上海寶山房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告書

1、經(jīng)濟(jì)篇一、區(qū)域概述1、區(qū)域位置寶山區(qū)位于上海市北部，地處黃浦江和長(zhǎng)江的交匯點(diǎn)。分成陸地和島嶼兩部分。陸上，東北瀕長(zhǎng)江，東臨黃浦江，南與楊浦、虹口、閘北、普陀4區(qū)毗鄰，西與嘉定區(qū)交界，西北隅與江蘇省太倉(cāng)市為鄰；水上，長(zhǎng)興、橫沙兩島自西至東臥于長(zhǎng)江口南支水道，全境東西長(zhǎng)56.15公里，南北寬約23.08公里，區(qū)域面積424.56平方公里。寶山寶山下轄吳淞、海濱、泗塘、友誼、通河5個(gè)街道，月浦、羅店、大場(chǎng)、楊行、羅涇、顧村、高境、廟行、淞南等9個(gè)鎮(zhèn)，以及長(zhǎng)興、橫沙2個(gè)鄉(xiāng)。2、區(qū)域特征寶山是上海的北大門，重要的鋼鐵生產(chǎn)基地、港口集裝箱生產(chǎn)和出口基地及能源、水源、副食品生產(chǎn)、供應(yīng)基地。結(jié)合上海大市政建設(shè)

2、，寶山正向著建設(shè)生態(tài)、生活、生產(chǎn)相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代化濱江新城區(qū)的目標(biāo)邁進(jìn)。二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)1、經(jīng)濟(jì)總量2007年全區(qū)經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)增加值431.53億元，比增長(zhǎng)14%，增速較2006年回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步從高速高幅增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)寶山區(qū)積極發(fā)揮區(qū)位和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，以工業(yè)化和城市化為著力點(diǎn)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部的調(diào)整。一、二、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的0.5：48.3：51.2調(diào)整為0.549.050.5。二三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局更加穩(wěn)固。到2007年，寶山區(qū)工業(yè)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，工業(yè)增加值178.33億元，比上年增長(zhǎng)16.9%，工業(yè)總產(chǎn)值876.92億元，比上年增長(zhǎng)20.

3、8 %，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到159.87，比上年提高7.16個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入621.06億元，同比增長(zhǎng)20.7%，實(shí)現(xiàn)利稅35.03億元，同比增長(zhǎng)23.3%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)19.4億元，同比增長(zhǎng)40.1%，增速高于生產(chǎn)和銷售。3、社會(huì)消費(fèi)品零售總額2007年寶山區(qū)消費(fèi)品市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額205.3億元，同比增長(zhǎng)17.4%。4、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入達(dá)到20015元，增長(zhǎng)11.8%，增幅比去年提高了1.3個(gè)百分點(diǎn)。至年末居民家庭儲(chǔ)蓄存款（含郵政儲(chǔ)蓄）余額534.14億元，與上年基本持平。其中，定期儲(chǔ)蓄存款余額380.71億元，活期儲(chǔ)蓄存款余額

4、153.43億元。三、結(jié)論1、2007年，寶山經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長(zhǎng)，逐步從高速高幅增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期。2、城鎮(zhèn)居民收入明顯增加，突破2萬(wàn)元大關(guān)。市場(chǎng)篇一、房地產(chǎn)整體市場(chǎng)1、房地產(chǎn)整體市場(chǎng)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)08年初（1、2月）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額有15.4973億，比去年同期下降2.8%；除第三產(chǎn)業(yè)有少許增長(zhǎng)，第二產(chǎn)業(yè)仍然有大幅度下降。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資總額達(dá)11.9308億元，比去年同期增長(zhǎng)12.3%，房地產(chǎn)市場(chǎng)有升溫的跡象。土地市場(chǎng) 2005年寶山區(qū)土地市場(chǎng)無(wú)地塊出售。2006年開始，一級(jí)市場(chǎng)被激活，土地供應(yīng)加大。受政府政府政策的影響， 2008年尚未有地塊出讓。寶山區(qū)一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)情況：

5、年度房地產(chǎn)開發(fā)施工面積竣工面積投資額億元增幅萬(wàn)增幅萬(wàn)增幅2005年100.660.90%91762.50%28677.00%2006年97-3.80%853-6.90%211萬(wàn)-36.00%2007年85.33-12.00%1459.99.40%743.937.80%房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)投資總額下降，而商品房的供應(yīng)量上升，是過(guò)去一年來(lái)寶山房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年上海樓市普通住宅成交212735套，成交面積24509888。其中寶山區(qū)住宅類房源共計(jì)成交31909套，成交面積3203532，成為上海樓市的領(lǐng)頭羊。隨著寶山新城的進(jìn)一步開發(fā)，在現(xiàn)有1、3號(hào)軌道交通的帶動(dòng)下，以及多條軌道交通

6、的陸續(xù)建成通車，寶山區(qū)在居住氛圍和區(qū)位方面的優(yōu)勢(shì)將越發(fā)明顯。加上，可供開發(fā)的土地剩余量較大，寶山樓市在整體上將會(huì)繼續(xù)保持相對(duì)高于其它區(qū)域的增長(zhǎng)量和較快的發(fā)展速度。二、分區(qū)市場(chǎng)分析1、張廟板塊區(qū)域位置張廟板塊位于寶山區(qū)南部環(huán)北大道以南，江楊南路以西，滬太路以東的區(qū)域。南靠閘北區(qū)。區(qū)域環(huán)境該板塊已經(jīng)發(fā)展為成熟社區(qū)。這是寶山區(qū)最早通地鐵的板塊，軌道交通1號(hào)線經(jīng)過(guò)該板塊，有三個(gè)?？空军c(diǎn)（從南向北依次為共康路站、通河新村站、呼蘭路站），并且有十幾路公交班車通往各個(gè)方向，出行十分便利。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，該板塊內(nèi)生活配套設(shè)施比較齊全，家樂(lè)福寶山購(gòu)物中心、華聯(lián)吉買盛、好美家、永樂(lè)、蘇寧電器及各大銀行網(wǎng)點(diǎn)都分布其

