桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告文案

1、WORD.56/56第一章：宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估市是世界著名的風(fēng)景游覽城市和中國歷史文化名城，是東北部地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心，旅游業(yè)是其國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。市自然環(huán)境優(yōu)美，是中國旅游觀光的最佳景區(qū)之一。全市轄5個(gè)城區(qū)12個(gè)縣，即秀峰、疊彩、高新(七星)、 象山、雁山區(qū)和臨桂、靈川、興安、全州、灌陽、資源、永福、陽朔、荔浦、平樂縣和龍勝各族自治縣、恭城瑤族自治縣。全市總?cè)丝?93萬人?？偯娣e2.78萬平方公里，其中市區(qū)面積565平方公里，人口72.16萬人。1.市基礎(chǔ)環(huán)境因素1.1市地理行政區(qū)域與自然概況1.1.1地理位置市位于壯族自治區(qū)東北部，地跨東經(jīng)10936至11129，北緯2415至1

2、26123，扼處“湘桂走廊”的南端，為桂北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、旅游、文化中心。1.1.2行政區(qū)域市轄秀峰、疊彩、象山、七星、雁山五區(qū)和陽朔、臨桂、靈川、興安、全州、荔浦、平樂、恭城、資源、龍勝、永福十二縣，總面積達(dá)27795平方公里。1.1.3人口據(jù)市2004年統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示2003年全市戶籍常住人口493萬人，其中市區(qū)人口72.16萬人。隨著市城市化步伐的加快，市市區(qū)居住人口將達(dá)將進(jìn)一步擴(kuò)大，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。1.1.4地質(zhì)狀況大約在3億多年前，的大部分地區(qū)，包括，還處在一片汪洋大海之中。后來地球發(fā)生了一次劇烈的地殼運(yùn)動(dòng)，和其他許多地方一度露出水面，成為陸地。不久陸地又慢慢下沉，海

3、水從、廉州一帶進(jìn)入，淹沒了許多地方，又重新陷入了海底。經(jīng)過了漫長的歷史年代，在一帶，也就逐漸沉積了許多由海水帶來的沉淀物，形成各種層狀的沉積巖，其中以石灰?guī)r較為突出。這種層狀的石灰?guī)r，是由含鈣質(zhì)成分的物質(zhì)不斷沉積膠結(jié)而成的。大約到一億五六千萬，地殼上升，今陽朔一帶開始露出水面。在以后漫長的歲月里，厚厚的石灰?guī)r層經(jīng)過長期的風(fēng)化、剝蝕和雨水溶蝕，形成了以為中心，環(huán)陽朔、靈川、平樂、興安、全州、荔浦、恭城等縣，約2.24萬多平方公里的巖溶峰林地貌區(qū)。1.2基礎(chǔ)環(huán)境分析小結(jié)非常適合人們的生存和發(fā)展的選擇，其具有三大優(yōu)勢(shì)：一是環(huán)境優(yōu)美，山青水秀；二是氣候宜人，空氣清新；三是文化名城，歷史悠久。同時(shí)具備這

4、三個(gè)條件的城市在全國實(shí)在不多，作為全國旅游地產(chǎn)最有潛力的城市，旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將為市旅游地產(chǎn)的進(jìn)一步騰飛提供最為有利的保障。但同時(shí)我們也注意到，市區(qū)面積過小，市區(qū)常住人口僅為72.16萬人，產(chǎn)品消費(fèi)能力極為有限。2.宏觀經(jīng)濟(jì)因素2.1市GDP與其增長率分析圖1 市各年國生產(chǎn)總值（GDP）與增長率 數(shù)據(jù)來源：歷年統(tǒng)計(jì)年鑒 從下圖我們可以看出市2001年、2001年、2002年、2003年國生產(chǎn)總值分別為300.16億元、327.5億元、357.68億元、397.46億元，每年大約以9.5%的速度快速增長。初步核算，2004年市生產(chǎn)總值（GDP）突破400億元達(dá)到457.86億元，比上年增長13.1

5、，增速快于上年3.3個(gè)百分點(diǎn)，說明市整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肓丝燔嚨?，為房地產(chǎn)的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。2.2市城市居民人均可支配收入與其增長率分析圖2 市各年城市居民人均可支配收入與增長率 數(shù)據(jù)來源：歷年統(tǒng)計(jì)年鑒 城市居民人將可支配收入可以說最終決定了該區(qū)域的消費(fèi)容量和潛力。2004年城市居民人均可支配收入下降了-1.1.%，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的情況下，居民可支配收入?yún)s下降了，這說明城市居民的消費(fèi)能力有所下降，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是一個(gè)不好的信號(hào)。 2.3市人均消費(fèi)支出與其增長率分析圖3 市各年人均消費(fèi)支出與增長率 數(shù)據(jù)來源：歷年統(tǒng)計(jì)年鑒屬于中國西部城市，城市居民人均消費(fèi)水平不高。到2003年，人均消

6、費(fèi)性支出僅為6326元，由于2004年人均可支配收入下降，導(dǎo)致城市居民的消費(fèi)信心受到影響所以致使消費(fèi)支出現(xiàn)了負(fù)增長，這樣居民的消費(fèi)預(yù)期進(jìn)一步降低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了不良影響。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的恩格爾系數(shù)判斷，說明城市發(fā)展還處于較為落后的時(shí)期。但同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，中高收入者在城市居民中仍占有一定的比例，其中娛樂業(yè)消費(fèi)占據(jù)他們每年消費(fèi)支出的30%。據(jù)此判斷，在本案項(xiàng)目的運(yùn)營中，可以充份考慮到本地的娛樂業(yè)市場(chǎng)。2.5市固定資產(chǎn)投資與其增長率分析圖5 市各年固定資產(chǎn)投資額與增長率 數(shù)據(jù)來源：歷年統(tǒng)計(jì)年鑒隨著市打造國際旅游城市目標(biāo)的確立，市加大了對(duì)老城區(qū)以與道路等基礎(chǔ)設(shè)施的投資改造力度。同時(shí)也有力的拉動(dòng)了房地

7、產(chǎn)等社會(huì)投資。從上圖中我們可以看出，最近幾年，市固定資產(chǎn)投資保持著快速的增長勢(shì)頭。2004年達(dá)146.8億元，比去年同期增長了32.3個(gè)百分點(diǎn)。2.6市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析圖6 近四年市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 數(shù)據(jù)來源：歷年統(tǒng)計(jì)年鑒、隨著市對(duì)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整，市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由2003年的28.5：32.4：39.1調(diào)整為2004年26.0、37.2和36.8，雖然第二產(chǎn)業(yè)所占比重有所提高，但就全國圍來講，比重依然很低。同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)所占的比重也有小幅的提高。第一產(chǎn)業(yè)比重仍舊過大，市城市化水平依然有限，本地需求對(duì)房地產(chǎn)支撐力有限。一個(gè)城市的發(fā)展應(yīng)該建立于本城市工業(yè)的發(fā)展，在三產(chǎn)類別中，只有工業(yè)可以創(chuàng)造價(jià)值

