房產(chǎn)中介法律知識(shí)及案例分享課件

1、房產(chǎn)中介法律知識(shí)及案例分享21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)合肥區(qū)域法務(wù)部 孫濤版權(quán)所有 不得侵犯每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第1頁(yè)，共31頁(yè)。中介法律知識(shí)的重要性合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)巧妙化解糾紛樹立專家形象每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第2頁(yè)，共31頁(yè)。 住房公積金管理?xiàng)l例 物業(yè)管理?xiàng)l例 城市房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法商品房銷售管理辦法城市商品房預(yù)售管理辦法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法城市房地產(chǎn)管理法房屋登記辦法民法通則、合同法、公司法、物權(quán)法、廣告法等憲 法每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第3頁(yè)，共31頁(yè)。中介用語(yǔ)定義房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房

2、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而提供居間或者代理等專業(yè)服務(wù)的行為委托協(xié)議：是指委托人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)約定，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)服務(wù)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易的合同獨(dú)家代理：是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房地產(chǎn)交易事宜第4頁(yè)，共31頁(yè)。房屋買賣不得擅自轉(zhuǎn)委托及時(shí)向委托人匯報(bào)如實(shí)告知義務(wù)交易資金監(jiān)管合法收取傭金（嚴(yán)禁吃差價(jià)）第5頁(yè)，共31頁(yè)。合肥市的特殊規(guī)定(一)機(jī)關(guān)辦公區(qū)內(nèi)、學(xué)校教學(xué)區(qū)內(nèi)的住房；（二）違反房改政策規(guī)定購(gòu)買的住房或以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且未按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的住房；（三）住房面積超過(guò)省人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定

3、利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按規(guī)定退回或補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的住房；（四）已確定屬房屋拆遷范圍內(nèi)的住房；（五）產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的或者共有人不同意出售、未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的住房；（六）上市出售后形成新的住房困難的住房；（七）擅自改變房屋使用性質(zhì)的住房；（八）其他依法不得上市交易住房。本條前款第（一）項(xiàng)規(guī)定的已購(gòu)公有住房確需上市交易的，應(yīng)當(dāng)征得原產(chǎn)權(quán)單位的書面同意。原產(chǎn)權(quán)單位享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買、交換、租賃權(quán)利。第6頁(yè)，共31頁(yè)。房屋租賃“買賣不破租賃”承租人“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”租賃雙方權(quán)利義務(wù) （出租人修繕、承租人愛護(hù)約定）房屋轉(zhuǎn)租 （1）需出租人同意 （2）出租人承租人（分租人）分承租人每家加

4、盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第7頁(yè)，共31頁(yè)。房屋登記房屋權(quán)屬證書是房屋權(quán)利的合法憑證房屋登記的程序： 申請(qǐng)受理審核 記載于登記簿發(fā)證權(quán)屬登記類別： 初始登記、轉(zhuǎn)移登記 變更登記、注銷登記 更正登記、異議登記 抵押權(quán)登記等每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第8頁(yè)，共31頁(yè)。新登記辦法特點(diǎn)以“房產(chǎn)證”為準(zhǔn)以“登記簿”為準(zhǔn) 強(qiáng)制登記登記為民共有房產(chǎn)需共同申請(qǐng)登記期房預(yù)登記未成年人辦證詢問(wèn)、勘查制度每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第9頁(yè)，共31頁(yè)。案例一：共有 2008年12月，合肥徐小姐通過(guò)合肥某中介公司找到了一套中意的房源，遂與該中介公司簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，并在經(jīng)紀(jì)人史某的居間磋商下，與賣家范先生簽訂了存量房買賣合同。合

