土地增值稅清算審核疑點(diǎn)分析

1、土地增值稅清算審核疑點(diǎn)分析及案例講解土地增值稅清算審核做什么怎么做土地增值稅清算審核做什么清算審核的主要內(nèi)容1、清算單位的確定。2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的審核。3、扣除項(xiàng)目的審核。4、增值額的計(jì)算。土地增值稅清算審核清算審核報(bào)告清算應(yīng)提取的基礎(chǔ)資料 土地增值稅清算審核底稿做什么清算應(yīng)提取的基礎(chǔ)資料 土地增值稅清算審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的審核 前期工程費(fèi)的審核 建筑安裝工程費(fèi)的審核 開發(fā)間接費(fèi)用的審核 加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核 取得土地使用權(quán)所支付金額的審核 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核 怎么做土地增值稅清算 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核一、預(yù)收賬款和主營業(yè)務(wù)收入的審核 1、對(duì)除結(jié)轉(zhuǎn)“主營收入”外發(fā)生的

2、“預(yù)收賬款”借方發(fā)生額逐一審核，看是否屬于退房款、退面積差款或是其他原因。2、“預(yù)收賬款”各年度總額與“主營業(yè)務(wù)收入”總額是否相符。二、銷售臺(tái)賬審核1、銷售臺(tái)賬的房產(chǎn)套數(shù)、房屋產(chǎn)權(quán)面積與竣工測(cè)繪數(shù)據(jù)是否相符，臺(tái)賬數(shù)據(jù)有無少計(jì)、漏計(jì)； 2、已收房款合計(jì)數(shù)與賬冊(cè)“預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”數(shù)據(jù)是否相符，有無少記、漏計(jì)和填制錯(cuò)誤； 3、發(fā)票開具金額與已收房款金額是否相符，有無已開票未收款；4、補(bǔ)退差的計(jì)算是否準(zhǔn)確； 根據(jù)國稅函2010220號(hào)，清算時(shí)已銷售尚未收到尾款的應(yīng)計(jì)入清算收入。土地增值稅清算 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核三、價(jià)外費(fèi)用和代收費(fèi)用的審核 審核“其他應(yīng)付款”或“其他業(yè)務(wù)收入”等科目，是否有

3、發(fā)生屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)外收入或代收費(fèi)用，并判斷是否應(yīng)并入清算收入總額。1、價(jià)外費(fèi)用主要包括銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的如購房違約金等收入。2、對(duì)于開發(fā)過程中代收費(fèi)用是否計(jì)入清算收入總額，主要審核一是是否屬于代縣級(jí)以上人民政府收取，二是是否并入房價(jià)或企業(yè)開具發(fā)票。 四、委托銷售手續(xù)費(fèi)的審核 根據(jù)計(jì)提的銷售傭金金額和比例反向計(jì)算銷售額，與申報(bào)的預(yù)售收入和銷售收入比對(duì)，尋找差異，并對(duì)照檢查中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售明細(xì)表，檢查是否將手續(xù)費(fèi)直接沖減收入，隱瞞銷售收入問題。土地增值稅清算 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核五、價(jià)格明顯偏低和關(guān)聯(lián)交易的審核 1、對(duì)銷售臺(tái)賬中同類同期房屋的實(shí)際成交單價(jià)進(jìn)行分析比對(duì)，審核是否存在部分房產(chǎn)的

4、銷售價(jià)格明顯偏低的情況。 2、發(fā)現(xiàn)存在銷售價(jià)格明顯偏低的，要求企業(yè)進(jìn)行解釋并提供書面說明理由，審核其理由是否符合稅收政策規(guī)定。享受折扣的對(duì)象是否具有不特定性；享受折扣的對(duì)象是否屬于關(guān)聯(lián)方 ；銷售折扣是否有輔助證據(jù)；審核預(yù)售合同，是否約定特殊事項(xiàng)，是否一次性付款；詢問購房人實(shí)際交易情況。 土地增值稅清算 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核3、對(duì)納稅人無法提供正當(dāng)理由造成成交價(jià)格明顯偏低的：按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定；按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！?、正當(dāng)理由一般包括：不同的樓層、不同的朝向 、開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量問題 5、

