江蘇省“房屋買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用”研討會綜述

1、.：.；江蘇省 來源：壹心律師官方網(wǎng)站 時間：2021-04-17 閱讀次數(shù)：202 “房屋買賣合同糾紛案件疑問問題法律適用研討會綜述2004年11月26日至27日，省法院民一庭在常州召開了蘇南片“房屋買賣合同糾紛案件疑問問題研討會，并舉行了第四期“民一庭法官論壇。蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江四市中院的民一庭庭長及部分審問骨干，常州少數(shù)基層法院的民一庭擔任人，省法院民一庭的擔任人和審問長參與了會議。會議主要圍繞各地在審理房屋買賣案件中遇到的三大類問題及近二十個詳細問題展開了討論?，F(xiàn)將會議討論和論壇活動情況作為最新的民事審問動態(tài)綜述如下，供全省法院民一庭系統(tǒng)參考。一、商品房買賣合同糾紛案件疑問問題法律

2、適用與會代表就適用以下簡稱過程中遇到的部分問題進展了討論。1、關(guān)于約定不能轉(zhuǎn)化為本約的責任承當約定與本約，是合同法實際對合同的一種分類。約定的效能，旨在約束當事人訂立本約，即商品房買賣合同。但是因可歸責于一方當事人的緣由，導致本約不能有效成立的，違約方該當向守約方承當什么樣的責任？責任范圍又如何？對此問題，會議代表獲得了一定的共識：第一，區(qū)分一項合同是約定還是本約，該當探求當事人的真意，方法上該當堅持合同的文義解釋。除了根據(jù)第五條規(guī)定將約定認定為本約外，對于“名為約定實為本約的情形該當嚴厲掌握。第二，假設(shè)約定中商定了定金罰那么，因可歸責于一方當事人的事由導致本約不能有效成立的，該當適用定金罰那

3、么；假設(shè)約定中沒有商定定金罰那么的，那么違約方該當賠償守約方所蒙受的實踐損失。但在實踐損失之外，能否該當賠償履行本約產(chǎn)生的可得利益，存在觀念上的分歧。一種意見以為，當事人違反約定合同導致沒有訂立商品房買賣合同的，只承當締約過失責任。另一種意見以為，雖然約定的方式多樣，但當事人的預期利益卻不同。對于一份內(nèi)容比較全面的約定合同，由于當事人主要是買受人對此已有許多預期的利益，因開發(fā)商的違約，致使其利益無法實現(xiàn)，這種情況假設(shè)僅適用定金罰那么，對維護市場的誠信體制是不利的，因此還該當賠償預期利益可得利益，即在定金罰那么或?qū)嵺`損失的范圍之外，再參照房屋差價或違約方所獲利潤確定買受人的損失數(shù)額。2、關(guān)于“暫

4、定價糾紛的處置實務當中，雙方當事人往往在約定中商定了“暫定價，而其后在訂立本約時，出賣人往往又“提高了房屋價款，買受人因不能接受而致使商品房買賣合同本約不能成立，此時，能否清查出賣人的違約責任？與會代表在這個問題上的認識尚較一致，即出賣人于此情形下并不承當違約責任。大家以為，這個問題的本質(zhì)在于，約定中的“暫定價條款對雙方當事人能否具有約束力。而該條款對雙方當事人能否具有約束力，又涉及到對約定的性質(zhì)與效能的了解與判別。約定既然是當事人商定未來訂立一定契約本約的契約，那么其債務的內(nèi)容即是未來要訂立本約，房屋的價款及房屋的交付等內(nèi)容該當留作未來訂立本約時予以確定，該“暫定價條款僅是作為雙方當事人在訂