5、同簽訂當(dāng)日，為表示買房誠(chéng)意，徐小姐通過(guò)該加盟店交付賣家范先生定金5000元，三方約定于過(guò)戶時(shí)由買賣雙方支付傭金。12月15日，辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)此房有賣家范先生前妻份額，其現(xiàn)在美國(guó)，過(guò)戶不能。每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第10頁(yè)，共31頁(yè)。法務(wù)分析此房產(chǎn)系共有房產(chǎn)，須共有權(quán)人共同辦理過(guò)戶手續(xù)。但客戶前妻現(xiàn)在美國(guó)居住，并已拿到綠卡，且客戶上市出售此套房屋沒有告知其前妻（此共有權(quán)人不知情），同時(shí)，客戶也不希望其前妻知道有此房屋股份。鑒于以上情況，此房產(chǎn)不具備合法辦理過(guò)戶的條件。 房屋登記辦法第十三條：共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請(qǐng)，但因共有性質(zhì)或者

6、共有人份額變更申請(qǐng)房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。 現(xiàn)在要辦理此項(xiàng)過(guò)戶手續(xù)，必須符合以下任一條件： 1、賣方前妻通過(guò)中國(guó)駐美使館辦理售房委托公證手續(xù)； 2、賣方前妻本人到場(chǎng)簽字。每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第11頁(yè)，共31頁(yè)。中介風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法收取傭金面臨買方索賠訴訟風(fēng)險(xiǎn) 定金雙倍返還之連帶責(zé)任 合同法第425條： 居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。中介公司信譽(yù)度降低（品牌傷害）每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第12頁(yè)，共31頁(yè)。法務(wù)建議操作過(guò)程中： 不要過(guò)分依賴房產(chǎn)證（產(chǎn)調(diào)） 房屋登記辦法第二十六條： 房屋權(quán)屬證書、登記證明與房

7、屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。 及時(shí)收取傭金，進(jìn)行傭金確認(rèn)補(bǔ)救措施： 安撫客戶，挽回客戶信心 協(xié)助受害方挽回?fù)p失（追定） 向過(guò)錯(cuò)方追傭或居間合理費(fèi)用每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第13頁(yè)，共31頁(yè)。案例進(jìn)展涉險(xiǎn)過(guò)關(guān) 存在瑕疵 1.賣方單位及房改辦出具證明 2.賣方承諾正確流程 1.更正登記權(quán)利人同意 2.異議登記權(quán)利人不同意 3.訴訟或仲裁確定房屋歸屬 4.處分房屋（房產(chǎn)過(guò)戶） 每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第14頁(yè)，共31頁(yè)。案例二：涉稅 2009年元月，合肥某中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人史某為促成一房屋交易（該房屋未超過(guò)兩年，賣方原買入價(jià)為35萬(wàn)），承諾買家張先生可為其所

8、買房屋在本次交易中做兩次價(jià)格評(píng)估，已達(dá)到“避稅”的同時(shí)還能獲得高額房貸的雙重目的。買家同意后，該中介機(jī)構(gòu)遂通過(guò)關(guān)系對(duì)該房屋進(jìn)行了兩次估價(jià)，首先估價(jià)40萬(wàn)（低于合肥市基準(zhǔn)價(jià)），用來(lái)完稅；接著又估價(jià)50萬(wàn)（超過(guò)合肥市基準(zhǔn)價(jià)，同實(shí)際成交價(jià)），用來(lái)過(guò)戶，并辦理抵押貸款。每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第15頁(yè)，共31頁(yè)。法務(wù)分析問(wèn)題一： 避稅？漏稅？偷稅？ 問(wèn)題二： “行規(guī)”能否對(duì)抗法律明文規(guī)定？問(wèn)題三： 中介機(jī)構(gòu)、客戶有無(wú)法律風(fēng)險(xiǎn)？每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第16頁(yè)，共31頁(yè)。法務(wù)分析本案應(yīng)納稅款： 50萬(wàn)*6.5%=32500元 實(shí)際納稅額： （40萬(wàn)-35萬(wàn)）*5.5%+40*1%=6750元 偷稅額：

