淺談建立普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)的重要性

1、淺談建立普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)的重要性目前，席卷全球的金融危機(jī)愈演愈烈，使許多國(guó)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及零售銀行業(yè)受到不同程度的沖擊。中國(guó)央行10月近日決定下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率和一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，中國(guó)國(guó)務(wù)院決定自2008年9日起暫免征收儲(chǔ)蓄存款利息個(gè)人所得稅，以應(yīng)對(duì)當(dāng)前全球性的空前嚴(yán)重的金融危機(jī)。此次始于美國(guó)房地美和房利美兩家房貸金融機(jī)構(gòu)由于次貸危機(jī)導(dǎo)致的破產(chǎn)而引發(fā)的金融危機(jī)，很快波及全球。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析認(rèn)為：這是房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)金融市場(chǎng)的負(fù)面效應(yīng)?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性地位確實(shí)不容忽視。那么，如何預(yù)見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，以利于政府和有關(guān)部門(mén)及時(shí)采取措施控制

2、由于房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大而帶來(lái)諸如通貨膨脹等一系列經(jīng)濟(jì)問(wèn)題呢？筆者認(rèn)為建立普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)，完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)體系，適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和租金運(yùn)行軌跡進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)、分析和研究，不斷提高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)測(cè)預(yù)警和調(diào)控能力，是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康良性發(fā)展的有效途徑。一、普通住宅租賃價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)系房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中重要的一種交易形式，屬于房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)范疇。（一）普通住宅租賃價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的投資回報(bào)，是制定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的參考依據(jù)。普通住宅租賃價(jià)格是指承租人為取得一定期限內(nèi)房地產(chǎn)的使用權(quán)而付給房地產(chǎn)所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，是對(duì)房地產(chǎn)收益的量化，同時(shí)也是房地產(chǎn)使用價(jià)值的主要表現(xiàn)形式

3、。在一般情況下，普通住宅租賃價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格成正比關(guān)系，即租金高，價(jià)格也高。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)預(yù)測(cè)租金收益的高低來(lái)調(diào)整或制定房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。經(jīng)調(diào)查，目前宿州市60平方米的住宅市場(chǎng)價(jià)格為15萬(wàn)元，其月收益（即租賃價(jià)格）約為400元/月；90平方米的住宅市場(chǎng)價(jià)格約22.5萬(wàn)元，其月收益約為500元/月。120平方米的住宅市場(chǎng)價(jià)格約30萬(wàn)元，其月收益約為600元/月。（注：本文中例舉的租賃住宅為宿州市老城區(qū)內(nèi)多層住宅樓的四層普通居住用房，簡(jiǎn)裝或未裝修，未配備空調(diào)、太陽(yáng)能等生活設(shè)施。下文同）普通住宅租賃價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比表出租住宅類型匚|租賃價(jià)格 （元/月）T-市場(chǎng)價(jià)格（元）OOOOOOOO o

4、 o o o o o O7 6 5 4 3 2 1格價(jià)賃租這組數(shù)據(jù)說(shuō)明了：租金與市場(chǎng)價(jià)格呈正比關(guān)系；建筑面積大的住宅租金低，說(shuō)明市場(chǎng)有效需求量少；反之，建筑面積小的住宅有效需求量大；投資小戶型的住宅收益穩(wěn)定可靠。（二）普通住宅租賃價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相結(jié)合可以測(cè)算出房地產(chǎn)投資回報(bào)率。收益性房地產(chǎn)通常是以租賃或自營(yíng)方式獲得收益，房地產(chǎn)投資者在擬取得所有權(quán)之前，經(jīng)過(guò)對(duì)同一供求范圍內(nèi)的類似租金與市場(chǎng)價(jià)格的對(duì)比分析，可估算出該擬投資房地產(chǎn)的投資回報(bào)率（或收益率），進(jìn)而對(duì)投資的可行性進(jìn)行初步分析判斷，即投資回報(bào)率愈高，投資傾向性愈大，而投資的風(fēng)險(xiǎn)性也就愈大。為了滿足投資者以最小的投資獲得最大的收益，最簡(jiǎn)

5、單且直觀的一點(diǎn)就是看投資以后的年（或月）收益狀況。例如，宿州市目前60平方米的住宅，市場(chǎng)價(jià)格約15萬(wàn)元，若出租的話，租金約400元/月，假設(shè)租金不變的情況下，該住宅的年投資回報(bào)率為3.2；同理，90平方米住宅的年投資回報(bào)率為2.67；120平方米住宅的年投資回報(bào)率為2.4；均低于同期銀行一年期定期存款利率3.87。租賃投資回報(bào)率與銀行存款利率對(duì)比圖5.00%比分百4.00%3.00%1.00%2.00%一投資回報(bào)率與銀行存款利率方米90平項(xiàng)目可見(jiàn)目前宿州市住宅的投資回報(bào)率是較低的，而且投資額愈高，投資回報(bào)率愈低。由此，對(duì)于由租方來(lái)說(shuō)拋售是經(jīng)濟(jì)的、可行的。（三）從普通住宅租賃價(jià)格的角度看房地產(chǎn)市

