地產(chǎn)調(diào)控逐步松綁寬信用沖擊債市情緒

1、兩輪典型地產(chǎn)放松周期回顧近 10 年來，主要有兩輪典型的地產(chǎn)政策放松周期，2014 年是中央主導的全面放松，棚改去庫存帶來了地產(chǎn)行業(yè)的全面復蘇，而 2018 年的放松相對克制，是在“房住不炒”大框架下“因城施策”的局部放松。圖 1：70 大中城市新建商品住宅價格：環(huán)比&當月同比（%） 圖 2：商品房銷售面積：累計同比（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，2014 年：全面刺激，棚改去庫存2014 年 1 月，70 大中城市新建住宅價格指數(shù)同比開始下降，環(huán)比和同比分別于 5 月和 9 月轉(zhuǎn)為負增長，持續(xù)時間長達一年多，直至 2015 年 11 月 70大中城市新建住宅價格指數(shù)同比才開始轉(zhuǎn)

2、為正增長。為了應(yīng)對地產(chǎn)走弱及經(jīng)濟下行壓力，2014 年初地產(chǎn)政策開始轉(zhuǎn)向全面放松。（1）限購方面：2014 年 6 月底，呼和浩特率先取消限購，隨后合肥等多個城市陸續(xù)放松限購，47 個限購城市中僅北上廣深和三亞5 個城市未放松限購。首付比例及房貸方面：2014 年 9 月，央行和銀監(jiān)會出臺“9.30 新政”，明確二套房認貸不認房；2015 年 3 月，央行、住建部、銀監(jiān)會出臺“3.30”新政，將二套房首付比例由 60%-70%下調(diào)至 40%；9 月，央行將不限購城市首套房的首付比例降至 25%。2015 年 4 月以來，上海、鄭州、沈陽等多個城市提高公積金貸款額度，多地簡化貸款辦理手續(xù)。（3）

3、地產(chǎn)融資方面：2014 年 9 月，交易商協(xié)會放開上市房企發(fā)行中票，次年 1 月，證監(jiān)會出臺新版公司債發(fā)行與交易管理辦法，進一步放松房企發(fā)債限制，簡化發(fā)債流程。表 1：2014-2016 年主要地產(chǎn)政策時間部門/城市主要內(nèi)容2014-04央行創(chuàng)設(shè)抵押補充貸款（PSL）為開發(fā)性金融支持棚改提供長期穩(wěn)定、成本適當?shù)馁Y金來源。2014-09央行、銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知公租房和棚戶區(qū)改造貸款期限可延長至不超過 25 年；貸款購買首套普通自住房，最低首付比例 30%，利率下限為基準的 0.7 倍；擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款，再次申請貸款購房可適用首套房貸款政策。2015-03央

4、行、住建部、銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知擁有 1 套住房且未結(jié)清購房貸款，再次申請貸款購房的最低首付比例不低于 40%。使用住房公積金購買首套普通自住房，最低首付款比例為 20%；擁有 1 套住房并已結(jié)清購房貸款再次申請住房公積金貸款購房，最低首付款比例為 30%。2015-03財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知個人將購買不足 2 年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買 2 年以上（含 2 年的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買 2 年以上（含 2 年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2015

5、-09央行、銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于進一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知在不實施“限購”措施的城市，對首次購房貸款，最低首付比例調(diào)整為不低于 25%；“分類指導，因地施策”，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況自主確定轄內(nèi)房貸最低首付比例。2015-12中央經(jīng)濟工作會議著力加強結(jié)構(gòu)性改革，在適度擴大總需求的同時，去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。2016-02央行、銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知在不實施“限購”措施的城市，對首次購房貸款，原則上最低首付比例為 25%，各地可向下浮動 5 個百分點；擁有 1 套住房且未結(jié)清購房貸款，再次申請貸款購房的最低首付比例調(diào)整為不低于 30%。，）數(shù)據(jù)來源

