北京某案例分析報(bào)告課件

1、北京三里屯VILLAGE案例分析報(bào)告第1頁，共77頁?；厩闆r商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)分析案例總結(jié)目錄第2頁，共77頁?；厩闆r商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)分析案例總結(jié)目錄第3頁，共77頁。 2019年8月22日，太古地產(chǎn)首個于中國內(nèi)地落成啟用的零售項(xiàng)目正式命名為“三里屯 Village”，定位為首都的國際時尚中心。該項(xiàng)目太古投資80%；基匯資本占20%，產(chǎn)權(quán)40年。一、基本情況第4頁，共77頁。地理位置：朝陽區(qū)工體北路與三里屯路交匯處 三里屯得名由來：原意“三里質(zhì)地”，距離老北京地標(biāo)之一東直門三里，且100 多年前因“北京城墻外三里的屯兵處”而得名。 近十幾年來，因臨近CBD和使館區(qū)，外籍人口比較集中，

2、逐漸成為北京著名的酒吧街。一、基本情況區(qū)位：毗臨第2使館區(qū)北京市政府對三里屯地區(qū)的未來規(guī)劃是“國際化商務(wù)核心”和“24小時娛樂中心”周邊分布高端綜合體項(xiàng)目，三里屯SOHO、世貿(mào)天階、雅秀、3.3大廈等商業(yè)項(xiàng)目及大量的寫字樓和高檔公寓四至及交通：東側(cè)為三里屯酒吧一條街南側(cè)為工體北路交通較為便利，臨近地鐵2、10號線區(qū)位交通第5頁，共77頁。三里屯village以“33”服裝大廈為界分為南北兩區(qū)，南區(qū)2019年7月開業(yè)，北區(qū)2009年10月開業(yè)。南區(qū)北區(qū)占地面積5.3萬m2建筑面積總建面17.2萬m2，北區(qū)：8.23 萬m2；南區(qū)：9.06 萬m2商業(yè)面積總商業(yè)面積12萬m2南區(qū)7.2萬m2北區(qū)4

3、.8萬m2建筑形式層低密度建筑單體數(shù)量棟棟棟精品酒店位置鄰工體北路臨近使館區(qū)開業(yè)時間2019年7月2009年10月定位中高檔國際流行品牌國際奢侈品及高檔設(shè)計(jì)師品牌目標(biāo)客群時尚運(yùn)動的年輕一族有一定社會地位和一定消費(fèi)實(shí)力的人群一、基本情況項(xiàng)目概況第6頁，共77頁。商鋪分割面積：80-10700平方米裝修狀況：公共部分精裝修限高：18米容積率：3.2層數(shù)：B1-F4層高：B15.2米（局部7.2米）；F13.6-5米；F2-F33.6-5.1米；F43.6米設(shè)施：60部扶梯、垂直電梯 900個停車位N一、基本情況技術(shù)參數(shù)第7頁，共77頁?；厩闆r商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)分析案例總結(jié)目錄第8頁，共77頁。

4、 三里屯village人文風(fēng)尚匯 這里什么都是這里什么都不是二、商業(yè)定位集文化、藝術(shù)、休閑和購物 于一體的全新商業(yè)空間潮第9頁，共77頁。 知名酒吧街，是追求時尚生活年輕人的聚集地 周邊商業(yè)不飽和，原有商業(yè)以零售為主，功能單一。時尚體驗(yàn)的購物中心是市場空白點(diǎn)。 周邊五星級酒店、涉外高檔公寓、高檔寫字樓林立，臨近使館區(qū)、CBD，國際化氛圍濃厚 首都國際時尚中心二、商業(yè)定位項(xiàng)目定位第10頁，共77頁。 南區(qū)針對年輕客群， 北區(qū)針對高端人士 借助臨近使館區(qū)，吸引大量外籍人士和生活方式西化的國內(nèi)白領(lǐng)階層消費(fèi)者策略精選客群追求品味二、商業(yè)定位第11頁，共77頁。二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)品類 數(shù)量占比零售服裝11

5、343.6%零售皮具鞋履249.3%零售書籍音像31.2%零售珠寶配飾2710.4%零售玩具童裝20.8%零售精品超市10.4%零售藝術(shù)家居2911.2%餐飲餐飲5019.3%娛樂影院10.4%服務(wù)美容美發(fā)93.5%合計(jì)259100.0%以零售為主，零售占75%，餐飲占20%，娛樂、服務(wù)占5%服裝服飾占零售類的70%，保證了對年輕人的吸引力和項(xiàng)目的收益藝術(shù)家居類占到零售類的15%，體現(xiàn)了項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)組合第12頁，共77頁。打造最潮流的“屯”最時尚的“村”吃喝玩樂文化休閑區(qū)消費(fèi)水平更接近平民化是一個匯聚書籍音像、藝術(shù)畫廊、酒吧等的時尚文化休閑消費(fèi)中心包括“尊貴品位區(qū)”、“藝術(shù)文化酒吧區(qū)“、“潮

