標(biāo)桿房企取地及開發(fā)策略分析

1、XX取地策略分析前言 房地產(chǎn)企業(yè)取地介入市場(chǎng)開發(fā)，公司戰(zhàn)略、市場(chǎng)環(huán)境和收益判斷形成相互作用的環(huán)視要因。公司戰(zhàn)略布局的優(yōu)化，市場(chǎng)環(huán)境成為支撐重點(diǎn)，收益分析是市場(chǎng)環(huán)境綜合情況下，企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整與否的最大動(dòng)因。公司戰(zhàn)略收益判斷市場(chǎng)環(huán)境XX策略定位重塑戰(zhàn)略關(guān)鍵點(diǎn)XX二、三線城市集中拿地 一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管火爆，政策影響敏感，地價(jià)房?jī)r(jià)體現(xiàn)雙高。 二、三線城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程強(qiáng)勢(shì)，政策彈性較大，地價(jià)成本、占用資金比例、融資考慮體現(xiàn)三低。發(fā)展?jié)摿Α⒊杀纠娉蔀閼?zhàn)略布局立足點(diǎn)。 XX全局戰(zhàn)略策略關(guān)鍵點(diǎn)不會(huì)押寶漲價(jià)預(yù)期來報(bào)價(jià) 基于未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定因素，XX拿地底線是計(jì)算地價(jià)承受底線而選取的預(yù)期房?jī)r(jià)基準(zhǔn)，不能逾

2、越當(dāng)?shù)貧v史最高價(jià)位。即XX能夠接受的土地價(jià)格一定基于曾經(jīng)存在或現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，絕不購買只有基于房?jī)r(jià)上漲才能盈利的地塊。 09年XX獲取的項(xiàng)目，半數(shù)以上樓面地價(jià)在2100元/平方米以下。成本控制、合理預(yù)期成為取地策略立足點(diǎn)。XX取地策略 無論是何種標(biāo)志性地段，無論是多么符合XX戰(zhàn)略布局，XX都首先要考慮其價(jià)格是否合適。 XX所獲佛山順德區(qū)陳村登洲地塊被部分外界人士稱之為“地王”，從佛山的歷史地塊成交記錄看，總價(jià)21.5億元恐難稱“王”，而樓面地價(jià)只有3027元/平方米，還低于2006年前后拍出的周邊地塊。目前該地塊周邊普通住宅售價(jià)普遍約為8000元/平方米，高端住宅在14000元/平方米左右，策略立

3、足完全符合利潤(rùn)預(yù)期。精挑細(xì)選，把握機(jī)會(huì)成為取地策略執(zhí)行立足點(diǎn)。策略關(guān)鍵點(diǎn)策略風(fēng)向標(biāo)08前立足“土地產(chǎn)品客戶”的流程，賣方市場(chǎng)主觀策略。08年后立足”客戶需求為先，向中心城區(qū)轉(zhuǎn)移”，買方市場(chǎng)客觀策略。 原始定位重塑定位XX新里程XX金域藍(lán)灣XX城XX新榆公館XX魅力之城XX四季花城XX蘭橋圣菲XX沈城戰(zhàn)略XX金域國際XX五里河地塊項(xiàng)目08前戰(zhàn)略布局08后戰(zhàn)略布局區(qū)位擇點(diǎn)樓面地價(jià) 09沈城攻略市場(chǎng)環(huán)境成為企業(yè)戰(zhàn)略的可行性基礎(chǔ)沈城房地產(chǎn)區(qū)位市場(chǎng)環(huán)境08年一級(jí)市場(chǎng)區(qū)域去化梳理區(qū)位土地成交幅數(shù)成交面積建筑面積平均地價(jià)低位地價(jià)高位地價(jià)高價(jià)區(qū)位和平區(qū)14.9822.4110001100011000一環(huán)內(nèi)沈河

4、區(qū)13.3525.1144921449214492一環(huán)內(nèi)大東區(qū)24.2628.018841.5369013679一環(huán)內(nèi)皇姑區(qū)630.61188.226831154111510一環(huán)內(nèi)鐵西區(qū)526.4267.34668.818106560一環(huán)內(nèi)東陵區(qū)531.7159.14847.87288640二環(huán)內(nèi)于洪區(qū)649.16121.782785.37024247三環(huán)內(nèi)渾南新區(qū)651117.631348.23803343三環(huán)內(nèi)沈北新區(qū)1389.26172.0614189321746三環(huán)外蘇家屯427.0566.741365.39451690三環(huán)外區(qū)位土地成交幅數(shù)成交面積建筑面積平均地價(jià)低位地價(jià)高位地價(jià)高價(jià)