6、：WIND，央行貨幣政策也全面寬松，并創(chuàng)設(shè) PSL 工具，支持去庫存，為棚改貨幣化提供資金支持。（1）結(jié)構(gòu)性工具方面：2014 年 4 月，央行創(chuàng)設(shè) PSL 工具，棚改貨幣化安置比例由 2014 年的 9%，快速提升至 2016 年的 48.5%。（2）總量型工具方面：2015 年央行 5 次降息，合計下調(diào)貸款基準利率 125 個基點；2015-2016 年 5 次降準，合計下調(diào)存款準備金率 3 個百分點。圖 3：2014-2018 年，PSL 為棚改貨幣化提供資金（億元）圖 4：2015-2016 年央行降準降息個 5 次（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，從效果來看，2015 年

7、 5 月，新增居民中長期貸款轉(zhuǎn)為同比多增，2016 年 3月開始增幅進一步擴大，多增狀態(tài)一直持續(xù)至 2017 年 2 月。2016 年 1 月，新增社融達 3.48 萬億元，同比多增 1.07 萬億元，出現(xiàn)明顯改善，2 月同比少增，但 3 月再度多增 1.15 萬億元，4-7 月因擔憂過度加杠桿，寬信用進程有所反復，社融出現(xiàn)持續(xù)負增，直至 8 月再度轉(zhuǎn)為多增；社融同比增速則于 2015 年 6 月見底 11.90%，之后持續(xù)回升，2017 年 1 月達到階段性高點 16.41%。2016 年 6月，新增企業(yè)中長期貸款同比轉(zhuǎn)為多增，11 月開始大幅改善，多增狀態(tài)一直持續(xù)至 2017 年 11 月

8、。圖 5：2015-2017 年，社融持續(xù)改善（%）圖 6：2015-2017 年，中長期貸款大幅改善（億元）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，地產(chǎn)數(shù)據(jù)也在快速修復。2015 年 5 月，70 大中城市新建住宅價格指數(shù)環(huán)比轉(zhuǎn)正，6 月商品房銷售面積累計同比增速轉(zhuǎn)正。由于地產(chǎn)庫存較高，從銷售反彈傳導至地產(chǎn)投資反彈的過程較慢，房屋新開工面積和竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比增速均于 2016 年 1-2 月開始回升。圖 7：2015 年 6 月，商品房銷售面積累計增速轉(zhuǎn)正（%） 圖 8：2016 年 1-2 月，各項地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)開始回升（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，20

9、18 年：穩(wěn)字當頭，因城施策2018 年 4 月，商品房銷售面積累計同比增速回落至 1.3%，上年同期為15.7%，2018 年全年增速 1.3%遠低于 2017 年的 7.7%，2019 年增速進一步降至-0.1%。此外，2017 年 11 月至 2019 年 11 月房屋竣工面積累計增速同比持續(xù)為負，2019 年購置土地面積和土地成交價款累計同比增速也持續(xù)為負。請閱讀最后一頁的免責聲明8圖 9：2018 年土地購置增速大幅回落，2019 年持續(xù)為負（%）圖 10：2017 年末房屋竣工面積累計增速轉(zhuǎn)負（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，2016 年 12 月中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“

10、房子是用來住的，不是用來炒的”，2018 年四季度以前地產(chǎn)政策仍持續(xù)高壓；2018 年年末，部分城市開始試探性放松，但之后的放松仍是相對克制的，2018-2019 年地產(chǎn)政策放松周期仍是在 “房住不炒”的大框架下展開的，圍繞“穩(wěn)字當頭”、“因城施策”，“人才政策”成為各地地產(chǎn)政策放松的主要抓手。（1）限售限價方面：2018 年 12月，菏澤率先取消限售，隨后廣州不再限定商服類物業(yè)限售對象；12 月 24 日，住建部提出“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)”目標，地產(chǎn)政策全面轉(zhuǎn)向“穩(wěn)字當頭”。（2）房貸利率方面：2018 年 11 月，北京、深圳、廣州、杭州、寧波、南京、佛山、武漢等多個熱點城市的部分