5、可能存在價(jià)格異常的常見形式：內(nèi)部認(rèn)購（以較低的價(jià)格預(yù)售給內(nèi)部員工）；關(guān)聯(lián)方交易（包括股東及其親屬）；其他有經(jīng)濟(jì)利益往來的單位和個(gè)人（如借款方）；在銷售后期股東對(duì)未售商場(chǎng)、店面和大套住宅進(jìn)行認(rèn)購或分配。 案例土地增值稅清算 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核六、視同銷售收入的審核 對(duì)于視同銷售收入的審核，包括兩個(gè)方面：一是視同銷售的六項(xiàng)交易是否發(fā)生；二是已發(fā)生的視同銷售交易是否按稅法規(guī)定計(jì)價(jià)，包括視同銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間的確定和銷售金額的確定。七、對(duì)未售房產(chǎn)的審核。 對(duì)銷售臺(tái)賬登記的未售房產(chǎn)，與發(fā)票開具情況進(jìn)行比對(duì)分析，并通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)未售房產(chǎn)是否屬實(shí)或已實(shí)際使用。如已實(shí)際使用應(yīng)進(jìn)一步審核是否屬于視同銷售范圍還

6、是轉(zhuǎn)作自用或出租。1、視同銷售：是否存在賬上未作分配但實(shí)際已內(nèi)部分配給股東個(gè)人用于出租和經(jīng)營；審核相關(guān)往來科目和“開發(fā)商品”科目，如以售房款抵頂工程款的核查，主要審核預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款等科目的貸方科目是預(yù)收賬款、主營業(yè)務(wù)收入等科目，還是開發(fā)商品科目。 2、自用：審核會(huì)計(jì)賬上是否已記錄轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)等處理。土地增值稅清算 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核八、私改規(guī)劃增加可售面積的審核 將銷售臺(tái)賬登記數(shù)據(jù)、竣工測(cè)繪數(shù)據(jù)和規(guī)劃立項(xiàng)數(shù)據(jù)比對(duì)分析，檢查有無私改規(guī)劃，增加可售面積，銷售后不計(jì)收入問題。九、補(bǔ)退差審核 一般來說，補(bǔ)退差金額不會(huì)太大。 十、拆遷安置收入的審核 審核房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安

7、置用房視同銷售處理，是否按規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)于超面積部分按實(shí)際銷售價(jià)格確認(rèn)收入。案例土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的審核 一、審核原則：1、真實(shí)性：審核是否有合同、有決算、有發(fā)票、款項(xiàng)已經(jīng)支付等。 2、合法性：是否取得開發(fā)成本和費(fèi)用的合法、有效票據(jù)。 3、合理性：是否存在單位成本明顯偏高、預(yù)算金額與結(jié)算金額差異較大、合同金額與結(jié)算金額差異較大、材料單價(jià)和工程量與其他項(xiàng)目相對(duì)比明顯偏大，且企業(yè)無法提供充分證據(jù)證明。二、扣除項(xiàng)目內(nèi)容審核： （1）原始憑證是否是稅務(wù)發(fā)票或行政票據(jù)等合法憑證；（2）發(fā)票的抬頭是否是該企業(yè)，發(fā)票開具內(nèi)容與合同約定內(nèi)容是否相同；發(fā)票的種類是

8、否符合稅收規(guī)定。（3）是否附有履行財(cái)務(wù)報(bào)銷手續(xù)的相關(guān)程序和資料；（4）收款方與合同簽訂方是否相同；（5）款項(xiàng)支付方式，款項(xiàng)支付時(shí)間是否與合同約定時(shí)間相同，收款方賬號(hào)是否經(jīng)常不同等。土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的審核 三、合同資料的審核 ： 審核相關(guān)的約定事項(xiàng)。合同特殊約定事項(xiàng)可以驗(yàn)證成本費(fèi)用支出是否合理。比如約定包工包料的是否存在企業(yè)仍以大量“材料費(fèi)”發(fā)票重復(fù)計(jì)入開發(fā)成本；約定包工不包料的其設(shè)備材料金額是否并入建安成本計(jì)征營業(yè)稅。設(shè)備購銷合同是否約定包安裝、包輔料配件等。合同是否約定工地水電支出承擔(dān)和分?jǐn)偡绞?，開發(fā)企業(yè)是否列支與企業(yè)無關(guān)的工地水電支出。合同約定總包方可分包部分分項(xiàng)工程的，開發(fā)企業(yè)是否

