財(cái)富商業(yè)城商業(yè)實(shí)施計(jì)劃書

1、財(cái)富城商業(yè)計(jì)劃書目錄一.合作方式4交易結(jié)構(gòu)4保障措施4(3)項(xiàng)目監(jiān)控措施4二。項(xiàng)目所在地的宏觀環(huán)境5項(xiàng)目背景5(二)家電批發(fā)市場搬遷的必要性6(3)與家電行業(yè)協(xié)會的密切合作7(4)與火鍋產(chǎn)業(yè)集團(tuán)7緊密合作三。融資公司介紹8(一)項(xiàng)目公司介紹8(二)股東結(jié)構(gòu)9(C)該部的組織結(jié)構(gòu)-11-(四)關(guān)鍵管理人員介紹-11-四。財(cái)富商業(yè)城項(xiàng)目介紹-13-(一)工程地點(diǎn)-13-(二)項(xiàng)目建設(shè)能力、規(guī)模和定位-16-(三)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)-17-(四)項(xiàng)目效果圖-18-(5)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析-20-(六)工程進(jìn)度-21-(七)項(xiàng)目總投資分析-24-(八)項(xiàng)目銷售收入分析-24-(九)項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析-24-

2、(十)融資期現(xiàn)金流壓力測試-26-項(xiàng)目擔(dān)保人-XXX財(cái)富集團(tuán)-35-(1)基本信息-35-(二)股東及其權(quán)益變動情況-36-(3)組織結(jié)構(gòu)和控制-36-不及物動詞項(xiàng)目擔(dān)保人-一顆珍珠-38-(1)基本信息-38-所有權(quán)結(jié)構(gòu)-39-不及物動詞項(xiàng)目施工總承包商介紹-39-七。項(xiàng)目投資價值分析-40-八。項(xiàng)目風(fēng)險分析和應(yīng)對策略-40-九。結(jié)論-40-一.合作方式(一)債權(quán)方式1.合伙人將以貸款形式向項(xiàng)目公司出資人民幣5億元。2.貸款年化收益15-20%，利息由項(xiàng)目公司支付。某房地產(chǎn)控股股東為項(xiàng)目公司償還貸款本息提供連帶責(zé)任保證。3.項(xiàng)目期限:2-5年。(2)股權(quán)模式1.合伙人將出資人民幣5億-1億元

3、，占項(xiàng)目公司股份的10%-49%。2.資金以外的資金會借給項(xiàng)目公司，年化收益15-20%。(3)轉(zhuǎn)移方式整個項(xiàng)目出售，價格面議。二。項(xiàng)目所在地的宏觀環(huán)境(1)項(xiàng)目背景在“十二五”發(fā)展綱要中，成渝經(jīng)濟(jì)圈是中國第四個增長極，一個是西部經(jīng)濟(jì)中心。2014年，某市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到14265.4億元，同比增長10.9%，高于全國3.5個百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值1061.03億元，增長4.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值6531.86億元，增長12.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值6672.51億元，增長10.0%。全市非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值8750.14億元，增長11.1%。已經(jīng)成為國內(nèi)最大的筆記本生產(chǎn)基地和本地物流中

4、心，但相應(yīng)的配套專業(yè)市場相對緩慢。2013年2月16日，某市政府發(fā)布了某市人民政府關(guān)于加快長江上游商貿(mào)物流中心建設(shè)的意見。意見提出，到2020年，基本建成有影響力的全國商貿(mào)物流中心。這個項(xiàng)目就是在這個大環(huán)境下建立起來的，它想成為西部地區(qū)最大的家電數(shù)碼商貿(mào)物流基地。該地塊位于“一圈兩翼”發(fā)展帶。(二)家電批發(fā)市場搬遷的必要性目前一個城市從事家電專業(yè)批發(fā)的企業(yè)有4000多家，其中2300多家主要集中在渝中區(qū)新華路。由于政府的戰(zhàn)略調(diào)整，新華路將建設(shè)一條金融街，成為一個城市的金融中心。家電批發(fā)行業(yè)中心市場面臨集體搬遷的迫切需求。新華路從80年代初的商品服裝，發(fā)展到賣五金家電。人流量大，市場雜亂，商鋪以

