空置商品房不同面積段構(gòu)造分析表工程類型空置面積所占比例%60平方米以下0.261100平方米4.7101120平方米21121150平方米30.3151平方米以上43.8 從上表可以看出，套內(nèi)面積120平方米以上的空置房占空置總量的74.1%，此部分商品房滯銷與累積情況仍很明顯。3. 16月份沈陽市房地產(chǎn)市場運(yùn)轉(zhuǎn)特點(diǎn) 1房地產(chǎn)投資超高速增長 16月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成89.6

19、8億元，比上年同期增長149.7%；其中住宅建立投資完成66.49億元，比上年同期增長130.7%。房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)性固定資產(chǎn)投資額的35.2%，比我市面上同期固定資產(chǎn)投資增幅高出74.5個(gè)百分點(diǎn)16月我市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額完成255.1億元，同比增長75.2%。2商品房銷售高速增長 16月，據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，我市商品房銷售面積和金額同經(jīng)增長49.1%和51.1%，其中商品住宅同比增長61.3%和62.1%；按我局合同備案統(tǒng)計(jì)，商品房銷預(yù)售同比增長54.3%和53.5%，商品住宅銷預(yù)售同比增長57.9%和59.1%。商品房銷售面積不僅增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越存量房，而且合同備案的面積總量也出現(xiàn)了近年來

20、初次反超存量房的局面，闡明我市房地產(chǎn)市場依然處于快速增長趨勢。3存量房買賣增幅略有回落 16月，全市存量房買賣面積與買賣額分別比上年同期增長18%和51.1%；其中存量住宅買賣面積與買賣額分別比上年同期增長15.5%和47.9%。由于拆遷節(jié)拍放緩等緣由，使得存量房買賣的增幅在近幾個(gè)月略有回落。4商品房價(jià)錢大幅上升的勢頭得到緩解 16月，我市商品房平均價(jià)錢按市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)口徑計(jì)算為2984.6元/平方米，商品住宅價(jià)錢為2913.7元/平方米，同比分別上升8.3%和7.3%，每平方米上升228.3元和197.6元。6月份當(dāng)月，我市商品房和商品住宅價(jià)錢分別為2881元/平方米和2800.8元/平方米，

21、同比分別上升1.4%和下1.1%，與去年同期根本持平。據(jù)分析，6月份我市商品房價(jià)錢實(shí)踐上平均漲幅為5%左右，但由于中心城區(qū)買賣量大幅下降，城郊區(qū)買賣量大幅度上升，權(quán)重發(fā)生變化，從而帶動(dòng)全市商品房價(jià)錢與2003年同期持平詳見表14和表15表14： 2004年16月份沈陽市商品房銷售價(jià)錢分析表月份工程1月2月3月4月5月6月16月價(jià)錢元/3189318930422972.93.728812984.6環(huán)比增長%9.40-4.6-5.69.1-8.1 同比增長%15.815.8147.914.11.48.3同比增長值元435.3435.3373.8210.4387.239.2228.3表15： 200

22、4年16月份沈陽市商品住宅銷售價(jià)錢分析表月份工程1月2月3月4月5月6月16月價(jià)錢元/3084.73084.73031.62750.93084.92800.82913.7環(huán)比增長%10.60-1.7-9.312.1-9.2 同比增長%18.318.317.34.513.4-1.17.3同比增長值元477.6477.6446.7119.4364-32.4197.6(5)存量房價(jià)錢增幅較大 今年6月份，我市存量房平均價(jià)錢為每平方米2075.54元，同比上升28.5%，每平方米上張460.8元；其中存量住宅平均價(jià)錢為每平方米2047.45元，同比上升30.7%，每平方米上漲481.28元。(6)外籍

23、和外埠開發(fā)商大舉進(jìn)入沈陽開發(fā)市場 目前由于沈陽市房地產(chǎn)業(yè)情勢良好，呈現(xiàn)出明顯的開展?jié)摿?，從而吸引了大批國外和外埠開發(fā)企業(yè)進(jìn)入我市開發(fā)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前曾經(jīng)有91家外資企業(yè)和38家外埠企業(yè)來沈投資。截止6月底，僅外資企業(yè)的房地產(chǎn)投資就達(dá)2.13億美圓，同比增長50.3%，約占16月全市房地產(chǎn)投資額的19.6%。(7)商業(yè)房地產(chǎn)開展增速明顯 據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，16月我市商業(yè)房地產(chǎn)完成投資15.49億元，同比增長1.59倍，所占房地產(chǎn)投資的比重由上年同期的16.6%提高到17.3%，施工面積226.7 萬平方米，同比增長74%。商業(yè)地產(chǎn)的快速開展，逐漸地改動(dòng)著沈陽房地產(chǎn)投資構(gòu)造。三、當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場情

