土地一級(jí)開發(fā)審計(jì)及相關(guān)知識(shí)演示文稿課件

1、土地一級(jí)開發(fā)審計(jì)及相關(guān)知識(shí)演示文稿第一部分 常規(guī)知識(shí)2022/8/71. 實(shí)施基本流程2022/8/72.土地一級(jí)開發(fā)的基本內(nèi)容 土地一級(jí)開發(fā)實(shí)際就是“生地”變“熟地”的過程（將土體開發(fā)成可收狀態(tài)），主要包括：人、地、房的補(bǔ)償；拆遷、評(píng)估、拆除、考古、平整及市政配套設(shè)施的建設(shè)（七通一平） （包括可納入一級(jí)開發(fā)成本的回遷房、區(qū)域景觀及綠地建設(shè)）其中大部分區(qū)域的土地成本主要是人地房的補(bǔ)償，約占整個(gè)一級(jí)開發(fā)成本的80-85%（真正的BT項(xiàng)目）項(xiàng)目實(shí)施人：主要土儲(chǔ)或是由其通過招標(biāo)或直接委托的具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的大型國(guó)有企業(yè)2022/8/73. “三定三限三結(jié)”合具體含義（源于奧運(yùn)工程建設(shè)期間） 基本原

2、則是：針對(duì)各類工程（全市道路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施工程、奧運(yùn)工程 ）、項(xiàng)目的特殊性，特別是被征地拆遷農(nóng)（居）民的愿望、合法權(quán)益及長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)問題，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)公平、公正，建設(shè)和諧社會(huì)首善之區(qū)的總體要求。 特別是涉及征地范圍內(nèi)農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷需要建設(shè)定向安置房的供地政策 2022/8/71.定性：此類定向安置房為普通商品房性質(zhì)，土地供應(yīng)采取定向供應(yīng)原則； 2.定向：專為上述各類工程、項(xiàng)目需要征收集體土地特別是征地范圍內(nèi)涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷的農(nóng)（居）民安置使用； 3.定量：嚴(yán)格限定需定向安置的農(nóng)（居）民的人數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)規(guī)模，即定向安置房人均建筑面積按不超過50平方米掌握。 3.1 “三定”

3、具體內(nèi)容2022/8/71.限戶型：原則上按照國(guó)辦發(fā)200637號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，執(zhí)行“90/70”的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)； 2.限價(jià)格：此類定向安置房的銷售價(jià)格可按：一級(jí)開發(fā)成本+建安成本+相關(guān)稅費(fèi)+出讓金（毛地價(jià)） +類似經(jīng)濟(jì)適用房建議的合理利潤(rùn)率（3%）進(jìn)行核定。防止畸高畸低，體現(xiàn)既照顧和保護(hù)被征地拆遷農(nóng)（居）民的利益，又不會(huì)形成對(duì)全市商品房市場(chǎng)過大沖擊的原則； 3.限交易：（1）此類安置房不予辦理預(yù)售許可，嚴(yán)格掌握定向、定量的原則；（2）此類定向安置房的產(chǎn)權(quán)人今后對(duì)所購(gòu)安置房進(jìn)行出售、轉(zhuǎn)讓等市場(chǎng)交易行為比照“兩限”普通商品房“退出機(jī)制”的有關(guān)規(guī)定辦理。3.2 “三限”具體內(nèi)容2022/8/73.3

4、三結(jié)合具體內(nèi)容1.此類定向安置房建設(shè)方式應(yīng)與相對(duì)應(yīng)的征地拆遷方式相結(jié)合； 2.此類定向安置房的銷售價(jià)格應(yīng)與相對(duì)應(yīng)的征地、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的相關(guān)政策相結(jié)合； 3.此類定向安置房建設(shè)應(yīng)與我市現(xiàn)行的農(nóng)村地區(qū)拆遷安置用房政策相結(jié)合。 2022/8/74. 土地儲(chǔ)備（一級(jí)開發(fā)）成本構(gòu)成總計(jì)有9項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成。具體為：前期費(fèi)用；征地補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi)；收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；財(cái)務(wù)費(fèi)用；利潤(rùn)或管理費(fèi)；兩稅兩費(fèi)（特別注意：土地一級(jí)開發(fā)屬于委托服務(wù)類，其其稅率為6%）；其它費(fèi)用；審計(jì)費(fèi)等。2022/8/74.1 前期費(fèi)用主要包括：實(shí)施方案編制費(fèi)、項(xiàng)目建議書（可行性研究報(bào)告）編

