房地產(chǎn)研究報(bào)告范例課件

1、A項(xiàng)目定位報(bào)告西安A公司第1頁，共29頁。研 究 成 果 摘 要與本報(bào)告結(jié)論相關(guān)的數(shù)據(jù)請參閱市場調(diào)研報(bào)告的有關(guān)章節(jié)。1、項(xiàng)目地塊適宜開發(fā)住宅和商業(yè)用房，不宜開發(fā)其它形態(tài)的物業(yè)。2、樓盤設(shè)計(jì)為高層和小高層。3、高層為商住樓，小高層則為純住宅樓。4、高層的主力面積為70100平米；小高層的主力面積為100130平米。5、目標(biāo)消費(fèi)群為初次置業(yè)中青年人、二次置業(yè)的中年人、核心區(qū)與過渡區(qū)的創(chuàng)業(yè)者和小型企業(yè)。6、本項(xiàng)目的銷售毛利潤樂觀估算約為10,183萬元；投資收益率為31% ；悲觀估算約為6,102萬元，投資收益率為19% 。第2頁，共29頁。地塊適宜開發(fā)什么樣的物業(yè)形態(tài)呢？項(xiàng)目初步定位宜開發(fā)的物業(yè)形

2、態(tài)應(yīng)具備哪些屬性呢？地塊研究競爭研究消費(fèi)研究產(chǎn)品定位初步定位可行嗎？研究思路與模型介紹第3頁，共29頁。一、項(xiàng)目地塊研究二、項(xiàng)目定位可行性研究三、風(fēng)險(xiǎn)與收益研究第4頁，共29頁。 地 塊 研 究位于高新區(qū)西邊，可借助高新區(qū)概念。西面緊臨丈八北路，北面毗鄰唐興路，與楓葉新都市、高科新花園遙相呼應(yīng)，在氣勢與品質(zhì)上可以傳遞出一種高端定位信息。北面高科房產(chǎn)174畝住宅用地的開發(fā)必將進(jìn)一步強(qiáng)化這一趨勢。項(xiàng)目地塊東面分布有企業(yè)及廠房基本定型，沒有高建筑物，東面視野非常開闊。拓寬改造的丈八北路為雙向六車道的寬敞大道，明年交付使用，它必將成為西安市區(qū)西部的主要干道，也必將成為高新區(qū)連接外部的西大門。優(yōu)勢分析項(xiàng)

3、目地塊的價(jià)值發(fā)現(xiàn)第5頁，共29頁。劣勢分析項(xiàng)目地塊位于高新區(qū)西部的邊緣區(qū)，地理位置相對(duì)比較偏僻，不利于聚集人氣。項(xiàng)目地塊與高科新花園、楓葉新都市之間被安置房與廠房隔開，一定程度上破壞了高品質(zhì)居住社區(qū)的整體性與連貫性。配套設(shè)施不夠豐富，可選擇性差。地塊西側(cè)為魚化寨村，沒有任何人文、自然景觀，且存在一些規(guī)模小可能會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生污染的私人小企業(yè)。項(xiàng)目地塊存在的威脅 地 塊 研 究第6頁，共29頁。項(xiàng)目地塊高層小高層多層商住樓寫字樓住宅樓別墅項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)判斷 地 塊 研 究第7頁，共29頁。別墅交通便利優(yōu)勢劣勢自然景觀嚴(yán)重匱乏，而自然景觀是別墅不可缺少的一個(gè)組成部分。因此，與周邊環(huán)境的景觀融為一體的要求

4、無法滿足。與工業(yè)廠房相臨，在一定程度上弱化了其休閑的內(nèi)涵，極大的減弱了別墅作為頂級(jí)物業(yè)的價(jià)值。本項(xiàng)目地塊不具備開發(fā)別墅的條件與潛在價(jià)值 地 塊 研 究第8頁，共29頁。寫字樓交通便利緊鄰交通主干道優(yōu)勢劣勢地理位置偏僻，商務(wù)氛圍淡。盡管地塊西側(cè)規(guī)劃為國際軟件園，但未來三年內(nèi)不會(huì)給項(xiàng)目地塊帶來實(shí)質(zhì)性的益處。周邊大片廠房與產(chǎn)業(yè)用地的存在，制約了商務(wù)氛圍的營造。未來規(guī)劃的CBD，將會(huì)產(chǎn)生一定的競爭壓力。本項(xiàng)目地塊開發(fā)寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)太大，不適宜開發(fā)純寫字樓 地 塊 研 究第9頁，共29頁。住宅樓與商住樓能夠利用高科新花園、楓葉新都市形成的高品質(zhì)住宅區(qū)的概念。視野將非常開闊交通便利環(huán)境安靜，很適合居家。優(yōu)勢

