土地增值稅政策講解

1、土地增值稅土地增值稅 1 2 3 4條例細(xì)則規(guī)程辦法中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國(guó)稅發(fā)200991號(hào)）山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法的公告（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)）壹基本政策壹基本政策THE FIRST目錄CONTENTS貳叁轉(zhuǎn)讓舊房、土地使用權(quán)THE SECOND房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)THE THIRD壹基本政策暫行條例第二條轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）

2、，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。實(shí)施細(xì)則 第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 第三條 條例第二條所稱的國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。 第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。 第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 第六條 條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社

3、會(huì)團(tuán)體及其他組織。 條例第二條所稱個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者壹基本政策 納稅人（步進(jìn)式概念）：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人 解讀： 一、征稅范圍只涉及國(guó)有土地、不涉及集體土地； 二、地上的建筑物是指前述的國(guó)有土地上的建筑物，不含集體土地上建筑物，也不含小產(chǎn)權(quán)房； 三、必須是以轉(zhuǎn)讓土地為前提的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。包括：只轉(zhuǎn)讓土地的、轉(zhuǎn)讓土地及地上建筑物構(gòu)筑物；但是不包括：不轉(zhuǎn)讓土地只轉(zhuǎn)讓地上建筑物構(gòu)筑物的； 四、轉(zhuǎn)讓是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為；也不包括劃撥； 財(cái)稅字199548號(hào)：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人

4、將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。 五、地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。壹基本政策 一、僅轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)、不轉(zhuǎn)讓地權(quán)：某公司占用土地為其母公司所有的國(guó)有土地，該公司在其上自建的廠房，現(xiàn)擬將廠房轉(zhuǎn)讓給母公司，屬不含地權(quán)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征土地增值稅。 某民辦學(xué)校占用土地為劃撥的國(guó)有土地，現(xiàn)終止經(jīng)營(yíng)，土地由政府收回，房產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓給某公辦學(xué)校，不征土地增值稅。 二、資產(chǎn)的劃轉(zhuǎn)：政府指令將機(jī)關(guān)事業(yè)單位的土地房產(chǎn)劃轉(zhuǎn)到其

5、他機(jī)關(guān)事業(yè)單位，不是轉(zhuǎn)讓行為（ 總局答復(fù)）。 三、國(guó)有資產(chǎn)管理部門對(duì)國(guó)有公司的房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)應(yīng)受公司法制約，可以分解為減資和增資兩個(gè)行為。（總局答復(fù)，重慶不同）改變土地增值稅法（征求意見稿） 第一條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法的規(guī)定繳納土地增值稅。第二條 本法所稱轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，是指下列行為：(一)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。(二)出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不征收土地增值稅。壹基本政策 暫行條例 第三條土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地

6、產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。 第四條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。 第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 一、應(yīng)納稅額=增值額適用稅率 二、增值額=納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入- 扣除項(xiàng)目金額 三、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入=貨幣收入+實(shí)物收入+其他收入。壹基本政策 暫行條例 第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；實(shí)施細(xì)則 第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一

7、規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 國(guó)稅函【2010】220號(hào)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。壹基本政策 暫行條例（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；實(shí)施細(xì)則（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 前

8、期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 壹基本政策 暫行條例（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)

9、格；實(shí)施細(xì)則 （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的以內(nèi)計(jì)算扣除。 上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。魯財(cái)稅字【1995】24號(hào)、辦法：、壹基本政策 國(guó)稅函【2010】220號(hào)：

10、一、全部使用自有資金，沒有利息支出的按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。三、土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。財(cái)稅字199548號(hào)：（一）利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。壹基本政策 暫行條例（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施

11、的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；實(shí)施細(xì)則（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定，估價(jià)報(bào)告有效期一般為1年，即從出具估價(jià)報(bào)告之日起1年內(nèi)有效。 ）壹基本政策 暫行條例（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。實(shí)施細(xì)則 （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 （六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的

12、納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)的扣除。 財(cái)稅字199548號(hào)：細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。財(cái)會(huì)201622號(hào)增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定：印花稅納入“稅金及附加”核算，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅可以扣除。壹基本政策 實(shí)施細(xì)則第八條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。 第九條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)