5、制費(fèi)、用地普測(cè)及撥地釘樁費(fèi)、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)、勘測(cè)定界相關(guān)費(fèi)用、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)及其它可以計(jì)入土地一級(jí)開發(fā)成本的費(fèi)用。主要取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：相關(guān)行業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（必須掌握）、規(guī)定、協(xié)議約定（后面簡(jiǎn)單介紹）。2022/8/74.1.1前期費(fèi)取費(fèi)的相關(guān)依據(jù)1、立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工 程咨詢費(fèi)：測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)可參考1999年9月10日國(guó)家計(jì)委制定的計(jì)價(jià)格19991283號(hào)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定及 北京市物價(jià)局、北京市計(jì)劃委員會(huì)京價(jià)（房）字1999第487號(hào)文關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)的補(bǔ)充通知中的有關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告的編制費(fèi) 土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編

6、制費(fèi) 項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)2022/8/72、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用 2001年國(guó)家計(jì)委關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的通知（計(jì)價(jià)格20011218號(hào)）中取消了1993年由建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局聯(lián)合頒布的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，放開了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)。 2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi)，中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見，作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。 （管線綜合、規(guī)劃綜合）2022/8/73、工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格200210號(hào)文發(fā)布了工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定，從20

7、02年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費(fèi)用。建筑用地?fù)艿囟叮宏P(guān)于測(cè)繪產(chǎn)品收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知【京發(fā)改20061009號(hào)】2022/8/74、環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用2002年10月28日全國(guó)人大通過了中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法，規(guī)定：在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。隨后，國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知（計(jì)價(jià)格2002125號(hào)）。該通知中規(guī)定了項(xiàng)目前期進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析，包括編制環(huán)境影響報(bào)告書（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表和對(duì)環(huán)境影響報(bào)告書（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表進(jìn)行技術(shù)評(píng)估的

8、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用的依據(jù)。2022/8/75、交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用北京市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)早在2001年就發(fā)布了關(guān)于對(duì)部分新建項(xiàng)目進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的通知市規(guī)發(fā)20011001號(hào)。規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目需由項(xiàng)目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)，并按照北京市建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)準(zhǔn)則和要求編制咨詢報(bào)告。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)咨詢工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級(jí)資質(zhì)。但對(duì)委托編制交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)行情協(xié)商（目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在0.52元/平米不等 ）。 （一般為1.0元以下，實(shí)施方案會(huì)按

9、1元編制）2022/8/76、地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 2002年1月1日起施行、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令（第323號(hào)）公布的地震安全性評(píng)價(jià)管理?xiàng)l例規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，依照中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法和本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家地震安全性評(píng)價(jià)的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評(píng)價(jià)的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評(píng)價(jià)單位。地震安全性評(píng)價(jià)單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告。目前，全國(guó)各省市對(duì)地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有不同的規(guī)定，北京市的工程可依據(jù)原北京市物價(jià)局2002年9月18日京價(jià)(收

10、)字2002361號(hào)文件關(guān)于地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的函的規(guī)定進(jìn)行核算。 2022/8/77、地價(jià)評(píng)估費(fèi)用1994年12月12日，國(guó)家計(jì)委和國(guó)家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知”，通知規(guī)定：“土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的經(jīng)營(yíng)性中介服務(wù)收費(fèi)行為，評(píng)估機(jī)構(gòu)要按照自愿委托、有償服務(wù)的原則與委托方簽訂合同，開展評(píng)估服務(wù)工作，收取合理費(fèi)用。凡具備土地估價(jià)資格并經(jīng)土地、物價(jià)部門確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并按本通知的規(guī)定收取土地評(píng)估費(fèi)?！?997年12月1日北京市物價(jià)局發(fā)布了京價(jià)(房)字(1997)第398號(hào)文件關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知，對(duì)我市房

