商業(yè)發(fā)展與成長模式探討

1、社區(qū)商業(yè)進(jìn)入試驗(yàn)期誰都看到了“社區(qū)商業(yè)”內(nèi)在的分量：便民利民、巨大商機(jī)、提升形象政府、企業(yè)、市民，熱情迅速在各個(gè)層面?zhèn)鬟f，國內(nèi)不少大城市也開始關(guān)注這一領(lǐng)域。然而，誰都不清楚現(xiàn)代“社區(qū)商業(yè)”到底是什么模樣？上海率先推出了各種各樣的“社區(qū)商業(yè)示范點(diǎn)”，各種新鮮的創(chuàng)意正在這塊試驗(yàn)田上生根發(fā)芽，并一步步向全市“克隆”。也許有一天，今天的種種嘗試就化作了您生活中實(shí)實(shí)在在的便利。首創(chuàng)新模式店亮了，人氣旺了，臨沂路上那家生意清淡的百貨店突然變了模樣，怎么回事？遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，嶄新的招牌華聯(lián)社區(qū)商業(yè)中心更是惹人注目。社區(qū)商業(yè)中心一種全新的零售模式由此誕生。踏入裝飾一新的門店，人們不由眼睛一亮：店堂內(nèi)外精致的海報(bào)廣告

2、，和諧明亮的店堂燈光，一間間耳熟能詳?shù)钠放茖Ｙu店，大堂里甚至還展示著幾款新車雖說身處社區(qū)，但大氣、雅致的商場氛圍，倒有幾份神似引領(lǐng)時(shí)尚的中心商業(yè)街。2萬多平方米的面積對購物中心而言實(shí)在“袖珍”，卻五臟俱全。配鑰匙、小修小補(bǔ)乃至老年活動(dòng)室，傳統(tǒng)社區(qū)該有的功能，這里一樣不少；充滿現(xiàn)代感的綜合消費(fèi)，更是這里的特長。兒童樂園、網(wǎng)吧、書吧、美容沙龍來了，你甚至還能發(fā)現(xiàn)素來喜歡扎根中心商街的避風(fēng)塘和真鍋咖啡，連典當(dāng)行、旅行社和自助銀行也悄然入駐。改變社區(qū)商業(yè)沿街零散布局，集購物、休閑、服務(wù)眾多功能于一身，社區(qū)商業(yè)中心顯露出可觀的贏利前景。新的零售模式迅速成了香餑餑：華聯(lián)集團(tuán)正在搜索第2、第3個(gè)類似的網(wǎng)點(diǎn)；

3、友誼集團(tuán)則開始在長寧區(qū)虹康社區(qū)，以友誼百貨、世紀(jì)聯(lián)華大賣場、好美家建材超市為核心，探索面積達(dá)7.6萬平方米的社區(qū)商業(yè)購物中心；閘北區(qū)則計(jì)劃在大寧路建設(shè)大型購物中心，楊浦區(qū)計(jì)劃年內(nèi)推動(dòng)10個(gè)閑置的大型網(wǎng)點(diǎn)招商開發(fā)補(bǔ)上規(guī)劃課從弄堂口的小攤?cè)郝?，到新村?nèi)的零星商業(yè)，回望身邊的各種商業(yè)形態(tài)，我們發(fā)現(xiàn)，關(guān)于社區(qū)內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃明顯滯后?，F(xiàn)在，人們開始嘗試著“補(bǔ)課”了。徐匯凌云地區(qū)最近就提出了這樣一份比較成熟的布局設(shè)想，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。三個(gè)分工不同的大型商業(yè)設(shè)施最引人注目一個(gè)是規(guī)模在2萬平方米的社區(qū)購物中心，格局與華聯(lián)社區(qū)商業(yè)中心頗為類似。另一個(gè)則是獨(dú)創(chuàng)的社區(qū)休閑中心，在1.3萬平方米的地方，中式餐館、西洋

4、酒吧毗鄰而居，而滿足現(xiàn)代消費(fèi)需求的健身娛樂、美容美發(fā)、社交養(yǎng)性、花卉園藝一應(yīng)俱全，形成休閑服務(wù)集中區(qū)域。逛街族可能更為喜歡調(diào)整中的華輕購物中心，這里將引入中型綜合百貨、專賣店、文化用品市場、圖書廣場等等。從這些“點(diǎn)”發(fā)散出去，未來的幾條沿街式商業(yè)也要各具特色，在凌云的這份規(guī)劃中，梅隴路要凸現(xiàn)休閑文化特色，構(gòu)成多功能的文化娛樂中心；凌云路要引進(jìn)規(guī)?；钠放茖Ｙu店、餐飲店；上中西路的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)要延伸，方便更多居民的日常購物當(dāng)然，以就近服務(wù)為目標(biāo)，各種生鮮超市、大眾化點(diǎn)心、便利店等等也不可少，它們將散落小區(qū)各處，形成多點(diǎn)式格局。環(huán)顧申城，社區(qū)商業(yè)新型模式還在源源不斷亮相。在曹楊社區(qū)的桂巷路，馬路兩邊原

5、有分散簡陋的卷簾門商業(yè)逐漸消失，取而代之是餐飲、維修、洗染、攝影、美發(fā)、家教等眾多服務(wù)業(yè)，又添置了綠化、街燈、座椅等，傳統(tǒng)的沿街式社區(qū)商業(yè)煥然一新。在浦東的聯(lián)洋社區(qū)，改變傳統(tǒng)商住混雜的模式，把商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、體育設(shè)施、休閑服務(wù)等等全部集聚到鄰里中心，和住宅區(qū)分離開來。而為了增強(qiáng)社區(qū)商業(yè)的親和力和便捷性，盧灣區(qū)還開始把社區(qū)商業(yè)資源同整個(gè)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)連接，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)為社區(qū)居民提供商業(yè)服務(wù)信息和網(wǎng)上購物服務(wù)。鬧市中的靜土：逸景翠園社區(qū)商業(yè)發(fā)展分析與位于廣州大道南的許多樓盤一樣，“毗鄰萬畝果園的生態(tài)居住區(qū)”與“海珠未來城區(qū)中心”，動(dòng)靜結(jié)合，是逸景翠園的最大優(yōu)勢所在。近期，瑞康、逸景兩條路的開通打破了現(xiàn)有的

6、交通瓶頸以及海珠區(qū)政府將要搬遷至廣州大道南的規(guī)劃，對于逸景翠園的居住與商業(yè)前景來講，是看得見、摸得著的利好消息。由于逸景翠園居于中大紡織商圈及廣州大道南批發(fā)帶輻射范圍之內(nèi)，專業(yè)市場的影響力不能不著重考慮。位于逸景西邊的原中大布匹市場將興建大型的廣州國際輕紡城，逸景東側(cè)原來就已存在天雄布市，而將要開通的逸景路、瑞康路則被規(guī)劃定位為批發(fā)市場商業(yè)發(fā)展軸，再加上中大市場搬遷后，原有業(yè)戶將尋找新的經(jīng)營地，因此，沿逸景小區(qū)外圍展開的商鋪將會(huì)受到相關(guān)商業(yè)氛圍的影響。雖然中大紡織商圈市場潛力巨大，但由于鄰近好幾個(gè)大型布匹市場在人氣、規(guī)模、價(jià)格、專業(yè)性、發(fā)展歷史等方面具備較強(qiáng)的競爭力，有意于專業(yè)市場的投資者，可

