房地產(chǎn)開發(fā)營改增全面準(zhǔn)備與應(yīng)對策略課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)營改增全面準(zhǔn)備與應(yīng)對策略第1頁，共82頁。第一部分 房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)營改增背景與熱點(diǎn)問題第2頁，共82頁。一、房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)營改增的前瞻11、營改增的背景與營改增前甲供材和營改增后甲供材的對比分析營改增的背景與營改增前甲供材和營改增后甲供材的對比分析2011年，財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布的財稅2011110號中，明確了建筑業(yè)采用11%的增值稅稅率，使得建筑業(yè)“營改增”提上了議事日程，但建筑業(yè)“營改增”勢在必行，也迫在眉睫，這既是行業(yè)自身發(fā)展的要求，也是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 第3頁，共82頁。一、房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)營改增的前瞻 在現(xiàn)行營業(yè)稅條件下營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定，

2、“除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款?！钡?頁，共82頁。一、房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)營改增的前瞻建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)全部改為增值稅后，甲供材的貨物和建筑業(yè)的勞務(wù)都是同一個稅種 增值稅。但與房地產(chǎn)、建筑業(yè)相關(guān)的貨物或勞務(wù)種類繁多，幾乎各檔稅率都可能涉及。對應(yīng)的稅率不同就會有完全不同的抵扣結(jié)果，所以企業(yè)要考慮周詳，特別要注意以下兩點(diǎn)。 第5頁，共82頁。一、房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)營改增的前瞻 第一，誰采購？誰抵扣？由于甲供材一般為大宗材料，金額大、稅款多，誰采購誰將享受稅款抵扣的好處。但在建

3、筑市場中甲方居于主導(dǎo)地位，這種強(qiáng)勢的地位，或可導(dǎo)致甲方將易于取得增值稅專用發(fā)票的材料、設(shè)備、構(gòu)配件等自己來采購，而將難于取得發(fā)票的砂、土、石料等交由乙方采購。這樣對甲乙雙方的稅負(fù)將產(chǎn)生很大的影響。所以營改增后要解決好誰采購、誰抵扣的問題。 第6頁，共82頁。第二，如何抵扣？雖然誰采購誰將抵扣稅款，但能抵扣稅款并不意味著稅負(fù)一定降低。假定建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率都定為11。那么采購17%、13%稅率的貨物、勞務(wù)，將獲得6%、2%稅差收益；采購6%稅率、3%征收率的貨物、勞務(wù)，將損失5%、8%稅差；采購11%稅率的貨物、勞務(wù)，進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)稅差將維持平衡。所以企業(yè)要根據(jù)材料、勞務(wù)的類別、分類管理、分

4、別采取政策。 一、房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)營改增的前瞻第7頁，共82頁。一、房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)營改增的前瞻2、營改增的前瞻 今年，“營改增”要擴(kuò)圍到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)。建筑業(yè)估計“最受傷”，“對整個建筑行業(yè)來說，影響都非常大?！边@樣的話，像建筑業(yè)現(xiàn)在普遍存在的掛靠、資質(zhì)的出借，將來會帶來非常大的稅收風(fēng)險，“而且，建筑業(yè)成本構(gòu)成上像沙土、石料，很難取得增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。”第8頁，共82頁。二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增6大熱點(diǎn)問題1、何時營改增？ 今年被外界看作“營改增”的收官之年。國務(wù)院此前明確提出，力爭“十二五”期間全面完成“營改增”。2、稅率問題：17%PK11% 建筑業(yè)的稅率應(yīng)該在

5、11%的水平，實(shí)際稅負(fù)相當(dāng)于2.5%的原營業(yè)稅稅負(fù)，稅負(fù)基本不會加重。房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率如果設(shè)為17%，實(shí)際稅負(fù)會加重，相當(dāng)于7.5%的原營業(yè)稅稅負(fù)。用11%的稅率可能性較大。第9頁，共82頁。二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增6大熱點(diǎn)問題 3、過渡期的政策銜接問題：對沒有完工的工程和沒有開發(fā)完的房地產(chǎn)樓盤如何處理？過渡期稅率問題？ 可以預(yù)見的過渡措施可能有三種： 第一種選擇，營改增時點(diǎn)未完工程按原稅制過渡。 第二種選擇，營改增時點(diǎn)未完工程執(zhí)行增值稅，超稅負(fù)部分返還。 第三種選擇，計算未完工程項(xiàng)目成本中的外購項(xiàng)目，計算分離已征稅款。這種過渡方法又可以稱之為未完工程追溯調(diào)整法，是指營改增時點(diǎn)未完工程項(xiàng)目相當(dāng)

