養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)國外國內(nèi)分析報(bào)告課件

1、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析未來十年中國最賺錢的兩個行業(yè)，一個是藝術(shù)品投資；另一個就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)羅輯思維世界養(yǎng)老模式分類據(jù)聯(lián)合國有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查預(yù)計(jì)，到2050年，60歲以上的老齡人口總數(shù)將近20億，占總?cè)丝诒壤秊?1%，而且世界上老年人的數(shù)目將在歷史上首次超過年輕人(15歲以下)的數(shù)目。老年住宅70年代初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達(dá)國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年住宅。從國外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會老齡化的先進(jìn)的國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。2、 國外老年人居住建筑模式劃分理想的老年人居住建筑應(yīng)該是允許老年人自由且獨(dú)立的生活，并提供必要的協(xié)助，而不應(yīng)該一切包辦

2、，否則反而會降低老年人的活動能力、加速老化過程。老年人居住建筑模式劃分的依據(jù)是老年人所需社會服務(wù)支援的程度。1986年，國際慈善機(jī)構(gòu)(HTA)制定了老年人居住建筑的分類標(biāo)準(zhǔn)：a類：非老年專用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他們有生活自理能力，因而可獨(dú)立生活在自己的寓所中。b類：可供富有活力，生活基本自理，僅需要某種程度監(jiān)護(hù)和少許幫助的健康老人居住的住宅。c類：專為健康而富有活力的老人建造的住所，附有幫助老人基本獨(dú)立生活的設(shè)施，提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和公用設(shè)施。d類：專為體力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要醫(yī)院護(hù)理，但可能偶然需要個人生活的幫助和照料，提供監(jiān)護(hù)和膳食

3、供應(yīng)。e類：專為體力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能需要某些個人生活的監(jiān)護(hù)和照料。公用設(shè)施同d類，但可按需另增護(hù)理人員。f類：專為體力和智力都衰退，并需要個人監(jiān)護(hù)的老人所設(shè)。入住者中很多人生活不能自理，因而住所不可能是獨(dú)立的，可為住者提供進(jìn)餐、助浴、清潔和穿衣等服務(wù)。g類：入住者除同f類外，還有患病、受傷的，臨時或永久的病人，這類建筑中所提供醫(yī)療和護(hù)理的應(yīng)是注冊醫(yī)護(hù)機(jī)構(gòu)，住房幾乎全部應(yīng)為單床間。除此之外，各國根據(jù)本國的具體國情，相應(yīng)規(guī)定了老年人居住建筑模式的劃分標(biāo)準(zhǔn)。美國老年人居住建筑模式主要有3種類型：1.獨(dú)立式老年人住宅滿足有自理能力的老年人的需求，一般為普通住宅和老年人專用住

4、宅，后者多數(shù)是帶廚衛(wèi)的一室戶，平面緊湊，采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，造價經(jīng)濟(jì)，總體布局上注意將老人住宅群布置在社區(qū)中心附近，結(jié)合社區(qū)服務(wù)設(shè)施、社交場所、醫(yī)療中心及交通設(shè)施。2.集合式老年人住宅有專門的服務(wù)人員提供老年人所需服務(wù)，一般不包括醫(yī)療和護(hù)理。住宅內(nèi)有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設(shè)施，并有完備的保衛(wèi)和報(bào)警系統(tǒng)。3.護(hù)理型老年人住宅提供全面的護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)，建筑按無障礙設(shè)計(jì)。臥室衛(wèi)生獨(dú)立，起居室和廚房共用。按照所提供護(hù)理程度的高低，又可分為養(yǎng)老院和護(hù)理院兩類，護(hù)理院的醫(yī)療護(hù)理設(shè)施較養(yǎng)老院更加完善。但該模式不太受歡迎。瑞典年老者專用公寓是設(shè)立在普遍公寓中的老年人專用住宅單元，室內(nèi)設(shè)備為適應(yīng)老年

5、人專用而設(shè)計(jì)，還配備管理人員，老人生活可依靠社會服務(wù)機(jī)構(gòu)上門服務(wù)。服務(wù)住宅和家庭旅館內(nèi)設(shè)多套居住單元，每套單元都有廚房、浴室，住宅內(nèi)還有公共食堂，老人可集體用餐，設(shè)醫(yī)務(wù)室和各種報(bào)警系統(tǒng)。老人之家這類住宅典型的單元是一個單人房間，帶一個盥洗室。許多還建有公共餐廳、公共休息室、圖書館和健身房。在60、70年代，老人之家曾大量發(fā)展，但居室多為雙人甚至多人。日本日本的老年人居住建筑，其養(yǎng)老模式在參照西方發(fā)達(dá)國家的同時，注重本國孝敬老人的傳統(tǒng)，在實(shí)踐中逐漸形成以社會保險(xiǎn)、社會救濟(jì)、社會福利和醫(yī)療保健為主要內(nèi)容的養(yǎng)老體系。老年人居住建筑模式主要有：兩代居，即日本在公共住宅里設(shè)計(jì)的適合于老少多代共居的大型居

