房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營培訓(xùn)講解（475頁圖文豐富）

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第一章緒論第二章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論和策略第三章房地產(chǎn)企業(yè)第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目及項(xiàng)目定位第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取第六章房地產(chǎn)市場調(diào)研第七章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第八章房地產(chǎn)融資第九章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理第十章房地產(chǎn)市場營銷第十一章房地產(chǎn)交易第十二章物業(yè)管理第一章 緒論 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)程序 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的基本環(huán)節(jié) 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營 一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征和分類 二、房地產(chǎn)經(jīng)營的概念及分類 三、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系 一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征和分類（一）房地產(chǎn)開發(fā)的含義開發(fā)：指生產(chǎn)者或經(jīng)營者對森林、土地、水力等自然資

2、源進(jìn)行整理或改造以達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)或社會目的的行為。房地產(chǎn)又稱為不動產(chǎn)（英文中常用real estate或real proper表示，大多數(shù)情況下使用real estate 一詞），包括土地、建筑物及其他地上定著物，是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。房地產(chǎn)是固定在一定區(qū)域之內(nèi)不能移動的土地、房屋建筑以及其他地上定著物相結(jié)合的不動產(chǎn)。房地產(chǎn)存在的形態(tài)（1）土地：有兩種情況，一是一塊無建筑物的空地，另一就是其上已有部分建筑物或構(gòu)筑物的土地。 （2）建筑物：指直接供人們在其內(nèi)部進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動的場所，如住宅、商場、工業(yè)廠房等。（3）房地：是指土地與建筑物這兩種實(shí)物形態(tài)合為一

3、體時的統(tǒng)稱。在現(xiàn)實(shí)生活中，它是房地產(chǎn)完整實(shí)物形態(tài)的體現(xiàn)。房地產(chǎn)的特性 （1）房地產(chǎn)的自然特性 房地產(chǎn)位置的固定性和異質(zhì)性（地域的差別性） 房地產(chǎn)使用的耐久性和效用的多層次性 土地面積總量的一定性和房地產(chǎn)的有限性 （2）房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的積累性和衰減性 房地產(chǎn)利用的遞減性和合理集約性 建筑層數(shù) 5層 10層 15層 20層 30層投資利潤率 4.63% 6% 7.05% 6.72% 5.65% 房地產(chǎn)權(quán)利的可分割性與權(quán)益的流動性 房地產(chǎn)供給的稀缺性和經(jīng)營的壟斷性 房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的雙重性 房地產(chǎn)的保值增值性 房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的

4、行為。 （1）房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的實(shí)施過程； （2）房地產(chǎn)開發(fā)是追求經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益全面實(shí)現(xiàn)的過程，這也是房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)追求的目標(biāo)； （3）房地產(chǎn)開發(fā)是提高土地使用的社會經(jīng)濟(jì)效益的過程； （4）房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源、多種專業(yè)知識的組合和再造，為人類提供生產(chǎn)、生活空間，并改善人們賴以生存的居住環(huán)境的過程。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的特征1、全面系統(tǒng)性2、廣泛聯(lián)系性3、風(fēng)險(xiǎn)與效益并存4、地域性（三）房地產(chǎn)開發(fā)的分類1、成片開發(fā)房地產(chǎn)成片開發(fā)，開發(fā)規(guī)模大，所需投資額大，建設(shè)周期長，開發(fā)建設(shè)都是成街成片，或是在更大區(qū)域范圍內(nèi)大規(guī)模統(tǒng)一配套進(jìn)行。它包括：舊城改造、新城區(qū)開發(fā)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、旅游地

5、產(chǎn)開發(fā)。舊城改造，是指整體地、有步驟地改造和更新老城市的物質(zhì)生活環(huán)境，以便從根本上改善其居住、勞動、生活服務(wù)和休息娛樂條件。新城區(qū)開發(fā)，是指由于城市空間拓展的需要，在新城區(qū)、衛(wèi)星城鎮(zhèn)實(shí)施的開發(fā)建設(shè)活動。2、單項(xiàng)開發(fā)單項(xiàng)開發(fā)是指零星分散建造的單項(xiàng)工程或單位工程的開發(fā)建設(shè)，如單獨(dú)建造幾棟住宅、一座寫字樓、一條道路等。它包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)是指土地開發(fā)企業(yè)以獲得土地使用權(quán)的土地為對象，通過征地、拆遷、安置，將土地開發(fā)成供水、排水、供電、供熱、供氣、電訊和道路暢通、場地平整的建筑場地，達(dá)到“七通一平”的土地通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式，將其使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給各類房屋開發(fā)企業(yè)或投資建設(shè)部門進(jìn)行房

6、屋建設(shè)的一種經(jīng)營方式。房屋開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法獲得土地之后，按規(guī)劃的統(tǒng)一要求組織建設(shè)場地的房屋建設(shè)，開發(fā)各類符合規(guī)劃要求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如住宅、寫字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)娛樂設(shè)施等。 房地產(chǎn)開發(fā)的地位和作用房地產(chǎn)開發(fā)的地位房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)在城市建設(shè)中占主導(dǎo)地位房地產(chǎn)開發(fā)的作用有利于加速城市現(xiàn)代化進(jìn)程有利于城市總體規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)為城市社會、經(jīng)濟(jì)、政治、文化活動以及人民生活提供載體為城市政府財(cái)政和城市建設(shè)提供資金資源為城市中低收入群體提供住房保障房地產(chǎn)開發(fā)模式混業(yè)開發(fā)縱向一體化開發(fā)綜合項(xiàng)目開發(fā)指開發(fā)企業(yè)跨行業(yè)的相互滲透與互動發(fā)展是指開發(fā)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)資產(chǎn)管理

7、并舉的經(jīng)營方式常見于諸如融居住、商業(yè)、旅游、娛樂于一體的主體社區(qū)1.多元化開發(fā)模式多元化開發(fā)模式2. 專業(yè)化開發(fā)模式特定物業(yè)類型開發(fā)協(xié)作型開發(fā)開發(fā)企業(yè)根據(jù)對自身資源的評價(jià)以及對所處市場的獨(dú)特認(rèn)識，可以選擇某類物業(yè)類型作為企業(yè)相對專一的開發(fā)對象，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化開發(fā)。協(xié)作型開發(fā)方式的實(shí)質(zhì)就是開發(fā)企業(yè)專注于自己最擅長的業(yè)務(wù)或核心業(yè)務(wù)，然后購買其他社會化專業(yè)機(jī)構(gòu)提供的最擅長業(yè)務(wù)服務(wù)。專業(yè)化開發(fā)模式 3 .其他開發(fā)模式 其他開發(fā)模式定向開發(fā)模式服務(wù)性開發(fā)模式開發(fā)企業(yè)按客戶的訂購要求開發(fā)土地，進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)、建造和經(jīng)營開發(fā)企業(yè)通過品牌授權(quán)，輸出管理模式，提出開發(fā)項(xiàng)目解決方案，推動當(dāng)?shù)亻_發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施。房地產(chǎn)開發(fā)的

