商品房預(yù)售認(rèn)購書的法律效力

1、.PAGE ：.；PAGE 7 商品房預(yù)售認(rèn)購書的法律效能樓市中購房定金糾紛不斷高居眾多贊揚(yáng)之榜首，而該糾紛產(chǎn)生的最主要緣由就是在簽約購房合同之前要簽一份認(rèn)購書并交納數(shù)額不菲的定金，如買受人不能在出賣人限制的期限內(nèi)與其簽約購房合同，那么出賣人有權(quán)沒收定金。筆者就該認(rèn)購書的法律效能及其存在意義在此作一番討論。第一，筆者以為認(rèn)購書是一種雙方在平等自愿的根底上簽約的約定合同，具有法律效能，其存在也符合我國現(xiàn)有法律規(guī)定。按照民法實(shí)際，合同可分為本約和約定。約定是指當(dāng)事人雙方商定未來訂立一定合同的合同，未來該當(dāng)訂立的合同稱為本約，而商定訂立本約的合同，稱為約定。在約定中，本合同在約定成立時(shí)髦未成立，約定

2、合同的成立和生效，僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有未來要訂立本合同的義務(wù)。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效能，不能混淆。約定合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能懇求對方訂立合同，而不能依約定的本合同內(nèi)容懇求對方履行。認(rèn)購書的成立與生效只是對當(dāng)事人在可預(yù)見的期限內(nèi)有簽約購房合同的義務(wù)，其本認(rèn)購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約，只是預(yù)售人向買受人發(fā)出了在十天內(nèi)其有簽署購房合同的義務(wù)，而不是向買受人發(fā)出簽署購房合同的要約。商定在一定時(shí)期內(nèi)有簽約購房合同的義務(wù)，只是對一個(gè)后啟簽約行為來時(shí)要有簽約意圖的約束，而不是對未來要簽約的內(nèi)容進(jìn)展先期一定。因此，筆者以為，認(rèn)購書其實(shí)是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的

3、約定，屬于債務(wù)合同，適用普通合同法的規(guī)那么。簡單地說，某人簽約了認(rèn)購書，只需其在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購書的條款去和預(yù)售人洽談購買的詳細(xì)事宜，即可以為買受人曾經(jīng)履行了義務(wù)，至于能否洽談勝利并簽署合同那么是另一新的合同事宜了。另有觀念以為，約定是一種附期限的民事法律行為。所謂附期限的民事法律行為，是指當(dāng)事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來作為法律行為生效和失效的根據(jù)。從外表上看，本認(rèn)購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約，這似乎商定了一段合同正式生效的時(shí)間。但實(shí)踐上并不以然。由于在附期限合同中，合同曾經(jīng)成立，只是由于當(dāng)事人在合同里商定了在一定時(shí)期，在該期限到來后合同才生效。但在認(rèn)購書簽約之時(shí)，當(dāng)事人之

4、間根本沒有成立正式的購房合同關(guān)系，故也就無所謂附期限的合同了。其實(shí)，在現(xiàn)實(shí)生活中，類似認(rèn)購書的約定合同是經(jīng)?；?，如簽署廣告合同時(shí)需求約定廣告版面、想投資證券業(yè)務(wù)的那么需求約定開戶、讀者約定借閱搶手圖書、約定專家看病、商人在洽談投資之前的約定面談等等，其法律性質(zhì)其實(shí)與認(rèn)購書是一樣的，都是為后一個(gè)正式合同的預(yù)先商定。只不過普通的約定由于涉及標(biāo)的數(shù)額小，雙方權(quán)益義務(wù)簡單明了，沒有認(rèn)購書這么引人矚目而已。第二，認(rèn)購書成立且有效的法律條件。當(dāng)前，絕大多數(shù)意見以為，認(rèn)購書只需包括以下條款才干算是有效的：第一，商定特定商品房不得再向第三人出賣;第二，按照認(rèn)購書商定的主要條款簽約購房合同;第三，在商定的期限

