公共設(shè)備管理手冊(討論稿)

1、廈門海岸1號 公共設(shè)備管理手冊（討論稿） 廈門世邦泰和-海岸1號物業(yè)管理處修定：何雪松審批：高趙杰 二一一年十一月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc241320828 公用設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320828 h 4 HYPERLINK l _Toc241320829 機(jī)電設(shè)備編號管理規(guī)定 PAGEREF _Toc241320829 h 10 HYPERLINK l _Toc241320830 變配電設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定 PAGEREF _Toc241320830 h 13 HYPERLINK l _Toc241320831 附

2、件： 變配電設(shè)備(設(shè)施)檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期 PAGEREF _Toc241320831 h 17 HYPERLINK l _Toc241320832 柴油發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320832 h 18 HYPERLINK l _Toc241320833 附件：柴油發(fā)電機(jī)組檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期 PAGEREF _Toc241320833 h 21 HYPERLINK l _Toc241320834 弱電系統(tǒng)設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320834 h 22 HYPERLINK l _Toc241320835 附件：弱電系統(tǒng)設(shè)備檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期 PA

3、GEREF _Toc241320835 h 24 HYPERLINK l _Toc241320836 給排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320836 h 26 HYPERLINK l _Toc241320837 附件：給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期 PAGEREF _Toc241320837 h 29 HYPERLINK l _Toc241320838 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320838 h 30 HYPERLINK l _Toc241320839 附表：空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期 PAGEREF _Toc24132083

4、9 h 32 HYPERLINK l _Toc241320840 公用設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320840 h 33 HYPERLINK l _Toc241320841 設(shè)備（設(shè)施）故障搶修管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320841 h 34 HYPERLINK l _Toc241320842 設(shè)備房及設(shè)備使用管理規(guī)定 PAGEREF _Toc241320842 h 36 HYPERLINK l _Toc241320843 消防系統(tǒng)設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320843 h 37 HYPERLINK l _Toc241320844

5、 附件：消防系統(tǒng)設(shè)備檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期 PAGEREF _Toc241320844 h 40 HYPERLINK l _Toc241320845 電梯系統(tǒng)管理規(guī)定 PAGEREF _Toc241320845 h 41 HYPERLINK l _Toc241320846 房屋本體及公用設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320846 h 44 HYPERLINK l _Toc241320847 相關(guān)表格 PAGEREF _Toc241320847 h 47 HYPERLINK l _Toc241320848 工作日志 PAGEREF _Toc241320848 h 48 HYPERL

6、INK l _Toc241320849 機(jī)電設(shè)備臺帳 PAGEREF _Toc241320849 h 49 HYPERLINK l _Toc241320850 房屋及設(shè)施設(shè)備管理檢查、考評情況記錄表 PAGEREF _Toc241320850 h 50 HYPERLINK l _Toc241320851 整改通知單 PAGEREF _Toc241320851 h 51 HYPERLINK l _Toc241320852 派工單 PAGEREF _Toc241320852 h 52 HYPERLINK l _Toc241320853 設(shè)備設(shè)施故障登記表 PAGEREF _Toc241320853

7、 h 53 HYPERLINK l _Toc241320854 設(shè)備設(shè)施維修記錄表 PAGEREF _Toc241320854 h 54 HYPERLINK l _Toc241320855 設(shè)備設(shè)施重大故障（事故）報(bào)告表 PAGEREF _Toc241320855 h 55 HYPERLINK l _Toc241320856 設(shè)備設(shè)施搶修記錄表 PAGEREF _Toc241320856 h 56 HYPERLINK l _Toc241320857 設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃表 PAGEREF _Toc241320857 h 57 HYPERLINK l _Toc241320858 設(shè)備設(shè)備定期保養(yǎng)記錄

8、表 PAGEREF _Toc241320858 h 58 HYPERLINK l _Toc241320859 設(shè)施設(shè)備大中修（改造）計(jì)劃表 PAGEREF _Toc241320859 h 59 HYPERLINK l _Toc241320860 設(shè)施設(shè)備大中修（改造）記錄表 PAGEREF _Toc241320860 h 60 HYPERLINK l _Toc241320861 對外委托工作單 PAGEREF _Toc241320861 h 61 HYPERLINK l _Toc241320862 設(shè)備（設(shè)施）檢修工作票 PAGEREF _Toc241320862 h 62 HYPERLINK

9、 l _Toc241320863 設(shè)施設(shè)備故障率統(tǒng)計(jì)表 PAGEREF _Toc241320863 h 63 HYPERLINK l _Toc241320864 變配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行記錄表 PAGEREF _Toc241320864 h 64 HYPERLINK l _Toc241320865 柴油發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄表 PAGEREF _Toc241320865 h 65 HYPERLINK l _Toc241320866 停（送）水/電工作票 PAGEREF _Toc241320866 h 66 HYPERLINK l _Toc241320867 給排水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行記錄表 PAGEREF

10、 _Toc241320867 h 67 HYPERLINK l _Toc241320868 高低壓開關(guān)操作登記表 PAGEREF _Toc241320868 h 68 HYPERLINK l _Toc241320869 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄表 PAGEREF _Toc241320869 h 69 HYPERLINK l _Toc241320870 電梯日巡視檢查記錄表 PAGEREF _Toc241320870 h 70 HYPERLINK l _Toc241320871 消防栓檢查卡 PAGEREF _Toc241320871 h 71 HYPERLINK l _Toc241320872 滅

11、火器檢查卡 PAGEREF _Toc241320872 h 72 HYPERLINK l _Toc241320873 設(shè)施設(shè)備管理稽查報(bào)告 PAGEREF _Toc241320873 h 73 HYPERLINK l _Toc241320874 房屋本體維修登記表 PAGEREF _Toc241320874 h 74 HYPERLINK l _Toc241320875 公共設(shè)施維修登記表 PAGEREF _Toc241320875 h 75 HYPERLINK l _Toc241320876 房屋本體月巡視檢查記錄表 PAGEREF _Toc241320876 h 76 HYPERLINK l

12、 _Toc241320877 公共設(shè)施日巡視檢查記錄表 PAGEREF _Toc241320877 h 77 HYPERLINK l _Toc241320878 附件一 房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表 PAGEREF _Toc241320878 h 78 HYPERLINK l _Toc241320879 附件二 公用（共）設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)一覽表 PAGEREF _Toc241320879 h 79 HYPERLINK l _Toc241320880 附件三 部分機(jī)電設(shè)備通常的中修、大修周期 PAGEREF _Toc241320880 h 80 HYPERLINK l _Toc241320881

13、附件四 房屋及設(shè)施設(shè)備管理檢查、考評周期 PAGEREF _Toc241320881 h 80公用設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程目的通過對公用（共）設(shè)備設(shè)施的管理，使所有設(shè)備（設(shè)施）在使用過程中處于完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。 范圍本程序適用于公司管理處對與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的各類公用設(shè)備（設(shè)施）的管理, 大致包括以下類別：小區(qū)的供配電系統(tǒng)設(shè)備：高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)組、電氣“三箱”（動力配電箱/柜，照明配電箱/柜，控制箱/柜）及附屬配套設(shè)備（設(shè)施）。 給排水系統(tǒng)設(shè)備：各類給排水水泵、加壓氣罐、閥門、管道及附屬配套設(shè)備（設(shè)施）。消防系統(tǒng)設(shè)備：電消防設(shè)備、水消防設(shè)備（消火栓及噴淋系統(tǒng)）、CO2氣體滅火