6、于在開始時就執(zhí)行增值稅。第10頁，共82頁。 在房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增過程中，國家稅務(wù)總局或?qū)o出一個過渡期的政策。該過渡期政策將類似于租賃業(yè)營改增過渡政策，即按3%實(shí)行簡易征收的辦法。 4、在“營改增”之后，土地使用稅和土地增值稅的去留問題 5、地方稅收體系建設(shè)問題 6、“營改增”是否改變房地產(chǎn)與建安企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)與業(yè)務(wù)流程？ 二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增6大熱點(diǎn)問題第11頁，共82頁。第二部分 營改增主要稅制安排與相關(guān)政策解讀第12頁，共82頁。一、納稅人分類，增值稅一般納稅人與小規(guī)模納稅人如何認(rèn)定和管理的？ 交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第三條 納稅人分為一般納稅人和小規(guī)

7、模納稅人。應(yīng)稅服務(wù)的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅服務(wù)年銷售額）超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。應(yīng)稅服務(wù)年銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個人不屬于一般納稅人；不經(jīng)常提供應(yīng)稅服務(wù)的非企業(yè)性單位、企業(yè)和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。第13頁，共82頁。二、應(yīng)稅服務(wù)范圍、稅率和征收率、納稅義務(wù)發(fā)生時間、納稅地點(diǎn)、營業(yè)稅改征增值稅試財政扶持政策解讀應(yīng)稅服務(wù)：是指陸路運(yùn)輸服務(wù)、水路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)、管道運(yùn)輸服務(wù)、研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)。應(yīng)稅服務(wù)的具體范圍按照本辦法所附的應(yīng)

8、稅服務(wù)范圍注釋執(zhí)行。第14頁，共82頁。稅率： 在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。提供交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)，稅率為11%；提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)（有形動產(chǎn)租賃服務(wù)除外），稅率為6%。 小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3%。第15頁，共82頁。根據(jù)營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十一條 增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：（一）納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，

9、為應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天。（二）納稅人提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第16頁，共82頁。一、納稅人分類，增值稅一般納稅人與小規(guī)模納稅人如何認(rèn)定和管理的？（三）納稅人發(fā)生本辦法第十一條視同提供應(yīng)稅服務(wù)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天。（四）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。第17頁，共82頁。第四十二條 增值稅納稅地點(diǎn)為：（一）固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由

10、總機(jī)構(gòu)合并向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。（二）非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；未申報納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。（三）扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納其扣繳的稅款。第18頁，共82頁。三、增值稅一般納稅人的應(yīng)納稅額如何計算的？一般納稅人應(yīng)納增值稅額的計算：應(yīng)納增值稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額第19頁，共82頁。四、增值稅扣稅憑證管理和規(guī)定國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問題的通知一、增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票、公路內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票和機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)在

11、開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 第20頁，共82頁。二、實(shí)行海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書（以下簡稱海關(guān)繳款書）“先比對后抵扣”管理辦法的增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的海關(guān)繳款書，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送海關(guān)完稅憑證抵扣清單（包括紙質(zhì)資料和電子數(shù)據(jù)）申請稽核比對。三、增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票、公路內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票、機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票以及海關(guān)繳款書，未在規(guī)定期限內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證、申報抵扣或者申請稽核比對的，不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得計算進(jìn)項(xiàng)稅

12、額抵扣。第21頁，共82頁。第三部分：增值稅的會計處理第22頁，共82頁。營改增的會計處理一般納稅人應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”“未交增值稅”“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”“期初留抵掛賬稅額”四個明細(xì)科目。第23頁，共82頁。小規(guī)模納稅人只需設(shè)置“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目，不需要在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目中設(shè)置上述專欄。營改增試點(diǎn)前留抵稅額的賬務(wù)處理 試點(diǎn)地區(qū)兼有應(yīng)稅服務(wù)的原增值稅一般納稅人，截止到開始試點(diǎn)當(dāng)月月初的增值稅留抵稅額按照營業(yè)稅改征增值稅有關(guān)規(guī)定不得從應(yīng)稅服務(wù)的銷項(xiàng)稅額中抵扣的，應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下增設(shè)“增值稅留抵稅額”明細(xì)科目。 第24頁，共82頁。 在開始試點(diǎn)當(dāng)月月初，企業(yè)應(yīng)按不得

13、從應(yīng)稅服務(wù)的銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅留抵稅額，惜記“應(yīng)交稅費(fèi)增值稅留抵稅額”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”科目。待以后期間允許抵扣時，按允許抵扣的金額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)增值稅留抵稅額”科目。第25頁，共82頁。第四部分：營業(yè)稅改征增值稅的注意事項(xiàng)第26頁，共82頁。一、增值稅申報表的結(jié)構(gòu)就當(dāng)前新申報辦法來看，一般納稅人需要填寫的申報資料主要包括1、增值稅納稅申報表（適用于增值稅一般納稅人）（以下簡稱主表）；2、增值稅納稅申報表附列資料（一）（本期銷售情況明細(xì)）；3、增值稅納稅申報表附列資料（二）（本期進(jìn)項(xiàng)稅額明細(xì)）；4、增值稅納稅申報表

