工程經(jīng)濟學課程設計(房地產(chǎn)項目)

1、工程經(jīng)濟課程設計設計題目：某房地產(chǎn)項目財務評價姓名：溫曉專業(yè)：建筑經(jīng)濟管理學號：42指導教師：金瑋佳2021年6月4日目錄161.課程設計任務書12.建小高層商品房住宅樓財務評價62.1項目概況62.2投資估算62.3資金籌措計劃72.4項目經(jīng)濟效益評價92.5不確定性分析123.建高層商業(yè)寫字樓財務評價133.1項目概況133.2投資估算133.3資金籌措計劃143.4項目經(jīng)濟效、九益評價不確定性分析21方案比選結(jié)論221設計題目（自選其一）工程項目資金籌措計劃工程項目經(jīng)濟評價（財務評價）工程項目多方案比選工程項目不確定性分析及風險分析工程項目設備更新方案的經(jīng)濟分析工程項目國民經(jīng)濟評價工程項

2、目環(huán)境影響評價2設計目的課程設計是驗證課堂理論、鞏固和深化課堂所學知識的重要環(huán)節(jié)。本課程設計的目的是使學生了解工程技術及經(jīng)濟效果之間的關系，熟悉工程技術方案選優(yōu)的基本過程，全面掌握工程經(jīng)濟的基本原理和方法，具備進行工程經(jīng)濟分析的基本能力。3任務3.1任務要求：充分利用所學知識獨立完成項目，內(nèi)容全面合理。每個同學根據(jù)相關設計資料及相關數(shù)據(jù)做適量調(diào)整，做到一人一題。3.2設計資料及相應數(shù)據(jù)本課程設計是考慮在某大中城市中的某一個房地產(chǎn)開發(fā)項目或工業(yè)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價。建筑物地點：浙江省范圍內(nèi)；房地產(chǎn)開發(fā)項目可以是：商品房住宅樓、商業(yè)寫字樓、商業(yè)綜合樓、工業(yè)廠房等，規(guī)?？梢允牵憾鄬?、小高層或高層；4時

3、間安排本次課程設計安排在18周進行。5設計內(nèi)容本課程設計是考慮在某大中城市中的某一個工程項目的經(jīng)濟評價。根據(jù)給定的資料數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)不足可自行設定，但要予以說明）設計若干種開發(fā)方案，綜合運用“工程經(jīng)濟”所學的各種知識和方法，對多種方案進行比較和選擇，最終確定最佳方案。如果方案比選，至少設計2種開發(fā)方案進行比選；各種方案應包括以下內(nèi)容：投資概算（包括前期費用和建設費用，可考慮建成后的使用費用）；資金籌措計劃；項目經(jīng)濟效益評價（必須含有全部資金財務現(xiàn)金流量（圖）表和資本金財務現(xiàn)金流量（圖）表，資金來源及運用表，貸款還本付息估算表等內(nèi)容）；不確定性分析（包括盈虧平衡分析，敏感性分析）；結(jié)論：在方案的財務

4、評價指標的計算和分析中，至少要有：靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、方案凈現(xiàn)值等指標。不同方案之間的比選方法自行選擇并說明理由及其方法優(yōu)劣。文字內(nèi)容應分為投資方案估算、多方案間比選和結(jié)論三部分。6設計工作要求課程設計作息時間同上課期間。課程設計要求獨立完成，不得抄襲。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)取消成績。所交課程設計統(tǒng)一為A4頁面大小裝訂上交，封面參照首頁。課程設計裝訂成冊，并要求有封面和目錄；并附有課程設計任務書。7成績評定標準不遲于18周星期五下午2點提交全部課程設計成果，遲交不予評定成績。有申請優(yōu)秀者若認為有必要，可以對部分同學進行口頭答辯后再給予成績。8主要參考資料付曉靈主編，工程經(jīng)濟學.中國計

5、劃出版社，2007劉曉君主編，工程經(jīng)濟學.第二版.中國建筑工業(yè)出版社，2008葉曉甦主編，工程財務及風險管理.中國建筑工業(yè)出版社，2007建設部標準定額研究所編，建設項目經(jīng)濟評價案例.中國計劃出版社，2006國家發(fā)改委，建設部發(fā)布，建設項目經(jīng)濟評價方法及參數(shù).第三版，中國計劃出版社，2006某房地產(chǎn)項目財務評價（舉例）（標題宋體四號加粗）方案I建小高層商品房住宅樓項目概況此房地產(chǎn)開發(fā)項目位于XX市中心地帶，占地面積50000（75畝），建筑容積率4：1,建筑面積為:200000川，建設期為3年，銷售期3年。（正文宋體小四，單倍行距）投資估算1、前期費用土地費用：800萬元/畝X75=60000