8、項(xiàng)目類型 居住房地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目類型普通商品住房限價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房高檔商品房別墅居住房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)用房寫字樓酒店酒店式公寓主題公園工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工業(yè)廠房研究與發(fā)展用房倉儲用房工業(yè)園區(qū) 特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目指項(xiàng)目的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括高爾夫球場、飛機(jī)場、汽車加油站、車站、碼頭等。這類項(xiàng)目多屬長期投資、投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場交易很少，因此難以采用市場比較法進(jìn)行估計(jì)。特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目二、房地產(chǎn)經(jīng)營的概念及分類（一）房地產(chǎn)經(jīng)營的概念房地產(chǎn)經(jīng)營：是指房地產(chǎn)企業(yè)為

9、實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識、有計(jì)劃加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動過程。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務(wù)管理等活動，活動范圍主要是在流通領(lǐng)域。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動，活動范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全部過程。（二）房地產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)1、交易形式的多樣化2、交易對象的位置固定性3、經(jīng)營對象的限制性4、售后用途的約束性5、產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性6、供求關(guān)系調(diào)整緩慢性（三）房地產(chǎn)經(jīng)營的分類可將房地產(chǎn)經(jīng)營分為地產(chǎn)經(jīng)營、房產(chǎn)經(jīng)營、服務(wù)經(jīng)

10、營和房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營。1、地產(chǎn)經(jīng)營是以城市土地使用權(quán)為對象的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和以城市土地為勞動對象進(jìn)行的土地開發(fā)經(jīng)營。2、房產(chǎn)經(jīng)營是經(jīng)營者以房產(chǎn)為對象，根據(jù)國家政策要求，考慮自身技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件和外部環(huán)境條件，經(jīng)營房屋開發(fā)和房屋流通并取得一定經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動。3、服務(wù)經(jīng)營是指房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營過程以及房地產(chǎn)的使用過程中提供的一系列經(jīng)營性服務(wù)性活動，如投資咨詢、價(jià)值評估、拆遷安置服務(wù)，房屋裝飾、修繕服務(wù)，居住區(qū)環(huán)境服務(wù)及管理等。4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營是根據(jù)城市總體規(guī)劃，選擇一定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地，對地下設(shè)施和地上建筑物進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)的一種開發(fā)經(jīng)營方式。三、房地產(chǎn)開發(fā)與

11、房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系（一）廣義的角度理解，兩者本質(zhì)上一致，側(cè)重點(diǎn)不同（二）狹義的角度理解，兩者相對獨(dú)立（三）房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)經(jīng)營為核心（四）房地產(chǎn)經(jīng)營以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)程序 一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段 二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者 一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段房地產(chǎn)開發(fā)涵蓋從前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記、發(fā)證到物業(yè)管理的全過程，分為以下六個階段。（一）投資決策分析階段1、開發(fā)設(shè)想的形成2、環(huán)境分析與機(jī)會選擇（二）依法取得土地使用權(quán)階段（三）可行性研究階段（四）前期準(zhǔn)備階段1、資金籌措2、項(xiàng)目招投標(biāo)3、規(guī)劃設(shè)計(jì)4、項(xiàng)目報(bào)建（五）實(shí)施階段（六）銷售階

12、段房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分投資機(jī)會研究可性研究行項(xiàng)目評估和決策獲取土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批建設(shè)工程招標(biāo)簽署有關(guān)合作協(xié)議七通一平等工作基礎(chǔ)工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗(yàn)收銷售準(zhǔn)備廣告推廣現(xiàn)場銷售物業(yè)管理 投資決策階段前期工作階段工程建設(shè)階段租售與物業(yè)管理階段二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（開發(fā)商）2、投資公司（投資商）3、建筑承包公司4、質(zhì)量檢查單位5、政府建設(shè)主管部門6、金融機(jī)構(gòu)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的基本環(huán)節(jié) 一、房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營 二、房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的經(jīng)營 三、房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)節(jié)的經(jīng)營 一、房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營二、房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的經(jīng)營（

13、一）房屋銷售（二）房屋租賃（三）其他經(jīng)營形式1、房地產(chǎn)抵押2、房地產(chǎn)典當(dāng)3、房屋置換三、房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)節(jié)的經(jīng)營房地產(chǎn)投資投資：是指經(jīng)濟(jì)主體（國家、企業(yè)、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。分為固定資產(chǎn)投資與流動資產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資：是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。分為直接投資和間接投資。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)與投資組合風(fēng)險(xiǎn)可定義為未來獲得預(yù)期收益可能性的大小。較預(yù)期收益增加的部分稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指由那

14、些影響整個市場的風(fēng)險(xiǎn)因素引起的，是股票市場本身所固有的風(fēng)險(xiǎn)，是不可以通過分散化消除的風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是一種特定公司或行業(yè)所特有的風(fēng)險(xiǎn)，它是可以通過資產(chǎn)多樣化分散的風(fēng)險(xiǎn)。資本資產(chǎn)定價(jià)模型的作用就是通過投資組合將非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散掉，只剩下系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。 資本資產(chǎn)定價(jià)模型E（R）= Rf+ E（Rm） Rf 其中，E（R）為股票或投資組合的期望收益率，Rf為無風(fēng)險(xiǎn)收益率，投資者能以這個利率進(jìn)行無風(fēng)險(xiǎn)的借貸，E（Rm）為市場組合的收益率，是股票或投資組合的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)測度。資產(chǎn)或投資組合的期望收益率取決于三個因素：（1）無風(fēng)險(xiǎn)收益率Rf，一般將一年期國債利率或者銀行三個月定期存款利率作為無風(fēng)險(xiǎn)利率，投資者可以以

15、這個利率進(jìn)行無風(fēng)險(xiǎn)借貸；（2）風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格，即E（Rm） Rf，是風(fēng)險(xiǎn)收益與風(fēng)險(xiǎn)的比值，也是市場組合收益率與無風(fēng)險(xiǎn)利率之差；（3）風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，是度量資產(chǎn)或投資組合的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)大小尺度的指標(biāo) 1、從房地產(chǎn)投資的角度說，風(fēng)險(xiǎn)就是投資的（）偏差A(yù)實(shí)際收益與期望收益 B目標(biāo)收益與未來收益C實(shí)際收益與未來收益 D目標(biāo)收益與期望收益2、寫字樓經(jīng)營者與公司簽訂了20年的租賃合同，租金400元/（m2年），則其面臨（）A市場供求風(fēng)險(xiǎn) B周期風(fēng)險(xiǎn)C變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) D通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)3、香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于（）的考慮的結(jié)果。A大陸政策多變 B占領(lǐng)世界投資市場C風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 D投