11、地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂，規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)、土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制 。 （新文件：京發(fā)改【2013】1522號(hào)文件，沒有真正執(zhí)行）2022/8/7（新文件：京發(fā)改【2013】1522號(hào)文件，沒有真正執(zhí)行）8、 房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi) 1997年12月1日，北京市物價(jià)局發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知京價(jià)(房)字1997第398號(hào)文，對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂，規(guī)定“因征用拆遷對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的，按補(bǔ)償價(jià)款金額的11.5%向征用拆遷單位收取評(píng)估費(fèi)?！保ň﹪?guó)土市【2005】540號(hào)）北京市物價(jià)局、

12、北京市財(cái)政局關(guān)于房屋遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函【京價(jià)（收）字（1993）第238號(hào) 】：房屋拆遷管理費(fèi) ：不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用 0.5%（似乎沒有計(jì)取過）房屋拆遷服務(wù)費(fèi)：不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的1.52022/8/74.2 征地補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi)立足于改善和保障被征地農(nóng)民生活水平及長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，主要包括： 土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、征地相關(guān)稅費(fèi)（耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、防洪費(fèi)等）、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目征地不可預(yù)見費(fèi)（可按不高于征地工作預(yù)計(jì)發(fā)生部分的5%計(jì)?。?。主要依據(jù)：征地協(xié)議、征地批復(fù)及征地結(jié)案。2022/8/74.3 收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)費(fèi) 涉及產(chǎn)權(quán)

13、調(diào)整實(shí)施房屋征收或以房屋置換方式實(shí)施拆遷補(bǔ)償?shù)模瓌t上應(yīng)在項(xiàng)目供地前完成，但不納入供地條件。 此部分費(fèi)用主要包括：國(guó)有企業(yè)用地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆除費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、土地一級(jí)開發(fā)拆遷不可預(yù)見費(fèi)、收購(gòu)儲(chǔ)備項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)等。其中拆遷不可預(yù)見費(fèi)按照不高于預(yù)計(jì)拆遷部分費(fèi)用的10%計(jì)取，收購(gòu)儲(chǔ)備項(xiàng)目按照不高于收購(gòu)成本的3%計(jì)取。 主要依據(jù)：區(qū)（縣）政府拆遷政策、政府批準(zhǔn)文件、拆遷協(xié)議、收購(gòu)合同、委托合同等。2022/8/74.4 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要包括可計(jì)入土地一級(jí)開發(fā)成本的道路、管線等市政建設(shè)工程（主要是指地塊范圍內(nèi)的支路及地下管網(wǎng)）主要依據(jù)：發(fā)展與改革部門批復(fù)的立項(xiàng)核

14、準(zhǔn)中市政基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容和金額、經(jīng)區(qū)（縣）發(fā)展改革部門批準(zhǔn)的市政基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)方案等。2022/8/74.5 財(cái)務(wù)費(fèi)用主要包括土地儲(chǔ)備開發(fā)工作中相關(guān)投入生產(chǎn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1. 融資利率：原則上按不高于人民銀行同期同類貸款的基準(zhǔn)利率計(jì)取，若確需提高的，必須報(bào)請(qǐng)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審會(huì)專項(xiàng)審議。2. 自有資金：對(duì)于企業(yè)為主體及儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體委托企業(yè)帶資實(shí)施的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，原則上企業(yè)自有的資金比例不低于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的30%。2022/8/74.6 利潤(rùn)和管理費(fèi)1.管理費(fèi)：土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目中，依據(jù)項(xiàng)目成本、周期及完成情況，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)開發(fā)成本部分可以按不高于2%計(jì)提管理費(fèi)；2. 利潤(rùn)：企業(yè)融

15、資部分利潤(rùn)按照相關(guān)委辦局研究并報(bào)市政府批準(zhǔn)政策執(zhí)行（8%）3. 財(cái)務(wù)費(fèi)用不能作為利潤(rùn)或管理費(fèi)的計(jì)取基數(shù)（以前似乎沒有明確）。2022/8/75. 土地儲(chǔ)備開發(fā)成本構(gòu)成表序號(hào)科 目土地開發(fā)成本實(shí)際發(fā)生投資預(yù)計(jì)發(fā)生投資1前期費(fèi)用2征地補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi)3拆遷補(bǔ)償及相關(guān)費(fèi)用4市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用5其它費(fèi)用 1-5項(xiàng)小計(jì)6財(cái)務(wù)費(fèi)用7利潤(rùn)或管理費(fèi)8審計(jì)費(fèi)9委托入市交易服務(wù)費(fèi)10地價(jià)評(píng)估費(fèi)11兩稅兩費(fèi)總 計(jì)2022/8/7第二部分 審計(jì)工作2022/8/76 審計(jì)的基本內(nèi)容2022/8/72022/8/76.1 審計(jì)的基本內(nèi)容1. 根據(jù)項(xiàng)目情況向委托單位提供審計(jì)工作方案及審計(jì)計(jì)劃，并定期向委托單位匯報(bào)工作，根

