商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比分析（共56頁）

1、自我介紹 姓名：周起生 學(xué)校：河南工程學(xué)院 專業(yè)：電氣工程及其自動(dòng)化商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比分析 主講人：周起生目錄物業(yè)的概念物業(yè)的分類房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)之間的對(duì)比商業(yè)物業(yè)介紹住宅小區(qū)物業(yè)介紹住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)的對(duì)比分析物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)

2、的概念物業(yè)的分類根據(jù)物業(yè)的使用功能不同，可將其分為居住物業(yè)、非居住物業(yè)和混合物業(yè)三種類型。 不同使用功能的物業(yè)，其特點(diǎn)也各不相同。居住物業(yè)：居住物業(yè)是指具備居住功能，供人們生活居住的建筑，包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等，當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和共用場(chǎng)地。 共用設(shè)施、設(shè)備是指住宅樓內(nèi)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用建筑部分，如上下水管道、煤氣線路、消防設(shè)施、道路路燈、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、共用性文體設(shè)施及共用設(shè)備、設(shè)施占用的房屋等。這類物業(yè)的業(yè)主大都是以滿足自用為目的，也有作為置業(yè)投資，出租給承租人使用的。非居住物業(yè)：非居住物業(yè)是指那些不是用來居住的物業(yè)。按照使用功能的

3、不同，可以將非居住物業(yè)進(jìn)一步劃分為一下幾類：1、商業(yè)物業(yè)2、工業(yè)物業(yè)3、文教科衛(wèi)物業(yè)4、其他物業(yè)1、商業(yè)物業(yè)：商業(yè)物業(yè)一般又分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。商服物業(yè)是指各種供應(yīng)商、服務(wù)業(yè)使用的建筑場(chǎng)所，包括購物廣場(chǎng)，百貨商店，超市專賣店連鎖店賓館酒店休閑娛樂場(chǎng)所等。辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)經(jīng)營咨詢服務(wù)等行業(yè)的管理人員辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過程可分為傳統(tǒng)辦公樓，現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑等。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，特別是與工商貿(mào)易金融保險(xiǎn)、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。2、工業(yè)物業(yè)：工業(yè)物業(yè)是指為人類的工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)體用使用空間的房屋，包括輕重工業(yè)廠

4、房和近年來發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、相關(guān)的研究與發(fā)展用房及倉庫等。工業(yè)物業(yè)有的用于出售有的用于出租。一般來說，重工業(yè)廠房由于其設(shè)計(jì)需要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝需要通常指適合特定的用戶使用。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房則具有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。目前在中國各工業(yè)開發(fā)區(qū)流行的標(biāo)準(zhǔn)廠房，多為輕工業(yè)用房，有出售和出租兩種經(jīng)營形式。3、文教科衛(wèi)物業(yè)主要指影院劇場(chǎng)體育場(chǎng)館學(xué)校醫(yī)院等建筑用房。該類物業(yè)絕大多數(shù)是為了社會(huì)公共利益而建造的具有很大的社會(huì)公益性。也有部分科衛(wèi)物業(yè)是純商業(yè)性質(zhì)的，如私立學(xué)校、錄像廳、私立醫(yī)院、民營科研機(jī)構(gòu)的辦公和經(jīng)營用房。4、其他物業(yè)除上述類型以外的物業(yè)，稱為其他物

5、業(yè)，有時(shí)也成為特殊物業(yè)。包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁隧道等物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營內(nèi)容通常需要得到政府的許可?；旌衔飿I(yè)：混合物業(yè)是指居住和非居住物業(yè)混合在一起的物業(yè)。這種類型的物業(yè)，有些是由于城市開發(fā)建設(shè)過程中規(guī)劃不周而造成的，有些則是因?yàn)樘厥庑枰纬傻?，如學(xué)校內(nèi)有校舍，同一小區(qū)內(nèi)既有住宅又有商務(wù)辦公樓等。物業(yè)管理與房地產(chǎn)的關(guān)系 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實(shí)際上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會(huì)化和專業(yè)化的服務(wù)方式。 房地產(chǎn)的經(jīng)營管理主要側(cè)重在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理主要從事物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)以及對(duì)環(huán)境的

6、綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。房地產(chǎn)經(jīng)營的方式是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。 因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我國的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產(chǎn)事業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。由于物業(yè)與房地產(chǎn)的特殊關(guān)系，所以說到說到物業(yè)就不得不介紹房地產(chǎn)，所以談商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比分析就不得不先說商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn) 內(nèi)在聯(lián)系1、開發(fā)模式 商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來，在現(xiàn)實(shí)中這四方面還是不規(guī)范，并帶來巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。很多商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，存在盲目套用住宅開發(fā)模式的現(xiàn)象。2、經(jīng)營思路 大