6、住單元，對廚、廁、門廳和居室分隔功能都做了相應(yīng)考慮，對多代人生活方式和生活規(guī)律上的差異在室內(nèi)空間上做了相應(yīng)處理。還有養(yǎng)老院，又稱為老人之家，分為公立(養(yǎng)護(hù)老人之家和特別養(yǎng)護(hù)老人之家)、低費(fèi)(輕費(fèi)老人之家)和完全自費(fèi)(收費(fèi)老人之家)3種，老年人可根據(jù)自己各方面的條件和經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行選擇。美國太陽城案例研究分析基本信息總體規(guī)劃住宅無障礙設(shè)計(jì)健康配套休閑配套文化配套精神關(guān)懷案例啟示日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)建設(shè)模式在日本，面向老年人的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要分為“設(shè)施”（日語:介護(hù)施設(shè)）和“住宅”（日語:住宅）兩大類。日本養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式分為八大設(shè)施類型四大住宅類型簡述如下。1、特別養(yǎng)護(hù)老人公寓(日語:特別養(yǎng)護(hù)老人)2、護(hù)理

7、療養(yǎng)型醫(yī)療設(shè)施 (日語:介護(hù)療養(yǎng)型醫(yī)療施設(shè)）3、老人保健設(shè)施 (日語:老人保健施設(shè))4、養(yǎng)護(hù)老年公寓(日語:養(yǎng)護(hù)老人)5、低收費(fèi)老年公寓 (日語:軽費(fèi)老人)6、有料老年公寓 (日語:有料老人)7、老年癡呆癥集體公寓(日語:認(rèn)知癥対応)8、生活援助屋 (日語:生活支援)“設(shè)施”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般分為八類：1、帶服務(wù)高齡者住宅(日語:付高齢者住宅)2、高齡者專用租賃住宅 (日語:高齢者専用賃貸住宅)3、面向高齡者的優(yōu)良租賃住宅(日語:高齢者向優(yōu)良賃貸住宅)4、分期付款自持產(chǎn)權(quán)老年住宅(日語:向分譲)“住宅”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般分為四類：日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)建設(shè)模式在養(yǎng)老設(shè)施類機(jī)構(gòu)之中，具有代表性意義的是第六種“有

8、料老年公寓”（有料：中文收費(fèi)之意）。這種老年公寓對于現(xiàn)狀中的中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商，險(xiǎn)企養(yǎng)老開發(fā)商來說，是投資回收比較快的一種投資運(yùn)營模式。（1）健康型有料老年公寓(日語:健康型有料老人)（2）住宅型有料老年公寓 (日語:住宅型有料老人)（3）介護(hù)型有料老年公寓(日語:介護(hù)付有料老人)在日本有料老年公寓之中又細(xì)分化為如下三大類型：日本“有料老年公寓”的經(jīng)營模式解析在日本經(jīng)營有料老年公寓的主體多為企業(yè)，醫(yī)療法人等社會力量。在日本投資開發(fā)、租賃房地產(chǎn)市場成熟，投資開發(fā)與主體經(jīng)營分離的模式也很普遍。老人入住時一次性支付的費(fèi)用叫“入住金”，支付入住金的目的是購買“有料老年公寓”的入住者居住的房間和公共設(shè)備

9、的永久使用權(quán)。在東京高中低端的費(fèi)用差距顯著，高端的入住金可達(dá)到一億日元以上（約600萬RMB）；中端在5000萬日元左右；低端在1000萬日元一下。入住金并不是固定的額度，是以入住者的年齡，健康狀況，當(dāng)?shù)厝司鶋勖雀黜?xiàng)標(biāo)準(zhǔn)來測算老人的入住年限與金額的。如果入住者提出解除合同或故去，設(shè)施會扣除老人已入住期間的費(fèi)用，余款將退還給老人或者合法繼承人。如果老人的壽命長于預(yù)測年限則有權(quán)利繼續(xù)居住直到老人故去。一次性收取入住金根據(jù)入住老人要求的不同，采取不用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)項(xiàng)目在基本養(yǎng)老服務(wù)之上，還有一些免費(fèi)的娛樂服務(wù)。每月單項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目主要包括：管理費(fèi)、餐飲費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、清潔費(fèi)等。日常性服務(wù)收費(fèi)從

10、傳統(tǒng)的商品房產(chǎn)權(quán)銷售模式轉(zhuǎn)為永久居住權(quán)模式，在日本是合法的，也是投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)快速實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流的一種做法。有料老年公寓的開發(fā)商與運(yùn)營商通過收取價格不菲的入住金，把前期大部分的建設(shè)成本回籠。再通過實(shí)際運(yùn)營的過程中收取的日常服務(wù)費(fèi)來支付運(yùn)營開銷、折舊、以及回收其他投資成本。高端“住宅型有料老年公寓”案例分析木下株式會社運(yùn)營的豐州老年公寓是很有特色的一所機(jī)構(gòu)，它屬于高端住宅型有料老年公寓類型。plairerove豐州老年公寓的土地、建筑物的權(quán)利形態(tài)是從2011年6月起租賃20年，到期可更新合同。公寓占地面積6578m、建筑面積32297m。建筑物部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),一部分使用鋼筋，是為了減震構(gòu)造。地

