廈門-員當(dāng)五緣灣項目市場分析及產(chǎn)品配比建議

1、.PAGE ：.；員當(dāng)五緣灣工程市場分析及產(chǎn)品配比建議第一部分 市場分析一、廈門總體市場分析一 廈門概略廈門位于中國東南沿海，臺灣海峽西岸，與臺灣隔海相望。下轄思明、湖里、集美、海滄、同安、翔安六個行政區(qū)。廈門市陸地面積1565.09多平方公里，海域面積300多平方公里。至2021年末全市戶籍人口173.67萬人，常住人口為249萬人。廈門是中國最適宜居住的城市之一，擁有“國際花園城市、“國家衛(wèi)生城市、“國家園林城市、“國家環(huán)保模范城市、“中國優(yōu)秀旅游城市和“全國十佳人居城市、“結(jié)合國人居獎、“全國文明城市等殊榮。 (二) 廈門宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)境2021年全年實現(xiàn)地域消費(fèi)總值GDP1560.02

2、億元，按可比價錢計算，比上年增長11.1%。廈門GDP總量年增長率均超越13%，2021年的GDP總量是2003年的GDP總量的2.05倍。三廈門房地產(chǎn)市場概略1、廈門商品住宅價錢走勢廈門市商品住宅月成交均價自2021年8月至2021年2月繼續(xù)走低，2021年2月到達(dá)最低點，商品住宅的月成交均價為6232元/平方米。在經(jīng)過調(diào)整期后，廈門市商品住宅月成交均價繼續(xù)上升，2021年8月到達(dá)最高點12210元/平方米。2、廈門商品住宅成交量走勢廈門商品住宅月成交量2021年繼續(xù)在一個較低程度。自2021年1月起，受國家政策及剛性需求的釋放，廈門商品住宅月成交量繼續(xù)上升，出現(xiàn)量價齊升局面。自2021年6

3、月開場，房價不斷攀升的情況下，出現(xiàn)價升量跌的態(tài)勢。3、島內(nèi)商品住宅價錢走勢廈門市島內(nèi)商品住宅月成交均價自2021年9月至2021年2月繼續(xù)走低，其中2021年11月到達(dá)最低點，島內(nèi)商品住宅的月成交均價為8829元/平方米。在經(jīng)過調(diào)整期后，廈門市商品住宅月成交均價繼續(xù)快速上升，2021年9月到達(dá)最高點14715元/平方米。4、島內(nèi)商品住宅成交量走勢2021年7月至2021年11月，島內(nèi)商品住宅月成交量不斷下滑，2021年10月到達(dá)最低點，月成交量3.26萬平方米。隨著剛性需求的釋放及國家政策的影響，島內(nèi)商品住宅月銷售量不斷上升，2021年5月到達(dá)最高點22.55萬平方米。二、五緣灣片區(qū)市場分析一

4、五緣灣片區(qū)規(guī)劃1環(huán)灣中心區(qū)環(huán)灣中心區(qū)是五緣灣最具特征的中心區(qū)域，沿線有三個五星級酒店、特征商業(yè)街、音樂廳、國際游艇俱樂部、以水上運(yùn)動為主題的濕地公園等大型公共設(shè)備。2五通商務(wù)區(qū)五通商務(wù)區(qū)是五緣灣重要的對外城市籠統(tǒng)展現(xiàn)區(qū)，以商務(wù)酒店、商務(wù)辦公、企業(yè)會所、國際游艇俱樂部為主要形狀，交叉商務(wù)廣場和公園，構(gòu)成綜合商務(wù)效力平臺。3通嶼生態(tài)居住區(qū)位于規(guī)劃區(qū)南部，環(huán)湖里大道與仙岳路所夾之東北區(qū)域。是高容積率住宅的集中區(qū)。 4國際安康養(yǎng)生區(qū) 突出理療和養(yǎng)生的主題，以養(yǎng)生研討中心、高端理療中心為主要內(nèi)容兼有居住功能。5溫泉高尚居住區(qū)擁有廈門島內(nèi)獨一的海水溫泉資源。本片區(qū)將充分利用溫泉天然資源，沿水岸設(shè)置高檔溫泉