7、多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營思想，屬于一次性高價(jià)消費(fèi)，不需要為商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長期運(yùn)營買單。3、操作難度 住宅地產(chǎn)就像是小學(xué)生，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型則像是大學(xué)生，因此難度差異較大。4、贏利 住宅地產(chǎn)是屬于一次性高消費(fèi)，是一種買斷的產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)則是長期經(jīng)營的開始，需要不斷的注入資金，用于長期的回報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn) 9大區(qū)別1、商業(yè)地產(chǎn)的首要價(jià)值體現(xiàn)在地理位置 住宅地產(chǎn)地理位置選擇的彈性較大。 商業(yè)地產(chǎn)要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。 2、目標(biāo)顧客不一樣 住宅的目標(biāo)顧客通常會(huì)根據(jù)自身的項(xiàng)目定位，鎖定一定的目標(biāo)客層，例如小資階層、白領(lǐng)階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力，都

8、可以成為目標(biāo)顧客； 商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客則相對(duì)固定。商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客第一類就是一般的經(jīng)營戶，第二類是商業(yè)的投資者，經(jīng)營戶又可以細(xì)分主力經(jīng)營戶等。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn) 9大區(qū)別3、功能、用途不一樣 住宅的功能和用途一般來講就是居??； 而商業(yè)則有太多的功能：購物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)功能等等，功能不一；即使只是購物功能，又可以細(xì)分為百貨店、大賣場(chǎng)、生活超市和專業(yè)店等。4、消費(fèi)環(huán)節(jié)不一樣 住宅銷售以后就直接進(jìn)入了消費(fèi)終端，經(jīng)過裝修就可以居??； 而商業(yè)地產(chǎn)在銷售后，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的，在某種程度上是不具備使用價(jià)值 的，它還要進(jìn)行招商、裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營。所以，住宅是一個(gè)終端，銷售后就進(jìn)入了終端消費(fèi)，

9、而商業(yè)地產(chǎn)則是開端，銷售只是商業(yè)經(jīng)營的開始。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn) 9大區(qū)別5、對(duì)物業(yè)的要求不一樣 住宅對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)簡(jiǎn)單，只要能滿足居住的功能就可以，對(duì)層高、荷載等的要求也不高。但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。6、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)不一樣。住宅地產(chǎn)的設(shè)計(jì)，主要是基于一般性使用功能的需要；而對(duì)于商業(yè)來講，不同的業(yè)態(tài)、不同的功能、不同的產(chǎn)品，商業(yè)設(shè)計(jì)要求也不一樣。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn) 9大區(qū)別7、銷售、營銷不一樣住宅可以一賣了之，目的簡(jiǎn)單且直接；商業(yè)地產(chǎn)是以物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營收益為投資動(dòng)力的，商業(yè)地產(chǎn)賣出去以后，還要考 慮經(jīng)營

10、問題，還要考慮返租、回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的問題。因此，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的銷售、營銷在銷售理念、銷售形式和銷售控制上都是不同的8、投資回報(bào)的形式不一樣住宅的投資回報(bào)形式只能通過銷售來實(shí)現(xiàn)；商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)形式有三種，一是銷售，二是獲取經(jīng)營收益，三是物業(yè)升值；商業(yè)地產(chǎn)銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn) 9大區(qū)別9、專業(yè)性區(qū)別總體來說，商業(yè)地產(chǎn)要求更加專業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)查、立項(xiàng)定位，還需要專業(yè)代理機(jī)構(gòu)的營銷策劃、推廣，專業(yè)的經(jīng)營管理做后期服務(wù)。從投資角度來看，住宅可以買來自用，是保值

11、投資，風(fēng)險(xiǎn)性極小，而商業(yè)項(xiàng)目一旦沒做旺其價(jià)值就極低，甚至一文不值，風(fēng)險(xiǎn)性極大。從開發(fā)的角度來看，則可以從規(guī)劃、開發(fā)流程、利益三大層面進(jìn)行比較。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9、 專業(yè)性區(qū)別從開發(fā)角度比較1、規(guī)劃區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)的定位需廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來 供應(yīng)量、消費(fèi)力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分，商鋪升值潛力等等方面的分析。 但現(xiàn)實(shí)中多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商沒有做好規(guī)劃，直接先把項(xiàng)目蓋起來，最后商業(yè)定位就出現(xiàn)問題了，要么是結(jié)構(gòu)不合理、要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商困難，進(jìn)駐商家不理想的結(jié)果。2、開發(fā)流程區(qū)別 商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)需：1）培育期：商業(yè)項(xiàng)目的前期調(diào)研定位規(guī)劃招商2