5、租賃為主，經(jīng)營面積小。以雅蘭商場為例，總面積只有2.4萬。2009年因?yàn)轫敇抢鋮s塔起火，存在安全隱患。同時，某批發(fā)零售業(yè)正處于快速成長發(fā)展期。家電批發(fā)零售業(yè)快速增長的需求與目前的發(fā)展存在矛盾，家電數(shù)字化產(chǎn)業(yè)在規(guī)模、業(yè)態(tài)、模式等方面亟待升級。(三)與家電行業(yè)協(xié)會開展密切合作。某市家電協(xié)會有近2300家會員單位。去年，新華路從事家電批發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)銷售額超過140億元，上繳稅收5億元。家電協(xié)會將協(xié)調(diào)組織原家電市場商戶預(yù)購、預(yù)租、搬遷至新市場。某市家電行業(yè)協(xié)會經(jīng)過協(xié)商，同意繳納一定的誠意金，獲得成本價不低于18000平方米的商鋪。某家電行業(yè)協(xié)會的加入，為這個市場未來的銷售打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。(四)與火鍋

6、產(chǎn)業(yè)集團(tuán)開展密切合作某知名火鍋企業(yè)抱著共同把一個火鍋品牌做大做強(qiáng)走向全國乃至世界的愿景，組建火鍋產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)(以下簡稱火鍋產(chǎn)業(yè)集團(tuán))。主要發(fā)起企業(yè)有一手餐飲公司、德莊實(shí)業(yè)公司、五斗米餐飲公司、營火鍋、大牛場火鍋、過江龍火鍋、永熙老鴨湯、平邑糧油等企業(yè)。各股東企業(yè)實(shí)力雄厚，在國外擁有近2000家餐廳和連鎖餐廳，年銷售額100億元?；疱伄a(chǎn)業(yè)集團(tuán)已與項(xiàng)目公司簽訂合作框架協(xié)議，擬在財(cái)富商業(yè)城建設(shè)8-10萬平方米的“火鍋美食文化旅游城”，其中三分之一面積按成本價出售，三分之二按市場價打一定折扣后出租或出售。該項(xiàng)目以產(chǎn)業(yè)集群為發(fā)展理念，發(fā)展火鍋全產(chǎn)業(yè)鏈，包括火鍋主業(yè)、火鍋配套及衍生產(chǎn)業(yè)、綜合旅游產(chǎn)業(yè)等。，

7、形成了火鍋食材從花園到餐桌的全產(chǎn)業(yè)鏈安全監(jiān)控追溯體系，再造和提升了火鍋的名片，實(shí)現(xiàn)了火鍋全產(chǎn)業(yè)鏈的核聚變。三。金融公司介紹(1)項(xiàng)目公司簡介應(yīng)用程序的全名財(cái)富商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)執(zhí)照最近一次年檢時間2014建國時間2013年5月24日雇員人數(shù)50法人代碼證書編號06826593-7借據(jù)注冊資本伍仟萬元整商業(yè)資格暫定級別2法定代理人實(shí)際控制人所有權(quán)類別私人經(jīng)營客戶組織類別法定住所營業(yè)處主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)(取得相關(guān)行政許可后方可經(jīng)營)、投資業(yè)務(wù)(不得從事銀行、證券、保險等需要許可或?qū)徟慕鹑跇I(yè)務(wù))、市場管理、房屋租賃、物業(yè)管理(憑資質(zhì)證書執(zhí)業(yè))、廣告策劃、倉儲服務(wù)(不含危險品倉儲)、家用電器、數(shù)碼產(chǎn)品