5、區(qū)位和平區(qū)11.40998.4594113191131911319一環(huán)內(nèi)沈河區(qū)13.926815.7072589658965896一環(huán)內(nèi)大東區(qū)25.336724.1666359128004381一環(huán)內(nèi)皇姑區(qū)27.747621.9037248614883485二環(huán)內(nèi)鐵西區(qū)1047.914185.67917689884485一環(huán)內(nèi)東陵區(qū)735.55473.84531893059750二環(huán)內(nèi)于洪區(qū)425.439.908151410242850三環(huán)內(nèi)渾南新區(qū)314.135337.922249313893080三環(huán)內(nèi)沈北新區(qū)1585.863159.1588874991200三環(huán)外蘇家屯524.60341

6、.7718362251500三環(huán)外09年1-7月份一級(jí)市場(chǎng)區(qū)域去化梳理一級(jí)市場(chǎng)環(huán)境梳理 土地價(jià)格與前置供應(yīng)動(dòng)態(tài)利好表現(xiàn)，黃金地段擇地，產(chǎn)品價(jià)格絕對(duì)支撐成本運(yùn)營，搶前與低調(diào)在業(yè)內(nèi)懵懂狀態(tài)下?lián)屨紖^(qū)域市場(chǎng)先機(jī)。08年成交樓面價(jià)2472元/09年成交樓面價(jià)1121元/XX金域國際落位鐵西區(qū)09高端價(jià)格區(qū)位成本控制成型合理預(yù)期成型精挑細(xì)選成型把握機(jī)會(huì)成型2009.05.06地塊取得。200907.26低調(diào)開工。2009.09.26建設(shè)大路百世雅閣臨時(shí)售樓處低調(diào)開放。2010.4預(yù)判面市。節(jié)點(diǎn)關(guān)注10.1工程進(jìn)行時(shí)日夜施工，已經(jīng)造成夜間噪聲污染，可見項(xiàng)目最大限度越近市場(chǎng)，大有搶占華潤(rùn)二期市場(chǎng)份額態(tài)勢(shì)。地區(qū)

7、銷售件數(shù)銷售面積銷售金額件數(shù)百分比面積百分比金額百分比沈河區(qū)24792.04%25.432.37%12.743.45%和平區(qū)60074.93%62.415.81%28.717.77%皇姑區(qū)68045.59%62.505.81%21.865.91%鐵西區(qū)2597921.33%212.9819.81%78.1621.14%大東區(qū)119849.84%108.3610.08%42.6211.53%東陵區(qū)1316310.81%119.7811.14%42.0111.37%于洪區(qū)2766022.71%231.8121.56%75.9620.55%渾南新區(qū)73326.02%82.367.66%29.668.

8、02%蘇家屯區(qū)35802.94%31.982.98%8.002.16%沈北新區(qū)117709.66%94.668.81%23.286.30%新民市23451.93%18.371.71%2.880.78%遼中縣20911.72%18.851.75%3.160.85%法庫縣4940.41%4.610.43%0.500.14%康平縣1060.09%0.960.09%0.120.03%全市121794100%1075.07100%369.66100%二級(jí)市場(chǎng)環(huán)境梳理09年1-9月份鐵西區(qū)去化梳理 鐵西區(qū)1-6月商品住宅備案的銷售套數(shù)為13213套，銷售面積108.22萬平，銷售總額43.55億元，位居全

9、市之首。 1-9月，鐵西區(qū)新增商品住宅10867套，新增面積為887489；商品住宅銷售19452套，銷售面積達(dá)1612803。08年二級(jí)市場(chǎng)區(qū)域去化梳理 區(qū)位大勢(shì)逆行狀態(tài)整體去化高位表現(xiàn)，佐證客戶源相對(duì)豐富，地緣性置業(yè)心理訴求成為收益保障支撐。XX金域國際落位人口聚集的鐵西商圈輻射區(qū)位。城市中心轉(zhuǎn)移成型沈城傳統(tǒng)五區(qū)項(xiàng)目信息傳遞鐵西回歸去，成為中心運(yùn)籌城市中心回歸拿地策略，主打城市中心論區(qū)位營銷策略。項(xiàng)目與收益預(yù)判思考項(xiàng)目單位數(shù)值占地面積m227249.32總建筑面積m2119273地上建筑面積商業(yè)m221464住宅m286898物業(yè)用房m2358社區(qū)用房m2165垃圾房m252地下室面積m2