6、流區(qū)”、文化廣場和時尚大道 瞄準(zhǔn)一線品牌和設(shè)計(jì)師品牌 打造國際奢侈品聚焦地 東座定位際一線品牌 西座定位國際時尚品牌 北座東國際知名設(shè)計(jì)師品牌 地下一層定位國內(nèi)先鋒知名設(shè)計(jì)師品牌定位：年輕、時尚、前衛(wèi) 定位：高端、先鋒南區(qū)北區(qū)二、商業(yè)定位 南北區(qū)實(shí)行差異化項(xiàng)目定位第13頁，共77頁。二、商業(yè)定位品牌策略 新定位:潮品牌新概念新設(shè)計(jì)新感覺新第14頁，共77頁。新首次引進(jìn)品牌 太古憑借在香港積累的豐富的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、龐大的品牌資源和招商實(shí)力，充分利用三里屯獨(dú)特的建筑優(yōu)勢，圍繞“潮”的定位，盡量不選擇常見品牌，精選香港、日韓、歐洲二、三線潮牌，其招商理念得到業(yè)內(nèi)和消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同，帶動區(qū)域商業(yè)升級換

7、代。 其中最引人注目的是引進(jìn)了大量國際知名的新品牌。開業(yè)初期進(jìn)入三里屯village 的品牌中，有很多品牌在當(dāng)時是首次進(jìn)入北京甚至中國的品牌，如Apple、Fossil、Ben Sherman、 Steve Madden、Union American Bar & Grille、Element Fresh等。品類品牌服裝Ben Sherman、Moiselle、MNG、SISLEY、WHITE COLLAR、Benetton Levis BMW Lifestyle皮具ACUPUNCTURE、DR.MARTINE、Steven Madden、GEOX配飾EXPRESS FOSSIAL餐廳/酒吧BL

8、UE FROG、 Panino Teca Royal Tea電子產(chǎn)品APPLE二、商業(yè)定位品牌策略第15頁，共77頁。 除引進(jìn)新品牌外，三里屯village另一個品牌策略就是打造品牌旗艦店，如Artini、LACOSTE、Levis、Mizuno、Steve Madden、BHG Supermarket、Esprit、Bestseller在都開設(shè)了旗艦店或北京地區(qū)面積最大的門店，熟知品牌以全新的運(yùn)營模式，體現(xiàn)項(xiàng)目與眾不同的調(diào)性。名稱類型規(guī)模說明Adidas體育品牌3160（獨(dú)占1棟4層樓）全球旗艦店Uniqlo休閑品牌1500中國最大面積店Apple1000中國首家店P(guān)uma亞洲旗艦店Mois

9、elle/Mademoiselle亞洲旗艦店Columbia戶外裝備中國旗艦店順電高檔家電2000bestseller時尚女裝993北京最大店White-Collar女裝高級成衣北京最大的專營店b+ab周生生珠寶內(nèi)地旗艦店MegaBox電影院1700個座位、8廳montblanc1700中國最大店品牌策略新規(guī)模之首品牌二、商業(yè)定位第16頁，共77頁。品牌策略新前衛(wèi)裝修品牌二、商業(yè)定位 為了契合“潮”的定位，項(xiàng)目要求所有品牌都要為該項(xiàng)目設(shè)計(jì)一套獨(dú)特的裝修方案，要求并鼓勵品牌做出前衛(wèi)的設(shè)計(jì)概念。 我們看到的it品牌等獨(dú)特的裝修設(shè)計(jì)，都是品牌方為了迎合三里屯village“潮人潮地”的概念而量身定做

10、的，追求與眾不同、絕不雷同的效果，更加彰顯了三里屯項(xiàng)目特立獨(dú)行的氣質(zhì)。第17頁，共77頁。體驗(yàn)式購物&高科技運(yùn)用阿迪達(dá)斯店內(nèi)進(jìn)行的miCoach Core Skills 測試 僅通過簡單的按鍵操作即定制屬于自己的獨(dú)一無二個性足球衫APPLE盡情體驗(yàn)自己想購買的數(shù)碼產(chǎn)品 品牌策略二、商業(yè)定位新突出體驗(yàn)品牌 鼓勵品牌體驗(yàn)性、互動性營銷，增強(qiáng)消費(fèi)者的參與性，引領(lǐng)新的購物體驗(yàn)和消費(fèi)模式，用全新的模式、全新的感覺，吸引追逐時尚新鮮感的年輕人和潮流達(dá)人。第18頁，共77頁。基本情況商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)分析案例總結(jié)目錄第19頁，共77頁。三、商業(yè)規(guī)劃由11棟2-4層低密度獨(dú)棟和復(fù)式建筑構(gòu)成 定位：年輕時尚、