5、別墅區(qū)。外圍布置較大規(guī)模的高級居住群。6鐘宅灣民俗旅游區(qū)本區(qū)功能包括圍繞鐘宅村的畬族民俗風(fēng)情旅游和鐘宅村舊村改造，及為完善本區(qū)配套公共設(shè)備的商業(yè)板塊。7墩上高尚居住區(qū)充分利用臨海、靠湖以及山地資源，營造出人與自然融為一體的濱海高尚居住區(qū)。8高新技術(shù)園區(qū) 以研發(fā)辦公為主，構(gòu)成綜合科技研發(fā)、展現(xiàn)銷售、總部經(jīng)濟(jì)等功能為一體的生態(tài)型高新技術(shù)園區(qū)和中高檔商務(wù)辦公區(qū)。二五緣灣片區(qū)房地產(chǎn)市場分析1、五緣灣住宅市場供應(yīng)概述區(qū)位特征：區(qū)域定位為高尚居住區(qū)，區(qū)位內(nèi)擁有豐富的自然景觀及人造自然景觀資源，包括良好的海景、灣景、濕地公園等景觀資源。同時，區(qū)域內(nèi)還擁有稀少的海水溫泉資源。雖然該區(qū)域為新開發(fā)片區(qū)，但政府注重

6、根本配套設(shè)施建立，生活便利度及溫馨度將不斷提高。建筑形狀：灣區(qū)北西北岸以小高層為主，配以部分聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨幢別墅；灣區(qū)東南岸以高層、小高層為主，配以部分聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨幢別墅。戶型設(shè)置：以躍層、大三房、大二房為主，配少量四房；別墅以雙拼別墅為主，部分聯(lián)排及獨幢別墅。戶型特點以大為主，注重居住質(zhì)量，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)生活。價錢情況：銷售均價在13000-18000元/平米間，雙拼別墅均價在25000-35000元/平米。 銷售情況：各工程中較小戶型銷售情況較好，三房戶型去化速度較快。鑫海灣銷售率為70%，聯(lián)發(fā)五緣灣1號銷售率為74%，新景緣銷售率為63%，國貿(mào)藍(lán)海銷售率為98%。1.1片區(qū)供

7、應(yīng)量分析工程面積平米在售工程未售面積源昌鑫海灣64636聯(lián)發(fā)五緣灣1號一期34964新景緣24011國貿(mào)藍(lán)海2645小計126255待推工程天琴灣213253聯(lián)發(fā)五緣灣1號二期119942新景國際外灘305868小計631062未推工程2007G19915502021G06496002021G121500002021G24788102021G41714002007G27167330小計608690合計6007在售工程存量約12萬平米,其中以躍層為主的源昌鑫海灣工程未售面積超越一半；三個待推工程總建面積共超越63萬平米；未推工程總建面積超越60萬平米；五緣灣片區(qū)樓盤總供應(yīng)面積約萬平米。源昌鑫海灣

8、聯(lián)發(fā)五緣灣一號新景國際外灘溢源昌2007G27新景緣國貿(mào)藍(lán)海五緣灣學(xué)村湖里高新科技園筼筜工程恒禾置地特房工程紫金工程溢源昌2007G19國貿(mào)天琴灣1.2片區(qū)樓盤分布圖1.3產(chǎn)品類型工程稱號物業(yè)類型容積率綠化率鑫海灣躍層為主，配少量平層及雙拼別墅，小量商業(yè)面積1.850.1%五緣灣1號小高層平層戶型2.02850%新景緣平層戶型及躍層戶型，配少量雙拼別墅2.540%國貿(mào)藍(lán)海平層戶型配部分躍層，聯(lián)排、雙拼、獨幢別墅2.0645%在售工程綠化率均在40-50%間，與定位高尚居住區(qū)相映托。各工程中商業(yè)面積較少，以高層、小高層為主，同時配以適量的別墅。1.4工程規(guī)劃和配套工程稱號規(guī)劃配套鑫海灣總戶數(shù)11