14、附列資料（三）（應(yīng)稅服務(wù)扣除項(xiàng)目明細(xì)）；5、增值稅納稅申報表附列資料（四）（稅額抵減情況表）；第27頁，共82頁。6、固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況表；7、增值稅納稅申報表附列資料（五）（代扣代繳稅收通用繳款書抵扣清單）；8、增值稅納稅申報表附列資料（六）（應(yīng)稅服務(wù)扣除項(xiàng)目清單）；9、其它原來需要報送的資料（如防偽稅控增值稅專用發(fā)票存根聯(lián)明細(xì)、申報抵扣明細(xì)以及財務(wù)報表等）。第28頁，共82頁。二、增值稅申報要點(diǎn)（一）正確理解名詞解釋，嚴(yán)格劃分業(yè)務(wù)類型（二）認(rèn)真做好基礎(chǔ)性工作，避免申報不成功 1、稅種登記的初始核對： 2、即征即退稅備案： 3、差額征稅備案： 4、稅收優(yōu)惠政策備案： 5、填表注意事項(xiàng)：

15、第29頁，共82頁。三、增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票認(rèn)證增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的認(rèn)證在稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)證系統(tǒng)進(jìn)行。取得增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票稅務(wù)機(jī)關(guān)大廳進(jìn)行認(rèn)證稅務(wù)工作人員將發(fā)票信息掃入系統(tǒng)。 對于開展了網(wǎng)上認(rèn)證的地區(qū)。將發(fā)票通過掃描儀掃入將數(shù)據(jù)文件傳給稅務(wù)機(jī)關(guān)完成認(rèn)證。增值稅發(fā)票認(rèn)證的期限為從開票之日起三個月，目前當(dāng)月認(rèn)證的發(fā)票必須在當(dāng)月抵扣。第30頁，共82頁。四、增值稅銷項(xiàng)發(fā)票開具、作廢、紅沖增值稅專用發(fā)票的開具是通過增值稅開票系統(tǒng)進(jìn)行的。納稅單位經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)證，取得了增值稅一般納稅人資格后，就可以安裝增值稅防偽開票系統(tǒng)。防偽開票系統(tǒng)由金稅卡、系統(tǒng)軟件、IC卡及讀卡器、實(shí)物發(fā)票、打印機(jī)組成。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂的

16、通知（國稅發(fā)2006156號）規(guī)定， “第十三條 一般納稅人在開具專用發(fā)票當(dāng)月，發(fā)生銷貨退回、開票有誤等情形，收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)符合作廢條件的，按作廢處理；開具時發(fā)現(xiàn)有誤的，可即時作廢。第31頁，共82頁。四、增值稅銷項(xiàng)發(fā)票開具、作廢、紅沖作廢專用發(fā)票須在防偽稅控系統(tǒng)中將相應(yīng)的數(shù)據(jù)電文按作廢處理，在紙質(zhì)專用發(fā)票（含未打印的專用發(fā)票）各聯(lián)次上注明作廢字樣，全聯(lián)次留存。第二十條 同時具有下列情形的，為本規(guī)定所稱作廢條件：（一）收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時間未超過銷售方開票當(dāng)月；（二）銷售方未抄稅并且未記賬；（三）購買方未認(rèn)證或者認(rèn)證結(jié)果為納稅人識別號認(rèn)證不符、專用發(fā)票代碼、號碼認(rèn)證不符。第32

17、頁，共82頁。第五部分：房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、物業(yè)公司如何應(yīng)對營業(yè)稅改征增值稅第33頁，共82頁。進(jìn)項(xiàng)稅額是指納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)所支付或者承擔(dān)的增值稅稅額。一、進(jìn)項(xiàng)稅的分析第34頁，共82頁。二、可抵扣與不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的票據(jù)有哪些？第二十三條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和稅收繳款憑證。納稅人憑稅收繳款憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中

18、抵扣。第35頁，共82頁。理念：有銷進(jìn)可抵，無銷進(jìn)轉(zhuǎn)出第二十四條 下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：（一）用于簡易計稅方法計稅項(xiàng)目、非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)。其中涉及的固定資產(chǎn)、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽(yù)、商標(biāo)、著作權(quán)、有形動產(chǎn)租賃，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽(yù)、商標(biāo)、著作權(quán)、有形動產(chǎn)租賃。第36頁，共82頁。（二）非正常損失的購進(jìn)貨物及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)或者交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)。（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)或者交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)。（四）