12、）運(yùn)營期：培育品牌消費(fèi)習(xí)慣商業(yè)環(huán)境等需要3年3）調(diào)整期：開始賺錢之后的市場(chǎng)選擇及調(diào)整3、利益關(guān)系區(qū)別 住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個(gè)環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價(jià)值鏈；而商業(yè)地產(chǎn)需平衡多方利益，其考慮的價(jià)值鏈上包含：“發(fā)展商投資客經(jīng)營商家消費(fèi)者”這樣一個(gè)完整的結(jié)合體，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的含義所謂商業(yè)物業(yè)是指供商業(yè)流通和運(yùn)行經(jīng)濟(jì)流動(dòng)的物業(yè)及其附屬的設(shè)備、設(shè)施。商業(yè)物業(yè)的類型1、從建筑結(jié)構(gòu)上分，可以分為兩種類型：敞開型、封閉型。敞開型：指商品擺放在無阻攔的貨架上，顧客直接取貨挑選。如廣州的海印電器城。封閉型：指顧客購物時(shí)不能進(jìn)入柜臺(tái)里面直接挑選商品，而由信貸員拿商

13、品給顧客挑選。廣州的天河城，太古城等。2、從建筑功能上分，可以分為兩種（1）綜合性的商業(yè)購物中心，具體包括購物，娛樂活動(dòng)，健身房，保齡球場(chǎng)，餐飲店，影劇院，銀行分支機(jī)構(gòu)等。如廣州的天河城。（2）商住兩用型的物業(yè)，底樓層部位是商場(chǎng)，批發(fā)部等，高層則為辦公會(huì)議等，住戶用房等。寧波的世貿(mào)中心，金光中心等。太古城天河城金光中心商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的類型3、從建筑規(guī)模上分，可以分為三種類型，（1）市級(jí)購物中心，這種購物中心一般建筑規(guī)模在3萬到10萬平米以上，商業(yè)輻射區(qū)域覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。（2）地區(qū)購物中心，這種購物中心建筑規(guī)模一般在1-3萬平米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城

14、市中心某一部分為主，服務(wù)人口在10萬-30萬人，年?duì)I業(yè)額在1-5億元之間。（3）居住區(qū)商場(chǎng)，這種購物中心一般在3千到1萬平米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中心某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口在1萬-5萬人，年?duì)I業(yè)額在3000萬-1億元之間。商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的類型4、從物業(yè)的檔次上分，可以分為兩種：（1）經(jīng)濟(jì)型：指出售大眾化的一般商品，裝修較為普通的物業(yè)，投資小，成本少。如丹尼斯（2）豪華型，指大型商場(chǎng)，高能商場(chǎng)乃至著名的專賣店，出售的商品大都是高檔商品和奢侈品。如萬象城商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)1、商業(yè)樓宇要精心策劃，合理布局所謂設(shè)計(jì)規(guī)劃的合理，就是要合經(jīng)濟(jì)規(guī)律之理，合經(jīng)濟(jì)發(fā)展之理，合提高經(jīng)濟(jì)效益之理。商業(yè)樓

15、宇的建設(shè)一定要與周圍地區(qū)的人口、交通、購買力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、文化背景等特點(diǎn)緊密聯(lián)系起來，要因地制宜地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，規(guī)?？纱罂尚。δ芤硕鄤t多，宜少則少，檔次宜高則高，宜低則低。即一切從實(shí)際出發(fā)。如鄂爾多斯購物中心2、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要新穎、別致、有特色商業(yè)樓宇在設(shè)計(jì)時(shí)就要下功夫，務(wù)必求得新穎、奇特、別致，在外觀上要突出商業(yè)樓宇的個(gè)性及地區(qū)特色，以給顧客留下較深的第一印象。對(duì)于商業(yè)樓宇的內(nèi)部設(shè)計(jì)也要竭盡所能，進(jìn)出口都要有鮮明的標(biāo)志，有條件的可以在內(nèi)部配置一些像噴泉、瀑布、陽光走廊等小景點(diǎn)，而且內(nèi)部顏色要協(xié)調(diào)，布局比例要恰到好處，令人賞心悅目，流連忘返。鄂爾多斯購物中心商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)3、