11、潮流前衛(wèi) 檔次：中高檔定位 客群：針對年輕時尚客戶群體組合業(yè)態(tài) 主營業(yè)態(tài)：以服飾為主 業(yè)態(tài)規(guī)劃：無明顯業(yè)態(tài)分區(qū) 品牌規(guī)劃：按照潮流時尚選擇品牌，服裝服飾品牌以時尚熱銷品牌為主，餐飲迎合酒吧氣息，以輕餐、簡餐時尚休閑風(fēng)味餐為主 代表品牌：APPLE、阿迪達(dá)斯旗艦店、uniqlo旗艦店等Fashion/Accessories Beauty House and HomeElectronics Books Restaurants Cinema Art南區(qū)：吃喝玩樂文化休閑區(qū)第20頁，共77頁。S1: 白領(lǐng)、米籣站、 QGGLE、FISHEVE CAFES3: 江南布衣、seven days、 CK J

12、EANSS5: IZZUE、QUIKSILVER、播、 澳門味道、VILLAROOGES9: 古老海西餐、酷石、寶姿、STEVEMADDEN、PUMA S11: 周生生、CASIO、 esprit、ADIDASS2: moiselle、北京品、REISSCHANG&BIORCK、lee cooper、 Teenplus、S4: 貝納通、天梭、FOSSIL、2% 、 swatch、亮視點(diǎn)、 G2000、ARTINI、BirkenstockS6: APPLE STORE、orchiry、 voremoda、Folli Follie、 bread n butter、b+abS8: nike 、las

13、porsic、novo melacostec、columbia、north face、 azona、nauticaS10: uniqlo、mango、 levis、星巴克 S1 S2 S3 S5 橙色大廳 S4 S6 S8 S10 S9 S11南區(qū)一層三、商業(yè)規(guī)劃第21頁，共77頁。S1: 白領(lǐng)（1+2）、 QGGLE（1+2）S3: 速寫、seven days（1+2）、CK JEANS（1+2）S5: IZZUE（1+2） 橙色大廳S9: 酷石（1+2）、 寶姿（1+2）、 STEVEMADDEN（1+2）、PUMA （1+2） S11: 周生生（1+2）、 esprit（1+2）、ADI

14、DAS（1+2）南區(qū)二層S2: 慕詩（1+2）、順電S4: 貝納通（1+2）、 che che、home&spa、G2000（1+2） S6: APPLE STORE（1+2）、 Jack&Jones、歐時力（1+2）、 b+ab（1+2）S8: Nike （1+2）、LACOSTE（1+2）、columbia（1+2）、north face（1+2）、nautica(1+2)S10: uniqlo(1+2)、 mango(1+2)、levis(1+2)三、商業(yè)規(guī)劃第22頁，共77頁。S3: 木葉炭火燒肉酒家 斯達(dá)堡酒吧S9： 佰草集spa、恒河印度餐廳 西龍傳香飯團(tuán)、 皇后飯店S11: 周生

15、生（1+2+3）、 esprit （1+2+3）、ADIDAS（1+2+3）S2: 麻辣誘惑、錦爐香豆撈、大漁鐵板燒、粟庫泰S4: 藍(lán)蛙、小城知味、 越時代、FLAMMES6:APPLE STORE（1+2+3）、優(yōu)年美式餐廳、潮點(diǎn)、泰和草本工坊S8: 隱泉日本料理、新元素、TONI&GUYS10: uniqlo(1+2+3)、 辣屋、MODO南區(qū)三層三、商業(yè)規(guī)劃第23頁，共77頁。S11: ADIDAS（1+2+3+4）南區(qū)四層三、商業(yè)規(guī)劃第24頁，共77頁。BHG順電屈臣氏創(chuàng)意集市卡通天地氣味圖書館麥當(dāng)勞CK UNDERWEAR、moussy、the thing、havanas、expre

16、ss、paul franc美嘉歡樂影城生活本色sasa光合作用testtubesanrio三軒茶屋Tough、Jecci Five、cabbeen、Bla Bla Bra、DHC、Rebecca、Jacki oI brown、Aussino、yellow earth、Another、MELISSA、JASONWOOD三、商業(yè)規(guī)劃南區(qū)B1層第25頁，共77頁。三、商業(yè)規(guī)劃 北區(qū)以四合院圍合形式形成3棟聯(lián)排，中間4個鉆石型獨(dú)棟建筑構(gòu)成。 定位：高貴優(yōu)雅、奢華品質(zhì) 檔次：高檔定位 客群：針對高端客戶群體和藝術(shù)群體組合業(yè)態(tài) 主營業(yè)態(tài)：以服飾、藝術(shù)為主 業(yè)態(tài)規(guī)劃：無明顯業(yè)態(tài)區(qū)分 品牌規(guī)劃：按照品質(zhì)、奢華