19、接受的旅客運(yùn)輸服務(wù)。第37頁，共82頁。三、采購價格的變化及影響四、上游建筑安裝行業(yè)的稅務(wù)影響及轉(zhuǎn)嫁其他能夠有進(jìn)項(xiàng)的供應(yīng)商第38頁，共82頁。五、案例研究：如何取得更多的進(jìn)項(xiàng)？ 開發(fā)商直接采購的建筑材料、固定資產(chǎn)折舊和設(shè)備租金、地方材料和輔助材料等理論上可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的部分，建筑企業(yè)往往很難或者不可能取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票。某企業(yè)，開發(fā)商實(shí)際采購鋼材接近62億元，理論上可抵扣近9億元，但鋼材經(jīng)銷商在給開發(fā)商提供發(fā)票后，給公司提供的結(jié)算單只能抵扣3.5億元，大部分鋼材不能拿到進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票。汪士和表示，雖然理論上建筑企業(yè)可獲得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的占比是70%，但企業(yè)測算后發(fā)現(xiàn)，其中只有不到50%能在實(shí)際中獲得，加上另

20、外不能獲得的30%進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的支出占總收入比重高達(dá)65%。 第39頁，共82頁。1、增加面對企業(yè)客戶的銷售，增加商業(yè)地方投資因?yàn)橄掠纹髽I(yè)在購房后也獲得了可抵扣的增值稅發(fā)票2、做好增值稅發(fā)票的收集和申報工作的時間控制。3、提高精裝修房銷售比例增加對精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣。4、加強(qiáng)對承包人和分公司的管理，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)對承包人和分公司進(jìn)行培訓(xùn)，要求其注意收取并保存相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。第40頁，共82頁。六、銷項(xiàng)稅的分析銷售貨物或有應(yīng)稅項(xiàng)的稅金時應(yīng)交的稅金 即銷項(xiàng)稅金 。第41頁，共82頁。七、稅率導(dǎo)致售價的變動稅率是否導(dǎo)致售價的變動？如何導(dǎo)

21、致守家變動？第42頁，共82頁。八、售價和價外費(fèi)用售價即銷售價，銷售價是商家根據(jù)自己情況提高或降低指導(dǎo)價得到的最終銷售價格，是浮動價格。價外費(fèi)用是指銷售方向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金（延期付款利息）、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)。第43頁，共82頁。九、企業(yè)營改增后的稅負(fù)變化影響 營改增最大的特點(diǎn)就是減少重復(fù)納稅，可以促使社會形成更好的良性循環(huán)，有利于企業(yè)降低稅負(fù)。正在進(jìn)行試點(diǎn)的“營改增”，是目前規(guī)模最大的結(jié)構(gòu)性減稅措施。結(jié)構(gòu)性減稅并非是單純的只減不增，而是有增有減，這就必然影響到納稅人之間的稅

22、負(fù)變動，當(dāng)然營改增的最終目的肯定是讓稅負(fù)整體減少。第44頁，共82頁。1、小規(guī)模納稅人成為此次“營改增”改革最大的受益者。 從“營改增”試點(diǎn)內(nèi)容來看，小規(guī)模納稅人稅負(fù)下降非常明顯，試點(diǎn)方案規(guī)定銷售額500萬作為分界點(diǎn)，銷售額小于500萬的企業(yè)可以選擇做一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，一旦劃定為小規(guī)模納稅人，稅率就從原來營業(yè)稅的5%，降為增值稅簡易征收的稅率3%，稅負(fù)下降超過40%.2、增值稅一般納稅人的稅負(fù)受進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣規(guī)模的影響較大。 盡管改征增值稅后，試點(diǎn)企業(yè)能夠抵扣外購產(chǎn)品與服務(wù)所含稅款，起到減稅作用，但不同企業(yè)由于外購產(chǎn)品與服務(wù)的價值與比例不同，所以減稅程度也有較大差異?！捌髽I(yè)稅收負(fù)擔(dān)的最

23、終變化情況，取決于減稅效應(yīng)和增稅效應(yīng)兩者疊加在一起所產(chǎn)生的凈效應(yīng)?！钡?5頁，共82頁。十、視同銷售的情況根據(jù)中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：“單位或個體經(jīng)營者的下列行為，視同銷售貨物：（1）將貨物交付他人代銷；（2）銷售代銷貨物；（3）設(shè)有兩個以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將其貨物從一個機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)第46頁，共82頁。設(shè)在同一縣（市）的除外；（4）將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項(xiàng)目；（5）將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經(jīng)營者；（6）將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者；（7）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或個人消