16、選址和規(guī)模要滿足不同層次的需要商業(yè)樓宇的設(shè)施要依據(jù)城市人口的數(shù)量、密集程度、顧客的多少，分散與集中兼?zhèn)?。在大城市中，由于常住的和流?dòng)的人口較多，居民的消費(fèi)水平也較高，因而所需的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的設(shè)施也就越多、越齊全，物業(yè)的檔次也要求越高。因此，高檔的商店、高級(jí)餐廳等都要選在人口密集、流動(dòng)人口量大的繁華鬧市，有的可以連接在一起建成商業(yè)街、食品街或購物中心等。而小的日用百貨商店，一般的副食品商店建在各個(gè)居民區(qū)，以便就近服務(wù)。商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)1、要保持商業(yè)樓宇的美觀、整潔、有序2、商業(yè)樓宇尤其是豪華型的商業(yè)樓宇的設(shè)備、設(shè)施配備齊全、先進(jìn)，有的已屬于智能化建筑3、要加強(qiáng)保安工作4、商業(yè)樓宇服

17、務(wù)要按照同經(jīng)營者簽訂的契約實(shí)施商業(yè)物業(yè)商業(yè)樓宇物業(yè)管理的要求（一）商業(yè)樓宇應(yīng)樹立良好的形象1、商業(yè)樓宇必須有良好的形體環(huán)境和商業(yè)特色2、商業(yè)樓宇的良好形象是潛在的銷售額3、商業(yè)樓宇的良好形象是潛在的資產(chǎn)（二）建立商業(yè)樓宇識(shí)別體系企業(yè)識(shí)別體系是強(qiáng)化商業(yè)形象的一種重要方式，它包括：理念識(shí)別體系、視角識(shí)別體系和行為識(shí)別體系，三者相互推進(jìn)、互相作用，能產(chǎn)生良好的商業(yè)效果。 企業(yè)識(shí)別體系以改變企業(yè)形象、注入新鮮感，增強(qiáng)企業(yè)活力，從而吸引廣 大消費(fèi)者的注意，提高銷售業(yè)績的一種經(jīng)營手段。（三）商業(yè)樓宇安全保衛(wèi)服務(wù)要求高1、綜合性強(qiáng)2、服務(wù)性強(qiáng)3、治安人員素質(zhì)要求高商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)的對(duì)象（一）樓宇與

18、設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)及維修管理商業(yè)樓宇的設(shè)備設(shè)施管理是非常重要的，除了對(duì)機(jī)電設(shè)備必須保障正常運(yùn)轉(zhuǎn)外，特別要保證在營業(yè)期間不發(fā)生突發(fā)性的停電事故，避免引起營業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的混亂，甚至發(fā)生傷人事件。要把自動(dòng)扶梯等開關(guān)裝置在顧客碰不到的地方。（二）環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理基本的保潔工作應(yīng)安排在非營業(yè)時(shí)間，營業(yè)時(shí)間應(yīng)避免使用長柄拖把，而宜用抹布擦拭（三）安全保衛(wèi)管理中央監(jiān)控室的執(zhí)勤人員要以高度的責(zé)任心監(jiān)督火災(zāi)報(bào)警裝置和電視監(jiān)控與錄像工作，電視監(jiān)控要對(duì)樓內(nèi)及廣場(chǎng)同時(shí)進(jìn)行，防止火災(zāi)，偷盜事件的發(fā)生。商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)的對(duì)象（四）廣告管理廣告要執(zhí)行廣告法的相關(guān)規(guī)定，樓宇內(nèi)的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等由租戶提出設(shè)計(jì)要求

19、后，統(tǒng)一由物業(yè)管理企業(yè)制作。（五）裝修管理商業(yè)樓宇的裝修十分頻繁，要做到裝修部位不會(huì)影響周圍攤位的營業(yè)，在審批裝修設(shè)計(jì)方案時(shí)，要密切注意溫感器、煙感器、噴淋裝置與送風(fēng)向的配置，在裝修施工時(shí)還要密切注意這些設(shè)施是否被破壞。（六）租賃管理及合同管理大型商場(chǎng)不少是采用柜臺(tái)出租和層面出租，負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)要以良好的管理服務(wù)業(yè)績來推動(dòng)租賃業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)同樣要以良好的管理業(yè)績來促進(jìn)經(jīng)營單位的租賃業(yè)務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理部門，如經(jīng)營部要加強(qiáng)各類合同、契約的起草、協(xié)調(diào)、實(shí)施和保管工作。什么是住宅物業(yè)居住物業(yè)是指具備居住功能、 供人們生活居住的建筑， 包括住宅小區(qū)、 單體住宅樓、公寓