24、勢總體判別 1. 房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速開展時(shí)期和群眾消費(fèi)時(shí)代 我市房地產(chǎn)市場在走過近三年的調(diào)整期后，駛?cè)肓丝燔嚨溃幵诩铀匍_展階段。今年16月份，商品房銷售呈現(xiàn)出大幅度增長的新趨勢。它標(biāo)志著我市房地產(chǎn)市場正處于我市本輪開展周期的快速增長階段，總體上仍是繼續(xù)、快速、安康開展的情勢。我市住房消費(fèi)已進(jìn)入了群眾消費(fèi)時(shí)代，今年16月份，我市每平方米3500元以下的商品住宅銷售量已占整個(gè)商品住宅銷售量的80.5%，闡明中等及其以下程度住房消費(fèi)群體占絕大部分比例。一方面闡明在商品房消費(fèi)的金字塔構(gòu)造中，呈現(xiàn)由底部向上推進(jìn)的形狀；另一方面也表現(xiàn)出存量房和增量房市場的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，房地產(chǎn)三級(jí)市場推進(jìn)二級(jí)市場，二級(jí)市場帶動(dòng)

25、三級(jí)市場，進(jìn)一步加強(qiáng)了開展動(dòng)力。2. 目前房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售比例協(xié)調(diào) 去年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為177.3億元，商品房銷預(yù)售合同備案金額為164.99億元，投資銷售比為93.1%，遠(yuǎn)高于專家學(xué)者目前公以為7080%的普通規(guī)范。2004年截止6月底，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成89.68億元，同期商品房銷售合同金額109.39億元，投資銷售比為122%。目前我市房地產(chǎn)銷售額已出現(xiàn)反超景象，闡明我市房地產(chǎn)市場運(yùn)轉(zhuǎn)態(tài)勢協(xié)調(diào)良好。3. 新建商品房的開發(fā)利潤率處于合現(xiàn)區(qū)間 我市新建商品房開發(fā)本錢平均為2500元/平方米左右，新建商品房開發(fā)毛利潤約為500700元/平方米，凈潤為300500元/平方米，約占全

26、部開發(fā)本錢的15%20%，不存在暴利景象。而在我市住宅工程建立和銷售的平均周期為兩年左右，工程本錢年利潤率為7.5%10%之間，處于合理區(qū)間。4. 住房消費(fèi)處于理性形狀，終級(jí)消費(fèi)比例較大 據(jù)調(diào)查分析，我市商品住宅銷售量的85%以上是消費(fèi)者購房自住，屬于投資性購房比例在10%左右。沈陽市由于前些年經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較困難，占較大比例的產(chǎn)業(yè)職工購房比例小，隨著近幾年整體經(jīng)濟(jì)情勢好轉(zhuǎn)和房改的深化推進(jìn)，個(gè)人購房支付才干加強(qiáng)，以改善居住條件為目的的居民購房大量添加，因此住房終極消費(fèi)是我市房地產(chǎn)市場的消費(fèi)主流。由于終極消費(fèi)比例較大，投資炒房比例相對(duì)較小，炒作空間不在。甚至溫州炒房團(tuán)也無法進(jìn)入。5. 房地產(chǎn)二、三級(jí)

27、市場銷售比例協(xié)調(diào)2003年，我市增量商品房銷售與存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有面積雙雙突破了500萬大關(guān)，發(fā)明了新的歷史記錄，增量房和存量房的比例1：1.07；2004年16月份，我市增量房銷售面積和存量房買賣面積比例為115.4:1。從中可以看出，我市增量房和存量房轉(zhuǎn)讓面積根本堅(jiān)持著1比1的比例關(guān)系，這闡明當(dāng)前沈陽市房地產(chǎn)市場依然處于良性聯(lián)動(dòng)、相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)開展的平衡良好局面?？傊?，根據(jù)上述分析，可以以為我市當(dāng)前房地產(chǎn)市場開展情勢是安康的，處于可繼續(xù)開展的良性形狀，不存在過熱景象。四、沈陽市房地產(chǎn)市場走勢與潛在風(fēng)險(xiǎn)的分析 當(dāng)前沈陽市經(jīng)濟(jì)情勢堅(jiān)持良好態(tài)勢，估計(jì)地域消費(fèi)總值增長14%，地方財(cái)政收入完成58.36