9、重復(fù)列支分包工程成本。 四、預(yù)算、決算資料的審核 ： 預(yù)算、決算資料的審核是重點(diǎn)。通過審閱掌握有多少單項(xiàng)工程、單項(xiàng)工程的主要工程量是哪些、主要耗材是哪些和計(jì)算得出單項(xiàng)工程成本是多少等情況。分析判斷扣除項(xiàng)目是否存在異常 ：（1）每平方開發(fā)成本是否異常。（2）每平方建安成本是否異常。（3）主要的單項(xiàng)工程每平方建安成本是否異常。（參照本地建設(shè)工程造價(jià)管理部門歷年度定期發(fā)布的各類型建筑項(xiàng)目成本數(shù)據(jù) ；四項(xiàng)成本預(yù)警值 ）土地增值稅清算取得土地使用權(quán)所支付金額的審核 一、地價(jià)款：1、審核土地取得方式，查驗(yàn)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、土地權(quán)證與契稅完稅證、出讓金票據(jù)或轉(zhuǎn)讓發(fā)票等資料記載的土地面積、計(jì)稅金額是否一致。 2

10、、審核營業(yè)外收入等科目，是否取得政府土地出讓金返還款，如有返還款的是否已沖減土地成本。 3、審核是否屬于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。如屬于分期分批開發(fā)其土地成本是否按按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。要注意土地出讓環(huán)節(jié)的一些費(fèi)用（如土地征用費(fèi)，耕地占用稅，新菜地基金等）等不屬于“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”，應(yīng)屬于開發(fā)成本中“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”或開發(fā)間接費(fèi)用的范圍。 土地增值稅清算土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核 一、審核內(nèi)容 ：1、取得相關(guān)資料判定拆遷安置形式：政府公布的拆遷文件、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，委托拆遷公司的委托合同，拆遷補(bǔ)償協(xié)議和回遷安置協(xié)議書，補(bǔ)償款簽收花名冊(cè)和領(lǐng)款人

11、身份證復(fù)印件，被拆遷戶原房產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。2、比對(duì)拆遷文件、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和委托拆遷合同，審核拆遷補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際支出與預(yù)算是否存在明顯異常。3、審核領(lǐng)款人的身份證明、簽章等手續(xù)是否齊備，拆遷補(bǔ)償協(xié)議、簽收花名冊(cè)和被拆遷戶原房產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件是否逐一相符，是否存在虛增拆遷人數(shù)。4、審核拆遷款項(xiàng)是否已實(shí)際支付，審核回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款是否已抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。5、異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋視同銷售價(jià)格計(jì)算是否準(zhǔn)確。6、不能重復(fù)扣除。土地增值稅清算土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核 二、拆遷安置的“合法有效憑據(jù)” ： 在未虛增拆遷人數(shù)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合政府規(guī)定的情況下，可憑以下資料稅前扣除：

12、1、政府的拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件；2、被拆遷人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議； 3、被拆遷戶原房產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件； 4、被拆遷人簽字的收款收據(jù)、簽收花名冊(cè)。土地增值稅清算前期工程費(fèi)的審核 一、審核出讓或轉(zhuǎn)讓合同，如果納稅人取得的是“熟地”，即已經(jīng)過“三通一平”，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許再扣除。土地抵押貸款等發(fā)生的土地評(píng)估費(fèi)不屬于前期工程費(fèi)，不能扣除。 二、前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用、期間費(fèi)用的區(qū)別。審核企業(yè)對(duì)前期工程費(fèi)中的歸集是否符合土地增值稅列舉的范圍：1、是否將企業(yè)籌建費(fèi)用（開辦費(fèi)）、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、行政管理人員工資等管理費(fèi)用支出計(jì)入前期工程費(fèi)。