13、目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。壹基本政?暫行條例 第七條土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50、未超過扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率為40。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100、未超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為50。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。實(shí)施細(xì)則 第十條 條例第七條所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。 計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算

14、扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下： （一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額土地增值稅稅額增值額 （二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額，未超過的土地增值稅稅額增值額扣除項(xiàng)目金額 （三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額，未超過的土地增值稅稅額增值額扣除項(xiàng)目金額 （四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額土地增值稅稅額增值額扣除項(xiàng)目金額 公式中的，為速算扣除系數(shù)。 壹基本政策扣除項(xiàng)目 50%土地增值稅稅率適用示意圖30%40% 50%60%增值額扣除項(xiàng)目 100%扣除項(xiàng)目 200%壹基本政策 暫行條例第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的；（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、

15、收回的房地產(chǎn)。實(shí)施細(xì)則 第十一條 條例第八條（一）項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。（省局辦法：容積率1.0以上；單套建筑面積144平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。） 條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的

16、房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。 符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。壹基本政策 財(cái)稅200621號(hào)：細(xì)則第十一條第四款因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)

17、部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。 財(cái)稅字199548號(hào)：.合作建房：對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。壹基本政策 實(shí)施細(xì)則第十二條 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。財(cái)稅字199548號(hào)：住房互換：對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。 財(cái)稅2008137號(hào)：對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。財(cái)稅1999210號(hào)：對(duì)

18、個(gè)人銷售普通住房暫免征收土地增值稅。壹基本政策 暫行條例第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。一般認(rèn)為：法院判決書、裁定書、仲裁書認(rèn)定的價(jià)格為“正當(dāng)理由”；拍賣確認(rèn)書的價(jià)格也可以，但是國(guó)內(nèi)有被法院推翻的案例；直系血親之間的低價(jià)轉(zhuǎn)讓（1元轉(zhuǎn)讓），目前我市交易大廳不予承認(rèn)。實(shí)施細(xì)則 第十三條 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 第十四條 條例第九條（

19、一）項(xiàng)所稱的隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。 條例第九條（二）項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。 條例第九條（三）項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的

20、房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。壹基本政策 暫行條例第十條納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅實(shí)施細(xì)則 第十五條 根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)： （一）納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與

21、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。 納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。 （二）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。 第十六條 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 第十七條 條例第十條所稱的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。 壹

22、基本政策 一、轉(zhuǎn)讓舊房 財(cái)稅字199548號(hào)第16條：稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 預(yù)征申報(bào)辦法第十九條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按月(或季)預(yù)繳土地增值稅，應(yīng)當(dāng)于月(或季)末15日內(nèi)向項(xiàng)目所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款。具體按月或按季由縣(市、區(qū))級(jí)地稅機(jī)關(guān)確定。 清算申報(bào)應(yīng)清算項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)；可清算項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)通知書之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)。壹基本政策 暫行條例 第十一條土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)

23、當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。 第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。實(shí)施細(xì)則 第十八條 條例第十一條所稱的土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，是指向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額、土地基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格及權(quán)屬變更等方面的資料。 壹基本政策 暫行條例第十三條土地增值稅的征收管理，依據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。實(shí)施細(xì)則第十九條 納稅人未按規(guī)定提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)

24、估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的，按照中華人民共和國(guó)稅收征收管理法（以下簡(jiǎn)稱征管法）第三十九條的規(guī)定進(jìn)行處理。 納稅人不如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易額及規(guī)定扣除項(xiàng)目金額造成少繳或未繳稅款的，按照征管法第四十條的規(guī)定進(jìn)行處理。壹基本政策 一、預(yù)征方式：財(cái)稅200621號(hào)第三條：對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（沒有罰款） 二、清算方式：國(guó)稅函2010220號(hào)第八條：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 規(guī)程第32條：土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將