16、資組合4、已知整個投資市場的平均收益率為20%，國債的收益率為10%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，普通標(biāo)準(zhǔn)住房市場相對于整個房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.7，則普通標(biāo)準(zhǔn)住房市場應(yīng)利用的折現(xiàn)率為（）A14.0% B12.8% C17.0% D11.0%1、房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，在很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不是看其當(dāng)前租金水平的高低。（）2、房地產(chǎn)的不一致性說明市場上不可能有兩宗完全相同的物業(yè)，因此，物業(yè)之間不具有可比較性，市場比較法評估物業(yè)價(jià)值是不足取的。（）3、比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)，它屬于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)范疇。（）第二章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)

17、營基本理論 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營新理念 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析 企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營策略：是在一定的經(jīng)營思想指導(dǎo)下，在對企業(yè)內(nèi)部條件深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合對外部政治、經(jīng)濟(jì)、社會、法律、文化等因素所做的科學(xué)分析與預(yù)測，從發(fā)展角度提出某一時間跨度內(nèi)的經(jīng)營方向、方針與目標(biāo)，并提出為實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)而采取的具體步驟。 一、產(chǎn)品策略 明確開發(fā)或經(jīng)營項(xiàng)目、確定開發(fā)或經(jīng)營規(guī)模、確定開發(fā)或經(jīng)營方式 二、市場開發(fā)策略 市場開拓型、市場滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型及多角型策略 三、價(jià)格策略 高價(jià)策略、低價(jià)策略、均衡策略總收益和總成本收益與成本比率

18、1.0開發(fā)規(guī)模開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模而帶來的總成本擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模而帶來的總收益CCBB邊際收益同邊際成本的比率總收益同總成本的比率AADD圖21 不同開發(fā)規(guī)模項(xiàng)目的收益與成本分析尋找地段規(guī)劃設(shè)計(jì)貸款施工建設(shè)建成完工出售或出租使用鄰里關(guān)系穩(wěn)定老化更新和再開發(fā)15年4050年房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場周期進(jìn)入期成長期成熟期衰退期不同時期房地產(chǎn)價(jià)格策略1、房地產(chǎn)品進(jìn)入期2、房地產(chǎn)品成長期3、房地產(chǎn)品成熟期4、房地產(chǎn)品衰退期第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論 一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策 二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策類型 三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序 一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策（一）構(gòu)成決策問題的基本條件

19、決策就是針對問題和目標(biāo)，分析問題，解決問題。1、有明確的目標(biāo)2、有兩個以上可供選擇比較的方案3、有評價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)4、有真實(shí)地反映客觀實(shí)際的信息（二）開發(fā)與經(jīng)營決策原則1、遵守政策法規(guī)原則2、經(jīng)濟(jì)效益原則3、風(fēng)險(xiǎn)意識的原則4、定性分析與定量分析相結(jié)合的原則二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型（一）確定型決策是指當(dāng)只有一種自然狀態(tài)，或者可以準(zhǔn)確地預(yù)測未來的狀態(tài)時，自然狀態(tài)就不再是隨機(jī)因素。（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策是指當(dāng)不知道未來究竟出現(xiàn)何種自然狀態(tài)，但知道各種狀態(tài)出現(xiàn)的概率時，決策者采取任何策略都要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。1、期望值法2、凈現(xiàn)值期望值法3、最大可能法某房地產(chǎn)開發(fā)公司對某一地塊擬定兩種開發(fā)方案。A方案：

20、一次性開發(fā)多層住宅45000平方米，需投入總成本費(fèi)用9000萬元，開發(fā)時間18個月。B方案：將地塊分兩期開發(fā)，一期開發(fā)高層住宅36000平方米，需投入總成本費(fèi)用8100萬元，開發(fā)時間15個月。如果一期銷路好，則二期繼續(xù)開發(fā)高層住宅36000平方米，投入總費(fèi)用8100萬元，如果一期銷路差，或者暫停開發(fā)，或者開發(fā)多層住宅22000平方米，投入總費(fèi)用4600萬元，開發(fā)時間15個月。兩方案銷路好和銷路差時的售價(jià)和銷量情況見下表。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，多層住宅銷路好的概率為0.7，高層住宅銷路好的概率為0.6，暫停開發(fā)每季損失10萬元，季利率2 開發(fā)方案建筑面積萬m2銷路好銷路差售價(jià)銷售率售價(jià)銷售率()A方案 多層

21、住宅4.54800100430080B方案一期高層住宅3.65500100500070二期一期銷路好高層住宅3.65500100一期銷路差多層住宅2.24800100430080停建n456121518(P/A,2%,n)3.8084.7135.60110.57512.84914.992(P/F,2%,n)0.9240.9060.8880.7880.7430.700問題1：解：計(jì)算季平均銷售收入：A方案開發(fā)多層住宅： 銷路好：4.548001006=3600(萬元) 銷路差：4.54300806=2580(萬元) B方案一期： 開發(fā)高層住宅：銷路好：3.655001005=3960(萬元) 銷

22、路差：3.65000705=2520(萬元) B方案二期： 開發(fā)高層住宅：3.655001005=3960(萬元) 開發(fā)多層住宅：銷路好：2.248001005=2112(萬元) 銷路差：2.24300805=1513.6(萬元)問題2：解：畫決策樹 問題3：解：方案選擇機(jī)會點(diǎn) 凈現(xiàn)值的期望值=(36000.7+25800.3) (PA，2,6)-9000 =(36000.7十25800.3) 5.601-9000=9449.69(萬元) 等額年金：9449.6 9/(AP，2,6) =9449.69/5.601=1687.14(萬元) 機(jī)會點(diǎn)凈現(xiàn)值的期望值：3960(PA，2，5) 1.08

23、100 =39604.7131.0-8100=10563.48(萬元) 等額年金：10563.48/(PA，2，5) = 10563.48/4.713=2241.35(萬元)機(jī)會點(diǎn)凈現(xiàn)值的期望值：2520(PA，2，5) 8100 =25204.7138100=3776.76(萬元)等額年金：3776.76/(PA，2，5) =3776.76/4.713=801.35(萬元)機(jī)會點(diǎn)凈現(xiàn)值的期望值：(21120.7十1513.60.3) (PA，2，5) -4600 =(21120.7十1513.60.3) 4.713-4600=4507.78(萬元) 等額年金：4507.78/(PA，2，5)

24、=956.46(萬元)機(jī)會點(diǎn) 凈現(xiàn)值的期望值：10563.48(PF，2，5) +3960(PA，2，5) 0.6 +4507.78(PF，2，5)十2520(PA，2，5) 0.4-8100 =(10563.480.906+39604.713) 0.6十(4507.780.906十2520 4.713) 0.4-8100 =16940.40+6384.32-8100=15224.72(萬元)等額年金：15224.72/(PA，2，10) =15224.72/8.917=1707.38(萬元) 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，應(yīng)采用B方案，即一期先開發(fā)高層住宅，在銷路好的情況下，二期繼續(xù)開發(fā)高層住 宅，在銷路差