8、，其它產(chǎn)業(yè)只是在轉(zhuǎn)移價(jià)值。如果市過多依靠于旅游來拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的話，將會(huì)對(duì)城市發(fā)展極為不利的。所以近年來，市不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建立高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，引進(jìn)高技術(shù)和生物技術(shù)等低污染行業(yè)，為市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的后勁。2.7經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景預(yù)期與小結(jié)從我們?cè)谏厦娴姆治鲋校m然有些指標(biāo)有所下降，但可以看出市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于一個(gè)上升期。隨著國家加大對(duì)西部城市的投入以與中國與東盟貿(mào)易進(jìn)一步自由化。作為旅游城市來說，如果社會(huì)不發(fā)生任何不可抗因素（如疫情等）的話，市經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)被看好。2.8宏觀經(jīng)濟(jì)因素分析小結(jié)市屬于旅游城市，出于環(huán)境方面的考慮，限制工業(yè)的發(fā)展。從三產(chǎn)比例中我們可以看出市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于初級(jí)發(fā)展?fàn)顟B(tài)

9、，每年財(cái)政收入很大部分都是由旅游經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的，這種經(jīng)濟(jì)模式具有一定程度的脆弱性，如果像前年一樣發(fā)生非典的話，導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)目展指標(biāo)都有所下降，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)打擊很大的。不過從市城市十五規(guī)劃中我們可以看出，市正在郊區(qū)加大對(duì)工業(yè)的投資力度，努力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好。第二章：房地產(chǎn)整體市場(chǎng)評(píng)估1.房地產(chǎn)市場(chǎng)部分11、2004年市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)營情況分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持強(qiáng)勁增勢(shì)。全年商品房施工面積556.94萬平方米，比上年增長37.5，其中年新開工面積259.64萬平方米，增長14.9。商品房銷售面積138.13萬平方米，銷售額24.77億元；分別增長31.3和10.5。其中個(gè)人

10、購置商品房24.34億元，增長16.3，占全部商品房銷售額的98.3，所占比重比上年提升4.9個(gè)百分點(diǎn)。年末商品房空置面積28.82萬平方米，比上年末上升13.6。12、市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析市普通住宅價(jià)格與增長率分析圖10 市市區(qū)普通住宅價(jià)格與增長率 數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)局從上面的圖表中我們可以清楚的前幾年市市區(qū)普通住宅的價(jià)格走勢(shì)，2005年城區(qū)普通住宅價(jià)格預(yù)計(jì)達(dá)到2800元/平方米，上漲幅度驚人。主要原因是由于老城區(qū)改造的完成，政府加大了對(duì)城區(qū)土地控制力度，在一定程度上造成了土地的稀缺，造成了房價(jià)的上揚(yáng)。預(yù)計(jì)這種上揚(yáng)的趨勢(shì)將會(huì)在今后幾年得到保持。市房地產(chǎn)發(fā)展還屬于初級(jí)階段，無論從營銷手法還是小區(qū)區(qū)

11、環(huán)境設(shè)計(jì)方面都與、等地有著較大的差距，整體品質(zhì)不高。過多的局限于價(jià)格戰(zhàn)這種低檔次的競(jìng)爭(zhēng)模式，但這種定價(jià)模式與當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)力不足有著很大的關(guān)系。1.3、市房地產(chǎn)市場(chǎng)客源分析市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)階段還處于初級(jí)階段，整個(gè)市場(chǎng)缺乏亮點(diǎn)，對(duì)外宣傳力度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，同時(shí)來此購房仍然以市區(qū)與下面十二縣為主，房地產(chǎn)發(fā)展還未和旅游經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，鮮有外地購房團(tuán)。荒島認(rèn)為：所以本案在目標(biāo)客戶定位上應(yīng)立足于全國，加大對(duì)海外的宣傳力度，在營銷手法上要有新的突破，提高本案的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。14、房地產(chǎn)景氣調(diào)查分析 中央對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策已從重點(diǎn)控制土地供應(yīng)轉(zhuǎn)向了重點(diǎn)控制信貸，這個(gè)轉(zhuǎn)變，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展將有著深遠(yuǎn)的影

12、響，對(duì)樓市的影響也不例外。加上經(jīng)營性土地一律實(shí)行招、拍、掛政策，一些小地產(chǎn)商可能會(huì)因此出局，而房地產(chǎn)“巨頭們”則可能大肆擴(kuò)。以上種種因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)和全國一樣進(jìn)入調(diào)整期，開發(fā)建設(shè)的步子有所放緩，2004年市區(qū)申請(qǐng)預(yù)售的樓盤與2003年相比有所減少，但市場(chǎng)需求沒有太大的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況是健康的。但是，由于土地供應(yīng)，建材漲價(jià)，加上這幾年房屋質(zhì)量和環(huán)境有很大提升，實(shí)際發(fā)生的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于過去，促使房價(jià)有所上漲，盡管房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的步子有所放緩，但市場(chǎng)沒有下滑，仍然保持著平衡發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 通過對(duì)全市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行問卷調(diào)查的情況看，各項(xiàng)數(shù)據(jù)經(jīng)計(jì)算機(jī)匯總處理后顯示，2004年下半年景氣狀態(tài)指數(shù)和

13、2005年上半年景氣變動(dòng)指數(shù)與完成和完成生產(chǎn)經(jīng)營的一些主要指標(biāo)均有一定幅度的提高。141企業(yè)大多數(shù)景氣指數(shù)有所上升（1）、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較寬松2004下半年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境景氣狀態(tài)指數(shù)為0.35，2005年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境景氣變動(dòng)指數(shù)為0.30，景氣狀態(tài)指數(shù)都大于0，說明宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較寬松。在調(diào)查中有68%的企業(yè)認(rèn)為2005年上半年的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與2004年下半年相比已有大的改善,有32%的企業(yè)變化不大。 （2）、單位總體經(jīng)營狀況較好 2004年下半年總體經(jīng)營狀態(tài)景氣指數(shù)為0.28,說明經(jīng)營狀態(tài)比較好。2005年上半年景氣狀態(tài)變動(dòng)指數(shù)為0.38，說明經(jīng)營狀態(tài)繼續(xù)向好的方向發(fā)展。有68%的企業(yè)認(rèn)

14、為2005年上半年總體經(jīng)營狀況很好。有32%的企業(yè)認(rèn)為改善太大，認(rèn)為惡化的為0。 （3）、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有所增加 2004年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求景氣狀態(tài)指數(shù)為0.34，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求充足。2005年上半年景氣變動(dòng)指數(shù)為0.38，說明2005年上半年與2004年下半年相比市場(chǎng)需求有所增加。有65%的企業(yè)認(rèn)為2005年上半年有大的改善，有30%的企業(yè)認(rèn)為變化不大，有5%的企業(yè)認(rèn)為惡化。從景氣狀態(tài)變動(dòng)指數(shù)看，市場(chǎng)需求有所增加。 （4）、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給充足 2004年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給景氣狀態(tài)指數(shù)為0.47，2005年上半年景氣變動(dòng)指數(shù)為0.59，說明市場(chǎng)供給是充足的。從指標(biāo)匯總的情況看，有60%的