11、下1層、地上23層(其中有料老人公寓為1、2、12層的部分房間和13-23層)。總戶數(shù)是157戶。每戶可居住1或2位老人。日本法律規(guī)定，“有料老年公寓”的每個房間的使用面積必須在13平米以上，如果需要特殊護(hù)理的情況下不得低于18平米。目前日本的有料老年公寓以20平米左右，室內(nèi)攜帶廚房和浴室的結(jié)構(gòu)為主流。plaire rove豐州老年公寓的房間總面積在46平米到109平米之間。屬于高端機(jī)構(gòu)級別。土地形態(tài)與建筑面積在日本，有料老年公寓通常選址在城市區(qū)域中心，靠近大型醫(yī)院。公寓到車站的距離步行在10分鐘以內(nèi)。PlaireRove豐州老年公寓地處東京都江東區(qū)美麗的晴海運(yùn)河河畔，周邊綠色環(huán)繞，交通便利，

12、從車站到公寓步行約9分鐘地理位置高端“住宅型有料老年公寓”案例分析plairerove豐州老年公寓的入住金的額度是根據(jù)入住時老人的年齡、健康狀況等諸項(xiàng)進(jìn)行專項(xiàng)評估后確定的。標(biāo)準(zhǔn)方案通常一位老人居住的入住金在3600萬日元到15000萬日元之間不等，如兩位老人同住則追加500萬日元。除入住金之外，每位老人每月還需交付20萬日元左右的管理服務(wù)費(fèi)及餐飲費(fèi)等，兩位老人通常情況下每月需要支付37萬日元左右。一次性收取入住金在付款形式上，有對應(yīng)的入住金折半分期支付方案:首付1800萬日元到7500萬日元左右（兩位老人同住再追加500萬日元）。那么入住后老人每月所付金額也會增加，每月大約要支付10萬到40萬

13、日元，除服務(wù)費(fèi)、餐飲費(fèi)外，還有一部分是分期支付的入住金。收取入住金起算日開始90天以內(nèi)解約，已經(jīng)收取老人的入住金全部返還。但根據(jù)合同規(guī)定,需要支付相當(dāng)于已居住時間的日租金和恢復(fù)房間原狀的費(fèi)用等。入住超過90天的情況下老人解約，入住金的一部分(根據(jù)入住的時間長短不同)需要扣除支付給經(jīng)營者,剩下的部分根據(jù)合約重要事項(xiàng)說明書里規(guī)定的公式計(jì)算后然后返還。管理服務(wù)費(fèi)每月每人12萬日元左右，兩人入住的情況下20萬日元。管理服務(wù)費(fèi)的用途：公共設(shè)備的折舊費(fèi)、廚房膳食管理費(fèi)、事務(wù)管理部門的人工費(fèi)、有關(guān)生活支援服務(wù)的人工費(fèi)、老人消耗品備品費(fèi)用、護(hù)士定期提供的健康咨詢、體檢等項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。管理服務(wù)費(fèi)無障礙設(shè)計(jì)公寓老人

14、居室的床頭和浴室、馬桶旁都安裝了低位報(bào)警裝置，一旦老人發(fā)生意外，可以第一時間通知值班室。居室所有的門都是橫向推拉門，萬一老人發(fā)生意外，求生的本能會使他們向門口爬行，如果是傳統(tǒng)的平開門，在門外施救的護(hù)理人員開門時很容易撞傷老人或由于老人身體堵住房門而導(dǎo)致無法打開。plaire豐州老年公寓的居室入戶門都有高低兩個視孔，低處的視孔是為了方便坐輪椅的老人觀察。公寓電梯里也安裝了扶手，電梯的面積至少能容納擔(dān)架進(jìn)出自如?？紤]到老人體力弱，公寓走廊內(nèi)每隔20-30米就設(shè)置了可供老人休息的沙發(fā)。為豐富老人的生活和交流，plairerove豐州老年公寓公共區(qū)域設(shè)置了多姿多彩的功能間。有接待室、護(hù)士站、健康管理室

15、、圖書室、機(jī)能康復(fù)室、多功能廳、oliver餐廳、影院室、游泳池、健身房、IT沙龍、空中酒廊等。無障礙設(shè)計(jì)在日本，所有老年公寓空間的設(shè)計(jì)都必須符合老年人的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，無障礙化是老年公寓設(shè)計(jì)中最重要的環(huán)節(jié)。日本有料老年公寓公共區(qū)域的無障礙設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)十分人性化，比如大多數(shù)設(shè)施都鋪設(shè)了地毯以防老人跌倒時摔傷。在走廊通道中都安裝了視覺強(qiáng)化扶手。扶手的平均高度一般在80-2250px。plairerove豐州老年公寓采用方形大扶手設(shè)計(jì)，視覺面積大于圓柱形扶手，色彩上也做了強(qiáng)化處理，不同于一般的養(yǎng)老設(shè)施里傳統(tǒng)的圓柱形扶手，方形大扶手是為了防止老人由于視力退化產(chǎn)生“扶手細(xì)化”和距離失真效應(yīng)。1、豐州老年公寓