8、、五金、機(jī)電產(chǎn)品、日用品銷售。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)(二)股東結(jié)構(gòu)股東投資金額(萬元)投資形式出資百分比珍珠投資3500貨幣100%70%企業(yè)管理咨詢1500貨幣100%百分之三十總計(jì)達(dá)5000貨幣100%100%根據(jù)會計(jì)師事務(wù)所出具的驗(yàn)資報告，截至2013年5月23日，全體股東已繳納注冊資本5000萬元。截至2015年6月14日，某投資持有某財(cái)富商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)70%的股權(quán)(以下簡稱“項(xiàng)目融資方”和“借款方”)，一方為公司控股股東，一方為實(shí)際控制人。(3)該部的組織結(jié)構(gòu)(4)關(guān)鍵管理人員介紹1.法定代表人兼總經(jīng)理西方人名的第一個字xx性不要男人教育程度本科課程出

9、生日期1960-1數(shù)字出生地Xx市戶口所在地Xx市標(biāo)識地址聯(lián)系信息學(xué)習(xí)簡歷和主要成果2.副總經(jīng)理西方人名的第一個字xx性不要男人教育程度醫(yī)生出生日期1979-9數(shù)字出生地某某縣戶口所在地Xx市標(biāo)識地址聯(lián)系信息學(xué)習(xí)簡歷和主要成果3.主管/實(shí)際控制人西方人名的第一個字某些性不要男人教育程度小學(xué)出生日期1956-6數(shù)字出生地城市XXX戶口所在地標(biāo)識地址聯(lián)系信息學(xué)習(xí)簡歷和主要成果4.首席財(cái)務(wù)官西方人名的第一個字xx性不要男人教育程度本科課程出生日期1970-9數(shù)字出生地戶口所在地標(biāo)識地址聯(lián)系信息學(xué)習(xí)簡歷和主要成果5.銷售總監(jiān)西方人名的第一個字性不要男人教育程度本科課程出生日期1964-2數(shù)字出生地一座

10、城市戶口所在地一座城市標(biāo)識地址聯(lián)系信息學(xué)習(xí)簡歷和主要成果四。財(cái)富商業(yè)城項(xiàng)目介紹(一)項(xiàng)目位置南岸區(qū)是某市的主城區(qū)，地處江南，北接渝中區(qū)，西接九龍坡區(qū)，南接巴南區(qū)，東臨重慶區(qū)。該項(xiàng)目位于鐘村地區(qū)，距南岸區(qū)四公里，在環(huán)城路通往環(huán)城路的一側(cè)。臨近某工商大學(xué)、某教育學(xué)院、某交通研究院、江南國際新城、老佛爺皇宮酒店。周邊有大中型批發(fā)零售市場，如二手車市場、家居家具市場、朝天門服裝日用品批發(fā)市場等。1.交通狀況該項(xiàng)目緊鄰學(xué)府大道、地鐵3號線、光前路和環(huán)快速路。距離火車站5公里，朝天門碼頭5公里，機(jī)場20公里。項(xiàng)目北接長江大橋與渝中區(qū)江北區(qū)，西接夏海路與九龍坡、南坪，南至渭南大道巴南，西側(cè)有輕軌3號線。毗鄰

11、外環(huán)高速公路和210國道，15分鐘即可到達(dá)渝中區(qū)、菜園壩火車站和朝天門港，還有一個市政府所在地，驅(qū)車30分鐘即可到達(dá)江北國際機(jī)場。承東啟西、通南北的地理優(yōu)勢，使該項(xiàng)目具備了發(fā)展現(xiàn)代化、全球化商業(yè)的必要條件。2.商業(yè)環(huán)境該項(xiàng)目位于南岸區(qū)商業(yè)行政中心四公里處，南坪商務(wù)區(qū)邊緣?？拷夥疟鄙倘?原家電市場所在的新華路也屬于解放北商圈)。項(xiàng)目北側(cè)是以紅星美凱龍為代表的家居零售商圈，南側(cè)是以凱恩國際家居之都為代表的家居建材商圈。是市政府規(guī)劃的家具、家電、建材裝飾、汽車展銷中心綜合商務(wù)區(qū)，周邊將建設(shè)裝飾材料、家具配件、汽車展覽、服裝銷售等大型專業(yè)市場。(2)項(xiàng)目建設(shè)的能力、規(guī)模和定位1.投影板家電數(shù)碼體驗(yàn)區(qū)