20、、 別墅、 度假村等， 當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、 設(shè)備和公共場(chǎng)地。住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容包括對(duì)住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容(1)住宅小區(qū)居民的管理和服務(wù) 住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其管理和服務(wù)的對(duì)象首先就是住宅小區(qū)的居民。為了住宅小區(qū)的公共秩序及住宅小區(qū)全體居民的利益，每一位居民都應(yīng)該在住宅小區(qū)內(nèi)服從物業(yè)管理企業(yè)所制定的一系列管理制度和規(guī)定。 (2)房屋管理 房屋管理是小區(qū)物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和本源。房屋管理的主要內(nèi)容包括：房屋結(jié)構(gòu)與外觀完整與完好的維護(hù)。 房屋內(nèi)外裝修的審批與約束。 房

21、屋使用管理(包括進(jìn)住、退房登記，使用單位、人員、室內(nèi)用品的登記，房間鑰匙的登記發(fā)放、收回及門鎖的更換等)。 建筑物內(nèi)外的標(biāo)志、廣告的管理。住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容(3)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理 環(huán)境管理的主要任務(wù)就是維護(hù)、保持小區(qū)的寧靜、舒適、整潔、優(yōu)美。 (4)治安管理 治安管理的目標(biāo)是保證整個(gè)住宅小區(qū)的安全與安寧。其工作分為兩部分：一是安全保衛(wèi)；二是正常的工作和生活秩序的維護(hù)。 (5)小區(qū)內(nèi)供水、供電、公共照明、電梯、空調(diào)等設(shè)施設(shè)備的管理 (6)市政設(shè)施維護(hù)管理 市政沒施管理主要是指住宅小區(qū)內(nèi)的道路、公共排水排污管道和化糞池等設(shè)施的管理。 住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容(7)車輛管理

22、住宅小區(qū)的人口眾多，層次有別，汽車、摩托車、自行車以及外來的車輛進(jìn)出頻繁，因此車輛管理是必不可少的。車輛管理的主要工作就是車輛的停放和車輛的保管。(8)消防管理 消防管理是非常重要的，其主要工作內(nèi)容有： 堅(jiān)持固定的巡查檢修制度和節(jié)假日重大活動(dòng)的全面檢查，一旦發(fā)現(xiàn) 問題，必須限期整改解決。健全專職和兼職的消防組織，建立嚴(yán)格的消防制度和責(zé)任人制 度。要經(jīng)常進(jìn)行防火防災(zāi)的宣傳教育。 住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容(10)收費(fèi)管理 包括各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦法的制定，收費(fèi)的實(shí)施，基金和各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的使用管理及賬目公開等工作。 (11)提供各種其他服務(wù) 住宅小區(qū)管理的好壞，不僅取決于上述項(xiàng)目管理的好壞，同時(shí)也體

23、現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)能否為小區(qū)內(nèi)的居民提供周到細(xì)致的綜合性服務(wù)。住宅小區(qū)物業(yè)的管理服務(wù)對(duì)象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對(duì)象首先是住宅小區(qū)的居民住宅小區(qū)居住設(shè)施管理 住宅小區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同，只負(fù)責(zé)住宅小區(qū)房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備的管理。管理重點(diǎn)在共有部分。居住環(huán)境的管理 住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境的管理是對(duì)自然環(huán)境 的觀測(cè)與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生，對(duì)人文環(huán)境的管理是維護(hù)和改變、塑造一種人文環(huán)境，維護(hù)是一種環(huán)境秩序。住宅物業(yè)住宅物業(yè)的特點(diǎn) 住宅小區(qū)內(nèi)居住著不同階層、職業(yè)的家庭,不同的生活習(xí)慣、愛好、文化程度、道德水準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)收入水平等等決定了他們對(duì)居住環(huán)境要求和居住行為的差異。業(yè)主在

24、物業(yè)小區(qū)內(nèi)買了房子用于居住，這個(gè)房子對(duì)于業(yè)主來說便是一個(gè)家，家對(duì)于每一個(gè)人來說應(yīng)該是溫馨美滿、寧靜舒適的。業(yè)主一天內(nèi)最起碼有三分之一的時(shí)間是在小區(qū)內(nèi)度過的，因此，業(yè)主對(duì)居住小區(qū)的要求便是舒適且能在緊張的工作之后放松下來。正因?yàn)榫幼⌒^(qū)內(nèi)的業(yè)主有了這樣的要求，居住小區(qū)的物業(yè)公司就有了工作上的著重點(diǎn)。要想做好住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作，應(yīng)該明確這樣的指導(dǎo)思想，而且住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性與其自身所具有的特點(diǎn)： 住宅物業(yè)住宅物業(yè)住宅物業(yè)的特點(diǎn)(一)、管理具有社會(huì)性 住宅小區(qū)是人們生活、居住的地方，是整個(gè)社會(huì)的一個(gè)組成部分，它的管理必然具有很強(qiáng)的社會(huì)性。小區(qū)內(nèi)居住著各行各業(yè)的人員，居住的人口結(jié)