25、審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。滯納金壹基本政策 暫行條例 第十四條本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋，實(shí)施細(xì)則由財(cái)政部制定。第十五條本條例自1994年1月1日起施行。各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法，與本條例相抵觸的，同時(shí)停止執(zhí)行。實(shí)施細(xì)則 第二十條 土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。 第二十一條 條例第十五條所稱的各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法是指與本條例規(guī)定的計(jì)征對(duì)象相同的土地增值費(fèi)、土地收益金等征收辦法。 第二十二條 本細(xì)則由財(cái)政部解釋，或者由國(guó)家稅務(wù)總局解釋。 第二十三條 本細(xì)

26、則自發(fā)布之日起施行。 第二十四條 年月日至本細(xì)則發(fā)布之日期間的土地增值稅參照本細(xì)則的規(guī)定計(jì)算征收。壹基本政策 改制重組優(yōu)惠政策（財(cái)稅201857號(hào)） 一、整體改制：非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 本通知所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的

27、企業(yè)，暫不征土地增值稅。壹基本政策 改制重組優(yōu)惠政策（財(cái)稅201857號(hào)） 三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（財(cái)稅字【1995】48號(hào)暫不征、魯?shù)囟惡?004】30號(hào)不準(zhǔn)扣除、財(cái)稅【2006】21號(hào)限制房企、財(cái)稅【2015】5號(hào)、財(cái)稅【2018】57號(hào)僅限于改制重組）五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。壹基本政策 改制重組優(yōu)惠政策

28、（財(cái)稅201857號(hào)）六、企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在改制重組過程中經(jīng)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門批準(zhǔn)，國(guó)家以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格的

29、，不得扣除。壹基本政策 改制重組優(yōu)惠政策（財(cái)稅201857號(hào)）七、企業(yè)在申請(qǐng)享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬和價(jià)值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價(jià)款的憑據(jù)（復(fù)印件）等書面材料。八、本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。九、本通知執(zhí)行期限為2018年1月1日至2020年12月31日。貳轉(zhuǎn)讓舊房、土地使用權(quán)、在建工程THE SECOND貳轉(zhuǎn)讓舊

30、房、土地使用權(quán)、在建工程 暫行條例（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；實(shí)施細(xì)則（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。財(cái)稅字199548號(hào)：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。（尚未投入使用的一手房不能按照舊房）貳轉(zhuǎn)讓舊房、土地使用權(quán)、在建工程 一、評(píng)估法 扣除內(nèi)容：取得土地使用權(quán)支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與

31、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 成本扣除原則： 實(shí)際支付+合法有效憑據(jù)； 對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額（財(cái)稅字199548號(hào)第十條） 1、“取得土地使用權(quán)支付的金額”：包含取得土地使用權(quán)的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（目前從省自然資源部門土地利用處了解到我省沒有其他費(fèi)用；出讓金具體包含：出讓金、利息及其滯納金或違約金，與契稅計(jì)稅依據(jù)一致） 2、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。房屋的重置成本。 3、稅金。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金。貳轉(zhuǎn)讓舊房、土地使用權(quán)、在建工程 一、評(píng)估法 購(gòu)入時(shí)繳納的契稅不再單獨(dú)扣除：（1）對(duì)舊房，按照評(píng)估法計(jì)稅的，房地產(chǎn)繳

32、納的契稅，包含在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格中了，不再單獨(dú)扣除（財(cái)稅字【1995】48號(hào)第十一條）。 （2）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。（國(guó)稅函【2010】220號(hào)第五條） 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除（財(cái)稅字【1995】48號(hào)第十二條）。 貳轉(zhuǎn)讓舊房、土地使用權(quán)、在建工程二、發(fā)票法財(cái)稅20062

33、1號(hào)： 一、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。 二、對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。國(guó)稅函【2010】220號(hào)：計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。 扣除項(xiàng)目金額=發(fā)票金額（1+5%N）貳轉(zhuǎn)讓舊房和土地使用權(quán)、在建工程 總局公告2016年70號(hào)第六條營(yíng)

34、改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：（一）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。（二）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。（三）提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。貳轉(zhuǎn)讓舊房和土地使用權(quán)、在建工程 貳