25、的情況下，二期改為開發(fā)多層住宅。 資金等效值的計(jì)算等效值是指在資金運(yùn)動過程中，由于資金的時間價(jià)值，不同時點(diǎn)的資金絕對值不等，但實(shí)際價(jià)值相等的現(xiàn)象。等額年金：每隔一定期間支付（或收到）相等的金額，常用“A”表示。比如零存整取的銀行存款，住房按揭的分期攤還，消費(fèi)信貸的分期付款，保險(xiǎn)養(yǎng)老金給付等。(P/F,i,n)(F/P,i,n)(P/A,i,n)(F/A,i,n)(A/P,i,n)(A/F,i,n) P F（三）不確定型決策是指決策者對未來可能發(fā)生的情況雖有所了解，但無法確定或估計(jì)其自然狀態(tài)發(fā)生概率的情況而作出的決策。1、大中取大法2、小中取大法3、最小最大后悔值法三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序

26、（一）發(fā)現(xiàn)問題（二）確定目標(biāo)針對性、明確性、層次性、可行性（三）擬訂方案整體詳盡性、相互排斥性（四）分析評價(jià)限制因素分析、潛在問題分析、綜合評價(jià)（五）選擇方案（六）實(shí)施追蹤方案反饋控制、追蹤決策發(fā)現(xiàn)問題確定目標(biāo)擬制方案分析評價(jià)選擇方案實(shí)施方案經(jīng)營分析組織診斷反饋?zhàn)粉櫅Q策過程基本程序圖第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營新理念 一、節(jié)約型房地產(chǎn)開發(fā)理念 二、房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理理念 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策理念 ：1、以顧客需求和顧客價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，重視顧客需求 2、加強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)的管理 3、樹立終身服務(wù)觀念 4、基于價(jià)值鏈構(gòu)筑競爭優(yōu)勢 5、進(jìn)行人文關(guān)懷，樹立社會責(zé)任 作業(yè)：用決策樹方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策，要求繪制出決

27、策樹圖，期望值計(jì)算，優(yōu)選方案。某開發(fā)項(xiàng)目有兩個方案，A方案需投資5000萬元，B方案需投資2800萬元，兩者經(jīng)營期均為5年。根據(jù)市場預(yù)測，存在兩種自然狀態(tài)，一是市場景氣，需求量較高，二是市場不景氣，需求量較低；前者的可能性為0.7，后者的可能性為0.3，兩個方案的每年益損情況如下表所示，試用決策樹法選出最優(yōu)方案。 單位：萬元/年自然狀態(tài)概率A方案益損值B方案益損值需求量較高0.72000800需求量較低0.3400600第三章 房地產(chǎn)企業(yè) 第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織 第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理 第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)概述 一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念二、房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)三、房地

28、產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用四、房地產(chǎn)企業(yè)的分類五、房地產(chǎn)企業(yè)的建立六、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)，以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、咨詢、物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的經(jīng)濟(jì)組織。二、房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)具有普遍意義的社會經(jīng)濟(jì)屬性，也具有自身的特殊屬性。（一）房地產(chǎn)企業(yè)的一般屬性1、經(jīng)營目的2、企業(yè)與政府的關(guān)系3、企業(yè)與員工的關(guān)系4、企業(yè)與其他房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系（二）房地產(chǎn)企業(yè)的特殊屬性1、知識密集型企業(yè)2、資金密集型企業(yè)3、業(yè)務(wù)動作具備商業(yè)企業(yè)的特征4、業(yè)務(wù)內(nèi)容體現(xiàn)服務(wù)行業(yè)的特色5、經(jīng)營方式具有租賃企業(yè)的特點(diǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用1、為國

29、民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供物質(zhì)保證2、為城市建設(shè)事業(yè)的發(fā)展開辟穩(wěn)定的資金來源3、為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到有力的帶動作用4、促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化四、房地產(chǎn)企業(yè)的分類對我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分類的兩種方法：（一）根據(jù)企業(yè)經(jīng)營活動與房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各個環(huán)節(jié)的相關(guān)程度進(jìn)行分類（二）根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)進(jìn)行分類按照企業(yè)功能分類1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的企業(yè)（2）專門從事地上建筑物和構(gòu)筑物建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)（3）房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營企業(yè)2、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)（房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)）按照企業(yè)所有制性質(zhì)分類1、城鎮(zhèn)集體所有制房地產(chǎn)企業(yè)2、國有獨(dú)資企業(yè)、股

30、份有限公司和有限責(zé)任公司3、合伙制房地產(chǎn)企業(yè)4、中外合資、中外合作、外資房地產(chǎn)企業(yè)五、房地產(chǎn)企業(yè)的建立（一）房地產(chǎn)企業(yè)組建的條件（1）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)；（2）有固定的經(jīng)營場所；（3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件（二）房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的程序房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立程序包括兩方面：一是工商登記，二是資質(zhì)審查。1、工商登記（1）擬定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)章程；（2）向當(dāng)?shù)卣蚍康禺a(chǎn)主管部門提出成立房地產(chǎn)企業(yè)的申請報(bào)告；（3）申報(bào)企業(yè)資質(zhì)等級；（4）辦理銀行的開戶手續(xù)，存入注冊資金；（5）辦理資金信用證明；（6）辦理經(jīng)營場所的使用證明；（7）向工商行政

31、管理部門申請注冊登記2、資質(zhì)審查（1）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（2）企業(yè)章程；（3）驗(yàn)資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同；（6）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件（三）房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)素質(zhì)、管理素質(zhì)、資本數(shù)額、企業(yè)經(jīng)歷和業(yè)績的綜合體現(xiàn)。一般根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)業(yè)績核定資質(zhì)等級。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理；縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批（1）一級資質(zhì)由省、自治

32、區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。（2）二級資質(zhì)企業(yè)及以下資質(zhì)企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織 一、房地產(chǎn)企業(yè)人員 二、房地產(chǎn)企業(yè)組織 一、房地產(chǎn)企業(yè)人員（一）房地產(chǎn)企業(yè)人事分類（1）經(jīng)濟(jì)管理類（2）專業(yè)類（3）工程技術(shù)類（二）房地產(chǎn)企業(yè)人員構(gòu)成注冊建筑師、工程師、財(cái)務(wù)人員、營銷策劃人員、項(xiàng)目拓展及發(fā)展人員、法律顧問二、房地產(chǎn)企業(yè)組織（一）房地產(chǎn)企業(yè)組織的基本概念（二）房地產(chǎn)企業(yè)組織的一般原則（三）房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)企業(yè)的戰(zhàn)略與核心能力權(quán)責(zé)體系調(diào)控體系（四）房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式1、職能型組織結(jié)