25、構(gòu)十分復(fù)雜，產(chǎn)生社會(huì)化現(xiàn)象。物業(yè)管理公司應(yīng)爭(zhēng)取住宅小區(qū)居民及社會(huì)各方面力量的支持與幫助。 (二)管理具有統(tǒng)一性 住宅小區(qū)內(nèi)部的各個(gè)組成部分形成一個(gè)整體，如果仍然采用傳統(tǒng)的房屋管理模式進(jìn)行管理，各自為政，其弊端顯而易見。因此，對(duì)小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、安全保衛(wèi)、進(jìn)出小區(qū)的車輛、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)及業(yè)主的房屋整修等進(jìn)行統(tǒng)一的管理是現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的主要特點(diǎn)之一，既可保證有效成本的控制，又能提高綜合服務(wù)質(zhì)量，使業(yè)主直接享受到物業(yè)服務(wù)的成果。住宅物業(yè)住宅物業(yè)的特點(diǎn)(三)、管理強(qiáng)調(diào)服務(wù)性 住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的是為了滿足小區(qū)內(nèi)居民居住生活的需要，為居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個(gè)優(yōu)美、安全、舒適、滿意的居住環(huán)境。物

26、業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，本著服務(wù)至上的宗旨，為居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供到位的服務(wù)。從事住宅小區(qū)管理的物業(yè)管理公司通過向居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，達(dá)到管理的目的。同時(shí)，不僅要提供物業(yè)管理服務(wù)委托合同范疇內(nèi)的基本服務(wù)，還要結(jié)合小區(qū)內(nèi)的特點(diǎn)、業(yè)主的需求提供有針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)。住宅物業(yè)住宅物業(yè)的特點(diǎn)(四)、管理具有復(fù)雜性 主要體現(xiàn)在居民的構(gòu)成復(fù)雜，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求不一；房屋產(chǎn)權(quán)具有多元化的特點(diǎn)，使得管理難度增大；在住宅小區(qū)的物業(yè)管理實(shí)施過程中經(jīng)常涉及市政管理、水電氣暖供應(yīng)、公安、街道辦事處等多個(gè)部門和單位，需要協(xié)調(diào)關(guān)系，明確職責(zé)；由于居民的收入水平和物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)差別較大，目

27、前住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳工作難度較大，具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。住宅物業(yè)住宅物業(yè)的特點(diǎn)(五)、管理追求藝術(shù)性 為了使住宅小區(qū)的環(huán)境幽雅、整潔美觀，給居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個(gè)良好的生活、休息和學(xué)習(xí)的環(huán)境，物業(yè)管理公司應(yīng)注意從藝術(shù)的角度對(duì)環(huán)境的管理加以美化。例如，強(qiáng)化小區(qū)的綠化管理，使人們感受到大自然的魅力；加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的整修管理，禁止私搭亂建，維護(hù)小區(qū)整體風(fēng)貌的藝術(shù)性；加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)園林藝術(shù)小品的維護(hù)，美化人們的視覺，使居住在小區(qū)的人們始終感到心情舒暢等等。住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)1)促進(jìn)社會(huì)的繁榮發(fā)展和社會(huì)主義精神文明的建設(shè) 住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作首先應(yīng)有利于社會(huì)的繁榮與發(fā)展，有利于社 會(huì)主義

28、精神文明的建設(shè)，滿足社會(huì)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求。人民利益、社會(huì)利益、國家利益高于一切，住宅小區(qū)物業(yè)管理工作也應(yīng)該把這一點(diǎn)放在首位。2)為住宅小區(qū)居民創(chuàng)造舒適、安全、安靜、和諧的居住環(huán)境 住宅小區(qū)物業(yè)管理工作是為住宅小區(qū)居民服務(wù)的，必須為他們創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，必須有利于住宅小區(qū)居民身心健康與發(fā)展。住宅小區(qū)物業(yè)管理的中心工作就是為住宅小區(qū)居民創(chuàng)造舒適、安全、和諧的居住環(huán)境。 住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)3)最大地發(fā)揮物業(yè)使用價(jià)值并盡可能使其保值、增值 住宅小區(qū)的一切物業(yè)都是為住宅小區(qū)居民居住和生活服務(wù)的，使住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)揮最大使用價(jià)值，物盡其用，是住宅小區(qū)物業(yè)管理的最大職能。住宅小區(qū)的物業(yè)