15、企業(yè)認(rèn)為2005年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給更充足，有35%的企業(yè)認(rèn)為不變，有5 %的企業(yè)認(rèn)為變化不大。 （5）、銷售狀況更好 2004年下半年銷售景氣狀態(tài)指數(shù)為0.4，說明銷售狀態(tài)好。2005年上半年銷售景氣變動(dòng)指數(shù)為0.32，說明銷售狀態(tài)比2004年下半年更好。有70%的企業(yè)認(rèn)為2005年上半年銷售狀況更好，有20%的企業(yè)認(rèn)為變化不大，有10%的企業(yè)認(rèn)為惡化。 （6）、物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量有較大改善 2004年下半年物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量的景氣狀態(tài)指數(shù)為0.20，說明好。2005年上半年景氣狀態(tài)變動(dòng)指數(shù)為0.50，說明與比2004年下半年相比改善較大。有70%的企業(yè)認(rèn)為2005年上半年改善較大。有30

16、 %的企業(yè)認(rèn)為改善不太大。 （7）、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營成本略有增加2004年下半年房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營成本景氣狀態(tài)指數(shù)為-0.35，說明經(jīng)營成本高。2005年上半年景氣狀態(tài)變動(dòng)指數(shù)為-0.26，說明2005年上半年經(jīng)營成本有所增加。有75%的企業(yè)認(rèn)為2005年上半年的經(jīng)營成本略有增加，有25%的企業(yè)認(rèn)為經(jīng)營成本較高。 （8）、拖欠差額有所增加 2004年下半年拖欠差額景氣狀態(tài)指數(shù)為0.21，屬正常圍。認(rèn)為2005年上半年拖欠差額景氣狀態(tài)變動(dòng)指數(shù)為-0.12，說明2005年上半年拖欠差額有所增加。有59%的企業(yè)認(rèn)為2005年上半年拖欠差額有增加，有41%的企業(yè)認(rèn)為拖欠差額有一定改善。 （9）、公司盈利

17、狀況有所改善 2004年下半年盈利景氣狀態(tài)指數(shù)為-0.28，說明2004年下半年盈利狀況差。認(rèn)為2005年上半年景氣狀態(tài)變動(dòng)指數(shù)為0.41，說明2005年上半年與2004年下半年相比有所改善。有80%的企業(yè)認(rèn)為2005年上半年盈利狀況有所改善，有20%的企業(yè)認(rèn)為改善不大。 （10）、職工人均收入略有增加 2004年下半年職工人均收入的景氣狀態(tài)指數(shù)為-0.09，說明職工人均收入略低。認(rèn)為2005年上半年景氣狀態(tài)變動(dòng)指數(shù)為0.15，說明職工人均收入略有增加。有56%的企業(yè)認(rèn)為2005年上半年職工人均收入有所增加，有44%的企業(yè)認(rèn)為變化不太大。142、制約房地產(chǎn)發(fā)展因素分析 從計(jì)算機(jī)處理的數(shù)據(jù)結(jié)果看

18、，2005年上半年約束單位經(jīng)營狀況諸因素排序?yàn)椋侯櫩唾徺I力不強(qiáng)排第一位；房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境差排第二位；資金緊、房屋與物業(yè)管理缺乏競(jìng)爭(zhēng)力并列第三位；缺乏高素質(zhì)經(jīng)營人員排第四位。附：2005房地產(chǎn)景氣指數(shù)表各項(xiàng)指標(biāo)企業(yè)比例（%）2004年下半年實(shí)際2005年上半年預(yù)計(jì)2004年下半年實(shí)際2005年上半年預(yù)計(jì)景氣狀態(tài)指數(shù)經(jīng)濟(jì)意義景氣變動(dòng)指數(shù)經(jīng)濟(jì)意義好一般差改善不變惡化宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境29 63 8 38 62 0 0.35 較寬松0.30 有改善單位總體經(jīng)營狀況25 50 25 46 54 0 0.28 較好0.38 繼續(xù)向好房地產(chǎn)市場(chǎng)需求50 21 29 50 42 8 0.34 充足0.38 有所增加房

19、地產(chǎn)市場(chǎng)供給42 38 20 63 33 4 0.47 充足0.59 更充足銷售狀況38 38 24 42 54 4 0.40 好0.32 更好物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量21 63 16 58 42 0 0.20 好0.50 改善較大房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營成本12 42 46 0 83 17 -0.35 高-0.26 有所增加拖欠差額20 67 13 13 67 20 0.21 正常-0.12 稍有增加公司盈利狀況16 42 42 54 42 4 -0.28 差0.41 有所善職工人均收入0 83 17 13 87 0 -0.09 略低0.15 略有增加1.5市房地產(chǎn)發(fā)展前景預(yù)期業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻提

20、高由于政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控和土地出讓政策的變化必將帶動(dòng)土地價(jià)格的上揚(yáng)，拍賣和招標(biāo)土地所需的高額資金使得許多中小型房地產(chǎn)公司失去了拿地的機(jī)會(huì)，而資金實(shí)力較雄厚的房地產(chǎn)公司則會(huì)步入一個(gè)良性循環(huán)發(fā)展的局面。預(yù)計(jì)在未來幾年，市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)由現(xiàn)在的一百二十家左右減少到十幾家左右，出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面。發(fā)展商的品牌意識(shí)、持續(xù)發(fā)展意識(shí)，更顯重要。產(chǎn)品開始沖擊高端市場(chǎng)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)大量別墅上市場(chǎng)景，江岸美廬、麒麟灣、九里香堤、金山龍谷、翡翠山莊、碧山云天、麗景5號(hào)公館等，已對(duì)高端市場(chǎng)形成了較強(qiáng)的沖擊波，并對(duì)目標(biāo)客戶起到一定的引領(lǐng)和分化作用。16、市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)房地產(chǎn)兩極分流趨勢(shì)形成目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)

21、已經(jīng)形成明顯的兩極市場(chǎng)：其中以臨桂、靈川板塊引領(lǐng)的相對(duì)低端的消費(fèi)市場(chǎng)，這兩個(gè)區(qū)域地處市郊，房價(jià)也較為低廉，一般住宅價(jià)格集中在12001800元之間，這兩個(gè)區(qū)域所瞄準(zhǔn)的消費(fèi)者主要是中等收入家庭和資金能力一般的購房者，他們的購買目的也是以自居為主。同時(shí)高端房產(chǎn)主要是集中在城市中心區(qū)域以與沿漓江兩岸的絕版景觀帶上，高端房產(chǎn)的價(jià)格主要依托的是不可再生的土地資源和景觀資源。以路為例，緣自地價(jià)因素，這里住宅均價(jià)目前已經(jīng)輕松突破4000元/平方米（按套面積計(jì)）。樓盤規(guī)模日趨擴(kuò)大長期以來，由于土地的自然分離，使得可開發(fā)地塊呈零星分布；再加上本地的開發(fā)商實(shí)力有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)上各項(xiàng)目的開發(fā)體量始終偏小。但目前此形