9、59戶，216個地面停車位，1119個地下停車位；3萬平米文化主題園林，劇院式規(guī)劃規(guī)劃，超寬樓間距，6米挑高樓中樓戶型設(shè)計。幼兒園、星級會所，內(nèi)設(shè)室內(nèi)游泳池、室內(nèi)籃球場、羽毛球場、健身房、乒乓球室、咖啡吧、茶吧等休閑配套。五緣灣1號規(guī)劃15棟十五躍十六層的中高層板式住宅，規(guī)劃規(guī)劃采用斜列式規(guī)劃，均為東南、西南朝向，實現(xiàn)了戶戶朝南。幼兒園、會所新景緣住宅總戶數(shù)約401戶，6000平米南美風(fēng)情園林。國貿(mào)藍(lán)海純住宅社區(qū)，高層景觀公寓與低層休閑住宅相結(jié)合，住宅總戶數(shù)780戶，停車位626部。規(guī)劃采用低密度純住宅建筑群，由南至北近300米的景觀軸將低層花園公寓與高層景觀公寓加以區(qū)分。幼兒園、會所泳池在售

10、各樓盤規(guī)劃設(shè)計做到：1、注重海景、灣景的充分利用；2、低建筑密度；3、高綠化率；規(guī)劃亮點：1、鑫海灣的超寬樓間距；2、國貿(mào)藍(lán)海的由南至北近300米的景觀軸將低層花園公寓與高層景觀公寓加以區(qū)分。1.5戶型配比工程稱號一房兩房三房四房復(fù)式聯(lián)排別墅雙拼別墅獨幢別墅面積m套數(shù)戶面積m套數(shù)戶面積m套數(shù)戶面積m套數(shù)戶面積m套數(shù)戶面積m套數(shù)戶面積m套數(shù)戶面積m套數(shù)戶鑫海灣48584-101911204-86-196905-403-41140-聯(lián)發(fā)五緣灣1號-171453177-2202722405-新景緣-100-126195-171-183196-280-37610-國貿(mào)藍(lán)海-159-177399187-

11、207249206-246109314-3185269-34531340-37412550-5646合計-5-685-706-381-1111-31-62-6百分比-0.2%-23.7%-24.5%-13.2%-38.5%-31.3%-62.6%-6.1%備注：各戶型百分比中，別墅與普通戶型分開統(tǒng)計。從面積來看：主要面積集中在140-170平米和180平米以上兩個區(qū)間；而同樣戶型中，各工程提供的面積區(qū)間有較大差別，如兩房中，從84平米到177平米均有，國貿(mào)藍(lán)海兩房面積達(dá)159-177平米，與傳統(tǒng)兩房在100平米以下相差較多。從戶型配比來看：各工程戶型配比情況差別較大，躍層、三房、兩房戶型較多；

12、但因各工程均定位為高尚生活社區(qū)，追求生活質(zhì)量，傳統(tǒng)的戶型面積均被突破，同樣戶型面積比傳統(tǒng)戶型面積大了許多。2. 片區(qū)住宅市場需求概述2.1價錢情況工程戶型平層均價躍層均價別墅均價鑫海灣12000元/平米25000元/平米25000元/平米聯(lián)發(fā)五緣灣1號一期14500元/平米二期未推，價錢未定-新景緣00元/平米15500元/平米35000元/平米國貿(mào)藍(lán)海18000元/平米尾盤20000元/平米尾盤34500元/平米從銷售價錢看，別墅均價2.5萬-3.45萬元/平米，平層住宅00-18000元/平米，車位24-28萬元/個， 2.2在售工程個案銷售分析工程鑫海灣聯(lián)發(fā)五緣灣1號一期新景緣國貿(mào)藍(lán)海銷