29、，特別是房屋、地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)有其價(jià)值，使這部分固定資產(chǎn)保值、升值，為產(chǎn)權(quán)人收回成本并提供一定利潤也是住宅小區(qū)物業(yè)管理的職能之一。隨著房屋商品化和住房制度改革的深化，越來越多的個(gè)人擁有了住房產(chǎn)權(quán)，使住宅小區(qū)房屋固定資產(chǎn)保值增值，也越來越被眾多產(chǎn)權(quán)人所關(guān)注，成為衡量住宅小區(qū)物業(yè)管理水平高低、優(yōu)劣的一項(xiàng)重要指標(biāo)。 住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)4)以最小的投入獲取最大的效益 社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)原則就是要以最小的投入獲得最大的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益。住宅小區(qū)物業(yè)管理也應(yīng)該講成本核算，也應(yīng)該以最小的投入，獲取最大的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)有限，而住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)又不能收取過高，這就要求

30、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司提高物業(yè)管理水平，加速新管理技術(shù)手段的運(yùn)用，節(jié)支開源，在使住宅小區(qū)物業(yè)管理水平不斷提高的前提下，壓縮管理成本，向管理要效益，形成住宅小區(qū)管理資金良性循環(huán)，促進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)一步向前發(fā)展。 住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求 按照住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)，根據(jù)各小區(qū)的實(shí)際情況和條件來制定住宅小區(qū)的管理要求?？偟膩碚f，管理要求可以歸納為兩個(gè)方面：一、物質(zhì)環(huán)境管理的要求；二、社會(huì)環(huán)境管理的要求；住宅物業(yè)1)物質(zhì)環(huán)境管理的要求 增強(qiáng)住宅功能。這一點(diǎn)就是要把握住宅建設(shè)和居室裝修的發(fā)展趨勢(shì)，從方便和優(yōu)化居民的生活實(shí)際需要出發(fā)，在收樓入伙、裝修規(guī)定中積極引導(dǎo)居民，在設(shè)計(jì)上要注意空間的節(jié)省、

31、好用，結(jié)構(gòu)布局要合理，設(shè)備安裝要方便歸位，引導(dǎo)居民在裝修時(shí)一定要通盤考慮房間的布局、采光、通風(fēng)及廚房設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、生活設(shè)備安裝的合理性、安全性和舒適性。 搞好小區(qū)的配套設(shè)施。主要是指小區(qū)內(nèi)的治安、消防、衛(wèi)生、交通、文體、娛樂等公建設(shè)施配套，一般按“統(tǒng)籌兼顧、添建補(bǔ)缺”的原則，就近、方便地配置。 創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境。這一點(diǎn)主要是以綠化為主，配以雕塑、假山、水池、花架、噴泉、亭臺(tái)等來美化環(huán)境，裝扮小區(qū)，使小區(qū)景色優(yōu)美，清幽宜人。盡量將空地都進(jìn)行綠化，并要注意花、草、樹木的選擇。具體要求就是形成系統(tǒng)，合理布局，節(jié)約用地，因地制宜，植物選擇、搭配有序 。住宅物業(yè)(2)社會(huì)環(huán)境管理的要求健全機(jī)構(gòu)，形成機(jī)制

32、，實(shí)行專業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合的管理模式，充分發(fā)揮住宅小區(qū)管委會(huì)的作用，調(diào)動(dòng)各方面的積極性。 完善制度，協(xié)調(diào)和理順物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)外部的各方面關(guān)系，并進(jìn)行綜合管理。 開展社區(qū)文化活動(dòng)，加強(qiáng)住宅小區(qū)的精神文明建設(shè)。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比分析作為為公眾提供商品、服務(wù)、設(shè)施和場(chǎng)地的場(chǎng)所，商業(yè)物業(yè)具有經(jīng)營性、 公眾性和服務(wù)性的特點(diǎn)。商業(yè)物業(yè)管理要維護(hù)物業(yè)的商業(yè)形象，使其物業(yè)管理的內(nèi)容比其他物業(yè)更加豐富， 更為復(fù)雜， 要求也更高。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)有以下幾點(diǎn)不同。( 一) 客戶群體不同，客流量不同住宅物業(yè)服務(wù)的主要群體是靜態(tài)的、 相對(duì)穩(wěn)定的業(yè)主和租戶， 較為單一。而商業(yè)物業(yè)作為經(jīng)營性的場(chǎng)所， 除商戶外，

