靈璧房產(chǎn)市場(chǎng)

1、靈璧項(xiàng)目市場(chǎng)(shchng)部分共三十五頁城市(chngsh)屬性共三十五頁靈璧縣北顧徐州，南臨蚌埠，西接宿州，處于徐州都市圈、黃淮海經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江三角洲的經(jīng)濟(jì)輻射(fsh)圈內(nèi)；總面積2054平方公里，轄6鄉(xiāng)13鎮(zhèn)和一個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?20萬人，截止到11年底，城區(qū)人口17.1萬。區(qū)位優(yōu)勢(shì)(yush)明顯共三十五頁北有徐州國(guó)際觀音(un yn)機(jī)場(chǎng)，驅(qū)車40分鐘即可到達(dá)；京滬高速鐵路在靈璧縣邊境設(shè)站，距靈城僅20分鐘車程，在建宿淮鐵路穿境而過；宿泗高速，在建雙明高速公路；距連云港和南京兩大港口各200公里。 未來3、5年“兩高速、兩鐵路、北機(jī)場(chǎng)、南碼頭”的立體式交通格局將形成。公路、鐵路、

2、機(jī)場(chǎng)、碼頭的多維立體(lt)交通網(wǎng)即將形成共三十五頁靈璧縣是楚漢相爭(zhēng)的古戰(zhàn)場(chǎng)，傳說人物鐘馗(zhn ku)的故里，中華奇石的主產(chǎn)區(qū)，素有“虞姬、奇石、鐘馗畫，靈璧三絕甲天下”之譽(yù)。靈璧石名冠古今中外，被譽(yù)為“中國(guó)四大名石”之首。城市文化(wnhu)歷史悠久底蘊(yùn)深厚共三十五頁樓市格局(gj)初步形成，北“政務(wù)”南“汴河”兩分天下共三十五頁日月星城虞姬大道君臨天下奇石公園(gngyun)龍山廣場(chǎng)(gungchng)新人民醫(yī)院奧泰克二期東方名城政務(wù)中心大樓五中三中鐘 靈 大 道鐘靈文化廣場(chǎng)奧泰克一期富康首府約25萬政務(wù)板塊宏泰世紀(jì)城棲鳳苑御景花園星河灣實(shí)驗(yàn)小學(xué)一中星河灣汴河板塊未售項(xiàng)目在售項(xiàng)目樓市格

3、局初步形成 靈璧的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速上升期，隨著老城區(qū)土地的日益稀缺，靈璧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出相外圍擴(kuò)散的趨勢(shì)，目前政務(wù)板塊、汴河板塊兩分天下的格局已初步形成。一級(jí)商圈老城區(qū)共三十五頁板塊名稱政務(wù)板塊汴河板塊代表樓盤奧泰克中央廣場(chǎng)山水御景花園特征分析擁有政治文化中心的優(yōu)勢(shì)資源，稀缺山景資源成就了良好的人居環(huán)境依托優(yōu)勢(shì)的教育資源和汴河的景觀資源價(jià)格區(qū)間38004300元/36004500元/產(chǎn)品類型以小高層、高層為主，多層較為稀缺以多層、小高層為主客戶類型以政府事業(yè)單位職工為主，方便上班及改善性購房者的中高端客戶以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶居多，購房目的多為子女上學(xué)的中端客戶板塊(bn kui)之爭(zhēng)各有千秋，無

4、勝負(fù)之分共三十五頁現(xiàn)階段競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)壓力較弱，后期競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)壓力急劇上升共三十五頁現(xiàn)階段競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)壓力較弱項(xiàng)目名稱 規(guī)模（萬方）未售量（約萬方）可售量（約萬方）奧泰克一期13101君臨天下1681御景花園1011棲鳳苑1522宏泰世紀(jì)城2282合計(jì)297主要(zhyo)在售樓盤目前市場(chǎng)上在售樓盤較少，剩余規(guī)模有限；在售樓盤的可售量更是有限；現(xiàn)階段樓市競(jìng)爭(zhēng)壓力較弱。共三十五頁后期供應(yīng)量急劇上升，競(jìng)爭(zhēng)壓力(yl)巨大項(xiàng)目名稱 規(guī)模（約萬方）未售量（約萬方）奧泰克一期1310君臨天下168御景花園101棲鳳苑152宏泰世紀(jì)城228日月星城100100奧泰克二期303