16、據(jù)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則和工程造價(jià)咨詢單位執(zhí)業(yè)行為準(zhǔn)則及國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)開展審計(jì)工作，發(fā)表審計(jì)意見;2. 針對(duì)委托單位負(fù)責(zé)的土地一級(jí)開發(fā)工作中產(chǎn)生的征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、各類報(bào)告編制、各類前期工作費(fèi)用等開發(fā)成本進(jìn)行全程審計(jì)工作，確保產(chǎn)生的各類款項(xiàng)符合北京市土地一級(jí)開發(fā)成本歸類（集）的要求；3. 派專職工作人員參與委托單位組織召開的土地一級(jí)開發(fā)和相關(guān)工作會(huì)議，為委托單位提供書面建議，避免不合理成本的支出，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施；4.檢查土地一級(jí)開發(fā)過程中各類合同、付款憑證、評(píng)估報(bào)告等有關(guān)文件和資料的真實(shí)性、合理性，對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)書面通知委托單位；5.對(duì)土地一級(jí)開發(fā)成本支出進(jìn)行完全歸集，保證通過土地管

17、理部門的審核，確保土地按時(shí)上市；2022/8/76.2 審計(jì)的基本內(nèi)容6. 提供項(xiàng)目市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施建設(shè)、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制等咨詢意見；7. 提供市政配套工程、公用設(shè)施工程全過程跟蹤審計(jì)并出具審核報(bào)告；8. 對(duì)已經(jīng)開始建設(shè)的回遷安置房工程的已完工程量、已發(fā)生費(fèi)用及停工損失和其它費(fèi)用進(jìn)行完整審核，編制審核報(bào)告并確保審核成果的詳實(shí)和真實(shí)；同時(shí)對(duì)回遷安置房后期建設(shè)進(jìn)行全過程跟蹤審計(jì)；9. 對(duì)拆遷改移工程、七通一平工程、圍擋工程等涉及一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的工程結(jié)算資料進(jìn)行成本審計(jì)，并出具審核報(bào)告。10. 提供征地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置、地上附著物補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格測(cè)算，征地合同主要條款等咨詢意見；2022/8

18、/76.3 審計(jì)的基本內(nèi)容11. 審計(jì)公司全程跟蹤審計(jì)，參與拆遷補(bǔ)償安置辦法的制定，拆遷預(yù)分方案的編制，參加拆遷工作組工作會(huì)議等相關(guān)工作環(huán)節(jié)，并提出審計(jì)建議，對(duì)拆遷方案等出具審計(jì)報(bào)告。提供北京市周邊同類地區(qū)農(nóng)、居民拆遷補(bǔ)償安置政策供委托單位編制居民拆遷補(bǔ)償實(shí)施方案參考，測(cè)算上述地塊拆遷總成本預(yù)算；12. 根據(jù)相關(guān)文件對(duì)照清單對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估公司出具的房屋估價(jià)通知單中的各項(xiàng)補(bǔ)償價(jià)格的計(jì)算進(jìn)行復(fù)核，對(duì)每一拆遷戶除評(píng)估報(bào)告補(bǔ)償價(jià)格外的其他補(bǔ)償費(fèi)用，依據(jù)昌平區(qū)區(qū)政府有關(guān)規(guī)定實(shí)施檢查；13. 針對(duì)每一拆遷戶，出具總補(bǔ)償費(fèi)用審核單，為銀行支付補(bǔ)償費(fèi)用提供依據(jù)；14. 對(duì)每份拆遷檔案做審計(jì)核查，并對(duì)審計(jì)結(jié)果出具