6、萬元可行性研究費：100萬元城市基礎設施配套費：80元200000=1600萬元消防設施配套費：5元/X200000=100萬元生活垃圾服務費：12元/m?X200000=240萬元白蟻防治費：1.3元/m?X200000=26萬元勘察設計費：30000萬元X2%=600萬元規(guī)劃管理費：1.8元X200000=36萬元2、建設期間費用建筑安裝費用：1500元/X200000=30000萬元電梯：240萬元供水電工程：30000X2%=600萬元3、管理費用:1200萬元基本預備費：93542X5%=4677.1萬元4、其他費用：200萬元1+2+3+4=99619.1萬元5、建設期利息估算預估

7、項目貸款60000萬元，年利率7%，貸款在每年年中付，并分三年投入，第一年20000萬元，第二年投20000萬元，第三年投20000萬元。表1建設期利息估算（萬元）項目1234利息累計年初累計欠款0.966548.43當年借款2000當年應計利息70021493699.436548.43年末欠款累計2548.43工程總造價99619.1+6548.43=106167.53萬元，自有資金46167.53萬元，占工程總造價的43.49%。資金籌措計劃1、自有資金為46167.53萬元，建設期為三年，貸款第一年投入20000萬元，第二年投入20000萬元，第三年投入20000萬元。表2長期借款還款計

8、劃表（萬元）項目456期初累計欠款66548.4344365.6222182.81當期償還本金22182.8122182.8122182.81當期償還利息4658.393105.591552.80期末欠款累計44365.6222182.810表3項目總投資使用計劃及資金籌措表（萬元）序號項目1231總投資35389.1835389.1835389.171.1建設投資33206.3733206.3733206.361.2建設期利息70021493699.432資金籌措35389.1835389.1835389.172.1項目資本金13206.3713206.3713206.362.2債務資金26

9、99.43序號工程或費用名稱建筑工程設備費用工程建設其他費合計比例1工程費用合計3.82%1.1建筑安裝費300001.2供水電費6001.3電梯費用2402400.23%2工程建設其他費合計6270259.06%表4建設投資估算表（萬元）2.1土地使用費600002.2城市基礎工程設施配套費16002.3消防設施配套費1002.4生活垃圾服務費2402.5白蟻防治費262.6勘察設計費6002.7規(guī)劃管理費362.8可行性研究費1003預備費合計4677.14677.14.4%3.1基本預備費4677.14其他費用+管理費14001.32%用5建設期利息6548.436548.436.17%

10、合計37.53106167.53100%2、各項資本金估算工資及福利費估算：宣傳及銷售人員，管理人員，每年工資及福利1000萬；財務費用：每年償還當年利息；營業(yè)費用：經(jīng)預測每年營業(yè)費300萬，用于宣傳、推銷廣告等；修理費：（設備+水電）X10%=84萬；建設費用：總投資額分三年回收，分別為35389.17萬元、35389.17萬元、35389.19萬元；總成本估算：本項目在運營期內(nèi)沒有新的貸款和新的利息，因此固定成本包括工資及福利費，可變成本包括財務費用及營業(yè)費。表5總成本費用（萬元）序號項目4561工資及福利12財務費用4658.393105.591552.803營業(yè)費用3003003004

11、修理費8484845建設費用35389.1735389.1735389.196總成本費用41431.5639878.7638325.99項目經(jīng)濟效益評價1、銷售收入估算通過2012年7月城市住宅房價調(diào)查顯示，按北京市平均房價計算，將該項目房價定為平均26652元/川。在3年經(jīng)營期內(nèi)，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。第一年的銷售收入：200000X40%X26652=213216（萬元）第二年的銷售收入：200000X30%X26652=159912（萬元）第三年的銷售收入：200000X30%X26652=159912（萬元）總銷售收入為533040萬元。2、增值稅的估算

12、（增值稅稅率為20%）：第一年應納增值稅：213216X20%=42633.2（萬元）第二年應納增值稅：159912X20%=31982.4（萬元）第三年應納增值稅：159912X20%=31982.4（萬元）3、營業(yè)稅及附加估算根據(jù)北京市政府規(guī)定，該項目房產(chǎn)稅依照原值扣除30%計稅，稅率為1.2%城鎮(zhèn)土地使用稅稅率為每平米3元，城市維護稅按增值稅的7%計算，教育費及附加按增值稅3%計算。城鎮(zhèn)土地使用稅：200000X3=60（萬元）城市維護建設稅：第一年42633.2X7%=2984.324（萬元）第二年31982.4X7%=2238.768（萬元）第三年31982.4X7%=2238.76