5、0富康首府1111東方名城3535星河灣200200合計(jì)405在售項(xiàng)目(xingm)的未售量和即將上市項(xiàng)目(xingm)的體量超過400萬方，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。共三十五頁沿迎賓大道兩側(cè)有近千畝的土地即將上市(shng sh)開發(fā)，本項(xiàng)目西邊也有300畝的土地即將開發(fā)，城市近期也有大量的土地供應(yīng)，后期競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。后期(huq)土地供應(yīng)量充足即將上市住宅用地迎賓大道共三十五頁政務(wù)區(qū)邊緣(binyun)、無強(qiáng)勢(shì)外部資源的中等規(guī)模的綜合性項(xiàng)目共三十五頁政務(wù)(zhngw)區(qū)邊緣的虞姬大道新人民(rnmn)醫(yī)院政務(wù)中心大樓五中三中鐘 靈 大 道鐘靈文化廣場(chǎng)政務(wù)板塊老城區(qū)政區(qū)區(qū)邊緣地帶區(qū)位：項(xiàng)目位于鐘靈大道與

6、虞姬大道交口，向南為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，向西為政務(wù)新區(qū)核心區(qū)，本項(xiàng)目處于政區(qū)區(qū)邊緣地帶。共三十五頁無強(qiáng)勢(shì)(qin sh)外部資源交通(jiotng)資源：路況較好，公共交通(jiotng)不便虞姬大道鐘靈大道城市主干道虞姬大道與鐘靈大道，路面平整，道路寬闊，路況較好；項(xiàng)目周邊現(xiàn)無公共交通體系，出行不便。共三十五頁教育資源：周邊不缺學(xué)校(xuxio)，但是無名校稀缺資源無強(qiáng)勢(shì)外部(wib)資源虞姬大道新人民醫(yī)院政務(wù)中心大樓五中三中鐘 靈 大 道鐘靈文化廣場(chǎng)政務(wù)板塊靈璧五中體育館大型超市文化活動(dòng)中心靈璧三中、五中分布在鐘靈大道兩側(cè)，但是兩校的知名度與影響力較弱共三十五頁無強(qiáng)勢(shì)(qin sh)外部資源景觀資

7、源：外部景觀資源豐富(fngf)，但是屬于共享資源，鳳凰山、平山、小花山、紅石山、龍車山自然資源豐富，鐘靈文化公園人造公園也給區(qū)域內(nèi)增加了不少綠色空間；外部景觀資源屬于共享資源，不具有專屬性。鐘靈公園鳳凰山共三十五頁無強(qiáng)勢(shì)(qin sh)外部資源居住(jzh)環(huán)境：規(guī)劃配套完善但尚未建成，緊鄰項(xiàng)目周邊居住(jzh)氛圍淡薄新縣醫(yī)院、體育館、大型超市、文化活動(dòng)中心等處于規(guī)劃中尚未建成；緊鄰項(xiàng)目周邊現(xiàn)無中高檔居住區(qū)及生活配套，居住氛圍淡薄。東側(cè)保障房南側(cè)城中村北側(cè)縣醫(yī)院西側(cè)空地共三十五頁中等(zhngdng)規(guī)模帶有大型賣場(chǎng)的商住綜合體項(xiàng)目40萬方中等規(guī)模(gum)的商住綜合體項(xiàng)目；住宅物業(yè)形態(tài)以

8、高層住宅為主，多層住宅為輔；自身帶有2.5萬平米的大型賣場(chǎng)及幼兒園。項(xiàng)目單位數(shù)量總規(guī)劃用地面積189144總建筑面積424601.12其中地上總建筑面積371601.12住宅建筑面積324221.36其中多層住宅42612.86高層住宅281608.5商業(yè)及其他47379.76地下總建筑面積53000容積率2.0建筑密度14.76%共三十五頁各項(xiàng)目(xingm)競(jìng)爭(zhēng)力各有千秋共三十五頁規(guī)模：星河灣、日月星城稱霸(chngb)靈璧項(xiàng)目名稱 規(guī)模（約萬方）奧泰克一期13御景花園10宏泰世紀(jì)城22日月星城100奧泰克二期30富康首府11東方名城35星河灣200共三十五頁建筑風(fēng)格(fngg)：歐式風(fēng)格