6、場(chǎng)價(jià)格變化的理性與否。若某區(qū)域普通住宅租賃價(jià)格上漲，說(shuō)明該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲就是理性的，反之，就是非理性的?；蛘哒f(shuō)，租賃價(jià)格不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較快上漲，且漲幅較大，那么，此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)由現(xiàn)暫時(shí)的過(guò)熱或者是由現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，這時(shí)，人們?cè)谙M(fèi)時(shí)就應(yīng)更加謹(jǐn)慎和理智了。如上例中，60平方米的住宅租金為400元/月，即4800元/年，而15萬(wàn)元的本金存入銀行，其利息為5805元/年（免稅），比租賃收益高20.94%;90平方米的住宅租金為500元/月，即6000元/年，而22.5萬(wàn)元的本金存入銀行，其利息為8708元/年（免稅），比租賃收益高45.13%;120平方

7、米的住宅租金為600元/月，即7200元/年，而30萬(wàn)元的本金存入銀行，其利息為11610元/年（免稅），比租賃收益高61.25%。由此可見(jiàn)，購(gòu)房投資金額愈高，收益率愈低（遠(yuǎn)不如存入銀行獲得的資金收益高），且收益損失愈大，也就是說(shuō)此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)由現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象，消費(fèi)者租房比買(mǎi)房更劃算。（詳見(jiàn)下列圖表）購(gòu)房投資與銀行存款收益率情況對(duì)比表住宅類型年租金收益一年期銀行定期存款利息利息比租金的超額收益率60平方米4800元/年5805元20.94%90平方米6000元/年8708元45.13%120平方米7200元/年11610元61.25%、編制普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)的意義中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是從

8、1994年就啟用的一個(gè)指數(shù)系統(tǒng)，它是對(duì)新房的價(jià)格記錄和監(jiān)控。2005年9月份中國(guó)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)開(kāi)始發(fā)布，就是把中國(guó)二手房交易、掛牌數(shù)據(jù)加工和整理之后，得出反映中國(guó)幾大城市二手房交易的一個(gè)標(biāo)桿性數(shù)據(jù)。隨著房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的日趨成熟，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的日益活躍，而以指數(shù)形成來(lái)反映某地市普通住宅租賃市場(chǎng)運(yùn)行情況和發(fā)展趨勢(shì)的一套指標(biāo)體系，即普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)應(yīng)運(yùn)而生。普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)是從屬于中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的一個(gè)分支，它研究的是普通住宅租賃價(jià)格變動(dòng)的軌跡。經(jīng)調(diào)查，北京市于2006年初開(kāi)始發(fā)布普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)，隨之上海、廣州、深圳三地也同時(shí)發(fā)布了普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)。普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)的產(chǎn)生的

9、積極意義可以從宏觀和微觀兩個(gè)角度來(lái)看：（一）從宏觀角度看1、普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)可以作為國(guó)家相關(guān)部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展的參考依據(jù)。通過(guò)對(duì)普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)的對(duì)比，可以推測(cè)出房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化情況以及價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，有利于相關(guān)部門(mén)及時(shí)調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)又好又快發(fā)展。2、普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)是房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)研究和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的量化補(bǔ)充。在目前背景下，開(kāi)發(fā)租賃市場(chǎng)對(duì)三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展有著積極的作用，三級(jí)市場(chǎng)研究人員從指數(shù)報(bào)告中可以分析出市場(chǎng)的發(fā)展和趨勢(shì)變化，可以告訴和指導(dǎo)投資客戶進(jìn)行怎么樣一個(gè)投資置業(yè)的準(zhǔn)備，提高了投資置業(yè)的前瞻

10、性和預(yù)見(jiàn)性，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。（二）從微觀角度看1、普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)的理論研究體系和統(tǒng)計(jì)分析實(shí)踐對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)劃、數(shù)據(jù)分析以及價(jià)格策略的制定提供了一定的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)支持。通過(guò)對(duì)普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)的分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可有針對(duì)性地進(jìn)行可行性投資分析和研究，以選擇最佳實(shí)施方案，或根據(jù)租金收益的實(shí)現(xiàn)規(guī)模制定銷售價(jià)格策略等。如：選擇租金收益高、投資回報(bào)率高而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目；根據(jù)未來(lái)預(yù)期租金的大小制定不同的銷售價(jià)格策略。2、普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)可為出租方提供市場(chǎng)信息。普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)的變化體現(xiàn)不同區(qū)段、不同類型房地產(chǎn)的租賃價(jià)格市場(chǎng)變化情況，出租方可根據(jù)該指數(shù)的變化趨勢(shì)，合理

