2022年土地收儲及配套設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告

1、土地收儲及配套設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告土地收儲及配套設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告土地收儲及配套設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告（此文檔為word格式，下載后您可任意修改編輯?。┩恋厥諆芭涮自O(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告74土地收儲及配套設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告第一章概論 TOC o 1-5 h z 1.1項目概況11.2建設(shè)單位概況11.3項目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 21.4項目總投資與資金來源 21.5報告編制依據(jù)、內(nèi)容及目的 21.6結(jié)論及建議 4第二章 項目建設(shè)背景及必要性 2.1項目建設(shè)的背景42.2項目建設(shè)的必要性8第三章 項目建設(shè)條件 123.1建設(shè)場址123.2建設(shè)條件133.3政策支撐條

2、件17第四章項目分析及建設(shè)內(nèi)容184.1項目分析184.2建設(shè)原則194.3規(guī)劃方案204.4建設(shè)內(nèi)容20第五章建設(shè)方案235.1房屋征收補償方案235.2 土地收儲方案255.3配套工程方案27第六章節(jié)能方案416.1評估依據(jù)416.2評估范圍416.3節(jié)能措施41第七章環(huán)境影響評價447.1評價適用標(biāo)準(zhǔn)44 TOC o 1-5 h z 7.2環(huán)境保護(hù)目標(biāo)447.3建設(shè)期環(huán)境影響分析457.4建設(shè)期環(huán)境保護(hù)對策487.5運營期環(huán)境影響分析507.6運營期環(huán)境保護(hù)對策 517.7環(huán)境影響評價 5253第八章勞動安全衛(wèi)生8.1編制依據(jù)538.2主要危害因素分析 538.3安全衛(wèi)生措施5558第九

3、章項目組織機構(gòu)及人力資源配置 9.1項目組織管理58619.2勞動定員 60第十章 項目招投標(biāo)及實施進(jìn)度 10.1項目招投標(biāo)616410.2項目實施進(jìn)度安排 63第十一章投資估算與資金籌措11.1建設(shè)投資估算的范圍 6411.2投資估算依據(jù) 6411.3建設(shè)投資估算 656811.4項目總投資與資金籌措 67第十二章財務(wù)分析12.1還款來源及還款方式 687012.2財務(wù)費用68第十三章社會效益評價土地儲備對土地利用的作用 70土地儲備對環(huán)境質(zhì)量的作用 72土地儲備對土地市場及地價的影響分析 72第十四章風(fēng)險分析14.1主要風(fēng)險因素識別 7414.2防范與降低風(fēng)險的對策 7614.3風(fēng)險綜合評

4、估 7778第十五章結(jié)論與建議結(jié)論78建議78第一章概論第一章概論第一章概論1.1項目概況1.1.1項目名稱：土地收儲及配套設(shè)施建設(shè)項目1.1.2建設(shè)單位：某某公司1.1.3建設(shè)性質(zhì)：新建1.1.4建設(shè)地點：某某1.1.5項目聯(lián)系人：羅某某1.1.6項目建設(shè)時間：建設(shè)期為36個月，2015年12月一2018年11 月1.2建設(shè)單位概況某某公司組織形式為董事會、黨委會，管理體制系董事長領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng) 理負(fù)責(zé)制，有員工40人，內(nèi)設(shè)機構(gòu)為一室六部：辦公室、組織人事部、 財務(wù)部、資產(chǎn)營運部、企業(yè)管理部、物業(yè)管理部、開發(fā)部。近年來，公司本著“替政府分憂，為企業(yè)解難”的宗旨，通過資金 運作和資本運營，企業(yè)不

5、斷發(fā)展壯大。一是先后回購處置華融、東方、 信達(dá)、長城等四家資產(chǎn)管理公司金融債權(quán) 40多億元，解除全市企業(yè)2千 多畝土地和10多萬平方米房屋的抵押，為各類企業(yè)解除近30多億元的金融債務(wù)；二是通過開發(fā)和改造對現(xiàn)有存量資產(chǎn)的盤活，先后興建了潤 豐商場、子陵公租房、襄化公租房、中天星火汽車物流市場和蔡灣市場 等，正在建設(shè)和擬開發(fā)改造項目有中天街京奧廣場、原煤化局和二輕局 大院等項目；三是通過資本運作，先后對外投資達(dá)5億多元，目前公司除原有的市醫(yī)藥公司、放馬山磷化公司、神舟石膏公司外，新增的參控 股企業(yè)近10家，其中包括中國農(nóng)谷公司、鄂旅投公司、某某聯(lián)成公司、 某某寶源木業(yè)、聯(lián)邦航太通用航空公司、省產(chǎn)權(quán)

6、交易中心和股權(quán)托管中 心等企業(yè)。1.3項目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容1.3.1建設(shè)范圍按照中華人民共和國土地管理法及國有土地上房屋征收與補 償條例，本項目對某某鎮(zhèn)航空擴展區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)原宏圖飛機制造廠危舊 住宅區(qū)進(jìn)行拆遷改造，并對改造范圍內(nèi)土地進(jìn)行整理，項目建設(shè)范圍內(nèi) 總用地面積為3297.13畝，其中563.7畝作為市政配套基礎(chǔ)設(shè)施用地， 2733.43畝作為出讓土地進(jìn)行儲備。1.3.2建設(shè)內(nèi)容（1） 對建設(shè)范圍內(nèi)3297.13畝土地進(jìn)行征收，并對用地范圍內(nèi)原老 舊住宅區(qū)住戶實施拆遷。（2）對建設(shè)范圍內(nèi)土地進(jìn)行“六通一平”配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，含道 路、給水、排水、電力、電信、燃?xì)饧皥銎焦こ獭?.4項目總

7、投資與資金來源項目總投資50786.70萬元，其中：建筑工程費用 28515.92萬元， 工程建設(shè)其他費用16467.14元，預(yù)備費用3598.64萬元，建設(shè)期利息 2205.00 萬元。項目建設(shè)單位自籌資金20786.70萬元，申請銀行貸款30000.00萬 丿元。1.5報告編制依據(jù)、內(nèi)容及目的1.5.1可行性研究的依據(jù)城市道路工程設(shè)計規(guī)范（CJJ37-2012）;城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50220-93 ;城鎮(zhèn)道路路面設(shè)計規(guī)范(CJJ169-2012);城市道路交叉口設(shè)計規(guī)范(CJJ152-2010);無障礙設(shè)計規(guī)范(GB50763-2012;城市排水工程規(guī)劃規(guī)范(GB5O318-2

8、OO0 ;室外排水設(shè)計規(guī)范(GB50014-2006 2011年版；混凝土和鋼筋混凝土排水管(GB/T11836-2009);城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范(GB50289-98;中華人民共和國土地管理法；土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計規(guī)范；土地開發(fā)整理項目驗收規(guī)范；土地開發(fā)整理規(guī)劃編制規(guī)程；水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范；某某市某某水庫飲用水水源地環(huán)境保護(hù)規(guī)劃；某某新區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2013-2030 )；某某鎮(zhèn)總體規(guī)劃(2014-2030)；建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)； 建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料。1.5.2編制內(nèi)容論述了項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè) 方案、節(jié)能方案、環(huán)境影響評