13、2、是否將開發(fā)間接費(fèi)用計(jì)入前期工程費(fèi)。三、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、測(cè)繪等前期工程費(fèi)用一般都有承包合同，重點(diǎn)審核其合同金額與結(jié)算金額、發(fā)票金額是否存在差異。應(yīng)特別注意因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)初期核算不規(guī)范，財(cái)務(wù)人員變化頻繁，是否發(fā)生重復(fù)計(jì)入相同費(fèi)用。土地增值稅清算建筑安裝工程費(fèi)的審核 一、審核重點(diǎn)和內(nèi)容 建安成本存在問題一般包括：虛構(gòu)工程項(xiàng)目，虛增工程量，虛高定額單價(jià)和材料設(shè)備單價(jià)。虛構(gòu)工程項(xiàng)目是指虛構(gòu)各種未發(fā)生工程項(xiàng)目，經(jīng)常發(fā)生在零星工程、前期工程、附屬工程和主體工程里面的單項(xiàng)工程等。虛增工程量主要是指實(shí)際發(fā)生的工程量小于結(jié)算書工程量，包括虛增鋼筋、混凝土砼的用量、虛增電氣、消防、通風(fēng)設(shè)備材料數(shù)量，虛增各

14、種面積數(shù)、米數(shù)等。 清算時(shí)主要依據(jù)預(yù)算、決算書和承包合同工程量清單等資料，審核三者之間工程項(xiàng)目、工程量和造價(jià)等內(nèi)容數(shù)據(jù)是否存在差異。重點(diǎn)分析判斷結(jié)算資料是否真實(shí)可信，是否存在虛構(gòu)工程項(xiàng)目，虛增工程量，虛高定額單價(jià)和材料設(shè)備單價(jià)。土地增值稅清算建筑安裝工程費(fèi)的審核 二、虛構(gòu)工程項(xiàng)目的審核 1、取得設(shè)計(jì)圖和施工圖，審核其設(shè)計(jì)方案和施工圖是否包括該單項(xiàng)工程項(xiàng)目；2、實(shí)地查看，核實(shí)一些單項(xiàng)工程項(xiàng)目是否實(shí)際發(fā)生。3、參照地質(zhì)勘測(cè)資料確定該地塊是否涉及地下水洞、巖洞等特殊情況。4、變更設(shè)計(jì)和增加工程的是否有審批文件和相關(guān)手續(xù)，以及第三方認(rèn)定證明資料。5、審核工程結(jié)算款支付情況，承建單位或個(gè)人是否真實(shí)存在和

15、款項(xiàng)是否實(shí)際支付，是否長期掛應(yīng)付賬款的情況。是否存在編造虛假工程合同和決算書，到稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)開具建安發(fā)票的方式虛增成本。6、從合同管理部門獲取施工合同備案表，是否包括該項(xiàng)目合同。土地增值稅清算建筑安裝工程費(fèi)的審核 三、虛增工程量和虛高定額單價(jià)的審核 1、參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料 ，初步判斷每平方建安成本是否異常 ；2、抽取主要的單項(xiàng)工程，根據(jù)相關(guān)指標(biāo)來審核其主要工程量、定額單價(jià)等數(shù)據(jù)是否存在問題。如每平方米各種建材耗用指標(biāo)；3、審核單項(xiàng)工程占總工程的比例是否偏高等。一般情況下：水電工程（給排水、電氣安裝）占主體工程總額的10-12%，通風(fēng)安裝占主體工程總額1-2%，消

16、防工程占主體工程總額2-4%，人防工程安裝占主體工程總額2-3%。4、審核相同的單項(xiàng)工程的工程量和主要耗材是否存在的差異。如：1號(hào)樓與2號(hào)樓相同的分項(xiàng)工程，同類材料用量如鋼筋、混凝土用量是否存在較大差異 等；5、實(shí)地查看，審核一些設(shè)備材料數(shù)量用量是否符合實(shí)際。結(jié)合施工圖設(shè)計(jì)圖計(jì)算審核一些裝飾材料面積數(shù)是否符合實(shí)際；土地增值稅清算建筑安裝工程費(fèi)的審核 6、外調(diào)建筑公司存檔的結(jié)算資料。審核建筑公司存檔的決算資料與開發(fā)企業(yè)提供的結(jié)算資料是否相同，審核建筑公司賬上預(yù)收和結(jié)算工程款往來與開發(fā)企業(yè)賬上工程款預(yù)付和結(jié)算的金額和時(shí)間等是否相同，審核建筑公司是否將全部工程款轉(zhuǎn)入營業(yè)收入； 7、外調(diào)工程監(jiān)理檔案，