5、劣勢位置比較偏僻外部配套設(shè)施不豐富景觀環(huán)境較差本項(xiàng)目地塊適宜開發(fā)住宅樓與商住樓 地 塊 研 究第10頁，共29頁。在開發(fā)過程中，應(yīng)充分利用高品質(zhì)住宅區(qū)的概念，努力降低周邊安置房、企業(yè)廠房對(duì)這種整體性的破壞程度。利用高層住宅形成與高科花園、楓葉新都市的高層住宅形成遙相呼應(yīng)的氣勢，從而展現(xiàn)烘托出高品質(zhì)住宅區(qū)的整體性。項(xiàng)目地塊東側(cè)視野開闊，力求從唐延路、高新成熟區(qū)方向來吸引消費(fèi)者的目光。揚(yáng)長避短，變不利為有利（一） 地 塊 研 究第11頁，共29頁。減低由景觀匱乏而造成的環(huán)境不良的感覺。在小區(qū)內(nèi)建造一定的人造景觀來提高小區(qū)的品質(zhì)，從而彌補(bǔ)自然景觀匱乏的不足。減少位置偏僻帶來的負(fù)影響。強(qiáng)調(diào)交通的便利性

6、，充分利用高新區(qū)概念，用未來高新區(qū)西大門的概念來弱化位置偏僻的缺憾。揚(yáng)長避短，變不利為有利（二） 地 塊 研 究第12頁，共29頁。經(jīng)過上面的分析，方位公司建議：1、本項(xiàng)目的開發(fā)以適量的高層商住樓與中低高度的小高層純住宅樓相結(jié)合。2、小區(qū)內(nèi)營造一定的景觀環(huán)境。3、利用底層商業(yè)或商務(wù)用房充分發(fā)揮地塊西側(cè)緊臨丈八北路的優(yōu)勢。4、借助高新區(qū)的概念。地塊初步定位 地 塊 研 究第13頁，共29頁。一、項(xiàng)目地塊研究二、項(xiàng)目定位可行性研究三、風(fēng)險(xiǎn)與收益研究說明：通過上面的研究分析，別墅與寫字樓在本項(xiàng)目中不宜開發(fā)。因此，為突出重點(diǎn)，有的放矢，下面的研究分析將對(duì)上述兩類形態(tài)的物業(yè)不再過多涉及。第14頁，共29

7、頁?？?行 性 研 究消費(fèi)者有哪些特征呢？確定目標(biāo)消費(fèi)群目標(biāo)消費(fèi)群有什么需求特征呢？目標(biāo)消費(fèi)群的需求有多大的市場空間呢？項(xiàng)目定位競爭研究消費(fèi)需求研究消費(fèi)者特征研究第15頁，共29頁。1、年輕化潛在消費(fèi)者年齡主要集中在2635歲之間，可分為兩類：A、2630歲的消費(fèi)者這一群體基本屬于一次置業(yè)者。他們文化程度較高，但參加工作時(shí)間不長，手中沒有太多積蓄，又將面臨結(jié)婚或剛剛結(jié)婚，渴望能夠擁有屬于自己的生活空間。B、3035歲的消費(fèi)者事業(yè)和家庭相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，家庭結(jié)構(gòu)大多都有小孩。對(duì)事業(yè)和子女的撫養(yǎng)都需要傾注很多精力，迫切需要改善居住環(huán)境，解決照顧子女和贍養(yǎng)老人的居住窘境。消費(fèi)者特征（一）可