22、式正在轉(zhuǎn)換之中，首先，土地之爭(zhēng)已經(jīng)從城市中心波與到邊緣或是郊區(qū)，這些地方的土地利用圍很大，譬如靈川板快尚有不少大宗土地未開發(fā)或在開發(fā)過程中。其次開發(fā)商的實(shí)力也在不斷擴(kuò)展中，早期的開發(fā)商以80年代末90年代初的第一代和90年代中期隨著城市改造而抓住商機(jī)的第二代為主。第一代開發(fā)商有豐富的土地資源和社會(huì)背景，但市場(chǎng)判斷、營銷手法力不從心，第二代開發(fā)商則具備一定的市場(chǎng)研究手段，但經(jīng)驗(yàn)不與前者成熟，操作上也主要是照搬沿海地區(qū)的手法。目前具競(jìng)爭(zhēng)力、有創(chuàng)新意識(shí)的第三代開發(fā)商已經(jīng)崛起，所以未來的發(fā)展趨勢(shì)將主要由他們所打造的規(guī)?；?、特色化項(xiàng)目引領(lǐng)。價(jià)格走勢(shì)明顯，總體平穩(wěn)上揚(yáng)由于的特殊地理位置，已建成區(qū)的用地十分

23、緊，土地升值速度很快，而自1999年大力全面實(shí)施的舊城改造政策更是對(duì)整個(gè)土地價(jià)格提升起到了加速器的作用，土地價(jià)格一路上揚(yáng)直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的全面上漲，從這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)綜合價(jià)格從99年的1496元/平方米增長到2001年的1758元/平方米，到2003年已經(jīng)達(dá)到2000元/平方米。從不同區(qū)域價(jià)格來看，靠近路的楓丹麗苑的平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到4000元/平方米， 2005年市中心區(qū)附近房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)維持在目前的較高價(jià)位上，而近郊區(qū)的商品住宅的價(jià)格還有較大的上升空間。投資性房產(chǎn)過于單一，相對(duì)而言，小戶型有抬頭之勢(shì)縱覽房地產(chǎn)市場(chǎng)，住宅產(chǎn)品以市區(qū)和大十二縣消化為主，近期也出現(xiàn)北方和長三角

24、消費(fèi)者購買趨勢(shì)，但主要也是作為第二居所之用，以投資增值為目的的購買尚未形成主流之勢(shì)。商業(yè)用房市場(chǎng)方面，由于本地購買能力較弱，同時(shí)商業(yè)市場(chǎng)也未形成桂北或是區(qū)域的輻射效應(yīng)，再加之周邊圍沒有具體的產(chǎn)業(yè)支撐，導(dǎo)致目前的商業(yè)市場(chǎng)處于瓶頸期。 目前的市場(chǎng)上新生產(chǎn)品是以小戶型公寓。主要的代表是彰泰的“利好時(shí)代”、楓丹國際、經(jīng)貿(mào)時(shí)代等,該項(xiàng)目為市場(chǎng)上的游資尋找到了最佳的投資方式，目前該類產(chǎn)品已顯示出很強(qiáng)大的生命力和樂觀的市場(chǎng)前景。市中心區(qū)域推出的基本上小戶型產(chǎn)品，由于經(jīng)過一段時(shí)間的這類產(chǎn)品已經(jīng)較為成熟，所以小戶型產(chǎn)品在還有一段時(shí)間的熱銷期。16、個(gè)案分析麗景 5號(hào)公館麗景5號(hào)公館位于市桃花江路5號(hào)，麗景5號(hào)公

25、館坐落于市中心最大的原生態(tài)風(fēng)景區(qū)桃花江風(fēng)景區(qū)，座擁700米原生江岸。桃花江風(fēng)景區(qū)集中了西山公園、三姐景觀園、玉石博物館、蘆笛巖等眾多知名景點(diǎn)。九曲十八灣、一日三景的桃花江，是市政府兩江四湖二期重點(diǎn)打造工程。麗景5號(hào)公館恰處于桃花江江面最壯美、最闊靜之流域（古獅子巖段）。麗景5號(hào)公館的北苑為：原民國政要公館處，與宗仁公館（現(xiàn)桃江賓館）相鄰。北苑地塊古木參天，各類50年以上的名貴樹木多達(dá)數(shù)十棵。南苑為：“原甲山飯店”，甲山飯店是全國最早經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的外商合資的五家飯店之一，1980年開業(yè)，為市第一家度假涉外飯店，曾接待過多位重要的中外貴賓。麗景度假酒店坐落于麗景5號(hào)公館的北苑與南苑之間，定位為國際

26、度假四星級(jí)酒店。整個(gè)麗景項(xiàng)目占地約140畝，由公館別墅區(qū)（北苑、南苑）和麗景度假酒店組成；建成后公館區(qū)總戶數(shù)約150戶左右，由約50套豪華別墅（獨(dú)棟別墅、雙聯(lián)別墅、聯(lián)排別墅）和約100套豪華景觀洋房組成。發(fā)展商：市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開發(fā)XX公司、源通房地產(chǎn)開發(fā)XX公司全案策劃代理：一品堂顧問機(jī)構(gòu)地址：市桃花江路5號(hào)（原甲山飯店舊址）：0碧水云天項(xiàng)目概況小區(qū)坐落于穿山公園門口，小東江旁，環(huán)境優(yōu)美不超過五層的樓高，外立面色調(diào)與景致相互映襯，美觀大方超大露臺(tái)設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)居家觀景的尊貴享受6、16、23、27路公交車直達(dá)，交通便利購物，菜市，餐飲，酒店，娛樂，醫(yī)院等生活配套成熟，一應(yīng)俱全體育館，國際會(huì)展中心，甲

27、天下廣場(chǎng)等市政配套，增值潛力無限穿山小學(xué)、中學(xué)，一中、師大、旅專、交通技校等學(xué)校，人文教育氛圍濃郁物業(yè)管理 小區(qū)設(shè)有24小時(shí)全天保安巡更，紅外線監(jiān)控，多角度閉路電視監(jiān)控，家家戶戶都設(shè)有可視對(duì)講門，讓居住毫無后顧之憂，業(yè)主可真正安居樂業(yè)；小區(qū)施行人車分流，戶戶都設(shè)有全地下停車庫。開 發(fā) 商：房地產(chǎn)開發(fā)總公司設(shè)計(jì)單位：中國建筑研究公司項(xiàng)目名稱：碧水云天項(xiàng)目地址：市穿山公園旁150米策劃銷售代理：金典營銷廣告策劃公司：05862666唐人街唐人街為陽朔第一家產(chǎn)權(quán)式酒店，陽朔最大規(guī)模的星級(jí)酒店。唐人街與漓江為鄰，南靠即將開通的龍脊山隧道，與桂梧高速公路擦戶并行，南距唐人街僅數(shù)百米之外的大型水上實(shí)景舞臺(tái)