9、(fngg)占領(lǐng)市場(chǎng)主導(dǎo)，御景花園接受度高項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格奧泰克一期歐式御景花園歐陸風(fēng)情宏泰世紀(jì)城簡(jiǎn)歐君臨天下徽派日月星城歐陸富康首府歐式共三十五頁戶型：使用率不高導(dǎo)致面積(min j)偏大，設(shè)計(jì)缺陷較多日月星城99平米(pn m)奧泰克90平米戶型點(diǎn)評(píng)：過道占用面積過大，浪費(fèi)空間；衛(wèi)生間過分擁擠且通風(fēng)采光效果較差。戶型點(diǎn)評(píng)：開門正對(duì)餐廳、客廳、臥室、衛(wèi)生間無私密性；衛(wèi)生間與廚房緊連購房大忌。共三十五頁營(yíng)銷：渠道較為(jio wi)單一推廣渠道主要為：圍墻廣告、戶外電子(dinz)字母、墻體、售樓處、樓書單頁，較為單一；從售樓處的整體包裝上看，普遍水平偏低。共三十五頁項(xiàng)目名稱 推廣語奧泰克一

10、期政務(wù)新區(qū)歐式人文領(lǐng)袖樣板御景花園靈璧唯一的歐陸風(fēng)情豪宅宏泰世紀(jì)城靈璧第一城日月星城一城一世界富康首府縣府之旁 榮耀獨(dú)享東方名城38萬平米鼎級(jí)水晶名城營(yíng)銷(yn xio):無論是售樓處的包裝還是推廣語的宣傳整體營(yíng)銷水平偏低售樓處包裝：面積較小，外部裝修簡(jiǎn)單，內(nèi)部功能分區(qū)不明顯，裝飾(zhungsh)成分較少；推廣語：關(guān)鍵詞“城”，圍繞區(qū)位與風(fēng)格進(jìn)行展開也是推廣的另一重點(diǎn)。共三十五頁消費(fèi)者需求(xqi)分析共三十五頁物業(yè)形態(tài)：客戶處于從多層住宅到高層住宅的過度階段，客戶對(duì)高層不排斥，但是多層的接受度更高；戶型面積：90平米左右(zuyu)的二房、100平米左右的三房得到消費(fèi)者的普遍認(rèn)可，8512

11、0平米是市場(chǎng)主流面積區(qū)間；樓層去化：多層產(chǎn)品2、3、4最好，1層次之，頂層去化最慢；高層產(chǎn)品512層去化較好；關(guān)注因素：學(xué)區(qū)是購房置業(yè)的首選因素，其次為生活配套和環(huán)境，這三方面是客戶置業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注因素。地緣情節(jié)較重也是客戶購房的重要特征。共三十五頁經(jīng)濟(jì)(jngj)測(cè)算共三十五頁1、市場(chǎng)比較法推算單價(jià)（均價(jià)） 估價(jià)思路：市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過(tnggu)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 樣本選取樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素成功原則，只有成功的

12、樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位價(jià)格(jig)預(yù)測(cè)在以上原則的指導(dǎo)下，選取了其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的參照對(duì)象。奧泰克、富康首府：與本案屬于同一區(qū)域，可比性較強(qiáng)，符合相近原則；規(guī)劃物業(yè)類型全，功能相似，符合功能原則；奧泰克取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，符合成功原則。共三十五頁 修正思路一般情況下，市場(chǎng)比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素4個(gè)方面。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況因素，這里簡(jiǎn)略認(rèn)為相同；個(gè)案得到的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時(shí)期內(nèi)發(fā)生的價(jià)格，因此也不必考慮交易日期因素。另外，在項(xiàng)目定價(jià)中，又依據(jù)了同一項(xiàng)目中兩種物業(yè)類型定價(jià)不沖突

13、的原則。2、定價(jià)遵循以上定價(jià)原則，結(jié)合項(xiàng)目周邊其他可比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格，選擇了銷售及即將(jjing)銷售的以下樓盤“富康首府、奧泰克”。價(jià)格(jig)預(yù)測(cè)共三十五頁價(jià)格(jig)預(yù)測(cè)將各比較對(duì)象換算后的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出項(xiàng)目住宅的參考(cnko)定價(jià)：以項(xiàng)目A（奧泰克）為參考： 42001.0095= 4160以項(xiàng)目B（富康首府）為參考： 39000.982 = 4040本案價(jià)格推算：本案價(jià)格=以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)A權(quán)重（50%）+項(xiàng)目B為參考的定價(jià)B權(quán)重（50%）= 4100元/平方米比較內(nèi)容 權(quán) 重 奧泰克 富康首府 擬合 比較 擬合 比較 程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 小