13、8（萬元）教育費及附加：第一年42633.2X3%=1278.996（萬元）第二年31982.4X3%=959.472（萬元）第三年31982.4X3%=959.472（萬元）表6營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算（萬元）序號項目合計4561營業(yè)收入53304021599122增值稅10659842633.231982.431982.43營業(yè)稅金及附加10839.84323.323258.243258.243.1城鎮(zhèn)土地使用稅1806060603.2城市維護建設稅7461.862984.3242238.7682238.7683.3教育費附加3197.941278.996959.472959.4724

14、、利潤及利潤分配估算表7利潤及利潤分配表（萬元）（所得稅率為25%）序號項目合計4561營業(yè)收入53304021599122營業(yè)稅金及附加10839.84323.323258.243258.243總成本費用119636.3141431.5639878.7638325.994利潤總額402563.89167461.12116775118327.775所得稅100640.9741865.2829193.7529581.946凈利潤301922.92125595.8487581.2588745.83表8項目投資現(xiàn)金流量表（萬元）序項1234561現(xiàn)金流21599121.1營業(yè)收21599122現(xiàn)金流

15、出35389.1835389.1835389.175707.324642.244642.242.1建設投資35389.1835389.1835389.172.2經(jīng)營成本42.3營業(yè)稅金及附加4323.323258.243258.243凈現(xiàn)金流量-35389.18-35389.18-35389.17207508.68155269.76155269.764累計凈現(xiàn)金流量-35389.18-70778.36-106167.53101341.15256610.91411880.675凈現(xiàn)值-35389.18-30749.66-26757.75136436.9688783.2577200.12流量現(xiàn)值6

16、累計凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值-35389.18-66138.84-92896.5943540.37132323.62209523.747所得稅41865.2829193.7529581.948稅后凈現(xiàn)金流-35389.18-35389.18-35389.17165643.4126076.01125687.82量9稅后累計凈現(xiàn)金流量-35389.18-70778.36-106167.5359475.87185551.88311239.710稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-35389.18-30774.43-26757.75108910.5472090.2662491.9811累計稅-35389.18-66163.61

17、-92921.3615989.1828079.4490571.42該項目稅后動態(tài)投資回收期：Pt*=4-1+92921.36/108910.54=3.85（年）項目投資財務凈現(xiàn)值（稅前）NPV=209523.74（萬元）項目投資財務凈現(xiàn)值（稅后）NPV=90571.42（萬元）項目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=73.08%項目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=60.30%表9項目資本金現(xiàn)金流量表序項目1234561現(xiàn)金流入21599121.1營業(yè)2159912收入2現(xiàn)金流出13206.3713206.3713206.3674413.859124.3957959.792.1建設投資13206.371

18、3206.3713206.362.2經(jīng)營成本42.3借款本金償還22182.8122182.8122182.812.4借款利息償還4658.393105.591552.802.5營業(yè)稅金及附加4323.323258.243258.242.6所得稅41865.2829193.7529581.943凈現(xiàn)金流量-13206.37-13206.37-13206.36138802.2100787.61101952.214累計凈現(xiàn)金流量-13206.37-26412.74-39619.199183.1199970.71301922.925凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-13206.37-11484.26-9985.339

19、1262.4557630.3550690.636累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-13206.37-24690.63-34675.9656586.49114216.84164907.47該項目靜態(tài)投資回收期：Pt=4-1+39619.1/138802.2=3.29（年）該項目動態(tài)投資回收期：Pt*=4-1+34675.96/91262.45=3.38（年）項目資本金財務凈現(xiàn)值NPV=164907.47（萬元）項目資本金財務內(nèi)部收益率IRR=94.10%不確定性分析1、盈虧平衡分析表10盈虧平衡點分析表序號年份項目4561固定成本36473.1736473.1736473.192營業(yè)收入21599123營業(yè)稅

20、金及附加4323.323258.243258.244增值稅42633.231982.431982.45BEP(%)21.94%29.26%29.26%從盈虧平衡分析表中可知，只要第一年的銷售額達到設計綱領的21.94%，以后兩年平均銷售額達到設計綱領的29.26%，項目就可以保本。因此，項目具有較強的抗風險能力。2、敏感性分析表11敏感性分析表序號123因素指標稅后內(nèi)部收益率靜態(tài)投資回收期（年）稅后財務凈現(xiàn)值（萬元）基本方案60.30%3.6490571.42營業(yè)收入-10%53.24%3.74119457.87-5%36.31%3.69135014.655%64.09%3.60166128.