35、轉(zhuǎn)讓舊房和土地使用權(quán)、在建工程 三、核定法 （一）轉(zhuǎn)讓舊房核定 對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)征管法35條規(guī)定，實(shí)行核定征收。（財(cái)稅200621號(hào)）貳轉(zhuǎn)讓舊房和土地使用權(quán)、在建工程 三、核定法 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定 辦法第三十七條 納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（4）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地稅

36、機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。貳轉(zhuǎn)讓舊房和土地使用權(quán)、在建工程 三、核定法 （三）應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（不含增值稅）核定征收率 核定征收率（二手房交易的子目應(yīng)選擇，不能為空） 1、納稅人銷售新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5%；銷售新建非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，核定征收率為7%； 2、個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為5%；非個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為7%； 3、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，核定征收率為7%。（臨沂市地方稅務(wù)局公告2017年第1號(hào)） 4、在核定征收率明顯不合理，建議實(shí)施個(gè)案核定，合理確定核定征收率。評(píng)估法 三種方法的先后次序

37、：評(píng)估法=發(fā)票法核定法 對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)征管法35條規(guī)定，實(shí)行核定征收。（財(cái)稅200621號(hào)） 評(píng)估法和發(fā)票法可由納稅人行使選擇權(quán)。發(fā)票法核定法貳轉(zhuǎn)讓舊房和土地使用權(quán)、在建工程貳轉(zhuǎn)讓舊房和土地使用權(quán)、在建工程 一、房企單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（銷售無形資產(chǎn)）（一）取得土地未開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的，可扣除取得土地價(jià)款及交納的有關(guān)費(fèi)用，及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金；（二）取得土地后對(duì)土地進(jìn)行了開發(fā)，幾通一平之后，將生地變成熟地轉(zhuǎn)讓的，可扣除取得土地價(jià)款及交納的有關(guān)費(fèi)用，開發(fā)土地成本加計(jì)20%、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金；（可能產(chǎn)生重復(fù)加扣）二、非房企新建房轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓

38、）參照房地產(chǎn)開發(fā)新建房計(jì)算，但不加計(jì)20%。（國(guó)稅函發(fā)1995110號(hào)宣傳提綱）如建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的，可免征。貳轉(zhuǎn)讓舊房和土地使用權(quán)、在建工程 三、房企轉(zhuǎn)讓在建工程（銷售不動(dòng)產(chǎn)） 正?？鄢?，并允許加扣20%，銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票； 四、房企整體購(gòu)買未竣工的開發(fā)項(xiàng)目再建設(shè)后轉(zhuǎn)讓 核心：在建工程的買價(jià)不得再加計(jì)20%，也不得做為按照比例計(jì)算開發(fā)費(fèi)用時(shí)的基數(shù) 扣除項(xiàng)目：1、在建工程買價(jià)；2、繼續(xù)開發(fā)的成本；3、開發(fā)費(fèi)用（在建工程的買價(jià)不得做為按比例計(jì)算開發(fā)費(fèi)用時(shí)的基數(shù)）；4、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金；5、繼續(xù)開發(fā)的成本加計(jì)20%的部分叁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)THE THIRD 1 2 3 4

39、項(xiàng)目管理預(yù)征清算尾盤銷售叁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)叁之一項(xiàng)目管理 一、開發(fā)項(xiàng)目確定 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)（發(fā)改委、項(xiàng)目報(bào)備），立項(xiàng)內(nèi)容（固定資產(chǎn)投資立項(xiàng)）：基本建設(shè)投資、更新改造投資、商品房投資、其他投資。 辦法第五條：主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目，結(jié)合建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定項(xiàng)目管理單位，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行管理。（注意次序） 細(xì)則第八條 ：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。 項(xiàng)目分期的一般原則是：同期規(guī)劃、同期施工、同期交付（同一成本核算單位）。叁之一項(xiàng)目管理 二、項(xiàng)目全過程管理 辦法第五條：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)