5、立本約時確定價錢條款的一種參照。只需“約定還是約定，那么約定中的“暫定價條款對當事人就不該當具有約束力，就不能要求當事人即應按照該條款實踐付款交房。真正對當事人具有約束力的價錢條款尚須當事人的另行商定，買受人因不能接受出賣人這一關(guān)于價錢內(nèi)容的意思表示導致本約不能成立的，自屬契約訂立過程中非常正常的事情當事人雖心懷誠意積極地進展締約活動，但并不能必然導致契約就可以有效地成立，這是買賣中的常識，即使有約定的擔保，也是如此。另外一種觀念與之殊途同歸。這種觀念以為，約定中的“暫定價是相對于本約中的核定價而言的，對于“暫定價，雙方當事人都是可以調(diào)整的，合同的履行付款交房最終還是按核定價來計算。因此，出賣

6、人違反“暫定價條款，未能按之將房屋出賣于買受人，并不對買受人承當違約責任。與會代表還以為，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的買賣次序，維護買受人的合法權(quán)益，對于符合第五條規(guī)定的情形，即使名為“暫定價，也不可一方變卦。此外，對于約定合同中的價錢用語，尚需詳細問題詳細分析，不可簡單套用上述“暫定價條款而一概而論。3、關(guān)于確定懲罰性賠償責任的要素第八條、第九條針對五種欺詐和違約程度突出的情形規(guī)定了懲罰性賠償責任。即除了返還已付購房款及利息，賠償實踐損失外，買受人于特定情形下可以懇求出賣人承當不超越已付購房款一倍的賠償責任。由于房屋價值宏大，為了防止雙方當事人之間的利益明顯失衡，又將詳細的懲罰幅度交給處置詳細案件的

7、法官掌握。確定的懲罰性賠償涉及法官自在裁量權(quán)的行使，雖然難以一致詳細尺度，但可以確定一些參考的要素。與會代表以為，僅僅考量出賣人開發(fā)商的客觀惡性程度是不夠的。由于既然可以適用懲罰性賠償責任，本身即已闡明了出賣人的“客觀惡性極為嚴重，再分其輕重而定其責任，已沒有實踐意義；再者，在依法該當承當民事責任的前提下，責任人的“客觀惡性如何，普通并不影響責任的輕重程度對責任的輕重具有決議性影響的，是損害后果。因此，在確定懲罰性賠償責任時，還應該思索以下幾個要素：出賣人有無減責或者免責的事由，包括法律上的和品德上的事由；出賣人因欺詐性買賣的獲利情況；買受人的受損情況；雙方當事人的經(jīng)濟情況；等等。與會代表還以

8、為，由于懲罰性賠償責任確實定涉及法官的自在裁量權(quán)，為了維護司法權(quán)威和裁判的公信力，假設(shè)一審裁判沒有艱苦利益失衡的，二審法院普通不宜改判。4、關(guān)于面積誤差問題的法律適用根據(jù)第十四條規(guī)定，出賣人交付運用的房屋面積與商品房買賣合同商定面積不符時，處置原那么有二：首先交由當事人意思自決，表現(xiàn)為“合同有商定的，按照商定處置；其次，在當事人意思未能自決的情況下，即在“合同沒有商定或者商定不明確的的情況下，才根據(jù)的規(guī)定處置。實際中，當事人在合同中往往商定有“多退少補、按實結(jié)算等類似條款，這能否屬于“合同有商定的，按照商定處置的情形？假設(shè)屬于這種情形，當面積誤差過大以致明顯不合理時，能否依然簡單套用“當事人另

9、有商定除外的規(guī)那么？以下簡稱第十七條第二款規(guī)定：當事人雙方雖在預售合同中商定以實踐交付面積為準，但實踐交付面積大于或者小于預售合同商定面積超越百分之三的，預購人有權(quán)退房。預購人退房的，適用前款第一項規(guī)定。預購人不退房的，大于或者小于部分不超越百分之三的，按照預售合同商定的價錢多退少補；大于部分超越百分之三的，產(chǎn)權(quán)歸預購人一切，并可以不支付該部分的房價款，小于部分超越百分之三的，預售人該當向預購人雙倍返還該部分的房價款。與會代表以為，第一，省人大常委會公布的地方性法規(guī)是全省各級人民法院處置民事案件的根據(jù)。第十七條第二款的規(guī)定充分表達了維護群眾利益，維護市場誠信的理念，具有江蘇特征；而且，該規(guī)定是