9、價，提出了項目的組織機構(gòu)、實施方案及 實施計劃等。編制項目的投資估算，并進(jìn)行較為詳細(xì)財務(wù)評價。對項目的社會效益、項目風(fēng)險及社會穩(wěn)定風(fēng)險進(jìn)行了客觀分析 評價。1.5.3編制目的第二章項目建設(shè)背景及必要性第二章項目建設(shè)背景及必要性通過對本項目有關(guān)因素的充分調(diào)查研究和綜合預(yù)測、評價，客觀地 提出本項目建設(shè)的必要性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟合理性和實施的可能性。 為建設(shè)項目決策提供科學(xué)依據(jù)，以促進(jìn)項目建設(shè)工作在管理方面達(dá)到方 案科學(xué)、工期合理、投資可靠、效益良好的目的，從而避免和減少投資 決策的盲目性，提高建設(shè)投資的綜合效益。1.6結(jié)論及建議城市土地儲備制度是近幾年城市土地制度改革的一項創(chuàng)新，也是房 地產(chǎn)領(lǐng)域

10、的一個熱點。目前，土地儲備制度已成為許多城市政府調(diào)控城 市土地市場的主要工具，儲備土地也成為各地以招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng) 土地的主要來源，亦是新的經(jīng)濟增長點。為服務(wù)于某某鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展的需要，通過對原宏圖飛機制造廠危 舊住宅區(qū)進(jìn)行拆遷改造并配套建設(shè)區(qū)域內(nèi)道路、給排水、電力電信、燃 氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施，改善某某鎮(zhèn)投資環(huán)境，提升其作為某某新區(qū)副中心 城區(qū)的城市功能，增強某某新區(qū)的城鎮(zhèn)吸引力和輻射力，促使以某某鎮(zhèn) 為載體的航空新城加快建設(shè)步伐，早日發(fā)揮應(yīng)有的效益。通過社會、經(jīng)濟、自然、地理環(huán)境和建設(shè)條件等諸多方面的分析， 以及社會影響分析評價，從而肯定了項目的可行性，即方案的建設(shè)規(guī)模、 建設(shè)內(nèi)容、項目投

11、資等各方面都是可行的。隨著某某新區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，其必將成為某某市經(jīng)濟發(fā)展新的增長 極，成為招商引資的洼地，城市建設(shè)的亮點，因此本項目是必要且可行 的。第二章項目建設(shè)背景及必要性2.1項目建設(shè)的背景2.1.1國家土地收儲的政策土地儲備是政府高效控制城市土地開發(fā)利用的一種常用手段，自 1996年上海土地發(fā)展中心成立至今的短短幾年內(nèi)，這一制度在全國許多 城市得到了廣泛推行。土地儲備制度及其相關(guān)政策的出臺、執(zhí)行，是我 國又一場新的“土地革命”。城市土地儲備制度是一種創(chuàng)新，是城市土 地制度改革的客觀要求。美國和歐洲許多國家將這種土地儲備機制稱之 為“土地銀行”。歐美“土地銀行”發(fā)展較早，都有幾十年甚至上

12、百年 的歷史。我國城市土地儲備起步較晚，上海、杭州、深圳等城市率先運 作。2001年4月30日，國務(wù)院印發(fā)關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通 知，明確指出：“為增強政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政 府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度”。2007年開始國家相繼出臺了物 權(quán)法、土地承包法，連同國務(wù)院200428號文、20083號文以 及十七屆三中全會中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決 定等，構(gòu)成了土地管理的基本框架與變革方向。 國土資源部頒布的土 地調(diào)查條例、土地復(fù)墾條例、土地登記辦法、土地儲備管理辦法以及閑置土地處置辦法等法規(guī)以及眾多管理文件，構(gòu)成了 土地管理政策體系的具體內(nèi)容。2014

13、年，在頒布實施節(jié)約集約利用土地規(guī)定之后，緊接著出臺 了國土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見，系統(tǒng)地提出 了新形勢下大力推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)和重要舉 措。指導(dǎo)意見以節(jié)約集約利用統(tǒng)領(lǐng)土地管理工作，將推進(jìn)土地資源 節(jié)約集約利用作為各級國土資源部門的中心工作和主要職責(zé)，遵循嚴(yán)控 增量、盤活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效率的總思路，從嚴(yán)格用地規(guī)模管控、 優(yōu)化開發(fā)利用格局、健全用地控制標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)揮市場機制作用、實施綜合整治利用、推動科技示范引領(lǐng)、加強評價監(jiān)管宣傳等7個方面提出了一整套更具系統(tǒng)性、針對性和可操作性的政策措施，著力以制度機制創(chuàng)新 激發(fā)地方實踐，全方位、多層次推進(jìn)節(jié)約集約用地。

14、2.1.2城市化建設(shè)中土地利用的依據(jù)分析城市化發(fā)展水平的衡量指標(biāo)主要有兩個：一是人口指標(biāo)，即城市人 口占總?cè)丝诘谋戎兀涣硪粋€是用地指標(biāo)，即非城市用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫?的比率，這也是城市化反映在土地利用上的一個顯著的指標(biāo)。我國土 地管理法明確規(guī)定，“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”；“城市郊區(qū)的土 地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有”；“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用”。“任何單位和個 人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，但興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn) 企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土 地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批

15、準(zhǔn)使用農(nóng)民集 體所有的土地除外”；“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或 出租用于非農(nóng)建設(shè)”。以上法律規(guī)定表明，在當(dāng)前的用地政策規(guī)范中，集 體土地是不能直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的。因此，在城市化過程中，城市有限 的土地難以滿足需求的情況下，城市建設(shè)用地（包括居住用地、公共設(shè) 施用地、工業(yè)用地、交通用地、綠化用地等）必須首先通過政府征用， 變集體土地為國有土地后，以有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式提供給單位和 個人進(jìn)行建設(shè)。2.1.3某某鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展情況某某鎮(zhèn)位于某某新區(qū)中部，規(guī)劃范圍西起某某水庫東南岸，東至爛 泥沖水庫、車橋三庫東岸；北起現(xiàn)狀宏圖廠進(jìn)廠路，南至348國道、焦柳鐵路，總面積30平方

16、公里，其中水域面積11.27平方公里，陸域面積18.73公里。現(xiàn)狀人口為3.2萬人。某某鎮(zhèn)擁有中航605所大型航空企業(yè)以及某某機場，擁有得天獨厚 的水庫旅游資源，規(guī)劃區(qū)內(nèi)水庫資源分布廣泛，境內(nèi)共涉及某某流域大 中小型水庫4座，其中某某水庫是某某省最大的水庫，是中國知名的人 工水庫之一，以某某水庫為核心的某某風(fēng)景區(qū)被列為某某省風(fēng)景名勝區(qū) 和國家級水利風(fēng)景區(qū)。圍繞某某風(fēng)景區(qū)內(nèi)的荊楚文化、農(nóng)耕文化、國學(xué) 文化等富有特色文化旅游資源，與自然資源一起形成某某復(fù)合式旅游資 源，在某某乃至鄂中區(qū)域具有天然的環(huán)境品質(zhì)優(yōu)勢，是鄂西生態(tài)文化旅 游圈的重要組成部分。按照某某鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃(2014-2030)，某某