11、銀行下調(diào)房貸利率 5 個基點左右。人才政策方面：2019 年 4 月，發(fā)改委發(fā)布2019 年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)，要求城區(qū)常住人口 100 萬-300 萬的型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口 300 萬-500 萬的型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。隨后地方以人才政策為抓手，定向放松地產(chǎn)政策，2019年全年有超過 150 城發(fā)布了人才政策，包括放寬落戶條件、住房支持、人才補貼等多項舉措，尤其三四線城市成為爭奪人才的主力，如安徽亳州市最高可領(lǐng) 80 萬安家費；江蘇省鎮(zhèn)江市對碩士、博士畢業(yè)生分 3 年給予每人 15 萬元、20萬元的購房補貼；浙江寧?？h對落戶寧海的

12、頂尖人才團隊，最高給予 1 億元的經(jīng)費資助；成都高新區(qū)為創(chuàng)業(yè)團隊提供 5 套以上的人才公寓，給予最高 500 萬元的一次性啟動資金支持。（4）地產(chǎn)融資方面：房企融資渠道仍處于收緊狀態(tài)，銀保監(jiān)會多次發(fā)文，涉及開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查，加強地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管等。表 2：2018-2019 年主要地產(chǎn)政策時間部門/城市主要內(nèi)容2018-12中央經(jīng)濟工作會議要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。2018-12全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。201

13、9-04中央政治局會議要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制。2019-05住建部對近 3 個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧進行房價預(yù)警提示。2019-07中央政治局會議堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。2019-08銀保監(jiān)會多次發(fā)文，涉及開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查，加強地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管等，房企融資渠道收緊。2019-08央行10 月 8 日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖?LPR，但最終的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定

14、。2019-12中央經(jīng)濟工作會議要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。、數(shù)據(jù)來源：WIND，2018 年在美聯(lián)儲加息周期中，面對國內(nèi)地產(chǎn)及經(jīng)濟下行壓力，央行貨幣政策受到掣肘，寬松力度明顯克制。2018 年美聯(lián)儲 4 次加息，我國央行或小幅跟隨或按兵不動，2019 年美聯(lián)儲開始降息，我國央行于 2019 年 11 月下調(diào) MLF 利率 5 個基點。降準等數(shù)量型工具成為央行穩(wěn)經(jīng)濟的主要抓手，2018 年和 2019年，央行各實施 3 次降準，合計下調(diào)存款準備金率 4 個百分點。圖 11：2018-2019 年，

15、央行各實施 3 次降準（%）圖 12：2018 年美聯(lián)儲 4 次加息，我國央行小幅跟隨（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，從效果來看，2019 年 1 月，新增社融達 4.68 萬億元，同比多增 1.54 萬億元，出現(xiàn)明顯改善，2 月同比少增，但 3 月再度多增 1.25 萬億元，4-10 月出于防金融風險的考慮，寬信用進程同樣有所反復，社融出現(xiàn)負增；社融同比增速在 2019 年上半年出現(xiàn)緩慢修復，但由于中央防風險的考慮，下半年社融同比增速出現(xiàn)小幅回落，階段性高點 11.19%出現(xiàn)在 6 月。2019 年 8 月，新增企業(yè)中長期貸款同比轉(zhuǎn)為多增，多增幅度也維持在 2,000 億元以內(nèi)

16、，未出現(xiàn)大幅改善的情況。但受“因城施策”的結(jié)構(gòu)性調(diào)控影響，居民中長期貸款在 2019年卻未出現(xiàn)明顯的改善趨勢。圖 13：2019 年初社融緩慢修復，但下半年小幅回落（%）圖 14：2018-2019 年，居民中長期貸款未出現(xiàn)明顯改善（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，由于地產(chǎn)放松和貨幣寬松較為克制，對地產(chǎn)銷售的支撐作用也較為有限。 2019 年 3 月，商品房銷售面積累計同比增速開始見底回升，直至 10 月和 12 月才微幅轉(zhuǎn)正，隨后節(jié)奏又被疫情所打亂。由于地產(chǎn)庫存較低，地產(chǎn)投資反彈的節(jié)奏有所加速，房屋新開工面積同比增速于 2019 年 3 月企穩(wěn)，4 月達到高點13.1%后再度放緩