28、“印象、三姐”（藝謀執(zhí)導(dǎo)），擁有400多間客房。楓丹國際楓丹國際公寓位于市路與路交匯點(diǎn)，配有高級(jí)裝修設(shè)計(jì)，現(xiàn)時(shí)為全市最高之建筑物，可飽覽漓江全景。其總建筑面積約三萬六千平方米，包括地下停車場(chǎng)與占地約八千平方米商場(chǎng)，共有三幢19層高，共提供356套單位，公寓面積由三十五平方米至八十六平方米不等，售價(jià)三十六萬人民幣起。公寓由附具四星級(jí)酒店管理專業(yè)水平，如24小時(shí)保安，室清潔，洗衣，訂票，專車接送與送餐等額外服務(wù)，務(wù)求打造綜合式酒店服務(wù)管理公寓。利好時(shí)代位于香江飯店以西600米，交通便利，酒店式公寓，功能多樣，集“居住商務(wù)休閑投資”于一體。既有酒店的環(huán)境與服務(wù)，又有家的溫馨，融會(huì)了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)小戶

29、型公寓的長處，精裝修。集合式與分離式健康會(huì)所，到獨(dú)有的首層架空生態(tài)空間，休閑娛樂設(shè)施穿插分布。一梯兩戶，標(biāo)準(zhǔn)南北朝向。部配套：健身館兒童娛樂中心小型會(huì)議室乒乓球室餐廳休閑茶座外部配套：附近有飯店、學(xué)校、黑山植物園、郵電分局、地下商場(chǎng)等。第三章：旅游地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估1、市城市星級(jí)飯店規(guī)模與其未來發(fā)展分析市星級(jí)飯店規(guī)模星級(jí)飯店五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)個(gè)數(shù)三個(gè)四個(gè)十八個(gè)十一個(gè)固定床位2574270267002271標(biāo)準(zhǔn)客房1411141133761117 數(shù)據(jù)來源：歷年統(tǒng)計(jì)年鑒從統(tǒng)計(jì)局現(xiàn)已公布的數(shù)據(jù)來看，市五星、四星級(jí)飯店數(shù)量分別為3個(gè)和4個(gè)，在量上已經(jīng)具備了和同類別的旅游城市叫板的能力，但就整體質(zhì)量上

30、來講，特別在設(shè)施配套與員工素質(zhì)方面還與發(fā)達(dá)旅游城市有著很大的差距。酒店的經(jīng)營應(yīng)該在很大程度上依托于本地的旅游市場(chǎng)，形成本地的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)。客源方面，隨著中國與東盟六國關(guān)系的進(jìn)一步發(fā)展和完善，將成為東南亞游客的首選地。政府將會(huì)加大對(duì)旅游的政策扶持力度，再加上現(xiàn)在已開拓的、日本、國等東亞市場(chǎng)，相信市外籍游客將會(huì)有大幅上升。從統(tǒng)計(jì)局現(xiàn)已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，市現(xiàn)有的五星、四星級(jí)大酒店每年接待人數(shù)特別是在接待海外游客方面要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它類別的酒店，從目前四、五星級(jí)酒店年接待能力192萬人天來看，每年市接待海外游客約為98.43萬人，如果他們?nèi)孔∵M(jìn)四星級(jí)以上賓館的話，按平均逗留2.5天計(jì)算，高檔酒店有效供給相

31、對(duì)不足。所以在針對(duì)本案酒店定位中，我們可以在考慮經(jīng)營檔次、服務(wù)質(zhì)量和設(shè)施配套方面進(jìn)行再拉升。2、市旅游客源分析21、市旅游者來源地結(jié)構(gòu)分析市旅游者來桂旅游人數(shù)國游客 海外游客市區(qū)游客市區(qū)外游客外國人港澳同胞同胞比2001年增長幅度412% 10.12%1603%-28.81%0.78%人數(shù)（萬人）644633527448784624502總?cè)藬?shù)（萬人）997.37 98.43數(shù)據(jù)來源：歷年統(tǒng)計(jì)年鑒市雖然在最近幾年，會(huì)議旅行者在量上有所增加，但就整體來講市旅游業(yè)還處于觀光游階段。和其他發(fā)達(dá)旅游城市相比，旅游項(xiàng)目包裝缺乏亮點(diǎn)。從市國旅游市場(chǎng)看，觀光度假型產(chǎn)品的客源主體是中近程客源市場(chǎng)，其中和旅游者

32、，超過客源總量的50%，其它省外客源地主要集中在等周邊省份、長江三角洲與京津唐地區(qū)。家庭、中老年人、背包散客是觀光度假型旅游產(chǎn)品的主要消費(fèi)群體。從國外市場(chǎng)來看，主要以附近的港澳臺(tái)以與東亞周邊游客，其中游客大約占海外游客一半左右。隨著東盟和中國貿(mào)易自由化，相信來自東南亞游客將會(huì)有大幅的增加。22、旅市游者年消費(fèi)總額與消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析表5 旅市游者年消費(fèi)總額與消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 旅游消費(fèi)總額（萬元）商品性支出（萬元） 勞務(wù)性支出（萬元）商品消費(fèi)（萬元）飲食消費(fèi)（萬元）長途交通費(fèi)（萬元）旅行社支出（萬元）住宿費(fèi)（萬元）市交通費(fèi)（萬元）郵政電訊費(fèi)（萬元）文化娛樂費(fèi)（萬元）其它（萬元）48535194515538

33、974101852555575928205633891 67986 117263 185249數(shù)據(jù)來源：歷年統(tǒng)計(jì)年鑒從上面我們可以清楚的看出來消費(fèi)總額與消費(fèi)結(jié)構(gòu)，從商品性支出額來講，游客商品消費(fèi)總額為48535萬元。在我們和旅行社訪談中得知，來旅游者很少在發(fā)生大規(guī)模購物行為。究其原因，主要原因是來的主要以觀光游為主，他們的收入水平與去等地的商務(wù)、消費(fèi)游的游客有著明顯的差距。同時(shí)，由于缺乏本地工業(yè)的支撐，造成本地商品匱乏。游客很少在商店購買一些價(jià)格相對(duì)比較貴的商品，而會(huì)選擇在夜市購買相對(duì)少量的具有本地特色的商品。餐飲業(yè)發(fā)達(dá)對(duì)于旅游城市來說這已經(jīng)是個(gè)公開的秘密，同時(shí)據(jù)我們觀察，在物價(jià)相對(duì)高的情況下