17、、先鋒選擇品牌，服 裝服飾品牌以國際一線或知名設(shè)計(jì)師品牌為主，餐飲以高端商務(wù)餐為主 代表品牌： ARMANI、ROLEX、VERSACE巴黎世家北區(qū)：高端消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)第26頁，共77頁。巴黎世家（1+2）Alexander McQueenMaison Martin Marqiela（1+2）BALMAIN (1+2)Versace（1+4）MarniAlexander Wang（1+2）theory（1+2）DSQUARED2Serqio Rossi(1+2)Juicy Couture北區(qū)一層三、商業(yè)規(guī)劃第27頁，共77頁。Alexander Wang（1+2）theory（1+2）DSQUAR

18、ED2Serqio Rossi(1+2)Juicy CoutureMarqiela（1+2）BALMAIN (1+2)MarniAlexander McQueen巴黎世家（1+2）北區(qū)二層?xùn)|座以國際一線品牌為主西座國際時尚品牌為主北座以國際知名設(shè)計(jì)師品牌為主三、商業(yè)規(guī)劃第28頁，共77頁。渡金湖尚水長廊鐵板燒東田造型百搭音響東田攝影東田化妝LinqliVersace（1-4）北區(qū)三層以高檔商務(wù)餐和藝術(shù)工作室為主三、商業(yè)規(guī)劃第29頁，共77頁。babu泛視覺空間楊畫廊升空間以太空間Y+莼萃畫廊阿一鮑魚東田造型北區(qū)四層以藝術(shù)工作室和高端商務(wù)餐為主三、商業(yè)規(guī)劃第30頁，共77頁。北區(qū)地下一層B.N.

19、C.薄荷糯米蔥Wo2zuczugKartell菊香人文空間Ju Songemo+氣味圖書館ScriptureHastens海絲騰安逸猿BAPELU LU CHEUNG45RMercibeaucoupSonia by Sonia RykielWoo 嫵謝瑞麟 TSLOTT上海組合CHRISS DELLA MODADAZZLENisiss 怡夕派PYE以設(shè)計(jì)師品牌為主三、商業(yè)規(guī)劃第31頁，共77頁。三、商業(yè)規(guī)劃潮奢潮流先鋒國際范兒“購物、娛樂、文化、藝術(shù)為一體的時尚社區(qū)”“時尚、美食、藝術(shù)、娛樂、旅游為一體的國際之都”第32頁，共77頁。基本情況商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)分析案例總結(jié)目錄第33頁，共77

20、頁。四、亮點(diǎn)分析建筑特色：先鋒前衛(wèi)，獨(dú)具匠心主題街區(qū)：特色鮮明，優(yōu)勢顯著商業(yè)定位：因地制宜，精準(zhǔn)定位品牌組合：做精做強(qiáng)，追求特色商戶管理：眼光長遠(yuǎn)，靈活細(xì)致文化內(nèi)涵：實(shí)用風(fēng)格，藝術(shù)情調(diào)精品工程、精品項(xiàng)目、精品管理經(jīng)營模式規(guī)范，入住商家檔次較高第34頁，共77頁。四、亮點(diǎn)分析建筑特色：先鋒前衛(wèi)，獨(dú)具匠心主題街區(qū)：特色鮮明，優(yōu)勢顯著商業(yè)定位：因地制宜，精準(zhǔn)定位品牌組合：做精做強(qiáng)，追求特色商戶管理：眼光長遠(yuǎn)，靈活細(xì)致文化內(nèi)涵：實(shí)用風(fēng)格，藝術(shù)情調(diào)精品工程、精品項(xiàng)目、精品管理經(jīng)營模式規(guī)范，入住商家檔次較高第35頁，共77頁。太古地產(chǎn)繼承了英式血統(tǒng)建設(shè)卓越、精益求精四、亮點(diǎn)分析建筑對每個環(huán)節(jié)高要求，對合作

21、伙伴有著嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，重視環(huán)境和運(yùn)營管理，提升品質(zhì)目光長遠(yuǎn)寄望通過對于商業(yè)項(xiàng)目的長期運(yùn)營，在未來獲得可觀的投資回報(bào)，同時確立自身的品牌信譽(yù).追求品質(zhì)專業(yè)規(guī)劃對于每個項(xiàng)目都會有詳細(xì)的規(guī)劃理念，從港東島到北京三里屯矢志營造和維系朝氣蓬勃的環(huán)境項(xiàng)目的規(guī)模加上優(yōu)越的品質(zhì)使我們得以享譽(yù)業(yè)界。然而，太古地產(chǎn)的信譽(yù)并非單單基于我們的物業(yè)成就，而是為人們營造了理想的生活空間、創(chuàng)造卓越而長遠(yuǎn)的價(jià)值。郭鵬（Martin Cubbon） 太古地產(chǎn)行政總裁 第36頁，共77頁。強(qiáng)大專業(yè)的國際化設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)北區(qū)南區(qū)四、亮點(diǎn)分析建筑概念設(shè)計(jì) RMJM 英國The Oval Partnership 香港/英國RAD 新加坡主要建筑