8、 行 性 研 究第16頁，共29頁。2、二次置業(yè)者增多A：盡管已有了自己的住房，但由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，家庭穩(wěn)定，事業(yè)蒸蒸日上，為了提高生活品質(zhì)，更好的享受生活，開始二次置業(yè)。B：為了實(shí)現(xiàn)使自己積蓄增值的目的，同時(shí)又能有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，選擇房地產(chǎn)作為保值增值的渠道。上述兩類人盡管目的完全不同，但卻造就了相同的行為購買房產(chǎn)，二次置業(yè)?？?行 性 研 究消費(fèi)者特征（二）第17頁，共29頁。3、區(qū)域分布明顯 在高新區(qū)購買住房的消費(fèi)者目前的居住區(qū)主要位于高新區(qū)和城南區(qū)，即主要位于項(xiàng)目地塊的核心區(qū)和過渡區(qū)，邊緣區(qū)的消費(fèi)者比較少。核心區(qū)過渡區(qū)邊緣區(qū)高新區(qū)、魚化寨村、外事學(xué)院及周邊區(qū)域南郊、西郊東郊、城內(nèi)、北郊可

9、 行 性 研 究消費(fèi)者特征（三）第18頁，共29頁。1、初次置業(yè)中青年人2、二次置業(yè)的中年人3、核心區(qū)與過渡區(qū)的創(chuàng)業(yè)者、小型企業(yè)注：對(duì)于魚化寨潛在消費(fèi)者，我們建議不應(yīng)作為本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群。主要理由：這部分人群的文化素養(yǎng)與個(gè)人素質(zhì)不高，他們的介入，會(huì)對(duì)本小區(qū)的品質(zhì)與檔次帶來負(fù)面影響，與利君集團(tuán)欲在房地產(chǎn)行業(yè)樹立的高品牌形象的初衷相沖突 ，同時(shí)也會(huì)減低對(duì)其他類消費(fèi)者的吸引力?？?行 性 研 究目標(biāo)消費(fèi)群確定第19頁，共29頁。1、格承受能力中等偏上潛在消費(fèi)者的承受的總價(jià)25萬45萬元。2、中戶型為主主力面積100-130平米，最受歡迎的兩種戶型依次為3室2廳1廚2衛(wèi)、2室2廳1廚1衛(wèi)。3、高層最

10、受歡迎，其次是小高層消費(fèi)者認(rèn)為高層與小高層的品質(zhì)相對(duì)比較高，視野開闊，空氣相對(duì)好一點(diǎn)，尤其是搏得了中青年的喜愛。4、功能性空間需求增加在保證舒適的起居生活用房外，希望在戶內(nèi)增加功能性空間對(duì)他們具有吸引力。可 行 性 研 究目標(biāo)消費(fèi)群需求特征分析（一）第20頁，共29頁。5、裝修偏好分化明顯在住房的裝修方面，對(duì)毛坯房和精裝修房的偏好明顯強(qiáng)于簡裝修房。6、生活配套突出因素生活配套在學(xué)校（不含幼兒園）、銀行、便利店是需求最為突出的三個(gè)方面。7、關(guān)鍵影響因素目標(biāo)潛在消費(fèi)者在購房時(shí)最關(guān)注的因素前三名：文化氛圍、交通便利情況、住房面積?？?行 性 研 究目標(biāo)消費(fèi)群需求特征分析（二）第21頁，共29頁。競

11、爭 研 究（一）目前西安房地產(chǎn)市場的競爭有以下趨勢特點(diǎn)：1、產(chǎn)品品質(zhì)精細(xì)化現(xiàn)在開發(fā)商開發(fā)樓盤不再只是一個(gè)簡單的住所，而是和住所相關(guān)聯(lián)的環(huán)境的創(chuàng)造，因此，樓盤的布局、環(huán)境的設(shè)置等方面都必須精益求精。2、產(chǎn)品規(guī)模化現(xiàn)在地產(chǎn)的開發(fā)不再是一個(gè)樓盤的開發(fā)，而是一個(gè)具有明顯特色的小區(qū)的開發(fā)。3、產(chǎn)品內(nèi)涵擴(kuò)大化現(xiàn)在住房的內(nèi)涵已不僅僅是滿足舒適居住的場所，而是一個(gè)放松身心、與家人交流情感、享受生活的場所。4、產(chǎn)品概念化由于住房消費(fèi)者在購房時(shí)往往具有一定的心理預(yù)期，因此，利用一些概念來滿足消費(fèi)者的心理預(yù)期，從而增加產(chǎn)品的吸引力。可 行 性 研 究第22頁，共29頁。競 爭 研 究（二）1、地塊南面的“贏園雅筑”

