ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的運(yùn)用

1、ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的運(yùn)用定義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的要求，以土地或建筑物為對(duì)象，按照“全面規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”的原則，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。相關(guān)概念：生地開(kāi)發(fā) 舊城改造經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：1、投資數(shù)額大 2、建設(shè)周期長(zhǎng)，投資回報(bào)慢 3、涉及范圍廣，政策性強(qiáng) 4、建設(shè)地域性強(qiáng) 5、投資風(fēng)險(xiǎn)性高第二節(jié) 基本程序工程招投標(biāo)建設(shè)施工商品房預(yù)售拆遷安置勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)籌集資金項(xiàng)目選址及決策分析取得開(kāi)發(fā)用地權(quán)售后物業(yè)管理商品房租售竣工驗(yàn)收第三節(jié) 項(xiàng)目選址及決策分析流程定址可行性研究現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)備階段：信息收集大致確定投

2、資區(qū)位。二、可行性研究主要依據(jù)國(guó)家和本地城市建設(shè)的方針、政策、長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃；城市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，包括當(dāng)?shù)氐淖》抗?yīng)與需求情況，人均居住面積，人均消費(fèi)水平等；自然、地理、氣象、水文地質(zhì)等基礎(chǔ)資料；有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)等資料；國(guó)家規(guī)定經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)，如定額回收期、折現(xiàn)率、利率、基準(zhǔn)收益率等；土地利用與規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等；周圍的社會(huì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和施工條件等。主要內(nèi)容：項(xiàng)目概況市場(chǎng)現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)條件建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃環(huán)境影響及環(huán)境保護(hù)公用及輔助設(shè)施投資結(jié)算與資金來(lái)源社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)結(jié)論取得開(kāi)發(fā)用地權(quán)取得土地使用權(quán)的三種形式劃撥出讓轉(zhuǎn)讓二、可劃撥的土地可以劃

3、撥的土地國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地劃撥的程序土地行政主管部門審查建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)書(shū)等有關(guān)批準(zhǔn)文件向主管部門申請(qǐng)主管部門審查報(bào)政府批準(zhǔn)政府發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)向主管部門核發(fā)土地劃撥決定書(shū)建設(shè)單位申請(qǐng)土地登記三、土地使用權(quán)出讓出讓方式：協(xié)議出讓（非盈利、政府扶持、優(yōu)惠項(xiàng)目）招標(biāo)出讓（大型區(qū)域發(fā)展用地，小區(qū)成片開(kāi)發(fā)用地） 拍賣出讓（競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)用地）協(xié)議出讓程序辦理權(quán)屬登記，領(lǐng)取土地使用證簽訂合同支付出讓金雙方協(xié)商受讓方申請(qǐng)并提交有關(guān)證明文件注：辦理出讓手續(xù)時(shí)的資料。出讓

4、土地使用權(quán)呈報(bào)表；人民政府或有關(guān)部門的證明文件；出讓地塊的地理位置和規(guī)劃設(shè)計(jì)；征地及拆遷補(bǔ)償方案、土地開(kāi)發(fā)建設(shè)方案；土地使用條件、出讓合同草案；土地管理部門的審查意見(jiàn)。招標(biāo)出讓程序支付保證金投標(biāo)公布招標(biāo)文件及資料領(lǐng)證簽約開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)4、拍賣出讓程序簽約登記拍賣領(lǐng)取入場(chǎng)證發(fā)布拍賣公告四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（再轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)）形式：出售、交換、贈(zèng)與；轉(zhuǎn)讓條件：劃撥轉(zhuǎn)讓：報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；出讓轉(zhuǎn)讓：按出讓合同支付全部出讓權(quán)，取得土地使用證書(shū)；按合同進(jìn)行開(kāi)發(fā)、投資總額達(dá)到25%；房屋已形成，應(yīng)有房屋所有權(quán)證。拆遷安置 一、特點(diǎn)工作政策性強(qiáng)、涉及面廣是開(kāi)發(fā)中的難點(diǎn)。通常由房地產(chǎn)公司委托拆遷公司進(jìn)行，