28、億元，增長35,6%，利用外資直接投資9.44億元，增長55.4%，全市經(jīng)濟(jì)處于快速安康開展形狀，同時(shí)國家振興東北老工業(yè)基地的有關(guān)措施將會(huì)逐漸得以落實(shí)。因此我市房地產(chǎn)市局面臨者空前良好的大環(huán)境，使我市房地產(chǎn)業(yè)面臨者嚴(yán)峻的考驗(yàn)。但是，目前我市房地產(chǎn)市場開展的有利條件居于主導(dǎo)位置，其走勢將表達(dá)在以下六個(gè)方面：1、 有效需求將繼續(xù)在幅度增長到2003年底，我市人均住房建筑面積為20.12平方米，比全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積23.67平方米低3.55平方米，比遼寧省城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積20.24平方米低0.12平方米,歷史欠賬較多，群眾要求改善居住條件的愿望非常劇烈。由于居民收入逐年增多，我市占全市居民

29、40%左右、年收入在36萬元之間的中等收入家庭，已成為市購房主力。由此推進(jìn)當(dāng)前我市整體消費(fèi)構(gòu)造發(fā)生艱苦變化。據(jù)2003年年底對(duì)全市居民住房消費(fèi)大規(guī)模問卷調(diào)查分析，對(duì)住房稱心的僅占24%，明確表態(tài)不稱心的占32%，以為普通的占44%。這就意味著我市居民急于改善住房條件的有近三分之一，潛在的要改善住房條件的占有五分之二，這反映居民近期購房熱情相當(dāng)旺盛。2、 拆遷節(jié)拍明顯放緩2004年16月，我市共有拆遷工程47項(xiàng)，拆遷居民18224戶，拆遷面積87萬平方米，拆遷分置資金15億元。根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策和控制拆遷規(guī)劃要求，我市下半年的城市房屋拆遷將以促進(jìn)城市開展的重要工程為主，嚴(yán)厲拆遷審批，估計(jì)下半年

30、拆遷1.2萬戶，今年拆遷居民的規(guī)模約控制在3萬戶左右。3、房地產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長 當(dāng)前,我市房地產(chǎn)業(yè)根本上進(jìn)入市場導(dǎo)向型的開展方式。由于房地產(chǎn)市場銷售繼續(xù)旺盛，從而會(huì)極大刺激房地產(chǎn)投資。估計(jì)房地產(chǎn)投資將會(huì)有一個(gè)較大幅度增長，全年房地產(chǎn)投資估計(jì)到達(dá)230億元，同比增長30%左右。因此全國宏觀調(diào)控對(duì)我市房地產(chǎn)投資不會(huì)呵斥太大影響。4、增量商品房銷售將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步攀升 由于居民住房和投資需求很強(qiáng)，我市增量房銷售不斷刷新紀(jì)錄，而且目前仍處于走強(qiáng)態(tài)勢。按此趨勢，估計(jì)全年增量房銷售將能夠比上年有更大突破，商品房合同備案全年銷預(yù)售能夠會(huì)突破600萬平方米。5、存量房買賣量增幅趨于平穩(wěn) 我市拆遷量目前雖已從嚴(yán)控

31、制，但仍有一定規(guī)模，勢必會(huì)拉動(dòng)存量房的買賣。另外，我市近期實(shí)施戶口管理新政，采取鼓勵(lì)落戶沈陽的一系列新舉措，這也會(huì)極大刺激外地人到沈陽買房。外地人買房主要瞄準(zhǔn)對(duì)象還是存量房，從而也會(huì)促使增大存量房買賣量。但由于商業(yè)拆遷節(jié)拍逐漸趨緩，從而能夠入緩存量住房需求節(jié)拍，使其增幅趨于平穩(wěn)。6、住宅郊區(qū)化的趨勢明顯提速 由于我市中心城區(qū)開發(fā)用地價(jià)錢昂貴，根本用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致我市住宅的開發(fā)重點(diǎn)業(yè)已轉(zhuǎn)移到城市近郊區(qū)，即一環(huán)以外，二環(huán)以內(nèi)。也由于轎車開場大量進(jìn)入家庭，當(dāng)前我市私人購車已占轎車銷量的68%，2004年16月份，私人購車18377輛，平均每月購車3000輛，全年近4萬輛，這為沈陽市住宅郊區(qū)化快

32、速開展提供了能夠。2004年，我市城郊區(qū)的商品住宅，尤其是渾南新區(qū)將會(huì)有一個(gè)大的起色。但同時(shí)由于力量所限，城市根底配套設(shè)備跟進(jìn)速度不快，矛盾將會(huì)有所凸現(xiàn)，添加對(duì)城市建立的壓力。當(dāng)前沈陽市房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場對(duì)房地產(chǎn)金融依賴程度加重。2004年16月份，全市房地產(chǎn)抵押貸款金額為121.3億元，個(gè)人住房消費(fèi)貸款金額55.3億元，同比分別增長55%和68%，與我市商品房銷售增幅根本上是一致的，甚至略大于銷售增幅。它闡明我市房地產(chǎn)市場對(duì)金融業(yè)的依賴曾經(jīng)到達(dá)很高程度，一旦嚴(yán)厲執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，緊縮銀根，添加利息，我市房地產(chǎn)市場必將會(huì)遭遭到艱苦影響。五、當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場存在的主要問題及對(duì)策