7、中。同時(shí)商業(yè)店鋪繁多，完全可以滿足居民的日常購(gòu)物需求。張廟板塊的教育設(shè)施比較齊全，寶山區(qū)第三中心小學(xué)、虎林小學(xué)、泗塘中學(xué)、求真中學(xué)、通河中學(xué)等學(xué)校坐落于該板塊內(nèi)，社區(qū)內(nèi)也有幼兒園，但無(wú)區(qū)重點(diǎn)、市重點(diǎn)學(xué)校。在就醫(yī)方面，主要依賴仁和醫(yī)院，該院為二級(jí)甲等醫(yī)院。另外還有社區(qū)內(nèi)的地段醫(yī)院可以滿足基本的看病就醫(yī)需求。個(gè)案分布目前區(qū)域內(nèi)目前該板塊在售的項(xiàng)目有4個(gè)，且相互毗鄰，均在軌道交通1號(hào)線西側(cè)區(qū)域。長(zhǎng)江西路北側(cè)有兩個(gè)項(xiàng)目：寶宸怡景園位于三泉路西側(cè)在1號(hào)線通河新村站正西約300米。九英里城在長(zhǎng)臨路西側(cè)，據(jù)地鐵站較遠(yuǎn)步行約15分鐘。沿場(chǎng)北路上有兩個(gè)項(xiàng)目：東邊和欣國(guó)際花園，距1號(hào)線呼蘭路站約300米。西邊的新

8、梅綠島苑地段相對(duì)較差，步行約20分鐘。最新一批的房源情況如下：開盤日期案名開發(fā)商位置均價(jià)（元/M2）主力面（M2）主力總價(jià)（萬(wàn)元）銷售率工程進(jìn)度08/3/20寶宸怡景園寶宸集團(tuán)三泉路1859弄12500二房85-90105112100% 準(zhǔn)現(xiàn)房07/12/2九英里城谷元置業(yè)長(zhǎng)臨路1318弄9-11號(hào)12000二房98.3898.7611612080% 現(xiàn)房08/1/2和欣國(guó)際花園和欣地產(chǎn)場(chǎng)北路39弄14000二房851398.213614060% 在建07/12新梅綠島苑新竺實(shí)業(yè)寶山場(chǎng)北路499弄11000一房61二房91三房106一房67萬(wàn)二房100萬(wàn)三房116萬(wàn)35%現(xiàn)房項(xiàng)目規(guī)模案名總建（

9、萬(wàn)）10-1515-2020-2525-3030-35寶宸怡景園九英里城和欣國(guó)際花園新梅綠島苑目前在推的幾個(gè)項(xiàng)目中寶宸怡景園規(guī)模和和欣國(guó)際花園規(guī)模較大，而九英里城與新梅綠島苑規(guī)模較小。產(chǎn)品類型案名產(chǎn)品類型多層小高層高層別墅寶宸怡景園九英里城和欣國(guó)際花園新梅綠島苑目前在推的項(xiàng)目以小高層，高層為主，其中高層都是18層，另有少數(shù)多層，沒(méi)有別墅項(xiàng)目。主力面積案名主力面積（M2）6070 7080809090100100110110120120130寶宸怡景園九英里城和欣國(guó)際花園新梅綠島苑一房二房三房目前板塊內(nèi)以小戶型為主，主力房型為二房，主力面積集中在80-100平方米，一房和三房所占比重不大。除和欣

10、國(guó)際花園房型較多外，其他項(xiàng)目可供選擇的余地有限。近期新房源推出情況目前，張廟板塊07年至今沒(méi)有新的地塊出售，目前也沒(méi)有新的開發(fā)項(xiàng)目。未來(lái)新的房源主要來(lái)自以前項(xiàng)目陸續(xù)推出的新盤。其中九英里城和新梅綠島苑推出的是最后一批，今后沒(méi)有新房源出售。寶宸怡景園與和欣國(guó)際花園將繼續(xù)推出新房源。案名推出時(shí)間產(chǎn)品類型房型主力面積（M2）均價(jià)套數(shù)備注寶宸怡景園08/408/6小高層，高層二房、三房二房8590未定未定準(zhǔn)現(xiàn)房和欣國(guó)際花園未定小高層一房、二房、三房二房8097未定未定期房該板塊的開發(fā)高潮階段已經(jīng)過(guò)去，估計(jì)未來(lái)不會(huì)有新項(xiàng)目推出。和欣國(guó)際花園住宅總建24萬(wàn)，目前已推出12萬(wàn)。而寶宸怡景園總建31萬(wàn)，截止到

11、目前僅推出約10萬(wàn)，還有較多房源。這兩個(gè)項(xiàng)目在數(shù)量和規(guī)模上對(duì)本案構(gòu)成的威脅也是比較大的?？驮辞闆r區(qū)域客是目前區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的主力客源，購(gòu)房目的為自主。另外受軌道交通之便，對(duì)在市中心地區(qū)工作的年輕工薪階層的吸引力也比較大。去化分析憑借著軌道交通和地段的優(yōu)勢(shì)，本區(qū)域樓盤的去化水平從整體上來(lái)說(shuō)是比較高的。寶宸怡景園最接近軌道交通站點(diǎn)和中環(huán)線，地段最好，去化也最快：08年1月推出第二批房源，共344套住宅，在一周之內(nèi)售罄。3月20日第三批房源開盤，共330套住宅，5天之內(nèi)售罄。目前正在醞釀推出第三批房源，開盤時(shí)間和價(jià)格未定。九英里城與和欣國(guó)際花園的去化情況也比較好，九英里城在不到4個(gè)月的時(shí)間里銷售率已接