7、以參考市內(nèi)另一紡織商圈“海印商圈”的發(fā)展模式，在背靠大盤的基礎(chǔ)上，融合廣州大道南將要建成未來城區(qū)新中心、交通四通八達(dá)以及多個(gè)新大型樓盤分布的優(yōu)勢，走批零結(jié)合的專業(yè)家居模式。不過，鑒于經(jīng)營專業(yè)市場的特殊性，投資者最好觀望開發(fā)商在打造專業(yè)市場上的意向與動(dòng)態(tài)，特別是在信息、展示等現(xiàn)代形態(tài)的專業(yè)市場功能與服務(wù)方面是否有周全的建設(shè)規(guī)劃，以及在品牌建設(shè)、配套服務(wù)（包括公共配套與商業(yè)配套）等方面是否有相應(yīng)的發(fā)展計(jì)劃。除了專業(yè)市場外，還有幾個(gè)影響因素可以考慮。逸景處于幾個(gè)城中村的包圍當(dāng)中，包括周邊一些專業(yè)市場也屬于城中村。這些城中村及專業(yè)市場會(huì)帶來相當(dāng)?shù)娜肆鳎@對于中低端商業(yè)有所幫助，但是對于優(yōu)化經(jīng)營環(huán)境、提

8、升消費(fèi)層次卻是不利的。當(dāng)然，隨著這一區(qū)域城區(qū)化及城中村改造工作的推進(jìn)，這一局面將會(huì)逐步改善.另外，社區(qū)的居民結(jié)構(gòu)可以給予一些啟示。據(jù)悉，逸景的買家有相當(dāng)一部分是由樓盤開發(fā)商的舊業(yè)主介紹的，同時(shí)，逸景附近就有中山大學(xué)等一批科研院校及專業(yè)機(jī)構(gòu)，而針對大目標(biāo)客戶群，開發(fā)商相當(dāng)積極地開展“團(tuán)購”方式。這樣的居住結(jié)構(gòu)有助于形成相對穩(wěn)定的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣，同時(shí)，口碑的作用將更為重要，品牌、信用等也不可缺少，有連鎖經(jīng)營業(yè)務(wù)的投資者或許更能夠從中得益逸景翠園開放型的商鋪格局，便于吸收內(nèi)外人氣、商氣，也減少了居住與商業(yè)功能的沖突，對其長遠(yuǎn)發(fā)展有幫助；近期內(nèi)，這一區(qū)域內(nèi)的市政、規(guī)劃等方面的動(dòng)作頻繁，有利于促進(jìn)開

9、發(fā)商在稍顯狹長的逸景翠園（東西約1000米，南北約400米）內(nèi)加快余下地塊的施工建設(shè)，帶來更多的入住居民，更好地促進(jìn)人氣、商氣的形成。社區(qū)商鋪出現(xiàn)新型業(yè)態(tài)隨著人們生活水平的提高，旅游休閑消費(fèi)在市民消費(fèi)中所占的比例越來越大。從最初籠統(tǒng)的景點(diǎn)旅游到現(xiàn)在的江浙自駕游、滬郊一日游等，旅游產(chǎn)品不斷推陳出新，還逐漸衍生出體驗(yàn)型旅游、購物型旅游等不同類型?！靶蓓蜕虡I(yè)”正是基于旅游市場的細(xì)分和衍生而新近誕生出來的一種新型商業(yè)物業(yè)?！靶蓓蜕虡I(yè)”既不同于喧囂的市中心商圈，也不同于動(dòng)輒一、二小時(shí)車程的遠(yuǎn)郊商業(yè)，而是取其中間點(diǎn)，通過特色的業(yè)態(tài)設(shè)置，將旅游與購物更好地結(jié)合在一起，特別適合都市人既不想太辛苦、又想追求

10、一定特色和環(huán)境的“休憩”心態(tài)，將受到越來越多都市人的青睞。為了打造上海首個(gè)“休憩型商業(yè)”項(xiàng)目，康橋水岸公社的開發(fā)商專門引進(jìn)了香港品牌化經(jīng)營管理公司司培思商業(yè)地產(chǎn)全程參與到該項(xiàng)目的招商定位和經(jīng)營管理中來。經(jīng)過精心的研究定位，該項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位為“國際燒烤樂園”，設(shè)想引進(jìn)東北炭燒、巴西烤肉、日本鐵板燒、韓國烤肉、葡萄牙燒烤等世界燒烤總匯，以及少量不同文化背景和主題的國際原創(chuàng)酒吧及火鍋，使其建設(shè)成為康橋區(qū)域居民乃至全市消費(fèi)人群所喜愛的特色商業(yè)街區(qū)。社區(qū)商業(yè)突破思維定式社區(qū)商業(yè)帶給人們一種思維上的新突破，主要表現(xiàn)在：首先，是對住宅小區(qū)建設(shè)“以人為本”原則的豐滿與內(nèi)容整合，即不只是住宅本身及周邊環(huán)境的“以人

11、為本”，還要考慮到人們“就近消費(fèi)”及消費(fèi)的“內(nèi)容構(gòu)成”和“外延擴(kuò)展”。在商業(yè)的經(jīng)營管理及發(fā)展上，也不能僅只“就商言商”，即不應(yīng)只是照應(yīng)到人們物質(zhì)消費(fèi)，只在“家”的物質(zhì)生活上做文章，還要考慮到人們不斷提高與拓展著的精神需求的保證和滿足，惟其如此，才能真正做到“家的延伸”。第二，在小區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)上，要統(tǒng)合考慮人們生活中的吃、住、行、游、購、娛，及托幼、養(yǎng)老、就學(xué)、就業(yè)等所有方面；同時(shí)，以一定的“功能分區(qū)”及有針對性地作出安排。社區(qū)商業(yè)的有關(guān)規(guī)劃，應(yīng)包括網(wǎng)點(diǎn)布局、與居住區(qū)的位置關(guān)系、規(guī)模結(jié)構(gòu)、建筑特點(diǎn)與營業(yè)面積、業(yè)態(tài)配置，以及商業(yè)與交通、商業(yè)與文體場館、商業(yè)與社區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)等內(nèi)容方面，以使社區(qū)商

12、業(yè)發(fā)展的“以人為本”有規(guī)則遵循地落到實(shí)處。第三，在社區(qū)商業(yè)的建設(shè)與發(fā)展中，政府的“宏觀調(diào)控”，一要從社區(qū)商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃入手，二要在社區(qū)商業(yè)的秩序建設(shè)上下功夫。這兩個(gè)方面共同要求著管理方面得以市場的規(guī)矩規(guī)范社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。遵從社區(qū)商業(yè)的“社區(qū)”屬性，適應(yīng)社區(qū)居民的消費(fèi)需求。“小而全”、“全封閉”、“大而不當(dāng)”等，都會(huì)在損害社區(qū)生活的同時(shí)，也損害社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。遵從社區(qū)商業(yè)的“商業(yè)”屬性，即以社區(qū)為目標(biāo)市場的商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律。目前，尤需強(qiáng)調(diào)：無論在社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃還是在運(yùn)作上，都要將打破地區(qū)封鎖、行政封鎖等地方保護(hù)主義放在重要的工作轉(zhuǎn)型方面。第四，鼓勵(lì)大型集團(tuán)企業(yè)投資及經(jīng)營社區(qū)商業(yè)。從近年社區(qū)商業(yè)

13、發(fā)展的實(shí)踐看，有國內(nèi)大型商業(yè)集團(tuán)直接投資并涉足社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的，也有商業(yè)企業(yè)與投資或房地產(chǎn)商合資合作社區(qū)商業(yè)的，更有國外著名商業(yè)集團(tuán)進(jìn)入我國社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域的，如沃爾瑪、家樂福、伊藤洋華堂及倍順、7-11便利店等。既有政府投資建設(shè)鄰里中心并招商承租以發(fā)展社區(qū)商業(yè)的，也有國有資本、民間資本不同形式的介入。第五，社區(qū)商業(yè)要重視在與相關(guān)產(chǎn)業(yè)、事業(yè)的相輔相成中，樹立自己的“品牌形象”。社區(qū)商業(yè)與社區(qū)服務(wù)業(yè)的關(guān)系自不待言了，針對現(xiàn)代社區(qū)消費(fèi)的特點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)要與文體娛樂業(yè)相結(jié)合，以滿足人們購物、休閑、健身、娛樂等多方面的消費(fèi)需求，同時(shí)，還要主動(dòng)地參與社區(qū)“事業(yè)性”、“公益性”活動(dòng)，與社區(qū)的物質(zhì)文明與精神文明建設(shè)