10、對當事人履行合同行為的規(guī)制，是對當事人權(quán)益義務關(guān)系的調(diào)整，并不涉及合同本身的效能。在這一點上，與并不矛盾。因此，對商定“按實結(jié)算而引發(fā)的面積糾紛，該當適用的規(guī)定。第二，假設(shè)雙方當事人在預售合同中明確商定了面積誤差的詳細比例及相應的處置方法，那么該當尊重當事人的意思自治，根據(jù)合同商定進展裁判。5、關(guān)于違約金數(shù)額的調(diào)整商品房買賣合同中往往商定了違約金條款，當一方當事人違約時，守約方會以之為據(jù)清查其違約責任，而違約方普通會以 “其并沒有違約、不該當承當違約責任為由進展抗辯。當此種抗辯不能成立時，違約方又會提出其原來的抗辯中包含了“商定的違約金過高、懇求予以減少的意思表示，而懇求人民法院予以減少這種情

11、況往往發(fā)生在二審中；或者人民法院發(fā)現(xiàn)商定的違約金確實過高，能否根據(jù)違約方的這種抗辯，推論其包含了“商定的違約金過高、懇求予以減少的意思表示，從而自動地減少違約金的數(shù)額？與會代表大多以為，當事人的“其并沒有違約、不該當承當違約責任抗辯主張與其“商定的違約金過高、懇求予以減少的意思表示，在性質(zhì)、意義上并不一樣：前者為一種抗辯，旨在推卸責任；后者實為一項訴訟懇求，旨在減輕責任。再者，二者的邏輯前提也不一樣：前者以其不存在歸責事由無違約行為為前提；后者以其成認存在歸責事由有違約行為、因此該當承當責任為前提，只是在此前提下，懇求減輕其責任。因此，不存在前者包容后者的能夠，更不存在著后者包容前者的能夠。然

12、而，基于訴訟經(jīng)濟的思索，在當事人僅提出“其并沒有違約、不該當承當違約責任的抗辯主張時，法官該當及時地予以訊問闡明。其結(jié)果有二：1假設(shè)法官行使了釋明權(quán)，當事人又作出了“商定的違約金過高、懇求予以減少的意思表示，那么法官該當根據(jù)對現(xiàn)實的審查結(jié)果，以當事人能否違約為據(jù)，而決議是采信其減責的訴訟懇求還是免責的抗辯主張；假設(shè)當事人仍沒有作出“商定的違約金過高、懇求予以減少的意思表示，那么該當以為當事人放棄了其違約金降低懇求權(quán)而只需免責抗辯主張，法官該當根據(jù)其能否違約的現(xiàn)實而決議能否采用該抗辯主張；假設(shè)不采用該抗辯主張即清查其違約責任的話，那么法官不得自動地降低違約金的數(shù)額。2假設(shè)法官沒有行使釋明權(quán)，當事

13、人也沒有作出“商定的違約金過高、懇求予以減少的意思表示的，那么只能以為當事人僅有“其并沒有違約、不該當承當違約責任的抗辯主張，而不能認定其中包含了“商定的違約金過高、懇求予以減少的意思表示。與會代表還以為，雖然當事人在一審中沒有提出懇求減少違約金的意思表示，但在上訴懇求和理由中提出這種意思表示的，人民法院在二審中依然可以作出適當調(diào)整。6、關(guān)于遲延或不能辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的責任第十八條和第十九條規(guī)定，由于出賣人的緣由，導致買受人在一定期限之內(nèi)未能獲得房屋權(quán)屬證書或者一定期限之后無法辦理房屋一切權(quán)登記的，買受人可以懇求出賣人承當諸如支付違約金、賠償損失等違約責任。但適用遇到的問題在于，買受人行使這

