連鎖事業(yè)商圈調查與選店文件

1、連鎖事業(yè)商圈調查與選店2.次要商圈（secondary tradingarea)：商店在此區(qū)域內的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的1525%。3. 邊緣商圈(fringe trading area)：商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構成區(qū)域。9/61注：商圈差不多上是沒有形狀的，然而為了方便打算，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算。方7rhi士丁Hn 1出）國士里隹在MC叁、商圈調查流程肆、商圈調查重點與調查方式一、 商圈范圍劃分確定如有以下各情況限制，因而為其商圈之范圍劃分點：.商圈范圍A.集中型商圈要緊商圈半徑在2000米以內，次要商 圈半徑在2000米一5000米之間，邊緣 商圈在5

2、000米以外。B.分散型商圈 要緊商圈半徑在500米以內，次要商 圈半徑在500米一1000米之間，邊緣 商圈在1000米以外。.馬路之分界、凡超過4 0米寬之道路 四線道以上或中間有欄桿、平安島阻 隔、要緊干道.鐵路、平交道之阻隔因鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻 而劃分成兩個不同商圈.高架橋、地下道阻隔因高架橋、地下道阻隔，使人潮流淌不 易而劃分成不同商圈。.平安島之阻隔因平安島阻隔，使人潮流淌不易而劃分 成不同商圈。13 / 61.大水溝因大水溝阻隔，使人潮流淌不易而劃分 成不同商圈。.單行道因單行道阻隔，使人潮流淌不易而劃分 成不同商圈。.人潮走向由于人潮走向之購物適應與人潮流淌之

3、方向，使該區(qū)形成一獨立商圈。二、商圈之界定方法Compass法那么是從各家競爭店鋪 規(guī)模power開始，掌握吸引力方面的 不同點，設定領域的境地的方式,其計算公式如以下所示。路程距離 的測量利用車子的里程表便可簡單的測出。從打算地點到競爭店的距離商圈的境地點 =例：A競爭B競爭B競爭/，八.打算地與A競爭店的分歧點:1000 米1000 米.打算地與B競爭店的分歧點:600米600米商圈的境地點=一 QQH 年Compass法那么的限制：17 / 61.只考慮距離，未考慮十字道路、小路口 等道路及交通狀況。.顧客認知的距離會受購物經驗阻礙，假 如服務良好，商店設施優(yōu)越，形成顧客對 此商店之良好

4、印象，顧客認知的距離會比 真正的距離短。三、繪制簡圖.集中型商圈為周邊5000米簡圖分散型商圈為周邊1000米簡圖.標出重要建筑物及樓不金融大樓， 辦公大樓.聞名商店及阻礙生活型態(tài)之地段特征戲院、百貨公司1 / 61.人潮匯合之地段商店群及大型集客場所（超級市場娛樂區(qū).之同 等類.標出競爭店或同性質商店所在之位 置、抽樣點之所在位置.可與本企業(yè)連鎖店有互補作用之門 店.政府重要之行政中心.車站、加油站、學校、停車場、市場、 公園.等特定族群會集場所.標出街道之行進方向單行道方向 .標出以后促銷活動發(fā)D M之地點.四、抽樣點及發(fā)DM點之選擇確定19 / 61.抽樣點之選擇(1)辦公人口或上班族匯

5、合之地點以后適合設店之地點人潮走向匯合地點(3)固定人口較集中流淌之地點(4)可能形成以后的商店群之地段(5)預定三四個抽樣點(6)其中盡量以一個抽樣點為同性質之商店.發(fā)D M點之選擇(1)主消費群走動頻繁之點.(2)次消費群走動頻繁之點.(3)區(qū)分消費群活動頻繁之時段.五、商圈特征1.商店特色及分布情況(1)建筑型態(tài)A.于要緊商店街，要緊干道上之建 筑其建筑高度B.新大樓與舊式建筑之分布C.目前之改建情況D. 一三年內可能改建之趨式(2)行業(yè)型態(tài)A.于要緊商店街、干道之行業(yè)類型B.以何產品為主，販賣產品之層次 分布家數(shù)，見附件表格一。A.以抽樣點之平行道路為要緊調查 對象.B.要緊道路之商店