14、相結(jié)合，融入社區(qū)，成為社區(qū)居民的“好鄰居”、“老街坊”，而且，在經(jīng)營中，還應(yīng)以健康的消費(fèi)、科學(xué)的消費(fèi)，反映可持續(xù)發(fā)展的綠色消費(fèi)觀念去影響消費(fèi)，拉動(dòng)消費(fèi)，不斷提升社區(qū)消費(fèi)的質(zhì)量、品位。發(fā)展社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢及經(jīng)營重點(diǎn)有跡象表明，在我國一些大型城市中，圍著讓區(qū)轉(zhuǎn)將成為商業(yè)新的主題。據(jù)北京市商委提供的最新數(shù)據(jù)表明，北京銷售增長率最高的商場已不再是那些營業(yè)額、零售額最高的商場，而是一批社區(qū)型商場：崇文門菜市場、北辰、華堂、燕豐、國華、甘家口等。由此可見，社區(qū)商業(yè)與中心商街的客流爭奪戰(zhàn)已拉開帷幕。城市居住社區(qū)化趨勢引發(fā)的新商業(yè)形式需求對此，北京市商委改革處處長認(rèn)為，隨著京城住宅社區(qū)化、城市功能區(qū)中心多元化新

15、趨勢的出現(xiàn)，百姓就近消費(fèi)習(xí)慣之形成使中心商業(yè)街空殼化也變得越來越明顯。于是更多的商家開始轉(zhuǎn)入向社區(qū)發(fā)展，今年9月在方莊開業(yè)的中智綠屋百貨就是一個(gè)典型。因?yàn)榉角f是一個(gè)擁有30萬常住人口的成熟社區(qū)，一直在中心商街的綠屋百貨，重新把自己定位于社區(qū)大型綜合性商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，這似乎預(yù)示著社區(qū)商業(yè)與中心商街的客流爭奪戰(zhàn)已經(jīng)打響。在北京市商委公布的“十五”商業(yè)發(fā)展中規(guī)定：今后，二環(huán)路內(nèi)不再新建大商場，北京商業(yè)發(fā)展重心將向三四環(huán)沿線和社區(qū)轉(zhuǎn)移。最新統(tǒng)計(jì)顯示，雖然二環(huán)路以內(nèi)集中了375的1萬平方米大百貨店和13的3萬平方米巨型店，但每平方米平均產(chǎn)出僅1.37萬元；而三環(huán)路附近的百貨店每平方米平均產(chǎn)出219萬元。與此同

16、時(shí)，二環(huán)路以內(nèi)的常住人口還在以每年1.47%的速度下降.因此居于三環(huán)及四環(huán)的大型社區(qū)及主要干道是建設(shè)百貨商場的黃金之地，商業(yè)黃金寶地的傳統(tǒng)觀念應(yīng)該變一變商家規(guī)避大商場云集的商業(yè)圈.而在讓區(qū)商業(yè)上下力氣做文章了。社區(qū)商業(yè)有三大優(yōu)勢有人說，社區(qū)商業(yè)擁有“三大法寶”：就近方便、價(jià)廉物美、服務(wù)多樣，總體形象是一個(gè)具有親和力的“好鄰居”。其次，同樣的商品，社區(qū)商家比市中心商街大店一般要便宜1030。另外，大商場最初設(shè)計(jì)不周，停車?yán)щy，給一些顧客帶來很多不便。經(jīng)營特色突出是社區(qū)商場對消費(fèi)者最有吸引力之處，地處北京十里堡的華堂商場就是開在老居民區(qū)的，他的輻射力大到了5公里以外甚至更遠(yuǎn)。因?yàn)樯Ⅴr日用配品種多

17、，慕名遠(yuǎn)道而來的購買者不乏其人。類似的趨勢在中國南方也表現(xiàn)得十分明顯，以廣州為例從1998年“陽光”崩潰開始，“金田”、“越秀”、“廣南”宣告廣州金花紛紛凋零.痛定思痛業(yè)界開始重新審視自己的定位超市根本是一個(gè)高尚社區(qū)必不可少的重要生活配套設(shè)施.而最早捕捉到這一商機(jī)的“福特瑪現(xiàn)代生活超市“的成功更向業(yè)內(nèi)證明了這點(diǎn)。據(jù)悉“福特瑪“的老東家廣州恒拓有限公司是個(gè)民營企業(yè)，以其為外籍建設(shè)者開辦外方營地生活超市、餐廳、酒吧等以飲料及生活用品的經(jīng)營業(yè)務(wù)著稱，并于1998年8月悄悄潛入廣州北郊白云腳下的金湖花園，開了一家德諾威美食生活超市。同年12月，又快馬加鞭地在麗江花園開辦德威美食休閑閣餐廳。并于2000

18、年7月，應(yīng)二沙島金亞花園住戶之需求，開了第二家德諾威美食生活超市的連鎖店。廣州恒拓經(jīng)7年奮斗，積賺下來許多為高尚社區(qū)服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)，深究起來，恒拓的獨(dú)特之處無非三點(diǎn)：有著完善的高檔社區(qū)品牌超市管理經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營實(shí)力；有多年服務(wù)高尚素質(zhì)社區(qū)的經(jīng)驗(yàn)；有廣泛的中外特色商品供貨渠道，這三點(diǎn)非常關(guān)鍵。生鮮：社區(qū)商業(yè)經(jīng)營重點(diǎn)社區(qū)商業(yè)的興起使新的超市把主要精力放在食品經(jīng)營上，食品與飲料將占據(jù)相當(dāng)?shù)臓I業(yè)空間。這在“福特瑪”（FoodMart）的名字中不難找到答案。福特瑪將主要精力放在經(jīng)營新鮮“綠色食品”、凈菜、分割肉、冷凍食品、加工、半加工配菜及其有一定品位的熟食上。此外，因?yàn)槌Ｄ陮Ｗ⒂跒橥饧送练?wù)，恒揚(yáng)與中外

19、特色商品的供貨商有著更為密切的關(guān)系：如與美國貝迪食品公司、美國通用磨坊食品廠、法國國際餐飲服務(wù)公司等。此次“福特瑪”的開辦將大力引進(jìn)國內(nèi)外各地區(qū)的特色食品之精華，以松散式的合作方式，以讓利的經(jīng)營策略引進(jìn)廣州地區(qū)具有一定品位的食品商家參與經(jīng)營，如日本壽司、川味涼菜等。記者甚至注意到，為時(shí)尚青年追捧的昂貴的“哈根達(dá)斯”冰淇淋品牌也走進(jìn)了“福特瑪”。業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，敢于告別日用品。敢于開現(xiàn)代化的“菜店”，這種標(biāo)準(zhǔn)型的生鮮食品超市在一定規(guī)模的居民區(qū)以及中小城市將擁有廣闊的市場空間，看看上海聯(lián)華超市就是其中的典例。而在廣州，“五朵金花”惟獨(dú)宏城超市能夠盛開至今，重要的原因就在于他們從1998年就開