21、1910%67.35%3.57181684.96經(jīng)營成本-10%60.36%3.06150810.37-5%60.33%3.63150690.895%60.27%3.64150451.9510%60.24%3.65150332.47方案II高層商業(yè)寫字樓項目概況建高層商業(yè)寫字樓高30層，建設用地50000（75畝），容積率為5：1,建筑面積250000，土地使用費為1200萬元/畝，建設期3年，貸款年中支付，按照北京市通泰大廈寫字樓出租10元/天計算，建設期投資分別為40%，30%，30%，運營期10年，10年后殘值為40%，且銀行貸款10年內(nèi)還清。投資估算2.1建設投資估算1、前期費用土地費

22、用：1200X75=90000萬元可行性研究：37500X0.5%=187.5萬元城市基礎設施配套費：80X250000=2000萬元消防設施配套費：5X250000=125萬元生活垃圾服務費：12X250000=300萬元白蟻防治費：1.3X250000=32.5萬元勘察設計費：37500X2%=750萬元規(guī)劃管理費：1.8X250000=45萬元2、建設期間費用建筑安裝費：1500X250000=37500萬元設備：電梯費用：600萬元中央空調(diào)：1000萬元供水電工程：20X250000=500萬元3、管理費：300萬元預備費：152915X3%=4587.45萬元4、其他費用：80萬元1

23、+2+3+4=139882.45萬元5、建設期利息估算預估項目貸款90000萬，年利率7%采用年中支付，貸款分3年投入，第一年30000萬，第二年30000萬，第三年30000萬。建設期利息估算（萬元）項目1234利息累計年初累計欠款0,3.599822.65當年借款3000當年應計利息10503223.55549.159822.65年末欠款累計3105064273.599822.65工程總造價139882.45+9822.65=149705.1萬元，自有資金59705.1萬元，占工程總造價的42.68%。資金籌措計劃1、自有資金為59705.1萬元，建設期為兩年，貸款第一年投入30000萬元

24、，第二年投入30000萬元，第三年投入30000萬元。(2)建設投資估算表(萬元)序號工程或費用名稱建筑工程設備費用工程建設其他費合計比例1工程費用合計38026.80%1.1建筑安裝費37500375001.2電梯費用6006001.3中央空調(diào)費用100010001.4供水電工程5005002工程建設其他費合計937409374063.45%2.1土地使用費90000900002.2城市基礎設施20002000配套費2.3消防設施配套費1251252.4生活垃圾服務費3003002.5白蟻防治費32.532.52.6可行性研究費187.5187.52.7規(guī)劃管理費45452.8勘察設計費75

25、07502.9管理費3003003預備費4587.454587.453.10%4建設期利息9822.659822.656.65%合計3850.1147750.1100%3）建設投資估算表（萬元）形成資產(chǎn)表序號工程或建筑工設備費工程建合計比例費用名設其他稱程用費用1固定資產(chǎn)費382.6553162.6535.98%1.1工程費用3801.2固定資產(chǎn)其他費374037401.3建設利息9822.659822.652無形資產(chǎn)費用9.91%3預備費4587.454587.453.11%4合計3850.1147750.1100%項目經(jīng)濟效益評價該項目經(jīng)過市場調(diào)查研究及預測，考慮風險后，計算期取13年，預

26、測房子每年租出80%.固定資產(chǎn)折舊費估算，固定資產(chǎn)采用直線折舊法、殘值回收為（4587.45+3740）X40%=3330.98萬元折舊費為（4587.45+3740）X60%一10=199.86萬元（1）工資及福利估算，寫字樓管理人員20，年薪10萬，寫字樓保潔及看守人員50，年薪2萬，合計為300萬每年。（2）營業(yè)費估算經(jīng)預測每年營業(yè)費150萬元，用于宣傳、推銷廣告等；（3）修理費估算50萬每年；（4）總成本估算，本項目在運營期間內(nèi)沒有新的貸款和新的利息，因此固定成本包括工資及福利費，可變成本包括財務費用及營業(yè)費；（5）無形資產(chǎn)攤銷90000一10=9000萬元；鋪地流動資金150X35%