34、，餐飲經(jīng)營依然火爆。顧客每年在飲食消費(fèi)達(dá)19451萬元。在勞務(wù)性支出方面，文化娛樂為20563萬元，所占比例相當(dāng)之大，而又屬于兩級(jí)分化相當(dāng)嚴(yán)重的地區(qū)，娛樂、休閑占高端人群生活支出的很大部分。在加上游客市場(chǎng)的拉動(dòng)，娛樂休閑業(yè)發(fā)達(dá)也在情理之中。所以在具體到本案來講，我們?cè)谖磥硌亟稚啼伣?jīng)營類別選擇上可以考慮引進(jìn)餐飲或娛樂業(yè)。23、市旅游者滯留時(shí)間分析從市統(tǒng)計(jì)局現(xiàn)已公平的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，海外旅游者在停留時(shí)間一般在23天，而以海外游客一般會(huì)停留2.5天計(jì)，去年市共接待海外旅游者98.43萬人，那么全年將會(huì)有246.075萬人天，而現(xiàn)有四星、五星飯店接待能力只有192.574萬人天，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求，

35、所以在可以本案酒店升級(jí)方面，是極為為必要的。3、市旅游市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)期圖8 約束市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素 數(shù)據(jù)來源：歷年統(tǒng)計(jì)年鑒目前從制約市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素來看，客源有效供給不足仍然是最大的問題，在這一點(diǎn)上我們?cè)谏厦嬉炎髁嗽敿?xì)的闡述，隨著城市不斷發(fā)展，城市知名度和城市包裝力度的不斷提高，來旅游的人數(shù)將會(huì)有大幅的提高。4、市特征產(chǎn)業(yè)(旅游業(yè))分析小結(jié)屬于國際著名的旅游城市，一是環(huán)境優(yōu)美，山青水秀；二是氣候宜人，空氣清新；三是文化名城，歷史悠久。同時(shí)具備這三個(gè)條件的城市在全國實(shí)在不多，但就目前旅游發(fā)展來看，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有體現(xiàn)出它應(yīng)有的價(jià)值，據(jù)近年國家旅游公告顯示，市海外旅游接待人數(shù)僅排名全國第八名，

36、說明旅游產(chǎn)業(yè)整體包裝力度有待提高。但我們?cè)谑逡?guī)劃中，可以明確的看出市政府將對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供政策上的扶持。所以隨著城市知名度的不斷提高，產(chǎn)業(yè)將會(huì)有長足的發(fā)展。對(duì)本案項(xiàng)目定位提供了有力的支撐。5、市產(chǎn)權(quán)式酒店供求情況分析從面前房地產(chǎn)發(fā)展來看，單純地開發(fā)住宅的概念已經(jīng)過時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“復(fù)合地產(chǎn)”時(shí)代，房地產(chǎn)必須與旅游結(jié)合、與醫(yī)療結(jié)合、與教育結(jié)合，才能找到它新的亮點(diǎn)和商機(jī)。與旅游結(jié)合，我們?cè)诒景钢锌梢钥紤]產(chǎn)權(quán)酒店的建設(shè)。是一個(gè)對(duì)世界各地旅游者有著巨大吸引力的著名旅游城市。據(jù)調(diào)查，市三星級(jí)酒店的年均入住率約為70%，四星級(jí)酒店年均入住率約為90%，加上不久之后馬上就到來的分時(shí)度假旅游、

37、休閑旅游、自助旅游熱潮，產(chǎn)權(quán)酒店在這個(gè)旅游城市里前景將會(huì)非常的廣闊。目前整個(gè)市市區(qū)還沒有一個(gè)真正意義上的產(chǎn)權(quán)式酒店，曾經(jīng)以產(chǎn)權(quán)式酒店做過推盤的楓丹國際出在已改為小戶型公寓銷售，陽朔旅游這幾年特別在海外游客接待方面有著長足的進(jìn)步。造成一部分投資客的分流。所以在具體到本案項(xiàng)目定位中，要突破市現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式酒店所面臨的瓶頸。引進(jìn)國際著名的酒店管理公司，提高本案酒店管理的同時(shí)，也將提高本案產(chǎn)權(quán)式酒店的檔次。形成群抱效應(yīng)。6、市酒店式公寓供求情況分析 隨著利好時(shí)代、唐人街一聲鑼響，拉開了產(chǎn)權(quán)式公寓極為耀眼的序幕。2003年利好時(shí)代創(chuàng)下了80分鐘銷售138套的紀(jì)錄，開盤均價(jià)達(dá)到5700元/平方米天價(jià)，成為市房

38、價(jià)的領(lǐng)導(dǎo)者。在它的帶動(dòng)下，市形成了一股小戶型熱，金色領(lǐng)地、楓丹國際等等的售價(jià)在4000元左右。但他們并不是真正意義上的酒店式公寓，銷售形式也異常火爆。從客源來看，主要以大高端客戶為主。這也間接看出本地投資者對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展具有極強(qiáng)的信心。 具體到本案來說，應(yīng)該考慮引進(jìn)酒店式公寓。在客源方面可以進(jìn)行再拉升，努力吸引海外與國投資者來此購買，充分整合本案資源，形成群體優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)效益最大化。附一：三星級(jí)以上酒店情況一覽表第四章：財(cái)富名城項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目整體評(píng)估11、項(xiàng)目現(xiàn)狀111、項(xiàng)目基本概況：投資商：財(cái)富天地投發(fā)展商：財(cái)富商業(yè)城XX公司（原）策劃代理：市濤益地產(chǎn)顧問整合推廣：市智美廣告項(xiàng)目地址：市漓

39、江路19號(hào)（國際會(huì)展中心對(duì)面）112、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)：總用地面積：88800平方米總建筑面積：216655平方米容積率：2.07綠化率：36.25%停車位：800個(gè)總體規(guī)劃：15棟樓，其中1棟為五星級(jí)酒店，1棟為七星級(jí)私人酒店，1棟為酒店式國際公寓，1棟三星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店，11棟住宅（其中5棟為單位回建房），中心為沿湖商業(yè)街。 1.1.3、項(xiàng)目配套：學(xué)校：一中、十五中、穿山中學(xué)、旅游高等?？茖W(xué)校、師大學(xué)；購物：國際購物公園、喜洋洋超市；休閑：穿山公園、七星公園、甲天下廣場(chǎng)、市體育館；酒店：四星級(jí)的觀光酒店、金龍酒店隔街相望；其他：銀行、郵局、醫(yī)療、飲食等設(shè)施也一應(yīng)俱全。市政配套：與市甲天下

40、廣場(chǎng)、國際會(huì)展中心、體育中心相鄰。1.1.4、項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目三面臨路，交通便捷；周邊生活配套相當(dāng)成熟；市政配套支持力度大，市甲天下廣場(chǎng)、國際會(huì)展中心、體育中心，能聚集大量人氣，為項(xiàng)目的定位提供一定保障；規(guī)劃之不足：A、酒店類物業(yè)的體量過大，在未來的銷售和經(jīng)營上，都會(huì)存在一定的抗性；B、小區(qū)停車位過少，對(duì)于216655平方米的“復(fù)合型酒店產(chǎn)業(yè)群+風(fēng)情商業(yè)街+住宅群”項(xiàng)目，800個(gè)停車位遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足功能需求；C、小區(qū)部交通主動(dòng)線不明顯，規(guī)劃的湖面面積過大，產(chǎn)生天然障礙，人為地降低了本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，減少了項(xiàng)目商業(yè)氛圍；D、項(xiàng)目原規(guī)劃中對(duì)商業(yè)零售主力店的物業(yè)考慮不足，浪費(fèi)了地塊商業(yè)優(yōu)勢(shì)資源。12、項(xiàng)