12、近80%，而欣國(guó)際花園則在不到3個(gè)月的時(shí)間，銷售率已達(dá)60%。地段較差的新梅綠島苑去化情況相對(duì)落后，在四個(gè)月內(nèi)的銷售率已達(dá)35%。2、淞南高境板塊區(qū)域位置淞南高境板塊位于寶山區(qū)南部環(huán)北大道泰和路以南，江楊南路以東，自東向南依次和楊浦區(qū)、虹口區(qū)、閘北區(qū)毗鄰。區(qū)域環(huán)境軌道交通3號(hào)線經(jīng)過(guò)該板塊，從南至北依次設(shè)有殷高西路、長(zhǎng)江南路、松發(fā)路和張華浜4個(gè)站點(diǎn)。基本發(fā)展為成熟社區(qū)，但是生活配套仍處于不斷完善中。由于與虹口江灣鎮(zhèn)相接，該板塊在很大程度上可以依托江灣鎮(zhèn)的配套。簡(jiǎn)單的生活配套比較齊全，但整體上檔次不夠高。目前僅有建配龍、永樂(lè)家電兩所大型賣場(chǎng)和聯(lián)華、華聯(lián)等中型賣場(chǎng)。殷高西路商業(yè)街正在建設(shè)當(dāng)中，其中包

13、括百安居（已建成）、在建的景瑞生活廣場(chǎng)和長(zhǎng)江國(guó)際商貿(mào)中心。這將會(huì)滿足當(dāng)?shù)匦枨?，并有可能輻射至臨近的虹口、楊浦地區(qū)。教育設(shè)施比較齊全，有徐悲鴻藝術(shù)幼兒園、高境第一中學(xué)、上海市長(zhǎng)江第二中學(xué)、淞南第二小學(xué)等。缺少重點(diǎn)中學(xué)，但毗鄰復(fù)興高級(jí)中學(xué)、交大附中等名校。該板塊內(nèi)醫(yī)院以地段醫(yī)院為主，有淞南地段醫(yī)院。但江灣醫(yī)院、涼城醫(yī)院和藍(lán)鷹醫(yī)院也可在短時(shí)內(nèi)抵達(dá)，著名的二軍大附屬長(zhǎng)海醫(yī)院也在附近。個(gè)案分布該板塊內(nèi)目前在售的項(xiàng)目有5個(gè)，其中有3個(gè)分布在軌道交通附近：美岸棲庭二期、新梅淞南苑、逸居苑；三花現(xiàn)代城、圣杰家苑2個(gè)項(xiàng)目分列殷高西路兩側(cè)。最新一批的房源情況如下：開盤日期案名開發(fā)商位置均價(jià)（元/M2）主力面（M2

14、）主力總價(jià)（萬(wàn)元）銷售率工程進(jìn)度07/11/24美岸棲庭二期家源置業(yè)國(guó)權(quán)北路828弄14000二房94-97130-14080%結(jié)構(gòu)封頂08/2/23新梅淞南苑新菊實(shí)業(yè)長(zhǎng)逸路301弄商品房10700動(dòng)遷房5300一房54二房76三房95一房58二房80三房102商品房100%動(dòng)遷房10%結(jié)構(gòu)封頂07/9/25逸居苑中昂房產(chǎn)淞南路110弄10500二房77-88809293% 結(jié)構(gòu)封頂07/11/18三花現(xiàn)代城境逸房產(chǎn)寶山區(qū)云西路168弄15000二房858912813570%結(jié)構(gòu)封頂07/11/17圣杰家苑長(zhǎng)江國(guó)際殷高西路33113000二房8610011213060%結(jié)構(gòu)封頂項(xiàng)目規(guī)模案名總建

15、（萬(wàn)）3-88-1313-1818-2323-2828-3333-383843美岸棲庭新梅淞南苑逸居苑三花現(xiàn)代城杰圣家苑產(chǎn)品類型案名產(chǎn)品類型多層小高層高層聯(lián)排雙拼美岸棲庭新梅淞南苑逸居苑三花現(xiàn)代城杰圣家苑目前該板塊內(nèi)產(chǎn)品類型以小高層為主，除美岸棲庭有少量別墅，逸居苑有一部分多層外，其他都為小高層。所有產(chǎn)品都是毛坯房。主力面積案名主力面積（M2）50-606070 7080809090100100110美岸棲庭新梅淞南苑逸居苑三花現(xiàn)代城杰圣家苑一房二房三房該板塊內(nèi)以小戶型為主，且主力房型的面積集中在70100之間。近期新房源推出情況除新梅淞南苑最后一批房源已經(jīng)推出，其他在推項(xiàng)目仍有新房源陸續(xù)推出

16、。案名推出時(shí)間產(chǎn)品類型房型主力面積（M2）均價(jià)套數(shù)備注美岸棲庭08/4中小高層 一房、二房、三房、復(fù)式 二房901001.3-1.5萬(wàn)422別墅開盤時(shí)間未定逸居苑08/8多層二房70-90未定約200三花現(xiàn)代城08/6小高層一房、二房、三房二房80-90未定未定杰圣家苑未定小高層二房、三房二房80-100未定未定客源分析客源以區(qū)域客源為主，購(gòu)房目的為自住，換房客和婚房是其中一個(gè)顯著特征。受軌道交通之便的項(xiàng)目，對(duì)在市中心地區(qū)工作的年輕工薪階層的吸引力比較大。另外還有一部分本地動(dòng)遷戶被安置在該板塊，主要被安置在離軌道交通相對(duì)較遠(yuǎn)的項(xiàng)目。去化分析憑借軌道交通的便捷以及區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，該板塊住宅產(chǎn)品的去化