9、32500-6750=25750元每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第17頁(yè)，共31頁(yè)。法律風(fēng)險(xiǎn)偷稅：違法，無(wú)限期追征，對(duì)多次犯有前兩種行為未經(jīng)處理的，按照累計(jì)數(shù)額計(jì)算 只要是因?yàn)榧{稅人的原因少繳稅款，不論主觀客觀，一律視為偷稅！法律后果： 經(jīng)濟(jì)責(zé)任：罰款（5倍）滯納金 行政責(zé)任：提請(qǐng)主管部門、工商部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)資質(zhì),采取稅收保全和強(qiáng)制執(zhí)行 刑事責(zé)任：（刑法第201條）偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額10%以上并且偷稅數(shù)額在1萬(wàn)元以上，或因偷稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予2次行政處罰又偷稅的，處3年以下有期徒刑或拘役，并處偷稅數(shù)額1倍以上5倍以下罰金；偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額30%以上并且偷稅數(shù)額在10萬(wàn)元以上，處3年以上7年以

10、下有期徒刑，并處偷稅數(shù)額1倍以上5倍以下罰金。每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第18頁(yè)，共31頁(yè)。法務(wù)提醒因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定許多行為視同應(yīng)稅行為，比如以房換房沒有發(fā)生貨幣交易、房屋買賣、抵押等，所以納稅人很容易在不經(jīng)意間產(chǎn)生偷稅并達(dá)到承擔(dān)刑事責(zé)任的數(shù)額，而一旦達(dá)到此數(shù)額補(bǔ)稅為時(shí)已晚，司法程序已經(jīng)啟動(dòng)，司法機(jī)關(guān)強(qiáng)勢(shì)介入，稅務(wù)機(jī)關(guān)及其他機(jī)關(guān)已無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)，而只有配合的義務(wù)。每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第19頁(yè)，共31頁(yè)。案例三：跳傭一 買賣雙方經(jīng)居間方撮合，共同簽訂了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，約定于三日后簽訂正式買賣合同，并就傭金數(shù)額與支付條件達(dá)成一致。第二天，賣家以房屋的共同共有人之一不同意出賣該房屋為由，與買家就解約事宜

11、達(dá)成一致，并在居間方主持下簽訂了解約協(xié)議。嗣后，居間方得知雙方于二個(gè)月之后，至當(dāng)區(qū)的房地產(chǎn)交易中心完成了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，買家已經(jīng)取得了該套房屋的產(chǎn)權(quán)，居間方即向法院提起訴訟，要求雙方賠償居間方傭金損失。每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第20頁(yè)，共31頁(yè)。庭審紀(jì)實(shí)法院認(rèn)為，此案是一件非常典型的買賣雙方私下成交的跳傭案件。買賣雙方簽訂解約協(xié)議，然后私下成交，達(dá)到逃脫向中介公司支付傭金的目的。按照合同法第59條：當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人。同時(shí)合同法第426條規(guī)定，居間方促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬。據(jù)此判決，買賣雙方應(yīng)當(dāng)全額支付居間方

12、傭金。 每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第21頁(yè)，共31頁(yè)。法務(wù)建議經(jīng)紀(jì)人在業(yè)務(wù)操作中，應(yīng)將涉及交易的法律文書簽署齊全，即三方居間協(xié)議、傭金確認(rèn)書、看房確認(rèn)書等，以免買賣雙方有跳傭事實(shí)后，無(wú)法以相關(guān)證據(jù)來(lái)支持追索傭金的訴訟。在簽署三方居間協(xié)議后，遇上有一方違約不買或不賣的情況，要密切關(guān)注雙方是否有私下成交的事實(shí)，即可至該區(qū)的房地產(chǎn)交易中心取得產(chǎn)權(quán)調(diào)查證明，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)屬實(shí)，即可考慮提起訴訟，保護(hù)自身合法權(quán)益。 每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第22頁(yè)，共31頁(yè)。案例四：跳傭二 實(shí)質(zhì)同上案例，唯一區(qū)別在于，買賣雙方以交易條件未能全部達(dá)成一致為由，簽署解約協(xié)議，并且通過(guò)其他中介公司操作，完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。居間方得知跳傭事