20、始有意識(shí)地強(qiáng)化生鮮食品，大力調(diào)整商品結(jié)構(gòu)。從北京的商業(yè)設(shè)施看，其中相當(dāng)一部分是建在社區(qū)，為社區(qū)商業(yè)與中心商銜分庭抗禮奠定了基礎(chǔ)。若干個(gè)大型商場同在一處，且若干中小型商鋪分列其中，其凝聚的商氣和人氣是可觀的。但目前京城大型商場規(guī)模過大，中心商業(yè)區(qū)千店一面，缺少特色，甚至成了百貨商店一條街，這顯然是不合規(guī)律的現(xiàn)象。因此，面對社區(qū)商業(yè)的崛起，中心商業(yè)圈的店鋪似乎應(yīng)調(diào)整經(jīng)營，辦出特色，加強(qiáng)服務(wù)，以便在競爭日趨激烈的商戰(zhàn)中，爭取到更多顧客。社區(qū)商業(yè)主要形式購物中心（一）、社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空

21、間中的一個(gè)重要層次社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務(wù)是本案需要研究的重要課題。（二）、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中

22、心的形式出現(xiàn)。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國的零售辭典對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。”國外社區(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營的范圍，不僅增強(qiáng)對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項(xiàng)目和休閑娛樂項(xiàng)目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區(qū)購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區(qū)域購物中心（1429億美元），約占美國商業(yè)總零

23、售額的40.68。西方各個(gè)國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。1）社區(qū)商業(yè)的功能國外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另

24、外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會(huì)、休閑的良好場所。2）社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營。各種連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。3）社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，國外社區(qū)商

25、業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的其中，英國、新加坡等國家，政府對社區(qū)購物中心的開發(fā)實(shí)行強(qiáng)有力的控制，開發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。而在美國，政府對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開發(fā)。國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險(xiǎn)公司、基金會(huì)等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業(yè)和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設(shè)的社區(qū)購物中心在上述國家到處可見。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法。開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營，形成

26、良性的運(yùn)作機(jī)制。4）社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計(jì)國外社區(qū)購物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購物中心面積的約40，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營項(xiàng)目必須相互避開。一般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會(huì)把四種類型的經(jīng)營項(xiàng)目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)用品等應(yīng)當(dāng)集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面

27、包店等。四是個(gè)人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區(qū)購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個(gè)性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，提供給承租戶表現(xiàn)個(gè)性的機(jī)會(huì)。（三）、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況1、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀我國的社區(qū)商業(yè)相對落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設(shè)，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)滿足情況，也關(guān)系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個(gè)城市的綜合商業(yè)能力。我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。

28、這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號(hào)，但是從實(shí)際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展。 總的來說目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。2、國內(nèi)社區(qū)商

29、業(yè)的發(fā)展方向我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。各個(gè)省會(huì)城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項(xiàng)服務(wù)居民日常購物消費(fèi)將在居住地500米范圍內(nèi)完成各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心是相對集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場。這個(gè)綜合性商業(yè)市場不同于大型商場，它的服務(wù)對象主要是社區(qū)居民。社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)

30、種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時(shí)便利店、市政府推動(dòng)的放心食品零售門店、放心早點(diǎn)快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機(jī)會(huì)，同時(shí)也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動(dòng)力。以天津社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃為例，在未來兩年內(nèi)將在社區(qū)內(nèi)發(fā)展放心肉專賣連鎖店100個(gè)，放心早點(diǎn)店200個(gè)，中小超市、便利店300個(gè)。由此可見社區(qū)商業(yè)蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)。孵化“社區(qū)商業(yè)”看慣了各種超市，也許

31、有人對江山萬家樂超市有限公司開辦的連鎖便利店不會(huì)產(chǎn)生太多的新鮮感。然而，如果我們看看自己居住的小區(qū)，看看周圍的便利店群體，你不覺得：這些便利店正在孵化新興的“社區(qū)商業(yè)”嗎？就說衢城的安居小區(qū)吧，連鎖超市、便利店、藥店、快餐店、餐館和理發(fā)、洗染、專賣店、休閑娛樂等服務(wù)設(shè)施隨處可見，居民樓下、屋旁的商業(yè)味是越來越濃，已初現(xiàn)“社區(qū)商業(yè)”的雛形。也許有人會(huì)說，這只不過是“低檔商業(yè)”。其實(shí)，這些業(yè)態(tài)設(shè)置緊扣“便利”主題，正是現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的具體體現(xiàn)。中國連鎖協(xié)會(huì)的一項(xiàng)調(diào)查表明，便利店將是繼超市后在中國發(fā)展最快的零售業(yè)態(tài)。目前僅上海就有24小時(shí)便利店2000家左右，世界上一些便利店強(qiáng)國都在作進(jìn)入中國市場的準(zhǔn)

32、備。目前擁于全球最大711便利店體系的日本伊藤洋華堂，與我國中國臺(tái)灣省的統(tǒng)一集團(tuán)聯(lián)合，連鎖開辟中國大陸市場，已形成了一定的優(yōu)勢。一些專家認(rèn)為，超市（大賣場、便利店）連鎖經(jīng)營是現(xiàn)代流通業(yè)的重要標(biāo)志，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)的人均GDP達(dá)到3000美元以上時(shí)，連鎖商業(yè)就會(huì)進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期。因此，發(fā)展便民利民的社區(qū)商業(yè)也是一種趨勢，它將進(jìn)一步刺激需求，推動(dòng)綜合消費(fèi)的發(fā)展?，F(xiàn)代化社區(qū)商業(yè)，應(yīng)該以滿足和提升居民綜合生活質(zhì)量、營造高品質(zhì)的居住生活新天地為目標(biāo)，成為家的延伸。這就需要社區(qū)商業(yè)具備購物、休閑和綜合服務(wù)功能，使“家”得以延伸，使現(xiàn)代人的個(gè)性化消費(fèi)需求得到滿足。就衢州而言，有兩大背景凸現(xiàn)了“社區(qū)商業(yè)”這一亮

33、點(diǎn)。其一，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，衢州中心城區(qū)的商業(yè)設(shè)施已接近飽和，出現(xiàn)了競爭白熱化和經(jīng)營微利化的情況，經(jīng)營業(yè)績難以再有較大幅度的躍升。另一方面，隨著中心城區(qū)居民外遷和新建居住區(qū)不斷增多，城郊結(jié)合部和郊區(qū)城鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施相對不足，市場空間和消費(fèi)潛力巨大，迫切需要配備完善的現(xiàn)代化社區(qū)商業(yè)來加以滿其二，再過10年，衢州人均GDP將超過3000美元，消費(fèi)層次開始從小康邁向比較富裕，消費(fèi)能級出現(xiàn)新的飛躍，消費(fèi)觀念也將發(fā)生較大變化。以物質(zhì)消費(fèi)為主的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念，必然轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的綜合消費(fèi)觀，以家庭為載體的休閑消費(fèi)、文化消費(fèi)、娛樂消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)將成為生活主流，并逐步向體驗(yàn)消費(fèi)發(fā)展。新的消費(fèi)觀需要新的商業(yè)形式來承接，社

34、區(qū)商業(yè)恰恰順應(yīng)了這種需要，并將極大地推動(dòng)綜合性消費(fèi)的發(fā)展。居住區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)達(dá)程度，是衡量一個(gè)城市及商業(yè)綜合競爭能力的重要方面，一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)都非常重視社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。如香港在20世紀(jì)80年代開發(fā)了太古城、上海城等一批社區(qū)商業(yè)中心，迅速提升了香港商業(yè)的綜合實(shí)力。衢州要成為現(xiàn)代化城市，自然要把“社區(qū)商業(yè)”的建設(shè)放到戰(zhàn)略地位。重中之中，是要統(tǒng)一規(guī)則，合理布局。在眼下的城市新區(qū)建設(shè)中，如果我們在規(guī)劃上大膽突破商業(yè)街的傳統(tǒng)模式，在不同地區(qū)設(shè)計(jì)不同的商業(yè)組合，體現(xiàn)“社區(qū)商業(yè)”的多樣性和適應(yīng)性，未來的衢州商業(yè)會(huì)更加充滿青春活力。成都市商業(yè)格局分析暨光華片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)分析1、成都市城市布局由單核