16、從2011年6月運(yùn)營至今已有三年。在日本通常情況下入住率70%是一個盈虧平衡點(diǎn)指標(biāo)，入住率達(dá)到70%，基本上就可以達(dá)到運(yùn)營收支平衡。據(jù)木下（株式會社）的管理人員介紹，目前豐州老年公寓的入住率為80.6%，今后的運(yùn)營效果還有待時間檢驗(yàn)。據(jù)筆者觀察，該設(shè)施的高端路線符合了日本一部分富裕階層老人的需求，但如果把入住條件限定在自理老人范圍則會影響到設(shè)施的整體入住率提高。2、日本的養(yǎng)老設(shè)施整體設(shè)計(jì)感覺很溫馨，不會像筆者參觀過的很多中國國內(nèi)的一些高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，設(shè)施的確很奢華，但是總給人一種入住酒店的感覺，而不是家的溫馨氛圍，很難讓老人有一種“回家”的歸屬感。在日本的設(shè)施公共區(qū)域設(shè)施和居住房間設(shè)計(jì)上，細(xì)節(jié)很

17、體現(xiàn)人性化、精細(xì)化，充分考慮到老年人的生活習(xí)性，生理特點(diǎn)、心理特點(diǎn)。養(yǎng)老服務(wù)也實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化，流程化，以規(guī)范和合同的形式固定了下來。這些都體現(xiàn)了日本在先于中國數(shù)十年進(jìn)入老齡化社會產(chǎn)業(yè)發(fā)育程度的成熟。3、在日本，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上的服務(wù)基本上都完成了專業(yè)化和細(xì)分化，如木下（株式會社）醫(yī)療康復(fù)護(hù)理服務(wù)外包服務(wù)商的方式。一是提高了集約化程度，提高了人力資源使用效率，二是把業(yè)務(wù)專業(yè)化細(xì)分化以后可以持續(xù)提高服務(wù)水準(zhǔn)。在日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)里的醫(yī)療，護(hù)理，餐飲，福祉出租車，美容，保潔等服務(wù)，由大型專業(yè)外包公司提供服務(wù)的比比皆是。專業(yè)化、細(xì)分化、外包化的模式值得國內(nèi)借鑒。4、在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商通過招拍掛拿到國有土地，開

18、發(fā)商面臨土地成本高、樓面價高、資金回籠壓力大等問題。日本有料老人公寓的商業(yè)模式是向入住老人收取一次性入住金，給予老人永久居住權(quán)的方式，可把建安成本迅速回籠。中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商通過租賃集體所有制土地方式拿到的土地，無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售，是否可以借鑒日本這種有料老人公寓的運(yùn)作模式。盡管目前中國國內(nèi)已有不少通過會員制收取高額入住金（或者以高額繳納一次性保費(fèi)、租金等形式）的項(xiàng)目在運(yùn)作，但法律上仍然屬于灰色地帶，屬于法規(guī)擦邊球做法，亟待政府政策上明確，以降低開發(fā)商和入住老人的雙重風(fēng)險(xiǎn)。日本有料老人公寓的啟示中國主要養(yǎng)老模式定義及其優(yōu)缺點(diǎn)比較2010-2015年中國老齡人口走勢中國60歲及以上人口占比趨勢圖

19、2015年中國總?cè)丝跀?shù)量超13.6億人 60周歲以上老齡人口2.1億中國人口老齡化呈現(xiàn)六大特點(diǎn)(一)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)1、定義：社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)是指在社區(qū)建立一個支持家庭養(yǎng)老的社會化服務(wù)體系，即建立一個社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心提供居家養(yǎng)老一切服務(wù)。其和傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老不同點(diǎn)在于服務(wù)是由居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所提供的，而不是由家庭成員所提供的。2、服務(wù)內(nèi)容：(1)提供“五助”服務(wù)：即助餐(向長者提供餐飲服務(wù))，助急(為長者提供代購、代交水電煤氣費(fèi)等部提供打掃衛(wèi)生等家政服務(wù))，助醫(yī)(為長者送醫(yī)送藥上門)，助診(將長者送往醫(yī)院診療)；(2)提供日托及全托服務(wù)。日托指白天在社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心生活，晚上回家休息的長

20、者；全托指全天生活在居家養(yǎng)老服務(wù)中心的長者。(3)提供文體娛樂服務(wù)：如設(shè)閱覽室、棋牌室，組織老人開展各種健身操學(xué)習(xí)等；(4)由志愿者提供法律咨詢服務(wù)；(5)提供心理咨詢等精神慰藉服務(wù)。3、優(yōu)點(diǎn)(1)符合政府養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，國家鼓勵各種形式資本進(jìn)入居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，并給以一定的資金支持，如南京市規(guī)定對AAA級以上社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)為75歲以上長者提供助餐服務(wù)可每餐補(bǔ)助1元錢。(2)絕大部分中國長者受傳統(tǒng)思想影響，普遍抱有“養(yǎng)老不離家”的思想；加之，當(dāng)前中國養(yǎng)老“未富先老”的現(xiàn)狀決定絕大部分長者退休收入較低。因而，中國長者90%選擇居家養(yǎng)老模式，從而該模式養(yǎng)老服務(wù)受眾廣泛，深受長者歡迎。(3)和機(jī)