33、構(gòu)總經(jīng)理投資部策劃部開發(fā)部工程部財(cái)務(wù)部人力資源部2、項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu) 總經(jīng)理項(xiàng)目A項(xiàng)目B職能部門C職能部門DA1A2A3B2B3C1C2C3D1D2D3 B1總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理技術(shù)部客服部營銷部人力部財(cái)務(wù)部法律合同部物業(yè)管理項(xiàng)目A物業(yè)管理項(xiàng)目B技術(shù)主管技術(shù)主管技術(shù)主管技術(shù)主管綠化組保安組綠化組保安組 某大型房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的組織結(jié)構(gòu)3、矩陣型組織結(jié)構(gòu)總經(jīng)理項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3職能部門1職能部門2職能部門3職能部門4 項(xiàng)目部門別墅公寓寫字樓停車場餐館娛樂商場前期部財(cái)務(wù)部工程部物業(yè)部營銷部設(shè)計(jì)部 某大型綜合房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的矩陣型組織結(jié)構(gòu)4、混合型組織結(jié)構(gòu)總經(jīng)理項(xiàng)目A項(xiàng)目B市場部開

34、發(fā)部財(cái)務(wù)部從事部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的操作方法1、確定企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程 2、確定企業(yè)的管理層次與管理幅度 3、從主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程上劃分企業(yè)的各種職能管理部門 4、企業(yè)輔助職能部門的設(shè)置 5、從管理流程上確定各部門之間的協(xié)作關(guān)系 6、制定企業(yè)“組織手冊” 7、以操作的順暢性和客戶滿意度來驗(yàn)證組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的正確性 在進(jìn)行企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)之前，首先應(yīng)確定企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程。如果企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)重組或調(diào)整，也要先重新梳理原有的主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程。主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程描繪了本企業(yè)的內(nèi)部價(jià)值鏈關(guān)系，即主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程應(yīng)該是一個增值流程，如果不是增值流程就說明企業(yè)盈利模式存在問題。因此又可以說確定企業(yè)主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程的過程實(shí)質(zhì)上是檢查企業(yè)

35、盈利模式是否合理的過程。在確定了企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程后，要確定企業(yè)的管理層次與管理幅度。通常情況下，中、小型企業(yè)三個層次就足以滿足需求了，即高層、中層、基層。如果是擁有下屬企業(yè)的集團(tuán)性公司可以到四層，即高層、中層（下屬企業(yè)的高層）、基層（下屬企業(yè)的中層）、下屬企業(yè)的一般員工或操作工人。企業(yè)的各種職能管理部門應(yīng)該依據(jù)主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程劃分。例如，通常的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程應(yīng)該是前期策劃征地拆遷規(guī)劃設(shè)計(jì)施工銷售物業(yè)管理這樣一個過程。業(yè)務(wù)或經(jīng)營部門應(yīng)該包括策劃部、開發(fā)部、銷售部、物業(yè)管理中心等。當(dāng)然這些部門可以視工作量的大小合并或分拆。通常我們把游離于企業(yè)價(jià)值鏈和主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程之外的業(yè)務(wù)工作部門，如財(cái)

36、務(wù)管理、人力資源管理、后勤保障管理、安全管理、辦公事務(wù)管理等部門稱為“輔助職能部門”。這些部門也可以視工作量的大小合并或分拆。例如，有的企業(yè)行政部包括辦公事務(wù)管理、后勤保障管理、人力資源管理、安全管理等，也有的由于企業(yè)規(guī)模較大，分別設(shè)立幾個部門完成這幾項(xiàng)工作。通常單獨(dú)設(shè)立財(cái)務(wù)部進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，不和其他部門合并在一起。在企業(yè)的部門設(shè)置工作完成之后，我們還要預(yù)先從管理流程上確定各部門之間的協(xié)作關(guān)系。在主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程上的部門之間的關(guān)系，毫無疑問要遵照主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程所確定的上、下游關(guān)系。但是主要職能部門和輔助職能部門之間的協(xié)作關(guān)系在組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時，就要事先考慮周全，避免在企業(yè)運(yùn)營中出現(xiàn)各種各樣的問題。例如，

37、在處理企業(yè)決策、資金使用、固定資產(chǎn)購置等重大問題時，各部門應(yīng)該是一種怎樣的協(xié)作關(guān)系要考慮周全。解決這個問題的最好方法，是除了主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程之外，再做出一些子流程，如企業(yè)的決策流程、資金使用和預(yù)算管理流程、固定資產(chǎn)管理流程等。通過對這些子流程的編制和分析，確定各部門之間的協(xié)作關(guān)系。一個管理規(guī)范的企業(yè)應(yīng)該在組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作完成后，編制本企業(yè)的組織手冊，下發(fā)給企業(yè)的各部門及高、中層管理人員。組織手冊至少要包括下列內(nèi)容： （1）企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)圖； （2）企業(yè)各部門和各下屬單位的職能分解表； （3）企業(yè)各部門和各下屬單位的職位設(shè)置表； （4）企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程圖； （5）重要的組織管理原則。 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

38、是否合理，要以操作的順暢性和客戶的滿意度來驗(yàn)證。通常我們在組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的半年或一年后，要在企業(yè)的內(nèi)部和外部分別征求對企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的意見。在企業(yè)的內(nèi)部，主要是檢查操作的順暢性，可以通過高、中、基層干部的滿意度來評價(jià)；在企業(yè)的外部，主要是檢查客戶的滿意度，可以通過對客戶的訪問或電話征詢客戶意見來獲得。如果內(nèi)、外部的滿意度在70%以上，就可以不做大的調(diào)整，只對內(nèi)、外部反映較大的問題做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。如果內(nèi)、外部的滿意度在70%以下，則企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)就應(yīng)根據(jù)內(nèi)、外部的反映，重新考慮企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程是否有問題、組織結(jié)構(gòu)是否要做大的調(diào)整。案例分析：某房地產(chǎn)開發(fā)公司基于項(xiàng)目管理的組織結(jié)構(gòu)咨詢案例背景資料 自從項(xiàng)目

39、和項(xiàng)目管理的概念逐漸被接受以來，人們一直都在考慮如何運(yùn)用項(xiàng)目管理的方式最大化實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)，這進(jìn)一步促進(jìn)了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)模式的重大變革，開始出現(xiàn)了以項(xiàng)目為核心的組織結(jié)構(gòu)模式。 一、公司現(xiàn)行組織結(jié)構(gòu)分析 該房地產(chǎn)公司成立于2000年，經(jīng)過七年多的發(fā)展，逐步確定了以工業(yè)復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)為支撐，適當(dāng)開展工業(yè)園區(qū)配套業(yè)務(wù)的發(fā)展格局。隨著企業(yè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不斷增多，2006年，公司引入項(xiàng)目管理概念，并在項(xiàng)目實(shí)施階段以組建項(xiàng)目部組織監(jiān)理方、各承包方投入項(xiàng)目實(shí)施，參與現(xiàn)場管理，以推動項(xiàng)目進(jìn)行。 圖1 企業(yè)原有的組織結(jié)構(gòu)圖 該組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)： 1、同期多個開發(fā)和運(yùn)行項(xiàng)目在逐年增加，需要組建的項(xiàng)目