5、該種拆遷公司在很大程序上行使政府的職能。二、拆遷工作程序：審核發(fā)證申報(bào)編制拆遷方案逐戶走訪調(diào)查了解實(shí)施拆遷簽訂協(xié)議召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)發(fā)出拆遷公告三、拆遷補(bǔ)償形式產(chǎn)權(quán)調(diào)換作價(jià)補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合四、房屋拆遷安置形式一次性安置臨時(shí)過(guò)渡安置第六節(jié) 勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)一、工作流程房地產(chǎn)公司確定開(kāi)發(fā)的初步規(guī)劃委托設(shè)計(jì)院進(jìn)一步規(guī)劃，形成平面方案確認(rèn)平面方案委托勘察單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)情況勘察設(shè)計(jì)院進(jìn)行初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃中的評(píng)審、確認(rèn)工作注：建筑設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容包括：住宅建筑的平、立、剖面設(shè)計(jì)，住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，住宅建筑裝修和室內(nèi)設(shè)備的設(shè)計(jì)，住宅設(shè)計(jì)的工程概算和預(yù)算。設(shè)計(jì)內(nèi)容：1）居住區(qū)

6、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)；2）公共建筑規(guī)劃；3）道路規(guī)劃；4）綠化規(guī)劃；5）建筑設(shè)計(jì)。第七節(jié) 施工建設(shè)工作程序報(bào)建、填寫(xiě)工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記表工程招、投標(biāo)核發(fā)施工許可證開(kāi)工建設(shè)二、報(bào)建應(yīng)提供的資料：商品房立項(xiàng)批文；固定資產(chǎn)投資許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；土地使用證；開(kāi)工資金證明；開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記表等。三、招投標(biāo)形式：公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)工作流程審查招標(biāo)工程條件和招標(biāo)單位資質(zhì)招標(biāo)申請(qǐng)及審批招標(biāo)書(shū)的編制與送審發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)工程標(biāo)底價(jià)格的編制對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行資格審查并發(fā)放招標(biāo)書(shū)現(xiàn)場(chǎng)勘察與答疑投標(biāo)書(shū)的編制與遞交開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)中標(biāo)合同簽訂 四、核發(fā)施工許可證 建設(shè)行政主管部門對(duì)施工合同進(jìn)行審查后，對(duì)符合施工條件的發(fā)給施工許可證五、

7、開(kāi)工建設(shè)程序成立項(xiàng)目部施工隊(duì)伍做施工前準(zhǔn)備委托監(jiān)理公司管理施工工程組織圖紙會(huì)審三通一平（生地）施工過(guò)程監(jiān)控及原材料提供參與分部、分項(xiàng)及隱蔽工程驗(yàn)收竣工驗(yàn)收第八節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收竣工綜合驗(yàn)收的程序主管部門驗(yàn)收向主管部門提驗(yàn)收申請(qǐng)核定單位工程質(zhì)量等級(jí)初驗(yàn)辦理交付使用手續(xù)主管部門對(duì)驗(yàn)收情況進(jìn)行審查，發(fā)放綜合驗(yàn)收合格證驗(yàn)收小組驗(yàn)收后向主管部門提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告二、驗(yàn)收的主要內(nèi)容：規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括小區(qū)修建規(guī)劃布局、功能分區(qū)、公益服務(wù)設(shè)施的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)情況；建設(shè)工程，包括各單位建筑工程的報(bào)建、招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，質(zhì)量等級(jí)檢驗(yàn)等；市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，包括道路、排水、供水、供電、通訊、電視、園林

8、綠化、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、燃?xì)狻⑾?、人防、安全防范等設(shè)施的建設(shè)情況；開(kāi)發(fā)管理，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)的使用落實(shí)、商品房預(yù)售、拆遷安置等情況；物業(yè)管理，包括物業(yè)的前期介入、物業(yè)管理公司的選擇方式、物業(yè)管理用房的配備等；工程技術(shù)檔案資料，包括整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、規(guī)劃平面圖、施工圖、竣工圖、結(jié)算書(shū)等全套資料。 三、竣工綜合驗(yàn)收的條件 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到下列條件后，可申請(qǐng)竣工驗(yàn)收：建設(shè)工程按批準(zhǔn)的規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計(jì)要求全部建成，并能滿足使用要求；建設(shè)工程中的所有單位工程及公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施等單項(xiàng)工程全部預(yù)驗(yàn)收合格，工程竣工文件、資料齊全；施工機(jī)具及臨時(shí)設(shè)施、