14、設(shè)備、防排煙設(shè)備、防火卷簾、疏散指示及附屬配套設(shè)備。電梯系統(tǒng)設(shè)備：各類電梯及其附屬設(shè)備（設(shè)施）。弱電系統(tǒng)設(shè)備：電視、電話、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、無線電對講設(shè)備；智能化系統(tǒng)（樓宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報(bào)警、門禁、停車場）設(shè)備（設(shè)施）等。通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備：通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備及其附屬設(shè)備（設(shè)施）。職責(zé)物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織物業(yè)工程部及管理處有關(guān)人員對物業(yè)主要配套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行接管驗(yàn)收及重大事項(xiàng)的對接、審批。總部工程部負(fù)責(zé)對各管理處的設(shè)施、設(shè)備管理工作進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)控、檢查（稽查）、考核、業(yè)務(wù)聯(lián)系及重大事項(xiàng)的審批、驗(yàn)收；負(fù)責(zé)組織重大設(shè)施、設(shè)備的故障搶修及事故處理；負(fù)責(zé)組織設(shè)施、設(shè)備大中修及更新改造計(jì)劃的編制及實(shí)施。 管

15、理處負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備日常管理工作，機(jī)電主管或領(lǐng)班負(fù)責(zé)編制設(shè)備（設(shè)施）定期保養(yǎng)計(jì)劃，安排、督促、檢查設(shè)備責(zé)任人做好運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)工作。設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)其責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)（巡視檢查、運(yùn)行操作、運(yùn)行狀況統(tǒng)計(jì)分析、日常及定期的維護(hù)保養(yǎng)等）。中控室值班人員負(fù)責(zé)對設(shè)施、設(shè)備的工作狀況進(jìn)行24小時(shí)的監(jiān)控，并受理住戶的服務(wù)請求及投訴，對監(jiān)控到的異常情況及時(shí)通知設(shè)備責(zé)任人處理，并做好記錄。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)設(shè)備（設(shè)施）的資產(chǎn)建帳和管理。工作程序接管驗(yàn)收：按照接管驗(yàn)收工作手冊執(zhí)行。標(biāo)識：所有的設(shè)備房須標(biāo)識其名稱及責(zé)任人姓名(或代碼)；面向公眾的設(shè)施設(shè)備如有必要需標(biāo)示其名稱、注意事項(xiàng)、使用方法等。所

16、有設(shè)備按套或單機(jī)懸掛設(shè)備卡，標(biāo)識該設(shè)備的技術(shù)參數(shù)及按照機(jī)電設(shè)備編號管理規(guī)程標(biāo)識其設(shè)備編號等。對正在維修或待維修或已停用的設(shè)施、設(shè)備須標(biāo)示相應(yīng)的警示牌或告示牌。檔案管理管理處負(fù)責(zé)建立設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)資料檔案及圖紙檔案，負(fù)責(zé)建立機(jī)電設(shè)備臺帳，臺帳內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號、型號、安裝位置、啟用日期、生產(chǎn)廠家名稱、主要技術(shù)參數(shù)、主要零部件更換及大中修（改造）情況等?？偛抗こ滩控?fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查各管理處設(shè)施、設(shè)備檔案的管理工作，并對重要的檔案資料備份、存檔。運(yùn)行管理管理處根據(jù)不同的設(shè)施、設(shè)備類別及工作分工負(fù)責(zé)確定各類設(shè)施、設(shè)備的責(zé)任人，設(shè)備責(zé)任人必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，具備相應(yīng)資質(zhì)，持證上崗，且應(yīng)遵照相

17、應(yīng)的管理規(guī)定，并兼顧經(jīng)濟(jì)、合理的運(yùn)行原則，做好運(yùn)行管理工作。因計(jì)劃內(nèi)檢修保養(yǎng)（包括已知的市政原因），而影響設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的，須提前申報(bào)或告知管理處經(jīng)理，并提前24小時(shí)通知相關(guān)業(yè)主(住戶)；因突發(fā)事件或故障導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)不能正常提供的（如市政突然停水、停電、設(shè)備突發(fā)故障等），管理處應(yīng)立即采取應(yīng)急措施，并聯(lián)系有關(guān)部門了解事件原因或組織修復(fù)、確定故障排除期限，同時(shí)應(yīng)向業(yè)主(住戶)做好解釋工作。對各管理處設(shè)施、設(shè)備的管理質(zhì)量及運(yùn)行、維護(hù)狀況，由總部工程部委派稽查人員根據(jù)相關(guān)要求進(jìn)行定期或不定期的稽查，填寫設(shè)施設(shè)備管理稽查報(bào)告，并根據(jù)附件2：房屋及設(shè)施設(shè)備管理檢查、考評周期組織定期的檢查、考評，填寫

18、房屋及設(shè)施設(shè)備管理檢查、考評情況記錄表，對稽查和考評中發(fā)現(xiàn)的問題，發(fā)出整改通知單，督促整改并復(fù)檢。故障維修（事后維修）設(shè)備（設(shè)施）故障分為以下兩類：A類故障：指運(yùn)行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以立刻排除的輕微故障；B類故障：指設(shè)備（設(shè)施）發(fā)生非正常損壞或責(zé)任事故而被迫停止運(yùn)行或工作的一般或較大（重大）故障。對A類故障由管理處運(yùn)行監(jiān)控人員（設(shè)備責(zé)任人）或設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)人員進(jìn)行現(xiàn)場排除后，將維修情況及結(jié)果記錄在工作日志內(nèi)。對B類故障，一般情況下須即時(shí)組織維修，但對不會產(chǎn)生嚴(yán)重后果的或夜間發(fā)生的、且較小影響業(yè)主（住戶）生活、工作的設(shè)施設(shè)備故障，可以延后組織維修。對B類故障維修前須填發(fā)派工單，對重要設(shè)施設(shè)備

19、或影響范圍較大的或存在較大安全隱患的維修項(xiàng)目，還須辦理設(shè)備（設(shè)施）檢修工作票。對B類中的一般性故障，修復(fù)時(shí)間不應(yīng)超過24小時(shí), 若有可能超過24小時(shí)，應(yīng)向主管報(bào)告，請求支援，限期解決；維修完畢后須填寫設(shè)施設(shè)備維修記錄表和設(shè)施設(shè)備故障登記表，并將主要零部件更換情況記錄在機(jī)電設(shè)備臺帳中。對重大故障或責(zé)任事故，管理處應(yīng)立即組織機(jī)電人員按照設(shè)備（設(shè)施）故障搶修管理規(guī)定采取應(yīng)急措施防止故障或事故擴(kuò)大，并及時(shí)向公司主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，同時(shí)須填寫設(shè)備重大故障（事故）報(bào)告表上報(bào)公司處理，修復(fù)后填寫設(shè)施設(shè)備搶修記錄表，并在設(shè)施設(shè)備故障登記表中登記，在機(jī)電設(shè)備臺帳記錄主要零部件的更換。對于責(zé)任事故由事務(wù)部遵循“三不放過

20、”的原則組織處理?！叭环胚^”指：事故原因分析不清不放過；事故責(zé)任人及相關(guān)人員未受教育不放過；沒有防范措施不放過。 對需要委外維修的設(shè)施、設(shè)備，走OA流程，報(bào)請公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。如需要簽訂維修合同，則按照公司相關(guān)要求執(zhí)行。維修結(jié)束后，由總部工程部組織相關(guān)人員對其進(jìn)行驗(yàn)收。對在保修范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備故障或質(zhì)量問題，首先以書面的形式（工作聯(lián)系函、工程質(zhì)量問題處理通知單等）或電話聯(lián)系供應(yīng)商或保修單位，按照相關(guān)協(xié)議條款執(zhí)行。每季度末，管理處機(jī)電主管或領(lǐng)班負(fù)責(zé)匯總本季度的設(shè)施設(shè)備故障及維修情況，填寫設(shè)備（設(shè)施）故障率統(tǒng)計(jì)表、設(shè)備及系統(tǒng)完好率統(tǒng)計(jì)表，并統(tǒng)計(jì)、分析該季度設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情況，交管理處資料管理員