40、應(yīng)按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)賬，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，運(yùn)用信息化手段，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程實(shí)行跟蹤監(jiān)控。（信息共享） 涉及證件：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（附件建設(shè)項(xiàng)目用地范圍紅線圖用地單位、用地項(xiàng)目名稱、用地面積，用地性質(zhì)）、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（主要內(nèi)容:工程名稱、建設(shè)規(guī)范、建筑面積、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、合同開工日期、合同竣工日期）、施工許可證、商品房預(yù)售許可證、竣工驗(yàn)收（測(cè)繪）報(bào)告、初始產(chǎn)權(quán)登記。（項(xiàng)目情況發(fā)生重大變化都應(yīng)該提交相關(guān)資料。）叁之一項(xiàng)目管理 三、項(xiàng)目管理起點(diǎn) 辦法第六條：納稅人

41、應(yīng)當(dāng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工許可（第一個(gè)許可）后10日內(nèi)，到項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目登記，同時(shí)報(bào)送土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告表(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。 納稅人項(xiàng)目登記時(shí)應(yīng)確定項(xiàng)目分期。分期有變化的，應(yīng)于變化的當(dāng)期要到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)也要跟蹤分期的情況，避免清算時(shí)再確定分期。 四、費(fèi)用分?jǐn)?辦法第九條：對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。叁之二預(yù)征 一、法律依據(jù) （一）細(xì)則第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及

42、成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 （二）財(cái)稅字199548號(hào)之十四：對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。叁之二預(yù)征 二、預(yù)征時(shí)點(diǎn)和預(yù)征依據(jù) （一）預(yù)征時(shí)點(diǎn)：清算申報(bào)前，有的縣區(qū)在清算審核結(jié)論前預(yù)征）。 （二）預(yù)征依據(jù)1（總局公告2016年第70號(hào)） 土地增值稅預(yù)征的計(jì)征

43、依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款（辦法第十三條也有規(guī)定） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)預(yù)繳增值稅=預(yù)收款（1+稅率或征收率）3%（一般計(jì)稅方法使用稅率，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法使用征收率） 辦法第十一條：預(yù)收款包含轉(zhuǎn)讓收入價(jià)款、預(yù)收款、定(訂)金、違約金和其他經(jīng)濟(jì)利益，形式上包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 （預(yù)收款訂金、意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金、定金的區(qū)別，在合同成立抵頂房款時(shí)應(yīng)預(yù)征）叁之二預(yù)征 二、預(yù)征依據(jù) （三）財(cái)稅201643號(hào)：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。（現(xiàn)房銷售） 土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-增值稅銷項(xiàng)稅額（應(yīng)納稅額） 1、一般計(jì)稅方法銷項(xiàng)稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外

44、費(fèi)用-可抵扣的土地價(jià)款） （1+9%）9% 2、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法應(yīng)納稅額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（1+5%） 5%叁之二預(yù)征 三、預(yù)征率 臨沂市地方稅務(wù)局公告2017年第1號(hào)：納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為2%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為3%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)，預(yù)征率為3%。（市區(qū)范圍是指高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)所轄行政區(qū)域。） 納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍外的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，預(yù)征率為2%。叁之二預(yù)征 四、不預(yù)征的情形 （一）轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征；登記或備案。（辦法第十條） （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房

45、地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不預(yù)征。 （辦法第十六條） （三）開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（車位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征。 （辦法第十七條） （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置非地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)(位)等設(shè)施取得的收入，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同(或協(xié)議等)并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅。（辦法第十八條）（推論：轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)車位不預(yù)征）叁之二預(yù)征 五、視同銷售的預(yù)征 1、視同銷售 國(guó)稅發(fā)【2016】187號(hào)： 辦法第十五條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)

46、轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并預(yù)繳土地增值稅，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：(一)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度轉(zhuǎn)讓的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;(二)由主管地稅機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 叁之二預(yù)征 五、視同銷售的預(yù)征 2、拆遷安置 辦法第十條：屬于經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房，不預(yù)征； 辦法第三十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第十五條規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（其他項(xiàng)目自建異地安置、購(gòu)入異地安置、貨幣安置處理方式各不相同）。叁之二預(yù)征 六、預(yù)征申報(bào) 辦法第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按月(或季)預(yù)繳土