14、一懇求權(quán)時，能否該當對“出賣人的緣由承當舉證責任？多數(shù)意見以為，買受人行使這一懇求權(quán)的法律根底固然在于的這兩條規(guī)定；但其也需求現(xiàn)實根底，那就是出賣人的違約行為即所謂“出賣人的緣由、買受人的損害即在一定期限之內(nèi)或者之后不能辦到房屋一切權(quán)證或者進展一切權(quán)登記以及兩者之間需具備的引起與被引起的因果關(guān)系。只需同時具備這兩個根底，買受人的懇求權(quán)才干成立。根據(jù)國務院第三十三條規(guī)定：預售商品房的購買人該當自商品房交付運用之日起日內(nèi)，辦理土地運用權(quán)變卦和房屋一切權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人該當自銷售合同簽署之日起日內(nèi)，辦理土地運用權(quán)變卦和房屋一切權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當協(xié)助商品房購買人辦理土地運用權(quán)變

15、卦和房屋一切權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?？梢姡男猩唐贩抠I賣合同的過程中，一切權(quán)證的辦理與獲得是由買受人承當?shù)牧x務。出賣人承當?shù)膬H僅是法定協(xié)助義務。因此，買受人假設(shè)行使賦予的懇求權(quán)，就該當對“出賣人的緣由承當舉證責任，即證明到有關(guān)部門懇求辦理房屋一切權(quán)登記，由于開發(fā)商未盡協(xié)助義務導致未能辦成。另一種意見以為，該舉證責任主要在出賣人一方，買受人不需求舉證，其只需陳說一下，前往辦理一切權(quán)登記手續(xù)而沒有辦下來即可。7、關(guān)于土地運用權(quán)證運用年限縮水的問題等法律法規(guī)規(guī)定了各類用地的最高年限。住宅商品房的出賣人向買受人移轉(zhuǎn)交付的土地運用權(quán)，其運用期限經(jīng)常短于七十年。這主要有兩種緣由，其一是由于房地產(chǎn)

16、開發(fā)建立占用了一定的時間，這屬于正常形狀，普通不會引發(fā)糾紛。另一種情形是出賣人經(jīng)出讓獲得土地運用權(quán)后變卦了土地用途，或者從他人處經(jīng)轉(zhuǎn)讓獲得土地運用權(quán)，土地性質(zhì)本不屬于住宅用地，故導致土地運用權(quán)年限是四十年或者五十年。在后一種情形中，出賣人能否應向買受人承當違約責任？如承當，又該如何承當？一種意見以為，出賣人能否該當承當違約責任，首先要看其在訂立買賣合同時，能否盡到了告知義務即通知買受人土地運用權(quán)的年限情況。假設(shè)其曾經(jīng)盡到了告知義務，買受人依然情愿購買的，可以認定買賣合同是據(jù)實訂立的，該當以為出賣人并沒有違反合同商定及附屬義務，因此不承當違約責任。假設(shè)出賣人沒有盡到告知義務，且出賣人向買受人移轉(zhuǎn)

17、交付的土地運用權(quán)年限不符合法律規(guī)定的住宅用地的運用年限，就構(gòu)成違約，該當承當違約責任。在違約責任的承當方式上，可以責令出賣人退還多收取的土地本錢，或者責令其將土地運用權(quán)的年限予以續(xù)展、補足，也可以由其支付費用而由買受人辦理續(xù)展手續(xù)。另一種意見以為，根據(jù)的有關(guān)規(guī)定，這種糾紛屬于土地運用權(quán)權(quán)屬爭議，不屬于人民法院受理民事案件的范圍，依法該當由有關(guān)人民政府處置。 二、私房買賣合同糾紛案件疑問問題法律適用1、如何了解、適用“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定？第三十七條第六項規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。對于違反這一規(guī)定而進展房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同效能問題，實際中掌握得并不一致