27、=52.5萬元；投資總額147750.1+52.5=147802.6萬元根據(jù)北京市政府規(guī)定，營業(yè)稅3%，城市建設維護稅3%*7%,教育費及附加3%*3%。項目總投資使用計劃及資金籌措序號項目1231總投資59100.0444325.0344325.031.1建設投資58050.0441101.5338775.881.2建設期利息10503223.55549.152資金籌措59100.0444325.0344325.032.1項目資本金28050.0411101.538775.882.2債務資金3105033223.535549.15固定資產(chǎn)還本付息表項目45678910111213年初累898

28、7985698759894991399229941996998計貸款99840.7.855.453.050.658.255.853.451.022.25565本年應6986285590489141923493279420961397698計利息7.58.8.05.28.51.75.98.21.44.6792本年應9989989982998299829982998299829982998還本金2.42.4.4.4.4.4.4.4.41.05還本付1691621557148714171347127712071137106息和69.71.2.453.684.916.157.388.619.8479.

29、992272總成本費用表（萬元）序號項目名稱456789101112131經(jīng)營55500500成本2折舊199.199.199.199.199.199.199.199.199.199.費868686868686868686863攤銷9999000費4財務698762885590489141923493279420961397698.費.59.82.05.28.51.75.98.21.44675總成1668159815281459138913191249117911091039本費7.458.689.911.142.373.614.846.077.38.53用利潤及利潤分配表序號項目名稱4567

30、89101112131營業(yè)收737300入2營業(yè)稅2199990金及附加3總成本1668159815281459138131124117110103費用7.458.689.911.1492.93.94.96.97.98.376184073534利潤總5631570157715840591598605612619626額2.551.320.098.8607.06.05.03.02.01.633916937475所得稅16891710173117521771791811831851873.773.403.032.6632.41.51.61.70.80.2992551881446凈利潤3941399

31、0403940884134184234284334388.787.927.066.2075.64.53.42.31.21.5344761758903項目投資現(xiàn)金流量表（萬元）序X年資t項目名1金nt/L.|-|-|.1OAfill1o191234561112131現(xiàn)金流730.98入1.營業(yè)收7301入1.回收固3330.2定資產(chǎn)98余值2現(xiàn)金流580504110138775441504150岀.04.53.882.建設投5805041101387751資.04.53.882.經(jīng)營成55002本3營業(yè)稅365503650金及附加4凈現(xiàn)金-5805-4110-387768856885072180

32、流量0.041.535.38.985累計凈-5805-9915-1379-6907-227.686224817255390現(xiàn)金流0.041.5727.457.4545.552.553.53量6凈現(xiàn)值-5805-3574-29314526839368342321479513490流量現(xiàn)0.041.898.443.875.43.22.87.63值7累計凈-5905-9379-1231-7784-3847-42401253013879現(xiàn)值流0.041.9310.371.503.07.850.431.05量現(xiàn)值8所得稅1689317103173131857018780.77.40.03.81.449稅

33、后凈-5805-4110-38775195651746515365027953400現(xiàn)金流量0.041.535.88.23.6.97.19.5410稅后累-5854-9964-1384-8646-3471168223216437504計凈現(xiàn)金流量0.041.5717.451.224.62.35.942.4811稅后凈-5805-3574-2931341612958825624108059980.現(xiàn)金流量現(xiàn)值0.041.898.44.22.71.18.005612累計稅-5805-9379-1231-8894-5936-33736200871989后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值0.041.9310.379.1

34、50.456.26.95.5該項目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt=6-1+34714.62/51536.97=6.67（年）該項目稅后動態(tài)投資回收期：Pt*=8-1+11547.46/19215.15=7.60（年）項目投資財務凈現(xiàn)值（稅前）NPV=138791.05（萬元）項目投資財務凈現(xiàn)值（稅后）NPV=71989.5（萬元）項目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=33.76%項目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=26.24%項目資本金現(xiàn)金流量表（萬元）序X年資t項目名!金,z爭：H甘口也五甘口1O9Afill1O191456丄2131現(xiàn)金流730.98入1.營業(yè)收7301入1.回收固3330.2定資產(chǎn)98余值2現(xiàn)金流28050111018775.38013375243703534100.33610岀.04.5388.69.62.4865.162.項目資28050111018775.1本金.04.53882.借款本9982.9982.9982.9982.49981.2金償還444052.借款利6987.6288.5590.1397.4698.63息支付598205472.4經(jīng)營