西安智慧城第五期項目營銷策劃提案-98課件

1、第五期項目提報1成熟的生活是智慧的成熟之作智慧人生2 20062009，智慧城用了四年的時間，完成了一個長安區(qū)項目熱銷西安的神話！ 那么 2010年 作為運營后的項目第五期，我們要達到怎樣的目標？31、2010年12月31日之前 實現(xiàn)銷售額 壹 億元！2、24個月完成總銷額 的95%！4如何實現(xiàn)？5項目本體12345梳理市場價格制定客層定位營銷策略6了解項目本體一7項目區(qū)位本案位于長安區(qū)子午大道與韋郭路十字東北角，長安區(qū)新行政中心北側(cè)。8NSEW韋斗路西部大學城長安南路子午大道項目四至9項目概況項目占地：約51.049Ha總建筑面積：81376.7其中： 商業(yè)建筑面積：2117 住宅建筑面積：

2、66585.07 車庫建筑面積：2968.69 地下建筑面積：7886容積率：5.3規(guī)劃層數(shù)：地上26層 （1#、3#樓含2層商業(yè)） 地下1層規(guī)劃戶數(shù)：606戶戶型區(qū)間：40.70117.58車位：123個綠化率：35%竣工時間：2012年1月31日注：以上均為標書數(shù)據(jù)。10周邊配套行政：長安區(qū)新行政中心商業(yè)：盛世商都、郭杜綜合市場、家世界、智慧城商務(wù)中心等； 銀行：中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行；健康：郭杜公園、永陽公園、櫻花廣場、時代廣場；交通：600、K600、320、321、 322、 406、407、408、409、 905、906、918等；教育：長安一中、市61中、西安高新國際學校、

3、西北大學、陜西郵電學院、 陜西師范大學、西北政法學院、西安外國語學院等。11內(nèi)部配套： 游泳館、茶藝館、健身館、羽毛球場、籃球場；內(nèi)部配套12項目產(chǎn)品13 1#樓、3#樓戶型結(jié)構(gòu)建筑面積 （）套數(shù)面積（）三室兩廳兩衛(wèi)117.58 495761.46 兩室兩廳一衛(wèi)94.97 484558.52 兩室兩廳一衛(wèi)96.10 494708.88 一室一衛(wèi)40.70 23936.12 一室一廳一衛(wèi)70.10 170.10 合計17016035.08 2#、4#樓戶型結(jié)構(gòu)建筑面積 （）套數(shù)面積（）三室兩廳兩衛(wèi)117.58 526114.20 兩室兩廳一衛(wèi)94.97 514843.42 兩室兩廳一衛(wèi)96.10

4、 524997.18 一室一衛(wèi)40.70 24976.82 一室一廳一衛(wèi)70.10 170.10 合計18017001.73 產(chǎn)品分類14注：以上為CAD圖標注數(shù)據(jù)總計戶型面積（）套數(shù)面積（）所占比例三房117.5820223751.16 29%兩房94.97-96.1040038216.01 57%一房40.70-70.10984106.30 14%合計70066073.46 產(chǎn)品以90兩房為主，一房、三房相對較少,符合市場主流需求。1516兩 房94.97兩 房96.1017三 房117.58 18產(chǎn)品總結(jié)優(yōu)勢： 隨著幾個項目的項目的先后開發(fā)，長建集團的品牌優(yōu)勢在區(qū)域內(nèi)逐步體現(xiàn)； 智慧城五

5、期屬典型的成熟性物業(yè)，有前三期鋪墊，積累了大量客戶； 區(qū)域日漸成熟，尤其是毗鄰西部大學城，為項目增加了濃郁的人文氣息； 連接市區(qū)的幾條主要交通干道都已通車，路網(wǎng)便捷； 產(chǎn)品配置較為合理，90大兩房配以120的標準三房與少量一房，形成階梯式配給，能夠滿足多重客戶需求，尤其是周邊的知識型客群。劣勢： 產(chǎn)品本身相似度比較高，將出現(xiàn)與周邊其他同質(zhì)項目爭奪全市市場的局面； 產(chǎn)品為50年產(chǎn)權(quán)，會對客戶心里產(chǎn)生一定影響。19市場定位 本案產(chǎn)品規(guī)劃中5.3的容積率、44.3%的建筑密度、35%的綠化率、95的平均戶型面積、26層的高層建筑體態(tài)都說明了本案是典型的以自住為主的精品中端市場20梳理市場二21200