22、師Kengo Kuma 日本 南區(qū) The Oval Partnership 香港/英國Kengo Kuma & Associates 日本SHoP Architects 美國Lot-EK 美國 北區(qū) Kengo Kuma & Associates 日本SHoP Architects 美國Lot-EK美國BMA日本園林設(shè)計(jì)所和鳯株式會社 日本結(jié)構(gòu)工程師奧雅納工程顧問 香港“我更傾向于中式格調(diào)，那種來北京胡同的人文基調(diào)，而不是那種線條過于完美的美式建筑風(fēng)格”隈研吾 三里屯主設(shè)計(jì)師第37頁，共77頁。開放式設(shè)計(jì)理念，南區(qū)采用胡同式設(shè)計(jì)、北區(qū)采用四合院式設(shè)計(jì)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念：低密度、開放式四、亮點(diǎn)分析

23、建筑南區(qū)胡同 南區(qū)化整為零，從內(nèi)部劃分出多條內(nèi)街，擁有更多商業(yè)展示面，滿足“超越傳統(tǒng)的單純購物的概念，讓顧客隨心漫步、 從容消閑一整天”的商業(yè)理念南區(qū)：前衛(wèi)個性、色彩繽紛，從北京的胡同文化中擷取靈感，獨(dú)棟建筑之間縱橫交錯的連接，走街竄巷般的隨性正是這里購物的亮點(diǎn)所在第38頁，共77頁。北區(qū)：開放式庭院格局設(shè)計(jì)更接近四合院的氛圍，建筑風(fēng)格也更多地彰顯了城市財(cái)富和生活風(fēng)尚，中間多棟鉆石型建筑，凸現(xiàn)出奢侈品牌的高雅格調(diào)北區(qū)四合院 四面圍合，彰顯尊貴，源于北京胡同和四合院的元素，并予以現(xiàn)代化的包裝先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念：低密度、開放式四、亮點(diǎn)分析建筑第39頁，共77頁。先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念：新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)布局方式：

24、縱向結(jié)合、橫向分割。開放式與封閉式的完美結(jié)合，多動線延長消費(fèi)者駐留時間，與“隨心漫步”的慢生活的商業(yè)理念非常契合。外部露天連廊上層商鋪外廊通透的垂直動線單體全玻璃幕墻設(shè)計(jì)縱向結(jié)合橫向分割的多動線格局四、亮點(diǎn)分析建筑多內(nèi)街設(shè)計(jì)增加了金角銀邊店鋪，多展示面提升了商鋪的商業(yè)價(jià)值第40頁，共77頁。 由日本前瞻建筑大師隈研吾操刀設(shè)計(jì)的橙色大廳，是三里屯VILLAGE展覽、會議、派對、表演、時裝秀等活動的舞臺，加上外聯(lián)南庭 下沉花園廣場，該區(qū)域成為客流聚集地，滿足項(xiàng)目以休閑為主的功能.先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念：新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)四、亮點(diǎn)分析建筑冬天為溜冰場，夏天是噴水廣場，匯聚人氣750平方米的開放式空間 ，挑高13

25、米的大廳穹頂 ，位于二層的VIP室，電梯直達(dá)，可瞰大廳全景 ?；顒哟箝T，可全開放以連接南庭第41頁，共77頁。先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念：既強(qiáng)調(diào)藝術(shù)性，更強(qiáng)調(diào)商業(yè)價(jià)值，藝術(shù)性和實(shí)用性完美集合低密度獨(dú)棟，室外街區(qū)設(shè)計(jì)，新穎時尚，開創(chuàng)了北京購物中心的新形式獨(dú)棟外立面富有創(chuàng)意，以及時尚亮麗的色彩，打造出地標(biāo)式建筑街區(qū)設(shè)計(jì)動線豐富，增加可逛性的同時，也增加了店鋪的展示效果， 形 成全方位多展示面。店鋪展示面最大化四、亮點(diǎn)分析建筑第42頁，共77頁。四、亮點(diǎn)分析建筑特色：先鋒前衛(wèi)，獨(dú)具匠心主題街區(qū)：特色鮮明，優(yōu)勢顯著商業(yè)定位：因地制宜，精準(zhǔn)定位品牌組合：做精做強(qiáng)，追求特色商戶管理：眼光長遠(yuǎn)，靈活細(xì)致文化內(nèi)涵：實(shí)用風(fēng)

26、格，藝術(shù)情調(diào)精品工程、精品項(xiàng)目、精品管理經(jīng)營模式規(guī)范，入住商家檔次較高第43頁，共77頁。三里屯南區(qū)地上共有9條街區(qū)，加上貫穿南北和中心廣場的主動線，共10條，地上街區(qū)非常豐富。建筑形式各不相同。有些是復(fù)式店鋪（如S7及S5)，有些是獨(dú)棟(如S10、S11)，還有一些是平層（如S4和S2)。這樣的設(shè)計(jì)讓消費(fèi)者在逛的時候時刻保持新鮮感。四、亮點(diǎn)分析街區(qū)第44頁，共77頁。垂直交通體系扶梯6部、步行梯7部、直梯14部良好的垂直交通體系為街區(qū)高層的客流帶來極大地便利。三里屯街區(qū)的扶梯多，且多設(shè)置于動線的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；步行梯及直達(dá)電梯也分布廣泛；這樣，消費(fèi)者可以很方便的到達(dá)2層、3層甚至4層。四、亮點(diǎn)分析