6、分布明細.21 / 61 a.將商店分門不類記錄.b.并將其統(tǒng)計填入明細表.C.于要緊干道、大馬路、相同商店之家數(shù).D.商店匯合地帶之概述.E.以商店輔助店、競爭店正確所在位置標注于商圈簡圖。(4)地點類型A.孤立店B.未規(guī)劃商業(yè)區(qū)C.規(guī)劃購物中心2.住宅特色(集中型商圈可不用調查)(1)建物型態(tài)A.實地了解于本商圈內住宅區(qū)之建筑型態(tài)a.建筑高度，樓數(shù).b.建筑型式為新式或舊式c.分布區(qū)域B.目前之改建情況C. 一三年內可能改建之趨式分布情況A.實地了解該區(qū)之實際住戶與建筑物之分布情況B.將該商圈分為a.商店區(qū)，以甲為代碼b.辨公區(qū)（甲2 為代碼c.新式住宅區(qū)以乙1 為代碼23 / 61d.舊

7、式住宅區(qū)以乙2 為代碼e.文教區(qū)，以丙為代碼C.于簡圖上分不劃定區(qū)域，制作商圈D.并于圖上注明建筑物之樓不.3.集會場所(1)場所類型A.本商圈內匯聚人潮之場所類型a.商店肯德基、麥當勞，百貨公司b.戲院c.政府之行政機關d.展覽會場 e.學校、文教機關、公園.f.補習班g.表演、競技，競賽場所h.菜市場，超級市場.證券公司.B.聚攏人口類型a.青青年b.上班族c.特定行業(yè)人士d.家庭主婦(2)動線A.人潮匯合流淌之路線B.人潮匯合流淌之要緊方向4.競爭者分析25 / 61了解既存競爭者的數(shù)量及大小、所有競爭者的強弱勢評估、短期及長期的 展望、飽和的程度。見附件表格二。(1)賣場氣氛本區(qū)內對本

8、企業(yè)較有阻礙性之競爭店，其賣場氣氛、購物環(huán)境、服務態(tài)度來客數(shù)該競爭店每日之成交客戶數(shù)(3)平均消費額A. 了解該店之各類客數(shù)與消費金額比例.B.依照此比例再分不乘其價格.C.加總后求其平均值即為平均消 費額.(4)營業(yè)額來客數(shù)義平均消費額=每日營業(yè)額每日營業(yè)額義每月工作天數(shù)=每月營業(yè)額5.商店組合商店組合是否互相配合，可衡量各 商店間是否可互換顧客，見附件表格 一 o例如：(1)藥房、超市、面包店、蔬果店及 肉店。(2)百貨公司、衣飾店、褲襪店、內 衣店、鞋店、珠寶店。六、人潮狀況實地抽樣方式27 / 611.要緊人潮走向(1)平日及假日之女性人潮狀況，見附件表格三A.將一周之時刻區(qū)分為2段.

9、a.周一周五b.周六、周日、國定假日B.以A M 7P M 1 2點每兩小時細分為一個小段.C.以1 5分鐘為其抽樣時段之樣本，并計算其抽樣點之實際通過人數(shù)、摩托車、汽車、助動車、腳踏 車.錄*壹、總那么貳、商圈的定義叁、商圈調查流程肆、商圈調查重點與調查方式伍、商圈調查報告方式陸、立地要素D.抽樣時將女性人潮分為15-24歲，25-35歲，34-45歲，45歲以 上.見附件表格四。E.將每抽樣之數(shù)，轉變成以2個小 時之人潮流淌數(shù)例：以1 5分鐘為抽樣得該抽 樣點人數(shù)為Y，將Y義8 = Z, 那么為其可能之人口流淌數(shù).F.將其數(shù)字依時段填入人潮流 淌抽樣表G.將人潮流淌抽樣之數(shù)字以線圖 表示人