21、存檔、備查。維護(hù)保養(yǎng)制度公司實(shí)行二級保養(yǎng)制度，即日常維護(hù)保養(yǎng)（小修）和定期維護(hù)保養(yǎng)（一級、二級保養(yǎng)）。對保養(yǎng)的總體要求是：整齊、清潔、潤滑、安全。日常維護(hù)保養(yǎng)的主要內(nèi)容有：清掃、除塵、擦試、潤滑、緊固、檢查、小修及對不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車；定期維護(hù)保養(yǎng)除包含日常保養(yǎng)的所有內(nèi)容外，還包括：局部拆卸檢查、調(diào)整、清洗、更換、防銹防腐、刷漆、絕緣遙測、參數(shù)測試整定及計(jì)劃內(nèi)檢修。每年12月份，總部工程部根據(jù)各管理處的設(shè)備（設(shè)施）工作狀況（使用年限、設(shè)計(jì)壽命、磨損、維修保養(yǎng)及能耗等情況），并參照附件1：主要機(jī)電設(shè)備中修、大修周期，負(fù)責(zé)組織編制公司下年度的設(shè)施、設(shè)備大中修（改造）計(jì)劃，并上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)

22、審批；管理處工程主管或領(lǐng)班根據(jù)設(shè)施設(shè)備定期檢查保養(yǎng)的內(nèi)容、周期和要求，負(fù)責(zé)按照所屬系統(tǒng)或類別編制設(shè)施、設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃表，落實(shí)定期保養(yǎng)工作的時(shí)間、人員安排等，報(bào)管理處經(jīng)理和事務(wù)部經(jīng)理審批。設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)其責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)（小修）及定期維護(hù)保養(yǎng)。對日常維護(hù)保養(yǎng)在工作日志做好內(nèi)記錄, 對定期維護(hù)保養(yǎng)填寫相應(yīng)的檢查保養(yǎng)記錄表。總部工程部按照設(shè)施設(shè)備大、中修及更新改造計(jì)劃，組織相關(guān)人員進(jìn)行項(xiàng)目的大、中修保養(yǎng)及更新改造，完成后填寫設(shè)施設(shè)備大中修（改造）記錄表，同時(shí)將主要零部件更換及大中修（改造）情況記錄在機(jī)電設(shè)備臺帳中。已分包給各專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)施、設(shè)備，責(zé)任人需按照簽訂的有關(guān)維

23、護(hù)保養(yǎng)合同監(jiān)督、檢查其維保質(zhì)量，確認(rèn)維保費(fèi)用。設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及大中修（改造）費(fèi)用來源及支付辦法，按政府頒布的法規(guī)、條例、規(guī)定及物業(yè)管理合同的相關(guān)條款執(zhí)行。設(shè)備房的管理：按照設(shè)備房及設(shè)備使用管理規(guī)定執(zhí)行。庫存設(shè)備的管理 閑置設(shè)備和暫停使用設(shè)備，由所屬部門負(fù)責(zé)管理，并做好記錄。存放地點(diǎn)要相對集中，保持干燥、通風(fēng)，并加蓋防塵罩，貼上標(biāo)簽。庫存設(shè)備重新啟用前，須經(jīng)機(jī)電人員進(jìn)行保養(yǎng)、檢測后，方可投入使用。報(bào)廢設(shè)施、設(shè)備有下列情況之一者, 應(yīng)考慮報(bào)廢:超過規(guī)定使用年限, 主要結(jié)構(gòu)及部件嚴(yán)重磨損或破壞，設(shè)備效能達(dá)不到技術(shù)要求且無法修復(fù)；設(shè)備技術(shù)性能陳舊落后，經(jīng)濟(jì)效果差，技術(shù)分析結(jié)論更新優(yōu)于大修；因意外

24、災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重而無法修復(fù)使用；嚴(yán)重影響安全,繼續(xù)使用將可能引發(fā)事故且不值得修復(fù)改造；維修費(fèi)用超過原資產(chǎn)凈值或能耗大，污染嚴(yán)重。報(bào)廢由管理處組織相關(guān)人員進(jìn)行鑒定、確認(rèn)，填寫報(bào)廢單交部處負(fù)責(zé)人審核后，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主的設(shè)備如有必要需報(bào)請業(yè)主委員會。設(shè)備批準(zhǔn)報(bào)廢后, 由總部工程部組織拆除及廢件處理，并將回收殘值上繳財(cái)務(wù)部，由管理處并財(cái)務(wù)部完成資產(chǎn)注銷及檔案資料清理工作。相關(guān)文件機(jī)電設(shè)備編號管理規(guī)定變配電設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定柴油發(fā)電機(jī)組管理規(guī)定弱電系統(tǒng)設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定給排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定安全操作管理規(guī)定設(shè)備（設(shè)施）故障搶修管理規(guī)定設(shè)備房及設(shè)備

25、使用管理規(guī)定5.10消防系統(tǒng)設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定電梯系統(tǒng)管理規(guī)定房屋本體及公共設(shè)施維護(hù)管理規(guī)定相關(guān)記錄表格工作日志機(jī)電設(shè)備臺帳房屋及設(shè)施設(shè)備管理檢查、考評情況記錄表整改通知單派工單設(shè)備（設(shè)施）故障登記表設(shè)備設(shè)施維修記錄表設(shè)備設(shè)施重大故障（事故）報(bào)告表設(shè)備（設(shè)施）搶修記錄表設(shè)備設(shè)施定期保養(yǎng)計(jì)劃表設(shè)施設(shè)備定期保養(yǎng)記錄表設(shè)施設(shè)備大中修（改造）計(jì)劃表設(shè)施設(shè)備大中修（改造）記錄表對外委托工作單設(shè)備（設(shè)施）檢修工作票設(shè)施設(shè)備故障率統(tǒng)計(jì)表系統(tǒng)完好率統(tǒng)計(jì)表變配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行記錄表柴油發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄表停（送）水/電工作票給排水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行記錄表高低壓開關(guān)操作登記表中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄表電梯日巡視檢查記

26、錄表消防栓檢查卡滅火器檢查卡設(shè)施設(shè)備管理稽查報(bào)告房屋本體維修登記表公共設(shè)施維修登記表房屋本體月巡視檢查記錄表公共設(shè)施日巡視檢查記錄表附件附件一房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表附件二公用（共）設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)一覽表附件三部分機(jī)電設(shè)備通常的中修、大修周期附件四房屋及設(shè)施設(shè)備管理檢查、考評周期機(jī)電設(shè)備編號管理規(guī)定設(shè)備編號規(guī)則設(shè)備編號由以下四部分組成：第一部分表示單位的名稱：用大寫英文字母+數(shù)字表示（見2.0）；第二部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字0199表示（見3.0）；第三部分表示設(shè)備的管理等級：用小寫英文字母表示；第四部分表示單位設(shè)備序號，用數(shù)字1、2、3等表示；例：HA/41A1 1# 屬于A類管理等級電

27、梯 東方華府單位名稱與編號例：海岸1號管理處（HA）：1棟 1D2棟 2D3棟3D4棟4D設(shè)備類別代碼 生 活 泵（0）： 生活泵1 潛水泵2 管道泵4 消 防 泵（1）： 消火栓泵1 噴淋泵2 穩(wěn)壓泵3 消防送風(fēng)/排煙（2）： 正壓風(fēng)機(jī)1 排煙風(fēng)機(jī)2 送/排風(fēng)口3防火卷簾4 防火門5 排煙閥6消防報(bào)警控制（3）： 煙感/溫感1 破玻按鈕/警鈴2 模塊3 消防廣播4 消防對講機(jī)/電話5 濕式報(bào)警閥/水力警鈴6 消防控制聯(lián)動柜7 火災(zāi)報(bào)警控制器8 水流指示器/信號閥9 CO2氣體滅火10 公共通道（4）： 電梯1 智能化設(shè)施（5）：樓宇對講1 安保對講2 閉路監(jiān)視3 門禁4 巡更5 道閘6 防盜