21、構(gòu)養(yǎng)老及大型老年社區(qū)相比，此類型養(yǎng)老模式投資小，對后期運(yùn)作資金壓力不大。(4)居家養(yǎng)老服務(wù)中心其實(shí)質(zhì)相當(dāng)于微型機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，可以起到鍛煉養(yǎng)老隊(duì)伍，建立并完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及流程作用。4、缺點(diǎn)(1)投資回報(bào)率較低，通常呈收支平衡或微利狀態(tài)。(2)服務(wù)受眾廣，因而對服務(wù)品質(zhì)要求極高，所謂“眾口難調(diào)”。(3)單體居家養(yǎng)老服務(wù)中心往往發(fā)展受限，最佳發(fā)展模式是連鎖化經(jīng)營。(二)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老1、定義：機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是目前中國養(yǎng)老的一種常見模式，是指為老年人提供飲食起居、清潔衛(wèi)生、生活護(hù)理、健康管理和文體娛樂活動等綜合性服務(wù)的機(jī)構(gòu)。它可以是獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，也可以是附屬于醫(yī)療機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體或組織、綜合性社會福利機(jī)構(gòu)的

22、一個部門或者分支機(jī)構(gòu)。目前機(jī)構(gòu)養(yǎng)老按照不同投資主體，可分為公辦、民辦和公辦民營三種類型，本報(bào)告重點(diǎn)研究民辦機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。2、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的主要類型及特點(diǎn)：(1)醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)：通常運(yùn)營方有醫(yī)療背景或能整合醫(yī)療資源及運(yùn)營物業(yè)500米左右有二甲(含)以上醫(yī)院可定位為該類型。是指由醫(yī)護(hù)人員組成的，在一定范圍內(nèi)，為長期臥床老年患者、殘疾人、臨終患者、絕癥晚期和其他需要醫(yī)療護(hù)理的老年患者提供基礎(chǔ)護(hù)理、?？谱o(hù)理，根據(jù)醫(yī)囑進(jìn)行支持治療、姑息治療、安寧護(hù)理，消毒隔離技術(shù)指導(dǎo)、老年保健、營養(yǎng)指導(dǎo)、心理咨詢、衛(wèi)生宣教和其他老年醫(yī)療護(hù)理服務(wù)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。該類型鋼型需求大，投資回報(bào)率較高且穩(wěn)定，但存在護(hù)理員難招及難留和易發(fā)生醫(yī)

23、療糾紛等風(fēng)險(xiǎn)。(2)老年公寓是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。老年公寓是指既體現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老，又能享受到社會提供的各種服務(wù)的老年住宅，屬于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的范疇。而根據(jù)老年公寓服務(wù)對象不同，又可細(xì)分為以下幾種類型：l異地養(yǎng)老(候鳥式)養(yǎng)老中心：該類機(jī)構(gòu)通常建在環(huán)境優(yōu)美，氣候條件獨(dú)特的地點(diǎn)興建，如海南?？?、三亞，東北哈爾濱，安徽黃山等地。主要服務(wù)對象為自理老人，實(shí)現(xiàn)老人“冬去海南避寒，夏去東北避暑”的愿望。l收住自理、介助、介護(hù)型長者養(yǎng)老中心：入住長者可分為自理、介助及介護(hù)型。不同類型長者入住后將分不同樓幢

24、或不同樓層入住，并提供不同的養(yǎng)老服務(wù)需求。3、主要服務(wù)內(nèi)容：此類型養(yǎng)老院歸納起來主要提供以下服務(wù)。(1)生活照料：為長者提供餐飲、助潔等生活照料服務(wù)，體現(xiàn)老有所養(yǎng)的服務(wù)宗旨。(2)醫(yī)護(hù)照料：提供醫(yī)學(xué)評估、定期體檢、醫(yī)療心理咨詢、失能失智老人醫(yī)護(hù)、慢病康復(fù)等一系列服務(wù)，體現(xiàn)老有所醫(yī)的服務(wù)理念。(3)提供文化愉樂設(shè)施，組織形式多樣的文化愉樂活動：可提供門球場、乒乓球室、棋牌室、閱覽室、老年多媒體教室、陶藝室等一系列設(shè)施，在此基礎(chǔ)上組建各種長者社團(tuán)，如老年合唱團(tuán)、老年舞蹈團(tuán)、老年書法班、老年攝影班。從而，體現(xiàn)老有所學(xué)、老有所樂的服務(wù)宗旨。(4)部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)尚提供創(chuàng)作室，為退休前有一技之長的長者提供發(fā)

25、明創(chuàng)造的便利，真正體現(xiàn)老有所為的理念。3、優(yōu)點(diǎn)(1)長者集中居住便于管理和服務(wù)。(2)便于各種養(yǎng)老附加產(chǎn)品的開發(fā)，如組織機(jī)構(gòu)內(nèi)自理老人異地旅游、營養(yǎng)保健品的營銷、老年介助介護(hù)產(chǎn)品營銷等營銷模式，從而形成多點(diǎn)開花的營利模式。(3)當(dāng)服務(wù)提升到一定水準(zhǔn)后，可形成良好的口碑效應(yīng)，從而可進(jìn)一步提高入住率，為營利打下良好的基礎(chǔ)。(4)可促使養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)快速成長及標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系及流4、存在問題(1)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老若自建物業(yè)往往投資大，成本回收周期長；若租賃物業(yè)往往面對租金壓力和租期的不確定性等因素困繞。近期南京某媒體報(bào)導(dǎo)：統(tǒng)計(jì)南京十四家租賃型機(jī)構(gòu)養(yǎng)老盈虧情況發(fā)現(xiàn)7家處于虧損狀態(tài)。(2)政策措施落實(shí)不到位。一方面是促