35、心逐步向多核心轉(zhuǎn)變現(xiàn)代城市的布局模式主要以多核心模式為主，即一座城市不止一個(gè)核心，而是有兩個(gè)核心或三個(gè)核心，這樣的城市布局模式，可有效分散城市中心壓力，避免單核心模式比較普遍存在的大城市病，這樣的現(xiàn)代城市模式以美國的休斯敦為代表，國內(nèi)城市以重慶、武漢和淄博為代表。成都以前是典型的單核心布局模式，即以天府廣場為城市核心，城市發(fā)展象攤大餅一樣一圈一圈的向外延伸。單核心布局模式最大的弊端就是隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，那么城市中心的向心力將越來越大，由此帶來的如交通堵塞、人口擁擠、熱島效應(yīng)以及空氣污染等大城市病將日益嚴(yán)重。慶幸的是，成都市政府已提出要向南、向東發(fā)展，欲在城南和城東建立兩個(gè)城市副中心，逐步

36、由現(xiàn)在的密集“餅”狀布局轉(zhuǎn)變?yōu)槭杳芙Y(jié)合的“扇葉式”布局，城市結(jié)構(gòu)逐步由單核心模式發(fā)展為多核心模式。2、成都市的商業(yè)格局也順應(yīng)城市格局的變化而變化上世紀(jì)90年代中期以前，成都市商業(yè)格局是順應(yīng)單核心城市布局模式而自發(fā)形成，即以鹽市口-春熙路商圈為城市中心商圈，向外強(qiáng)力輻射、擴(kuò)散，第二層次是以居民區(qū)、社區(qū)周邊自發(fā)形成的、以臨街社區(qū)商鋪為特點(diǎn)的社區(qū)商圈，但社區(qū)商圈的規(guī)模、檔次還遠(yuǎn)未成氣候，僅以滿足社區(qū)居民日常生活需要的臨街飲食店、干雜店、洗衣店、煙酒店為主。社區(qū)商圈的集聚效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)還遠(yuǎn)未得到放大。很顯然，鹽市口-春熙路商圈作為整個(gè)城市的商業(yè)核心，有著極強(qiáng)的向心力，向心力過強(qiáng)，對城市交通等方面帶來相

37、當(dāng)大的壓力，而第二層次社區(qū)商圈由于是逐漸自發(fā)形成，規(guī)模普遍偏小，對周邊的輻射能力和輻射范圍較小，因而還不足以減輕中心商圈的壓力。上世紀(jì)末開始，成都市城市格局發(fā)生了巨大的變化，府南河的治理，五路一橋的通車，連續(xù)幾年的大規(guī)模舊城改造，城市道路的改擴(kuò)建工程等，使成都市的市容市貌發(fā)生了翻天覆地的變化，城市格局也由單核心模式向多核心模式轉(zhuǎn)變，那么成都市的商業(yè)格局也在悄悄的發(fā)生著變化。社區(qū)商業(yè)漸成氣候，隨著家樂福入住大世界商業(yè)廣場，伊藤進(jìn)駐外雙楠，普爾斯馬特進(jìn)軍置信金沙園，上海友誼、聯(lián)華布點(diǎn)在天府匯城等，商業(yè)競爭格局已有單純的核心圈的拼殺，逐步向二環(huán)路外社區(qū)商業(yè)圈推進(jìn)。社區(qū)商業(yè)圈的商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸豐富，以由傳

38、統(tǒng)的臨街社區(qū)商業(yè)鋪面，向?qū)I(yè)市場、主題商場、商業(yè)步行街、主題商業(yè)街轉(zhuǎn)變，社區(qū)商業(yè)圈出現(xiàn)了百花齊放的格局。以玉林小區(qū)、雙楠小區(qū)為代表的成熟社區(qū)，不僅僅是醫(yī)院、學(xué)校的配套，關(guān)鍵還表現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)的繁華。社區(qū)商業(yè)圈的不斷發(fā)展和完善，使社區(qū)商業(yè)圈的集聚和擴(kuò)散作用不斷加強(qiáng)，這樣也減輕了中心商業(yè)圈的壓力，形成一種向心力的平衡，從而形成一個(gè)較完整的城市商業(yè)圈結(jié)構(gòu)體系：一個(gè)中心商圈兩個(gè)副中心商圈數(shù)量眾多的社區(qū)商圈。3、光華片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及分析光華片區(qū)作為新崛起的“城西板塊”，大有后來者居上的勢頭。先后進(jìn)駐的成都花園、博瑞都市花園、中華家園以及新近開盤的水木光華，依托西南財(cái)大的學(xué)府氣息，正以近3000元的均價(jià)，創(chuàng)造

39、城西高檔住宅的升級版。但是，在這個(gè)新崛起的城西高檔樓盤片區(qū)中，竟然還沒有一個(gè)拿得出手，聚得攏人的大型商業(yè)中心，這對于荷包充實(shí)，講究情調(diào)的中產(chǎn)階級而言，片區(qū)商業(yè)缺損所帶來的遺憾是無法言表的。歸結(jié)起來，光華片區(qū)的商業(yè)特點(diǎn)，大概有以下幾點(diǎn)：以西南財(cái)經(jīng)大學(xué)為核心的高校經(jīng)濟(jì)圈還未成氣候，輻射能力不強(qiáng)光華片區(qū)集中了包括西南財(cái)大、行政干部學(xué)院、省委黨校等高校，僅這幾所學(xué)校的師生員工就有近五、六萬人，消費(fèi)潛力巨大，但由于周邊商業(yè)配套設(shè)施的缺乏，使高校內(nèi)的相當(dāng)一部分消費(fèi)潛能沒有釋放出來，一步分師生只好舍近求遠(yuǎn)，去市中心購物，去羊西線吃飯，周末的夜晚去人南路的酒吧浪漫。西南財(cái)大的北校門外，聚集了一批汽車經(jīng)銷商和零

40、配件供應(yīng)商，主要汽車品牌是長安鈴木和海南馬自達(dá)，顯然，汽車業(yè)態(tài)的經(jīng)營與高校經(jīng)濟(jì)圈關(guān)系不大，還擠占了商鋪資源；財(cái)大南校門沿光華大道一帶，商業(yè)業(yè)態(tài)較雜，聚集了餐館、網(wǎng)吧、煙酒、副食等，主要消費(fèi)群體為在校學(xué)生和教師，但檔、規(guī)模和經(jīng)營種類遠(yuǎn)不能滿足師生需求。成熟高校經(jīng)濟(jì)圈，以四川大學(xué)為代表，左有科華北路的餐飲的繁華，前有一環(huán)路磨子橋電腦一條街的人氣，右有望江樓公園的休閑區(qū)，由于口岸的極佳，使川大高校經(jīng)濟(jì)圈“天然”形成，校內(nèi)幾萬名固定消費(fèi)人群坐享近在咫尺的便捷消費(fèi)，商家也賺的盆滿缽滿。與西南財(cái)大同樣不具有口岸優(yōu)勢的四川師范大學(xué)和成都大學(xué)，隨著Ester校園廣場以及明珠時(shí)代廣場的建成，校園經(jīng)濟(jì)的潛能將得到