6、9年西安市場回顧高速反彈的2009年已經(jīng)落下帷幕，這一年西安商品房市場總銷售1337.6萬，與去年相比增長99.97%，與瘋狂的2007年相比也增長39.62%；市場全年延續(xù)了生機，成交保持高位運行，沒有大幅回落的表現(xiàn)，只有大幅上漲的跡象，2009年12月西安樓市火爆沖刺中完美收官。2009年完美收官 221. 政策末班車的影響在很大程度上透支了未來市場需求，同時也推動了房價的非理性上漲 。2.供需雙方心態(tài)已調(diào)整，追漲情節(jié)帶動很多猶豫不絕客戶提前進入市場。3.目前西安市場短線投資（投機客）較少，絕大多數(shù)投資客為長線投資，宜住、宜租、宜轉(zhuǎn)讓。造成這一現(xiàn)象的根本原因在于通脹預(yù)期、流動性充裕，歸根結(jié)

7、底是由于上半年極度寬松貨幣政策所致。4.購房退稅政策年底到期，來年已確定不會延續(xù)，加上銀行房貸政策收緊風聲四起，一定程度上形成了購房的恐慌情緒。09年熱銷的主要原因232010年12月西安市場分析自2009年12月到2010年2月份，隨著中央對不斷樓市調(diào)控，政策密集出臺，2010年1月西安商品房市場一路飆增的銷量漸露疲態(tài)。2010年2月西安市商品房新批準預(yù)售面積113.44萬平方米，截至2月28日，2010年1、2月西安市累計商品房新批準預(yù)售面積為183.2萬平方米，同比增長79.88%，其中普通住宅面積為153.38萬平方米，同比增長90.25%。成交量下滑，春節(jié)長假及政策環(huán)境影響較大 24

8、2010年西安市場展望2010年市場供應(yīng)維持高位運行2009年，西安已成交土地319萬，遠超07、08年。若將08、09年的成交土地轉(zhuǎn)化為2010年市場供應(yīng)，預(yù)計將有12001800萬的供應(yīng)量。加上08年前成交土地仍未形成的供應(yīng)，將會輕松突破2000萬大關(guān)。值得注意的是，西安的城中村改造也將會加大市場供應(yīng)量。09年7月，西安公布83個合法城中村改造項目。而到2011年，西安市將啟動市區(qū)286個城中村中143個城中村的改造，基本完成二環(huán)路以內(nèi)72個城中村的改造。這將急劇擴充市場供給。25供需兩旺，市場將維持平穩(wěn)上圖是2009年111月市場供應(yīng)量與需求量的對比，供求比為1:1.17，市場供不應(yīng)求。

9、預(yù)計2010年市場供應(yīng)在2009年市場需求刺激下，將會大幅提升。26預(yù)計2010年西安市場繼續(xù)向好，增長幅度將會趨于平穩(wěn)2010年中央經(jīng)濟工作會議兩條內(nèi)容對明年房地產(chǎn)市場走向有著至關(guān)重要的影響： 提高宏觀調(diào)控水平，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。 加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益。要以擴大內(nèi)需特別是增加居民消費需求為重點增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。 中央經(jīng)濟工作會議釋放的政策基調(diào)符合對樓市構(gòu)成一定的利好，相對中性的政策基調(diào)無疑給了惴惴不安的房地產(chǎn)市場吃了一顆不小的定心丸。 但同時2009年下半年的市場瘋狂上漲態(tài)勢，勢必會引起決策層的關(guān)注，隨著一系列優(yōu)惠政策的取消及銀行