19、審計(jì)報(bào)告；15. 全部拆遷工作結(jié)束后，向委托單位出具住宅拆遷補(bǔ)償審計(jì)匯總報(bào)告；2022/8/716 非住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的咨詢、審計(jì)工作，包括：依據(jù)相關(guān)文件審核房地產(chǎn)評(píng)估公司出具的拆遷評(píng)估報(bào)告和各類補(bǔ)償費(fèi)用，出具非住宅拆遷補(bǔ)償審核報(bào)告；全過程跟蹤非住宅拆遷事宜，并對(duì)拆遷補(bǔ)償結(jié)果出具審計(jì)報(bào)告；17對(duì)區(qū)域內(nèi)的集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償進(jìn)行審計(jì)并出具審計(jì)報(bào)告；18 提供“三定三限三結(jié)合”有關(guān)政策咨詢、審核，包括：依據(jù)北京市和昌平區(qū)政府關(guān)于農(nóng)居民住宅拆遷安置方案，向委托單位提供落實(shí)“三定三限三結(jié)合”政策的咨詢方案，審核“三定三限三結(jié)合”具體內(nèi)容的實(shí)施；19 協(xié)助編制財(cái)務(wù)決算報(bào)告；20 為委托單位提供相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢。

20、 6.4 審計(jì)的基本內(nèi)容2022/8/77. 審計(jì)依據(jù)2022/8/77.1 審計(jì)依據(jù)-基本政策（部分）中華人民共和國(guó)土地管理法（中華人民共和國(guó)主席令第8號(hào)）；北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法（京國(guó)土市2005540號(hào)）；北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法（京國(guó)土市2005302號(hào)）北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法（北京市人民政府148號(hào)）；北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第124號(hào)）；北京市人民政府辦公廳印發(fā)的通知（京政辦發(fā)201511號(hào)；北京市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價(jià)確定試行辦法（京國(guó)土用 2005533號(hào)）；北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（京國(guó)土房管拆2003

21、808號(hào)）；關(guān)于郊區(qū)城鎮(zhèn)和農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃管理的若干規(guī)定（北京市人民政府令1991年第5號(hào)）；北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）（京國(guó)土房管拆字20011234號(hào)）；北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（京房地評(píng)字1999656號(hào)）；北京市土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制和審核辦法；北京市國(guó)土資源局關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目征收集體土地涉及農(nóng)村居民搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見（京國(guó)土市2007774號(hào)）；關(guān)于印發(fā)北京市土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審工作規(guī)則的通知（京國(guó)土儲(chǔ)2014207號(hào)）；項(xiàng)目所在地區(qū)縣人民政府及授權(quán)單位頒布的相關(guān)政策；相關(guān)審計(jì)、會(huì)計(jì)、造價(jià)、招標(biāo)等行業(yè)相關(guān)政策依據(jù)。2022/8/77.2 審計(jì)依據(jù)-項(xiàng)目

22、依據(jù)當(dāng)?shù)卣屯恋毓芾砗褪諆?chǔ)機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目專門發(fā)布的相關(guān)文件：例如：某項(xiàng)目關(guān)于協(xié)調(diào)解決北京北方企業(yè)集團(tuán)公司信訪隱患有關(guān)問題的意見【北京市人民政府簽報(bào)201290090號(hào)】；北京市昌平區(qū)人民政府關(guān)于協(xié)調(diào)解決昌平區(qū)北京北方企業(yè)集團(tuán)公司馬池口村有關(guān)問題的請(qǐng)示【昌政報(bào)201255號(hào)】；關(guān)于研究昌平區(qū)北京北方企業(yè)集團(tuán)公司馬池口村有關(guān)問題的意見【北京市人民政府簽報(bào)201290337號(hào)】；昌平區(qū)北京北方企業(yè)集團(tuán)公司馬池口村有關(guān)問題協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要【北京市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室第176期】；關(guān)于研究加快推進(jìn)陜京三線工程建設(shè)的意見【北京市人民政府簽報(bào)201290470號(hào)】；關(guān)于研究解決北企公司有關(guān)問題的會(huì)議紀(jì)要【北