5、內(nèi)洽談?dòng)喠①I賣合同;第四，在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照雙方商定或法律規(guī)定或買賣慣例或公平原那么處理簽約糾紛。誠然，合同成立的中心條件是當(dāng)事人的意思表示一致，但這并不闡明認(rèn)購書必需內(nèi)容明晰、明確且對未來要簽約的購房合同的主要內(nèi)容要有商定才算成立。根據(jù)我國合同法規(guī)定：承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，承諾生效時(shí)合同成立。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定該當(dāng)辦理同意、登記等手續(xù)生效的，按照其規(guī)定。一項(xiàng)要約要有法律效能那么其須有確定的和完好的內(nèi)容，也即具備足以使合同成立的主要條件。但終究怎樣才算是具備了使合同成立的根本條件，法律對此并無強(qiáng)迫性要求。第14條中規(guī)定：向一個(gè)或一個(gè)以上特定

6、人提出訂立合同的建議，假設(shè)非常確定并且闡明發(fā)價(jià)人在得到接受時(shí)接受約束的意旨，即構(gòu)成發(fā)價(jià)。一個(gè)建議假設(shè)寫明貨物并且明示或暗示地規(guī)定數(shù)量或規(guī)定如何確定數(shù)量和價(jià)錢，即為非常確定。根據(jù)此條之意，很顯然，要求貨物是明確的，數(shù)量和價(jià)錢只需可以確定即算是滿足了要約的條件。而美國一致商法典的規(guī)定更是簡單：一個(gè)貨物買賣合同只需有標(biāo)的和數(shù)量就是一個(gè)成立生效的合同，價(jià)錢、履行地點(diǎn)、時(shí)間及違約責(zé)任都可以事后確定。買受人根據(jù)預(yù)售人公開發(fā)出的要約約請前來調(diào)查其所出賣的標(biāo)的(即預(yù)售的商品房)，這時(shí)候買受人向其提供事先早就擬好的認(rèn)購書，這行為顯然是預(yù)售人向買受人發(fā)出了要約，由于其希望買受人能根據(jù)其提供的認(rèn)購書的內(nèi)容與其簽約即

7、承諾。而一旦買受人表示情愿與其簽約那么闡明其發(fā)出了承諾即接受了認(rèn)購書對其的法律約束力。這時(shí)候約定即宣告成立且有效，而無論能否書面簽約或口頭承諾，也無論能否認(rèn)購書內(nèi)容能否完好，只需其具備了特定的商品房即可。至于數(shù)量多少，筆者以為也可以省略。首先，購買商品房不同于動(dòng)產(chǎn)貨物，每個(gè)都可以一樣且相等，所以假設(shè)沒有商定數(shù)量，從一個(gè)到一千個(gè)，其對出賣人產(chǎn)生的利潤及費(fèi)用相差會(huì)很懸殊的。但商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)，其在預(yù)售時(shí)經(jīng)過效果圖很明確地向買受人闡明其可以提供的一切商品房，同時(shí)經(jīng)過空間坐標(biāo)闡明了某個(gè)特定的商品房座落在哪個(gè)層次、哪個(gè)位置、哪個(gè)朝向，即每個(gè)商品房都存在于某個(gè)特定的空間，我們也可以了解為不存在完全一樣的商

8、品房。其次，由于商品房的售價(jià)宏大，現(xiàn)實(shí)中很少有買受人會(huì)同時(shí)購買2個(gè)商品房以上的數(shù)量。退一步說，此時(shí)，由于商品房的質(zhì)量、價(jià)錢、面積、交付期限等最主要的條款都沒有涉及或者說大約涉及，因此細(xì)談商品房購買數(shù)量也是毫無意義的。第三點(diǎn)是如何界定認(rèn)購書的違約責(zé)任。對于購房過程中不履行認(rèn)購書義務(wù)的違約責(zé)任，一種觀念是：在雙方不能訂立購房合同時(shí)，一方可以將認(rèn)購書的內(nèi)容視為買賣合同的內(nèi)容，可以懇求對方履行，或訴請裁判機(jī)關(guān)判決并以判決書作為買賣的根據(jù)。假設(shè)違約方不能履行，那么違約方要賠償守約方的損失，損失包括守約方的等待利益損失。筆者以為，認(rèn)購書只是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的約定，其法律效能僅僅只是使當(dāng)事