27、街區(qū)第45頁，共77頁。南區(qū)的業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)橫向形成運(yùn)動、女性、潮流及品質(zhì)等的不同區(qū)域組合以Uniqlo、Mango、Esprit、Puma等集合店形成休閑運(yùn)動區(qū)域以Novo me、Lesportsac、Evisu、Lacoste、Nautica等品牌形成品質(zhì)休閑區(qū)域以Vero Moda、b+ab、bread n butter、Ochirly等品牌形成女裝休閑區(qū)域以2%、CPU、Lee Cooper等品牌形成個性休閑區(qū)域以Steve Maden、Benefit、izzue、Chocoolate、Ck jeans、StellaLuna等品牌形成潮流休閑區(qū)域四、亮點(diǎn)分析街區(qū)第46頁，共77頁。南區(qū)的

28、業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)縱向形成底層零售為主，高層餐飲為主的業(yè)態(tài)特點(diǎn)頂層餐飲的設(shè)計(jì)為街區(qū)的高層帶來客流，同時形成“噴灑效應(yīng)”四、亮點(diǎn)分析街區(qū)第47頁，共77頁。亮點(diǎn)一 復(fù)式店鋪裝修有很強(qiáng)的視覺沖擊力選取有較強(qiáng)設(shè)計(jì)感的品牌允許對外立面進(jìn)行改造盡可能展現(xiàn)品牌自身的特點(diǎn)四、亮點(diǎn)分析街區(qū)第48頁，共77頁。亮點(diǎn)二餐飲休閑氛圍濃厚客流帶動作用明顯餐飲的可視性好藍(lán)蛙、新元素等酒吧及泰和草本工坊等茶餐廳延長了非用餐時段的顧客停留時間皇后飯店、大于鐵板燒、鹿港小鎮(zhèn)與酒吧形成較好的互補(bǔ)四、亮點(diǎn)分析街區(qū)第49頁，共77頁。北區(qū)的街區(qū)業(yè)態(tài)特點(diǎn)品牌優(yōu)勢明顯形象好號召力強(qiáng)產(chǎn)品品類豐富度四、亮點(diǎn)分析街區(qū)第50頁，共77頁。四、亮點(diǎn)分

29、析建筑特色：先鋒前衛(wèi)，獨(dú)具匠心主題街區(qū)：特色鮮明，優(yōu)勢顯著商業(yè)定位：因地制宜，精準(zhǔn)定位品牌組合：做精做強(qiáng)，追求特色商戶管理：眼光長遠(yuǎn)，靈活細(xì)致文化內(nèi)涵：實(shí)用風(fēng)格，藝術(shù)情調(diào)精品工程、精品項(xiàng)目、精品管理經(jīng)營模式規(guī)范，入住商家檔次較高第51頁，共77頁。商業(yè)定位：量身定做，源于三里屯，高于三里屯的Lifestyle Center集購物、餐飲、娛樂于一體的人文風(fēng)尚匯四、亮點(diǎn)分析定位潮第52頁，共77頁。四、亮點(diǎn)分析定位潮 潮人 潮地 潮牌 始終堅(jiān)持年輕化和國際化，以“潮”為定位，在商業(yè)理念、品牌選擇、裝修設(shè)計(jì)、推廣活動等方面，求新求異，引領(lǐng)時尚理念，用非常規(guī)的商業(yè)語言解讀其特立獨(dú)行的商業(yè)個性。 品牌準(zhǔn)

30、入非常嚴(yán)格選擇上堅(jiān)持符合定位，形象第一，不受其他因素影響。對于不符合定位的品牌，即使付高租金也不引入，寧缺毋濫，以確保項(xiàng)目的調(diào)性，也確保了合作品牌的信賴。Lets play fashion！第53頁，共77頁。四、亮點(diǎn)分析建筑特色：先鋒前衛(wèi)，獨(dú)具匠心主題街區(qū)：特色鮮明，優(yōu)勢顯著商業(yè)定位：因地制宜，精準(zhǔn)定位品牌組合：做精做強(qiáng)，追求特色商戶管理：眼光長遠(yuǎn)，靈活細(xì)致文化內(nèi)涵：實(shí)用風(fēng)格，藝術(shù)情調(diào)精品工程、精品項(xiàng)目、精品管理經(jīng)營模式規(guī)范，入住商家檔次較高第54頁，共77頁。新鮮活力潮流優(yōu)質(zhì)旗艦概念A(yù)PPLE STORE國內(nèi)第一家直營店，BAPE國內(nèi)首家店，始終保持品牌新鮮度和活力性，體現(xiàn)了潮流先鋒的引領(lǐng)