17、鎮(zhèn)以通用航空運營 為依托、航空展銷和體驗為特色、集航空器研發(fā)制造與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)于 一體，集聚發(fā)展通用航空全產(chǎn)業(yè)鏈，逐步將某某鎮(zhèn)建設(shè)成為引領(lǐng)全國通 航產(chǎn)業(yè)及新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的通用航空創(chuàng)意經(jīng)濟示范區(qū)、國內(nèi)知名的通航 文化聚集地、休閑旅游與航空體驗中心，生態(tài)友好、綠色低碳的新型城 鎮(zhèn)化示范區(qū)，以及生產(chǎn)、居住、商業(yè)、旅游等多種復(fù)合配套功能的城鎮(zhèn) 化聚集區(qū)。目前某某鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，除某某鎮(zhèn)區(qū)以及部分村莊社區(qū)外，大部分 地區(qū)仍處于鄉(xiāng)村建設(shè)形態(tài)，以村莊用地、水域、山林、農(nóng)田為主。某某鎮(zhèn)現(xiàn)狀用地主要依托某某鎮(zhèn)的建設(shè)基礎(chǔ)，且在公共設(shè)施配套、 道路、市政設(shè)施及綠地建設(shè)方面上存在很大不足。在未來某某鎮(zhèn)的建設(shè) 中，需要著

18、重強調(diào)配套公共設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施等的建設(shè)，同時針對航 空產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)加大用地比例。本項目的建設(shè)就是基于此背景下提出來的。2.2項目建設(shè)的必要性221是大力推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的重要舉措當(dāng)前，我國經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，處于經(jīng)濟增長換檔期、結(jié)構(gòu)調(diào)整 陣痛期、前期刺激政策消化期“三期疊加”的新階段，資源環(huán)境約束日 益加劇，發(fā)展的路徑依賴和思維慣性依然強烈，發(fā)展的質(zhì)量和效益亟須 提高。面對新形勢新要求，大力推進(jìn)土地節(jié)約集約利用，以土地利用方 式轉(zhuǎn)變推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，意義重大、影響深遠(yuǎn)。黨中央、國務(wù)院高度重視土地資源節(jié)約集約利用。黨的十八大將生 態(tài)文明建設(shè)納入中國特色社會主義事業(yè)“五位一體”總體布局

19、，提出大 力推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)，并將“全面促進(jìn)資源節(jié)約”作為其主要任務(wù)之一。 習(xí)近平總書記在第六次中共中央政治局集體學(xué)習(xí)時強調(diào)，節(jié)約資源是保 護(hù)生態(tài)環(huán)境的根本之策，要大力節(jié)約集約利用資源，大幅降低能源、水、 土地消耗強度。李克強總理在接見首屆國土資源節(jié)約集約模范集體代表 時指出，發(fā)展是硬道理、節(jié)約是大戰(zhàn)略，要把節(jié)約優(yōu)先放在更加突出的 位置。黨的十八屆三中全會強調(diào)，健全土地節(jié)約集約使用制度，從嚴(yán)合 理供給城市建設(shè)用地，提高城市土地利用率。中央城鎮(zhèn)化工作會議明確 要求，按照嚴(yán)守底線、調(diào)整結(jié)構(gòu)、深化改革的思路，嚴(yán)控增量，盤活存 量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提升效率。以上述一系列決策部署為標(biāo)志，土地節(jié)約集 約利用已提

20、升到關(guān)系經(jīng)濟社會發(fā)展全局的戰(zhàn)略高度，影響之大、要求之 高前所未有。2.2.2項目的建設(shè)有利于政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控項目的建設(shè)有利于培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場。土地是一種稀缺的不可 再生的資源，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模的逐步擴大，土地資產(chǎn) 的增值是一個必然的趨勢。在成立土地儲備制度之前，由于市場不規(guī)范 和有利可圖，炒地、圈地現(xiàn)象時有發(fā)生，土地投機現(xiàn)象普遍存在。土地 的增值收益，都進(jìn)入開發(fā)商腰包，導(dǎo)致政府對房地產(chǎn)開發(fā)失控，往往造 成房地產(chǎn)市場秩序的混亂。只有通過土地儲備制度的實行，由政府土地 部門對經(jīng)營性土地統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，以市場方式配置土地資 源，才能規(guī)范市場行為，創(chuàng)造平等公平的

21、競爭環(huán)境。同時，通過土地儲 備與掛牌、招標(biāo)、拍賣出讓土地，杜絕了“人情地”，也減少了腐敗案 件的發(fā)生。因此，實行土地儲備制度，由政府壟斷一級市場，既可以規(guī) 范市場行為，抑制土地投機炒作，將開發(fā)商引入按市場規(guī)律操作的理性 軌道，也是我國加入 WT（與國際接軌的客觀要求。土地儲備制度的建立，使得城市政府可以完全壟斷土地一級市場， 只有儲備機構(gòu)才能通過征、購、換、轉(zhuǎn)、收等方式將土地集中，直接進(jìn) 行儲備或者經(jīng)過開發(fā)后進(jìn)人儲備庫，然后按土地供應(yīng)計劃從儲備機構(gòu)這 一個“口子”出讓和出租土地。一級市場的壟斷將根除灰色土地一級市 場，為建立土地有形市場打好基礎(chǔ)。城市土地儲備制度的運作將確保經(jīng) 營性用地通過招標(biāo)

22、、拍賣、掛牌方式出讓、出租，這就在很大程度上減 少了一級市場交易中的個人因素，避免“尋租”行為，保障交易的公平 和公正性。城市土地儲備制度的建立，既使政府壟斷一級市場，又使政 府手中掌握一定量的儲備土地，從而控制了房地產(chǎn)開發(fā)的源頭一一土地 資源，因而將極大地提高政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控能力。通過政府對市 場的宏觀調(diào)控，體現(xiàn)了政府在控制土地供應(yīng)總量中的主導(dǎo)作用。當(dāng)市場 出現(xiàn)異常波動時，采取必要而有效的措施，平穩(wěn)市場。223項目的建設(shè)將有力推動某某鎮(zhèn)的建設(shè)步伐某某鎮(zhèn)依托某某通用機場，大力發(fā)展通航產(chǎn)業(yè)，發(fā)展航空技術(shù)衍生 品制造以及通航運營及保障服務(wù)，同時拓展航空旅游休閑產(chǎn)業(yè)，使之成 為華中地區(qū)最大航空

23、運動休閑體驗地、某某華中地區(qū)運動體驗中心、生 態(tài)友好、宜居宜業(yè)、具有科技人文城市環(huán)境的歡樂航空小鎮(zhèn)。要實現(xiàn)某 某鎮(zhèn)的規(guī)劃目標(biāo)，需要土地資源的配置和基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)。通過項 目的實施，將拓寬城鎮(zhèn)發(fā)展空間，打破城鄉(xiāng)界限，強化新城中心功能， 統(tǒng)籌資源配置，建立統(tǒng)一有序的城鄉(xiāng)市場；將改善鎮(zhèn)區(qū)道路交通環(huán)境， 加強某某鎮(zhèn)與某某市中心區(qū)的交通聯(lián)系，完善某某鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)綜合職能， 有力推動某某鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程。224改善某某鎮(zhèn)投資環(huán)境，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展項目的建設(shè)有利于改善某某鎮(zhèn)的投資環(huán)境，土地儲備制度在保障城 市土地市場規(guī)范發(fā)展的同時，可以加強政府行政部門的服務(wù)意識，充分 提供一級市場信息，簡化投資者的用地審