24、費(fèi)；（8）將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。”第47頁，共82頁。十一、如何轉(zhuǎn)移稅負(fù)？第48頁，共82頁。十二、案例分析：如何確定銷售的增值稅以及應(yīng)交增值稅第49頁，共82頁。第六部分 房地產(chǎn)建安企業(yè)的經(jīng)營全程的營改增政策解析與稅務(wù)規(guī)劃第50頁，共82頁。一、拿地環(huán)節(jié)“營改增”后涉及的政策解析與稅務(wù)規(guī)劃（一）招拍掛拿地能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？ （二）支付的各類政府規(guī)費(fèi)能否獲得進(jìn)行抵扣（三）支付的各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一的成本如何抵扣？（四）股權(quán)收購、合作建房等其他各種拿地方式能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？第51頁，共82頁。二、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)“營改增”后的政策解析與稅務(wù)規(guī)劃（一）、建筑企業(yè)對“營改增”的七

25、點(diǎn)憂慮是什么？納稅地點(diǎn)難以確定。納稅義務(wù)發(fā)生時間不規(guī)律。增值稅稅負(fù)轉(zhuǎn)移困增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣不足。發(fā)票收集和認(rèn)證工作難度大。購進(jìn)機(jī)械設(shè)備等進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣對企業(yè)一定時期稅負(fù)影響大。相關(guān)企業(yè)對增值稅知識掌握不夠。第52頁，共82頁。（二）、建筑企業(yè)營改增后的10節(jié)稅發(fā)票開具技巧分析。1、施工期間發(fā)生水電費(fèi)用的發(fā)票開具技巧 工程項(xiàng)目水電費(fèi)一般由業(yè)主先行支付，然后在工程款中扣回。甲方如果是增值稅一般納稅人，施工企業(yè)可直接向甲方要求開具增值稅專用發(fā)票。但絕大部分業(yè)主不是一般納稅人，無法提供增值稅發(fā)票，施工企業(yè)可以要求其作為增值稅小規(guī)模納稅人，向當(dāng)?shù)刂鞴車惒块T申請按3%的增值稅征收率代開增值稅專用發(fā)票給公司。也

26、可以考慮采用由甲方支付，在決算中直接扣減的方式處理，以減少銷項(xiàng)稅。第53頁，共82頁。2、采購過程中的運(yùn)輸發(fā)票開具技巧 由于材料供應(yīng)商的增值稅可抵扣率為17%，而運(yùn)輸業(yè)的增值稅可抵扣率為11%，因此，工程建設(shè)的材料應(yīng)盡量選擇由材料供應(yīng)商運(yùn)輸，并由其開具的發(fā)票包括運(yùn)費(fèi)來結(jié)算。第54頁，共82頁。3、采購過程中材料發(fā)票的開具技巧（1）施工企業(yè)應(yīng)盡量避免為降低成本而選擇不能提供增值稅專用發(fā)票及小規(guī)模納稅人供應(yīng)商的現(xiàn)象。施工企業(yè)還應(yīng)努力推行材料集中采購，既能保證材料質(zhì)量，又能統(tǒng)一開具增值稅專用發(fā)票。（2）商品混凝土企業(yè)實(shí)行簡易征收增值稅,稅率為6%，其采購的水泥等不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。所以，各項(xiàng)目商品混凝土

27、的采購可采用由施工企業(yè)自購水泥委托加工的方式，將稅率較高的水泥用于自身的進(jìn)項(xiàng)抵扣，減少稅率較低的商品混凝土的進(jìn)項(xiàng)抵扣。（3）用假發(fā)票或虛開增值稅發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的后果會非常嚴(yán)重。所以，必須加強(qiáng)發(fā)票的檢查力度，將物流、票流、資金流統(tǒng)一起來，減少風(fēng)險。第55頁，共82頁。4、掛靠工程中的發(fā)票開具技巧掛靠人以被掛靠人的名義對外經(jīng)營并由被掛靠人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以被掛靠人為納稅人，而被掛靠人實(shí)質(zhì)上是收取掛靠管理費(fèi)。如果被掛靠人為增值稅一般納稅人，由于成本并非被掛靠人，成本無法入賬，相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，并且一般納稅人不能代開專用發(fā)票。因此，必須將掛靠人經(jīng)營收支全部納入被掛靠人的財務(wù)會計核算，并且利益