23、京市昌平區(qū)人民政府辦公室第76期】；北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于昌平新城馬池口村控制性詳細(xì)規(guī)劃（深化方案）同意備案的函【市規(guī)函201363號(hào)】；關(guān)于研究昌平區(qū)馬池口村回遷房建設(shè)及土地一級(jí)開發(fā)等有關(guān)問題的意見【北京市人民政府簽報(bào)201390295號(hào)】；關(guān)于研究昌平區(qū)北方企業(yè)集團(tuán)馬池口村土地一級(jí)開發(fā)有關(guān)問題的意見【北京市人民政府簽報(bào)201490055號(hào)】；關(guān)于昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目按照三定三限三結(jié)合原則建設(shè)定向安置房有關(guān)問題的請(qǐng)示【北京市人民政府簽報(bào)201430603號(hào)】；2022/8/7北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)專題會(huì)議紀(jì)要【2014年第3期】；昌平新城馬池口村控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案；昌平區(qū)馬

24、池口村村民安置房用地控制性詳細(xì)規(guī)劃；工程項(xiàng)目技術(shù)報(bào)告書【編號(hào)20130315】；北京市昌平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于馬池口村土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目宅基地房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則的請(qǐng)示【北企報(bào)201415號(hào)】；北京市昌平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于馬池口村土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目非住宅房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助暫行實(shí)施方案的請(qǐng)示【昌建文201427號(hào)】；當(dāng)?shù)厝丝谧C明【人口情況】；關(guān)于北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目中二層樓房以上（含二層）建筑面積的說明；關(guān)于昌平區(qū)馬池口村土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（四期）涉及北方駕校職工宿舍用房拆除問題的承諾書；其它相關(guān)政策：專題會(huì)議紀(jì)要等7.3 審計(jì)依據(jù)-項(xiàng)目依據(jù)2022/8/7占地

25、測(cè)量成果資料；房屋測(cè)繪成果資料；回遷安置房及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目投資估算；項(xiàng)目實(shí)施方案；關(guān)于集體土地面積的說明；工作人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘及掌握的數(shù)據(jù)資料；其它必要的前期及過程中的技術(shù)成果。7.4 審計(jì)依據(jù)-技術(shù)成果2022/8/78 審計(jì)活動(dòng) 如何開展土地一級(jí)開發(fā)審計(jì)活動(dòng)： 初期是成本集中歸集審計(jì)，現(xiàn)在逐步推行全過程跟蹤審計(jì)及部分項(xiàng)目預(yù)審計(jì)。2022/8/78.1 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)間長(zhǎng)（多數(shù)由于拆遷原因，同時(shí)涉及項(xiàng)次太多，需要協(xié)調(diào)的部門太多）、投資額較大，項(xiàng)目構(gòu)成要素復(fù)雜，綜合性較強(qiáng)，因此無論從工作強(qiáng)度還是工作壓力、難度及對(duì)知識(shí)和綜合能力的要求都都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們從事常規(guī)建設(shè)項(xiàng)目審計(jì)?；诖耍?/p>

26、擬任項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備良好的溝通能力和綜合知識(shí)（具備財(cái)務(wù)、造價(jià)、招投標(biāo)、土地成本構(gòu)成等相關(guān)知識(shí)），熟知北京市土地一級(jí)開發(fā)的成本組成（尤其是在實(shí)際工作中應(yīng)協(xié)助項(xiàng)目實(shí)施主體判斷項(xiàng)目中所涉及的成本是否可以納入土地一級(jí)開發(fā)成本）。同時(shí)一般審計(jì)人員也需要掌握土地一級(jí)開發(fā)中涉及的相關(guān)政策及知識(shí)點(diǎn)，并能熟練應(yīng)用。2022/8/78.2 審計(jì)中的重點(diǎn)-拆遷 拆遷審計(jì)是土地一級(jí)開發(fā)中重要的成本構(gòu)成，是土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施過程中最關(guān)鍵工作，是審計(jì)的最難點(diǎn)之一，因此審計(jì)責(zé)任重大；2. 其責(zé)任在于既要保證被拆遷人能夠得到政策規(guī)定應(yīng)得的全部補(bǔ)償，又要嚴(yán)格執(zhí)行拆遷政策，避免違法違規(guī)行為的發(fā)生，并保證拆遷資金合理利用；審計(jì)人員要深