13、售率以套數(shù)計70%74%63%98%除國貿(mào)藍(lán)海因較早開盤，根本銷售終了，其它工程整體銷售情況也相對較好。工程稱號熱銷戶型滯銷戶型鑫海灣平層兩房、小面積躍層、三房及四房大面積躍四房，別墅聯(lián)發(fā)五緣灣1號三房、四房面積小于200平米超越200平米大四房新景緣二房及躍層五房無國貿(mào)藍(lán)海二房、三房、四房無可以看出，熱銷戶型為面積適中的三房、兩房和躍層，而大面積的四房相對滯銷。2.3客群分析工程稱號客群描畫鑫海灣以廈門周邊的客戶為主，多為私營企業(yè)主等生意人士聯(lián)發(fā)五緣灣1號以廈門周邊及省地域35-45歲的企業(yè)中高層管理者、私企業(yè)主等勝利人士為主力客群新景緣喜歡海景的購房者、改善居住條件的中年人、周邊城市來廈購

14、房者、本地勝利人士國貿(mào)藍(lán)海公寓以30-40歲的事業(yè)有成的中青年置業(yè)者為主，別墅以40歲以上的中年以上生意人為主；65%是廈門非本地戶口人，15%是省內(nèi)其它城市，10%國外，10%是省外。以上各工程客群多數(shù)為二次和多次以上置業(yè)者，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，看中五緣灣優(yōu)越環(huán)境、海景以及教育資源。3、主要在售樓盤分析1源昌鑫海灣工程地址：環(huán)島路南側(cè)、枋鐘路東側(cè)地塊開發(fā)商:廈門源昌集團(tuán)總建面積:16萬平方米容積率:1.8綠化率:50.1%停車位:1152個建筑形狀:18幢小高層及20幢雙拼別墅組成開盤日期:2007年10月1日戶型面積:以躍層為主，少量平層，以86-161平方米躍層三房、四房為主，部分平層二房

15、、三房以及躍層五房，少量平層一房，雙拼別墅。價錢情況：躍層均價25000元/平方米，雙拼別墅價錢1018-1200萬元/幢，商業(yè)價錢3.5-4萬元/平方米。銷售率：70%物業(yè)管理：戴德梁行園林景觀：3萬平方米超大海洋文化主題園林，五緣灣畔，觀海第一排，近80%戶型享用無敵海景，全城稀有6米挑高樓中樓戶型設(shè)計，雙重溫馨空間刷新居者想象。根底配套：五緣學(xué)村戶型分析：戶型面積()總套數(shù)已售可售銷售率一房48550100.00%二房84-10191910100.00%三房120440100.00%躍層三房86-1142651858069.81%躍層四房123-16160240319966.94%躍層五

16、房182-19638271171.05%聯(lián)排別墅403-4134083220.00%根據(jù)上表可得：該工程以躍層為主，躍層三房、四房占一切房源的83%，開盤時間較長，銷售情況普通。 戶型特點：1、絕大部分為躍層設(shè)計，客廳挑高6米。2、入戶花園，全露臺設(shè)計，露臺高為6米。3、主臥為套間設(shè)計，配書房；次臥帶飄窗或弧形觀景臺。4、格局方正，功能區(qū)分別，客臥分別。綜合點評：該樓盤為觀海第一排；3萬平方米超大海洋文化主題園林、濕地公園，灣區(qū)海景三重風(fēng)景；劇院式規(guī)劃規(guī)劃、超寬樓間距，近80%戶型享無敵海景，實現(xiàn)景觀與溫馨度最大化；6米挑高樓中樓戶型設(shè)計。2聯(lián)發(fā)五緣灣1號工程地址：五緣灣環(huán)島路南側(cè)，安嶺路西側(cè)

17、開發(fā)商：聯(lián)發(fā)集團(tuán)代理商：聯(lián)發(fā)集團(tuán)廈門房產(chǎn)代理總建面積：29.4萬平方米容積率：2.028綠化率：50%停車位：907個建筑形狀：15幢16層建筑物交錯陳列戶型面積：主力戶型為150-180的板式四房，配以板式三房及部分五房，二期有小量躍層二房。價錢情況：一期現(xiàn)均價14500元/平方米，二期將于11月21日推出，估計均價將比較一期略高。銷售率：74%物業(yè)管理：廈門聯(lián)發(fā)集團(tuán)物業(yè)管理工程配套：幼兒園、五緣學(xué)村、金山安康養(yǎng)生區(qū)、五緣醫(yī)院智能系統(tǒng)：1、霍尼韋爾智能系統(tǒng)；2、法國愛迪士新風(fēng)系統(tǒng)；3、芬蘭才干電梯；4、以色列MUL-T-LOCK三向瑣具；5、太陽能庭院LED燈系統(tǒng)。園林景觀設(shè)計：澳大利亞柏濤