10、信貸政策的收緊等諸多因素影響，漲幅可能會逐步趨于平穩(wěn)。27小結(jié)2010年市場供應(yīng)維持高位運行在09年市場大熱，特別是下半年市場行情高漲之時，不少開發(fā)商在加大推盤力度的同時，也在土地市場上長袖善舞，加之前幾年的土地供應(yīng)，2010年的市場供應(yīng)總體上將維持高位運行的態(tài)勢。供需兩旺，市場將維持平穩(wěn)雖然09年最后幾個月出現(xiàn)了恐慌性購房，需求出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，但整體上來，西安依舊是個需求比較旺盛的城市。原因有如下幾點：西北五省的中心，吸引外來人口 龐大的人口基數(shù)，850萬人口 城中村的改造，300多個城中村需改造28區(qū)域市場分析2009年長安區(qū)區(qū)域市場基本保持平穩(wěn)狀態(tài)，均價由年初的3400元/漲至2010年初

11、的4100元/，主要原因是市場的回暖。2010年初長安區(qū)新盤的不斷涌現(xiàn)，吸引了很多客戶目光，面對國家一系列調(diào)控政策的出臺，購房者雖然出現(xiàn)了觀望情緒，但隨著長安區(qū)眾多項目陸續(xù)開盤，整個片區(qū)市場正穩(wěn)步前行。2009年市場回暖，2010年穩(wěn)步前行2910.尚景春天9.竹園陽光佳苑7.太陽水岸新城6.麗景佳苑5.三星麗座4.早安林莊3.春天花園2.愛藍堡1.吉源美郡長安區(qū)目前在售或即將銷售的項目有哪些？8.憶江南11.嘉華新苑區(qū)域項目分析12. 雅居樂花園30雅居樂花園5300元/摯信櫻花園4000元/未開盤春天花園3700元/觀山庭3600元/愛藍堡4300元/未開盤尚景春天3600元/麗景佳苑42

12、00元/31開發(fā)商：西安鵬飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：子午大道和韋郭路十字東北角 （長安新區(qū)政府北側(cè)）占地面積： 108畝綠化率： 39%開盤日期：預(yù)計在2010年5月建筑面積:12萬產(chǎn)品形態(tài)：2棟28層，4棟18層面積區(qū)間：80130交房時間：2011年05月31日34003700元/3280.9983.6799.5633125.27128.8534項目動態(tài)：目前該項目首推3號樓和5號樓兩棟高層的房源。項目評價： 春天花園與本案盡在咫尺，項目體量與產(chǎn)品配置相似度很高，而且兩個項目的銷售周期幾乎一樣，這在一定程度上會對本案產(chǎn)生直接影響。35開發(fā)商：陜西竹園村置業(yè)有限公司項目地址：西萬路高新國

13、際中學正對面占地面積： 101畝綠化率： 38%開盤日期：預(yù)計在2010年4月底建筑面積:263239產(chǎn)品形態(tài)：10棟34層、2棟11層小高面積區(qū)間：58131交房時間：2011年05月30日4400元/36一房58.49兩房97.37三房94.5937項目動態(tài)：一次性優(yōu)惠1%，按揭無優(yōu)惠。項目評價：該項目相較本案而言，地理位置稍顯優(yōu)越，但其開發(fā)經(jīng)驗尚有欠缺，而且其目前主推產(chǎn)品缺少大戶型支撐，出現(xiàn)了產(chǎn)品斷檔，但其兩房房源充足，預(yù)計于今年4月底開盤，會對本案產(chǎn)生一定影響。38開發(fā)商：陜西長晶工貿(mào)有限責任公司項目地址：長安區(qū)韋曲西街13號占地面積： 20畝綠化率： 38%開盤日期：2009年10月