17、對(duì)施工過程中工程增減、變更和分部分項(xiàng)工程完成的工程量一般需要施工方、建設(shè)單位和監(jiān)理單位三方簽證。可審核監(jiān)理檔案，了解每一個(gè)分部分項(xiàng)工程的詳細(xì)監(jiān)理日志和簽證資料 ；8、獲取政府主管部門和其他工程造價(jià)咨詢公司公布的同期工程造價(jià)信息和同期主要材料、設(shè)備和定額單價(jià)數(shù)據(jù)，對(duì)比分析項(xiàng)目結(jié)算資料的數(shù)據(jù)是否明顯異常；9、獲取建設(shè)工程檔案資料。審核開發(fā)企業(yè)報(bào)送政府主管部門存檔的工程檔案資料中的相關(guān)數(shù)據(jù)與清算提供的決算資料是否相同。案例土地增值稅清算建筑安裝工程費(fèi)的審核 四、其他內(nèi)容的審核 1、甲供材料重復(fù)列支的審核。審核是否存在甲供材料重復(fù)計(jì)入開發(fā)成本問題。審核合同約定內(nèi)容，如果屬于包工包料的企業(yè)開發(fā)成本明細(xì)中

18、是否將材料發(fā)票重復(fù)入賬。如果合同約定“甲供材”的，審核結(jié)算清單和已開具建安發(fā)票金額是否已包括甲供材料設(shè)備，但開發(fā)成本中重復(fù)列支材料設(shè)備發(fā)票。對(duì)甲供材料與與同期材料價(jià)格相比，對(duì)其價(jià)格真實(shí)性進(jìn)行審核。2、樁基工程審核。審核合同和決算資料，根據(jù)樁基工程施工圖和巖土工程勘察報(bào)告看，其樁基采用形式與施工圖、設(shè)計(jì)圖等是否相同，審核其樁點(diǎn)數(shù)和深度等工程量數(shù)據(jù)和與施工圖、設(shè)計(jì)圖等是否相同。 這些隱蔽工程一般會(huì)專門有隱蔽工程驗(yàn)收記錄，以明確具體工程責(zé)任。土地增值稅清算建筑安裝工程費(fèi)的審核 4、附屬工程、零星工程的審核。審核其是否具有承包合同和較完整的決算材料。實(shí)地查看，審核是否虛增附屬工程和零星工程項(xiàng)目，審核一

19、些附屬工程的結(jié)算金額是否明顯異常，是否明顯虛增工程量和虛增建材用量。如小區(qū)道路、綠化、圍墻、地面鋪設(shè)石材。5、審核工程款項(xiàng)支付情況?，F(xiàn)金支付或轉(zhuǎn)賬支付，是否存在實(shí)際支付款小于發(fā)票金額而將余款長期掛應(yīng)付賬款的情況。建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除。一般說來會(huì)按照合同約定，預(yù)留施工單位35的工程質(zhì)量保證金。3、土方工程審核。土方工程根據(jù)土質(zhì)分類確定不同定額，可參照地質(zhì)勘測(cè)資料確定該地塊土的分類，以及是否可能涉及地下水洞、巖石等審核土方工程量是否真實(shí)。一般一至三類土的土方工程成本較低，四類以上成本較高。土地增值

20、稅清算建筑安裝工程費(fèi)的審核 6、審核分包工程結(jié)算情況。在簽訂主體總包合同時(shí)，已經(jīng)將分包工程如附屬工程、水電工程、消防工程、人防工程等包括在總包合同總價(jià)款中。審核總包建安發(fā)票金額是否已包括分包工程，有無將分包總包重復(fù)計(jì)入開發(fā)成本。 8、審核開發(fā)成本中是否包括小區(qū)紅線外的道路、橋梁等。 7、審核有無代收代付性質(zhì)收費(fèi)的相關(guān)支出列支成本的行為。根據(jù)規(guī)定，如果未計(jì)入收入的收代費(fèi)用，代付時(shí)也不允許計(jì)入開發(fā)成本。土地增值稅清算基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括：開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路支出；供水工程支出；供電工程支出；供氣工程支出；排污工程支出；排洪工程支出；通訊工程支出；照明工程支出；環(huán)衛(wèi)工程支出；綠化工程支出；其