14、區(qū)規(guī)模 10%1.020.1020.950.095區(qū)域位置 20%1.050.211.020.204外部環(huán)境 10%1.070.1071.050.105社區(qū)景觀 10%1.040.1040.960.096立面設(shè)計(jì) 15%1.020.1530.980.147房型設(shè)計(jì) 15%0.950.14250.940.141配套設(shè)施 10%1.020.1020.890.089營(yíng)銷推廣 10%0.890.0890.880.088合 計(jì) 100%/ 1.0095/ 0.965共三十五頁價(jià)格(jig)預(yù)測(cè)項(xiàng)目名稱 推廣語奧泰克一期政務(wù)新區(qū)歐式人文領(lǐng)袖樣板御景花園靈璧唯一的歐陸風(fēng)情豪宅宏泰世紀(jì)城靈璧第一城日月星城一城

15、一世界富康首府縣府之旁 榮耀獨(dú)享東方名城38萬平米鼎級(jí)水晶名城共三十五頁項(xiàng)目單位數(shù)量總規(guī)劃用地面積189144總建筑面積424601.12其中地上總建筑面積371601.12住宅建筑面積324221.36其中多層住宅42612.86高層住宅281608.5商業(yè)及其他47379.762.5萬（自持）地下總建筑面積53000產(chǎn)品分項(xiàng)銷售總面積（m2）總額（萬元）銷售均價(jià)（元）住宅部分32.4221 132,930.61 4,100.00 商業(yè)部分2.23826,856.00 12,000.00 總銷售收入159786.61 毛利潤(rùn)(萬)14,665.08 所得稅4399.52按照30%征收凈利潤(rùn)1

16、0,265.56 凈利潤(rùn)率6.42%序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算公式計(jì)算結(jié)果(萬元）1 土地費(fèi)用土地拍賣費(fèi)284畝*121萬元/畝34364.00 宣傳公告費(fèi)0.00 土地評(píng)估費(fèi)0.00 土地契稅284畝*121萬元/畝*4%1374.56 登記費(fèi)TM*1.5元/ m228.37 小 計(jì)35766.93 2 前期工程費(fèi)規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)費(fèi)JM*20元/平方米849.20 審圖費(fèi)JM*1元/平方米42.46 地質(zhì)勘探費(fèi)估算10.00 臨時(shí)水電及土方工程款TM*8元/平方米151.32 大配套費(fèi)JM*160元/平方米6793.62 質(zhì)檢費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)JM*8元/平方米339.68 人防費(fèi)JM*10元/平方米424.6

17、0 小 計(jì)8610.88 3 建安費(fèi)高層住宅建筑安裝費(fèi)GM*1800元/平方米50689.62 多層住宅建筑安裝費(fèi)DM*1000元/4261.30 商鋪建安費(fèi)SM*1600元/平方米7580.80 地下車庫DM*2000元/10600.00 電梯費(fèi)78部*30萬/部2340.00 小 計(jì)75471.72 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)小區(qū)道路綠化費(fèi)TM*50%*100元/平方米945.72 天燃?xì)釮S*3200元/戶1037.44 供水增容費(fèi)、排污增容費(fèi)估算100.00 供水施工費(fèi)JM30元/1273.80 供電綜合費(fèi)JM*80元/平方米3396.81 勞保統(tǒng)籌0.00 小 計(jì)6753.77 5 銷售費(fèi)用營(yíng)銷

18、成本銷售收入*3%4793.60 委托物管費(fèi)用估算60.00 6 小 計(jì)1+2+3+4+5131456.90 7 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用6*0.5%657.28 8 成本總額6+7132114.18 9 建設(shè)單位管理費(fèi)6+7*2%2642.28 10 不可預(yù)見費(fèi)用6+7*1%1321.14 銀行貸款利息11 投資總額8+9+10136077.61 12 銷售收入住宅面積*單價(jià)132930.61 公寓面積*單價(jià)0.00 商 業(yè)面積*單價(jià)26856.00 小 計(jì)159786.61 13 營(yíng)業(yè)稅及附加12*5.66%9043.92 14 總成本合計(jì)11+13不含所得稅預(yù)征145121.53 15 毛利 潤(rùn)12-11-1314665.08 共三十五頁大量的保障房項(xiàng)目分爭(zhēng)(fn zhn)市場(chǎng)蛋糕，分流目標(biāo)客戶靈璧市場(chǎng)(shchng)上在建和即將上市的保障房項(xiàng)目較多，分流了房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)目標(biāo)客戶，未來大規(guī)模保障房、廉租房的供應(yīng)將對(duì)商品房的去化造成不小的沖擊。共三十五頁內(nèi)容摘要靈璧項(xiàng)目市場(chǎng)部分。京滬高速