18、。有的以為轉(zhuǎn)讓行為有效，其理由在于，這條規(guī)定是基于行政管理的目的而規(guī)定的，在實際上屬于取締規(guī)定，并不能否認轉(zhuǎn)讓合同的效能。有的以為轉(zhuǎn)讓行為無效，其理由在于，既然法律是這樣規(guī)定的，就應該嚴厲遵守。與會代表以為，這個問題急需一致裁量規(guī)范，并以為轉(zhuǎn)讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓合同的效能不能一概認定為無效。根據(jù)第五十一條的規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓行為屬于無權(quán)處分，其效能也該當是待定的：假設(shè)出賣人以后辦理了權(quán)屬登記手續(xù)，即其以后獲得了處分權(quán)，那么轉(zhuǎn)讓行為的效能由待定形狀轉(zhuǎn)為有效形狀；假設(shè)出賣人以后無法獲得處分權(quán)，那么轉(zhuǎn)讓行為的效能才從待定形狀轉(zhuǎn)為無效形狀。與會代表還以為，適用該規(guī)定時，詳細可分三種情形處

19、置。第一，基于生效裁判而獲得的場所，因這種獲得方式是法定主義的獲得方式，公開作出、宣布的生效裁判客觀上曾經(jīng)起到了公示的作用。因此，自裁判生效之日起，獲得人曾經(jīng)獲得了房屋的一切權(quán)，雖未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書即將房屋又出賣給他人的，無論是處分行為還是負擔行為買賣合同的效能都不會遭到影響，都該當是有效的?；谶@種轉(zhuǎn)讓行為，雖然需求補辦有關(guān)登記手續(xù)，但買受人對房屋所享有的權(quán)益已毋庸置疑。第二，因承繼或建造而獲得房屋，應進展物權(quán)公示，即依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，在此之前不能謂獲得人已獲得了一切權(quán)，故其將房屋又出賣于他人的，實為無權(quán)處分行為，買賣合同的效能該當是待定的，尚需根據(jù)以后的情況最終確定其是有效的還是無

20、效的。但有觀念以為，這種情形與出賣他人之物不同，假設(shè)獲得人提供充分證據(jù)其是現(xiàn)實上的權(quán)益人，可以認定轉(zhuǎn)讓合同有效，并判決出賣人必需先將房屋登記于本人名下，再過戶登記于買受人名下。第三，經(jīng)過審查，假設(shè)出賣人可以依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書但故意拖延辦理的，可以以為出賣人嗣后即買賣合同訂立后是可以獲得處分權(quán)的，因此買賣合同的效能該當由待定形狀轉(zhuǎn)為有效，對出賣人的無效主張不予支持。2、關(guān)于不動產(chǎn)登記公信力制度的維護范圍不動產(chǎn)登記具有權(quán)益正確性推定的作用和社會公信力。不動產(chǎn)登記簿上登記的不動產(chǎn)權(quán)益情況推定為實踐的權(quán)益情況，即使是登記的權(quán)益情況于實踐的權(quán)益情況不一致，法律仍維護好心的第三人對登記簿所公示的權(quán)益情況

21、的信任。好心的第三人可以獲得相應的不動產(chǎn)的權(quán)益。但在買受人獲得不動產(chǎn)權(quán)益之前，第三人主張對該房屋享有一切權(quán)，并主張該買賣合同無效，假設(shè)審查結(jié)果以為第三人確為真正的一切權(quán)人，如何維護買受人？該房屋買賣合同能否繼續(xù)履行？一種意見以為，不動產(chǎn)物權(quán)公信原那么是指任何人由于置信登記記載的權(quán)益而與權(quán)益人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)益的買賣，該項買賣該當遭到維護。從法律規(guī)定來看，房屋既然登記在出賣人的名下，那么他就有處分權(quán)，因此買賣合同是有效的；從價值導向來看，既然要維護買賣平安，就該當繼續(xù)履行合同。至于實踐權(quán)益人，可經(jīng)過向出賣人主張返還不當?shù)美姆绞降玫骄仍Ａ硪环N意見以為，不動產(chǎn)登記的公信力制度要求在出賣人與買受人之