41、目建議2005年，隨著政府的宏觀調(diào)控的政策，市場(chǎng)化運(yùn)作后地價(jià)的上漲，樓盤素質(zhì)提高后的成本、營銷力度加大后的營銷費(fèi)用等，除非發(fā)生重大的政經(jīng)波動(dòng)，房價(jià)應(yīng)該平穩(wěn)上揚(yáng)。本項(xiàng)目所處市中心邊緣區(qū)域，區(qū)域價(jià)格還有很大的上漲空間，將項(xiàng)目品質(zhì)徹底提升并引進(jìn)先進(jìn)營銷理念，完全有理由將項(xiàng)目以與周邊區(qū)域價(jià)格拉升新的高度。項(xiàng)目作為酒店產(chǎn)業(yè)集群，三星級(jí)權(quán)產(chǎn)酒店與私人酒店在產(chǎn)品上比較類似，所以建議私人酒店修改為純寫字樓進(jìn)行銷售（目前還沒有純寫字樓，加上項(xiàng)目所處地的國展對(duì)面和以酒店產(chǎn)業(yè)集群相托，使本方案具有較強(qiáng)的可行性）。一方面降低酒店物業(yè)的體量，同時(shí)，增加項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性，促進(jìn)樓盤銷售，減小銷售抗性和后期經(jīng)營困難.針對(duì)本項(xiàng)

42、目而言，酒店式公寓的小戶型是行之有效的市場(chǎng)認(rèn)知引爆點(diǎn)。本項(xiàng)目建筑面積在21萬平方米以上，外部緊鄰貫通城市環(huán)道的漓江路，同時(shí)依托五星級(jí)酒店的軟、硬件服務(wù)，在各方面都達(dá)到或是超過優(yōu)秀酒店式公寓的參照標(biāo)準(zhǔn)。隨著酒店式公寓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的完善，此類產(chǎn)品將會(huì)由市中心向周邊有潛質(zhì)區(qū)域發(fā)散，七星項(xiàng)目恰屬于市中心的過渡區(qū)域。所以，荒島認(rèn)為酒店式公寓市場(chǎng)可以深度挖掘?qū)⒑婷娣e縮小，輔星路與漓江路交匯處，應(yīng)規(guī)劃出更大面積的廣場(chǎng)面積，廣場(chǎng)下面可規(guī)劃大面積地下停車場(chǎng)，以滿足本項(xiàng)目停車功能的需求；廣場(chǎng)上亦可建區(qū)域綠色景觀停車位，彌補(bǔ)地下停車位的不足；同時(shí)，減少湖面面積，可相應(yīng)增加小區(qū)中心商業(yè)街的商業(yè)氛圍；規(guī)劃出大型零售主力店

43、可進(jìn)入的商業(yè)物業(yè)。如：柱間距、層高、樓面荷載、進(jìn)貨區(qū)、獨(dú)立停車場(chǎng)等。重新規(guī)劃小區(qū)的人流、車流主動(dòng)線。2、項(xiàng)目銷售價(jià)格評(píng)估（三級(jí)星產(chǎn)權(quán)式酒店）三星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店的價(jià)格測(cè)算1、基本的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建面：17000平米總房間數(shù)：396間土地使用年限：50年2、價(jià)格測(cè)算采用方法（1）、收益法收益法是求取估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，即房地產(chǎn)的價(jià)值是未來凈收益的現(xiàn)值之和。將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來的收益年限可以源源不斷地獲取凈收益， 如果現(xiàn)在有一貨幣額可以與此凈收益的折現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。（2）、操

44、作步驟1）、項(xiàng)目預(yù)期收益的有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)資料的確定2）、預(yù)測(cè)項(xiàng)目的未來收益3）、報(bào)酬率的確定4）、運(yùn)用收益法公式進(jìn)行測(cè)算23、用報(bào)酬資本化法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算的主要公式231、收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式如下：V=A/Y11/（1+Y）N其中：V項(xiàng)目的收益價(jià)格A項(xiàng)目的凈收益Y項(xiàng)目的報(bào)酬率（回報(bào)率）N項(xiàng)目的收益期限，是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可以獲得收益的時(shí)間。232、本項(xiàng)目運(yùn)用收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式幾個(gè)系數(shù)的確定2321、A項(xiàng)目的凈收益影響項(xiàng)目凈收益的幾個(gè)因素：項(xiàng)目的出租價(jià)格有確定市三星級(jí)酒店（包括準(zhǔn)三星酒店）標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格案例酒店名星級(jí)門市價(jià)前臺(tái)現(xiàn)付價(jià)預(yù)訂價(jià)會(huì)員價(jià) HYPERLINK

45、:/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1140 陽朔璦源賓館準(zhǔn)360170160160 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1259 麗晶大酒店準(zhǔn)580192182182 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1267 濱江酒店準(zhǔn)360200190190 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1129 新凱悅酒店3801

46、78168168 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1284 金帝賓館準(zhǔn)380118108108 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1131 丹桂大酒店560290280280 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1151 桂星酒店560170160160 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID

47、=1215 大酒店準(zhǔn)580222212212 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1258 花橋大酒店660230230230 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1263 伏波山莊664250240240 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1281 同德酒店準(zhǔn)500160150150 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rli

48、st.asp?hotelID=1279 聯(lián)發(fā)商務(wù)大酒店準(zhǔn)480480200200 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1280 杉湖大酒店480232222222 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1303 核工飯店貴賓樓準(zhǔn)280140130130 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1307 杉湖大酒店準(zhǔn)480232222222 HYPERLINK :/ guili

49、n-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1306 北龍酒店準(zhǔn)298140130130 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1309 龍禧賓館準(zhǔn)380128128128 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1311 海源賓館準(zhǔn)388120120120 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1257 桂花香大酒店準(zhǔn)680192182182

50、HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1270 太平洋賓館準(zhǔn)380130120120 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1138景秀大酒店560258248248 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1126 中旅大酒店準(zhǔn)580278268268 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1127 環(huán)

51、球大酒店664258258258 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1216 南園賓館準(zhǔn)320170160160 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1211 京都大酒店580190180180 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1272 冠泰大酒店準(zhǔn)480175165165 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.a

52、sp?hotelID=1268 新世紀(jì)大酒店準(zhǔn)620190180180 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1132 金象大酒店560238238238 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1133 香江飯店640180180180 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1266 綠玉居酒店準(zhǔn)418170160160 HYPERLINK :/ guilin-trip /h