28、分配以被掛靠方的利益為基礎(chǔ)。只有這樣被掛靠人相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅才能抵扣。但是這實(shí)質(zhì)上又已經(jīng)是自營行為，改變了掛靠經(jīng)營個體經(jīng)營的狀況。第56頁，共82頁。5、房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)售后回租中的發(fā)票開具技巧國家稅務(wù)總局2010年13號公告規(guī)定：根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征稅范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。這使得承租人在“出售”資產(chǎn)時不征收增值稅，進(jìn)而無法給出租人開具增值稅專用發(fā)票，那么出租人在向承租人每期收取租賃的時候，就會出現(xiàn)無進(jìn)項(xiàng)稅可抵的局面。目前，有些企業(yè)的做法是將收取的租金僅就利息部分開具增值稅專用發(fā)票，本金部分不開具專用發(fā)票，僅僅是開

29、具收據(jù)，以利息部分開具的增值稅發(fā)票的金額確認(rèn)為銷售額來計算銷項(xiàng)稅額。這與財稅2011111號文第三十三條規(guī)定的銷售額定義相違背。規(guī)定中應(yīng)將本金和利息組成的租金全部作為銷售額。所以這種處理方式只能得到相關(guān)稅務(wù)官員的口頭非正式的回復(fù)認(rèn)可，不可能以正式文件確認(rèn)。另外有人建議營改增之后將13號公告廢除，但是也會出現(xiàn)問題，以不動產(chǎn)標(biāo)的物的融資租賃還是要繳納營業(yè)稅，有待商榷。第57頁，共82頁。6、施工企業(yè)接受勞務(wù)派遣公司派遣勞務(wù)人員的發(fā)票開具技巧項(xiàng)目管理人員是勞務(wù)支出，施工企業(yè)直接依工資表發(fā)放工資，無法形成增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣?！盃I改增”后，各勞務(wù)公司如果同樣改成繳納增值稅，則項(xiàng)目部應(yīng)減少工資發(fā)放額度，將管

30、理人員的聘用關(guān)系轉(zhuǎn)移至勞務(wù)公司，由勞務(wù)公司支付工資，以取得增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。第58頁，共82頁。7、施工企業(yè)與非房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生“甲供材”業(yè)務(wù)的發(fā)票開具技巧甲供材料由非房地產(chǎn)企業(yè)采購和付款，供應(yīng)商的發(fā)票開給非房地產(chǎn)企業(yè)。非房地產(chǎn)企業(yè)要付工程款時扣回甲供材料價款。由于甲供材料絕大部分本身屬于增值稅范圍，本可按17%抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。根據(jù)這一點(diǎn)，施工企業(yè)可與非房地產(chǎn)企業(yè)單位進(jìn)行商談，建議非房地產(chǎn)企業(yè)單位采用以下幾種方法來處理：取消甲供材料，全部歸施工單位采購；甲供材料改為甲指乙供，由施工單位采購并付款；甲供材料繼續(xù)甲方采購，甲方付款，但甲、乙雙方和供應(yīng)商簽訂三方協(xié)議，采用乙方委托甲方采購的形式，發(fā)

31、票直接開乙方；若非房地產(chǎn)企業(yè)不愿采取以上幾種方法，對于稅務(wù)成本的大幅上升，可要求非房地產(chǎn)企業(yè)單位進(jìn)行補(bǔ)償。第59頁，共82頁。8、建筑施工企業(yè)租用機(jī)械設(shè)備的發(fā)票開具技巧“營改增”后，固定資產(chǎn)采購可全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。所以，施工企業(yè)可視自身資金情況，適當(dāng)增加固定資產(chǎn)購買的比例，減少租賃比例。在“營改增”前，施工企業(yè)盡可能延后購置機(jī)械設(shè)備，采用融資租賃或經(jīng)營租賃方式，等到“營改增”正式實(shí)施后，才購置機(jī)械設(shè)備，以充分利用進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣。第60頁，共82頁。9、營改增后，沙石料的發(fā)票開具技巧工程建設(shè)的材料有的由小規(guī)模納稅人提供，無增值稅發(fā)票，還有的是農(nóng)民和私人就地采砂、采石就地賣，甚至發(fā)票也提供不了，更無

32、法抵扣。對這些材料的采購和處理，施工企業(yè)應(yīng)盡量和可以提供正規(guī)增值稅發(fā)票的單位合作。確實(shí)無法取得對方發(fā)票時，可要求對方到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開“增值稅專用發(fā)票”，據(jù)以抵扣。第61頁，共82頁。10、房地產(chǎn)企業(yè)售房送彩電、冰箱的發(fā)票開具技巧 營改增前，此行為屬于營業(yè)稅兼營應(yīng)稅行為和貨物。營改增之后，根據(jù)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四條第（八）款的規(guī)定，將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人”的視同銷售行為，按照下列順序確定銷售額，計算銷項(xiàng)稅額：(1)按照納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定;(2)按照其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定;(3)按照組成計稅價格確定。第62頁，共82頁