21、他設(shè)施工程發(fā)生的支出。審核時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注以下問題： 第一，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無虛列的情形，比如道路、綠化、環(huán)衛(wèi)等工程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，了解所發(fā)生的費(fèi)用是否有實(shí)物作為依據(jù) ； 第二，有無將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的情形； 第三，多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。土地增值稅清算公共配套設(shè)施費(fèi)的審核 一、部分配套設(shè)施費(fèi)能否作為土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目，主要審核該配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系和是否改變用途、是否屬于非營利性設(shè)施。產(chǎn)權(quán)歸屬主要審核規(guī)劃資料和竣工驗(yàn)收資料。 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共

22、事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 審核時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注以下問題：第一，公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況；第二，有無將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)的情況；第三，多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。土地增值稅清算開發(fā)間接費(fèi)用的審核 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。 主要內(nèi)容包括：管理人員工資；職工福利費(fèi)；折舊費(fèi)；修理費(fèi)；辦公費(fèi)；水電費(fèi)；勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)；周轉(zhuǎn)房攤銷；發(fā)生的其他間接費(fèi)用。在會(huì)計(jì)核算上，企業(yè)發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算

23、。期末，按照一定標(biāo)準(zhǔn)，分配轉(zhuǎn)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“開發(fā)間接費(fèi)用”科目。審核要點(diǎn)：一、開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。土地增值稅清算開發(fā)間接費(fèi)用的審核 二、計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)不能包含在開發(fā)間接費(fèi)里。三、施工方應(yīng)承擔(dān)的施工用水電費(fèi)、排污費(fèi)等不能計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。 四、多數(shù)企業(yè)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的工程部人員工資金額較大。審核方法：是否成立工程項(xiàng)目部，列入開發(fā)間接費(fèi)用人員工資的是否屬于工程管理人員，是否具備專業(yè)技術(shù)資格證書，工程管理人員數(shù)量是否與項(xiàng)目規(guī)模相符，各年度管理人員是否有增減變化。 五、如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目

24、，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。 土地增值稅清算開發(fā)間接費(fèi)用的審核 六、在計(jì)算扣除項(xiàng)目（開發(fā)成本）金額時(shí)，是否將企業(yè)依照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定計(jì)入開發(fā)成本的借款利息支出，按照稅法規(guī)定從“開發(fā)成本”中調(diào)出。七、施工方應(yīng)承擔(dān)的施工用水電費(fèi)、排污費(fèi)等不能計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。 八、企業(yè)經(jīng)?；煜捌诠こ藤M(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)和期間費(fèi)用，經(jīng)常將各類管理費(fèi)用理解為可計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)認(rèn)真審核原始憑證內(nèi)容，進(jìn)行分析判斷是否符合政策規(guī)定。九、可計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。如：工程項(xiàng)目部發(fā)生的費(fèi)用，編標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)等工程招標(biāo)相關(guān)的費(fèi)用，工程監(jiān)理費(fèi)，按規(guī)定繳納的部分規(guī)費(fèi)（散裝水泥基金、市政配套費(fèi)、人防

25、工程異地建設(shè)費(fèi)、新材基金等）。 土地增值稅清算開發(fā)間接費(fèi)用的審核 十、開發(fā)間接費(fèi)和管理費(fèi)用的區(qū)別： 開發(fā)間接費(fèi)只能列支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的間接費(fèi)用。在實(shí)際工作中，往往以是否設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果開發(fā)產(chǎn)品不建現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織其開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用。 案例土地增值稅清算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的審核 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。值得注意的是，由于印花稅已計(jì)入管理費(fèi)用，體現(xiàn)在“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”中，所以，印花稅不在稅金項(xiàng)下扣除。