40、部增多； 2、項(xiàng)目業(yè)務(wù)階段性特點(diǎn)比較明顯； 3、直線職能式和項(xiàng)目制管理模式共存，但職能部門和項(xiàng)目部的職責(zé)不清； 4、由于人員有限，特別是能勝任的項(xiàng)目經(jīng)理有限，領(lǐng)導(dǎo)相互兼職，部門與項(xiàng)目部、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)等等； 5、不同階段部門的權(quán)力在不斷變化，項(xiàng)目制下項(xiàng)目經(jīng)理處理項(xiàng)目職權(quán)與職能職權(quán)之間沖突比較多。 二、企業(yè)項(xiàng)目管理定位 針對企業(yè)的實(shí)際情況，高登咨詢首先對企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的機(jī)制以及項(xiàng)目管理進(jìn)行了定義，確定公司管理格局： 3個板塊：市場營銷、項(xiàng)目管理、行政財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)板塊； 2個平臺+ PM：規(guī)劃設(shè)計(jì)平臺、預(yù)算造價(jià)平臺和項(xiàng)目管理。 圖2 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)管理格局 三、組織結(jié)構(gòu)調(diào)整原則 1、力求協(xié)調(diào)管理公

41、司當(dāng)前多項(xiàng)目運(yùn)行和管理問題2、力求能夠平衡調(diào)配多項(xiàng)目之間的資源 3、力求建立多項(xiàng)目運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估預(yù)控機(jī)制 4、力求解決公司當(dāng)前缺乏單項(xiàng)目策劃問題 5、力求清晰界定項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé) 6、力求實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有人力資源高效配置 圖3 調(diào)整后的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)圖 企業(yè)新的組織結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：構(gòu)建了企業(yè)“職能制項(xiàng)目制”的復(fù)合的組織結(jié)構(gòu)，突出解決了統(tǒng)籌和管控企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)作的問題。 1、在企業(yè)管理層面增設(shè)立項(xiàng)目管理中心 2、將原來的工程部改制為項(xiàng)目管理部 3、完善企業(yè)項(xiàng)目管理矩陣式組織格局 4、完善職責(zé)和梳理流程 第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理 一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo) 二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策 三、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃一、房地產(chǎn)企

42、業(yè)經(jīng)營目標(biāo)（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)制定的原則1、可行性原則2、可量化性原則3、一致性原則4、彈性原則（二）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)是指企業(yè)在經(jīng)營中所要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)。按其重要程度，可分為經(jīng)營的戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)1、戰(zhàn)略目標(biāo)是指企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展方向、規(guī)劃的總目標(biāo)或基本目標(biāo)，由成長性目標(biāo)、營利性目標(biāo)和競爭性目標(biāo)構(gòu)成。（1）成長性目標(biāo)(經(jīng)營發(fā)展水平和未來發(fā)展?jié)摿?營業(yè)總收入及其增長率；資產(chǎn)總額及其增長率；開發(fā)規(guī)模及其開發(fā)范圍；土地儲備面積（2）營利性目標(biāo)(營利能力和償債能力)利潤總額及其增長率；凈利潤；凈利潤率；凈資產(chǎn)回報(bào)率；資產(chǎn)負(fù)債率（3）競爭性目標(biāo)(競爭能力和企業(yè)形象)市場占有率；

43、行業(yè)影響率；品牌價(jià)值2、戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)市場定位，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，價(jià)格策略，廣告策略，營銷策略。建立經(jīng)營目標(biāo)的措施 一是建立層級負(fù)責(zé)制 經(jīng)營目標(biāo)制定應(yīng)由公司主要負(fù)責(zé)人即總裁、總經(jīng)理親自掛帥，直接參與和協(xié)調(diào)整個定立過程的工作。大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，其子公司的經(jīng)營目標(biāo)一定要對母公司負(fù)責(zé)，實(shí)行層級負(fù)責(zé)制。公司的經(jīng)營目標(biāo)一定要是其最高負(fù)責(zé)人承擔(dān)，因?yàn)楣矩?fù)責(zé)人最終要給投資者回報(bào)，要對經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)。 二是目標(biāo)量化 經(jīng)營目標(biāo)訂立過程一定是一系列的量化過程，就是經(jīng)營目標(biāo)必須數(shù)字化。 經(jīng)營目標(biāo)不僅需要結(jié)果，而且還要有一個根據(jù)月度、季度或規(guī)定時間間隔來做的，按開發(fā)組團(tuán)和商品房地理位置及品質(zhì)檔次劃分的目標(biāo)(銷售額和銷售利

44、潤等經(jīng)營指標(biāo))明細(xì)分解過程，這個分解包含了要完成的目標(biāo)由哪幾個開發(fā)組團(tuán)和哪幾類商品房構(gòu)成。一切目標(biāo)必須按開發(fā)組團(tuán)、按商品房類型、按時段、按地理位置等幾個標(biāo)軸做下來，這樣的目標(biāo)才能落到實(shí)處，這個目標(biāo)才有承擔(dān)者。 三是提高對數(shù)字化管理的認(rèn)識做經(jīng)營目標(biāo)最重要的是統(tǒng)一思想，一線人員與職能部門的管理人員、子公司經(jīng)營者(子公司總經(jīng)理)、與集團(tuán)公司總裁在認(rèn)識上難免有差異，這種認(rèn)識差別可能會嚴(yán)重影響公司經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的調(diào)整（1）收集信息（2）分析（3）論證（4）決策二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的概念與特點(diǎn)1、概念房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策是指企業(yè)管理層為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)

45、對未來一定時期內(nèi)有關(guān)企業(yè)經(jīng)營活動的方向、內(nèi)容及方式的選擇或調(diào)整過程。2、特點(diǎn)（1）目標(biāo)性（2）靈活性（3）選擇性（4）可行性（二）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的影響因素1、環(huán)境(宏觀環(huán)境、中觀環(huán)境和微觀環(huán)境)宏觀環(huán)境是指國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢以及相關(guān)政策的變化等中觀環(huán)境是指房地產(chǎn)企業(yè)所在城市建設(shè)與規(guī)劃,房地產(chǎn)供給與需求及區(qū)域文化等微觀環(huán)境是指房地產(chǎn)項(xiàng)目附近區(qū)域競爭樓盤情況及消費(fèi)者需求等情況2、決策者對風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度3、思維定式4、時間三、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的概念與特點(diǎn)1、概念房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃是以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為中心，以企業(yè)的經(jīng)營活動為對象的計(jì)劃安排，是以市場為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的多

46、種計(jì)劃組成的綜合計(jì)劃體系，是企業(yè)在計(jì)劃階段內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動的奮斗目標(biāo)及行動綱領(lǐng)。（1）為房地產(chǎn)企業(yè)活動的分工提供依據(jù)（2）分析和預(yù)測未來環(huán)境變化（3）為房地產(chǎn)企業(yè)活動的資源籌集提供依據(jù)（4）提高了部門及人員工作效率2、特點(diǎn)（1）綜合性（2）戰(zhàn)略性（3）靈活性（4）權(quán)威性（二）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的內(nèi)容1、房地產(chǎn)企業(yè)長期經(jīng)營計(jì)劃的基本內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)長期經(jīng)營計(jì)劃是在依據(jù)國家社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、方針政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、市場信息、技術(shù)發(fā)展趨勢及企業(yè)自身素質(zhì)的基礎(chǔ)上編制而成。（1）企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃（2）企業(yè)發(fā)展規(guī)模規(guī)劃（3）企業(yè)人員培訓(xùn)規(guī)劃（4）企業(yè)某些重要或?qū)ｉT性問題的規(guī)劃2、房地產(chǎn)企業(yè)短期經(jīng)營計(jì)劃的基