17、水平很高。新梅淞南苑2月份推出的新盤，除動(dòng)遷房之外，已全部售罄。而去年11月份新推的幾個(gè)樓盤，至今銷售率均過(guò)半，特別是據(jù)地鐵站僅有5分鐘行程的美岸棲庭，銷售率已達(dá)80%。距軌道交通線稍遠(yuǎn)的三花現(xiàn)代城和圣杰家苑去化水平略微顯低，4個(gè)月內(nèi)已分別達(dá)60%和70%。對(duì)本案而言隨著配套設(shè)施日趨完善，再加上其先天的地段、交通優(yōu)勢(shì)，未來(lái)該板塊對(duì)本案的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)比較大。代表項(xiàng)目美岸棲庭（三期）發(fā) 展 商：上海佳源置業(yè)有限公司位 置：寶山區(qū)國(guó)權(quán)北路282弄均價(jià)：多層13000 ，小高層14000主力面積：二房95100主力總價(jià)：二房110萬(wàn)元150萬(wàn)元開盤日期：2008年4月工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)封頂裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房房型

18、配比：房型面積M2戶數(shù)比例（%）一房67.73011.60%二房9510013652.50%三房116-1308131.30%一層附帶半地下室97-10441.50%復(fù)式雙客廳雙臥138-16041.50%復(fù)式雙客廳四臥20541.50%合計(jì)259100%日后還會(huì)將陸續(xù)推出包括別墅在內(nèi)的新房源。別墅包括聯(lián)排和雙拼。聯(lián)排別墅約180 M2，單價(jià)預(yù)計(jì)在2000025000元，雙拼約240 M2單價(jià)預(yù)計(jì)在2500030000。3、上大板塊區(qū)域位置上大板塊位于寶山西南部外環(huán)線以內(nèi)，整個(gè)板塊主要位于祁連山路以東、錦秋路沿線以南，滬太路以西的區(qū)域、南大陸以北，南邊緊接大華板塊。區(qū)域環(huán)境目前該板塊內(nèi)軌道交通

19、尚未通車，在建的軌道交通7號(hào)線于09年底通車，設(shè)有6個(gè)站點(diǎn)（滬太路站、大場(chǎng)站、上大路站、南陳站、上海大學(xué)站、祁華路站）。目前區(qū)內(nèi)公交多為專線車，通往市中心、嘉定和寶山其他地區(qū)。這是寶山區(qū)繼大華板塊之后，最接近市中心的板塊之一，房地產(chǎn)開發(fā)也比較早。上海大學(xué)對(duì)該板塊的發(fā)展有一定的影響，和其他板塊比起來(lái)，該板塊具有地段優(yōu)勢(shì)和人文積淀優(yōu)勢(shì)。在該板塊已形成成熟社區(qū)，生活和商業(yè)配套也比較齊全。南部以大場(chǎng)鎮(zhèn)為依托，北部沿聚豐園路和環(huán)鎮(zhèn)路已分別形成商業(yè)街區(qū)，有好又多、家得利、華聯(lián)、聯(lián)華等賣場(chǎng)，便利連鎖店也隨處可見(jiàn)。完全可以滿足當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｐ枨?。區(qū)內(nèi)教育設(shè)施也比較齊全，有社區(qū)幼兒園。小學(xué)中學(xué)共計(jì)十余所，比較有

20、名的有：上大附中、寶山童夢(mèng)園學(xué)校、存瑞中學(xué)、申華小學(xué)、大場(chǎng)中心小學(xué)、仙滬學(xué)校等。就醫(yī)主要依靠社區(qū)醫(yī)院，如祁連醫(yī)院、滬太醫(yī)院、大場(chǎng)醫(yī)院、海鷹醫(yī)院。缺少大型醫(yī)院，但居民基本的就醫(yī)看病問(wèn)題可以解決。個(gè)案分布目前病人板塊內(nèi)在推的項(xiàng)目有7個(gè)。南部大場(chǎng)鎮(zhèn)地區(qū)有4個(gè)項(xiàng)目，環(huán)鎮(zhèn)南路沿線有2個(gè)項(xiàng)目分位于大華新界：中環(huán)1號(hào)、梧桐城邦；南大路沿線的龍匯公寓、乾和園。北部有3個(gè)項(xiàng)目：在聚豐園路上的聚豐景都，錦秋路沿線的錦秋花園，以及滬太路沿線的經(jīng)緯城市綠洲三期。 各項(xiàng)目最新一批的房源情況如下：開盤日期案名開發(fā)商位置均價(jià)（元/M2）主力面（M2）主力總價(jià)（萬(wàn)元）銷售率工程進(jìn)度05/10/10龍匯公寓為中實(shí)業(yè)南大路210

21、弄參考價(jià)16500二房100-104165-17580%08/3/28中環(huán)1號(hào)大華集團(tuán)真北路4333弄13000元二房97-107126-14930%結(jié)構(gòu)封頂07/5梧桐城邦（二期）大華集團(tuán)真華路1800弄12000二房80-9098110100%07/12/17乾和園乾溪置業(yè)南大路158弄9000二房8188758298%結(jié)構(gòu)封頂07/12/26聚豐景都祁連房產(chǎn)聚豐園路628弄9000二房89-95808690%結(jié)構(gòu)封頂07/3/25錦秋花園境逸房產(chǎn)云西路168弄14000-15000聯(lián)排185-23225030060%結(jié)構(gòu)封頂07/12/27經(jīng)緯城市綠洲經(jīng)緯置地緯地路88弄9600二房95

22、1009197100%結(jié)構(gòu)封頂項(xiàng)目規(guī)模案名總建（萬(wàn)）15以下1530304545606075759090105105120120以上龍匯公寓中環(huán)1號(hào)梧桐城邦乾和園聚豐景都錦秋花園經(jīng)緯城市綠洲大規(guī)模的項(xiàng)目是該板塊的一大特點(diǎn)，其中錦秋花園總建150萬(wàn)，分18期開發(fā)，目前推出的是第11期。經(jīng)緯城市綠洲和中環(huán)一號(hào)總建都達(dá)到了100萬(wàn)。其規(guī)模效應(yīng)都不容忽視。產(chǎn)品類型案名產(chǎn)品類型多層小高層高層聯(lián)排雙拼龍匯公寓中環(huán)1號(hào)梧桐城邦乾和園聚豐景都錦秋花園經(jīng)緯城市綠洲該板塊產(chǎn)品類型較多，且以多層小高層為主。主力面積案名主力面積（M2）7080809090100100110110120龍匯公寓中環(huán)1號(hào)梧桐城邦乾和園聚