26、進(jìn)養(yǎng)老業(yè)發(fā)展的法規(guī)政策不健全；另一方面是扶持養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展的優(yōu)惠措施落實(shí)不到位。民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)在獲取土地劃撥等方面還有許多困難和制約。這在一定程度上影響了社會資本投入興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的積極性。(3)法律制度不健全。對經(jīng)營中發(fā)生的機(jī)構(gòu)內(nèi)的傷病、死亡等重大問題沒有相應(yīng)明確的解決辦法，時有糾紛困擾經(jīng)營者。(4)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合難。醫(yī)屬于衛(wèi)計(jì)委管理，而養(yǎng)則屬于民政部門管理，而大部分民辦機(jī)構(gòu)規(guī)模小，軟硬件設(shè)施跟不上，入住的老年人看醫(yī)用藥無法就地刷醫(yī)保IC卡，造成看病難，導(dǎo)致機(jī)構(gòu)入住率難以保證，致使經(jīng)營困難重重。(三)大型養(yǎng)老社區(qū)(持續(xù)照料退休社區(qū)，國外稱CCRC社區(qū)（ContinuingCare Retir

27、ement Community）)1、定義：通過為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對應(yīng)的照料服務(wù)。2、服務(wù)人群：(1)自理型老人居住者在社區(qū)中有獨(dú)立的住所并且生活能夠自理。社區(qū)為這一部分老年人提供便捷的社區(qū)服務(wù)，如餐飲、清潔和洗衣、醫(yī)療保健及緊急救護(hù)等。同時，為滿足老年人精神生活的需求，社區(qū)會組織各種形式的活動，如老年大學(xué)、興趣協(xié)會等，豐富自助型老年人的日常生活。(2)介助型老人當(dāng)居住者的日常生活需要他人幫助照料時，他們將從自理轉(zhuǎn)入介助型護(hù)理。介助型的居住個體是分開的，但設(shè)施在同一個區(qū)域。介

28、助老人得到的服務(wù)內(nèi)容除社區(qū)服務(wù)之外，還包括日常生活照護(hù)，如飲食、穿衣、洗浴、洗漱及醫(yī)療護(hù)理等，社區(qū)還會為介助型老人提供與他們的身體狀況相適應(yīng)的各類活動，豐富其日常生活。(3)介護(hù)型老人當(dāng)居住者生活完全不能自理，需要他人的照料時，他們將轉(zhuǎn)入介護(hù)型護(hù)理，得到社區(qū)提供的24小時有專業(yè)護(hù)士照料的監(jiān)護(hù)服務(wù)。通常介護(hù)型的居住者年齡在80歲以上，同時在特殊的單元里居住3、設(shè)計(jì)特點(diǎn)(1)環(huán)境優(yōu)美、安全便捷CCRC社區(qū)充分融合了普通社區(qū)和一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)，在選址上關(guān)注生態(tài)環(huán)境和自然氣候，大量運(yùn)用園林景觀和水系營造出人與自然和諧的居住環(huán)境，使老人在城市中享受到田園生活，達(dá)到怡情養(yǎng)性、延年益壽的目的，十分

29、適合老年人居住和生活。(2)無障礙與安全設(shè)計(jì)輪椅坡道、寬敞房門、醫(yī)用電梯、連廊、無處不在的扶手、安全監(jiān)控和報(bào)警裝置等設(shè)計(jì)讓老人體驗(yàn)到普通住宅所不能提供的便利性和安全性。(3)配套設(shè)施齊全老年醫(yī)院、餐飲中心、娛樂活動室、老年用品商店，為老年人的餐飲、購物、休閑、健身、娛樂等日常生活帶來極大的方便。4、對中國養(yǎng)老的啟發(fā)（1）滿足了老人對健康管理、護(hù)理和醫(yī)療等基本養(yǎng)老需求；（2）在同一社區(qū)中滿足了老人不同生理年齡階段的不同養(yǎng)老需求；（3）經(jīng)營方式上的可取之處：通過會員費(fèi)的收取，迅速回籠資金；開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)可以獲得抵押貸款等進(jìn)一步擴(kuò)張所需的資金支持；通過年費(fèi)（或月費(fèi)）獲得日常經(jīng)營收益；通過出租店面獲得

30、租金收益。5、CCRC社區(qū)優(yōu)勢(1)可以提供完備的健康照護(hù)服務(wù)。多數(shù)老年人選擇進(jìn)入CCRC的重要理由，是因?yàn)樵贑CRC社區(qū)可以得到長期照護(hù)服務(wù)。CCRC社區(qū)針對老年人的生理特點(diǎn)布置智能化的設(shè)施，社區(qū)給老人建立健康檔案，派出醫(yī)護(hù)人員定期入戶巡診，根據(jù)身體狀況為每位老人做出健康評估，并且針對老年人需求提供不同類型的支持，主要有醫(yī)學(xué)治療、康復(fù)輔助技術(shù)、交通服務(wù)、居家護(hù)理、住房改善、長短期照護(hù)機(jī)構(gòu)、特殊房屋和活動場所等等。(2)可以提高生活質(zhì)量。除了對健康方面有益之外，CCRC能改善生活質(zhì)量，提供各式各樣活動與社交達(dá)到居民的自我實(shí)現(xiàn)，減少老人被孤立感及沮喪感。CCRC社區(qū)能充分利用各類休閑娛樂、康體健