28、報(bào)警7 煤氣泄漏報(bào)警8 自動抄表9空調(diào)通風(fēng)（6）： 冷水機(jī)組1 空調(diào)柜機(jī)/新風(fēng)機(jī)2 分體空調(diào)3 窗式空調(diào)4 風(fēng)機(jī)盤管5 電 訊（7）：電話交換機(jī)1 信號放大/轉(zhuǎn)換器2 無線對講機(jī)3控制、配電（8）： 配電柜1 電氣“三箱”2 控制柜3 發(fā)電機(jī)4變壓器5 不間斷電源6 直流電源7 充電器8其它（9）: 消火栓1 消火栓接合器2 噴淋接合器3 工機(jī)具4 辦公設(shè)備5 汽車6 煤氣報(bào)警器7 疏散指示燈8 計(jì)算機(jī)9 洗地機(jī)10 吸塵器11 噴霧器12 應(yīng)急燈13 滅火器14設(shè)備的管理等級根據(jù)設(shè)備對業(yè)主服務(wù)的重要性，將其分三級：A級設(shè)備：電梯、生活水泵、消火栓水泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、變壓器、發(fā)電機(jī)、高壓配電

29、柜、低壓配電柜、水泵配電柜及控制柜、火災(zāi)報(bào)警控制器、消防聯(lián)動柜。A級管理設(shè)備應(yīng)做到日巡視檢查，責(zé)任落實(shí)到人，按計(jì)劃保養(yǎng)并做好相關(guān)記錄，發(fā)生故障及時(shí)處理，能做到熱備用。B級設(shè)備：送/排風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、冷水機(jī)組，空調(diào)柜機(jī)、對講監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、氣體自動滅火設(shè)施、交通道閘。B級管理設(shè)備至少應(yīng)做到經(jīng)常性巡檢，設(shè)備發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)趕到。C級設(shè)備：除A、B級以外的所有設(shè)備。如防火卷簾門、小型控制箱（配電箱）、辦公室空調(diào)、風(fēng)扇、維修機(jī)具、保安通信設(shè)備、消火栓、潛水泵、風(fēng)機(jī)盤管、洗地機(jī)、吸塵器等。C級管理設(shè)備應(yīng)做到計(jì)劃保養(yǎng)，設(shè)備發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)趕到。變配電設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定為保證管理處變配電設(shè)備的安全

30、運(yùn)行,優(yōu)質(zhì)供電，特制定本規(guī)定。運(yùn)行管理：巡視檢查流程高低壓配電室外變壓器室值班室抽查12個(gè)電表箱設(shè)備責(zé)任人每天根據(jù)上述工作流程進(jìn)行日常巡視，檢查各設(shè)備的運(yùn)行狀況，并將巡視、檢查情況記錄在工作日志內(nèi)。設(shè)備責(zé)任人每天上午、下午、晚上須對高低壓配電室、變壓器室各巡視檢查一次，并記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、電流、電壓、功率因素等）于變配電設(shè)備運(yùn)行記錄表內(nèi)。操作方法送電操作流程合上環(huán)網(wǎng)進(jìn)線柜主斷路器分?jǐn)喹h(huán)網(wǎng)柜負(fù)荷側(cè)接地刀合上環(huán)網(wǎng)柜負(fù)荷側(cè)各負(fù)荷開關(guān)各變壓器帶電合低壓進(jìn)線柜總開關(guān)合其他各低壓柜分送電開關(guān)停電操作流程與上述送電操作流程順序相反。高壓環(huán)網(wǎng)柜操作方法送電操作送電前，穿戴好防護(hù)用品，用高壓驗(yàn)電器確認(rèn)

31、市高壓電正常。檢查線路無雜物，無接地狀態(tài)。分?jǐn)嘟拥氐叮簩⒉僮魇直迦氕h(huán)網(wǎng)柜接地裝置鎖孔，分?jǐn)嘟拥氐?，聽到分?jǐn)嗦暫?，通過觀察窗（標(biāo)識）可看到呈分?jǐn)囡@示狀態(tài)。閉合負(fù)荷開關(guān)：將手柄插入合閘鎖孔，合上負(fù)荷開關(guān)，聽到閉合聲后，通過觀察窗（標(biāo)識）可看到呈接通顯示狀態(tài)，此時(shí)變壓器應(yīng)已帶電。送電確認(rèn)：用高壓驗(yàn)電器分別對L1、L2、L3相進(jìn)行查驗(yàn)均呈閃爍狀態(tài)，確認(rèn)無缺相。停電操作斷開低壓進(jìn)線柜上的總開關(guān)。按下環(huán)網(wǎng)柜上的紅色（OFF）跳閘按鈕，會聽到跳閘聲。用高壓試電器分別對L1、L2、L3檢查指示燈應(yīng)無閃爍呈白色，確認(rèn)已分?jǐn)?。將操作手柄插入接地鎖孔，合上接地刀，聽到閉合聲后，通過觀察窗（標(biāo)識）可看到呈接通顯示狀

32、態(tài)。取下手柄掛上“禁止合閘”警示牌。完成停電操作后，可對環(huán)網(wǎng)柜更換保險(xiǎn)或?qū)ψ儔浩?、低壓配電柜進(jìn)行檢修保養(yǎng)。低壓配電柜操作方法送電操作送電前，穿戴好防護(hù)用品，通過低壓進(jìn)線柜電源指示燈確認(rèn)需送電的變壓器是否在工作，如未投入工作，則按“高壓環(huán)網(wǎng)柜操作規(guī)程”給所需的變壓器送電。按照由末級向上級的順序，依次斷開將各回路負(fù)荷出線開關(guān)，并檢查聯(lián)絡(luò)柜主斷路器是否已分?jǐn)唷８鶕?jù)需要合上對應(yīng)的進(jìn)線柜總開關(guān)，此時(shí)綠色分閘燈應(yīng)熄滅，紅色運(yùn)行燈亮，通過電壓轉(zhuǎn)換開關(guān)檢查母線三相電壓是否正常。如需投送聯(lián)絡(luò)開關(guān)，則在投送聯(lián)絡(luò)開關(guān)前，首先檢查變壓器的運(yùn)行狀態(tài)，嚴(yán)禁變壓器并列運(yùn)行。按照由上級向末級的順序，依次合上所需送電回路的負(fù)荷

33、開關(guān)，并通過指示燈及電壓轉(zhuǎn)換開關(guān)檢查三相電壓是否正常。停電操作按照與“送電操作”順序相反的步驟執(zhí)行。安全管理 變配電設(shè)備責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作供配電設(shè)備, 嚴(yán)禁變配電設(shè)備不合理的超負(fù)荷運(yùn)行。一般情況，嚴(yán)禁帶電作業(yè),緊急情況須帶電作業(yè)時(shí),應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作服、絕緣鞋，確認(rèn)安全才可進(jìn)行。對變配電設(shè)備檢修,均須提前辦理設(shè)備（設(shè)施）檢修工作票，批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行檢修。 對變配電設(shè)備進(jìn)行停送電操作必須填寫停（送）電工作票，并在高低壓開關(guān)操作登記表內(nèi)記錄。操作必須由兩人執(zhí)行，一人操作，一人監(jiān)護(hù)。全部停電或部分停電作業(yè)時(shí),應(yīng)在斷開的分閘把柄上懸掛“有人工作，禁止合閘“的標(biāo)