23、豐景都錦秋花園經(jīng)緯城市綠洲一房二房三房聯(lián)排可見(jiàn)該板塊內(nèi)兩房為主，且大戶型所占比重較大。近期新房源推出情況其中乾和園已沒(méi)有新房源，其他項(xiàng)目除錦秋花園外，均計(jì)劃在近期推出新房源。案名推出時(shí)間產(chǎn)品類型房型主力面積（M2）均價(jià)套數(shù)備注龍匯公寓08/4多層、小高13房二房1001041600017000-中環(huán)1號(hào)未定多層二房70-90未定約200梧桐城邦3月底4月初別墅聯(lián)排20025030000-聚豐景都4月初小高層13房、復(fù)式2房93未定-經(jīng)緯城市綠洲08/5小高層13房二房90-100未定未定幾個(gè)大的項(xiàng)目，開發(fā)程度不同，均有大量存盤，都有持續(xù)陸續(xù)推出新房源的能力。案名 總建（萬(wàn)）已推出（萬(wàn)）尚未推出

24、（萬(wàn)）中環(huán)1號(hào)1003.296.8梧桐城邦3217.414.6聚豐景都30822錦秋花園1508070經(jīng)緯城市綠洲1003565合計(jì)412143.6268.4僅上述4個(gè)項(xiàng)目就有近270萬(wàn)的開發(fā)空間。并且，各個(gè)項(xiàng)目規(guī)模都很大。因此，未來(lái)本案來(lái)自這一區(qū)域的壓力將很大。去化分析：該板塊各項(xiàng)目間去化隨有差異，但整體上去化水平較高，這基本上取決于兩個(gè)因素，地段優(yōu)勢(shì)和在建的軌道交通。如位于大華新界的梧桐城邦和中環(huán)1號(hào)，其中梧桐城邦二期推出的公寓住宅已全部售罄，而中環(huán)1號(hào)自28號(hào)開盤來(lái)，短短幾天內(nèi)銷售率已達(dá)30%。在建7號(hào)線的帶動(dòng)作用也日漸凸現(xiàn)。如錦繡家園，號(hào)稱地鐵沿線，最近一批房源自去年底推出，不到4個(gè)月

25、已告售罄。同時(shí)受惠于捷運(yùn)和地段優(yōu)勢(shì)的瑞豐景都，07年12月底推出的新房源，至今僅剩尾盤，3個(gè)月里，銷售率已達(dá)90%?？驮捶治鲈摪鍓K客源以區(qū)域客源為主，自住客和投資客各占相當(dāng)比例。成熟社區(qū)周圍的樓盤對(duì)自住客吸引力較大，前來(lái)買房者，多以家庭為單位共同看房，如乾和園。而規(guī)劃7號(hào)線沿線的樓盤，投資性的客源較多，如錦繡花園和經(jīng)緯城市綠洲，特別是錦繡花園，04年開發(fā)今已推到第11期，但據(jù)觀察，小區(qū)內(nèi)的入住率并不高，尚未過(guò)半。1、東城區(qū)該地區(qū)東至長(zhǎng)江、南至外環(huán)線、西至同濟(jì)路、北至寶鋼林帶。規(guī)劃人口規(guī)模約15萬(wàn)人，用地規(guī)模約10平方公里，是目前寶山區(qū)政府所在地，也是寶山文化、科教中心，功能是以居住、行政、休閑

26、旅游、濱江博覽為主。商業(yè)、社會(huì)公共資源配套比較成熟和完善，有黃金廣場(chǎng)、北翼商業(yè)街、文化廣場(chǎng)、寶鋼商場(chǎng)等大型公共設(shè)施。該地目前沒(méi)有樓盤在售，近期沒(méi)有土地使用權(quán)出讓。2、西城區(qū)區(qū)域環(huán)境分析寶山西城區(qū)從地理位置來(lái)看，處于寶山區(qū)的中心，是以居住功能、商業(yè)、商務(wù)為主體的寶山中心城區(qū)，是寶山新城的重要組成部分，南靠外環(huán)線、西臨蘊(yùn)川路、北接富錦路、東至同濟(jì)路，總面積13.28平方公里。，南有泗塘-共康板塊和高境淞南板塊，北有月浦板塊，東有東城區(qū)板塊，西有顧村板塊，西南有上大板塊，西北有羅店板塊。如今這些板塊都是上海樓市開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，每個(gè)板塊在售樓盤少則兩三個(gè)，多則十幾個(gè)，使得板塊與板塊之間和板塊內(nèi)部各樓盤

27、競(jìng)爭(zhēng)都相當(dāng)激烈，樓盤間爭(zhēng)搶客源的現(xiàn)象也比較普通。出行：“三縱二橫二線”立體交通網(wǎng)西城區(qū)樓盤在交通上是具有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)的，西城區(qū)內(nèi)外一個(gè)“三縱二橫二線”立體交通網(wǎng)正在形成。這里所說(shuō)的“三縱”就是南北向的逸仙路高架、南北高架、江楊北路三條快速干道；“二橫”就是東西向的外環(huán)線、郊環(huán)線兩條快速干道；“二線”就是已經(jīng)開通的軌道交通一號(hào)線和三號(hào)線北延線。休閑：一個(gè)公園一個(gè)大型廣場(chǎng)和一條“綠龍” 近年來(lái)寶山區(qū)加大了綠化建設(shè)和環(huán)境整治的力度。位于寶楊路與鐵山路之間的北塊中心區(qū)，規(guī)劃了一個(gè)33.3公頃的大型中央公園和一個(gè)10公頃的大型市民廣場(chǎng)，未來(lái)這兒將是西城區(qū)內(nèi)娛樂(lè)休閑的主要場(chǎng)所，同時(shí)西城區(qū)規(guī)劃了一條8公里長(zhǎng)的“