24、批手續(xù)，這樣就能改善投資軟 環(huán)境，吸引投資者，促進(jìn)城市經(jīng)濟發(fā)展。同時，土地儲備制度可以及時 調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，防止地價的過高增長，避免出現(xiàn)“泡沫經(jīng)濟”現(xiàn)象，有 利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。另一方面，通過完善城市基礎(chǔ) 設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐等公共空間土地綜合開發(fā)利用，提高土 地利用強度。統(tǒng)籌城市新區(qū)各功能區(qū)用地，鼓勵功能混合和產(chǎn)城融合， 促進(jìn)人口集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約。加強某某鎮(zhèn)用地功能改造，合理調(diào)整用地結(jié)構(gòu)和布局，推動單一生 產(chǎn)功能向城市綜合功能轉(zhuǎn)型，提高土地利用經(jīng)濟、社會、生態(tài)綜合效益。 因此，項目的建設(shè)是推動經(jīng)濟提質(zhì)增效升級的必然選擇，抓住通航發(fā)展 機遇，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，

25、大力拓展城市職能，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，建 設(shè)以通航產(chǎn)業(yè)為代表的產(chǎn)城融合示范區(qū)，促進(jìn)航空旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 使之成為某某經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極，增強某某市城市實力，促進(jìn)區(qū)域 經(jīng)濟、社會、環(huán)境的全面協(xié)調(diào)、快速發(fā)展。225 土地收儲將給某某鎮(zhèn)帶來勃勃生機城市土地是城市市民生產(chǎn)生活的物質(zhì)、空間載體，也是城市國有資 產(chǎn)中最具活力、增值潛力最大、政府又能直接經(jīng)營運作的資產(chǎn)。運用市 場機制和市場規(guī)律去經(jīng)營土地，兼顧土地的經(jīng)濟、社會和環(huán)境的綜合效 益，最大限度地發(fā)掘資源的潛力，可以在整個城市范圍內(nèi)實現(xiàn)資源利用 的最優(yōu)化和綜合效益的最大化，以及城市資本的流動和增值，為城市建 設(shè)和發(fā)展提供資金支撐，從而推動城市的可持續(xù)發(fā)

26、展。項目區(qū)所收儲的 土地，在項目實施前，處于某某鎮(zhèn)總體規(guī)劃范圍內(nèi)，但是由于居民土地 性質(zhì)沒有改變，其脫離規(guī)劃總體，使規(guī)劃難以控制，城市規(guī)劃最終成為 紙上談兵。要徹底使閑置的土地運營起來，顯化土地資產(chǎn)價值，必須采 取收購儲備和市場運作的方式。只有這樣，才能使低效利用土地者，在 放棄土地使用權(quán)時能獲得合理的回報，從而交出土地，由政府掌管進(jìn)入 市場運作，顯現(xiàn)土地資產(chǎn)價值，推動城市發(fā)展。該項目在收儲過程中， 某某鎮(zhèn)對該項目范圍內(nèi)土地進(jìn)行收儲，就可以對這些土地按照規(guī)劃進(jìn)行 建設(shè)，從而保證了城市規(guī)劃的順利實施， 為某某鎮(zhèn)發(fā)展帶來了勃勃生機。第三章項目建設(shè)條件第三章項目建設(shè)條件第三章項目建設(shè)條件3.1建設(shè)場

27、址項目建設(shè)地點位于某某鎮(zhèn)總體規(guī)劃(2014-2030)中的某某鎮(zhèn)航空擴展區(qū)，該地塊為原宏圖飛機制造廠居住區(qū)，該區(qū)域地勢屬于緩坡地 形，北低南咼，西低東咼，總面積為3297.13畝，征收范圍內(nèi)有部分老 舊住宅需要拆除圖3-1某某新區(qū)與某某區(qū)位關(guān)系圖” Ji、廣 7圖3-2項目建設(shè)地點示意圖3.2建設(shè)條件321區(qū)域概況某某市位于某某省中部，地處江漢平原向鄂西山地過渡地帶，界荊 州、宜昌、襄陽、隨州、孝感、天門、潛江諸市之間。東靠大洪山南麓， 距武漢市260km西望長江三峽，距宜昌市129km南連江漢平原，距荊 州市82km北枕荊山余脈，距襄陽市124km現(xiàn)轄京山縣、沙洋縣、鐘 祥市、東寶區(qū)、掇刀區(qū)

28、和屈家?guī)X管理區(qū)。某某市國土面積12404朋，占全省國土面積6.67 %，其中耕地面積39.54萬公頃。某某新區(qū)位于某某市西郊風(fēng)光秀麗的某某水庫畔。東側(cè)緊鄰某某市 中心城區(qū)，西與當(dāng)陽市接壤，北部為馬河鎮(zhèn)，南面是團(tuán)林鋪鎮(zhèn)。某某新 區(qū)托管原東寶區(qū)某某鎮(zhèn)、原掇刀區(qū)雙喜街辦事處，共49個行政村、8個社區(qū)居委會。國土面積486平方公里。3.2.2經(jīng)濟社會條件經(jīng)過改革開放三十多年的發(fā)展，某某市已形成以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、工業(yè)為主導(dǎo)、三產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展的新格局。國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷 改善，社會經(jīng)濟快速增長。綜合實力進(jìn)一步增強。2014年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1310.59億元， 增長9.9%，高于全省平均水平0.

29、2個百分點，增幅居全省第1位；規(guī)模 以上工業(yè)增加值增長11.2%,居全省第2位；社會消費品零售總額451.78 億元，增長14.1%，增幅居全省第1位；財政總收入139.29億元，增長 13.5%，其中地方一般公共預(yù)算收入 69.83億元，增長20.3%。納入全省 縣域經(jīng)濟考評的縣（市、區(qū)），東寶位列一類第7名，鐘祥、京山分列二 類第3、4名，沙洋進(jìn)位態(tài)勢明顯。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由 15.8 : 54.2 : 30.0調(diào) 整為15.1 : 53.9 : 31.0。完成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值 144.62億元，增長 15%高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到78家。強力推進(jìn)節(jié)能減排，超額完成省定目標(biāo)

30、。人民生活進(jìn)一步改善。全市民生投入146億元，增長21.7%。2014年初承諾的民生實事全部辦結(jié)。居民消費價格指數(shù)漲幅控制在1.9%以內(nèi)； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.3%以內(nèi)；人口自然增長率4%;城鎮(zhèn)和農(nóng)村居 民人均可支配收入分別增長 9.6%、11.6%。3.2.3地形地貌某某市地處荊山山脈以西，大洪山南麓和江漢平原北部之間，漢水貫穿南北?？鐤|徑110 5T -113 29，北緯30 23.5 -31 36，南北 最大縱距134km 東西最大橫距156.5km。某某市境內(nèi)地勢東、西、北三面高，中南部低，略呈向南敞開之勢， 形成低山坳谷、丘崗沖溝和平原湖區(qū)兼具地勢。東北部的鐘祥市、京山 縣地處大