41、進(jìn)一步釋放。外資商業(yè)巨頭麥德隆的進(jìn)駐，并沒有給光華片區(qū)聚集商業(yè)人氣。麥德隆超市作為世界500強(qiáng)之一，進(jìn)入成都市場已2年有余，但在業(yè)界并沒有產(chǎn)生較大的影響，大有水土不服之勢。一則是麥德隆超市的客戶定位是集團(tuán)用戶，其只對單位而不對個(gè)人，使周邊眾多的消費(fèi)者望而卻步；再者，麥德隆超市獨(dú)家使用打印發(fā)票，雖增加了透明度，但使一些公款消費(fèi)因無法做手腳不得不轉(zhuǎn)投他門。因而，麥德隆超市并沒有給光華片區(qū)集聚消費(fèi)人氣。又有一家國外商業(yè)巨頭家樂福入住光華片區(qū)的天邑花園，因家樂福與麥德隆的市場定位不同，家樂福的入駐肯定會(huì)給光華片區(qū)的商業(yè)注入活力因子，但也不可對其期望值過高，因家樂福緊鄰二環(huán)路，并沒有位于光華片區(qū)的縱深，

42、其輻射范圍有限，因而其對光華片區(qū)的商業(yè)影響估計(jì)不會(huì)太大。青羊大道的規(guī)劃，在短期內(nèi)也給光華片區(qū)的商業(yè)造成了一定的影響傳統(tǒng)的商業(yè)鋪面一般都臨街而建，商業(yè)隨著道路的修通而逐漸繁榮。青羊大道雖然也是剛修通的雙向六車道的交通干道，但由于青羊大道被規(guī)劃為綠色景觀大道，禁止住宅底層修建商鋪，紅線退讓只能搞綠化，因而青陽大道的通車，在短時(shí)期內(nèi)并沒有帶來該片區(qū)商業(yè)的繁榮。封閉小區(qū)內(nèi)的商業(yè)對整個(gè)片區(qū)的商業(yè)還不能起到有力的推動(dòng)作用光華片區(qū)的樓盤多為大盤，少則一兩百畝，多則一千多畝，因而樓盤如成都花園、博瑞花園內(nèi)都有自己配套的商業(yè)鋪面，但由于各小區(qū)均為封閉式小區(qū)，門口有保安把守，很難想象小區(qū)外面的人會(huì)在接受保安的盤查

43、后進(jìn)入小區(qū)購物，因而小區(qū)的商業(yè)定位只能是滿足小區(qū)內(nèi)居民的日常需要，很難聚集人氣并有所發(fā)展，更談不對整個(gè)片區(qū)商業(yè)的影響和推動(dòng)。正如尺度所觀察，這幾大花園內(nèi)的鋪面不僅規(guī)模小、生意秋、轉(zhuǎn)手率高，更有些已關(guān)門大吉。尺度認(rèn)為小區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營，只適合日常用品小型超市、洗衣店、音像租賃店、發(fā)型設(shè)計(jì)、小型早餐店等，經(jīng)營規(guī)模、面積都不宜太大，經(jīng)營方式要靈活，根據(jù)小區(qū)內(nèi)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)習(xí)慣隨時(shí)調(diào)整片區(qū)內(nèi)還缺乏商業(yè)地產(chǎn)大鱷與商業(yè)巨頭的全方位介入社區(qū)商業(yè)原有的商業(yè)模式已逐步被打破，“臨街商鋪、零散經(jīng)營、各自為政”的局面將逐漸會(huì)被新的社區(qū)商業(yè)形態(tài)所取代。國內(nèi)外商業(yè)巨頭在搶占完都市核心口岸后，現(xiàn)包括伊藤、家樂福、普爾

44、斯馬特等超級大賣場紛紛在社區(qū)里安營扎寨，連鎖商業(yè)的另一主要行業(yè)餐飲服務(wù)業(yè)也將在社區(qū)餐飲業(yè)中發(fā)揮著領(lǐng)軍作用，麥當(dāng)勞、肯德基以及本土餐飲連鎖紛紛進(jìn)駐社區(qū)，一副誓把連鎖開到家門口的咄咄逼人的勢頭。另外，地產(chǎn)大鱷與商業(yè)巨頭聯(lián)盟的全新的開發(fā)模式，也是社區(qū)商業(yè)整體提升的一個(gè)重要因素，現(xiàn)在光華片區(qū)還缺乏象玉林片區(qū)“大世界商業(yè)廣場”這樣的商業(yè)地產(chǎn)大手筆，急需商業(yè)地產(chǎn)大鱷與商業(yè)巨頭的全方位介入，來提升和營造整個(gè)片區(qū)的商業(yè)氣氛，共同打造“城西都市新生活樣板社區(qū)”。該片區(qū)還缺乏對商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃和政策引導(dǎo)隨著光華板塊和城外溫江板塊的逐漸升溫，新成溫公路和光華大道將成為溫江與城區(qū)之間的快捷通道，其重要性不亞于羊西線

45、和人南線，但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和適當(dāng)引導(dǎo)，使這兩條快速出城通道兩側(cè)商業(yè)并沒有被合理的開發(fā)和利用，干道兩側(cè)業(yè)態(tài)經(jīng)營繁雜，不僅沒有特色，也缺乏美觀，這不能不說是一大遺憾或缺損。4、光華片區(qū)商業(yè)遠(yuǎn)景預(yù)測及機(jī)會(huì)分析毋容置疑，光華片區(qū)將是今后幾年三環(huán)路內(nèi)最具有競爭力的片區(qū)之一，光華片區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)將是今后升值潛力最大、最具有投資價(jià)值的地塊之一。想當(dāng)初2001年，當(dāng)中房在戰(zhàn)旗同盛路修建商業(yè)一條街時(shí)，價(jià)格雖然只有5000-6000元/平方米，但業(yè)內(nèi)無不為中房捏了一把冷汗，認(rèn)為新區(qū)的商鋪要無人問津。沒想到，周邊千和銀杏苑、錦繡民居等樓盤一入住，商鋪迅速一間間脫手，現(xiàn)在的同盛路，溫鴨子、黃辣丁、九尺鵝腸等店堂喧嘩

46、，生意火爆程度直追羊西線，現(xiàn)在就是花8000元/平方米也買不到這樣的商鋪。關(guān)于光華片區(qū)商業(yè)遠(yuǎn)景預(yù)測，尺度有以下幾點(diǎn)看法：青羊大道一側(cè)，緊鄰西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，超大型購物娛樂中心存在市場機(jī)會(huì)。該購物娛樂中心，應(yīng)該是集購物超市、電影院、網(wǎng)吧、電玩城、美容美發(fā)、快餐、精品服裝專賣、健身于一體的超級大賣場和超級娛樂中心，這個(gè)購物娛樂中心坐享青羊大道、光華大道和新成溫路的便捷交通，背靠西南財(cái)大的高校經(jīng)濟(jì)圈，前有博瑞都市花園及成都花園等中產(chǎn)階級業(yè)主的強(qiáng)大消費(fèi)需求，相信有遠(yuǎn)見的商業(yè)地產(chǎn)巨頭會(huì)敏銳的發(fā)現(xiàn)這一巨大商機(jī)。如果這一超級購物娛樂中心能建成，那么它的規(guī)模、人氣及輻射度和影響力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過玉林片區(qū)的“大世界商業(yè)廣

47、場”，也將成為社區(qū)商業(yè)和高校經(jīng)濟(jì)圈的完美結(jié)合的楷模，將會(huì)極大的聚集光華片區(qū)的人氣和商氣，對進(jìn)一步提升光華片區(qū)的整體形象大有裨益。光華大道應(yīng)有意識(shí)的規(guī)劃為餐飲、酒吧一條街光華大道由于缺乏管理和規(guī)劃，整個(gè)街道經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次偏低，經(jīng)營品種繁雜，沒有特色。建議青羊區(qū)政府及早介入，對該出城快捷通道進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，規(guī)范管理，提升其商業(yè)價(jià)值。尺度認(rèn)為，針對該片區(qū)特點(diǎn)，該街道應(yīng)規(guī)劃為餐飲、酒吧一條街，但定位應(yīng)與羊西線有所區(qū)別，主要定位為西餐、粵菜、咖啡館、酒吧等比較時(shí)尚、西化的特點(diǎn)，針對消費(fèi)群體主要是高校大學(xué)生和年輕白領(lǐng)一族，使光華片區(qū)成為年輕新貴的理想去處。在光華片區(qū)縱深，如雙新路、貝森路、四威路等應(yīng)營造小商業(yè)