10、潮分布圖.人口、住家戶數(shù)推算（集中型商圈可 不用調查）29 / 61(1)固定住家a.該商圈建筑物來推算當?shù)刈〖覒魯?shù)b.以戶數(shù)X 3得當?shù)仡A估人口數(shù)c.將各抽樣點人口數(shù)平均減當?shù)厝?口數(shù)得外來流淌人數(shù)(2)辦公戶數(shù)a.計算該區(qū)之公司家數(shù)b.該區(qū)公司家數(shù)X (10-20人)=該區(qū)辦公人口c.該區(qū)辦公人口即為該區(qū)之半固 定人口 .交通狀況見附件表格五。(1)公車之往返方向A.通過該商圈公車之起站與通過路線.B.通過該商圈公車之將行駛路線與終點站.(2)下車后之走向A.為轉車之目的行經之路線B.為休閑、購物之目的行經之路線C.為回家之目的行經之路線(3)以后交通運輸系統(tǒng)之阻礙A.捷運系統(tǒng)之出入口，可

11、能帶動之人潮B.重要道路可能拓寬辟建，帶動之人潮(4)該商圈能停車之場所31 / 61七、消費特征與人口特征.該區(qū)住戶人口女性所得A.高所得，達平均國民所得4倍以上 所占比率B.中上所得、達平均國民所得2倍以 上所占比率C.平均每戶女性全年收支情況表與 圖2.該區(qū)往來、居住人口女性之消費適應 A.對便利性、服務品質及門店氣份之 訴求概況.B.適應消費（文胸）C.女性年齡分配情形D.性不分配情形E.教育程度分配表與圖F.職業(yè)分配表與圖3.外來流淌人口女性之消費適應、特征A.年齡分布情況B.消費之種類C.所得之高底八、商圈類型.集中型商圈A.商圈內流淌人口多（每分鐘約304 0位以上）B.商圈內住

12、宅人口（約2 4 0 0 0以上）c.區(qū)內之建筑物高且密集D.商店集中且范圍大33 / 61E.與本產業(yè)有互補性之商店多，且規(guī)模大（大型購物中心、超級市場、百貨公司）F.交通頻繁，車輛流量大G.商圈類型：辦商、商辦、商住、商業(yè)、辦住.分散型商圈A.商圈內流淌人口少B.商圈內腹地分散C.區(qū)內之建筑物一般、老舊且高度3樓以下D.商店分散且范圍小E.與本產業(yè)有互補性之商店少，且規(guī)模小F.交通不頻繁，車輛流量少G.商圈類型：住、住商、住辦、力、辦住九、預估收入、支出與可能凈利見附件表格六。.以抽樣點之實際平方米數(shù)與租金之調查(1)與目前承租人洽詢(2)與所有人洽詢.預估每次消費金額(1)先評估本商圈抽

13、樣點適合開何類型之店(2)本連鎖店依商圈類不所劃分之市場定位.每日來客人數(shù)預估35 / 61了解各店之人潮數(shù)(2)以各店之來客各店之人潮數(shù)義0 0 % =各店之入店率(3)再以求出之入店率義該商圈抽樣 點之人潮數(shù)=預估客戶數(shù)(4)以后再依商圈之消費年齡、適應、 所得的變動可能對來客數(shù)之阻礙 而做正(負)百分比之修正.可能業(yè)績(1)預估消費金額X可能客戶數(shù)=可 能每日營業(yè)金額(2)可能每日營業(yè)金額X 3 0 =可能 每月營業(yè)金額.固定費用(1)預估固定薪資費用 元 TOC o 1-5 h z (2)折舊費用預估元(3)管銷費用預估元(4)預估固定費用元.預估變動本錢(1)預估治理月費%.(2)銷

14、貨本錢 %.(3)總變動費用=%義月營業(yè)額.預估凈利(1)可能月營業(yè)業(yè)績一租金一固定費用一變動總費用=預估凈利(2)本預估凈利為稅前凈利.損益平衡37 / 61(固定費用+租金)(1 變動本錢)十、建議地點之確定.依上之抽樣人潮與抽樣地點所得之可能凈利.并分析可能之以后進展情況.將可供本企業(yè)開設門店之地段或區(qū)間一 一注明十一、商圈以后進展?jié)摿敖Y論1.進展情況(1)以后政府之行政中心、大型休閑集客場所之建筑(2)以后捷運系統(tǒng)、交通運輸中心所在點.(3)大型辦公大樓、商業(yè)中心.等之建筑柒、地點選定要緊條件3/61(4)該商圈之以后轉變情況A.人口年齡層之轉變B.消費適應之以后改變情況C.人潮匯合