31、洪山南麓，地質(zhì)特征為褶皺斷塊山地，形成低山和丘陵。最高 海拔為鐘祥市客店鎮(zhèn)齋公巖，黃海高程1051m西北部東寶區(qū)地域是由大巴山東延的荊山余脈，形成坳谷、沖溝分割而成的低山、丘陵或崗地， 中南部漢江兩岸的鐘祥、京山部分地域和沙洋縣大部地處漢江兩岸，形 成平原湖區(qū)，地勢平坦，土壤肥沃，湖泊密布，是全市糧油集中產(chǎn)區(qū)。 海拔最低處位于長湖底部，為 27.2m。土壤類型有水稻土、潮土、黃棕 壤、紫色土、石灰土等。某某鎮(zhèn)的地形地貌以某某水庫為主體構(gòu)成某某新區(qū)開敞空間格局的 核心特質(zhì)。某某庫區(qū)為典型的鄂中低山丘陵地帶，地勢自西北向東南傾 斜，山嶺陡峻、河谷深切，形成山間峽谷地形。除西南邊緣較為平坦外， 其余

32、大部分為起伏不平的丘陵崗地，水面順地勢蜿蜒曲折。某某鎮(zhèn)除北 部山體和西側(cè)水庫外，整體用地平緩，地質(zhì)條件較好。324水文地質(zhì)項目場地地下水主要由大氣降水及周圍地表水下滲補給，補給源有 限，加之上部素填土透水性較強，該地下水向低凹處排泄快，故地下水 水量很小。根據(jù)場區(qū)環(huán)境地質(zhì)條件判斷，暫時性地下水水質(zhì)對混凝土及 混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋不具腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。某某鎮(zhèn)地處丘陵區(qū)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)未發(fā)生滑坡、泥石流、崩塌、地面沉 降、塌陷等地質(zhì)災(zāi)害。3.2.5地震烈度某某城市地處秦嶺南支荊山余脈東南端，是由低山區(qū)型向丘陵平原 型過渡的地段。地勢西北高，東南低。坡降較大。最高處圣境山海拔高 程560.3m。某

33、某城市內(nèi)主要地質(zhì)構(gòu)造為南漳某某斷裂，其主干分布于 田家沖-?；蹨?虎牙關(guān)-十里牌一線，呈北北西走向伸展，屬活動性 斷裂帶。東側(cè)為某某斷凹，西側(cè)為荊山褶皺帶，西南為荊當(dāng)盆地。本區(qū) 新構(gòu)造運動明顯，其中主要表現(xiàn)為頻繁發(fā)生的、非破壞性的有感地震， 很少發(fā)生略有破壞性 ML4.2級有感地震。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查研究，認(rèn)為本 區(qū)主要為孤立型淺源地震，地震基本烈度 6度。3.2.6氣候條件某某地區(qū)屬亞熱帶潮濕性大陸季風(fēng)氣候，冬冷夏熱，四季分明，熱 能、光能資源充足。無霜期：239 262天年日照時數(shù)：1997 2066小時氣溫：年平均氣溫：13.3 C16.3 C最熱月（7月）平均最高氣溫：25.2 C28.4

34、 C最冷月（1月）平均氣溫：1.4 C3.8 C極端最高氣溫：40.0 C極端最低氣溫：-19.6 C濕度：年平均相對濕度：74%降水量：年平均降水量：980.11274.4mm年平均降雨天數(shù)：120天左右最大風(fēng)速：20.7m/秒風(fēng)向：全年主導(dǎo)風(fēng)向為西北風(fēng)3.2.7公用設(shè)施條件全國八大人工水庫之一的某某水庫位于某某新區(qū)，水質(zhì)達(dá)國家一級 飲用水標(biāo)準(zhǔn)；110千伏響嶺變電站、日供水量20萬立方米的第三水廠均 位于某某新區(qū)，日處理 5萬立方米的楊樹港污水處理廠位于新區(qū)南側(cè)5公里處。某某市交通運輸便捷。漢江自北向南從市域中部穿境而過，境內(nèi)長 163km順流可直達(dá)武漢。焦柳、荊沙及長荊鐵路與207國道、漢

35、宜公路、 皂當(dāng)公路、荊潛公路等構(gòu)成了某某市較為完備的交通運輸網(wǎng)絡(luò)。隨著荊 襄高速、荊宜高速、武荊高速公路的建成和現(xiàn)有道路的改造升級將使某 某市的交通運輸系統(tǒng)更為完善。本項目所在地某某新區(qū)有多條規(guī)劃中的 城市主干道經(jīng)過，交通便利，運輸方便。328 施工作業(yè)條件項目建設(shè)場區(qū)地勢較平坦，場地地貌單元為江漢平原緩坡地帶，場 地?zé)o滑坡、崩塌、膨脹土、地表液化等不良條件。目前場區(qū)能夠進(jìn)行多 種機械同時施工作業(yè)。3.3政策支撐條件某某市委、市政府及某某新區(qū)委、區(qū)政府十分重視某某新區(qū)建設(shè)和 發(fā)展，對某某新區(qū)的建設(shè)用地、投融資、稅收等方面實行傾斜和優(yōu)惠政 策，為加快某某新區(qū)建設(shè)和發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。第四章項目

36、分析及建設(shè)內(nèi)容第四章項目分析及建設(shè)內(nèi)容第四章項目分析及建設(shè)內(nèi)容4.1項目分析4.1.1現(xiàn)狀分析本項目位于某某市某某新區(qū)某某鎮(zhèn)，該區(qū)域地勢屬于緩坡地形，北 低南高，西低東高，本項目共征收土地 3297.13畝，征收范圍內(nèi)用地屬 于原宏圖飛機制造廠建設(shè)用地，征收范圍內(nèi)有部分老舊住宅需要拆除。4.1.2 土地開發(fā)利用程度和效益分析根據(jù)項目區(qū)土地利用現(xiàn)狀分析，項目區(qū)土地為原宏圖飛機制造廠居 住區(qū)建設(shè)用地，地塊建設(shè)初期沒有經(jīng)過系統(tǒng)規(guī)劃，片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套不 齊全，土地利用率極低，且原住宅多為磚木結(jié)構(gòu)及磚混結(jié)構(gòu)建筑，由于 年久失修，已成為名副其實的棚戶區(qū)。通過項目的實施，片區(qū)居民利用 項目拆遷補償款可重新購

37、置新房、改善居住環(huán)境，項目建設(shè)單位對地塊 整理并配套進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，可儲備2733.43畝商住用地用于某某鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)，經(jīng)分析，在該項目區(qū)進(jìn)行土地整理具有較大的潛力，既可 提高片區(qū)土地資源利用率，同時也能取得一定的經(jīng)濟效益。因此，此項 目進(jìn)行的土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整、土地整理順應(yīng)了社會經(jīng)濟發(fā)展對土地資源 利用的要求，勢在必行，項目的實施是合理性的，項目實施后的社會效 益和經(jīng)濟效益是良好的。4.1.3項目的合法性分析本項目的規(guī)劃與實施符合中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國土地管理法實施條例、國家投資土地開發(fā)整理項目管理暫行 辦法、土地開發(fā)整理項目資金管理暫行辦法，并與某某市土地利用 總體規(guī)劃等