47、地增值稅，應(yīng)當(dāng)于月(或季)末15日內(nèi)向項(xiàng)目所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款。具體按月或按季由縣(市、區(qū))級(jí)地稅機(jī)關(guān)確定叁之三清算 定義：土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。（規(guī)程） 特點(diǎn)：1、時(shí)間跨度長(zhǎng)；2、資料多； 3、業(yè)務(wù)知識(shí)綜合；4、政策不明確 各負(fù)其責(zé)、團(tuán)隊(duì)合作、切塊實(shí)施、互相幫助叁之三清算 一、清算申報(bào) 辦法第二十條：土地增值稅的清算申報(bào)主體是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納

48、稅人，主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算申報(bào)的受理和審核。（一）應(yīng)清算（納稅人義務(wù)） 1. 開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（全部竣工：竣工證明材料已備案、開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用、取得初始產(chǎn)權(quán)證明）2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；4. 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；叁之三清算 （二）可清算（稅務(wù)機(jī)關(guān)權(quán)利） 1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（理解上會(huì)有歧義，根據(jù)魯財(cái)稅【2007】35號(hào)，按照”已售面積+出租面積+自用面積85

49、%”掌握） 2.取得最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。叁之三清算 一、清算申報(bào) 辦法第二十條：土地增值稅的清算申報(bào)主體是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算申報(bào)的受理和審核。土地增值稅法（征求意見稿）第十五條 第二款：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自達(dá)到以下房地產(chǎn)清算條件起90日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅納稅申報(bào)表，自行完成清算，結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅。（尚未實(shí)施）稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則第九十八條稅務(wù)代理人違反稅收法律、行政法規(guī)，造成納稅人未繳或者少繳稅款的，除由納稅人繳納或者補(bǔ)繳應(yīng)納稅款、滯納金外，對(duì)稅務(wù)代理人處納稅人未繳

50、或者少繳稅款50%以上3倍以下的罰款。叁之三清算 （三）清算申報(bào)時(shí)間應(yīng)清算在滿足條件90日內(nèi)，可清算在收到通知書90日內(nèi)。 （四）清算申報(bào)資料 1.土地增值稅清算申報(bào)表及其附表; 2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納及成本費(fèi)用分?jǐn)偡绞降然厩闆r和主管地稅機(jī)關(guān)需要了解的其他情況; 3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、初始產(chǎn)權(quán)登記證、測(cè)繪報(bào)告、竣工驗(yàn)收備案表、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單原件; 4.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓(轉(zhuǎn)讓)合同原件; 5.拆遷(

51、回遷)合同、簽收花名冊(cè)或簽收憑證; 6.銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算通知單原件;叁之三清算 7.項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、工程招投標(biāo)、工程施工、材料采購(gòu)等有效憑證; 8.竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程竣工決算報(bào)告; 9.商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料; 10.開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有和建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的相關(guān)證明資料; 11.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的完稅憑證，對(duì)于同一張完稅憑證屬于多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目繳納稅金的，應(yīng)當(dāng)在完稅憑證上注明清算項(xiàng)目繳納的稅金金額; 12.納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)

52、目，還應(yīng)當(dāng)報(bào)送土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告; 13.不允許在增值稅銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額相關(guān)資料。叁之三清算 （五）清算類型劃分： 辦法第十四條：各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)按照普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，并按規(guī)定進(jìn)行清算。 名為住宅實(shí)為商鋪的清算類型： 清算按不動(dòng)產(chǎn)登記用途劃分類型。如小區(qū)部分沿街的一樓住房，規(guī)劃、測(cè)繪與不動(dòng)產(chǎn)登記均為住房，但實(shí)際用途已經(jīng)應(yīng)用為商鋪，其實(shí)際用途為商鋪的狀態(tài)處于不確定狀態(tài)，土地增值稅清算以登記用途，按住宅清算。叁之三清算 二、清算收入 （一）收入確認(rèn) 清算收入是指納稅人截止清算申報(bào)日已實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)的全部銷售收入（含視同銷