12、餐飲文化旅游區(qū)2.項(xiàng)目定位依托一個城市的家電協(xié)會、火鍋產(chǎn)業(yè)集團(tuán)和關(guān)聯(lián)企業(yè)總部，采取的形式有以購物、火鍋文化為核心，集線上交易、線下體驗(yàn)、O2O融合、總部基地、金融商業(yè)、科教文化、休閑旅游為一體的新型商業(yè)文化旅游活動區(qū)。打造“沿江休閑、林中辦公、園中購物”的高品質(zhì)生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)購物、餐飲、工作、休閑、生態(tài)的有機(jī)融合。3.建設(shè)規(guī)?？傄?guī)劃面積約943畝(總用地)，凈用地約490畝?？偨ㄖ娣e地上約46萬平方米，地下約16.5萬平方米。一期約為總用地537畝，凈用地257畝。二期約為毛地406畝，凈地233畝。第二階段由于林地和建設(shè)用地需要調(diào)整，上市時間可能會延遲一年左右。下面只分析一期用地項(xiàng)目。4.

13、項(xiàng)目載體商品交易中心:基于數(shù)字家電的展示、體驗(yàn)、交易中心；美食中心:以火鍋文化為主的美食中心；總部:某市家電協(xié)會及家電數(shù)碼行業(yè)相關(guān)企業(yè)的總部基地；火鍋產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，火鍋產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)的總部基地；電子商務(wù)平臺:家電數(shù)碼電子商務(wù)交易結(jié)算平臺；一個火鍋全球代購和電商交易結(jié)算中心；(3)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測量單位數(shù)值評論總土地面積貨幣供應(yīng)量之二35799337畝凈土地面積貨幣供應(yīng)量之二17130027畝總居住面積貨幣供應(yīng)量之二281000一.按功能性質(zhì)分類1.體驗(yàn)貿(mào)易區(qū)1)家電數(shù)字交易體驗(yàn)中心貨幣供應(yīng)量之二1150002)餐飲商業(yè)街貨幣供應(yīng)量之二500002.商業(yè)服務(wù)支持區(qū)1)總部基地辦公室貨幣供應(yīng)量之二2

14、30002)電子商務(wù)園區(qū)貨幣供應(yīng)量之二80003)財(cái)務(wù)、配送、維修等配套設(shè)施貨幣供應(yīng)量之二50004)庭院精品酒店貨幣供應(yīng)量之二50003.地下車庫和其他貨幣供應(yīng)量之二75000二。根據(jù)地上和地下的性質(zhì)1)占地面積貨幣供應(yīng)量之二2060002)地下建筑區(qū)貨幣供應(yīng)量之二75000體積分?jǐn)?shù)1.2建設(shè)用地密度21.20%綠地率/綠化率20.02%地下停車場個人2060(4)項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目規(guī)劃面積537畝(總用地)，原有地面建筑已基本拆除。坡度很大的坡地沒有得到整治?？衫猛恋丶s257畝。項(xiàng)目效果圖(5)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析指數(shù)平均價格(元/平方)區(qū)域(萬方)總數(shù)(萬元)評論建筑面積28.10地面面積(萬

15、平方米)20.6其中2.8萬平方米是按成本價支付給協(xié)會的。地下面積(萬平方米)7.50開發(fā)成本599128.10168342包括地下的平均價格土地成本315020.6064890地下丁烷土地契稅9520.601947地下丁烷匹配費(fèi)用55028.1015455地下土地集約32028.109000按180萬立方米計(jì)算，地下站建筑安裝250028.1070250地下隔間市政設(shè)施24228.106800地下隔間開發(fā)成本144028.1040473包括地下的平均價格銷售成本43120.608873按照銷售收入的2.5%，不會地下分成。管理費(fèi)用19928.105600地下供應(yīng)財(cái)務(wù)費(fèi)用101920.6021

16、000不要站在地下。征地7億，年利率15%，期限2年不可預(yù)見費(fèi)用24320.605000地下丁烷總成本743128.10208815包括地下的平均價格地上建筑總數(shù)874920.60180228地下建筑總數(shù)38127.5028587銷貨收入1722920.60354923地下丁烷貿(mào)易區(qū)商店2000014.7029400016.5萬平方米減去協(xié)會1.8萬平方米。貿(mào)易區(qū)商店(協(xié)會)88511.8015932協(xié)會18000平方米商業(yè)支持辦公室90002.602340036000立方米減去協(xié)會的10000立方米。支持辦公室(協(xié)會)88511.008851協(xié)會10000平方米酒店90000.5045005