47、本內(nèi)容短期經(jīng)營計(jì)劃是在企業(yè)長期計(jì)劃要求及各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，依據(jù)近期市場研究資料、相關(guān)部門政策以及上年度經(jīng)營的有關(guān)資料編制而成。（1）生產(chǎn)經(jīng)營綜合計(jì)劃（2）專業(yè)計(jì)劃（三）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的執(zhí)行與調(diào)整1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的執(zhí)行（1）制定目標(biāo)（2）執(zhí)行目標(biāo)（3）評價(jià)成果和實(shí)行獎懲（4）判定新的目標(biāo)，開始新的目標(biāo)管理循環(huán)2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的調(diào)整（1）滾動計(jì)劃法根據(jù)企業(yè)一定時期計(jì)劃執(zhí)行的情況，考慮企業(yè)內(nèi)外環(huán)境條件的變化和因素，修改原定計(jì)劃，再將計(jì)劃期順延一個時期和確定順延時期的計(jì)劃內(nèi)容，使計(jì)劃期不斷延伸，滾動向前。（2）啟用備用計(jì)劃法在編制計(jì)劃時就考慮各種可能的變化，制訂各種方案作為備用

48、。房地產(chǎn)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格管理（一）房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)資格管理注冊房地產(chǎn)估價(jià)師是指通過全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定，取得執(zhí)業(yè)資格，注冊，取得中華人民共和國房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動的人員。執(zhí)業(yè)資格取得注冊繼續(xù)教育從業(yè)范圍（二）土地估價(jià)師國家實(shí)行土地估價(jià)師資格認(rèn)證制度資格認(rèn)證注冊登記（三）物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)資格管理物業(yè)管理師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書，并依法注冊取得中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。執(zhí)業(yè)資格取得注冊從業(yè)范圍北京萬科城市花園百合園、云楓閣銷售企劃書1.萬科城市花園項(xiàng)目簡介1.1.萬科集團(tuán)簡介1.1.

49、1.萬科集團(tuán)1.1.2.北京萬科1.1.3.北京萬科物業(yè) 1.2.北京萬科城市花園1.2.1.市場定位1.2.2.開發(fā)過程1.2.3.價(jià)格策略1.2.4.宣傳方式1.2.5.前期總結(jié)2.百合園、云楓閣銷售企劃 2.1.市場二次定位2.1.1.客戶群特征分析2.1.2.競爭對手分析2.2.產(chǎn)品設(shè)計(jì)2.2.1.設(shè)計(jì)思想2.2.2.戶型介紹2.2.3.產(chǎn)品數(shù)量2.3.銷售計(jì)劃2.3.1.公司利潤與回款要求2.3.2.工程施工進(jìn)度計(jì)劃2.3.3.銷售計(jì)劃2.3.4.開盤準(zhǔn)備2.3.5.銷售進(jìn)度安排2.4.價(jià)格策略2.4.1.影響定價(jià)的因素2.4.2.價(jià)格策略2.4.3.滯銷對策2.5.銷售控制 2.5

50、.1.價(jià)格控制2.5.2.整體樓盤2.6.促銷方案2.6.1.目標(biāo)客戶群特征（以丹桂園成交客戶作參考）2.6.2.訴求點(diǎn)2.6.3.交通潛力2.6.4.各銷售階段訴求點(diǎn)2.6.5.產(chǎn)品包裝2.6.6.銷售渠道2.6.7.主要宣傳方式2.6.8.年度宣傳計(jì)劃2.7.銷售管理2.7.1.營銷2.7.2.前臺銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營者的素質(zhì)1、全面的業(yè)務(wù)素質(zhì)熟知房地產(chǎn)開發(fā)的政策、法規(guī)；掌握一定的融資技巧；具有較強(qiáng)的市場營銷意識；具備基本的建筑知識2、良好的心理素質(zhì)敏銳的洞察力；較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受力敢于創(chuàng)新的精神第四章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分

51、析的原則、內(nèi)容第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營機(jī)會選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境概述一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的含義它因中心系統(tǒng)的不同布不同，隨著中心系統(tǒng)的變化而變化，與某一中心系統(tǒng)有關(guān)的周圍事物，包括所有的影響因素，就構(gòu)成了這個中心系統(tǒng)的環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境就是影響開發(fā)與經(jīng)營活動整個過程的外部因素和條件的總和。二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的構(gòu)成宏觀環(huán)境是指從宏觀的角度對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動產(chǎn)生影響的基本因素，即間接影響與制約房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的社會力量、國家總的開發(fā)環(huán)境。中觀環(huán)境是指從房地產(chǎn)行業(yè)的角度出發(fā)，對所有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動產(chǎn)生影響因素的總

52、和。微觀環(huán)境是以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目所在城市及區(qū)域?yàn)楸尘埃瑥淖匀?、?jīng)濟(jì)、社會狀況與基礎(chǔ)設(shè)施條件等直接對具體項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生影響的因素的總和。三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的特點(diǎn)（一）關(guān)聯(lián)性決策者在分析房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境時，不能簡單、孤立地看問題，而應(yīng)從各種環(huán)境因素的內(nèi)在聯(lián)系上把握它們可能產(chǎn)生的交叉效應(yīng)，并依此制定相應(yīng)的策略。（二）可變性決策者應(yīng)具有前瞻性，將未來可能的變化考慮進(jìn)去，同時也應(yīng)本著動態(tài)規(guī)劃的原則，不斷地了解多變的環(huán)境，調(diào)整計(jì)劃以適應(yīng)變化。（三）相對性決策者在進(jìn)行環(huán)境分析的過程中不僅要對影響因素進(jìn)行定性的描述，還應(yīng)與其他區(qū)域的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行橫向比較。（四）層次性 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

53、分析的原則、內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的原則房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析就是指對影響房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的外部因素與條件進(jìn)行分析，找出關(guān)鍵、重點(diǎn)影響因素，整理出有利與不利條件，發(fā)現(xiàn)規(guī)律，為下一步?jīng)Q策提供依據(jù)的過程。（1）客觀性原則（2）全面性原則（3）比較性原則（4）預(yù)測性原則二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的基本內(nèi)容（一）宏觀環(huán)境1、政策環(huán)境 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營所面臨的政策和制度環(huán)境財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、住房政策新國八條1、二套房房貸首付比例提高至60% 2、對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅 3、本地2套房和外地1套房家庭將停購 4、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購