31、身設(shè)施實(shí)現(xiàn)健康向上的生活情趣，促進(jìn)居民對社區(qū)的歸屬感和家庭感。有的老年社區(qū)還為年輕家庭提供適合的居所，實(shí)現(xiàn)各年齡階層的混合居住，既為兩代家庭相鄰而居提供可能，還能讓老年人在與不同年齡段人群廣泛的接觸中，獲得充實(shí)與滿足。(3)可以獲得連續(xù)性的照顧。CCRC社區(qū)提供老年不同階段的連續(xù)照料，從獨(dú)立生活到必要時的輔助生活和護(hù)理院，老年人可以只在熟悉的樓層間或建筑物間搬動，不會因?yàn)榻】禒顩r衰退而必須遷出社區(qū)，重新去適應(yīng)陌生地區(qū)。老人們可以在社區(qū)里購房定居也可以租房居住，房屋有高中低檔之別，分為無陪護(hù)型、陪護(hù)型、特護(hù)型等不同的類型，能滿足不同年齡、財(cái)力層次老人的需求?？梢姡珻CRC社區(qū)不僅是技術(shù)、房子，更

32、是一種有活力的養(yǎng)老生活方式。美國一項(xiàng)學(xué)術(shù)調(diào)查顯示，在CCRC養(yǎng)老社區(qū)，由于具備了專業(yè)化的老年醫(yī)療保障服務(wù)，社區(qū)居民的壽命，往往較社會平均水平高出8歲至10歲，同時醫(yī)療保健支出減少30%。至今，美國全國共有超過2100個CCRC，總共照顧約62.5萬退休老人，其增長速度比養(yǎng)老院和輔助生活機(jī)構(gòu)的總和都要高。6、我國發(fā)展CCRC社區(qū)面臨的挑戰(zhàn)(1)CCRC養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報(bào)期長，資金流動性弱，如果沒有長期政策和資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長期運(yùn)營。（2）價格昂貴，面臨曲高和寡的局面。雖然CCRC能夠?yàn)槔先颂峁┮粋€幾乎完美的頤養(yǎng)身心的環(huán)境，但這種心靈的寧靜卻來之不易。根據(jù)美國養(yǎng)老地產(chǎn)及護(hù)理行

33、業(yè)投資中心（NIC）的調(diào)查數(shù)據(jù)，CCRC的入住費(fèi)用一般從2萬美元到100萬美元不等，平均為25萬美元。這僅僅是一張進(jìn)入CCRC的門票。如果一位老人獨(dú)立生活15年，每月支付2000美元，加上入住時一次性支付的費(fèi)用，從入住到去世，在CCRC花費(fèi)的總費(fèi)用會在60萬美元左右。我國很多社會資本進(jìn)入CCRC時不約而同地選擇了“高端”路線，月均支出動輒上萬元。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收人人群被忽略。這是很多CCRC運(yùn)營商無法盈利的一個重要原因(3)CCRC在我國目前其盈利模式尚模糊不清。（4）資源缺乏，醫(yī)療問題難解決目前，國內(nèi)的CCRC社區(qū)多數(shù)沒有自己的醫(yī)療資源，往往選擇與某

34、個醫(yī)院進(jìn)行合作，開辟“綠色通道”等方式解決老人的就醫(yī)需求，并且社區(qū)內(nèi)護(hù)理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應(yīng)的護(hù)理工作。（5）管理難度大，缺乏行業(yè)準(zhǔn)入和服務(wù)監(jiān)管一方面CCRC是一項(xiàng)復(fù)雜的事業(yè)，不僅要整合各項(xiàng)老人所需的資源，還需及時提供各項(xiàng)橫跨生活和醫(yī)療層面的服務(wù)，因此管理起來并不容易。同時對于養(yǎng)老行業(yè)的服務(wù)業(yè)屬性，許多進(jìn)入CCRC的企業(yè)也理解不到位。“能盈利的機(jī)構(gòu)的共同點(diǎn)有：設(shè)施設(shè)置不是大而全，而是能靈活利用空間和服務(wù)專業(yè)，不是人海戰(zhàn)術(shù)，而是有專業(yè)團(tuán)隊(duì)，這是很重要的?！保瞬挪蛔闶悄壳鞍l(fā)展CCRC遇到的瓶頸之一。模式特點(diǎn)運(yùn)營模式重點(diǎn)優(yōu)勢存在問題代表企業(yè)本地出售型社區(qū)模式以老年住宅為整個項(xiàng)目主題和