11、地制度下一租賃價(jià)格，降低因出租房空置帶來(lái)的租金收益損失。3、引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)。對(duì)于不同的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在何種條件下買(mǎi)房、賣(mài)房，還是租房，誰(shuí)更劃算？除了要算經(jīng)濟(jì)賬之外，還應(yīng)該算算生活賬。無(wú)論是買(mǎi)房還是租房，最終都是一種住房的消費(fèi)。按照國(guó)際上通用的租售比（即房屋售價(jià)與月租之比）來(lái)衡量住房投資價(jià)值，正常范圍應(yīng)該在100:1至230:1之間。這就意味著房子按照現(xiàn)在的租金由租，9年至20年內(nèi)能收回購(gòu)房款就是合算的。否則，租房就會(huì)比買(mǎi)房更劃算。然而，在目前的房市下，租房的煩惱和壓力并不亞于購(gòu)房。由于大部分由租房是個(gè)人產(chǎn)權(quán)房，租金和租期都不穩(wěn)定，常常搬家會(huì)給生活、工作和子女教育等帶來(lái)很多負(fù)面影響。因此，消費(fèi)

12、者收集一定的普通住宅租賃價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)信息，制定相應(yīng)的理財(cái)計(jì)劃，會(huì)使家庭消費(fèi)更加科學(xué)化、經(jīng)濟(jì)化、理性化。下面參照國(guó)際通用指標(biāo)，就宿州市目前住宅投資價(jià)值進(jìn)行簡(jiǎn)要分析（詳見(jiàn)下列圖表），情況如下：、租金價(jià)格較低（未考慮空置率）；、投資回收期長(zhǎng)（在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值、假設(shè)租金不變的情況下測(cè)算）；、住宅投資不經(jīng)濟(jì)（自用除外）。宿州市住房投資價(jià)值分析表建筑面積60平方米90平方米120平方米正常低值正常局值售價(jià)與月租的比值（倍）375450500100230投資回收期（年）31.2537.541.67920住房投資價(jià)值分析|41.67倍1值比的租月與價(jià)售0,7.523020505050504433

13、2 2 1 1 5 01售價(jià)與月（租的比值（倍）to收回p段投資回收期（年）值吊正 米方Hol 米方15H3CD三、普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)體系的建立根據(jù)城市房地產(chǎn)管理辦法的有關(guān)規(guī)定，我國(guó)對(duì)房屋租賃管理有住宅用房與非住宅用房區(qū)別對(duì)待、分別管理的作法。對(duì)于住宅用房的租賃，公有住宅一般是由政府制定統(tǒng)一的租金標(biāo)準(zhǔn)，私有住宅是由租賃雙方協(xié)商議定的。對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，也是由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。另由于由租房的區(qū)位因素、時(shí)間因素和個(gè)體因素的影響，其租賃價(jià)格也各不相同，因此，普通住宅租賃價(jià)格信息的收集要比市場(chǎng)銷售價(jià)格的收集困難的多，普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)的建立也要比市場(chǎng)銷售價(jià)格指數(shù)的

14、建立要復(fù)雜很多。那么，如何建立和運(yùn)行普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)體系呢？筆者認(rèn)為：（一）切實(shí)加強(qiáng)城市房屋租賃合同登記備案制度。為了防止非法出租房屋，防止稅收流失，減少糾紛，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，城市房屋租賃合同實(shí)行登記備案制度。目前宿州市私有房產(chǎn)租賃管理單位為市房管局下屬市租賃管理辦公室，其主要職責(zé)為負(fù)責(zé)全市私有房產(chǎn)租賃許可證辦理和租賃手續(xù)費(fèi)的收繳工作。但一些出租方為了不繳、少繳或緩繳租賃手續(xù)費(fèi)，便向管理部門(mén)隱瞞租賃事實(shí)或提供虛假租賃合同，使租賃合同登記備案制度流于一種形式，失去了其實(shí)質(zhì)意義。因此，為了能夠及時(shí)收集到第一手資料，確保租賃價(jià)格等信息的真實(shí)性，必須把好源頭關(guān)，加大租賃管理力度，將收費(fèi)行為轉(zhuǎn)為管理職能、服務(wù)職能，不斷完善租賃合同登記備案制度。（二）實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)制度。將房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和租賃價(jià)格納入物價(jià)部門(mén)價(jià)格監(jiān)測(cè)目錄，分片分區(qū)域適時(shí)跟蹤監(jiān)測(cè)，定期發(fā)布監(jiān)測(cè)信息，增加房地產(chǎn)消費(fèi)品價(jià)格透明度。（三）定期向社會(huì)公布普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)，建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制，正確引導(dǎo)生產(chǎn)和消費(fèi)。組織專業(yè)人員研究分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和租賃價(jià)格的變動(dòng)軌跡，預(yù)測(cè)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)，撰