33、。（三）、稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查虛開建筑發(fā)票的四大方法 稅務(wù)機(jī)關(guān)會通過“三價對比”方法進(jìn)行判斷，即對預(yù)算價、結(jié)算價、計入成本價“三價對比”?？纯撮_的發(fā)票是不是比預(yù)算價、結(jié)算價大得多。如果出現(xiàn)開的發(fā)票比預(yù)算價、結(jié)算價大得多，則稅務(wù)機(jī)關(guān)就可能認(rèn)定房地產(chǎn)公司虛開建筑發(fā)票。 1、通過資金流向確定中間人及其所持銀行卡號，建立企業(yè)與中間人數(shù)據(jù)庫。2、檢查中間人所持銀行卡資金明細(xì)，獲取資金交易證據(jù)，建立銀行存款數(shù)據(jù)。3、收集受票企業(yè)、供貨企業(yè)人員信息，建立社會關(guān)系數(shù)據(jù)庫4、比對銀行存款數(shù)據(jù)庫和社會關(guān)系數(shù)據(jù)庫，獲取資金回流證據(jù)第63頁，共82頁。三、預(yù)（銷）售環(huán)節(jié)“營改增”后的策解析與稅務(wù)規(guī)劃（一）、營改增后收取的訂金

34、、VIP、誠意金、保證金等該如何納稅？（二）、營改增后首付款與按揭款該如何納稅？ （三）、營改增后“買一贈一”行為如何納稅以及風(fēng)險如何控制？ （四）、營改增后視同銷售行為如何納稅？ 第64頁，共82頁。5、銷售價格偏低的最新新疆地稅敗訴案例全國獨(dú)家權(quán)威分析 2011年3月21日，新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局下發(fā)了新地稅發(fā)（2011）81號關(guān)于開展2011年稅收專項(xiàng)檢查工作的通知。稅務(wù)局據(jù)此于2011年7月1日對瑞成房產(chǎn)公司立案進(jìn)行稅務(wù)稽查。2011年7月19日，稅務(wù)局向瑞成房產(chǎn)公司發(fā)出了稅務(wù)檢查通知書，該通知書告知瑞成房產(chǎn)公司稅務(wù)局將對2009年1月1日至2010年12月31日期間涉稅情況進(jìn)行檢

35、查。該通知書未告知瑞成房產(chǎn)公司享有申請回避的權(quán)利。2011年7月20日，稅務(wù)局向瑞成房產(chǎn)公司送達(dá)了該通知書并開始進(jìn)行稅務(wù)檢查，2011年9月15日檢查完畢。2011年10月8日，稅務(wù)局檢查部門將案卷移交給了稅務(wù)局的審理部門。第65頁，共82頁。 2011年12月30日，稅務(wù)局作出稅務(wù)行政處罰告知書，2011年12月31日，稅務(wù)局將該處罰告知書送達(dá)瑞成房產(chǎn)公司。2012年6月29日，稅務(wù)局對瑞成房產(chǎn)公司作出稅務(wù)行政處理決定書，要求瑞成房產(chǎn)公司對少繳稅款進(jìn)行補(bǔ)繳。瑞成房產(chǎn)公司收到該處理決定后對少繳稅款已補(bǔ)繳完畢。 2012年10月31日，稅務(wù)局對瑞成房產(chǎn)公司作出新地稅稽罰（2012）12號稅務(wù)行政

36、處罰決定，對瑞成房產(chǎn)公司少繳20092010年?duì)I業(yè)稅、城建稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅（查補(bǔ)數(shù)），合計1610002.80元，處以少繳款一倍的罰款計1610002.80元。第66頁，共82頁。對瑞成房產(chǎn)公司應(yīng)扣未扣個人所得稅102565.72元（其中：2009年60921.00元，2010年41644.72元）處以一倍的罰款102565.72元。以上應(yīng)繳款項(xiàng)共計1712568.52元。2012年11月7日，稅務(wù)局將該處罰決定送達(dá)瑞成房產(chǎn)公司。瑞成房產(chǎn)公司不服，遂向法院提起訴訟。 庭審中，瑞成房產(chǎn)公司對新地稅稽罰（2012）12號稅務(wù)行政處罰決定書中查明的事實(shí)均認(rèn)可。瑞成房產(chǎn)公司對