18、和香港貝爾高林一期戶型分析：戶型面積()總套數(shù)已售可售銷售率小三房-14154180%三房151-1714483905887.05%四房176-22027214113151.84%躍層五房240550100.00%從上表可得，三房占一切可售房源的61.4%，銷售最好的也是三房。四房銷售情況較差，據(jù)了解，二期戶型比例與一期類似，但一個梯位的220平方米的戶型由原來兩套改成兩套141平方米的三房，及一套113平方米的躍層二房。 戶型特點：全部采用露臺設(shè)計，添加運(yùn)用面積。綜合點評：工程位于環(huán)島路第一排，由澳大利亞柏濤和香港貝爾高林進(jìn)展總體規(guī)劃和園林設(shè)計，低密度，高綠化率培育高質(zhì)量生活空間。3新景緣工

19、程地址：五緣灣大橋東南側(cè)、環(huán)灣路西側(cè)地塊開發(fā)商： HYPERLINK javascript:popwin(/lpls/content.asp?kind=4&id=4656) 廈門新景地集團(tuán)代理商：廈門市立丹行置業(yè)總建面積：7.8萬平方米容積率：2.5綠化率：40%停車位：462個建筑形狀：三幢21層板式樓，五幢雙拼別墅戶型面積：100-126平方米平層二房，171-183平方米躍層五房，280-370平方米的雙拼別墅價錢情況：均價00元/平方米銷售情況：63%物業(yè)管理：國貿(mào)物業(yè)工程配套：五緣灣商業(yè)街C區(qū)餐飲、五通商務(wù)區(qū)、樂安中學(xué)、雙十中學(xué)枋湖校區(qū)、五緣學(xué)區(qū)、中央音樂學(xué)院鋼琴分校規(guī)劃廈門實驗小學(xué)

20、分校戶型分析：戶型面積()總套數(shù)已售可售銷售率二房100-1261951265765%躍層五房171-1831961265864.29%雙拼別墅280-376100100.00%從上表可看出，二房及躍層各占近50%，銷售情況也相當(dāng)，均將近65%。戶型特點：采用全露臺設(shè)計，提高運(yùn)用面積，躍層客廳挑高5.86米，開間5米。綜合點評： 臨海第一排，海景、灣景資源豐富，周邊配以游樂場、帆船俱樂部、海上運(yùn)動中心等設(shè)備。但普通住宅戶型只需兩種，可選擇性較少。此外采用南美風(fēng)情夢境園林景觀設(shè)計。4國貿(mào)藍(lán)海工程地址：湖里五緣灣營運(yùn)中心內(nèi)開發(fā)商：廈門國貿(mào)金海灣房地產(chǎn)開發(fā)代理商： HYPERLINK javascr

21、ipt:popwin(/lpls/display_content.asp?kind=dl&id=1660) 國貿(mào)地產(chǎn)代理總建面積：173974 容積率：2.06建筑密度：18.38%綠化率：45 %停車位：626建筑形狀：高層4 幢 19-26 層，7幢雙拼別墅，6幢獨立別墅，4幢聯(lián)排別墅戶型面積：2、3、4、5房 到6房。(面積153平方米到392平方米)價錢情況：雙拼別墅34500元/平方米，高層18000元/平方米起。銷售情況：98%物業(yè)管理：第一太平戴維斯工程配套：五緣灣商業(yè)街、體育場館、醫(yī)院醫(yī)療、海上運(yùn)動中心、音樂島、國際帆船港、濕地公園戶型分析：戶型面積()總套數(shù)已售可售銷售率二房