22、間曾經(jīng)完成了物權(quán)轉(zhuǎn)移。也就是說，在出賣人與買受人之間尚未完成物權(quán)轉(zhuǎn)移時，假設(shè)經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原來出賣人并非真正的權(quán)益人，就無權(quán)處分該房屋，轉(zhuǎn)讓合同效能待定。既然真正的物權(quán)人主張權(quán)益，闡明其對出賣人的處分行為持否認態(tài)度，是不追認的，該買賣合同為無效合同，因此也無繼續(xù)履行的能夠與必要。至于買受人的維護問題，可以經(jīng)過清查出賣人的締約過失責任、責令其賠償買受人的信任利益損失予以處理。3、關(guān)于“一房兩賣糾紛中確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的原那么“一物二賣的問題，是一個在實際中經(jīng)常會發(fā)生的問題。“一房兩賣的問題，即是其中一例。與會代表以為，只需不動產(chǎn)權(quán)益登記在出賣人名下，不論其出賣了幾次，幾個買賣合同都是有效的。假設(shè)出賣

23、人與后一買受人惡意串通，損害前一買受人利益的，那么后一買賣合同該當確以為無效合同，由前一買受人獲得房屋的一切權(quán)；假設(shè)出賣人的后一出賣行為具備撤銷權(quán)行使條件的，那么前一買受人也可以行使債務人的撤銷權(quán)，以保全其得以向出賣人主張的房屋交付懇求權(quán)。在數(shù)個買賣合同均有效的前提下，出賣人“一房兩賣甚至多賣的，假設(shè)數(shù)個買受人均未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，當其都要務虛際履行合同、交付房屋時，如何處置？根據(jù)什么原那么確定房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬？一種意見以為，該當結(jié)合一定的現(xiàn)實要素或者一定的社會政策來判別：假設(shè)數(shù)個買受人中，曾經(jīng)有人占有了該房屋并進展了裝修添附，那么可以決議由占有的買受人獲得房屋的一切權(quán)。這是經(jīng)濟效益原那么的

24、表達。假設(shè)買受人都沒有實踐占有房屋的，那么應由第一個訂立買賣合同的買受人獲得一切權(quán)。這是老實信譽原那么的表達。另一種意見以為，究竟由誰獲得房屋的一切權(quán)，該當由出賣人決議，即由出賣人選擇向誰交付。這是意思自在原那么的要求與表達，而且出賣人作出的這一選擇，是以其將向其他未被選擇的買受人承當違約責任為代價的，因此，對出賣人的這一選擇，沒有理由不予尊重。這一原那么，可以概括為出賣人自在選擇交付原那么。4、關(guān)于處置夫妻共有房屋買賣糾紛的價值取向夫妻如何行使財富權(quán)益，不僅關(guān)系到夫妻本人的利益，而且關(guān)系到與夫妻發(fā)生種種民事交往的第三人的利益。夫妻一方與他人訂立買賣合同出賣共有房產(chǎn)，另一方卻主張買賣合同無效，

25、在維護夫妻另一方與買賣相對人的合法權(quán)益之間，民事法官該當如何取舍？這確是審問實際中一個難題。最高人民法院第十七條第二項規(guī)定：夫或妻非因日常生活需求對夫妻共同財富做重要處置決議，夫妻雙方該當平等協(xié)商，獲得一致意見。他人有理由置信其為夫妻雙方共贊同思表示的，另一方不得以不贊同或不知道為由對抗好心第三人。但適用該規(guī)定時，誰該當對該“理由承當舉證責任？與會代表一致以為，對該“理由的舉證責任，該當由買受人來承當，由于該“理由是構(gòu)成其好心信任的客觀根底，而買受人既然該當對其好心的信任承當舉證責任，當然該當對其據(jù)以信任的客觀根底即該“理由承當舉證責任，只需如此才干證明其信任是好心的，這樣才可以獲得維護。這一點與夫妻之間商定財富制對外效能的證明責任不同。司法解釋對后者采取的是有利于維護第三人的做法，即夫或妻假想象以夫妻之間關(guān)于財富的商定來對抗第三人，舉證責任在夫妻一方，其必需可以證明該第三人明確、清楚地知道夫妻之間的商定，才可以對抗第三人。因此，在因夫妻一方出賣共有房屋而引發(fā)的糾紛中，要留意維護夫妻關(guān)系