31、作用，也不斷吸引知名品牌的進(jìn)入和消費(fèi)群體的關(guān)注。優(yōu)選國際時尚潮流品牌，嚴(yán)格控制品牌進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)，寧缺勿濫。始終保持高標(biāo)準(zhǔn)，積極引入新品牌作為項(xiàng)目亮點(diǎn)，確保項(xiàng)目的號召力和商業(yè)發(fā)展價(jià)值，使其后勁十足，能夠保持高增值。Uniqlo、stevenmadden、bensherman等時尚品牌銷售占到11.8%大量引入知名品牌開設(shè)旗艦店、環(huán)球店，UNIQLO、IT、周生生、columbia等眾多品牌旗艦店、ADIDAS全球概念店，充分迎合年輕客群的體驗(yàn)式消費(fèi)喜好，拉動效應(yīng)明顯。超過1000平米的8家旗艦店、環(huán)球店占總面積的42%，占總銷售的60%五、亮點(diǎn)分析品牌第55頁，共77頁。四、亮點(diǎn)分析建筑特色：先鋒前

32、衛(wèi)，獨(dú)具匠心主題街區(qū)：特色鮮明，優(yōu)勢顯著商業(yè)定位：因地制宜，精準(zhǔn)定位品牌組合：做精做強(qiáng)，追求特色商戶管理：眼光長遠(yuǎn)，靈活細(xì)致文化內(nèi)涵：實(shí)用風(fēng)格，藝術(shù)情調(diào)精品工程、精品項(xiàng)目、精品管理經(jīng)營模式規(guī)范，入住商家檔次較高第56頁，共77頁。組織架構(gòu)：以業(yè)務(wù)為中心的扁平式管理五、亮點(diǎn)分析管理總經(jīng)理租賃部人力資源部市場部工程部物業(yè)部財(cái)務(wù)部IT部(集團(tuán)派駐）租賃部負(fù)責(zé)招商、進(jìn)店、商戶管理、運(yùn)營管理、品牌推廣等各項(xiàng)工作市場部僅負(fù)責(zé)外部公共活動推廣租賃部與其他部門平級，但是工作重心，其他部門一切圍繞租賃部，為租賃部服務(wù)第57頁，共77頁。五、亮點(diǎn)分析管理第58頁，共77頁?？珍亣鷵跹b飾：五、亮點(diǎn)分析管理第59頁，

33、共77頁。商戶櫥窗：五、亮點(diǎn)分析管理第60頁，共77頁。服務(wù)配套設(shè)施的補(bǔ)充：五、亮點(diǎn)分析管理第61頁，共77頁。衛(wèi)生間硬件設(shè)施：五、亮點(diǎn)分析管理第62頁，共77頁。四、亮點(diǎn)分析建筑特色：先鋒前衛(wèi)，獨(dú)具匠心主題街區(qū)：特色鮮明，優(yōu)勢顯著商業(yè)定位：因地制宜，精準(zhǔn)定位品牌組合：做精做強(qiáng)，追求特色商戶管理：眼光長遠(yuǎn)，靈活細(xì)致文化內(nèi)涵：實(shí)用風(fēng)格，藝術(shù)情調(diào)精品工程、精品項(xiàng)目、精品管理經(jīng)營模式規(guī)范，入住商家檔次較高第63頁，共77頁。文化內(nèi)涵：讓藝術(shù)如空氣般無處不在，并融入到生活細(xì)節(jié)中五、亮點(diǎn)分析文化藝術(shù)實(shí)用主義：“噴霧干”和“噴泉樹”，靈感來源于藝術(shù)，服務(wù)于生活。第64頁，共77頁。文化內(nèi)涵：讓藝術(shù)如空氣般

34、無處不在，并融入到生活細(xì)節(jié)中五、亮點(diǎn)分析文化藝術(shù)全方位展示：擁有數(shù)目眾多的室內(nèi)藝術(shù)畫廊，讓顧客能隨時隨地都欣 賞到各類藝術(shù)展演。從跨界合作的藝術(shù)時裝秀到全球巡回的新秀攝影展。第65頁，共77頁。基本情況商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)分析案例總結(jié)目錄第66頁，共77頁。六、案例總結(jié)作為太古集團(tuán)進(jìn)軍北京的首個商業(yè)項(xiàng)目，以其良好的區(qū)位優(yōu)勢，獨(dú)特的建筑風(fēng)格和開放式的購物理念，吸引了逾百家國際知名品牌簽約入駐，已經(jīng)成為北京乃至全國知名的新潮流腹地立刻成為北京的新地標(biāo)。太古地產(chǎn)在業(yè)界公認(rèn)為最專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者調(diào)查結(jié)果顯示，截止到2009年9月，三里屯Village商業(yè)設(shè)施內(nèi)共121家商戶營業(yè)，2009年上半年商品