14、26日建筑面積:57000產(chǎn)品形態(tài)：2棟多層、3棟小高、1棟高層面積區(qū)間：65128交房時間：2011年08月02日4200元/ 39兩房99.67兩房97.1340兩房91.7兩房85.4241項目動態(tài)：工程進度已到地面7層。項目評價：該項目處于本案南側(cè)，于2009年10月底開盤，目前正處于熱銷期。該項目產(chǎn)品豐富，包括多層、小高和高層，但均存在單一體量缺乏現(xiàn)象，兩房居多。受小區(qū)規(guī)模限制，社區(qū)配套與本案相較明顯不足。42開發(fā)商：西安萬景實業(yè)有限公司項目地址：西灃路長安國際企業(yè)總部南側(cè)占地面積： 80畝綠化率： 40%開盤日期：2009年10月26日建筑面積:14萬產(chǎn)品形態(tài)：共14棟樓，包括24

15、層、27層的高層及6層帶電梯花園洋房面積區(qū)間：53151交房時間：2011年01月01日4100元/ 43一房53.38兩房94.5944三房151.94兩房97.6245項目動態(tài)：部分樓已封頂，預(yù)計將于3月正式開盤。項目評價：該項目所處地理位置，相較同區(qū)域而言，距離市區(qū)較遠，周邊配套匱乏，生活便利度較低，但就產(chǎn)品而言，其容積僅為3.3，車位比例為1：2，與本案相較，具有一定競爭力。46 隨著長安新戰(zhàn)略的逐步實施，越來越多的客戶認可這個片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，因此長安區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)如同安置了火箭助推器一樣，飛速的向前發(fā)展著。其核心競爭力也從最初的價格上的優(yōu)勢，到如今環(huán)境以及項目自身品質(zhì)的提升，這些都給

16、考慮在長安區(qū)置業(yè)的人們帶來了更多的選擇空間。在此大環(huán)境下，各樓盤如同雨后春筍般陸續(xù)涌現(xiàn)出來，因此在接下來的一段時間內(nèi)，長安區(qū)的樓市將出現(xiàn)群雄逐鹿的局面，尤其是大學城周邊房市火爆，所以如何從各個項目同質(zhì)類項目中脫穎而出是亟待解決的問題。周邊項目小結(jié)47制定合理價位三48項目名稱早安林莊尚景春天春天花園君悅閣竹園陽光嘉苑麗景佳苑愛藍堡均價4100元/平米3600元/平米3700元/平方米4400元/平方米4200元/平方米 4300元/平方米區(qū)域形象103/10098/10099/100100/10097/10098/100品牌形象101/10099/10098/100102/10096/1001

17、00/100地理位置96/100100/100100/100103/10099/100103/100戶型品質(zhì)108/10098/100104/100100/10094/100105/100自然環(huán)境98/100100/100100/100102/10099/100100/100同質(zhì)項目比較分析均價49生活配套94/100100/100100/10099/10098/100101/100規(guī)模100/100105/100105/100103/10097/10095/100交通96/100100/100100/100102/10098/10099/100項目工程進度形象系數(shù)106/100108/100

18、99/100103/100101/100100/100合計1.0041.0161.0061.0280.9791.002對比價411636583722452341114309權(quán)重10%20%20%10%20%20%參考均價4186元/50 按照市場比較法得出均價4186元/，參照本案的建造品質(zhì)、項目特點及所在地本案塊周邊市場狀況，同時也考慮到項目的開發(fā)周期等情況，陽光建議本案物業(yè)定價： 整體均價 4200 元/入市均價 3800 元/51 本案4200元/的均價已經(jīng)初步確定加之本案以95戶型為主的兩房產(chǎn)品形態(tài)也就意味著我們的客層也已經(jīng)基本確定52客層精準定位四53客層分析核心客戶外圍客戶邊緣客戶