35、亮點(diǎn)以面向市場出售的住宅產(chǎn)品為主，注重社區(qū)環(huán)境的打造和養(yǎng)老配套設(shè)置的完善。資金回籠快速，能夠有效提高資金周轉(zhuǎn)率，必須獲得土地使用權(quán)，不享受政府土地優(yōu)惠，同時不能得到養(yǎng)老地產(chǎn)升值的北京東方太陽城異地出售型社區(qū)模式養(yǎng)老養(yǎng)生與度假旅游的完美嫁接，異地養(yǎng)老方式催生出的一種養(yǎng)老住宅產(chǎn)品利用自然資源，與養(yǎng)老住宅和設(shè)施進(jìn)行融合，這種模式同樣具有資金回籠快、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)點(diǎn)，由于地域限制，這種模式在具有自然資源及旅游資源優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)良的城市更容易獲得成功。三亞、?？?、大連、青島等城市租售組合型綜合社區(qū)模式養(yǎng)老住宅銷售與養(yǎng)老公寓出租及養(yǎng)老配套設(shè)施持有運(yùn)營相結(jié)合，通常構(gòu)建了“住宅銷售+養(yǎng)老公寓出租+養(yǎng)老配套持有經(jīng)

36、營”的綜合性的項(xiàng)目盈利體系。通過住宅銷售獲得一次性投資收益，而通過養(yǎng)老公寓出租和配套持有經(jīng)營獲得了長期穩(wěn)定的收益。資金回籠較快，收益多元化，在用地性質(zhì)上，可以是居住用地、醫(yī)療用地、商業(yè)用地、公建用地等多種用地性質(zhì)搭配的綜合性開發(fā)。資金投入較大，總成本投入比單純的住宅開發(fā)高得多；持有部分后期需要持續(xù)的經(jīng)營管理和投入，投資回收期較長，通常在1520年。北京太陽城養(yǎng)老房產(chǎn)金融組合型社區(qū)模式該種模式嘗試運(yùn)用各種金融組合手段，促進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的租售，國內(nèi)出現(xiàn)的金融組合型社區(qū)模式的產(chǎn)品主要有以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還和綁定養(yǎng)老保險(xiǎn)3種。為企業(yè)發(fā)展融資，但多數(shù)金融創(chuàng)新手段還處在嘗試階段。泰康之家養(yǎng)老社區(qū)會籍

37、制社區(qū)模式該種模式通過打造醫(yī)療保健社區(qū)，全部持有運(yùn)營，采取會員制管理模式，出售長、短租會員卡。以房屋出租收益為主，配套產(chǎn)品經(jīng)營收益為輔。對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金，收費(fèi)比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)高。在消費(fèi)理念相對先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)條件相對雄厚的城市，這種模式或能贏得市場的部分認(rèn)同，但整體而言較難被大部分老年群體認(rèn)可靈活的手段獲取土地，用地性質(zhì)也可以是公建用地、醫(yī)療用地等低成本土地，同時結(jié)合醫(yī)療、養(yǎng)護(hù)等多種服務(wù)來實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定收入。而該種模式最大的缺點(diǎn)是全部持有經(jīng)營導(dǎo)致資金占用量大、投資回收期長。同時，服務(wù)完善的市場化養(yǎng)老社區(qū)收費(fèi)高昂，從而使得高入住率較難達(dá)到，有一定的市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。上海親和源

38、床位出租型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式根據(jù)投資主體，有公辦、民辦、公辦民營、公助民辦等多種經(jīng)營模式，以床位出租為主要盈利模式。公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)較低、補(bǔ)貼多，嚴(yán)重供不應(yīng)求，但體制機(jī)制不活、服務(wù)成本較高、經(jīng)濟(jì)效益較低。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量少，缺乏政策，只有少數(shù)高端民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況較好，而中低端民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利性則較差。從收入階層來看，定位高收入保障對象的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比定位中低收入保障對象的盈利好；從客群定位來看，主要服務(wù)于高齡、生活難以自理者的康復(fù)醫(yī)療項(xiàng)目的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比主要服務(wù)于較年輕健康者的基本生活項(xiàng)目的盈利好；養(yǎng)老院案例參考：韓國The Classic 500The Classic 500項(xiàng)目法人是建國大學(xué)財(cái)團(tuán)，因

39、此與建國大學(xué)在很多學(xué)校配套上進(jìn)行共享，尤其是建國大學(xué)醫(yī)院與項(xiàng)目僅一路之隔，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目所困惑的醫(yī)療問題也便迎刃而解。高層建筑打破傳統(tǒng)觀念，酒店與公寓相輔相成，老年公寓戶型面積一致The Classic 500項(xiàng)目是由地下6層、地上分別為兩棟50層（A樓）和40層（B樓）的高層建筑組成，與傳統(tǒng)觀念里的老年公寓低密化低層化截然相反。老年公寓位于A樓的21-50層（5-20層六星級賓塔酒店），有170戶，B樓的5-40層，有210戶，共380戶。每戶均為184平米，兩款精裝供選擇。主要面向健康老人， 5層以下裙樓及部分地下空間是酒店配套和各種服務(wù)設(shè)施。A、B兩棟樓老年公寓每層均有相同面積的6戶，分兩種戶型，戶型均為184平方米（專用面積約125平方米）奢侈型大一居，每個房間面積很大，且有大量的儲藏空間，避免給客戶臨時居住的印象，強(qiáng)調(diào)家庭居住功能。老年公寓內(nèi)部裝修，以沉穩(wěn)的色調(diào)為主，地面平整方便使用輪椅，設(shè)有