34、示牌。自動空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時(shí),應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù),必要時(shí)允許試送電一次。電流互感器不得開路,電壓互感器不得短路。不得帶電用歐姆表測量絕緣電阻。操作高壓電器必須穿戴經(jīng)檢驗(yàn)合格的絕緣手套、絕緣鞋，并安排監(jiān)護(hù)人。未征得供電部門同意，嚴(yán)禁操作高壓環(huán)網(wǎng)柜中的市電環(huán)出柜（接地刀及斷路器）和進(jìn)線柜（接地刀）。變配電設(shè)備(設(shè)施)的維修及保養(yǎng)根據(jù)供用電合同上的產(chǎn)權(quán)或責(zé)任分界點(diǎn)，確定保養(yǎng)和維修范圍。屬供電部門負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)在采取必要措施的同時(shí)，立即通知供電部門處理。對不屬于供電部門負(fù)責(zé)的變配電設(shè)備（設(shè)施），按照管理規(guī)程上相應(yīng)的“維修”及“保養(yǎng)”要求進(jìn)行。附件： 變配電設(shè)備(設(shè)施)檢查保養(yǎng)內(nèi)容

35、及周期號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目主要檢查保養(yǎng)內(nèi)容及要求周期1配電柜、箱外表清潔，零部件完整，操作手柄靈活，油漆良好，警告牌完備，照明、通風(fēng)、散熱、消防設(shè)施到位，溫濕度在允許范圍內(nèi)。 1次/月2電器儀表及二次線外表清潔,顯示正常, 接線緊固，標(biāo)識正確、清晰，電流互感器二次側(cè)接地良好。1次/月3各類繼電器,交流接觸器外表清潔,.觸點(diǎn)完好,，接線緊固，聲音正常，無過熱。1次/月4電容及無功補(bǔ)償密封良好，無鼓肚變形、無滲油、無銹蝕，放電保護(hù)裝置齊全完好，電容柜投切正常，功率因數(shù)達(dá)0.9以上。1次/月5指示燈,按鈕,轉(zhuǎn)換開關(guān)外表清潔, 標(biāo)識清晰，固定可靠，轉(zhuǎn)動零活1次/月6絕緣設(shè)備(鞋、手套等)在指定位置放置，完好

36、無損。1次/月7各類開關(guān)觸點(diǎn)完好,，接線緊固、動作靈活、標(biāo)識完好。1次/年8接線柱、母線排、電纜壓接良好,色標(biāo)清晰、正確，絕緣良好，無過熱及腐蝕現(xiàn)象，線距符合要求，無異響。1次/年9接地電阻測試接地良好，電阻值符合設(shè)計(jì)要求。1次/年10絕緣靴、手套、有無破損、老化，有疑問則送檢做耐壓試驗(yàn)或更換。1次/年11干式變壓器外表檢查、清潔，接線緊固、溫控器檢查、絕緣測試（高壓側(cè)大于20M，低壓側(cè)大于13 M，測試完畢后需放電）。絕緣體表面無老化現(xiàn)象（保養(yǎng)工作前在斷開電源后，應(yīng)先充分放電）。1次/年12綜合檢查保養(yǎng)項(xiàng)目檢修操作機(jī)構(gòu)、觸頭、開關(guān)、接觸器，緊固松動部件、更換磨損件、補(bǔ)齊失落件。（保養(yǎng)電容柜在

37、斷開電源后，應(yīng)先放電）1次/年13綜合檢查項(xiàng)目及完好標(biāo)準(zhǔn)零部件完整無缺，指示燈、儀表安裝牢固，指示正確無異常聲響、振動、過熱，清潔，無污積，油漆良好操作機(jī)構(gòu)靈活，聯(lián)鎖動作可靠，接觸良好、緊固二次線路布線排列整齊，線號清晰，主體接地良好保護(hù)裝置齊全可靠，整定值符合要求，變壓器能達(dá)到輸出功率，圍欄、門鎖齊全，溫升正常各類標(biāo)識、警告牌齊全，周圍環(huán)境整潔1次/年柴油發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程為確保各管理處的發(fā)電機(jī)組保持良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)供電，滿足管理處應(yīng)急用電及消防要求，確保并延長發(fā)電機(jī)組正常使用壽命，特制定本規(guī)定。柴油發(fā)電機(jī)組的運(yùn)行管理：每周空載試運(yùn)行510分鐘，每月帶負(fù)載運(yùn)行半小時(shí)。對于有“自投”功能的發(fā)

38、電機(jī)組，在“市電”停電后，應(yīng)急發(fā)電機(jī)應(yīng)自投帶負(fù)荷運(yùn)行；若發(fā)電機(jī)組不能自投或無自投功能，則遵照 “柴油發(fā)電機(jī)操作方法”對冷卻系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、燃油系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)及蓄電池組等進(jìn)行啟動前檢查，經(jīng)檢查無故障后，迅速手動啟動發(fā)電機(jī)組。發(fā)電機(jī)組啟動后半小時(shí)內(nèi)，操作人應(yīng)隨時(shí)注意運(yùn)行情況，在此期間不得離開機(jī)房。發(fā)電機(jī)組啟動后，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)對柴油發(fā)電機(jī)組的運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)視，填寫柴油發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄表，并將運(yùn)行情況在工作日志內(nèi)做記錄。若發(fā)電機(jī)組在運(yùn)行過程中突然停機(jī)，則立即趕到發(fā)電機(jī)房，并通知主管及其他專業(yè)人員，共同分析停機(jī)原因，待故障排除后，方可再次啟動發(fā)電機(jī)。以下原因均可引起發(fā)電機(jī)停機(jī)：機(jī)油壓力低；水溫過高；超速

39、飛車；過負(fù)荷運(yùn)行；緊急停機(jī)按鈕動作等。在機(jī)組運(yùn)行中，如發(fā)現(xiàn)異常情況，則立即按下控制盤上的緊急停機(jī)（紅色）按鈕，停止發(fā)電機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)。設(shè)備責(zé)任人應(yīng)對機(jī)組運(yùn)行中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以便及時(shí)了解發(fā)電機(jī)狀況,發(fā)現(xiàn)存在隱患。發(fā)電機(jī)燃油箱內(nèi)應(yīng)儲備24小時(shí)滿負(fù)荷用油量。發(fā)電機(jī)組操作方法手動啟動操作流程啟 動前檢查斷開機(jī)組主斷路器手動啟動檢查各儀表及參數(shù)合上機(jī)組主斷路器監(jiān)視機(jī)組運(yùn)行情況，并做記錄空載35分鐘后，停機(jī)啟動前檢查：在檢查前，對于有“自投”功能的發(fā)電機(jī)組，為保證安全，首先將發(fā)電機(jī)啟動開關(guān)置于“手動”或“停止”檔位（或拆除蓄電池組負(fù)極與發(fā)電機(jī)之間的連接電纜），且檢查完畢后，務(wù)必將其恢復(fù)至“自動”位置。啟動

40、前的檢查內(nèi)容有：檢查潤滑油、油位是否在油規(guī)上下刻度線之間；燃油是否足夠；冷卻水水箱是否注滿；有無滲漏現(xiàn)象；蓄電池組的連線、液面、電壓是否正常；傳動皮帶松緊是否適度；機(jī)房內(nèi)送、排風(fēng)（煙）裝置（設(shè)施）是否正常；確認(rèn)與“市電”的連接是否已斷開等。啟動程序檢查發(fā)電機(jī)上的主斷路器是否置于斷開位置；將發(fā)電機(jī)控制盤上的控制開關(guān)轉(zhuǎn)至自動（運(yùn)行）位置；按下發(fā)電機(jī)控制盤上的啟動按鈕（綠色），啟動發(fā)電機(jī)，確認(rèn)發(fā)電機(jī)啟動后，將手脫離開關(guān)（注意：此控制開關(guān)不能連續(xù)按下20秒以上，否則，引起蓄電池過度放電）；觀察發(fā)電機(jī)控制盤上各儀表的指示值，確認(rèn)油壓表指示值在正常范圍內(nèi)，且電壓達(dá)到380V，頻率達(dá)到50HZ后，合上主斷路