19、項目周邊大學城教職工和長安區(qū)中端收入客戶與智慧城項目前四期客層素質(zhì)基本相同，重點為在區(qū)域內(nèi)工作的工薪客群及本地居民。其它區(qū)域自住及部分改善型客戶多為西安市內(nèi)其它區(qū)域 、尤其是城南的部分渴望解決住房問題的自住型客戶及少量針對三房的改善型客戶。純投資客戶作為西安市發(fā)展速度較快的區(qū)域之一，長安區(qū)將會吸引市區(qū)內(nèi)一部分投資客的關(guān)注，他們對區(qū)域價值相對認可，看好未來的升值潛力，主要針對本案的一房產(chǎn)品。54客群特征75后出生事業(yè)處于剛剛穩(wěn)定階段渴望美好生活，但尚沒有住房或與父母同住家庭月收入5000元左右家庭人口23人本地各大院校教職工居多具有一定的文化素養(yǎng)及外來人口渴望在本地扎根對區(qū)域比較認可兩房客戶55

20、50后出生本地兩代甚至三代人同居原有住房已經(jīng)陳舊且空間狹小對區(qū)域相當熟悉家庭月收入6000元左右家庭人口36人及長安區(qū)外地經(jīng)商人員經(jīng)濟條件尚可三房客戶56一房客戶80后出生事業(yè)處于起步或剛剛穩(wěn)定階段目前處于租住狀態(tài)多為單身且準備結(jié)婚或婚后尚未生育子女家庭月收入4000元左右家庭人口12人本地居民子女居多及現(xiàn)居城南等其他區(qū)域的外來人口和部分認可區(qū)域發(fā)展的投資客571、對居住環(huán)境的文化內(nèi)涵與功能實用要求兼顧；2、對項目形象及景觀，建筑外觀有較高要求；3、對戶型設(shè)計要求更具有生活情趣；4、對安全感和私密性有較高的要求；5、對物業(yè)管理水平有較高的要求。目標客群的購買需求58 價格（性價比的關(guān)注） 獨一

21、無二的位置（生活便利性） 產(chǎn)品（對生活舒適度的追求） 品牌效應(yīng)（品牌對質(zhì)量的保證）目標客群購買誘因排序59中級剛性自住及初級改善型客戶因此，他們屬于60清楚了目標客群，接下來的問題就是：怎么做？61營銷策略五62得在勢智在行推廣營銷原則63項目核心價值提煉成熟區(qū)域1成熟發(fā)展2成熟物業(yè)3成熟產(chǎn)品4成熟品牌5長安區(qū)行政內(nèi)核，毗鄰大學城，文化氛圍濃郁。周邊配套完善：教育、醫(yī)療、購物、休閑等一應(yīng)俱全。長建集團在本區(qū)域先后開發(fā)了包括智慧城在內(nèi)的多個品牌物業(yè)，形成了具有一定影響力的地產(chǎn)品牌。做為“大城南”版圖最重要的組成部分，長安區(qū)受到的關(guān)注與日俱增，可持續(xù)發(fā)展的潛力不可限量。智慧城14期物業(yè)已先后推入市

22、場，積累了大量的客戶資源，項目得到了市場的廣泛認可。智慧城五期，取前幾期產(chǎn)品之精華，實現(xiàn)產(chǎn)品升級，規(guī)劃更加合理，突出高性價比。64 結(jié)合項目前四期期的營銷回顧、五期的產(chǎn)品解析及市場現(xiàn)狀，我們在2010年度的五期營銷推廣中將會面臨哪些市場疑難點呢？對這些關(guān)鍵點我們又將如何一一突破呢？這將是制定本期推廣策略的重要核心。 營銷基點651、如何將五期產(chǎn)品與前幾期推廣完美銜接？市場預(yù)期疑難點操作難度4、如何才能快速樹立項目形象，用有限資源實現(xiàn)最大利潤？2、如何擴大長建集團的品牌效應(yīng)，為下一階段做好鋪墊？3、如何解決區(qū)域內(nèi)客戶量與消費力不足的局面？5、在未來暗潮涌動的市場競爭中，如何掌握勝算？66難點一：