13、實(shí)后，訴至法院要求被告支付全額傭金。 每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第23頁(yè)，共31頁(yè)。庭審紀(jì)實(shí) 法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中，盡管居間方促成買賣雙方簽訂的三方房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，其中包含買賣該物業(yè)的基本條款，但其性質(zhì)仍為居間合同。因居間方未促成買賣雙方簽定正式的買賣合同，根據(jù)合同法第426條、第427條的規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”。且房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議中未約定買賣雙方不得在一定期限內(nèi)通過(guò)其他中介公司完成涉案房屋的交易，因此買賣雙方通過(guò)其他居間方完成交易也不構(gòu)成違約，故不支持居間方的訴訟

14、請(qǐng)求，僅判令支付居間方5000元居間服務(wù)補(bǔ)償費(fèi)。居間方不服提出上訴，二審法院維持原判。每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第24頁(yè)，共31頁(yè)。法務(wù)建議營(yíng)業(yè)部門在業(yè)務(wù)操作過(guò)程中應(yīng)盡量促成買賣雙方完成正式買賣合同的簽署，否則將可能喪失收傭的基礎(chǔ)。應(yīng)盡量避免買賣雙方在簽訂買賣合同前正面接觸，從而減少買賣雙方私下交易或通過(guò)其他中介成交以逃避支付傭金的風(fēng)險(xiǎn)。在居間協(xié)議中特別約定“買賣雙方在一定期限內(nèi)不得私下交易或通過(guò)其他中介成交，否則將追究買賣雙方相應(yīng)的違約責(zé)任”，若出現(xiàn)上述案件中情形，則可通過(guò)追究買賣雙方的違約責(zé)任來(lái)補(bǔ)償傭金損失。每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第25頁(yè)，共31頁(yè)。案例五：獨(dú)家委托2008年1月，陳先生到

15、中介公司掛牌出售一套某物業(yè)。中介公司工作人員稱如果簽訂獨(dú)家委托可以幫其打廣告，并在公司內(nèi)重點(diǎn)推薦。陳先生覺得有一定道理，就簽訂了委托合同。過(guò)了一個(gè)多月，陳先生一直沒有接到中介公司的電話，也沒有人來(lái)看他的房子。陳先生打電話到中介公司了解情況，詢問(wèn)是否做過(guò)廣告、為什么沒人來(lái)看房，中介公司均說(shuō)不清楚。陳先生因急需用錢，故又委托其他中介公司成交了該物業(yè)。中介公司發(fā)現(xiàn)陳先生委托的物業(yè)未通過(guò)自己成交，即將陳先生告到法院，要求陳先生支付違約金。 庭審中，陳先生認(rèn)為簽合同時(shí)中介公司僅是獨(dú)家委托能夠做廣告和重點(diǎn)推薦，并沒有說(shuō)要承擔(dān)高額的違約責(zé)任；但中介公司接受委托后，沒有提供任何居間服務(wù)，即要求承擔(dān)高額違約金顯

16、失公平。 經(jīng)審理，法院認(rèn)為違約金條款系中介公司提供的格式合同，該格式條款的設(shè)立使中介公司處于無(wú)論是否提供居間服務(wù)均可收取傭金收入的有利地位，依據(jù)合同法的規(guī)定，該條款應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的，故判決駁回了中介公司要求陳先生支付違約金的請(qǐng)求。每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第26頁(yè)，共31頁(yè)。法務(wù)分析依據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第32-41條規(guī)定，提供格式合同的一方，加重對(duì)方責(zé)任或免除己方責(zé)任的條款當(dāng)屬無(wú)效。本案在簽訂獨(dú)家出售委托后，沒有為陳先生積極提供居間服務(wù)，在陳先生“違約”后，即要求其承擔(dān)高額違約金，明顯不符合法律規(guī)定的格式條款的有效情形。 若中介公司在簽訂獨(dú)家出售委托時(shí)，向陳先生充分解釋了獨(dú)家出售委托的權(quán)利、義務(wù)