15、之可能變動地段.競爭情況(1)商圈內既存競爭者的數(shù)量及大小。(2)商圈內的飽和程度。.結論依照以上各種調查的資料，最后于結論時，最好能明確的將資料整理出以下五項重點加以講明：(1)點應設在何處，何時期合適開店(2)何種商品組合之配合(3)顧客之型態(tài)39 / 61(4)租金狀況(5)集會場所十二、幻燈片、投影片之制作方式及目的.幻燈片制作方式及目的(1)針對能顯示商圈特征之對象為主.a.商圈之界線(如：大馬路、高架橋等)b.住宅區(qū)的建筑型態(tài).c.辦公區(qū)之建筑型態(tài)d.商店區(qū)之行業(yè)分布e.抽樣點f.人、車潮的概況g.競爭店的店面(2)便于了解此商圈之實際情況.(3)配合報告內容讓第三者對該商圈有明確

16、的概念.投影片之制作方式及目的(1)針對報告中之圖表或明確數(shù)字為要緊對象a.商圈簡圖b.商圈之住宅、辦公、混合商店區(qū)劃分之簡圖c.通過此區(qū)之公車路線圖d.競爭者分析圖e.固定人口之各區(qū)分布簡圖g.抽樣人潮分布圖g.年齡層分配圖h.教育程度分配圖41 / 61i.所得支出分配圖j.預估收入支出與可能凈利表k.結論(2)便于解講商圈概況伍、商圈調查報告方式一、商圈演示文稿方式.演繹法：此方法即是一種慢慢導 入結論的一種方法。先按照商圈 調查方法所收集到的各種資料， 再加以分析而得出最后的結論。2.歸納法:此方法那么是一種一開始便提出建議事 項的方法。即是在演示文稿一開始，便提此商圈何處適合開店及開

17、何種類型的商店，然后再以各種收集到的資料來支持此一論點。二、商圈演示文稿進行規(guī)范1.演繹法：步驟(1)產生開場白，將演示文稿時所要報告的大綱全部列舉出來，如：A.商圈范圍確實定B.商圈特征的分析C.人潮及交通狀況的分析D.消費特征與人口特性之分析E.可能凈利之推算F.本商圈的優(yōu)、缺點評估G.他日可供設店有利之地段H.進展情況43 / 61.結論概述內文步驟A. Show商圈簡圖之投影片將商圈的分界線確定B.介紹商圈特征a.講明商業(yè)干道旁的建筑、行業(yè)型態(tài)及分布家數(shù)Show住宅特色之幻燈片，講明此商圈之建筑情況及分布密集度Show集會場所之幻燈片，講明場所類型及聚攏人口類型Show競爭者之幻燈片及

18、競爭者分析表加以講明C.介紹人潮及交通狀況Show出戶數(shù)及人數(shù)之投影片，講明固定住戶及人口情況Show出人潮分布圖之投影片，講明平日及假日之人潮狀況及走向c.講明公交車之往返方向d.公交車乘客下車后的走向e.講明以后捷運系統(tǒng)對本商圈之阻礙D.介紹消費特征與人口特性Show出消費者年齡分配圖之投影片，講明此商圈消費者之年齡層Show出教育程度分配圖之投影片,講明教育分配情形之投影片45 / 61Show出消費者平均收支情況分配圖之投影片，講明此商圈人口平均每年每戶在個人之支出E.簡介可能凈利之推算Show可能凈利預估表之投影片，將各假設點之預估收支情況講明F.將此商圈之優(yōu)、缺點做一分析G.講明此

19、商圈可供設店之地段H.以后的進展情況簡述(3)結論A.Show結論投影片，講明此商圈a.顧客之型態(tài)b.何種商品組合之配合c.集會場所 d.租金狀況e.點應設于何處2.歸納法:步驟(1)結論概述A. Show出商圈簡圖a.確立此商圈之范圍b.講明此商圈適合開店之地點B.概述內文步驟C .結論歸納法流程圖：47 / 61陸、立地要素壹、總那么一、商圈調查的目的調查商圈可了解預設商店營業(yè)范圍內的地理區(qū)域，以協(xié)助適當零售地點的選擇，商圈調查的目的包括：1、了解地區(qū)居民的人口特性、社會經濟變項及生活形態(tài)等。2、確定產品組合及促銷重點。3、分析商圈是否重迭。4、計算在某一地理區(qū)域內應開幾家店。5、找出商圈