38、規(guī)劃保持一致。4.1.4公眾參與分析本項目的建設(shè)有著重大的社會效益，經(jīng)濟效益和生態(tài)效益。故此， 新區(qū)自上而下組成了領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)、群眾三結(jié)合的領(lǐng)導(dǎo)班子，對項目進(jìn)行 了可行性研究。管委會分管主任親自組織，發(fā)改、財政、國土、規(guī)劃、 水利、環(huán)保等有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，各部門確?？尚行怨ぷ鞯倪M(jìn)行分別抽 調(diào)有關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行技術(shù)論證，對土地整理項目可否進(jìn)行技術(shù)論證，為 土地整理提供了科學(xué)依據(jù)；廣泛地聽取了項目區(qū)內(nèi)居民的意見，對項目 區(qū)的土地整理達(dá)成了共識，為未來實施土地整理創(chuàng)造有利條件。從上述情況得出，本項目的建設(shè)，有多級領(lǐng)導(dǎo)組織的保證，有科學(xué) 依據(jù)和群眾基礎(chǔ)。4.2建設(shè)原則項目總用地3297.13畝，項目的建設(shè)

39、是為了服務(wù)于某某鎮(zhèn)整體規(guī)劃 及建設(shè)的需要，把原來宏圖飛機制造廠內(nèi)老舊住宅區(qū)進(jìn)行征收整理，并 配套進(jìn)行相應(yīng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而為某某鎮(zhèn)航空擴展區(qū)的建設(shè)提供 寶貴的土地資源和開發(fā)條件。因此，綜合考慮某某市社會、經(jīng)濟發(fā)展趨 向，以及某某鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境需要等要求，結(jié)合城市總體規(guī)劃，對該地塊建 設(shè)內(nèi)容以及規(guī)模加以控制，項目建設(shè)過程中按照以下原則進(jìn)行：（1）堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、嚴(yán)格管理、合理開發(fā)、永續(xù)利用”的原則。（2）堅持可持續(xù)性發(fā)展的原則、滾動發(fā)展的原則、科學(xué)性和可操作 性原則。（3）合理確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模和配套道路、管線設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在建 設(shè)過程中要注重環(huán)境保護(hù)。（4）遵循某某鎮(zhèn)內(nèi)在發(fā)展規(guī)律及發(fā)展要求，優(yōu)化

40、土地功能結(jié)構(gòu)，適 應(yīng)城市用地協(xié)調(diào)發(fā)展需求；配套設(shè)施立足長遠(yuǎn)性、互動性，促進(jìn)某某市 某某新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級。4.3規(guī)劃方案431規(guī)劃要求項目的建設(shè)要以保護(hù)生態(tài)作為前提，堅持科學(xué)規(guī)劃，合理開發(fā)。要 創(chuàng)新體制機制，通過配套道路、給水、排水、供電、燃?xì)狻㈦娦诺然A(chǔ) 設(shè)施的建設(shè)，改善土地現(xiàn)狀條件，創(chuàng)造良好投資環(huán)境，充分發(fā)揮某某新 區(qū)的帶動、輻射、產(chǎn)業(yè)聚集復(fù)合功能作用，使某某新區(qū)成為某某經(jīng)濟發(fā) 展新的增長極。4.3.2方案概述對本次土地開發(fā)利用，建設(shè)單位本著改善土地現(xiàn)狀條件，創(chuàng)造優(yōu)良 的投資環(huán)境為宗旨，對建設(shè)范圍內(nèi)用地及地上建筑物實施征收拆遷后， 并根據(jù)城市規(guī)劃要求實現(xiàn)“六通一平”的形象目標(biāo)。項目總用

41、地3297.13 畝，建成后除用于配套市政道路設(shè)施用地之外，可形成商住用地面積為 2733.43 畝。4.3.3配套工程規(guī)劃配套工程包括配套道路工程（包括航空擴展區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的 V1-V11、 H1、H2機場緯一路、創(chuàng)意經(jīng)二路、創(chuàng)意緯一路、創(chuàng)意緯二路等17條道路），給水工程（給水主管線），排水工程（雨水管、污水管、檢查井及 雨水口）、供電工程（10KV電纜線敷設(shè)）、燃?xì)夤こ?、電信工程以及區(qū)內(nèi) 建（構(gòu)）筑物拆除、區(qū)內(nèi)場地平整工程等。4.4建設(shè)內(nèi)容4.4.1建設(shè)范圍按照中華人民共和國土地管理法及國有土地上房屋征收與補 償條例，本項目對某某鎮(zhèn)航空擴展區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)原宏圖飛機制造廠危舊 住宅區(qū)進(jìn)行拆遷改

42、造，并對改造范圍內(nèi)土地進(jìn)行整理，項目建設(shè)范圍內(nèi) 總用地面積為3297.13畝，其中563.7畝作為市政配套基礎(chǔ)設(shè)施用地，2733.43畝作為出讓土地進(jìn)行儲備。項目建設(shè)范圍見圖4-1圖4-1項目建設(shè)范圍示意圖4.4.2建設(shè)內(nèi)容（1）對建設(shè)范圍內(nèi)3297.13畝土地進(jìn)行征收，并對用地范圍內(nèi)原老 舊住宅區(qū)住戶實施拆遷。（2）對建設(shè)范圍內(nèi)土地進(jìn)行“六通一平”配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，含道路、給水、排水、電力、電信、燃?xì)饧皥銎焦こ?。共建設(shè)17條道路，總長度16444.07米，給水管16021米，雨水管網(wǎng)32268米，污水管網(wǎng)30291米，供電線路7140米，燃?xì)夤芫€5194米，電信干線3215米，詳見表4-1、

43、表 4-2。表4-1項目用地構(gòu)成表序號名稱單位數(shù)量備注1總征地面積畝3297.132收儲用地面積畝2733.43對地面建筑物拆除、場地整理后作為商住地出讓3配套工程建設(shè)用地畝563.7共建設(shè)17條道路并配套進(jìn)行沿線給水、排水、電力、電信、燃?xì)夤芫€建設(shè)第四章項目分析及建設(shè)內(nèi)容第四章項目分析及建設(shè)內(nèi)容表4-2配套工程主要建設(shè)內(nèi)容表序號道路名稱設(shè)計長度紅線 寬度（m）雨水管網(wǎng)（m污水管網(wǎng)（m）檢查井（座）雨水口（座）給水工 程供電工 程（m燃?xì)夤?程（m）電信工 程（m）道路面積（怦）（m）D600D800D1000D500D600D1250圓形檢 查井偏溝式 單算雨 水口DN150-DN30010

44、KV 電纜線敷 設(shè)De100-De1501V1414.9992082000786031174150008299.982V2334.0972066400645025133350006681.943V3388.1392077800757029163900007762.784V4290.6582057400058422112920005813.165V5397.3612079200764030163990007947.226V6288.6222057800550022122900005772.447V72864.53920324623990449111262081132870288093016185