35、銷售總額為2.91億元，2009年上半年超過2019年全年9400.2萬元，增長47.8%。其中，零售業(yè)2009年上半年實(shí)現(xiàn)了2.5億元，比2019年全年增加6876.7萬元，增長37.5%；餐飲業(yè)2009年上半年為2941.5萬元，比2019年全年增加1797.1萬元，增長157%，商品銷售額呈現(xiàn)出快速發(fā)展態(tài)勢。2019年南區(qū)銷售1.95億元，2019年2.9億元，提升49%；2019年北區(qū)銷售0.29億元，2019年2.58億元，提升790%。 交通樞紐人流量是商業(yè)運(yùn)營的根本保證 建筑創(chuàng)新建筑決定了產(chǎn)品是維持20年、50年，還是100年！ 專業(yè)管理管理是產(chǎn)品未來溢價(jià)提升的核心太古追求：成為

36、當(dāng)?shù)刈铐敿壍馁徫锏?，集合超一流的品牌以及最?xì)致的客戶購物體驗(yàn)關(guān)懷，以客戶體驗(yàn)性消費(fèi)為主，站在行業(yè)的尖端。 商場第67頁，共77頁。求精不求全，求好不求快，深耕細(xì)作，平均5年打造一個高端商業(yè)體六、案例總結(jié)太古商業(yè)要素品質(zhì)在于細(xì)節(jié)，成功在于嚴(yán)謹(jǐn)商場可進(jìn)入性強(qiáng) 在人最多的地方就應(yīng)該打造一流的商場地點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)入口總數(shù)（含車庫）15地鐵進(jìn)口3-5人流量（常態(tài)）25-45人/分鐘入口寬度15-50米有空間、自然光 善用天然光的建筑設(shè)計(jì)營造出朝氣勃勃的購物環(huán)境。 地點(diǎn)色溫（K）顯色指數(shù)(Ra)大堂5000-550063-92走道6000-650056-75商戶內(nèi)1800-280063-99共用設(shè)施3300-41

37、0040-55良好客流分布 了解每個入口人流來源，消費(fèi)能力如何，根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行業(yè)態(tài)分布重組合文化 認(rèn)識市場有一定承受力，不能盲目引進(jìn)同一品類的商戶第68頁，共77頁。六、案例總結(jié)“精”在整體設(shè)計(jì)對于產(chǎn)品有足夠的耐心交通引導(dǎo)外場設(shè)計(jì)社區(qū)設(shè)計(jì)人性設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)個性設(shè)計(jì)文化設(shè)計(jì)整體設(shè)計(jì) 我們對于整體設(shè)計(jì)比較苛刻，必須要求設(shè)計(jì)的創(chuàng)造性和準(zhǔn)確性。做正確的事遠(yuǎn)比更快做完來得重要。郭鵬（Martin Cubbon） 太古地產(chǎn)行政總裁 第69頁，共77頁?！熬痹诮ㄖO(shè)計(jì)創(chuàng)新才能成就經(jīng)典太古地產(chǎn)對于每個項(xiàng)目的建筑要求是：建筑必須采用現(xiàn)代的建筑用材，高科技運(yùn)營系統(tǒng)以及50100年保持外觀的現(xiàn)代感。建筑施工高科技

38、運(yùn)營 高于城市要求的施工污染控制 采用竹子、二次材料等環(huán)保用材 采用LED燈等低耗能產(chǎn)品 使用混合動力車運(yùn)輸 采用iPodtouch溝通設(shè)備 T5節(jié)能照明系統(tǒng) 能源管理系統(tǒng) Maximo系統(tǒng)超現(xiàn)代設(shè)計(jì) 建筑融合當(dāng)?shù)匚幕?設(shè)計(jì)方案近百次修改 聘請世界級設(shè)計(jì)公司 聘請年輕創(chuàng)意設(shè)計(jì)師環(huán)?，F(xiàn)代智能化六、案例總結(jié)第70頁，共77頁?！熬痹谄放普猩滩灰蚱放贫叨?，只因品牌在太古六、案例總結(jié)招商條件合約精神 太古創(chuàng)造了眾多品牌第一內(nèi)部規(guī)則：追求并維持高顧客滿意度管理細(xì)節(jié)嚴(yán)格化：人事管理訓(xùn)練、成本分?jǐn)?、問題追蹤 稽核調(diào)整、溝通管道、整合工程等外部規(guī)則：維護(hù)對外整體形象，保證太古品質(zhì)對商業(yè)管理者作出的調(diào)整要求，商戶需進(jìn)行及時反饋符合太古擬定的發(fā)展方向，具有良好形象過去五年具有良好的經(jīng)營業(yè)績進(jìn)駐太古項(xiàng)目后，必須具備區(qū)別其它商鋪的特色優(yōu)先考慮能夠?qū)雽I(yè)經(jīng)營技術(shù)提升商場購物環(huán) 境的品牌商戶大陸首家蘋果旗艦店（三里屯VILLAGE）全球首家ADIDAS博物館（