37、（一）營業(yè)稅中第2項(xiàng)稅務(wù)局認(rèn)定2010年以低于市場價格銷售給某投資發(fā)展有限公司離退休職工住宅，應(yīng)按同期市場價格進(jìn)行調(diào)整補(bǔ)繳營業(yè)稅，調(diào)整金額2494258.77元，少繳營業(yè)稅124712.94元存有異議，稱其在經(jīng)營過程中，對企業(yè)的商品價格進(jìn)行調(diào)整是企業(yè)自主經(jīng)營的權(quán)利，稅務(wù)局以價格明顯偏低對瑞成房產(chǎn)公司進(jìn)行處罰沒有依據(jù)。第67頁，共82頁。四、自持經(jīng)營環(huán)節(jié)“營改增”后的差異與風(fēng)險控制營改增后售后返租涉及的稅收風(fēng)險有哪些？售后返租的上、中、下三策是什么？第68頁，共82頁。第七部分 虛開增值稅專用發(fā)票與國家稅務(wù)總局2014年39號深度解讀第69頁，共82頁。一、增值稅專用發(fā)票稽查“三流合一”的原則

38、三流統(tǒng)一：資金流、發(fā)票流和勞務(wù)流（物流）相互統(tǒng)一（1）案情介紹云南省某房地產(chǎn)公司與建筑裝修公司簽訂包工包料合同，合同金額為1000萬元，材料費(fèi)用為800萬元，勞務(wù)費(fèi)用為200萬元。該建筑裝修公司向材料供應(yīng)商采購材料，價款為800萬元，為了節(jié)省稅負(fù)，建筑裝修公司通知房地產(chǎn)公司向材料供應(yīng)商支付材料采購款800萬元，材料供應(yīng)商向房地產(chǎn)公司開具800萬元的普通增值發(fā)票，工程完工后，建筑裝修公司與房地產(chǎn)公司進(jìn)行工程結(jié)算，結(jié)算價為1000萬元，房地產(chǎn)公司支付建筑裝修公司200萬元勞務(wù)款，建筑裝修公司開具建安發(fā)票200萬元給房地產(chǎn)公司。第70頁，共82頁。房地產(chǎn)公司財務(wù)人員將材料供應(yīng)商開具的800萬元普通增

39、值稅發(fā)票和建筑裝修公司開具的200萬元建安發(fā)票進(jìn)開發(fā)成本。結(jié)果在進(jìn)行土地增值稅清算時，稅務(wù)部門不同意材料供應(yīng)商開具房地產(chǎn)公司800萬元的發(fā)票在土地增值稅前扣除。請分析800萬元的材料發(fā)票為什么不能夠進(jìn)土地增值稅的扣除成本。第71頁，共82頁。（2） 涉稅分析財政部國家稅務(wù)總局中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財政部國家稅務(wù)總局第52號令）第十六條規(guī)定：“除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款?！备鶕?jù)此規(guī)定，如果房地產(chǎn)公司與建筑裝修公司簽訂包工包料合同，則裝修公司必須對施工過程

40、中所耗的建筑裝修材料依法繳納建筑業(yè)的營業(yè)稅。因此，本案例中的建筑裝修公司與房地產(chǎn)公司簽訂包工包料合同，結(jié)算價為1000萬元，應(yīng)該給建筑公司開具1000萬元的建安發(fā)票。第72頁，共82頁。而案例中的房地產(chǎn)公司向材料供應(yīng)商支付800萬元貨款與材料供應(yīng)商向房地產(chǎn)公司開具800萬元的普通增值稅發(fā)票；建筑裝修公司向房地產(chǎn)公司收取200萬勞務(wù)款，開具200萬元建安發(fā)票，雖然滿足票款一致，但與合同不匹配。因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司沒有向材料供應(yīng)商采購材料，即房地產(chǎn)公司與材料供應(yīng)商沒有簽訂材料采購合同，房地產(chǎn)公司是替建筑裝修公司支付材料采購款的，材料是建筑裝修公司采購的（建筑裝修公司與材料供應(yīng)商簽訂800萬元的采購合同）

41、，800萬元增值稅普通發(fā)票理所當(dāng)然應(yīng)該由材料供應(yīng)商開給建筑裝修公司，建筑裝修公司應(yīng)該全額開票1000萬元建安發(fā)票給房地產(chǎn)公司。第73頁，共82頁。所以房地產(chǎn)公司和建筑裝修公司雖然票款一致，但不符合三流統(tǒng)一（房地產(chǎn)公司缺乏800萬元的物流，建筑裝修公司800萬元的物流，缺乏800萬元資金流和票流）。第74頁，共82頁。二、接受虛開的增值稅專用發(fā)票到底如何判斷善意還是惡意？三、什么是票貨分離？為什么說票貨分離是死路一條？企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)該學(xué)會如何保護(hù)自己？四、什么是變票？為什么說變票是死路一條？第75頁，共82頁。五、虛開增值稅專用發(fā)票的法律責(zé)任。刑法第二百零五條：虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票的，處三年以下有