45、7290.788V8658.61820130600564744502666000013172.369V9669.81920132200618710512670300013396.3810V10736.86620146000780678562974100014737.3211V111164.931201712064122760854792300023298.6212H1551.7142000114110800372355300011034.2813H2587.72820064800670231333500011754.5614機場緯一路3496.2472443031833362502918462

46、39139350627032706159783909.92815創(chuàng)意經(jīng)二路495.032329920097703820495501501015841.02416創(chuàng)意緯一路1282.52824257400250609751128600030780.67217創(chuàng)意緯二路1822.1723224384137950211010373182810561057058309.504小計16444.071968666435939218238468114664516021714051943215375802.948第五章建設(shè)方案第五章建設(shè)方案第五章建設(shè)方案5.1房屋征收補償方案5.1.1編制依據(jù)國有土地上房屋征

47、收與補償條例（國務(wù)院第 590號令）；國有土地上房屋征收評估辦法；某某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要；某某市城市總體規(guī)劃（2011-2030 ）；某某市人民政府關(guān)于做好中心城區(qū)國有土地上房屋征收與補償工 作的意見；某某市中心城區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法；某某市中心城區(qū)國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)（試行）；某某市中心城區(qū)國有土地上房屋征收與補償操作程序。5.1.2補償安置方式補償方式一般分為貨幣補償、異地還建、原地還建、異地購買安置 等，本項目土地征收范圍內(nèi)棚戶區(qū)均采用異地還建安置方式并給以適當(dāng) 的貨幣補償。補償方案結(jié)合某某市中心城區(qū)國有土地上房屋征收補償 標(biāo)準(zhǔn)（試行）進(jìn)行協(xié)商確定。5.

48、1.3實施流程按照某某市中心城區(qū)國有土地上房屋征收與補償操作程序，本 項目按照以下流程組織實施：（1）征收準(zhǔn)備階段：確定房屋征收項目一一辦理項目前期手續(xù)并立 項審批一一公告房屋征收范圍并確定項目規(guī)模一一深入改造區(qū)調(diào)查登記 審核認(rèn)定結(jié)果并復(fù)核公告一一房屋征收預(yù)評估一一擬定征收補償方 案一一政府組織論證一一公布征收補償方案并征求公眾意見一一修改并 落實征收補償方案一一落實征收補償資金、進(jìn)行安置房征集遴選招投標(biāo)。（2）征收決定階段：政府作出房屋征收決定一一公告征收決定。（3）征收實施階段：選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)分戶評估、公示評估結(jié)果一一簽訂征收補償協(xié)議（達(dá)不成協(xié)議的、按照少數(shù)服從多數(shù)原 則依法強制搬

49、遷）一一履約搬遷。（4）征收后續(xù)階段：原棚戶區(qū)片區(qū)拆除一一注銷權(quán)證一一建立檔案 審計并公布結(jié)果。5.1.4拆遷工程方案（1）指導(dǎo)思想充分調(diào)研拆遷區(qū)域?qū)嶋H情況和拆遷住戶的意愿，優(yōu)先拆除安全隱患突出并且集中成片區(qū)域，同時，確保拆遷戶能夠得到全部的損失補償， 并使其能分享項目的效益，并對暫時性的困難戶給予補助，保證居民生 活水平不受項目拆遷的影響。（2）編制依據(jù)房屋拆遷工程施工安全管理條例建筑拆除工程安全技術(shù)規(guī)范房屋拆遷施工現(xiàn)場防治揚塵污染管理規(guī)定城市房屋拆遷及建設(shè)工程施工現(xiàn)場市容環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定建筑物、構(gòu)筑物拆除技術(shù)規(guī)程建筑施工高處作業(yè)安全技術(shù)規(guī)范項目單位提供的原建筑物的平面布置圖（3）實施要求項

50、目實施過程中以“安全、經(jīng)濟、環(huán)保”為指導(dǎo)思想，保證項目實施全過程無安全事故發(fā)生、項目實施投資盡可能減少、項目實施過程盡 量不擾民、減少廢渣及煙塵等污染物對環(huán)境的危害。（4）工程方案本項目涉及建筑物多為單層及多層磚混、磚木結(jié)構(gòu)房屋及簡易結(jié)構(gòu) 房屋，無需進(jìn)行爆破作業(yè)，拆除技術(shù)難道較低，可以考慮采用挖掘機配 合載重汽車作業(yè)為主、人工手動工具拆除為輔的實施方案。計劃投入挖 掘機、載重汽車、手錘、電錘、電鉆、風(fēng)鎬等小型機械及各類人力資源 若干。土地收儲方案521收儲范圍項目土地收儲范圍為某某鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2014-2030）中的某某鎮(zhèn) 航空擴展區(qū)，該地塊為原宏圖飛機制造廠居住區(qū)， 總面積為3297.13畝

51、, 其中，563.7畝作為市政配套基礎(chǔ)設(shè)施用地，2733.43畝作為出讓土地進(jìn) 行儲備。土地整理工程方案在擬開發(fā)利用的土地表面，對有礙施工的已有建（構(gòu)）筑物，如房屋、 道路、溝渠、墳?zāi)?、樹木等，進(jìn)行妥善處理。場平施工時，根據(jù)地形地貌, 進(jìn)行合理的土方平衡，使挖填方的運距最短，運程合理，在設(shè)計高程內(nèi)， 在本區(qū)域內(nèi)平衡，如仍有少量棄土，可由施工方安排，對廢土進(jìn)行二次利 用。本區(qū)域內(nèi)的地質(zhì)狀況不復(fù)雜，適宜機械化施工，加之區(qū)域周邊已有交 通系統(tǒng)保障，施工機械可方便進(jìn)出場地，因此，本工程采用機械施工土方 方案。整個項目建設(shè)從工程實際出發(fā)，將工程建設(shè)同城市建設(shè)、環(huán)境建設(shè) 等核心問題結(jié)合起來。5.2.3 土

52、地收儲方案收儲原則依法等價原則；土地效益最大化原則；公平公正原則；主動公開供地原則。土地收儲的管理土地進(jìn)入儲備庫后，如在短期內(nèi)不能出讓，可依法將土地使用權(quán)抵押, 或連同地上建筑物出租、臨時改變用途。儲備土地招標(biāo)拍賣前，要完成儲備土地的地上建筑物及附屬物的拆 遷、土地平整等前期開發(fā)及出讓的準(zhǔn)備工作。運作程序收購儲備程序a對擬收購的土地及地上物的權(quán)屬、面積、用途等情況現(xiàn)場調(diào)查和勘 測；b與市規(guī)劃部門會簽規(guī)劃意見；c對擬進(jìn)行收購?fù)恋氐难a償費用進(jìn)行評估測算；d依據(jù)規(guī)劃和測算結(jié)果制定收購方案，報市政府批準(zhǔn)后，組織實施；e規(guī)定協(xié)商收購補償，并在支付補償費用時，接收土地權(quán)屬證書和房 屋權(quán)屬證書；f依法辦理相