26、審核時(shí)，首先，根據(jù)核實(shí)后的銷售收入，計(jì)算應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加；然后，對(duì)照“營業(yè)稅金及附加”、“應(yīng)交稅費(fèi)”等賬戶及相關(guān)憑證，進(jìn)行審查核實(shí)。土地增值稅清算 對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)收取的代收費(fèi)用，如代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收取作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，可予以扣除，但不能作為加計(jì)扣除的基數(shù)。 加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核 土地增值稅清算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核 一、對(duì)據(jù)實(shí)扣除的，應(yīng)審核其項(xiàng)目貸款的起止時(shí)間，并結(jié)合預(yù)售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間、工程款支出時(shí)間、大額往來款項(xiàng)等情況，來綜合判斷其項(xiàng)目貸款是否能“按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂?，是否全部屬于本?xiàng)目所用。特別是一些房地產(chǎn)企業(yè)滾動(dòng)開發(fā)的，

27、是否存在資金相互調(diào)撥情況。 二、審核貸款合同約定內(nèi)容，是否屬于本項(xiàng)目貸款，貸款是否有特殊約定事項(xiàng)。 三、利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益的，其收益是否沖減利息支出。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核，重點(diǎn)是財(cái)務(wù)費(fèi)用的審核。土地增值稅清算以往檢查中常見的涉稅問題2、開發(fā)產(chǎn)品完工前收取的預(yù)售收入未按規(guī)定申報(bào)納稅，產(chǎn)品完工后未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。（如：支付拆遷戶的拆遷補(bǔ)償款，用于對(duì)抵拆遷戶購房款，至檢查之日止，仍然掛其他應(yīng)付款科目，未及時(shí)申報(bào)繳納營業(yè)稅及附加） 3、以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。4、發(fā)生視同銷售行為，

28、未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入或申報(bào)納稅。1、銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用未按規(guī)定入賬，隱匿收入。5、編制合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支開發(fā)成本、生產(chǎn)費(fèi)用。6、取得不符合規(guī)定發(fā)票的入賬，多列成本費(fèi)用。(建安）7、混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。土地增值稅清算以往檢查中常見的涉稅問題2、開發(fā)產(chǎn)品完工前收取的預(yù)售收入未按規(guī)定申報(bào)納稅，產(chǎn)品完工后未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。（如：支付拆遷戶的拆遷補(bǔ)償款，用于對(duì)抵拆遷戶購房款，至檢查之日止，仍然掛其他應(yīng)付款科目，未及時(shí)申報(bào)繳納營業(yè)稅及附加） 3、以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。4、發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入或申報(bào)納稅。1、銷售

29、開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用未按規(guī)定入賬，隱匿收入。5、編制合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支開發(fā)成本、生產(chǎn)費(fèi)用。6、取得不符合規(guī)定發(fā)票的入賬，多列成本費(fèi)用。(建安）7、混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。土地增值稅清算收入方面具體涉稅情形2、銷售收入確認(rèn)不及時(shí) 3、隱瞞收入，收入計(jì)算不準(zhǔn)確 （1）虛開發(fā)票。 開發(fā)商和客戶為減少產(chǎn)權(quán)過戶的各項(xiàng)稅費(fèi)，采取虛報(bào)成交金額，協(xié)議少開或不開發(fā)票。（2）低價(jià)開票。 不按實(shí)際銷售價(jià)格開具發(fā)票，而是低于實(shí)際價(jià)開票入賬，另一部分房價(jià)款開自制收據(jù)不入賬。 (3）提供虛假或不完整的銷售面積 有意識(shí)隱瞞、不如實(shí)提供實(shí)際銷售面積，增加稅務(wù)核實(shí)難度。 1、不計(jì)、少計(jì)收入 （1）將預(yù)售收入記入“其他應(yīng)付款” （2）把預(yù)收購房款變?yōu)橘彿坑喗鸹驂|付款項(xiàng) （3）隱瞞、轉(zhuǎn)移預(yù)售收入，有的直接轉(zhuǎn)入私人賬卡，直到交房時(shí)才入帳繳稅。土地增值稅清算收入方面具體涉稅情形（5）收取價(jià)外費(fèi)用不計(jì)收入 為客戶提供如防盜門、封閉陽臺(tái)等收入委托物管部門結(jié)算且長期掛帳以各種理由收取水、電、外裝修等代辦費(fèi)，按代收代付核算（4）以收抵支 以商品房抵付施工單位工程款。以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款以商品