27、入客觀掌握各項(xiàng)拆遷政策，對(duì)政策進(jìn)行正確解讀；在審計(jì)工作中采取多種方式與項(xiàng)目實(shí)施單位、政府組建的拆遷指揮部、拆遷公司、評(píng)估公司等各方進(jìn)行充分交流；審計(jì)溝通過程中應(yīng)以正式頒布的政策和相關(guān)文件為準(zhǔn)，客觀正確地解讀政策，使各方共同認(rèn)可審計(jì)單位對(duì)政策的客觀把握水平；在政策的執(zhí)行上，由于項(xiàng)目的復(fù)雜性，審計(jì)過程中對(duì)于部分政策把握不太準(zhǔn)時(shí)，審計(jì)人員應(yīng)及時(shí)請(qǐng)教土儲(chǔ)及審計(jì)方面的相關(guān)專家，以避免理解偏差；在實(shí)際工作中要求審計(jì)人員隨同評(píng)估公司和拆遷公司做好入戶實(shí)地調(diào)查，確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性（類似工程中的旁站）。 2022/8/78.3 審計(jì)中的重點(diǎn)-內(nèi)部流程及學(xué)習(xí)1. 鑒于土地一級(jí)開發(fā)成本的大資金、長(zhǎng)周期的特殊性

28、，要針對(duì)項(xiàng)目情況重新建立公司內(nèi)部的審計(jì)流程，形成三級(jí)審核的全覆蓋；2. 梳理項(xiàng)目執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的問題，做好項(xiàng)目審計(jì)預(yù)案；3.審計(jì)成員應(yīng)定期認(rèn)真組織學(xué)習(xí)相關(guān)政策，相互促進(jìn)；4. 項(xiàng)目定期總結(jié)。2022/8/7棚改（土地一級(jí)開發(fā)）項(xiàng)目跟蹤咨詢主要方式及內(nèi)容序號(hào)審計(jì)、咨詢事項(xiàng)審計(jì)或咨詢內(nèi)容審核時(shí)間節(jié)點(diǎn)成果形式一、成本控制情況1征地費(fèi)用是否進(jìn)行征地公告 階段性，抽查不低于 %或全部審核 階段性咨詢意見（批復(fù)未取得，未辦理征地）審查征地單位與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)是否簽訂了書面的征地補(bǔ)償安置協(xié)議協(xié)議是否包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償款金額及支付方式、安置人員數(shù)量及安置方式、青苗及土地附著物補(bǔ)償、違

29、約責(zé)任和糾紛處理方式等內(nèi)容征用土地的面積是否全部在項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)范圍內(nèi)，征地面積總和與征地結(jié)案表或政府征地批準(zhǔn)書面積是否一致，補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)與征地協(xié)議規(guī)定是否一致勞動(dòng)力安置補(bǔ)償計(jì)算依據(jù)是否充分，轉(zhuǎn)非人員與征地結(jié)案表所列轉(zhuǎn)非人員或政府征地批復(fù)轉(zhuǎn)非人員是否一致征地補(bǔ)償費(fèi)收取單位是否與協(xié)議簽訂單位一致 地上物：檢查評(píng)估公司出具的建筑物、構(gòu)筑物評(píng)估報(bào)告，重點(diǎn)關(guān)注并現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)其面積、內(nèi)容與評(píng)估報(bào)告描述是否一致；青苗及地上物補(bǔ)償數(shù)量是否合理，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否符合文件標(biāo)準(zhǔn)征地相關(guān)稅費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)是否符合文件規(guī)定征地補(bǔ)償款是否及時(shí)足額支付 收回國(guó)有土地使用權(quán)，是否與國(guó)有土地所有者簽訂收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償協(xié)議；協(xié)議面積、

30、內(nèi)容、使用目的與國(guó)有土地使用權(quán)證載面積、內(nèi)容、使用目的是否一致；國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)收取單位、國(guó)有土地使用權(quán)證載單位和協(xié)議簽訂單位三方是否一致；檢查評(píng)估公司出具的建筑物評(píng)估報(bào)告，重點(diǎn)關(guān)注并現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)其建筑面積、內(nèi)容與評(píng)估報(bào)告描述是否一致2022/8/7棚改（土地一級(jí)開發(fā)）項(xiàng)目跟蹤咨詢主要方式及內(nèi)容2騰退補(bǔ)償費(fèi)用是否制訂了騰退補(bǔ)償方案 階段性，抽查不低于 %或全部審核 階段性咨詢意見（先以村民自主騰退形式開展，已完成 戶的騰退補(bǔ)償）被補(bǔ)償人是否屬本項(xiàng)目被安置人員補(bǔ)償款是否確已支付給被補(bǔ)償人；是否留存真實(shí)、完善、合規(guī)的支付軌跡資料 獲得項(xiàng)目騰退補(bǔ)償辦法的政策文件、評(píng)估公司按戶出具的房屋估價(jià)結(jié)果通知單