53、應(yīng)的權(quán)屬變更登記手續(xù)。招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓手續(xù)a至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20日發(fā)布出讓公告，公布出 讓地塊的基本情況和出讓的時間、地點；b在規(guī)定的時間、地點召開招標(biāo)拍賣或掛牌出讓儀式，確定中標(biāo)人和競得人;c與中標(biāo)人、競得人簽訂中標(biāo)通知書和成交確認(rèn)書;d簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；e公證處公證。5.3配套工程方案531道路工程(1)編制依據(jù)城市道路工程設(shè)計規(guī)范(CJJ37-2012)城市道路交叉口設(shè)計規(guī)程(CJJ152-2010)城鎮(zhèn)道路路面設(shè)計規(guī)范(CJJ169-2012)城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB50220-95無障礙設(shè)計規(guī)范(GB50763-2012公路工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(JTGB

54、01-2003公路路線設(shè)計規(guī)范(JTGD20 2006公路路基設(shè)計規(guī)范(JTGD30 2004 公路路面基層施工技術(shù)規(guī)范(JTJ034-2000)公路瀝青路面施工技術(shù)規(guī)范(JTGF40-2004 公路路面基層施工技術(shù)規(guī)范(JTJ034-2000)公路瀝青路面施工技術(shù)規(guī)范(JTCF40-2004公路交通安全設(shè)施設(shè)計規(guī)范(JTGD81 2006道路交通標(biāo)志和標(biāo)線(GB5768-2009工程結(jié)構(gòu)可靠性設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)(GB50153-2008地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范(GB50007-2002建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)(GB50223-2008線路規(guī)劃本項目中，各條道路線路規(guī)劃按照某某鎮(zhèn)總體規(guī)劃(2014-2030

55、)、 某某市綜合交通規(guī)劃方案進(jìn)行確定，同時綜合考慮土地利用、文物 保護(hù)、環(huán)境景觀、征地拆遷等因素，以符合城市路網(wǎng)規(guī)劃、道路紅線及 道路功能等要求。主干道應(yīng)做好路線的線形組合設(shè)計，線形宜由直線、平曲線組成； 次干路線路應(yīng)結(jié)合主干路走向進(jìn)行確定，以集散交通功能為主，兼有部 分服務(wù)功能；支路應(yīng)與次干路和居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、交通設(shè)施等內(nèi)部道路 相連接，用以解決局部地區(qū)交通，以服務(wù)功能為主。平面設(shè)計平面設(shè)計根據(jù)道路具體情況，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)范要求，重點考慮道路 圓曲線最小半徑、平曲線與圓曲線最小長度、緩和曲線最小長度、最大 超高橫坡度、停車視距等指標(biāo)值，同時，在設(shè)置交叉口、公交站點、橫 向過街時應(yīng)科學(xué)合理?？v斷

56、面設(shè)計本項目縱斷面設(shè)計的主要控制點是道路交叉口的標(biāo)高、規(guī)劃地塊標(biāo) 咼及最大挖深控制等。各條道路主要咼程控制點根據(jù)地形地貌結(jié)合現(xiàn)狀 道路確定，最大縱坡、最小縱坡及路幅類型設(shè)計滿足規(guī)范要求。橫斷面設(shè)計本項目規(guī)劃建設(shè)的道路寬度在 20-32m之間，各條道路標(biāo)準(zhǔn)橫斷面根 據(jù)實際情況采用單幅路、兩幅路等不同形式。單幅路應(yīng)根據(jù)道路寬度采 用單向或者雙向路拱橫坡，多幅路應(yīng)采用由路中線向兩側(cè)的雙向路拱橫坡，人行道宜采用單向橫坡，本項目車行道均采用1.5%的橫坡，人行道采用2.0%橫坡。道路寬度20米二非機動車道3米+機動車道14米+非機動車道3米; 道路寬度24米二非機動車道4米+機動車道16米+非機動車道4

57、米;道路寬度32米二人行道3.5米+非機動車道4米+分隔帶1米+機動 車道15米+分隔帶1米+非機動車道4米+人行道3.5米；3.0門 門14.020.0圖5-1 20 米寬路段橫斷面圖rr24.0 Buliihh li *4.0ie.04.0圖5-2 24米寬路段橫斷面圖3 b 40 M鶯廠ia.0J? “,3.5iT rT圖5-3 32米寬路段橫斷面圖（6）路基設(shè)計路基寬度：各道路路基（挖方路基、填方路基）寬度按照大于道路標(biāo)準(zhǔn)橫斷面紅線寬度0.5-1m標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。路基標(biāo)高：路基設(shè)計標(biāo)高 二路面中心線的設(shè)計高程一路面結(jié)構(gòu)厚 度。路基壓實度：車行道（重型擊實標(biāo)準(zhǔn)，下同）：填方0 80cm為94%

58、 80 150cm為 92% 150cm以下為91% 挖方為030cm為94%管道溝槽回填土按上 述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。非機動車道：填方 080cm為92% 80 150cm為91% 150cm以下 為90% 挖方為030cm為92%人行道：填方080cm為92% 80 150cm為91% 150cm以下為90% 挖方為030cm為92%路槽底土基最大彎沉值300（1/100mm,下同）。土基回彈模量不小于30MPa（7）路面結(jié)構(gòu)設(shè)計路面材料選擇路面結(jié)構(gòu)可采用混凝土路面和瀝青混凝土路面，其做法及優(yōu)缺點比較如表5-1所示。表5-1混凝土路面與瀝青混凝土路面方案比較表方案一（混凝土路面）方案二（瀝青砼路面）

59、機動車道抗折45#水泥混凝土面層 22cm，水泥（6% 穩(wěn)定碎石（25%石屑層（69% 20cm,水泥4%急定碎石（25%石屑（71% 18cm，壓實十基。細(xì)粒式瀝青砼AC- 13C型4cm、中粒式瀝 青砼AC- 16C型 5cm 粗粒式瀝青砼 AC 25C型 7cm； 45cm厚水泥穩(wěn)定碎石 （重 量比6： 94）分三層攤鋪；壓實土基。非機動車道抗折45#水泥混凝土面層 18cm,水泥（6% 穩(wěn)定碎石（25%，石屑層（69% 15cm,水泥4%急定碎石（25%石屑（71% 15cm,壓實土基。細(xì)粒式瀝青砼AC- 10I型2cm,粗粒式瀝 青砼AC-25I型6cm。水泥（6% 穩(wěn)定碎 石（25

60、% 石屑（69% 20cm,水泥（4% 穩(wěn)定碎石（25%）石屑（71%） 15cm,壓 實十基。人行道1、路面鋪筑彩色水泥預(yù)制方磚（25 X25cm厚 5cm）2、砂漿（1 : 3）厚 2cm3、基層為石灰土（ 12% 厚15cm1、彩色水泥預(yù)制方磚 50cmX 25cm厚 6cm2、砂漿（1 : 3）厚 2cm3、基層：6%水泥穩(wěn)疋碎石基層厚5cm優(yōu)缺點優(yōu)點：材料能就地取材，施工簡便 造價相對稍低好清潔路面。缺點：噪音相對稍高，行車平穩(wěn)舒 適度相對稍差對輪胎磨損大維 修不方便且費用咼。優(yōu)點：噪音小，行車平穩(wěn)舒適對 輪胎磨損小維修方便。缺點：造價相對稍高瀝青需要采 用高等級改性瀝青，需要進(jìn)口瀝