41、器至閉合位置；2.3.1.5如首次啟動失敗，可間隔12分鐘后再次啟動。若發(fā)電機(jī)連續(xù)三次啟動不成功，則需停止啟動操作，查明故障原因。手動停機(jī)發(fā)電機(jī)組手動停機(jī)前，先逐級斷開其所帶負(fù)載，讓發(fā)電機(jī)空載運(yùn)行35分鐘后，再按下發(fā)電機(jī)停機(jī)按鈕使發(fā)電機(jī)停止運(yùn)行。自動啟動將發(fā)電控制箱上的轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)至自動（運(yùn)行）位置；合上發(fā)電機(jī)上的主斷路器至閉合位置；此時(shí)機(jī)組已進(jìn)入自動待運(yùn)行狀態(tài)。當(dāng)“市電”停電時(shí)，機(jī)組即可自動啟動投入帶負(fù)荷運(yùn)行。除檢修、保養(yǎng)、試機(jī)外，對有自投功能的發(fā)電機(jī)組，應(yīng)保持發(fā)電機(jī)組處于“自動啟動”狀態(tài)。自動停機(jī)當(dāng)“市電”恢復(fù)供電后，發(fā)電機(jī)組應(yīng)自動停機(jī)。發(fā)電機(jī)組維修保養(yǎng)按照管理規(guī)程“維修”及“保養(yǎng)”上的要求

42、進(jìn)行。附件：柴油發(fā)電機(jī)組檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)周期01發(fā)電機(jī)外部清潔用抹布擦除油污。1次/月02發(fā)電機(jī)燃油、機(jī)油量、冷卻用水量存0#燃油夠運(yùn)行24H，機(jī)油位接近油尺（HI），不夠加補(bǔ)MOBLL SAEISW40機(jī)油。，水箱水位在水蓋下50毫米，不夠加滿。1次/月03啟動電瓶電瓶電解液高出極板10毫米15毫米，不足加蒸餾水補(bǔ)齊，用比重計(jì)測試讀值是1.28（25度）。1次/月04機(jī)油濾清器更換機(jī)油濾清器250運(yùn)行小時(shí)05燃油濾清器更換燃油濾清器250運(yùn)行小時(shí)06水濾清器更換水濾清器250運(yùn)行小時(shí)07空氣濾清器拆下吹凈，太陽曬干后再裝上。250運(yùn)行小時(shí)08機(jī)油更換MOBLL

43、SAEISW40機(jī)油(美孚黑霸王)250運(yùn)行小時(shí)09水箱水換水后加防銹水46瓶。250運(yùn)行小時(shí)10空氣濾清器更換空氣濾清器500運(yùn)行小時(shí)11斷路器、電纜接點(diǎn)拆開發(fā)電機(jī)側(cè)板，對斷路器固定螺絲緊固，緊固發(fā)電機(jī)電源輸出端與電纜接線螺絲。1次/年12送、排風(fēng)機(jī)（裝置）檢查、清潔、緊固、潤滑1次/年13控制箱檢查、清潔、測試1次/年14煙塵凈化裝置檢查、清潔、換水1次/年15綜合檢查項(xiàng)目及完好標(biāo)準(zhǔn)主要參數(shù)及功能符合要求，各部件運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無異響、無劇烈震動、無超溫現(xiàn)象，油耗正常；潤滑良好，油位正常，油質(zhì)符合要求，濾清器的濾芯按時(shí)更換、清洗，冷卻裝置齊全、正常整機(jī)內(nèi)外清潔，無漏水漏油，防護(hù)裝置完整；配套裝置

44、及監(jiān)控儀表工作正常，靈敏可靠。1次/年弱電系統(tǒng)設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程本規(guī)定用于規(guī)范各管理處各弱電系統(tǒng)的操作運(yùn)行及維修保養(yǎng)，確保弱電系統(tǒng)設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。弱電系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行管理弱電系統(tǒng)設(shè)備日常巡查設(shè)備責(zé)任人每天對責(zé)任區(qū)域內(nèi)的有線電視、電話系統(tǒng)設(shè)備、無線電對講系統(tǒng)設(shè)備、智能化系統(tǒng)設(shè)備（樓宇對講、閉路監(jiān)控、防盜報(bào)警、門禁、停車場等設(shè)備）的運(yùn)行狀況進(jìn)行巡視性檢查，并將巡視、檢查情況記錄在內(nèi)。中控室值班人員負(fù)責(zé)對弱電系統(tǒng)（包括智能化各系統(tǒng)）進(jìn)行24小時(shí)的監(jiān)控，并將運(yùn)行情況記錄在中控室值班記錄表上。如有異常情況立即通知設(shè)備責(zé)任人進(jìn)行處理，對電視、電話系統(tǒng)只負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題直接通知相關(guān)專業(yè)公司進(jìn)行

45、處理。弱電系統(tǒng)設(shè)備操作規(guī)程智能化系統(tǒng)操作規(guī)程 智能化系統(tǒng)之門禁管理系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、防盜報(bào)警等管理電腦保持24小時(shí)運(yùn)行，且各管理電腦嚴(yán)禁作其它使用。停車場管理系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)IC卡感應(yīng)、遙控器操作和管理電腦操作控制車輛出入。具體操作詳見其使用說明書。門禁管理系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)IC卡感應(yīng)、中心管理電腦操作開啟門禁鎖，進(jìn)行出入管理。具體操作詳見其使用說明書。水自動抄表管理系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程抄送水表數(shù)據(jù)，無須人工抄表。具體操作詳見其使用說明書。閉路監(jiān)控管理系統(tǒng)可以對攝像機(jī)圖像進(jìn)行循環(huán)切換、多（單）畫面顯示、云臺控制等多種操作。具體操作詳見其使用說明書。無線電對講系統(tǒng)：按照對應(yīng)的說明書進(jìn)行操作與使用。弱電系統(tǒng)

46、設(shè)備安全規(guī)程智能化系統(tǒng)之管理電腦為專用電腦，嚴(yán)禁做其它無關(guān)的操作，以防止電腦病毒侵犯。嚴(yán)禁向外泄露各系統(tǒng)管理電腦的操作密碼。住戶和員工用門禁IC卡必須按公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行授權(quán)，嚴(yán)禁超越權(quán)限進(jìn)行授權(quán)。弱電系統(tǒng)設(shè)備的維修與保養(yǎng)按照管理規(guī)程上“維修”和“保養(yǎng)”的要求進(jìn)行。對于弱電系統(tǒng)設(shè)備之有線電視、電話機(jī)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)備，設(shè)備責(zé)任人只負(fù)責(zé)對其運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題后，立即通知相關(guān)專業(yè)單位進(jìn)行維修處理。 附件：弱電系統(tǒng)設(shè)備檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)主要內(nèi)容周期1門禁管理系統(tǒng)讀卡器表面清潔、檢查讀卡器性能應(yīng)良好1次/月檢查電腦無病毒侵犯，電腦硬盤整理1次1次/月電鎖動作正常、開啟靈活1