9、建筑渣土、剩余建筑材料等全部拆除并清理完畢；在有拆遷任務(wù)的建設(shè)工程中拆遷居民已合理安置。四、竣工綜合驗(yàn)收申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交以下資料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)等證明；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證修建性詳細(xì)規(guī)劃、各單位工程設(shè)計(jì)文件（圖紙）等；城市房屋拆遷許可證、白蟻防治合同及房屋所有權(quán)證（原有房屋的拆除重建工程）；工程承包、發(fā)包合同；工程竣工結(jié)算書(shū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核定的各單位工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定文件；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；新建住宅質(zhì)量保證書(shū)和新建住宅使用說(shuō)明書(shū)樣本、商品房預(yù)售許可證及預(yù)售去向或計(jì)劃；住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案；其他需要說(shuō)明的有關(guān)文字資料、圖

10、表等。商品房預(yù)售和銷售商品房預(yù)售的程序辦理預(yù)售登記獲得預(yù)售許可證準(zhǔn)備資料竣工后協(xié)助預(yù)購(gòu)人過(guò)戶、換產(chǎn)權(quán)證合同登記備案簽訂預(yù)售合同二、辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)應(yīng)提交的資料：開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件；工程施工進(jìn)度計(jì)劃；投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明文件；商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)附商品房預(yù)售總平面圖；需向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。三、商品房買賣與房屋權(quán)屬登記程序流程圖受理、填寫(xiě)買賣房屋申請(qǐng)書(shū)買賣雙方草簽協(xié)議書(shū)現(xiàn)場(chǎng)丈量

11、，核驗(yàn)證件，提出初審意見(jiàn)復(fù)核初審，提出復(fù)審意見(jiàn)產(chǎn)權(quán)審批繳納稅費(fèi)填發(fā)契紙，核發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)資料歸檔四、商品房出售中的基本要求商品房買賣合同要規(guī)范，應(yīng)符合2000年9月13日下發(fā)的關(guān)于印發(fā)商品房買賣合同示范文本的通知；商品房銷售時(shí)應(yīng)提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)；商品房銷售應(yīng)遵循商品房銷售管理辦法建設(shè)部88號(hào)文。第十節(jié) 物業(yè)管理的運(yùn)作物業(yè)服務(wù)的形式和內(nèi)容常規(guī)性的公共服務(wù)；有針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)；委托性的特約服務(wù)；二、常規(guī)性的公共服務(wù)（八項(xiàng)）；房屋建筑主體的管理（掌握基本結(jié)構(gòu)、修繕及裝修的管理）；房屋設(shè)備、設(shè)施的管理（管理與維修、配電、供水、中央空調(diào)、電梯等）；環(huán)境衛(wèi)生；綠化；治安；消防；車輛道路

12、；代辦、代繳；三、有針對(duì)性的服務(wù) 主要包括：日常生活類、文化教育、衛(wèi)生體育類、金融類、商業(yè)類、中介類、社會(huì)福利類。四、管理程序策劃階段早期介入制定物業(yè)管理方案選聘/組建物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)的建立人員選聘的培訓(xùn)前期準(zhǔn)備階段規(guī)章制度的制定前期物業(yè)管理的介入業(yè)主委員會(huì)成立產(chǎn)權(quán)備案用戶的入住物業(yè)的接管驗(yàn)收啟動(dòng)階段系統(tǒng)的協(xié)調(diào)日常綜合服務(wù)與管理日常運(yùn)作第十一節(jié) ISO9000：2000標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用的對(duì)照表ISO9000：2000在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用產(chǎn)品的識(shí)別：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要產(chǎn)品為房屋房屋銷售服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)刪減問(wèn)題：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，通常下列要素可以考慮刪減，7.3.3，7.3.