33、和措施 1、當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場存在的主要問題 1 住房供應(yīng)構(gòu)造失衡景象依然比較嚴(yán)重 我市住房供應(yīng)構(gòu)造失衡景象主要反映在如下兩個(gè)方面：第一、住房供求面積失衡，根據(jù)問卷了解到我市居民需求的住房面積，與在建商品房的情況對(duì)比，結(jié)果如表16：表16： 2004年6月底沈陽市居民住房供求面積對(duì)比表 商品房套面積平方米 居民需求比例% 供應(yīng)比例% 供求差距以求為基數(shù) 60以下 14.7 2.6 -12.1 60100 43.2 18.9 -24.3 101120 21.1 22.3 +1.2 121150 12.5 24.2 +11.7 150以上 8.5 32.0 +23.5 從上表中可以看出，我市居民住

34、房面積供求差距是相當(dāng)大的。只需在100120平方米這個(gè)面積段供求根本平衡，100平方米以下商品房求遠(yuǎn)大于供，120平方米以上的商品房供遠(yuǎn)大于求，供求構(gòu)造錯(cuò)位較大。 第二、居民住房供求價(jià)錢失衡。根據(jù)問卷了解到我市居民所能隨的價(jià)錢，與在建商品房的情況對(duì)比，結(jié)果如表17： 表17： 2004年6月底沈陽市居民住房供求價(jià)錢對(duì)比表 每平方米價(jià)錢 居民能接受價(jià)錢比例% 供應(yīng)比例% 供求差距以求為基數(shù) 2000元以下470.9-46.120013000元4650.1+4.130014000元613.8+7.84001元以上135.2+34.2從上表中可以看到,我市居民住房價(jià)錢供和需差別相當(dāng)宏大。只需在200

35、03000元/平方米這個(gè)區(qū)段上供 略大于求，供求根本平衡；除此而外，居民需求的低價(jià)房太少，居民接受不了的高價(jià)房供應(yīng)過多。2根底設(shè)備配套嚴(yán)重滯后 隨著我市的土地出讓制度由原來協(xié)議方式向市場化方式轉(zhuǎn)型，原有的配套設(shè)備建立方式已不順應(yīng)新的要求。另外，近幾年我市房地產(chǎn)業(yè)快速開展，當(dāng)前住宅地產(chǎn)工程70%在市郊區(qū)，但根底配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與之同步。2、市采取的對(duì)策與措施 在面對(duì)國家宏觀調(diào)控大背景之下，為了促使我市房地產(chǎn)繼續(xù)安康地開展，我市要偏重抓住調(diào)整供應(yīng)構(gòu)造和穩(wěn)定房價(jià)兩個(gè)關(guān)鍵性問題。詳細(xì)措施和建議如下：第一、 大住宅用地供應(yīng)規(guī)模 近期我市新推出10塊大型居住區(qū)用地，這是推進(jìn)我市住宅產(chǎn)業(yè)開展的艱苦戰(zhàn)略舉措。我局建議市政府盡快組織力量落實(shí)，為了加快出讓進(jìn)度，可以思索協(xié)助 開發(fā)商采用股份制方法，結(jié)合起來共同購地。第二、 加商品住宅的開工量和市場投放量 建議政府采取相關(guān)措施，協(xié)助 開發(fā)商處理一些實(shí)踐困難，添加商品住宅的開工量，改動(dòng)當(dāng)前商品住宅新開發(fā)工程下降的趨勢，最終經(jīng)過添加市場投放量,擴(kuò)展供應(yīng)規(guī)模調(diào)控房市供求比例,平抑房價(jià)上漲過快的局面。第三、 引導(dǎo)開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品構(gòu)造，實(shí)施科學(xué)決策 要經(jīng)過定期發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)信息、房地產(chǎn)買賣信息、建立房地產(chǎn)預(yù)警機(jī)制等手段，引導(dǎo)開發(fā)商、尤其是境外開發(fā)商和外地開發(fā)商及時(shí)準(zhǔn)確了解我市房地產(chǎn)市場開展情勢，注重市場調(diào)研，實(shí)施科學(xué)決策，使其開發(fā)行為與我市房地產(chǎn)市場結(jié)合得更