12、 規(guī)模比較小，僅是一個(gè)規(guī)模很小的樓盤，不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成很大的競爭壓力。2、北面的高科房產(chǎn)174畝的住宅地盡管會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的競爭壓力，但它的出現(xiàn)會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化該區(qū)域高品質(zhì)住宅區(qū)的概念，對(duì)凝聚人氣具有一定的作用。因此，從總體上看，該地塊對(duì)本項(xiàng)目的影響利大于弊。3、雖然目前高新區(qū)的住房供給量比較大，但需求量也同樣在不斷產(chǎn)生。二次置業(yè)者的增加，中青年購房者的涌現(xiàn)，都會(huì)不同程度的減輕本項(xiàng)目的競爭壓力。4、現(xiàn)在人們的住房觀念開始發(fā)生變化。住房開始向僻靜的郊區(qū)轉(zhuǎn)移，這樣更有利于享受生活，更有利于休息。而本項(xiàng)目的位置在一定程度上也符合這一居住潮流，盡管這一優(yōu)勢不很明顯。綜合上述分析，我們認(rèn)為：利君佳園項(xiàng)目

13、是一個(gè)具有一定市場風(fēng)險(xiǎn)，但前景相對(duì)比較樂觀的項(xiàng)目。可 行 性 研 究第23頁，共29頁。產(chǎn)品定位：（一）高層1、臨丈八路一側(cè)建設(shè)高層項(xiàng)目，其中商住樓與純住宅樓獨(dú)立建設(shè)。2、底層為商業(yè)用房，但不要設(shè)計(jì)成小隔間，這樣可以使商戶有更大的選擇余地。3、三層以上部分的套內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)住宅與辦公用房兩種功能的兼容性。主力面積在70100平米之間。4、其主要消費(fèi)群體為初次置業(yè)的中青年人群、創(chuàng)業(yè)者和小型企業(yè)。5、無論住宅還是辦公使用，都應(yīng)有精裝修房與毛坯房，兩者各占50%。6、小戶型的總價(jià)應(yīng)在2530萬元之間。中戶型的總價(jià)應(yīng)在3035萬元之間，最好不要突破35萬元。7 、住宅戶型以兩室一廳一廚一衛(wèi)最佳。第24頁

14、，共29頁。產(chǎn)品定位：（二）小高層1、小高層全部為住宅，在頂層可適當(dāng)考慮躍層結(jié)構(gòu)。2、戶型以中戶型為主，主力面積在100130平米之間。3、戶型主要為三室兩廳一廚兩衛(wèi)，兩室兩廳一廚一衛(wèi)。4、精裝修房與毛坯房的比例為3：7。5、總價(jià)在3045萬元之間。6、在住房內(nèi)增加功能性空間，但具體功能由業(yè)主自行確定。第25頁，共29頁。一、項(xiàng)目地塊研究二、項(xiàng)目定位可行性研究三、風(fēng)險(xiǎn)與收益研究第26頁，共29頁。風(fēng) 險(xiǎn) 分 析1、競爭風(fēng)險(xiǎn) 由于利君在房地產(chǎn)行業(yè)的知名度、美譽(yù)度均不及周邊的高新房產(chǎn)和高新地產(chǎn)，盡量采用多種營銷方式的組合，避開直接競爭。2、消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn) 目標(biāo)消費(fèi)者大部分沒有高層和小高層的居住體驗(yàn)，尤其是對(duì)高層住宅公攤面積大、居住成本高、噪音等負(fù)面因素估計(jì)不足，會(huì)對(duì)購房決策造成影響。建議在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和宣傳上，向消費(fèi)者傳遞一種客觀的物超所值。第27頁，共29頁。成本收益分析成本測算1、土地成本： 4120萬元 2、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)： 3000萬元3、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)： 755萬元 4、建設(shè)工程城建繳費(fèi)： 22