10、10336建筑密度%38綠化率%32容積率4.0建設(shè)住宅棟數(shù)棟7總戶數(shù)戶1256物業(yè)人數(shù)人54地下停車位輛288地上停車位輛130規(guī)劃概況：規(guī)劃用地:27249.32建筑面積:119273 地上:面積108937 地下面積:10336 （不計(jì)容積率面積）建筑棟數(shù)：共建居民樓7棟建筑層數(shù)：1#、3#地上33層，2#地上30層，4#7#地上25層建筑最高：96m容納戶數(shù)：1003-1256戶套均面積：86.7-108.6 開發(fā)指標(biāo)：項(xiàng)目參數(shù)梳理 XX多年專注住宅地產(chǎn)，諸多理念中“關(guān)注普通人”是其極重要的一條，產(chǎn)品組合成為策略調(diào)整重要參數(shù)指標(biāo) 。 產(chǎn)品組合預(yù)判40一居二居三居預(yù)判55產(chǎn)品組合一居二居

11、三居預(yù)判70-90預(yù)判80-90產(chǎn)品組合一居二居三居預(yù)判90-115住宅規(guī)劃產(chǎn)品組合 09沈城攻略市場(chǎng)環(huán)境成為收益預(yù)期的可操作基礎(chǔ)沈城房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品類型供應(yīng)狀況銷售銷供比（銷售量/供應(yīng)量）面積（萬）套數(shù)面積（萬）套數(shù)按面積計(jì)按套數(shù)計(jì)面積比例套數(shù)比例面積比例套數(shù)比例多層693.4235.05%7935637.73%164.4832.43%1872933.52%23.72%23.60%小高層221.4611.19%2252810.71%63.3212.48%642511.50%28.59%28.52%高層956.3048.34%10502849.94%263.7552.00%3021854

12、.08%27.58%28.77%別墅107.295.42%34171.62%15.663.09%5050.90%14.59%14.78%小計(jì)1978.47100.00%210329100.00%507.21100.00%55877100.00%25.64%26.57%09年1-6月份二級(jí)市場(chǎng)物業(yè)去化梳理 高層產(chǎn)品線在整體市場(chǎng)強(qiáng)供狀態(tài)下，市場(chǎng)占有份額高位，收益取決區(qū)位、產(chǎn)品的優(yōu)化組合，區(qū)位差異性品牌主導(dǎo)帶動(dòng)。價(jià)格類別（每平方米）銷預(yù)售金額（億元）所占比例（%）2000元以下8.214.3820013000元17.179.1630014000元46.8424.9940015000元64.1434.

13、2250016000元32.9517.586000元以上18.149.68總計(jì)187.45100.0009年1-6月份二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格去化梳理 大品牌開發(fā)商集體現(xiàn)身沈城XX前戰(zhàn)略區(qū)域，同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品線面臨市場(chǎng)占有率嚴(yán)峻考驗(yàn)，區(qū)位價(jià)值本質(zhì)體現(xiàn)成為營銷利潤(rùn)脫離困局戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移動(dòng)因。建筑面積類別銷預(yù)售面積（萬平方米）所占比例（%）60平方米以下125.1511.64%6090平方米360.0833.49%90120平方米339.0831.54%120144平方米137.5912.80%144180平方米56.005.21%180平方米以上57.175.32%總 計(jì)1075.07100%產(chǎn)品類型供應(yīng)狀況銷售銷供

14、比（銷售量/供應(yīng)量）面積（萬）套數(shù)面積（萬）套數(shù)按面 積計(jì)按套 數(shù)計(jì)面積比例套數(shù)比例面積比例套數(shù)比例60以下201.3810.17%4149019.71%47.769.40%984917.60%23.72%23.74%60-90534.2226.99%7050833.50%157.1730.94%2062036.84%29.42%29.24%90-120591.7029.89%5784227.48%171.0533.67%1685130.11%28.91%29.13%120-144333.0016.82%2528012.01%74.2314.61%564510.09%22.29%22.33%144以上319.2816.13%153347.29%57.7711.37%30065.37%18.10%19.60%小計(jì)1979.57100.00%210454100.00%507.99100.00%55971100.00%25.66%26.60%08年二級(jí)市場(chǎng)面積去化梳理 大