23、如何將五期產(chǎn)品與前幾期推廣完美銜接？ 以具有前瞻性和統(tǒng)領(lǐng)性的通盤思考，緩沖項目分期的風格性差異，使每一次推廣都奠定在“成熟制作智慧人生”的核心目標上。在視覺表現(xiàn)中尋找一、二、三期“現(xiàn)代主義風格” 的共通點，以“簡約、大氣、品位”為主要切入點，以此達到完全的“形、神”統(tǒng)一。關(guān)鍵詞 統(tǒng)領(lǐng)性的主旨 精神層的共通67難點二：如何擴大長建集團的品牌效應(yīng)，為下一階段做好鋪墊？、啟用全市焦點媒介，奠定項目認知度； （如戶外廣告牌的選擇、道旗燈箱等）2、通過政府公關(guān)、權(quán)威性媒體報道、新聞事件的制造，擴大項目話語權(quán)及 美譽度；3、通過項目的良好推廣、熱力銷售、口碑傳播。關(guān)鍵詞 開啟全市焦點 口碑傳播68難點三：

24、如何解決區(qū)域內(nèi)客戶量與消費力不足的局面？繼續(xù)沿用前幾期在市區(qū)設(shè)立外展的策略，擴大銷售片區(qū)，“以點帶面”，形成兩個主場同時熱銷的場面，并可在有利節(jié)點時配合營銷活動，從而聯(lián)動引爆，形成以項目現(xiàn)場為核心的磁場效應(yīng)。關(guān)鍵詞 兩個主場 一點一面69難點四：如何才能快速樹立項目形象，用有限資源實現(xiàn)最大利潤？關(guān)鍵詞 媒體集中 活動促銷 項目入市之初，采用廣告集中的方式，前期以報紙為主強力鋪墊，迅速完成形象樹立后，續(xù)以活動促銷等穩(wěn)定推廣輔助。充分利用之前幾期積累的大量客源施行 “滾雪球”式朋介促銷手段。70難點五：在未來暗潮涌動的市場競爭中，如何掌握勝算？關(guān)鍵詞 抓緊市場先機 以快打亂 未來新地塊頻出，實力品

25、牌加盟，市場競爭愈演愈烈，我們應(yīng)抓緊入市機會，先一步奠定不可動搖的市場領(lǐng)導地位，為后續(xù)銷售打下基礎(chǔ)。再配以合理的價格定位，穩(wěn)妥而快速的實現(xiàn)利潤回。71一個核心兩個主場三條主線核心策略一個核心撼衛(wèi)之前四期積累的市場領(lǐng)軍地位兩個主場長安區(qū)、市區(qū)三條主線概念主題（品牌線）：智慧城成熟之旅 執(zhí)行主題（營銷線）：營銷目標的完成互動主題（客戶線）：無限放大客戶的 “滾雪球”效應(yīng)72五期推售策略建議集中火力節(jié)奏緊湊張弛有序小步快漲營銷實施總綱73 在銷售過程中可以根據(jù)時段，把握項目比例，投放不同的房源，對銷售進行全面控制 保證余房的均好性 保證樓盤品質(zhì)，價格的提升 面積價格互動模式：以面積控制價格 樓盤價格

26、的定位取決于樓盤的銷售策略，在本案的銷售策略上應(yīng)使用“短平快”“分期推樓”的戰(zhàn)略。銷控策略74項目開盤時間：2010.77510.0412.0410.0510.06認購期：品牌及產(chǎn)品形象先行入市，吸引并聚集目標客戶關(guān)注。前期銷售中心籌備，并于2010年5月正式開始進行客戶儲備。預(yù)熱期：項目前期的市場預(yù)熱，建立一定的口碑效應(yīng)。完成現(xiàn)場銷售中心的進場和培訓工作，并于2010年7月正式開盤。熱銷期：建議以區(qū)域市場價格開售，建議先推為1#樓RMB3850元/平米，目標是快速建立熱銷場面，形成良好的口碑效益。然后根據(jù)工程節(jié)點推出其他產(chǎn)品。12.01清盤：該時期的主要銷售工作為少量剩余房源，及商鋪和車位。