48、街的氣氛，可作為社區(qū)商業(yè)有益的補(bǔ)充。象這樣一些圍繞小區(qū)的小街道可以充分利用起來，以經(jīng)營小型的連鎖超市、洗衣店、日用品、小吃店為主，作為大型商業(yè)的一種延續(xù)和補(bǔ)充?？傊?，光華片區(qū)作為三環(huán)路內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的一塊處女地，正期待著各地產(chǎn)商及商家的全方位介入，我們也有理由相信，光華片區(qū)將很快成為商業(yè)地產(chǎn)投資的熱土，光華片區(qū)的商鋪也將成為各路炒家追捧的對象。大型社區(qū)與社區(qū)商業(yè)共舞，中心商業(yè)何去何從隨著住宅產(chǎn)品的大量開發(fā)，城市發(fā)展的日趨成熟，居住模式由都市化住宅轉(zhuǎn)向郊區(qū)化住宅發(fā)展，形成規(guī)?；?、配套化的大社區(qū)。大型社區(qū)住宅是人們生活的主要聚集地，與此相配套的社區(qū)商業(yè)便應(yīng)運(yùn)而生，社區(qū)商業(yè)越來越滿足居民對個(gè)性化、多元化

49、、休閑化的消費(fèi)需求，并更好的迎合了現(xiàn)代居民就近消費(fèi)、喜歡超市購物的特點(diǎn)，符合現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展趨勢。而城市中心商業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)也不斷發(fā)展。當(dāng)社區(qū)商業(yè)型物業(yè)呈現(xiàn)出消費(fèi)火暴的市場業(yè)態(tài)，成為市民關(guān)注密度最高、最為集中的新興商業(yè)區(qū)域。那么，社區(qū)商業(yè)的成熟會(huì)對中心商業(yè)構(gòu)成什么樣的沖擊？中心商業(yè)格局會(huì)演變成美國城市的空心化還是中心商業(yè)與其它型態(tài)商業(yè)共生共榮或是整個(gè)商業(yè)型態(tài)面臨重新洗牌？因此，分析研究社區(qū)、社區(qū)商業(yè)都有著十分重要的意義。淺談住宅業(yè)發(fā)展歷程縱觀我國住宅的發(fā)展歷程，大致可劃分為五個(gè)階段。第一階段是20世紀(jì)70年代之前；住宅的出現(xiàn)是為人的生存提供空間，第二階段是80-90年代之間，由于成套而大量的

50、房屋出現(xiàn)，人們開始注重住宅的適用性，這時(shí)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代；第三階段的住宅追求位置；第四階段是優(yōu)美的居住環(huán)境。第五階段追求高品質(zhì)的小區(qū)房。隨著經(jīng)濟(jì)、科技的迅猛發(fā)展，整個(gè)中國新的居住概念層出不窮的年代，正因如此，單純的住宅產(chǎn)品在這一時(shí)期受到了前所未有的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)的開發(fā)即社區(qū)中予以釋義，恰于此時(shí)大盤橫空出世。大盤時(shí)代呼之欲出成片的郊區(qū)土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性即規(guī)模經(jīng)濟(jì)催生了大盤，占地上千畝的大盤在城市的四周隨處可見，以北京為例，僅在朝陽東區(qū)，就有8個(gè)開發(fā)量超過百萬的大盤涌現(xiàn)出來，總開發(fā)量超過3000萬平方米。在重慶在建地產(chǎn)項(xiàng)目中，有占地1000畝的學(xué)府大道69號(hào)、1600畝的龍湖藍(lán)湖郡，1000

51、畝的美堤雅城、大川水岸、陽光100國際新城、融僑半島等。在廣州郊區(qū)大盤化的現(xiàn)象甚至讓城區(qū)物業(yè)銷售比例失去控股地位。特別是番禺的一系列大盤，諸如碧桂園、祁福新村、南國奧園、錦繡香江、星河灣、華南新城等，無一不是數(shù)千畝圈地，一蓋上百萬平方米的超級大盤。2002年后，廣州發(fā)展商圈地便出現(xiàn)萬畝的紀(jì)錄。放眼全國，廣州、上海、深圳、天津，占地上千畝的大盤在城市的四周隨處可見，大盤正以“星星之火可以燎原”之勢迅速蔓延?？梢娊裉斓姆康禺a(chǎn)開發(fā)逐漸呈現(xiàn)出大盤化、郊區(qū)化的發(fā)展趨勢，這是房地產(chǎn)發(fā)展的必然，也是市場行為與城市化進(jìn)程的合拍社區(qū)商業(yè)應(yīng)營而生體量巨大，超過百萬平方米的大型社區(qū)可容納數(shù)萬人，儼然一個(gè)小型城市。那

52、么，在配套上，開發(fā)具有規(guī)模效應(yīng)的商業(yè)物業(yè)作為小區(qū)配套已成為必不可少的重要組成部分，在滿足居住的需要的同時(shí)必須滿足購物、娛樂、休閑、消費(fèi)的多重需要。于是，伴隨大型社區(qū)出的必須必物社區(qū)商業(yè)便營運(yùn)而生。同樣，以重慶地產(chǎn)項(xiàng)目為例，融僑半島定位于城鎮(zhèn)級的大型高檔社區(qū)，打造新形態(tài)的休閑商圈，讓生活住宅與社區(qū)商業(yè)形成互動(dòng)。它的中心規(guī)劃體現(xiàn)國際化、多元化的理念，從而形成具有高品位的生活商圈。位于回龍灣的中國首個(gè)媒體社區(qū)美提雅城在規(guī)劃中布置了1000米的特色商業(yè)街和一條50米寬1200米長的超大景觀商業(yè)步行街縱橫其間。在南岸濱江路的幾大項(xiàng)目中央大街、武夷濱江、陽光100等高尚社區(qū)更是不約而同的做高規(guī)格社區(qū)商業(yè)配

53、套。今年中國大城市社區(qū)商業(yè)開發(fā)迅速升溫：北京上半年就有17家營業(yè)面積在500平方米的商業(yè)企業(yè)走進(jìn)社區(qū)，外資零售企業(yè)西班牙迪亞集團(tuán)、美國711等分別計(jì)劃在社區(qū)開設(shè)連鎖折扣店和連鎖便利店；上海今年一季度4個(gè)主要商業(yè)購物街區(qū)商鋪出租率從2001年的90%上升到95%。社區(qū)商業(yè)發(fā)展商機(jī)不斷顯現(xiàn)。社區(qū)商業(yè)功能升級據(jù)有關(guān)資料顯示，在未來的10年中，我國社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)將占全社會(huì)商業(yè)零售額的13。今年上半年以來，全國社區(qū)商業(yè)的迅速發(fā)展引起了業(yè)界的普遍關(guān)注。僅上海市社區(qū)商業(yè)的零售額就達(dá)到了600億元，占全社會(huì)零售額的30%，而在歐美發(fā)達(dá)國家，社區(qū)商業(yè)早已成為居民綜合消費(fèi)的載體，已占社會(huì)商業(yè)支出總額的60%。顯然