33、 消費(fèi)群體人員構(gòu)成復(fù)雜， 特別是現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)內(nèi)業(yè)態(tài)眾多， 百貨、 餐飲、 娛樂、 休閑、 金融等不同業(yè)態(tài)帶來多樣需求的客戶， 客戶群體綜合性強(qiáng)。同時(shí)， 商業(yè)物業(yè)內(nèi)客流量大， 特別是節(jié)假日及大型促銷活動(dòng)時(shí)， 容易發(fā)生意外， 這增加了管理的難度， 對(duì)保潔、 安全、 消防、 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行等工作提出了更高的要求。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比分析( 二) 內(nèi)部環(huán)境舒適性要求不同住宅物業(yè)對(duì)于環(huán)境管理的要求在于小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域干凈舒適， 園林綠化美觀。商業(yè)物業(yè)作為客戶消費(fèi)的場(chǎng)所， 需要良好的商業(yè)氛圍吸引客戶前來消費(fèi)， 須讓客戶感受到環(huán)境的寬敞、 明亮、 整潔與美觀。良好的空氣質(zhì)量， 舒適的溫度， 優(yōu)美的背景音樂，

34、 適當(dāng)?shù)臒艄庹斩龋?完善的內(nèi)部設(shè)施， 栽植和布景的合理運(yùn)用， 能從視覺、 嗅覺、 聽覺、 觸覺和行為等方面滿足客戶的需要， 使其在輕松、 幽雅的環(huán)境中流連忘返， 增強(qiáng)了顧客消費(fèi)的信心與欲望。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比分析( 三) 設(shè)施設(shè)備維護(hù)要求不同住宅物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備主要有電梯 、供電、 給排水 、消防及監(jiān)控設(shè)施， 適應(yīng)小區(qū)住戶使用， 智能化程度不高，使用頻率也不高 。商業(yè)物業(yè)建筑規(guī)模大，設(shè)施設(shè)備先進(jìn)復(fù)雜，智能化程度高，管理維護(hù)要求嚴(yán)格， 電梯系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等大多數(shù)由計(jì)算機(jī)控制，這些設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的頻率遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)， 一旦出現(xiàn)

35、故障，將影響到商家的正常經(jīng)營活動(dòng)、客戶的消費(fèi)心理、以及物業(yè)的品牌形象。因此， 商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)的要求比住宅物業(yè)嚴(yán)格許多。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比分析( 四) 服務(wù)人性化要求不同住宅物業(yè)的人性化服務(wù)一方面來源于物業(yè)規(guī)劃的人性化， 另一方面來源于物業(yè)人員細(xì)致周到的服務(wù)。 在商業(yè)物業(yè)內(nèi)服務(wù)則要求更高的標(biāo)準(zhǔn)。比如內(nèi)部視覺標(biāo)識(shí)系統(tǒng)既要方便、清楚，又要考慮到消費(fèi)者的感受和習(xí)慣， 讓消費(fèi)者在任何一個(gè)點(diǎn)都能很方便地找到自己要去的方向， 以及出入口、 洗手間和電梯通道。商業(yè)物業(yè)內(nèi)部面積寬廣， 顧客除消費(fèi)外， 還有可能較長時(shí)間逗留， 物業(yè)服務(wù)還需滿足消費(fèi)者生理和行為的需要， 在合理范圍內(nèi)設(shè)置休息凳、殘疾人設(shè)施

36、、兒童娛樂設(shè)施 、不喜歡購物男士的專用休息區(qū) 、方便哺乳的母嬰室、 寵物寄存處 、專用吸煙區(qū)等滿足不同人群的多樣需求。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比分析( 五) 安全、消防管理要求程度不同安全與消防問題關(guān)乎生命財(cái)產(chǎn)安全， 不論住宅物業(yè)還是商業(yè)物業(yè)都應(yīng)予以高度重視， 但由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)業(yè)態(tài)綜合， 商家眾多， 客流量大， 經(jīng)營時(shí)間長， 安全與消防管理要求更高?，F(xiàn)代商業(yè)物業(yè)內(nèi)，人多物多， 容易出現(xiàn)安全問題，人防與技防應(yīng)緊密結(jié)合以確保物業(yè)安全， 安全人員要責(zé)任到位， 堅(jiān)持巡邏， 同時(shí)密切監(jiān)視技防設(shè)施， 一旦發(fā)生各類險(xiǎn)情， 安全員應(yīng)快速出擊， 將各類隱患消滅于萌芽狀態(tài)， 確保商場(chǎng)運(yùn)營安全、 商家銷售安全與顧客消費(fèi)安全。商業(yè)物業(yè)是公眾消費(fèi)的場(chǎng)所