28、綠龍”貫穿全區(qū)。 根據(jù)規(guī)劃，“綠龍”由兩條綠化帶與中央綠地公園組成，中央綠地公園位于薀川路以東、友誼路以北，（靠近北快居住區(qū)）占地650畝。兩條綠化帶分別為東西走向與南北走向，其中東西走向的綠化帶處于西城區(qū)東部，交會(huì)處設(shè)有小規(guī)模的公共綠地公園，南北走向的綠化帶貫穿西城區(qū)南、北兩個(gè)部分。目前“綠龍”正在由海尚明城的開發(fā)商三林集團(tuán)加緊建設(shè)，建成后將使得整個(gè)城區(qū)的綠化率達(dá)到40以上。 預(yù)計(jì)全部工程到2020年完成。商業(yè)配套寶山區(qū)政府在西城區(qū)南塊打造三大商業(yè)項(xiàng)目，即北上海商業(yè)廣場(chǎng)、水產(chǎn)路商業(yè)街和萬(wàn)國(guó)商都，這也是整個(gè)西城區(qū)商業(yè)精華地段，與目前東城區(qū)內(nèi)的牡丹江路商業(yè)街遙相呼應(yīng)，構(gòu)筑寶山新城的商業(yè)格局。其中

29、7.2萬(wàn)平方米的北上海商業(yè)廣場(chǎng)是寶山西城區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目之一，也是上海第三大shoppingmall,2005年就已建成營(yíng)業(yè)。該廣場(chǎng)包括易初蓮花大賣場(chǎng)、品牌建材商城、特色品牌精品店、大眾型品牌餐飲店等。水產(chǎn)路商業(yè)中心已建成專業(yè)特色商業(yè)一條街。萬(wàn)國(guó)商都是集商貿(mào)、辦公、休閑于一體的綜合服務(wù)中心，目前也已建成。房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)規(guī)劃，寶山西城區(qū)開發(fā)的房產(chǎn)量將達(dá)800萬(wàn)平方米，規(guī)劃人口15萬(wàn)。目前已有中遠(yuǎn)三林、萬(wàn)科集團(tuán)、康橋集團(tuán)、萬(wàn)業(yè)地產(chǎn)等八大開發(fā)商入駐。寶山西城區(qū)是以房地產(chǎn)業(yè)為支柱，西城區(qū)呈“廠”字型，主要?jiǎng)澐譃楸眽K、東塊、南塊三個(gè)區(qū)域。北塊居住區(qū)地處寶楊路以北、鐵山路以西、薀川路以東，規(guī)劃占地面積平方公

30、里，定位為集文化、休閑、行政辦公、商業(yè)貿(mào)易為一體的現(xiàn)代化綜合生活區(qū)，將建大型中央公園和公頃大型市民廣場(chǎng)。東塊居住區(qū)位于鐵山路以東、同濟(jì)路以西、寶楊路以北，規(guī)劃占地面積平方公里，定位為以輕軌為依托、連接?xùn)|西區(qū)域紐帶的現(xiàn)代生活區(qū)。南塊居住區(qū)位于寶楊路以南，薀川路(一號(hào)軌道)以東，規(guī)劃占地面積平方公里，定位為以“人文生態(tài)”為主題的中高檔生活區(qū)。個(gè)案分布南塊在售大盤是水產(chǎn)路上的康橋水都和水產(chǎn)西路上的天馨花園北塊主要在售樓盤有江楊北路、鎮(zhèn)泰路上的萬(wàn)科四季花城，江楊北路、友誼路交界的海尚明城福地苑及其鄰盤保集歐郡，盤古路、楊泰路的麗景翠庭。目前多為交通、商業(yè)配套工地，少有在售樓盤。目前再推項(xiàng)目分布情況開盤

31、日期案名位置均價(jià)（萬(wàn)元/M2）主力面積（M2）主力總價(jià)（萬(wàn)元）銷售率工程進(jìn)度備注2008/3/23四季花城鎮(zhèn)泰路111弄1.15（公寓精裝）1.65（疊加）2（雙拼）三房9010465%準(zhǔn)現(xiàn)房總建3萬(wàn)（精裝）2007/9康橋水都 水產(chǎn)路2600號(hào)1.2二房112-115134-13886%封頂總建2.8萬(wàn)2007/10海尚明城（福地苑）友誼路1789號(hào)0.931.05(精裝)一房60-6154-6888%準(zhǔn)現(xiàn)房總建11萬(wàn)（1棟18F的精裝）2007/12保集歐郡友誼路1999號(hào)0.95三房14013371%封頂總建1萬(wàn)2007/11天馨花園:蕰川路1498弄0.93三房100-12893-11

32、967%封頂總建32007/12海德花園蕰川路2488弄疊加1.2161-165193-19661%準(zhǔn)現(xiàn)房總建6.82007/6麗景翠庭盤古路2618弄疊加1.15三房113 13098%準(zhǔn)現(xiàn)房 總建2項(xiàng)目規(guī)模案名總建（萬(wàn)）3以下3-1010-3030以上四季花城康橋水都海尚明城（福地苑）保集歐郡天馨花園海德花園麗景翠庭從上表可以看出，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模普遍較大，主要在售樓盤都集中在南塊居住區(qū)的薀川路（一號(hào)線）和北塊居住區(qū)的友誼路附近，均價(jià)范圍在0.93 1.2萬(wàn)每平米之間。 這個(gè)區(qū)域的去化情況普遍良好。大約開盤半年去化率都在80%左右。（期間經(jīng)過(guò)春節(jié)淡季），其中保集歐郡以大三房為主，銷售率略差。