22、159-162378377199.74%大二房1772120195.24%三房187-207249245498.39%四房206-246109106397.25%躍層314-348550100.00%聯(lián)排別墅269-3453130196.77%雙拼別墅340-3741612475.00%獨幢別墅550-56465183.33%從上表可看出，二房及三房所占比例較大，銷售情況良好，由于是五緣灣片區(qū)內(nèi)第一個開盤工程，銷售情況良好。戶型特點：1、功能區(qū)劃分別明顯，主臥私密性好。2、主臥為套間設(shè)計，入戶花園及露臺設(shè)計綜合點評：該工程為區(qū)域內(nèi)第一個銷售樓盤，銷售情況良好。工程低密度，高綠化率，均采用大戶型

23、設(shè)計，工程經(jīng)過由南至北近300米的景觀軸將低層花園公寓與高層景觀公寓加以區(qū)分，分區(qū)中更實現(xiàn)組團(tuán)式與私家性相結(jié)合的園林意境。4、主要待售樓盤分析1國貿(mào)天琴灣國貿(mào)天琴灣，即國貿(mào)地產(chǎn)2007年9與8日競得的兩幅五緣灣地塊2007G28和2007G29。2007G28地塊，位于湖里區(qū)五緣灣片區(qū)內(nèi)灣西側(cè)，環(huán)灣路東側(cè)，特征商業(yè)街二期南側(cè)，占地58114平方米，建筑面積480平方米，成交樓面價14447元/平。規(guī)劃有25棟海景獨幢別墅，6棟底層架空29層住宅一線海景公寓，4棟底層架空23層住宅二線海景公寓。2007G29地塊，位于五緣灣片區(qū)，內(nèi)灣西側(cè)，占地33533平方米，建筑面積73773平方米，成交樓面

24、價17486元/平。規(guī)劃有10棟海景獨幢別墅，4棟底層架空29層住宅一線海景公寓，3棟底層架空23層住宅二線海景公寓。2新景國際外灘位處廈門五緣灣大橋西側(cè)，安嶺路與環(huán)島路交叉口。地塊臨海面灣，盡攬五緣灣與環(huán)島路絕佳雙重景觀。周邊運(yùn)動館、濕地公園、音樂島、國際帆船港、五緣學(xué)村中央音樂學(xué)院、鼓浪嶼鋼琴學(xué)校等同步國際灣居物業(yè)一流配套。 【規(guī)劃特點】工程總用地面積約112686平方米，總建筑面積約305868平方米，建筑密度約21.5 ，容積率約1.8，是集住宅、商業(yè)、教育為一體的大型綜合性物業(yè)。一層為架空4.5米商業(yè)店面，二至十六層為住宅。設(shè)有3900平方米、12班幼兒園，配備2712個地下停車位。

25、【工程亮點】30萬平方米，列席五緣灣臨海第一排，無敵海、灣雙景，尊享灣區(qū)高端的生活配套；以經(jīng)濟(jì)全球化的遠(yuǎn)見卓識，打造廈門首個“外籍精英社區(qū)，填補(bǔ)在廈商務(wù)、政治、文化交流等國際人士的居住需求，代言廈門高尚灣居物業(yè)；遵照景觀最大化原那么，戶戶觀景；戶型突破傳統(tǒng)，優(yōu)化建筑構(gòu)造，產(chǎn)品包括復(fù)式住宅、海景公寓。突破傳統(tǒng)設(shè)計的限制，以極具特征的挑高、漏空的空間處置，大陽臺、寬景露臺讓室內(nèi)與室外的海、灣、園林對話；社區(qū)商業(yè)配套，便利居家購物；大規(guī)模地下停車場，充分思索尊貴業(yè)主停車所需；名牌資優(yōu)教育，12班幼兒園，三層整體建筑，配備專業(yè)音體室。5、區(qū)域住宅市場分析結(jié)論：從市場存量上看，在售住宅有約12萬平米在售