47、次/月全面檢查系統(tǒng)軟件運(yùn)行情況1次/月檢查、測試系統(tǒng)電源工作正常1次/月2停車場管理系統(tǒng)道閘、票箱表面清潔1次/月感應(yīng)器接收信號良好，遙控器發(fā)送信號良好1次/月檢查電腦無病毒侵犯，電腦硬盤整理1次1次/月機(jī)械轉(zhuǎn)動部件加潤滑油、內(nèi)部清潔1次/年緊固各接線端子1次/年全面檢查系統(tǒng)軟件運(yùn)行情況1次/年3可視（或非可視）對講系統(tǒng)控制柜內(nèi)清潔、各設(shè)備安裝牢靠1次/月呼叫、通話性能良好，功能完備1次/月正確接受、顯示報(bào)警，圖象監(jiān)看清楚1次/月主備用電源工作正常、接線端子無松動1次/年檢查、測試系統(tǒng)整合器、住戶信號分配器1次/年4內(nèi)部電話電話機(jī)無損傷、丟失，交換機(jī)箱清潔1次/月各分機(jī)撥號、通話效果良好1次/

48、月主備用電源正常1次/年5巡更管理系統(tǒng)巡更卡無損傷、丟失，巡更器讀卡正常1次/月巡更器充電正常，系統(tǒng)軟件運(yùn)行正常1次/年6水自動抄表系統(tǒng)設(shè)備清潔，轉(zhuǎn)換器工作正常，讀數(shù)正確1次/月電腦無病毒侵犯，電腦硬盤1次整理1次/月緊固抄表器接線端子1次/年系統(tǒng)軟件運(yùn)行正常，主備用電源工作正常1次/年7閉路監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)攝象機(jī)探頭清潔，攝象機(jī)焦距調(diào)整1次/月探頭及各分區(qū)設(shè)備報(bào)警測試1次/月控制柜、顯示器、畫面分割器、錄象機(jī)清潔1次/月錄象機(jī)磁頭清洗1次/月電腦無病毒侵犯，電腦硬盤整理1次1次/月緊固各安裝設(shè)備1次/年多媒體軟件運(yùn)行正常1次/年各設(shè)備電源工作正常1次/年8無線電對講系統(tǒng)主機(jī)清潔1次/月檢查

49、充電器、測試通話質(zhì)量1次/月檢查、緊固系統(tǒng)電源及信號線1次/年送無委會年檢1次/年給排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程為保證管理處給排水設(shè)備（設(shè)施）處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的正常運(yùn)行，特制定本規(guī)定。給排水設(shè)備操作規(guī)程給水設(shè)備（水泵）操作規(guī)程開啟出水閥開啟進(jìn)水閥將水泵控制柜的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“手動”位置按控制柜上“啟動”按鈕開啟水泵供水按控制柜上的“停止”按鈕水泵停止供水將控制柜上的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“自動”位置，水泵進(jìn)入自動狀態(tài) 排水設(shè)備（潛水泵）操作規(guī)程控制箱轉(zhuǎn)換開關(guān)撥至“手動”按控制箱“啟動”按鈕排水泵啟動、并排水按控制箱“停止”按鈕排水泵停止排水控制箱轉(zhuǎn)換開關(guān)撥至“自動”給排水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管

50、理：日巡視檢查流程值 班 室水 泵 房地下水池地下排水泵供排水干管設(shè)備責(zé)任人每天根據(jù)上述工作流程進(jìn)行巡視，檢查各設(shè)備的運(yùn)行狀況，并將巡視、檢查情況記錄在工作日志內(nèi)。設(shè)備責(zé)任人每天上午、中午、晚上須對水泵房巡視檢查三次,并記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)及狀況(電壓、電流、聲音、溫升、壓力等)于給排水設(shè)備運(yùn)行記錄表內(nèi)。水泵房的管理按照設(shè)備房管理規(guī)定執(zhí)行。對二次供水管理按照附件二生活飲用水二次供水管理規(guī)定執(zhí)行。給排水系統(tǒng)運(yùn)行故障應(yīng)急處理方法：故障現(xiàn)象原因分析處理方法水管或配件破裂如新安裝屬質(zhì)量問題更換鑄鐵管破裂，則為外力沖擊更換無縫鋼管銹蝕用水中膠堵漏、焊補(bǔ)或更新鍍鋅管銹蝕更換閥門漏水壓蓋破裂更換或焊補(bǔ)閥門鉸或銷

51、斷落更換閥門破裂更換噴淋頭破裂撞壞或火焰溫度造成更換水泵能運(yùn)轉(zhuǎn)但是不出水水池或水箱缺水檢查水池、水箱水泵漏氣打開放氣螺絲放氣進(jìn)出水閥是否打開打開進(jìn)出水閥泵過濾網(wǎng)是否堵塞清洗過濾網(wǎng)泵不運(yùn)行電源是否正常檢查熱繼電器是否動作、接觸器是否燒壞檢查排除泵是否卡住盤車電機(jī)是否燒壞更換水壓不夠過濾網(wǎng)是否堵塞清洗過濾網(wǎng)閥門是否打開檢查排除電機(jī)轉(zhuǎn)速是否正常檢查降壓起動轉(zhuǎn)換是否正常雨水、污水排不出排污泵控制線路是否正常檢查排除排污泵葉輪是否被雜物堵塞清除雜物葉輪扎頭螺絲是否松動緊固葉輪扎頭螺絲排水管閥門是否全開打開排水管閥門市政突然停水落實(shí)停水原因、供水時(shí)間，檢查蓄水情況，必要時(shí)通知用戶發(fā)生大面積跑水或洪澇管道或

52、閥門破損、失靈采取應(yīng)急措施，報(bào)告主管組織人員、材料搶險(xiǎn)，保護(hù)好機(jī)電設(shè)備雨水泵、污水泵不能正常啟用或不夠用組織人員排洪搶險(xiǎn)，若潛水泵不夠用，應(yīng)立即請求公司其它部門支援給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)按照管理規(guī)程“維修”及“保養(yǎng)“上的要求進(jìn)行。給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期見附件一。附件：給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容周期水泵房清潔控制柜、水泵、電機(jī)及管道、閥門等附屬設(shè)施1次/月2各類水泵及配套電動機(jī)1、外觀清潔、除污、除銹，補(bǔ)刷油漆2、手動盤動、排氣手動啟動，檢查密封性能3、軸承加潤滑油、更換損壞的密封圈4、檢修聯(lián)軸器、傳動軸，填料函，更換填料5、清洗或更換軸承，并換油，修復(fù)磨損

53、件6、檢修附屬閥門、零部件、儀表1次/月每次保養(yǎng)時(shí)，可視其質(zhì)量和使用情況適當(dāng)取舍。3控制柜檢查、清潔1次/月4電機(jī)主回路、控制回路檢查主觸點(diǎn)、清潔、緊固1次/年5設(shè)備機(jī)座檢查緊固地腳螺絲、補(bǔ)刷油漆1次/半年6進(jìn)水電動蝶閥開閉是否正常（模擬動作）1次/半年7泵房各種閥門啟閉情況、更換損壞填料、加油1次/季8給水主干管道清潔、補(bǔ)漏、除銹、刷漆1次/半年9排水主干管道清潔、疏通1次/年10管道固定支架、抱箍如有松動、脫落，緊固、更換1次/半年11浮球開關(guān)模擬高低水位、檢查動作情況1次/半年12水表讀數(shù)是否正常，如卡阻，清洗、更換1次/半年13壓力表檢查、如損壞，更換1次/年14Y型過濾器清洗1次/年