33、海德花園純別墅，去化率一般。產(chǎn)品類型（最近開盤的一期）案名產(chǎn)品類型多層小高層高層別墅四季花城 康橋水都海尚明城（福地苑）保集綠島天馨花園海德花園麗景翠庭可以看出，目前區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目產(chǎn)品類型以多層和小高層為主，且除了四季花城為精裝，福地苑部分小高為精裝外，其余都是毛坯房項(xiàng)目。此外也有一小部份別墅產(chǎn)品，而三個(gè)有別墅項(xiàng)目的又都是以疊加為主，其中四季花城還有少量雙拼，麗景翠庭有少量獨(dú)棟。主力面積（最近開盤的一期）案名主力面積（M2）60-6580-9090-100100-110110-120120-130130-145160-180180-200200-240四季花城 康橋水都海尚明城（福地苑）保集綠

34、島天馨花園海德花園麗景翠庭一房二房三房疊加雙拼獨(dú)棟目前區(qū)域內(nèi)主力房型為三房，主力面不積集中，有80 -110平方米的小三房，也有在110-145平方米的大三房。而疊加的別墅的主力面積在160-200平方米?？梢哉f(shuō)，隨著三號(hào)線一號(hào)線延伸段在本區(qū)域的投入使用，綠龍公園的規(guī)劃（2020年建成，）的刺激了西城區(qū)房?jī)r(jià)的上漲，均價(jià)已突破萬(wàn)元大關(guān)?？驮辞闆r區(qū)域客是目前本區(qū)域各項(xiàng)目的主力客源，其中又有相當(dāng)一部份是寶鋼的工人，非本地客源中80左右是來(lái)自于市區(qū)北部的楊浦、虹口、閘北三區(qū)，也有一小部份是在人民廣場(chǎng)附近工作的市區(qū)客。未來(lái)推案情況從區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的規(guī)模和目前去化情況看，預(yù)計(jì)在2008年上半年這些項(xiàng)目本期

35、基本都將結(jié)案。但是基于項(xiàng)目規(guī)模普遍都很大。大部分項(xiàng)目近期內(nèi)都有后續(xù)樓盤推出。具體情況如下：案名 預(yù)計(jì)開盤日期類型主力房型/面積（M2）四季花城：08/6小高三房/ 90 康橋水都：08/9多層二房 /110左右海尚明城（福地苑）：08/3小高一房 / 60左右保集綠島08/5以多層為主 小高為輔三房 / 135左右天馨花園多層麗景翠庭08/5或者08/6小高二房 / 85-88 從上表可以看出，這一塊未來(lái)推量很足，房型以二房、三房為主，集中在80-110之間。代表項(xiàng)目1、海尚明城(福地苑) （二期）發(fā)展商：上海萬(wàn)業(yè)企業(yè)寶山新城建設(shè)開發(fā)有限公司位 置：友誼路1789號(hào)建設(shè)指標(biāo)：總建11萬(wàn) （ 項(xiàng)

36、目總建30萬(wàn)）項(xiàng)目類型： 小高層均 價(jià)：小高層 毛坯9300元每平米（四期） 精裝10600元每平米主力面積：一房61-64平方米主力總價(jià)：一房56-68萬(wàn)。萬(wàn)開盤日期：2008.2工程進(jìn)度：封頂 交房日期：2009.7房型配比：房型面積()戶數(shù)百分比 三房二廳二衛(wèi)125307.9%三房二廳一衛(wèi)105-1107219%二房二廳一衛(wèi)96-10513234.9%一房二廳一衛(wèi)61-6414438.1%總 計(jì)378100%優(yōu) 勢(shì)：1價(jià)格有優(yōu)勢(shì)2小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全。3 有品牌優(yōu)勢(shì)。劣 勢(shì)：1、交通比較不便利。2周邊配套也不齊全。位 置：水產(chǎn)路2600號(hào)建設(shè)指標(biāo)：總建2.8萬(wàn) （ 項(xiàng)目總建60萬(wàn)）均 價(jià)：

37、 1.2萬(wàn)/ 主力面積： 二房112-115主力總價(jià) ： 134-138萬(wàn)2、康橋水都 （ 二期在售） 發(fā)展商：上海東方康橋房地產(chǎn)發(fā)展有限公司位 置：水產(chǎn)路2600號(hào)建設(shè)指標(biāo)：總建2.8萬(wàn) （ 項(xiàng)目總建60萬(wàn)）項(xiàng)目類型：多層 、 小高層均 價(jià)： 1.2萬(wàn)/ 主力面積： 二房112-115主力總價(jià) ： 134-138萬(wàn)房型配比：房型面積()戶數(shù)百分比 三房1453225.4%三房104-1159474.6%總 計(jì)126100% 優(yōu) 勢(shì)： 1交通方便，地鐵線走過(guò)去5分鐘。2小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全。劣 勢(shì)：1、高架、地鐵環(huán)伺，噪音污染嚴(yán)重。區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)比較：西城內(nèi)部居住板塊來(lái)看，分布在友誼路沿線的北塊居住

38、區(qū)均價(jià)在0.93-0.95萬(wàn)元左右，以福地苑，保集歐郡為例；分布在一號(hào)線沿線的南塊居住區(qū)均價(jià)在1.15-1.2萬(wàn)元。以康橋水都，麗景翠庭為例。但是，也有例外，北塊居住區(qū)的四季花城（精裝）均價(jià)在1.2萬(wàn)元，其原因有以下幾點(diǎn)：1、萬(wàn)科的品牌效應(yīng)不容忽視 。 2、小區(qū)內(nèi)有班車來(lái)往與地鐵與大賣場(chǎng)之間，一定程度上掩蓋了其交通不便的劣勢(shì)。 南塊居住區(qū)內(nèi)的天馨花園均價(jià)在0.93萬(wàn)，低于這塊的行情，其原因主要有以下幾點(diǎn)：1、這一期開的是在最里面的，因?yàn)轫?xiàng)目很大，所以離地鐵比較遠(yuǎn)，交通上的優(yōu)勢(shì)沒(méi)有顯示出來(lái)。 2、這一期開出的項(xiàng)目都在高壓線附近，一定程度上影響了項(xiàng)目的價(jià)格。顧村板塊 區(qū)域環(huán)境顧村是富長(zhǎng)路以西、富錦