53、otel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1273 城市花園酒店準(zhǔn)498180170170 HYPERLINK :/ guilin-trip /hotel/hotel_Rlist.asp?hotelID=1282 翠園賓館480200200200以市三星級(jí)（包括準(zhǔn)三星級(jí)）會(huì)員成交價(jià)平均價(jià)計(jì)算，本項(xiàng)目的租金為185.66元/間/天，通過對(duì)以上平均租金的評(píng)估，考慮酒店的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和參考準(zhǔn)三星級(jí)酒的收費(fèi)準(zhǔn)標(biāo)，加權(quán)系數(shù)0。86，最后確定本項(xiàng)目的租金基數(shù)為160元/間/天?？头咳胱÷实拇_定通過調(diào)查市對(duì)酒店的調(diào)查和對(duì)酒店業(yè)人士的訪問可知，一般市的酒店在淡季的入住率為40%60%（所謂淡季就是

54、在一年的2月底，3月，4月，11月），旺季基本上都是爆滿，隨著今年旅游市場(chǎng)的復(fù)興，市酒店客戶的入住率可達(dá)70%以上，荒島房產(chǎn)工作室經(jīng)過對(duì)市旅游市場(chǎng)的調(diào)查，考慮到酒店經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，較為保守的評(píng)估認(rèn)為，市酒店客戶的入住率可達(dá)65%以上應(yīng)該是沒有問題。所以65%的住率做為本項(xiàng)目評(píng)估入住率的一個(gè)基數(shù)。項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用財(cái)富名城產(chǎn)權(quán)式酒店初次裝修與配套成本預(yù)算有關(guān)客房裝修方面：根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)和豪華程度，價(jià)位不一。按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修：包括天花、墻面、地毯、衛(wèi)生間等，含家具、家電，有兩種方案按間算高檔型約4萬元/間。按平方算，根據(jù)了解，跨世紀(jì)大酒店（四星）裝修約1000元/m2（套面積）；沃頓國際大酒店（五星）裝修約

55、2500元/ m2（含家具、家電）（套面積）。按三星以上、不到四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，包括全套設(shè)施（含家具、電視、燈具）等A、賀州國際大酒店約3.5萬元/間B、鳳凰賓館3萬元/間我們建議裝修標(biāo)準(zhǔn)以達(dá)到三星級(jí)至四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，參考數(shù)據(jù)如下客房裝飾明細(xì),無具體數(shù)據(jù),價(jià)格僅供參考序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)(元)合價(jià)(元)一天面裝飾1房間與客房過道輕鋼龍骨石膏吊頂(展開面計(jì)算)2.6902342衛(wèi)生輕鋼龍骨塑扣板吊頂4753003天花吊頂與客房頂棚刮化織膠化灰底面刷立邦漆2921.90635小計(jì)約1169二墻面裝飾1安格利板飾面衣柜(貼波音片)3.4550017252安格利板飾面吧臺(tái)(含石吧臺(tái)面)1.55508253客房

56、安格利板飾面造型門扇樘15005004客房安格利板飾面造型門套5603005門鎖與門五金(含金鎖、合頁與窺視鏡)項(xiàng)11301306衛(wèi)生間安格利板飾面門扇（含金鎖、合頁）樘14504507衛(wèi)生間安格利板飾面門套5603008PVC地腳線100mm高18152709墻面刮化織膠化灰底面刷立邦乳膠漆53.7221181.410衛(wèi)生間墻面貼瓷磚（200*300）185599011衛(wèi)生間5mm銀鏡118018012太白青石洗手臺(tái)上下裙擋板與托板1.248057613石洗手臺(tái)底鐵架套110010014太白青石窗臺(tái)板（含磨普通力）1.7575131.2515窗簾路軌連五金配件套112012016窗簾裝飾布、

57、遮光布與紗簾（1：2摺波制作）10.875810小計(jì)8588.65三地面裝飾1衛(wèi)生間300*300地面磁磚3.9865258.72房間地面滿鋪化纖地毯與其附材22.9551259.53衛(wèi)生間地面防水處理4.545202.5小計(jì)1720.7四水、電部份1電器管線與敷設(shè)18008002進(jìn)、排水管埋設(shè)15505503座便連配件（四維）15805804淋浴底盆（四維）14504505洗面盆(四維) 12002006淋浴龍頭連配件 1 2502507洗手盆龍頭連配件12302308浴簾145459浴簾桿連底座1858510不銹鋼地漏1282811掛衣鉤1252512托衣架113013013毛巾橫桿150

58、5014廁紙架1353515皂盒1252516入墻手紙匣1606017衛(wèi)生間排氣扇與風(fēng)管120020018臺(tái)燈113013019落地?zé)?20020020床頭燈118018021筒燈(含光源)42811222夜燈128282315A以下插座(金星)6159024插座(金星)2204025電視插座(金星)1232326電須刨插座帶變壓(金星)125025027鏡前燈210020028衣柜開關(guān)1404029二位開關(guān)(金星)1151530請(qǐng)勿打擾開關(guān)1858531床頭控制面板122022032門鈴123233325寸品牌彩電115001500小計(jì)6879.00五家私部份(密度板飾底裝飾面并油清漆)1行

59、柜連靠板14004002寫字臺(tái)14804803電視柜14004004寫字椅11501505梳妝鏡11801806圓茶幾12502507圈椅22304608床屏21803609床頭柜223046010床架與床墊(1200*2000)2750150011床頭開關(guān)控制板柜1250250小計(jì)4890A直接費(fèi)(一+二+三+四+五)約23247.4B管理費(fèi)A*10%約2324.74C稅金(A+B)*3.41%872D合計(jì)A+B+C約26444.1注:不含家具、電視、電熱水器、電水壺）保險(xiǎn)柜、床上用品、一次消費(fèi)品、迷你吧配備（二）客房其它配備物品：1、衣架（衣裙架、褲架、西裝架各4個(gè)）：約40元2、鞋拔、毛

60、衣刷各一個(gè)：約20元3、保險(xiǎn)箱：按標(biāo)準(zhǔn)396間之30%客房配備700元/個(gè)（根據(jù)酒店實(shí)際情況考慮）4、浴衣男女各一套：200元5、電熱水壺一個(gè)：200元6、冰桶一個(gè)（視情況可配可不配）：100元7、冷水壺一個(gè)：20元8、托盤二個(gè)：（一個(gè)放房間，一個(gè)房衛(wèi)生間，茶葉盒一個(gè)）40元9、茶杯兩套：開水杯兩個(gè)，瀨口杯2個(gè)（衛(wèi)生間）30元。10、煙缸兩個(gè)（房間一個(gè)，衛(wèi)生間一個(gè)）10元。11、服務(wù)指南一本：50元。12、機(jī)1臺(tái)：100元13、電冰箱1臺(tái)：850元。14、分體冷暖空調(diào)：1500元15、獨(dú)立電熱水器：100元16、薄一本200元（行政樓層）17、花瓶一個(gè)：10元18、衛(wèi)生間掛機(jī)一個(gè)：30元19、