17、；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比增速則均于 2019 年 1-2 月明顯回升，同樣在 4 月達到高點 11.9%后持續(xù)回落至年末的 9.9%。圖 15：2019 年 3 月地產(chǎn)銷售見底，10 月微幅轉(zhuǎn)正（%） 圖 16：2019 年初地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)短暫回升后重回下行（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，本輪地產(chǎn)放松如何演繹近期地產(chǎn)政策變動情況2020 年以來，地產(chǎn)政策持續(xù)升級，對地產(chǎn)行業(yè)造成較大沖擊。一方面，銀行貸款、債券、非標等各類融資渠道均在邊際收緊，尤其 2020 年下半年“三條紅線、四檔管理、五檔分類“的管理模式形成之后，房企融資鏈條進一步收請閱讀最后一頁的免責聲明11緊。另一方面

18、，限購、限售、限貸政策也在加碼升級，房貸利率持續(xù)走高，銀行放貸周期延長。表 3：2020 年 5 月-2021 年上半年主要地產(chǎn)融資監(jiān)管政策時間部門政策/會議主要內(nèi)容2020 年 5 月銀保監(jiān)會信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見稿）非標資產(chǎn)占集合資產(chǎn)比例不得超 50%，單一客戶非標債權(quán)資產(chǎn)不得超過信托公司凈資產(chǎn)的 30%。2020 年 6 月銀保監(jiān)會關(guān)于信托公司風險處置相關(guān)工作的通知要求壓降違法違規(guī)嚴重、投向不合規(guī)的融資類信托業(yè)務(wù)。2020 年 8 月住建部、央行重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會形成重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，推出“三條紅線，四檔管理”的管理規(guī)則。2020 年12 月銀保監(jiān)會銀行類

19、金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度針對不同類型銀行設(shè)定不同的房地產(chǎn)貸款集中度要求，形成“五檔分類”的管理模式。2021 年 5 月基金業(yè)協(xié)會暫停基金子公司作為通道的非標、私募類供應(yīng)鏈產(chǎn)品備案工作。數(shù)據(jù)來源：WIND，圖 17：2021 年以來，房貸利率持續(xù)走高（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，受地產(chǎn)調(diào)控政策影響，地產(chǎn)銷售大幅走弱，帶動固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)下行，對國內(nèi)投資形成較大拖累。2021 年 4 月，商品房銷售面積和居民中長期貸款當月同比增速持續(xù)下滑，并分別于 5 月和 7 月進入負增長區(qū)間。融資監(jiān)管趨嚴疊加銷售回款受阻，房企購地和投資均受到拖累，5 月土地購置面積開始負增長且跌幅持續(xù)擴大，2021

20、 年全年累計負增 15.5%，各項地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)也持續(xù)大幅回落，新開工面積累計同比增速于 7 月跌入負增長區(qū)間，全年累計負增11.4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比增速于 10 月降至個位數(shù)，全年累計增速僅 4.4%，低于固定資產(chǎn)整體 4.9%的增速，對國內(nèi)投資形成較大拖累。圖 18：2021 年 4 月起，地產(chǎn)銷售和居民中長貸持續(xù)下滑（%）圖 19：2021 年二季度起，各項地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)大幅走低（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，為了穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟，2021 年三季度地產(chǎn)政策開始出現(xiàn)松動，但主要是對房企融資渠道的松綁，更多是對前期嚴監(jiān)管的糾偏，以求防范風險，緩和地產(chǎn)下滑對地方財政的拖累

21、。表 4：2021 年三季度地產(chǎn)政策開始出現(xiàn)松動，主要集中在房企融資端時間政策/會議主要內(nèi)容8 月 24 日央行召開金融機構(gòu)貨幣信貸形勢分析座談會要繼續(xù)推進銀行資本補充工作，提高銀行信貸投放能力。8 月底部分大行接監(jiān)管指導月末增加貸款投放，前期積壓房貸有所消化。9 月 27 日央行三季度例會維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。10 月初廣州房貸利率率先下調(diào)，排隊等款時間縮短。10 月 15 日央行三季度金融數(shù)據(jù)發(fā)布會部分金融機構(gòu)對于 30 家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解”。對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸

22、款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。10 月 20 日劉鶴副總理在金融街論壇年會致辭房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足，健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。10 月 21 日三季度銀行業(yè)保險業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點工作發(fā)布會保障好剛需群體信貸需求。在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持10 月 26 日國家發(fā)改委外資司會同外匯局資本司召開房地產(chǎn)企業(yè)外債座談會將繼續(xù)在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業(yè)合理合規(guī)的外債置換和償付需求，外匯司為房企境內(nèi)資金償還境外債開辟“綠色通道”。數(shù)據(jù)來源：WIND，2021 年年底開始，地產(chǎn)政策放松開始轉(zhuǎn)向需求端。2 月

23、中旬以前，地產(chǎn)需求端放松以公積金、購房補貼和人才政策為主，力度相對較小，更多是地方政府試探性地放松。2 月 17 日，菏澤部分銀行下調(diào)首套（無房且無貸款記錄）首付比例至 20%，并同時下調(diào)房貸利率，隨后多地實質(zhì)性放松地產(chǎn)調(diào)控，包括非限購城市下調(diào)首套首付比例、房貸利率下調(diào)和房貸放款節(jié)奏加快等多方面，廣州、蘇州、南京、深圳、杭州等多地陸續(xù)將房貸利率進行了下調(diào)，菏澤、重慶、贛州、駐馬店、南通、佛山等城市的部分銀行或樓盤，將最低首付比例下調(diào)至了 20%。3 月 2 日，鄭州發(fā)布新政“十九條”給樓市全面松綁，包括放松限購、取消“認房又認貸”、重啟貨幣棚改等，標志著二線城市也開始進入政策持續(xù)放松階段，各地

24、“因城施策”地主動性和迫切性明顯增強。時間城市放松方式主要內(nèi)容2021/10/9哈爾濱公積金放寬購房補貼二手房公積金貸款房齡提高至 30 年、購房補貼最高 10 萬元。2021/11/11杭州上調(diào)新房限價杭州第三批集中出讓掛牌，原有新房限價被打破，多個板塊限價普漲。2021/12/30寧波公積金放寬按照國家生育政策生育二孩或三孩的家庭，連續(xù)繳存住房公積金滿 2 年，首次申請公積金貸款購買首套自住住房的，住房公積金最高貸款額度由 60 萬元提高至 80 萬元。2022/1/1長春購房補貼對于引進人才在長春自住購房，給予 20-50 萬元購房補貼。2022/1/1保定購房補貼在保定市落戶的非保定籍

25、高校畢業(yè)生，可享受每人 1000 元落戶補貼；在中心城區(qū)購買家庭首套住房（含新建商品住房及二手住房），享受博士 15 萬元、碩士 6 萬元、本科 2 萬元購房補貼；自留保來保就業(yè)創(chuàng)業(yè)之日起，享受博士 2000 元/月、碩士 1000 元/月、本科 500 元/月、大專 300 元/月的租房補貼，最長不超過 36 個月。2022/1/3昆明購房補貼對符合條件地在昆首次購買商品住房且無自有住房地全日制博士、研究生，分別給予 8 萬元、5 萬元地一次性購房補貼。2022/1/4青島公積金放寬煙臺、威海、濰坊、日照膠東四市居民在青島購房可享公積金二次貸款。2022/1/5濟南公積金放寬取消住房公積金異

26、地貸款戶籍限制。2022/1/14北海公積金放寬繳存職工家庭購買第二套住房或申請二次公積金貸款地，最低首付比例又 60%下調(diào)至 40%。2022/1/18自貢公積金放寬公積金貸款首套房實行認貸不認房。2022/1/19南寧公積金放寬首套房公積金貸款最高額度由 60 萬元提高至 70 萬元，二胎放公積金貸款最高額度由 50 萬元提高至60 萬元；適當降低二套房貸款首付比例。2022/1/20株洲公積金放寬單繳存職工最高可貸款額度由 40 萬調(diào)整至 60 萬元。株洲市高層次人才最高可貸款額度由 60 萬元調(diào)整至 80 萬元；對擁有 1 套住房并已結(jié)清相應(yīng)公積金貸款的職工家庭，為改善居住條件再次申請