54、買第三套及以上住房貸款 5、囤地捂盤房企停發(fā)股票債券停貸 6、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制 7、在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施 8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo) 2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1）宏觀經(jīng)濟(jì)條件包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度,相關(guān)金融條件和通貨膨脹等（2）居民經(jīng)濟(jì)收入和購買力3、人口環(huán)境（1）人口總量：決定房地產(chǎn)需求的上限（2）人口的年齡結(jié)構(gòu)：地區(qū)人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致需求主體年齡結(jié)構(gòu)的變化；區(qū)分不同年齡結(jié)構(gòu)的支付能力與人口比例對房地產(chǎn)市場定位有指導(dǎo)作用。（3）人口的地理分布：人口密度和人口流動量影響不同地區(qū)市場需求量的大小；人們的消費(fèi)需要、習(xí)慣等在不同地區(qū)存在差異。（4）家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)及規(guī)

55、模對住宅規(guī)模和結(jié)構(gòu)的影響。4、自然環(huán)境5、技術(shù)環(huán)境（二）中觀環(huán)境房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行業(yè)相關(guān)的外部影響因素的總和。1、我國房地產(chǎn)市場的法制體系2、房地產(chǎn)市場態(tài)勢（1）房地產(chǎn)市場周期市場整理階段、市場穩(wěn)定階段、項(xiàng)目開發(fā)階段、過度建設(shè)階段（2）房地產(chǎn)市場特點(diǎn)城市規(guī)模的大小；城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度；城市居民的購買力水平與消費(fèi)習(xí)慣房地產(chǎn)市場可細(xì)分為供給市場和需求市場3、房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(1985)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(1984)中國物業(yè)管理協(xié)會(2000)中國土地估價(jià)師協(xié)會(1994)（1）傳達(dá)、貫徹執(zhí)行國家法規(guī)、政策，反映廣大會員與企業(yè)的愿望與要求，協(xié)助政府加

56、強(qiáng)行業(yè)管理。（2）擬訂并推行行業(yè)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則，進(jìn)行自律管理。（3）組織教育培訓(xùn)、學(xué)術(shù)交流。（三）微觀環(huán)境是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所在的特定區(qū)域?yàn)楸尘?，直接影響?xiàng)目目標(biāo)因素的總和。1、區(qū)域地理位置特點(diǎn)項(xiàng)目選址（1）區(qū)域自然環(huán)境特點(diǎn)（地質(zhì)、地貌、氣候、水文等）（2）區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位（經(jīng)濟(jì)增長率、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民消費(fèi)水平、購買力水平等）（3）區(qū)域的社會地位（4）區(qū)域的交通便捷程度2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃（1）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（2）區(qū)域規(guī)劃3、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)（1）區(qū)域居民及分布特點(diǎn)（2）區(qū)域居民收入與購買力（3）區(qū)域居民的消費(fèi)特點(diǎn)與習(xí)慣（4）區(qū)域競爭項(xiàng)目分布及相關(guān)影響因素fI圖1 富裕群體擁

57、有社會大部分財(cái)富，窮人眾多而財(cái)富很少 fI圖2 橄欖型的社會，大量中間收入階層，富裕階層和窮人都不多 fI 圖3 大部分人都很富有，窮人很少 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境 分析方法重點(diǎn)了解多因素加權(quán)分析法和SWOT分析法的基本思想、分析思路；了解道氏評估法的內(nèi)容、分析步驟；能運(yùn)用適當(dāng)?shù)沫h(huán)境分析方法對一定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境分析。宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境人口環(huán)境自然環(huán)境技術(shù)環(huán)境中觀環(huán)境房地產(chǎn)法制環(huán)境房地產(chǎn)市場態(tài)勢房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范微觀環(huán)境區(qū)域地理位置特點(diǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)條件居民經(jīng)濟(jì)收入和購買力房地產(chǎn)市場周期房地產(chǎn)市場特點(diǎn)區(qū)域居民及分布特點(diǎn)區(qū)域居民收入與購買力區(qū)域居民的

58、消費(fèi)特點(diǎn)與習(xí)慣 區(qū)域競爭項(xiàng)目分布及相關(guān)影響因素政策環(huán)境因素權(quán)數(shù) 1、政治的連續(xù)性3.0 2、對外國投資者和營利的態(tài)度1.5 3、國有化1.5 4、通貨膨脹1.5 5、國際收支1.5 6、官僚斤拖延1.0 7、經(jīng)濟(jì)增長2.5 8、貨幣的兌換性2.5表1 經(jīng)營環(huán)境和權(quán)數(shù) 9、合同的履行1.5 10、勞動力成本生產(chǎn)率2.0 11、專門服務(wù)和承包商0.5 12、通訊和交通1.0 13、當(dāng)?shù)氐墓芾砗秃匣锶?.0 14、短期信貸2.0 15、長期信貸和風(fēng)險(xiǎn)資本2.0指數(shù)所表示的風(fēng)險(xiǎn)水平標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）70100分表示投資環(huán)境穩(wěn)定（2）5569分表示有少量的投資風(fēng)險(xiǎn)（3）4054分表示外資企業(yè)經(jīng)營面臨高風(fēng)險(xiǎn)

59、（4）039分為外國投資不能接受的經(jīng)營環(huán)境環(huán)境因素權(quán)數(shù)評分得分小計(jì)總計(jì)得分率宏觀環(huán)境 1、政策環(huán)境 2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 3、人口環(huán)境 4、自然環(huán)境 5、技術(shù)環(huán)境中觀環(huán)境 6、房地產(chǎn)市場法制環(huán)境 7、房地產(chǎn)市場態(tài)勢 8、房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范微觀環(huán)境 9、區(qū)域地理位置特點(diǎn) 10、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃 11、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)表2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析基本情況環(huán)境因素權(quán)數(shù)評分得分小計(jì)總計(jì)得分率宏觀環(huán)境40% 1、政策環(huán)境 2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 3、人口環(huán)境 4、自然環(huán)境 5、技術(shù)環(huán)境2.52.51.50.51.0中觀環(huán)境20% 6、房地產(chǎn)市場法制環(huán)境 7、房地產(chǎn)市場態(tài)勢 8、房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范1.52.00.

60、5微觀環(huán)境40% 9、區(qū)域地理位置特點(diǎn) 10、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃 11、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)3.02.03.0表2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析基本情況環(huán)境因素權(quán)數(shù)評分得分小計(jì)總計(jì)得分率宏觀環(huán)境40% 1、政策環(huán)境 2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 3、人口環(huán)境 4、自然環(huán)境 5、技術(shù)環(huán)境2.52.51.50.51.03.04.04.03.04.07.510.06.01.54.0中觀環(huán)境20% 6、房地產(chǎn)市場法制環(huán)境 7、房地產(chǎn)市場態(tài)勢 8、房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范1.52.00.54.05.03.06.010.01.5微觀環(huán)境40% 9、區(qū)域地理位置特點(diǎn) 10、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃 11、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展特