39、路以南、外環(huán)線以北的寶山區(qū)域，是上海首批中低價(jià)“四高”示范小區(qū)之一。地理位置來(lái)看，顧村和莘莊其實(shí)十分相似。一個(gè)是一號(hào)線南邊的終點(diǎn)站，一個(gè)是一號(hào)線北邊的終點(diǎn)站，莘莊成為一號(hào)線終點(diǎn)站的整體開發(fā)較早。而顧村房?jī)r(jià)仍處于相對(duì)較低的水平，是寶山房?jī)r(jià)的一個(gè)“洼地”。交通區(qū)域內(nèi)有軌交1號(hào)線，7號(hào)線的即將（2009年底投入使用）。公交線路不多，出行不是很方便。公園綠地規(guī)劃規(guī)劃中的顧村公園這片生態(tài)綠地，北到沙浦，南至蕰藻浜與外環(huán)線環(huán)北大道相鄰，西達(dá)陳廣路，東抵滬太路，規(guī)劃總用地434.5公頃。顧村公園規(guī)劃為開放式公園，允許游客駕車進(jìn)入園區(qū)，既能減少大規(guī)模公園對(duì)城市交通的阻礙，又可把游客直接引入公園各個(gè)功能區(qū)。在人

40、們心目中，寶山是和重工業(yè)去聯(lián)系在一起的，顧村公園的規(guī)劃使得顧村生態(tài)人居的理念得以有實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。商業(yè)小辣椒地塊將建成為顧村的中心商業(yè)項(xiàng)目，并成為該區(qū)域的主要商業(yè)配套，同時(shí)也作為服務(wù)于滬太路東、西兩側(cè)居住區(qū)的集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)于一體的綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。該地塊總用地面積約為214畝，規(guī)劃用地是綜合用地（包括商業(yè)、商辦、文化娛樂(lè)等），建筑密度不大于68.5%。目前顧村鎮(zhèn)政府已同香港萊蒙集團(tuán)簽約開發(fā)該地塊，并確定沃爾瑪大型購(gòu)物中心的入駐。建設(shè)完畢后，該地塊將憑借其龐大的體量成為寶山乃至外環(huán)的一大居住亮點(diǎn)，全面提升區(qū)域居住價(jià)值。個(gè)案分布區(qū)域目前以顧村鎮(zhèn)為中心，在滬太路以東，寶安公路以南的部分

41、形成了顧村核心生活區(qū)。包括圣卡洛鉑庭、世紀(jì)飛凡、宏潤(rùn)韶光花園、采菊苑、旭輝依云灣 環(huán)綠國(guó)際等樓盤都在該核心生活區(qū)范圍內(nèi)。而檀鄉(xiāng).灣 則是在顧村與共康、西城的交界處?？拷猸h(huán)線和一號(hào)軌道。目前再推項(xiàng)目分布情況開盤日期案名位置均價(jià)（萬(wàn)元/M2）主力面積（M2）主力總價(jià)（萬(wàn)元）銷售率工程進(jìn)度備注07-12-11鉑庭寶山沙浦路518弄公寓0.83疊加 1.00二房100-10583-87.1569.1%現(xiàn)房總建1.8萬(wàn)07-4-31宏潤(rùn)韶光花園顧荻路161弄公寓0.83二房97-10687.9%現(xiàn)房總建11萬(wàn)07-11-5世紀(jì)非凡.錦園寶山電臺(tái)路378號(hào)0.78二房79-81100%準(zhǔn)現(xiàn)房總建3.6萬(wàn)

42、（已經(jīng)賣完，等開盤）07-10環(huán)綠國(guó)際寶山寶綠路99號(hào)0.79 公寓 0.9疊加一房62.649.545%準(zhǔn)現(xiàn)房總建0.9萬(wàn)07-11-9檀鄉(xiāng).灣寶山水產(chǎn)西路7280.88三房12310883%準(zhǔn)現(xiàn)房總建1.3只開一棟08-5旭輝.依云灣寶山滬太路顧北路0.83三房 142118封頂?shù)却_盤別墅有大部分都預(yù)定了從上表可以看出主要集中在核心生活區(qū)的在售樓盤均價(jià)范圍在0.750.83萬(wàn)每平米之間，交通相比較方便的檀鄉(xiāng).灣均價(jià)這是略高，在0.88萬(wàn)。項(xiàng)目去化分析：其他項(xiàng)目普遍去化良好，環(huán)綠國(guó)際和鉑庭一墻之隔，在價(jià)格現(xiàn)對(duì)較低，開盤量較小的情況下去化情況略差。有以下幾個(gè)原因：規(guī)模很??；總體規(guī)劃沒(méi)有特色；

43、房型一房為主。檀鄉(xiāng).灣是本區(qū)域內(nèi)再售樓盤中地理位置最好的，所以即使她的價(jià)格偏高，去化情況依然很好。項(xiàng)目規(guī)模案名總建（萬(wàn)）3以下3-1010-30鉑庭19.2宏潤(rùn)韶光花園5.2世紀(jì)非凡.錦園23環(huán)綠國(guó)際5.4檀鄉(xiāng).灣11旭輝.依云灣19從上表可以看出，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模普遍較大。產(chǎn)品類型（最近開盤的一期）案名產(chǎn)品類型多層小高層高層別墅鉑庭宏潤(rùn)韶光花園世紀(jì)非凡.錦園環(huán)綠國(guó)際檀鄉(xiāng).灣旭輝.依云灣可以看出，目前區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目產(chǎn)品類型以多層和小高層為主，有別墅項(xiàng)目的也不少，主要是以疊加別墅為主。但是總的來(lái)說(shuō)此區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目還是輔助的以公寓為主。案名主力面積（M2）60-6579-9090-100100-110110-120120-