9、人負(fù)有未來要訂立本合同的義務(wù)。購房者只需在一定期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購書商定的條款和日期有來和預(yù)售人簽約購房合同的意圖且真實(shí)地履行了其意圖，那么其行為實(shí)踐上是履行了認(rèn)購書予其商定的義務(wù)。至于購房合同雙方有分歧無法達(dá)成協(xié)議，那么屬于另一法律行為，和認(rèn)購書無必然的關(guān)系。認(rèn)購書商定的定金，假設(shè)屬于購房者無意前來和預(yù)售人根據(jù)認(rèn)購書商定的主要條款洽談購房合同簽約，那么預(yù)售人有權(quán)不予以返還。除此之外，預(yù)售人沒有扣押定金的法律根據(jù)。此時(shí)的定金性質(zhì)應(yīng)屬于解商定金，本質(zhì)上也就是違約方向守約方賠償?shù)男湃卫鎿p失。這種定金最大的特點(diǎn)就在于經(jīng)過定金的放棄和加倍返還而給予了當(dāng)事人解除合同的權(quán)益和時(shí)機(jī)。我們顯然不能以為因認(rèn)購書中對

10、未來簽約的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、構(gòu)造等都有明確商定而視為未來簽署購房合同是對其的細(xì)化、補(bǔ)充或變卦。假設(shè)真是具有這種功能，那么認(rèn)購書就成了合同的一個(gè)重要組成部分，未來要簽約的本合同其實(shí)只是對認(rèn)購書的條款更詳細(xì)的修正和協(xié)商而已。如真是這樣，那么豈不是將簽約購房合同時(shí)間提早了么?預(yù)售人在提供購房合同同時(shí)標(biāo)明購房合同簽署后認(rèn)購書即失效的條款又如何解釋?比如說，某買受人與預(yù)售人商定了在10日后要向預(yù)售人購買5個(gè)商品房，價(jià)錢每平方米3000元。10日買受人如期前往與預(yù)售人洽談，雙方對數(shù)量和價(jià)錢都沒異議，但對違約責(zé)任卻無法達(dá)成協(xié)議。此種情況下，預(yù)售人如因此以買受人違約而沒收定金，那么顯

11、然是缺乏法律支持的。簽約購房合同本身是一個(gè)獨(dú)立的法律行為，當(dāng)事人在合同的條款上當(dāng)然可以反復(fù)磋商。假設(shè)由于合同的條款意見不一致，可視作無法達(dá)成一致而無法簽約，商定的定金就應(yīng)該退回，這并不影響購房書的法律效能。由于當(dāng)事人曾經(jīng)履行了認(rèn)購書商定的簽約義務(wù)，只是由于雙方就有關(guān)條款存在爭議而無法達(dá)成一致協(xié)議，根據(jù)當(dāng)事人意思表示一致是合同成立的中心條件，當(dāng)事人當(dāng)然有權(quán)放棄簽約的權(quán)益?；谏鲜稣J(rèn)識，筆者以為在認(rèn)購書中規(guī)定因認(rèn)購人過錯(cuò)不訂立買賣合同時(shí)，定金由預(yù)售人沒收，以及因預(yù)售人過錯(cuò)不訂立買賣合同時(shí)雙倍返還定金的定金條款并非一定有效。由于此類商定模糊不清,且太過于概括性,本質(zhì)上是抹殺了違約的種類、程度，根本無