13、5，7.5.2，7.5.4。標(biāo)準(zhǔn)條款的應(yīng)用條款號(hào)應(yīng)用情況說(shuō)明4.1A該條款中的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程主要包括項(xiàng)目選址及決策分析、取得開(kāi)發(fā)用地權(quán)、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、籌集資金、工程招投標(biāo)、建筑施工、商品房預(yù)售、竣工驗(yàn)收、商品房租售、售后物業(yè)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外包過(guò)程很多，如，拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、售后物業(yè)管理，甚至有些企業(yè)還外包商品房銷售過(guò)程。開(kāi)發(fā)公司應(yīng)識(shí)別這些外包過(guò)程，并對(duì)外包承接方進(jìn)行評(píng)價(jià)和控制。4.2.3B該條款中的外來(lái)文件主要指的是各種國(guó)家、行業(yè)、地方的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等。4.2.4C該條款中的記錄應(yīng)包括A中各過(guò)程涉及的所有記錄，及其他過(guò)程中的記錄5.4.1D質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)包括房屋開(kāi)發(fā)、建設(shè)、

14、銷售、物業(yè)全階段的目標(biāo)6.2.2E根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)的要求，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資質(zhì)證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；二級(jí)資質(zhì)企業(yè)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資質(zhì)證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；三級(jí)資質(zhì)企業(yè)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中

15、具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資質(zhì)證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；7.1E產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃應(yīng)包括A 中各過(guò)程的策劃，但最主要的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可行性研究。應(yīng)形成詳細(xì)的可行性研究報(bào)告。7.2F與顧客有關(guān)的過(guò)程主要是房屋的預(yù)售和銷售過(guò)程中商品房購(gòu)買者需求的確定過(guò)程。商品房預(yù)售/銷售合同是合同評(píng)審的主要對(duì)象。但考慮到絕大多數(shù)商品房購(gòu)買者對(duì)商品房專業(yè)知識(shí)的缺乏，商品房銷售的宣傳介紹材料應(yīng)充分、詳細(xì)、真實(shí)。7.3G房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)通常外包給設(shè)計(jì)院完成。但不能完全撒手不管。在7.3.1設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)策劃過(guò)程中，應(yīng)確定與設(shè)計(jì)院之間的接口，以確保

16、有效的溝通；在7.3.2中應(yīng)確定明確的設(shè)計(jì)輸入，特別是功能和性能方面的要求，以便設(shè)計(jì)院制定設(shè)計(jì)方案。7.3.3主要由設(shè)計(jì)院完成，可以刪減；7.3.4設(shè)計(jì)評(píng)審由設(shè)計(jì)院完成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司僅參加設(shè)計(jì)評(píng)審；7.3.5設(shè)計(jì)驗(yàn)證通常由專業(yè)的設(shè)計(jì)評(píng)審機(jī)構(gòu)完成圖紙審核，可以刪減；7.3.6設(shè)計(jì)確認(rèn)是設(shè)計(jì)中最重要的過(guò)程，應(yīng)分階段確認(rèn)，如，方案確認(rèn)、施工圖確認(rèn)等；7.3.7在設(shè)計(jì)確認(rèn)和施工前圖紙會(huì)審都可能導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)協(xié)調(diào)好設(shè)計(jì)變更，并將設(shè)計(jì)變更情況傳遞到施工單位和其他部門。7.4H采購(gòu)產(chǎn)品通常指房地產(chǎn)公司購(gòu)進(jìn)的、用于施工中的原材料（其他外包過(guò)程在4.1中加以控制）。其控制過(guò)程主要包括選擇、評(píng)價(jià)