17、，陳先生在充分認(rèn)識(shí)自己違約將承擔(dān)高額違約責(zé)任的情況下，仍愿意簽訂獨(dú)家出售委托，并且中介公司在接受委托后也能積極提供居間服務(wù)（如做房源廣告、向客戶推薦看房等），有相關(guān)證據(jù)予以證明的情況下，陳先生應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第27頁(yè)，共31頁(yè)。法務(wù)建議一般情況下，對(duì)于不付保證金的獨(dú)家委托，即使被業(yè)主自己或被其他中介公司賣掉，中介公司也不會(huì)追究業(yè)主的違約責(zé)任。 中介公司一般為了保證自己的合法權(quán)利，規(guī)定一些霸王條款，目的是為了鎖定客戶，壟斷資源以及保護(hù)自己利益的一種方式，是特殊行業(yè)的特殊行為，一般不產(chǎn)生實(shí)際的法律意義。從上述案例中，提醒中介公司應(yīng)該提高服務(wù)質(zhì)量，隨時(shí)向客戶報(bào)告自己的服務(wù)內(nèi)

18、容，讓客戶了解我們無(wú)時(shí)無(wú)刻地都在為他的房子做著努力，這樣有利于未來(lái)的議價(jià)以及簽約等工作的進(jìn)行，還可以有效避免跳傭的發(fā)生。在門店培訓(xùn)中，鍛煉業(yè)務(wù)人員簽訂獨(dú)家委托，可以很好提高經(jīng)紀(jì)人的溝通、說(shuō)服能力以及加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的再學(xué)習(xí)，有利于人員的快速成長(zhǎng)。 每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第28頁(yè)，共31頁(yè)。合肥二手房買賣流程每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第29頁(yè)，共31頁(yè)。謝謝每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)第30頁(yè)，共31頁(yè)。1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來(lái)得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來(lái)的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一

19、生去奮斗出一個(gè)絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!4、心中沒有過(guò)分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f(shuō)多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過(guò)分欲，自然憂就少。大悲是無(wú)淚的，同樣大悟無(wú)言。緣來(lái)盡量要惜，緣盡就放。人生本來(lái)就空，對(duì)人家笑笑，對(duì)自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來(lái)的塵埃!25、你不能拼爹的時(shí)候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上沒有障礙，人還有什么可做的呢。27、我們無(wú)法選擇自己的出身，可是我們的未來(lái)是自己去改變的。勵(lì)志名言：比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會(huì)創(chuàng)造奇跡28、偉人之所以偉大，是因?yàn)樗c別人共處逆境時(shí)，別人失去了信心，他卻下決心實(shí)現(xiàn)自

20、己的目標(biāo)。29、人生就像一道漫長(zhǎng)的階梯，任何人也無(wú)法逆向而行，只能在急促而繁忙的進(jìn)程中，偶爾轉(zhuǎn)過(guò)頭來(lái)，回望自己留下的蹣跚腳印。30、時(shí)間，帶不走真正的朋友；歲月，留不住虛幻的擁有。時(shí)光轉(zhuǎn)換，體會(huì)到緣分善變；平淡無(wú)語(yǔ)，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在與不在，都會(huì)惦念；無(wú)心的情，無(wú)論你好與不好，只是漠然。走過(guò)一段路，總能有一次領(lǐng)悟；經(jīng)歷一些事，才能看清一些人。31、我們無(wú)法選擇自己的出身，可是我們的未來(lái)是自己去改變的。32、命好不如習(xí)慣好。養(yǎng)成好習(xí)慣，一輩子受用不盡。33、比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會(huì)創(chuàng)造奇跡。50、想像力比知識(shí)更重要。不是無(wú)知，而是對(duì)無(wú)知的無(wú)知，才是知的死亡。51、對(duì)于最有能力的領(lǐng)