26、，將推出及未推出樓盤總建約125萬平米，未來兩三年推出的量較大。戶型以躍層、大三房、大二房為主，配以部分類別墅及四房。絕大數(shù)住宅戶型面積超越150平米，180平米以上的戶型占大多數(shù)，小面積戶型所占比例極少。由于五緣灣片區(qū)定位高尚居住區(qū)，戶型面積均較大，產(chǎn)品特點表如今追求高質(zhì)量居住環(huán)境，戶型設(shè)計以追求高質(zhì)量生活為主。絕大多數(shù)戶型含有大面積露臺設(shè)計，到達(dá)添加運(yùn)用面積。以二房、三房銷售情況為好，但二房面積在140以上居多，三房面積在160以上居多。區(qū)域住宅市場整體銷售情況較好，在售工程為該區(qū)域最早幾個工程，利用了市場的空白點。從市場空白點來看，100-120平米的二房和130-150平米的三房有較大

27、的市場空間。第二部分 工程分析工程概略工程占地面積40276.92平米，建筑總面積為71400平米，由兩個子地塊組成，位于規(guī)劃的五緣灣溫泉高尚居住區(qū)內(nèi)，臨近五緣灣內(nèi)灣。地塊北接由紫金礦業(yè)公司于2021年4月8日拿下的2021G06地塊；東面是小山坡和零星幾棟村屋；西側(cè)是規(guī)劃雜亂的下忠社區(qū)自建房。距地塊東南側(cè)僅一路之隔的是廈門國貿(mào)的天琴灣。工程位于五緣灣道與金山路交叉口西北處，由金山路延伸可經(jīng)湖里大道快速到達(dá)五緣灣大橋，沿金山路由南向北可至湖里大道及其延伸段，到達(dá)湖里高新技術(shù)園區(qū)，廈門國際機(jī)場也僅在咫尺，環(huán)島路、環(huán)湖里大道、集美大橋令交通便利。同時，處于片區(qū)與城區(qū)的聯(lián)接處，配套設(shè)備將最快得到完善

28、。區(qū)域內(nèi)配套有雙十中學(xué)枋湖校區(qū)、中央音樂學(xué)院鋼琴學(xué)校、廈門實驗小學(xué)分校、廈門二中、五緣灣幼兒園、五緣灣會所、五緣商業(yè)街、五緣灣度假酒店、海上運(yùn)動休閑中心。工程SWOT分析優(yōu)勢：位于五緣灣片區(qū)內(nèi)，整體規(guī)劃完善、配套齊全，前景看好。多條交通要道環(huán)布周圍，欲達(dá)那么達(dá)。生活、商業(yè)、教育配套，未來可依托整個新城區(qū)的規(guī)劃，較為齊全。近可觀內(nèi)灣美景，遠(yuǎn)可眺優(yōu)美山姿。規(guī)劃設(shè)計條件的改動，可以在產(chǎn)品設(shè)計上有較大的空間，可以盡量爭取市場的空白點。優(yōu)勢：規(guī)劃中的生活、商業(yè)和教育配套的完善程度尚需時日。目前片區(qū)內(nèi)居住氣氛還未構(gòu)成，城市化程度較低，人氣略顯缺乏。當(dāng)前地塊周邊多為雜亂村民自建房，對本案外部籠統(tǒng)存在負(fù)面影響。時機(jī)：五緣灣片區(qū)高規(guī)范、高定位規(guī)劃，以及良好的開展前景，為本案帶來良好的預(yù)期。隨著周邊工程的陸續(xù)入住，必將提升整個片區(qū)的居住質(zhì)量，為本案發(fā)明最正確時機(jī)點。國家海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略以及廈門總部經(jīng)濟(jì)建立的開展，為本案發(fā)明良好的開展環(huán)境。要挾：區(qū)域內(nèi)未來兩三年內(nèi)供應(yīng)量較大，猛烈競爭。國家宏觀政策的不確定性、市場預(yù)期不明朗都給本案帶來較大要挾。第三部分 產(chǎn)品配比建議產(chǎn)品戰(zhàn)略的原那么 為了使本案的產(chǎn)品能順應(yīng)市場，對于產(chǎn)品的建議，對產(chǎn)品展開細(xì)化，就必需緊扣以下兩個原那么：1、立足五緣灣片區(qū)，拓展至島內(nèi)范圍思索戶型面積、戶型配比。2、為了使本案能在這一地