12、法起到督促當(dāng)事人簽約合同義務(wù)的特定目的，反而會(huì)給不法者有乘機(jī)預(yù)設(shè)定金圈套之時(shí)機(jī)。之所以說并非一定有效，是由于這樣籠統(tǒng)的商定，有能夠把認(rèn)購人無正當(dāng)理由不與預(yù)售人簽約購房合同的行為也包括其過錯(cuò)在內(nèi)。假設(shè)確實(shí)存在這樣的過錯(cuò)行為，那么守約方當(dāng)然有沒收定金的權(quán)益，這點(diǎn)前面曾經(jīng)分析過了。第四點(diǎn)，內(nèi)部認(rèn)購書的法律效能分析。預(yù)售人在樓盤工程未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證前就開場進(jìn)展認(rèn)購，并與客戶簽署認(rèn)購書，這種做法被稱為內(nèi)部認(rèn)購。在這種情況下訂立的認(rèn)購書是不具有法律效能的，是無效的合同。根據(jù)第四十條規(guī)定，預(yù)售商品房該當(dāng)符合的條件中包括獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的方式條件與其他本質(zhì)條件，即獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明是預(yù)售商品房

13、的強(qiáng)迫性規(guī)定。根據(jù)第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定的合同無效。因此，未獲得預(yù)售答應(yīng)證明前所訂立的認(rèn)購書屬于違反法律強(qiáng)迫性規(guī)定的無效合同，自然無法律拘謹(jǐn)力。認(rèn)購無效時(shí)，預(yù)售人該當(dāng)向認(rèn)購人返還定金，同時(shí)預(yù)售人還應(yīng)承當(dāng)締約過失責(zé)任。此時(shí)購房人能否應(yīng)承當(dāng)責(zé)任要再分析。假設(shè)預(yù)售人事先隱瞞未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證這現(xiàn)實(shí)卻依然以優(yōu)惠政策誘惑購房者簽約認(rèn)購書，那么顯然有欺詐之嫌疑。此時(shí)認(rèn)購人并無過錯(cuò)，其所遭到的損失(如利息損失、購買時(shí)機(jī)損失等)，預(yù)售人應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。假設(shè)認(rèn)購人事先知道或者預(yù)售人已明確告之，那么認(rèn)購人也有過錯(cuò)，應(yīng)負(fù)一定的責(zé)任。但筆者以為由雙方各自對半承當(dāng)或分擔(dān)責(zé)任，有失公平合理原那么。由于

14、，認(rèn)購書是由預(yù)售人一手制定且強(qiáng)迫實(shí)施的，且其在出賣其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行終了以保證其出賣的房屋沒有法律上的權(quán)益暇疵。這也是合同法規(guī)定出賣人應(yīng)承當(dāng)?shù)牧x務(wù)，且他也應(yīng)知道簽約違背法律強(qiáng)迫性的合同是沒有法律效能的。在這種情況下，他依然與購房人簽約一個(gè)無效的認(rèn)購書，這首先就違背了老實(shí)信譽(yù)原那么。因此，認(rèn)購人只能承當(dāng)次要責(zé)任，而主要責(zé)任應(yīng)由預(yù)售人承當(dāng)。此外，根據(jù)第三十八條及四十二條規(guī)定，預(yù)售人還要承當(dāng)行政責(zé)任。第五點(diǎn)，簽約認(rèn)購書并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。預(yù)售人要求簽署認(rèn)購書這一程序，沒有任何法律根據(jù)。有人以為第二條和第十條之規(guī)定即是，但實(shí)踐上以上規(guī)定是對商品房預(yù)售合同簽約之規(guī)定，且只針對期房而言。相反，根據(jù)第十六條規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受買人該當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。該條文并沒有規(guī)定簽署認(rèn)購書是商品房買賣的必要程序。和其它的行政法規(guī)對此也沒有強(qiáng)迫性規(guī)定。因此，從法律上看，并沒有必需求簽約認(rèn)購書之手續(xù)。購房者完全可以不簽署認(rèn)購書，只需認(rèn)準(zhǔn)了商品房，可以直接與預(yù)售人簽署正式合同。不簽署購書的缺乏之處是當(dāng)當(dāng)樓市處于賣方市場時(shí)候，當(dāng)購房者確實(shí)看中某套房屋時(shí)