20、內的障礙，包括：A.道路設施不便。、營業(yè)面積賣場.是否合于本打算預定面積.營業(yè)面積以平方米分類平方米平方米上下平方米上二、標準寬度.以米最正確.以米次佳.以米次佳三、可見度.拐角一樓最正確.要緊干道之交會點，下班之要緊街道和方向.人潮走向之咽喉地段49 / 61四、便利性.同一商圈內以半徑5 0 0米，為其設店范圈.注意大障礙之阻隔，如大馬路、高架橋、鐵道等等.辦公商業(yè)區(qū)密度應以500家公司行號為設店基數(shù)五、可取得性.其該點租約之期限.講服加盟之可能六、房屋使用類不.目前之房屋使用類不.水電型態(tài)之現(xiàn)狀七、租金.以營業(yè)額為準.以營業(yè)額最正確注：以上立地要素的數(shù)據(jù)待示范店開出幾家運營后再做估算。柒

21、、地點選定要緊條件一、人潮.流淌人口(差不多原那么(1)平均每分鐘6 0人次以上極佳(2)平均每分鐘4 5人次以上次佳(3)平均每分鐘3 0人次以上為準51 / 61.商店群足以吸引人群走向之商店附近(1)大型購物中心、超級市場出口 .(2)百貨公司、大型服裝店附近.(3)肯德基、麥當勞.二、地點.拐角位置最正確.要緊干道之交會點、下班之要緊街道和方向.人潮走向之咽喉地段.要緊轉運公車站牌附近.辦公商圈(機關團體、公司、行號)密集區(qū)三、賣場面積1.1.平方米最正確平方米次佳平方米次佳四、租金.以該店可能之營業(yè)額 為準. 以下最正確.注：以上地點選定要緊條件的數(shù)據(jù)待示范店開出幾家運營后再做估算。

22、附件表格一商圈道路商店分布明細表編號商 店 不代碼甲乙丙T合計1保健文胸專賣店R2超級市場S3銀行、郵局P4服務店X5便利商店C6食品店F7婚禮服W53 / 618銀樓、珠寶店J9旅行社T10花店、禮品店G1 1百貨公司I12服飾店D13飲食店B14醫(yī)院、藥房H15攝影店16電氣用品店E17美容美發(fā)材料行Q18眼鏡店019娛樂場A20裝璜家俱行L21幼兒園、學校K22房屋中介M23皮飾、皮鞋店N24證券公司P25文教用品、書店V總 計備注:甲.編號1為競爭店乙.編號22 5互補店丙.T.附件表格二競爭者分析表競爭店位置營業(yè) 面積租金營業(yè) 時刻價位來客 數(shù)日業(yè)績經營特色強弱勢及以后 進展情況55

23、 / 61附件表格三以下抽樣時刻：年 月 日 星期（15分鐘/次）區(qū)域甲乙丙T時刻分類ABCABCABCABC07:0009:0009:00 11:0011:00 13:0013:00 15:0015:00 17:0017:00 19:0019:0021 :0021:00 24:00甲：乙：丙：?。鹤ⅲ?、A .行人 B .汽車、摩托車 C .腳踏車、助動車2、只統(tǒng)計有購買能力的人。路線時段不女性人潮分析比擬表57 / 61日寸的流淌流淌人潮比i 4路線15-24i_Lj 夕25-34l-Lj 夕35-44l-Lj 夕45歲 以上上班 時刻午餐時亥IJ班刻 下時平常 時段匕4 心口百分比注：只統(tǒng)計有購買能力的人。附件表格五商圈內重要道路交通狀況表工程路名交通 重要性重要一般不重要交通 功能交通 樞紐轉運站交通 過道塞車 狀況嚴峻一般不嚴峻公交車專門大B.人口擁擠。