53、售收入） 時(shí)點(diǎn)：納稅人辦理清算時(shí)，應(yīng)以辦理清算申報(bào)當(dāng)日為截止日確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額。（銷售明細(xì)表、網(wǎng)簽備案合同，勿遺漏視同銷售） 范圍:不含增值稅收入。財(cái)稅201643號(hào)：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入 一般計(jì)稅方法銷售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-增值稅銷項(xiàng)稅額（簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額）叁之三清算 營(yíng)改增前后收入口徑：（公告2016年70號(hào)）： 土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入 國(guó)稅函2010220號(hào)：土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙

54、方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。叁之三清算 財(cái)稅字199548號(hào)：代收費(fèi)用與收入 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣

55、除代收費(fèi)用。叁之三清算 （二）視同銷售的收入確認(rèn) 1、國(guó)稅發(fā)【2016】187號(hào)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 視同銷售收入應(yīng)按照國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條、辦法第十五條規(guī)定執(zhí)行、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)執(zhí)行： (1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度轉(zhuǎn)讓的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;(2)由主管地稅機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。叁之三清算 （二）視同銷售的收入確認(rèn) 以房抵債，不能用所抵頂?shù)膫鶆?wù)金額作為收入。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以未售開發(fā)產(chǎn)品抵債

56、給相關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)單位，用于償債的開發(fā)產(chǎn)品根據(jù)生效的債務(wù)重組協(xié)議已交付債權(quán)人，一直未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，未簽訂售房合同。根據(jù)辦法第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并預(yù)繳土地增值稅。此處的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不以簽訂售房合同為原則，也不以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記為原則，實(shí)質(zhì)上包含有以房抵債內(nèi)容的債務(wù)重組協(xié)議就是售房協(xié)議，債務(wù)重組協(xié)議生效時(shí)可以預(yù)征，辦理了交付即可認(rèn)為交房。叁之三清算 2、拆遷安置 辦法第三十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第十五條規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（其他項(xiàng)目自建異地安置、

57、購(gòu)入異地安置、貨幣安置處理方式各不相同）。 3、要點(diǎn)：所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入。叁之三清算 （三）關(guān)于收入中的合理低價(jià) 采取政府指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品、定向開發(fā)產(chǎn)品 法院判決或裁定價(jià)格的開發(fā)產(chǎn)品; 以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品等; （四）容易少計(jì)收入的情形 以銀行貸款購(gòu)房掛往來； 預(yù)收房款掛往來或抵工程款（項(xiàng)目承包方或材料供應(yīng)方的大額往來）； 包銷低價(jià)、買斷性銷售少計(jì)了收入； 安置回遷視同銷售的是否計(jì)了收入等 叁之三清算 扣除原則 一、合法性：合法有效憑證(法院判決書、裁定書不可) 二、真實(shí)性原則：業(yè)務(wù)真實(shí)，實(shí)際支付 三、相關(guān)性原則：與清算項(xiàng)目直接相關(guān)（紅線外的支出不

58、可扣除） 四、合理性原則：合理歸集、合理分?jǐn)?五、不重復(fù)原則：扣除不得重復(fù)。 營(yíng)改增以后，對(duì)扣除項(xiàng)目所涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中扣除的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中扣除的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。三、清算扣除項(xiàng)目（一）（二）（三）（四）取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)土地的成本、費(fèi)用新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金叁之三清算三、清算扣除項(xiàng)目加計(jì)20%的扣除額（取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和*20%）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（五）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和

59、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用叁之三清算 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 1、地價(jià)款：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。（ 財(cái)稅字199548號(hào) 第十條：對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。）三、清算扣除項(xiàng)目叁之三清算 三、清算扣除項(xiàng)目 有證據(jù)表明政府以土地出讓金返還款形式對(duì)該項(xiàng)目返還的，

60、應(yīng)扣減其取得土地成本 土地出讓金總價(jià)款中如包括了延期支付的利息、罰息,利息部分允許扣除，罰息、罰款性質(zhì)的款項(xiàng)不允許扣除。2、納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。（經(jīng)省局與自然資源部門溝通，我省沒有其他按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用）叁之三清算 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本） 在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，計(jì)入開發(fā)成本。（在性質(zhì)相近的項(xiàng)目扣除） 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支