21、航人風(fēng)浪總是格外的洶涌。52、思想如鉆子，必須集中在一點(diǎn)鉆下去才有力量。53、年少時(shí)，夢(mèng)想在心中激揚(yáng)迸進(jìn)，勢(shì)不可擋，只是我們還沒學(xué)會(huì)去戰(zhàn)斗。經(jīng)過(guò)一番努力，我們終于學(xué)會(huì)了戰(zhàn)斗，卻已沒有了拼搏的勇氣。因此，我們轉(zhuǎn)向自身，攻擊自己，成為自己最大的敵人。54、最偉大的思想和行動(dòng)往往需要最微不足道的開始。55、不積小流無(wú)以成江海，不積跬步無(wú)以至千里。56、遠(yuǎn)大抱負(fù)始于高中，輝煌人生起于今日。57、理想的路總是為有信心的人預(yù)備著。58、抱最大的希望，為最大的努力，做最壞的打算。59、世上除了生死，都是小事。從今天開始，每天微笑吧。60、一勤天下無(wú)難事，一懶天下皆難事。61、在清醒中孤獨(dú)，總好過(guò)于在喧囂人群

22、中寂寞。62、心里的感覺總會(huì)是這樣，你越期待的會(huì)越行越遠(yuǎn)，你越在乎的對(duì)你的傷害越大。63、彩虹風(fēng)雨后，成功細(xì)節(jié)中。64、有些事你是繞不過(guò)去的，你現(xiàn)在逃避，你以后就會(huì)話十倍的精力去面對(duì)。65、只要有信心，就能在信念中行走。66、每天告訴自己一次，我真的很不錯(cuò)。67、心中有理想 再累也快樂68、發(fā)光并非太陽(yáng)的專利，你也可以發(fā)光。69、任何山都可以移動(dòng)，只要把沙土一卡車一卡車運(yùn)走即可。70、當(dāng)你的希望一個(gè)個(gè)落空，你也要堅(jiān)定，要沉著！71、生命太過(guò)短暫，今天放棄了明天不一定能得到。72、只要路是對(duì)的，就不怕路遠(yuǎn)。73、如果一個(gè)人愛你、特別在乎你，有一個(gè)表現(xiàn)是他還是有點(diǎn)怕你。74、先知三日，富貴十年。付

23、諸行動(dòng)，你就會(huì)得到力量。75、愛的力量大到可以使人忘記一切，卻又小到連一粒嫉妒的沙石也不能容納。1、這世上，沒有誰(shuí)活得比誰(shuí)容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。2、當(dāng)熱誠(chéng)變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無(wú)處容身。缺乏熱誠(chéng)的人也沒有明確的目標(biāo)。熱誠(chéng)使想象的輪子轉(zhuǎn)動(dòng)。一個(gè)人缺乏熱誠(chéng)就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂和工作，兩者保持熱誠(chéng)，就是最快樂的人。熱誠(chéng)使平凡的話題變得生動(dòng)。3、起點(diǎn)低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場(chǎng)馬拉松比賽，拼的不是起點(diǎn)，而是堅(jiān)持的耐力和成長(zhǎng)的速度。只要努力不止，進(jìn)步也會(huì)不止。4、如果你不相信努力和時(shí)光，那么時(shí)光第一個(gè)就會(huì)辜負(fù)你。不要去否定你的過(guò)去，也不要用你的過(guò)去牽扯你的未來(lái)。不

24、是因?yàn)橛邢Ｍ湃ヅ?，而是努力了，才能看到希望?、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰(shuí)也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動(dòng)自己才能推動(dòng)世界，只要推動(dòng)自己就能推動(dòng)世界。6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個(gè)人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。7、每個(gè)人的心里，都藏著一個(gè)了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂觀，培養(yǎng)著豁達(dá)，堅(jiān)持著善良，只要在路上，就沒有到達(dá)不了的遠(yuǎn)方！8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會(huì)因?yàn)槟愕谋г共粷M而為你改變，你能做到的只有改變你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來(lái)的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會(huì)覺得解脫。但舌頭總會(huì)不由自主地往那個(gè)空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無(wú)視，留下的那個(gè)空缺永遠(yuǎn)都在，偶爾甚至?xí)惓炷?。適應(yīng)是需要時(shí)間的，但牙總是要拔，因?yàn)樘?，所以終歸還是要放手，隨它去。11、這個(gè)世界其實(shí)很公平，你想要比別人強(qiáng)，你就必須去做別人不想做的事，你想要