27、公積金貸款購房的，最低首付比例由 50%降低至 30%。2022/2/8惠州住房補貼博士、碩士、本科、專科每平米購房補貼 250 元、200 元、150 元、100 元，補貼上限為 144 平。2022/2/16浙江人才政策除杭州市區(qū)外，全面放開專科以上學歷畢業(yè)生落戶限制。高校畢業(yè)生到浙江工作，可享受 2 萬-40 萬不等的生活補助或購房補貼。2022/2/17菏澤降低首付比例山東菏澤工行、建行、農(nóng)行對名下無房且無貸的購房者，首付比例可執(zhí)行 20%；首套、二套房貸利率分別由去年年末的 5.95%、6.14%下調(diào)至 5.6%、5.95%。2022/2/18重慶降低首付比例部分銀行下調(diào)首套房首付比

28、例至 20%。2022/2/18贛州降低首付比例部分銀行下調(diào)首套房首付比例至 20%。2022/2/20上海房貸放款加快銀行對二手房貸款審批和放款均有所提速，大多在過戶完成后一個月內(nèi)可放款。2022/2/21駐馬店降低首付比例部分新樓盤首付比例已下調(diào)至 20%，另有部分項目推出首付分期活動，最低訂房首付僅需 2 萬元左右2022/2/21廣州下調(diào)房貸利率2 月 21 日起，國有大行正式下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房貸利率從此前的 LPR+100BP（5.6%下調(diào)至 LPR+80BP（5.4%），二套房貸利率LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。2022/2/2

29、1蘇州下調(diào)房貸利率部分銀行首套房利率再現(xiàn)微降，最低可至 4.8%。2022/2/21南京下調(diào)房貸利率2 月以來，南京各大銀行房貸利率普遍下調(diào)，首套平均在 5.9%，個別可低至 5.6%。2022/2/21杭州房貸放款加快某行快則一周放款，慢則半個月，不會超過一個月。2022/2/21成都房貸放款加快某行審批完成一周后，基本不超過半個月即可放款。表 5：2021 年年底地產(chǎn)政策放松開始轉(zhuǎn)向需求端 。）2022/2/21佛山降低首付比例佛山非限購區(qū)域部分樓盤首付降至 2 成。2022/2/22南通降低首付比例與中海翠湖溪岸項目合作的個別銀行首付比例可低至 2 成，具體看客戶資質(zhì)和條件去申請。202

30、2/2/22蚌埠降低首付比例部分樓盤首套房首付比例可按 20%執(zhí)行。2022/2/23深圳下調(diào)房貸利率首套房利率降至 4.9%，為三年最低，一線城市最低。2022/2/23杭州下調(diào)房貸利率各大銀行首套房利率基本穩(wěn)定在 5.6%-5.65%，個別銀行最低可到 5.5%，二套房利率普遍在 5.85%。2022/3/1鄭州全面放開引導在鄭金融機構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。數(shù)據(jù)來源：WIND，政策力度仍顯克制，政策空間尚待釋放當前地產(chǎn)政策放松力度仍顯克制，效果較為有限

31、。本輪地產(chǎn)調(diào)控通過融資端、需求端、土地端多個渠道發(fā)力，對居民和房企的信心造成了較大的打擊，而當前地產(chǎn)政策的松動仍在“房住不炒”和“因城施策”的大框架中展開，各地點狀式、試探性的放松并沒有帶來地產(chǎn)數(shù)據(jù)的明顯改善，也就說明當前已有的政策效果較為有限，未來地產(chǎn)回暖還需要更大力度的政策推動。圖 20：30 大中城市:商品房成交面積（萬平方米） 圖 21：100 大中城市:成交土地占地面積（萬平方米）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，圖 22：100 大中城市：成交土地溢價率（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，地產(chǎn)調(diào)控政策仍嚴，政策空間尚待釋放。限購限售方面，目前限購限售城市 34 個，一線城市北上廣深全部