31、、項(xiàng)目開發(fā)單位出具的農(nóng)居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用明細(xì)表、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、被拆遷人戶口及身份證明復(fù)印件、殘疾證復(fù)印件、大病證明、困難戶證明、利用住房生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照或完稅）證明等檢查房屋估價(jià)結(jié)果通知單上記載的有效房屋建筑面積與實(shí)際是否一致對(duì)照拆遷補(bǔ)償政策，檢查房屋估價(jià)結(jié)果通知單區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、（有效）房屋重置成新價(jià)、裝修和其他附屬物補(bǔ)償計(jì)算是否正確，的文件依據(jù)是否充分除上述實(shí)物補(bǔ)償外，對(duì)照拆遷補(bǔ)償政策檢查其他補(bǔ)償計(jì)算的正確性檢查大病補(bǔ)償、困難戶補(bǔ)償、殘疾人補(bǔ)償?shù)忍厥庋a(bǔ)償?shù)恼鎸?shí)性和正確性，提供資料是否符合規(guī)定3前期及其他費(fèi)用對(duì)擬簽協(xié)議中的內(nèi)容及付款標(biāo)準(zhǔn)、方式是否合規(guī)，對(duì)照相關(guān)文件標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審閱協(xié)議簽訂前專項(xiàng)咨詢意

32、見已簽合同支付的審計(jì)（支付金額、時(shí)間支付，支付流程、支付憑證以及費(fèi)用的歸集與分?jǐn)偅┲Ц稌r(shí)專項(xiàng)咨詢意見2022/8/7棚改（土地一級(jí)開發(fā)）項(xiàng)目跟蹤咨詢主要方式及內(nèi)容二、項(xiàng)目建設(shè)程序?qū)徍嘶蜃稍儍?nèi)容審核時(shí)間節(jié)點(diǎn)形成成果1 基本建設(shè)程序履行情況 審查項(xiàng)目是否取得了土地一級(jí)開發(fā)授權(quán)批復(fù)、辦理了用地預(yù)審、取得規(guī)劃意見書、項(xiàng)目核準(zhǔn)和征地批復(fù)、是否辦理了拆遷許可證等相關(guān)手續(xù)；審查建設(shè)工程是否依照國(guó)家規(guī)定的建設(shè)程序辦理立項(xiàng)審批手續(xù)、工程初步設(shè)計(jì)和概算批復(fù)情況項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)時(shí) 專項(xiàng)咨詢意見（已了解，僅取得項(xiàng)目授權(quán)，后期的暫停事項(xiàng)等暫不列）2 招投標(biāo)制度執(zhí)行情況-委托服務(wù)單位程序是否合規(guī) 審查建設(shè)單位選取相關(guān)服務(wù)公司采取的方式，是否進(jìn)行公開招投標(biāo)或使用文件確定的其他確定方式確定項(xiàng)目服務(wù)單位，招投標(biāo)程序是否合法項(xiàng)目招標(biāo)過程中階段性咨詢意見3 合同管理制度執(zhí)行情況 建設(shè)單位是否與拆遷、評(píng)估公司、施工方等選定的服務(wù)單位簽訂了委托合同，拆遷服務(wù)費(fèi)和評(píng)估費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合相關(guān)規(guī)定；合同簽訂程序是否合規(guī)；合同文件是否完整；合同內(nèi)容是否與招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容一致，投標(biāo)承諾是否在合同中體現(xiàn)；主要合同條款要約是否明確，有無因合同要約不清晰導(dǎo)致的結(jié)算爭(zhēng)議或糾紛；合同條款是否嚴(yán)格執(zhí)行，有無違規(guī)進(jìn)行轉(zhuǎn)包、分包的問題等項(xiàng)目過程中階段性咨詢意見2022/8