54、15集水坑清除泥沙、雜物1次/半年16污水井、化糞池清除泥沙、雜物，疏通排水管1次/半年17室外排水地漏清除雜物、疏通地漏1次/半年18地下排水溝沖洗1次/半年19高區(qū)水箱、地下水池清洗、消毒1次/半年20室外雨水、污水進(jìn)蓋除銹、刷漆1次/年21綜合檢查保養(yǎng)項(xiàng)目及完好標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)性能（流量、揚(yáng)程、電流、功率、效率）達(dá)到設(shè)計(jì)要求；運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無過熱、異常振動及不正常噪聲主體和附屬設(shè)施設(shè)備完整無缺；電動機(jī)及控制系統(tǒng)齊全，接線緊固，接地正常各閥門啟閉靈活、密封良好，無泄漏現(xiàn)象軸承、軸封冷卻潤滑良好，運(yùn)轉(zhuǎn)正常設(shè)備基臺光潔平整、穩(wěn)，設(shè)備外觀清潔。1次/年空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程為了規(guī)范中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的管

55、理，確?？照{(diào)系統(tǒng)設(shè)備（設(shè)施）處于良好運(yùn)行狀態(tài)特制定本規(guī)程?？照{(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程啟動前檢查檢查機(jī)組電源：380V10%，檢查管道有無滲漏，所有閥門是否已開啟。檢查冷卻塔水位、膨脹水箱水位是否適量。啟動操作按下控制箱啟動按鈕并保持5秒鐘，系統(tǒng)則按以下順序進(jìn)入自動啟動模式： 1020秒后 12分鐘后冷卻塔風(fēng)機(jī)啟動 冷卻水泵啟動 冷凍水泵啟動?？照{(diào)水系統(tǒng)啟動運(yùn)行5分鐘后，空調(diào)主機(jī)進(jìn)入待命狀態(tài)，按下啟動按鈕，機(jī)組開始投入運(yùn)行。按照使用需要啟動新風(fēng)機(jī)、空調(diào)柜機(jī)及各區(qū)域風(fēng)機(jī)盤管。停機(jī)操作按下空調(diào)主機(jī)停止按鈕，系統(tǒng)則按以下順序進(jìn)入自動停機(jī)模式： 5分鐘后 2分鐘后 1分鐘后主機(jī)停止 冷凍水泵停止 冷卻水泵停止 冷

56、卻風(fēng)機(jī)停止緊急停機(jī)：按下控制箱操作面板下方的“緊急停機(jī)”按鈕即可。空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理機(jī)組的運(yùn)行時(shí)間和運(yùn)行方案，根據(jù)氣溫、冷凍水供、回水溫度、設(shè)備運(yùn)行狀況以及管理處的要求進(jìn)行安排，使冷凍水供水溫度控制在10以下，回水溫度控制在16以下。設(shè)備責(zé)任人也可根據(jù)氣溫變化及時(shí)調(diào)節(jié)空調(diào)負(fù)荷和運(yùn)行工況，已達(dá)到節(jié)能的目的。在機(jī)組運(yùn)行過程中，設(shè)備責(zé)任人須每2小時(shí)檢查一次運(yùn)行情況，觀察各類表計(jì)，并填寫中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄表。正常情況下，高壓表（排氣壓力）應(yīng)為1.11.7MPa，低壓表（吸氣壓力）應(yīng)為0.30.6MPa，各運(yùn)轉(zhuǎn)壓縮機(jī)間的排氣壓力差應(yīng)小于0.1MPa 。空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行故障應(yīng)急處理方法：現(xiàn)象原因分析處理方法水

57、泵/壓縮機(jī)無法啟動是否停電暫時(shí)關(guān)閉電源，確保安全電源開關(guān)是否合上合上電源開關(guān)電源保險(xiǎn)絲是否斷更換保險(xiǎn)水泵啟動但水未流動補(bǔ)充水是否不夠加足足夠的補(bǔ)充水水管上閥門未開足開足水閥門壓縮機(jī)不按設(shè)定溫度動作冷凍水調(diào)節(jié)閥開得是否足夠大開大調(diào)節(jié)閥設(shè)定的控制溫度是否夠大調(diào)整水溫設(shè)定制冷時(shí)壓縮機(jī)停止后無法自行啟動冷凍水火冷卻水水流量是否合適調(diào)節(jié)到合適流量設(shè)定的控制溫度是否合適調(diào)節(jié)水溫設(shè)定冷凍水過濾器是否堵塞使過濾器暢通制冷很短時(shí)間壓縮機(jī)停止運(yùn)行（按啟動鍵后壓縮機(jī)可重新啟動）冷凝器中冷卻水是否流動，水壓是否太低提供足夠的冷卻水冷卻水泵是否停止啟動冷卻水泵冷卻塔風(fēng)機(jī)是否啟動是冷卻塔正常運(yùn)轉(zhuǎn)冷卻水過濾器是否堵塞清除堵

58、塞物噴嘴是否堵塞檢查、清洗冷凍水溫度異常冷凍水閥門是否關(guān)閉打開水閥門設(shè)定溫度是否合適調(diào)整設(shè)定溫度空調(diào)系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)按照程序文件“設(shè)備維修”及“設(shè)備保養(yǎng)”上的要求進(jìn)行，并將保養(yǎng)情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表內(nèi)。空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期見附表。附表：空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容周期1機(jī)組外觀清潔1次/月2控制柜檢查、清潔1次/月3水流開關(guān)檢查、調(diào)整靈敏度1次/月4柜機(jī)/新風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)清洗1次/月5壓縮機(jī)電機(jī)潤滑注二硫化鉬1次/月6冷卻塔過濾網(wǎng)清洗，損壞更換1次/季7布水器清洗、調(diào)整，損壞更換1次/季8閘閥螺桿涂黃油除銹、緊固1次/季9水泵電機(jī)軸承加黃油、更換盤

59、根1次/季10進(jìn)水浮球閥檢查、調(diào)整，損壞更換1次/季11空調(diào)風(fēng)機(jī)皮帶調(diào)整松勁，損壞更換1次/季12盤管濾網(wǎng)、電機(jī)軸承清潔，檢查，損壞更換1次/季13電動機(jī)潤滑加潤滑油1次/季14設(shè)備房地漏檢查、清理1次/季15冷卻塔風(fēng)機(jī)檢查、調(diào)整風(fēng)葉角度1次/半年16壓力表、溫度計(jì)損壞更換1次/半年17排氣閥損壞更換1次/半年18設(shè)備機(jī)座檢查、緊固地腳螺栓1次/半年19管道吊支架如有松動、脫落，緊固、更換1次/半年20制冷劑量測漏、補(bǔ)充制冷劑1次/半年21冷凍水補(bǔ)充乙二醇濃度1次/年22壓縮機(jī)電機(jī)絕緣檢查1次/年23管道保溫修補(bǔ)更換1次/年24管道防銹除銹，刷漆或換管1次/年25電氣主回路、二次回路檢查、測試

60、1次/年26綜合檢查保養(yǎng)項(xiàng)目及完好標(biāo)準(zhǔn)制冷量、冷卻能力及運(yùn)行參數(shù)基本達(dá)到設(shè)計(jì)要求或工藝需要，無超溫、超壓現(xiàn)象各傳動系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，潤滑良好，油質(zhì)符合要求，運(yùn)行噪音符合環(huán)保部門規(guī)定清潔，無腐蝕、破壞、漏水、漏風(fēng)、堵塞現(xiàn)象附件齊全，靈敏可靠，保溫良好，色標(biāo)正確電氣控制系統(tǒng)級保護(hù)裝置齊全，工作正常。1次/年公用設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程 工作前，必須檢查工具，測量儀表和防護(hù)用具是否完好。任何電器設(shè)備未經(jīng)驗(yàn)電，一律視為有電，不準(zhǔn)用手觸及。電氣設(shè)備及其帶動的機(jī)械部分需要修理時(shí)不準(zhǔn)在運(yùn)行中拆卸修理，必須在停車后切斷設(shè)備電源，取下熔斷器，掛上“禁止合閘，有人工作”的標(biāo)示牌，并驗(yàn)明無電后，方可進(jìn)行工作。在配電總盤及母