32、限購限售，31 個二線城市中僅重慶、鄭州、長春、貴陽、南寧、西寧和烏魯木齊 7 個城市不限購，三線及以下城市多數(shù)不限購，僅無錫、唐山、秦皇島、三亞、贛州和桂林 6 個城市有限購措施。房貸利率方面，首套房利率 5.3%左右，二套房 5.6%左右。首付比例方面，首套房 20%-50%，二套房 40%-70%。房貸利率和首付比例仍然偏高，政策放松空間較大。地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性供需錯配，地產(chǎn)銷量明顯回升需要更強力政策放松從歷史數(shù)據(jù)來看，下調(diào)房貸利率對地產(chǎn)銷量有較強的帶動作用。2015 年地產(chǎn)銷量大幅回升，主要還是央行 5 次降息，降息幅度達到 125bp，房貸利率大幅下行，帶動房貸增量由 2014 年 10 月

33、的-340 億元回升至 2016 年 5 月的 3,218億元，明顯支撐居民購買力。此外，在首付比例、房貸利率、公積金、房地產(chǎn)相關(guān)稅收和限貸限購政策方面的放松也對地產(chǎn)銷量的回升有明顯支撐。2014 年放松周期中，47 個限購城市僅北上廣深和三亞未完全放開限購。因此，本次放松力度偏弱，未來地產(chǎn)銷量明顯回升還需要更強力的政策放松來推動。圖 23：房貸利率-5 年及以上貸款基準利率（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，圖 24：房貸利率與商品房銷售增速正相關(guān)（%）圖 25：居民房貸與商品房銷售增速正相關(guān)（%，億元）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，當前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供需錯配，一二線城市的放松效果或更

34、為顯著。三四線城市庫存壓力大但需求不足，尤其經(jīng)過棚改貨幣化和居民加杠桿之后，剛需已經(jīng)大幅透支，而在本輪全面調(diào)控中，購房者對于房價上漲的心理預(yù)期也發(fā)生變化，房地產(chǎn)“買漲不買跌”，部分剛需和改善性需求轉(zhuǎn)向觀望，因而在三四線城市供大于求的格局下，調(diào)控松綁效果明顯減弱。而一二線城市居民購買力相對充裕但供應(yīng)稀缺，政策放松大概率會帶來地產(chǎn)銷量的明顯回升，而且其標桿效應(yīng)也可能會改變購房者對房價的預(yù)期，從而激發(fā)三四線城市的潛在需求，但也大概率會帶來房價較快的上漲，這恰恰是監(jiān)管不愿看到的。鄭州地產(chǎn)全面放松或許是個信號，后續(xù)其他二線城市可能會跟進放開，但能否如 2014 年一樣全面放開二線城市限購措施，同時放松一

35、線城市限購措施，并匹配更加寬松的貨幣政策來助推，仍然需要更大的經(jīng)濟下行壓力的觸發(fā)，比如國內(nèi)疫情失控、出口回落、俄烏戰(zhàn)爭維度擴大，中美關(guān)系再度惡化等。地產(chǎn)政策調(diào)控如何影響債市債市為何如此懼怕地產(chǎn)放松？房地產(chǎn)行業(yè)作為國內(nèi)經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用明顯，據(jù)估算，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)本身及其產(chǎn)業(yè)鏈對我國 GDP 影響占比超 30%，而房地產(chǎn)行業(yè)融資在社融中的占比也達到了 35%以上。因而地產(chǎn)政策的放松往往意味著寬信用的開端，房企項目貸和居民按揭貸帶動社融企穩(wěn)回升，地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)，預(yù)示著企業(yè)現(xiàn)金流和投資需求的回暖，經(jīng)濟復蘇預(yù)期上升。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，M1 增速的走勢與商品房銷售增速基本一致，房貸資金回流到房企，企業(yè)活力回升，而商品房銷售增速大致領(lǐng)先 PMI 約 10 個月，房地產(chǎn)行業(yè)鏈條對經(jīng)濟拉動力量較大。圖 26：商品房銷售增速領(lǐng)先 M1 增速（%）圖 27：商品房銷售增速領(lǐng)先 PMI10 個月（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，對債市而言，地產(chǎn)政策放松意味著經(jīng)濟企穩(wěn)復蘇的概率增加，而貨幣政策寬松的概率下降