27、此時項目已經(jīng)竣工所以銷售工作重點為配合交房。銷控階段76分期控盤策略：認購期 2010年42010年5月項 目工 作內(nèi) 容銷售部分前期案場場所租賃、現(xiàn)場布置、熱線開通 銷售準備管理制度、前期銷講、接電接訪前期人員人員招聘、培訓上崗、工裝購置道具部分銷售道具名片、業(yè)務(wù)手冊、戶型圖、效果圖（建筑、園林、公共空間）宣傳資料海報、DM單、宣傳冊、電子樓書輔助物料紙袋、紙杯、信封、信紙、小禮品宣傳部分V I 系統(tǒng)LOGO設(shè)計、主形象設(shè)計、VI應(yīng)用設(shè)計、項目主案語擬現(xiàn)場包裝工地圍墻包裝推廣內(nèi)容軟文主題、活動資源、形象整合等宣傳渠道戶外資源、雜志資源、網(wǎng)絡(luò)資源等協(xié)助工作方案建議就階段性產(chǎn)品設(shè)計方案提出相應(yīng)的

28、市場建議77分期控盤策略：預(yù)熱期 2010年6月 2010年7月項 目工 作內(nèi) 容銷售部分收集資料技術(shù)參數(shù)、建筑圖紙、配套情況、交房標準、工程進度等現(xiàn)場布置現(xiàn)場辦公環(huán)境布置 / 熱線開通 工具準備購房程序說明 / 價格表及稅費參數(shù)表 / 付款方式 / 銷控表及銷控計劃 / 銀行按揭說明及貸款利率表 / 產(chǎn)權(quán)辦理說明 / 銷售證件 / 答客問編寫管理準備來電來訪統(tǒng)計表 / 銷售情況統(tǒng)計表 / 銷售人員管理制度等客服體系檔案系統(tǒng) / 按揭辦理 / 產(chǎn)權(quán)辦理相關(guān)單位按揭銀行 / 律師事物所 / 產(chǎn)權(quán)辦理中心入市籌備認購政策 / 簽約政策 / 優(yōu)惠政策78項 目工 作內(nèi) 容宣傳部分形象策略發(fā)展商形象、

29、區(qū)域形象、專業(yè)形象、項目形象執(zhí)行策略分期入市策略、分期形象訴求、分期活動策略合作伙伴策展人、影視制作公司、公關(guān)活動公司、平面拍攝公司、翻譯公司、軟文撰寫團隊宣傳設(shè)計樓書、報廣、網(wǎng)站、短信、房周刊、戶外廣告等渠道整合戶外 、傳媒 、展會 、直投 、網(wǎng)絡(luò) 、廣播 、短信、電視、資源活動內(nèi)容籌備硬性平面設(shè)計 / 軟性宣傳稿件撰寫現(xiàn)場包裝樣板區(qū)導示、銷售中心布置、沙盤模型79熱銷期時產(chǎn)品分期推售策略1#2#3#4#由于本案4個樓棟，產(chǎn)品戶型大同小異，但1#、3#有底商建議先行銷售，以縮短銷售周期。因此熱銷期產(chǎn)品分期推售建議如下：2010年4月10月推1#樓2010年9月2011年2月推3#樓2011年

30、1月7月推2#樓2011年6月12月推4#樓2012年1月4月主要推商鋪、車位及剩余房源80商鋪價格項目規(guī)劃1#、3#樓各有2層底商，共12間鋪，面積區(qū)間為:103.45272.3，商鋪規(guī)劃屬于中等面積，主要集中在200左右，且為一帶二產(chǎn)品。注：以上為CAD圖標注數(shù)據(jù)結(jié)合產(chǎn)品情況與長安區(qū)目前在售底商價位，陽光建議商鋪單層定價為：8500元/樓號1#3#面積（）211.88103.45216.92215.88199.6188.82209.5199.74221.3260.57272.31124.30單棟合計1331.51092.76共計2424.2681車位價格項目規(guī)劃共規(guī)劃車位123個，車位比約為5：1。按照西安市目前私家車的擁有量，本案比其他同質(zhì)物業(yè)的平均車位比3：1要高，這說明本案的車位相對稀缺