17、、控制，以及編制采購(gòu)信息文件、驗(yàn)證進(jìn)場(chǎng)原材料的質(zhì)量證明、原材料二次復(fù)驗(yàn)。7.5.1I生產(chǎn)和服務(wù)的提供包括選址及決策分析、取得開(kāi)發(fā)用地權(quán)、拆遷安置、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)、籌集資金、工程招投標(biāo)、建設(shè)施工、商品房預(yù)售、竣工驗(yàn)收、商品房租售、售后物業(yè)管理。以上各過(guò)程每一個(gè)都很復(fù)雜，所以企業(yè)應(yīng)考慮各過(guò)程的受控方法，如畫(huà)出過(guò)程流程圖、制定作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、實(shí)施監(jiān)視和測(cè)量。對(duì)工程施工的監(jiān)視和控制是一個(gè)關(guān)鍵過(guò)程，通常委托給建設(shè)監(jiān)理單位實(shí)施。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的住場(chǎng)代表也應(yīng)負(fù)起責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般在物業(yè)管理時(shí)會(huì)使用一些簡(jiǎn)單的設(shè)備和裝置，如水電維修設(shè)備等。7.5.2J在工程施工中存在特殊過(guò)程，如，隱蔽工程，鋼筋焊接等，但該過(guò)

18、程的監(jiān)視和測(cè)量通常有施工單位和監(jiān)理單位實(shí)施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的住場(chǎng)代表只要查驗(yàn)監(jiān)理單位的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告即可。7.5.3K在有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供材料的情況下，可能涉及材料的標(biāo)識(shí)和可追溯性的問(wèn)題。在其他階段，如房屋銷售、物業(yè)管理階段通常采用記錄的形式進(jìn)行標(biāo)識(shí)和追溯。7.5.4L只有某單位委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代其使用該單位提供的材料時(shí)，才涉及顧客財(cái)產(chǎn)問(wèn)題。否則，該條款可以刪減。7.5.5M當(dāng)工程竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)對(duì)竣工后的房屋進(jìn)行防護(hù)，包括對(duì)結(jié)構(gòu)、地面、門窗等的保護(hù)和開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施的保護(hù)。7.6用于房屋面積丈量的尺應(yīng)加以檢定。8.2.1顧客滿意度的評(píng)價(jià)應(yīng)包括房屋質(zhì)量、銷售服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等多個(gè)

19、方面。8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量通常體現(xiàn)在分項(xiàng)、分部驗(yàn)收及竣工綜合驗(yàn)收中。由于各種驗(yàn)收中有多個(gè)相關(guān)方參與，所以驗(yàn)收活動(dòng)應(yīng)經(jīng)過(guò)認(rèn)真策劃。接受設(shè)計(jì)院的圖紙也可以視為一種驗(yàn)收，但通常在設(shè)計(jì)確認(rèn)中加以控制。8.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的不合格品應(yīng)包括房屋質(zhì)量的不合格、銷售服務(wù)的不合格和物業(yè)管理服務(wù)中的不合格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審核的基本檢查點(diǎn)必須有完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告；必須辦理合法的土地使用權(quán)（領(lǐng)取土地使用證）；外包過(guò)程，如，設(shè)計(jì)、勘察、拆遷、施工、監(jiān)理、物業(yè)等，有完整的承包單位的評(píng)價(jià)、控制手段和控制記錄；施工過(guò)程中應(yīng)建立駐場(chǎng)代表組織；房屋預(yù)售前應(yīng)辦理預(yù)售許可證，預(yù)售時(shí)應(yīng)簽定預(yù)售合同；勘察后應(yīng)有勘察結(jié)果報(bào)告；采用監(jiān)理制度時(shí)，應(yīng)保存監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理通報(bào)；項(xiàng)目竣工后，應(yīng)提供完整的竣工資料；房屋銷售過(guò)程應(yīng)符合商品房銷售管理辦法（建設(shè)部88號(hào)文）的要求，應(yīng)提供較完整的銷售宣傳材料，材料要真實(shí)；房屋銷售時(shí)，應(yīng)有商品房銷售合同、住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)；物業(yè)管理應(yīng)有完整的方案，有完整的、與實(shí)際情況相符的竣工圖，小區(qū)管理應(yīng)符合居住要求；應(yīng)能提供與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的法律、法規(guī)、及各種國(guó)家、行業(yè)