54、，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的市場形態(tài)，并已經(jīng)形成了自己相對獨(dú)立的市場空間。北京、上海、廣州等地的一些大型“shoppingmall”項(xiàng)目進(jìn)入社區(qū)。“shoppingmall”的出現(xiàn)將一改傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)那沿街為市零散分布和市場功能設(shè)置單一的局面，取而代之的將是集購物、休閑、娛樂、服務(wù)、等眾多功能于一身的新興社區(qū)商業(yè)規(guī)劃模式。上海聯(lián)洋社區(qū)商業(yè)，占地1468公頃，建筑面積為138160平方米集社區(qū)地域中心、活動(dòng)中心、消費(fèi)中心、集散中心和管理中心于一體的大型shoppingmallo北京紅石則把長1.8公里，15棟風(fēng)格各異的主題組團(tuán)，總建筑面積達(dá)30萬平方米建成“北京大都市商業(yè)

55、街”的巨型“shoppingmall”。綜觀“shoppingmalI”這一新型的社區(qū)商業(yè)模式，前期社區(qū)總體規(guī)劃上引入了集中整合社區(qū)商業(yè)的概念，將社區(qū)商業(yè)統(tǒng)一納入鄰里中心，把各個(gè)街區(qū)變成了真正的純居住區(qū)，不再有沿街馬路商店。一種新穎的社區(qū)開發(fā)，在滿足社區(qū)生活功能的同時(shí)，更強(qiáng)化了商業(yè)的規(guī)模經(jīng)營。通過上海聯(lián)洋的“鄰里中心”和“北京大都市商業(yè)街”的成功案例不難看出，國內(nèi)外知名的商家企業(yè)對“shoppingmall”情有獨(dú)鐘，開發(fā)商也把發(fā)展社區(qū)商業(yè)納入重要規(guī)劃中。關(guān)于城市中心商業(yè)看完社區(qū)商業(yè)，我們再來看中心商業(yè)。一個(gè)城市的中心商業(yè)是城市最具代表性的商業(yè)業(yè)態(tài)集合地，它聚集了多功能的大型的商業(yè)、服務(wù)業(yè)及金

56、融管理機(jī)構(gòu)，將旅游者購物和本地顧客休閑購物作為重點(diǎn)服務(wù)對象。商店類型和商品品種、檔次比社區(qū)商業(yè)更為豐富。從世界各大都會(huì)城市中心的發(fā)展過程中可以發(fā)現(xiàn)，其大都經(jīng)歷著繁盛衰落復(fù)興的過程。就城市發(fā)展階段而言，我國的城市中心區(qū)正經(jīng)歷著類似的過程：在進(jìn)入上世紀(jì)90年代初期之前的很長一段時(shí)間里，經(jīng)濟(jì)的初期繁榮以及城市化水平集中地體現(xiàn)在城市的中心區(qū)，這個(gè)階段市中心商業(yè)區(qū)以東西多、貨品全而吸引著眾多的消費(fèi)者，人們常常用“應(yīng)接不暇、琳瑯滿目”來形容市中心的百貨商場。而此時(shí)人們的消費(fèi)以生活必需品為主，商品結(jié)構(gòu)較為單一。在這一階段，市中心商業(yè)解決的問題主要是商品從無到有的簡單供應(yīng)關(guān)系。90年代中后期，經(jīng)濟(jì)躍上新臺(tái)階，

57、城市化過程加速使得城市向四周拓展，對于同樣的商品，人們更希望到交通便捷的地方購買，而由于城市化加劇帶來的交通問題，使得市中心商業(yè)區(qū)逐漸失去了比較優(yōu)勢，商品結(jié)構(gòu)單一、交通無序、同質(zhì)化經(jīng)營嚴(yán)重等城市問題使城市中心商業(yè)區(qū)亟待改造。至90年代末期，生活質(zhì)量的提高以及新興消費(fèi)理念的沖擊使人們的消費(fèi)觀有了很大的改變，“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”逐漸影響著人們的購物理念，人們更加注重商品的品位、購物環(huán)境、消費(fèi)場所的環(huán)境氛圍等影響消費(fèi)的綜合因素。因此，此時(shí)對于市中心商業(yè)來說，規(guī)模大、商品全已經(jīng)不再是其形成比較優(yōu)勢的根本訴求，為依托中心的區(qū)位優(yōu)勢形成新的競爭優(yōu)勢，中心商業(yè)必須思考。到現(xiàn)在二十一世紀(jì)，土地價(jià)值彰顯，市中心地價(jià)攀升

58、，使得在市中心的外圍特別是居住組團(tuán)的周圍形成了大量的商業(yè)點(diǎn)和商業(yè)圈，市中心東西多、貨品全的競爭優(yōu)勢被徹底打破。城市的交通也使中心商業(yè)失去比較優(yōu)勢。中心商業(yè)在自身發(fā)展階段中面臨重新的定位與調(diào)整，然而，社區(qū)商業(yè)也對中心商業(yè)區(qū)造成巨大沖擊。比如深圳華僑城，它在社區(qū)商業(yè)中的大膽突破。銅鑼灣百貨在深圳是很有實(shí)力的商業(yè)品牌，而銅鑼灣的新店華僑城銅鑼灣廣場是中國第一家國際shoppingMall。整個(gè)華僑城銅鑼灣廣場購物中心，為華僑城區(qū)居民以及華僑城四大景點(diǎn)3000萬游客帶來國際水準(zhǔn)的休閑購物新消費(fèi)模式。主力店包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪購物廣場、易家儂家具廣場，人氣極旺。有2600個(gè)停車位。其中，銅鑼灣百貨僅售

59、鞋部營業(yè)面積就超過500平方米，中國名牌SANDA、BELLE、哈森等俱全，THEME、ESPIRIT、BETU、E&YOU、FANARI等幾個(gè)香港品牌進(jìn)駐。據(jù)了解，這間沃爾瑪超市的營業(yè)部績業(yè)頗佳，搶了不少SamsClub的生意。除了品牌店的加盟，而在與中心商業(yè)在競爭和抗衡上更居挑戰(zhàn)的是其價(jià)格策略帶來的沖擊，從廣場周圍的樓盤看，中僑廣場、錦繡花園、世界花園、金海燕花園、新浩城、美加廣場等均屬中高檔樓盤，居民收入也屬中高階層。而銅鑼灣百貨、沃爾瑪超市在銷售路線上定價(jià)于高檔，接近普通居民的消費(fèi)水平，而不僅僅只是停留在購物中心的概念上當(dāng)shoppingmall大行其道的開進(jìn)社區(qū)時(shí)；當(dāng)各種名牌聯(lián)盟的商

60、家與地產(chǎn)聯(lián)煙的時(shí)候；當(dāng)資料顯示，在未來的10年中，我國社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)將占全社會(huì)商業(yè)零售額的13時(shí)；當(dāng)歐美發(fā)達(dá)國家，社區(qū)商業(yè)早已成為居民綜合消費(fèi)的載體，已占社會(huì)商業(yè)支出總額的60時(shí)；我們嗅到滾滾的商業(yè)硝煙，每一場戰(zhàn)爭的背后，都有一個(gè)勝利者。中心商業(yè)與社區(qū)商業(yè)誰主沉浮？也或許中心商業(yè)與社區(qū)商業(yè)面臨重新洗牌，商業(yè)功能及商業(yè)形態(tài)得以進(jìn)一步細(xì)分。問題的提出是為了更好的解決。為此，分析社區(qū)商業(yè)與中心商業(yè)之間的運(yùn)動(dòng)形態(tài)便是具有意義。中心商業(yè)與其它型態(tài)商業(yè)共生共榮與城共進(jìn)的中心商業(yè)成都的中心商業(yè)地產(chǎn)最初走的是沿街為市的路子，從春熙路到東大街，從鹽市口到青年路，造就了一批明星商業(yè)街。而當(dāng)太平洋、伊藤洋華堂進(jìn)駐春