17、000平方米車庫21973.758240按照8萬個車位，可以賣1030個車位。銷售稅和附加費(fèi)95620.6019698按照銷售額的5.5%左右。土地增值稅151220.6031139總利潤95271政府優(yōu)惠政策的好處(如減免費(fèi)用等。)都沒有計(jì)算過。利潤對成本和費(fèi)用的比率45.62%營業(yè)毛利26.84%平均轉(zhuǎn)效點(diǎn)12.62盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算:土地、建筑安裝、配套設(shè)施、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用與銷售量無關(guān)，視為固定成本。銷售費(fèi)用與稅金和銷售量成正比，被視為變動成本。工商所得稅23818總利潤的25%。納稅后利潤71453(6)工程進(jìn)度2013年5月，某集團(tuán)已與某市南岸區(qū)政府簽訂框架開發(fā)協(xié)議，某集團(tuán)與某家電協(xié)會

18、簽訂聯(lián)合投資協(xié)議。2015年5月，招拍掛結(jié)束，某項(xiàng)目公司取得土地，成交總價65959萬元，其中2015年6月10日支付20%，即13194萬元；2015年7月10日支付30%，即19791萬元；剩余50%土地款為32984萬元，已于2016年6月10日支付。土地支付進(jìn)度如下:日期項(xiàng)目一筆錢支付情況20150610拍賣保證金(后轉(zhuǎn)為土地成交價)13194萬元有報酬的20150710第二期土地交易價格。19791萬元未支付20160610土地交易價格余額32984萬元未支付整個項(xiàng)目進(jìn)度如下表所示:工程計(jì)劃項(xiàng)目進(jìn)展開始計(jì)劃20152016年2017年2018年2019第一季度第二季度3個季度第四季度

19、第一季度第二季度3個季度第四季度第一季度第二季度3個季度第四季度第一季度第二季度3個季度第四季度第一季度第二季度3個季度第四季度立項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土木建筑施工最終驗(yàn)收裝飾施工銷售投資促進(jìn)開業(yè)(七)項(xiàng)目總投資分析本項(xiàng)目估算總投資20.8815億元，其中土地出讓金、其他配套費(fèi)、整理費(fèi)、稅金9.1292億元，建筑安裝費(fèi)7.025億元。序列號項(xiàng)目金額(萬元)一個土地成本64,8902土地契稅1,947三匹配費(fèi)用15,455四土地集約9,000五建筑安裝70,250六市政設(shè)施6,800七銷售成本8,873八管理費(fèi)用5,600九財(cái)務(wù)費(fèi)用21,00010不可預(yù)見費(fèi)用5,000總計(jì)達(dá)208,815(八)

20、項(xiàng)目銷售收入分析序列號項(xiàng)目區(qū)域(萬平方米)單價(人民幣/平方米)一筆錢(萬元)一個貿(mào)易區(qū)商店147,00020,000294,0002貿(mào)易區(qū)商店(協(xié)會)18,0008,85115,932三商業(yè)支持辦公室26,0009,00023,400四商業(yè)支持辦公室(協(xié)會)10,0008,8518,851五酒店5,0009,0004,500六車庫有2197個車位。(包括1030個實(shí)用停車位)75,0008000/件8,240總計(jì)達(dá)281,000354,923(九)項(xiàng)目現(xiàn)金流分析項(xiàng)目2015年上半年在2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年2019總計(jì)達(dá)一.資

21、金來源15,000120,49270,98570,98553,23853,23853,23817,746454,9231.銷貨收入35,49270,98570,98553,23853,23853,23817,746354,9232.自有資金15,00015,00030,0003.融資貸款70,00070,000二、資金的使用13,538109,84046,84339,31821,25578,2008,78035,697352,9101.土地成本12,97851,91264,8902.土地契稅1,9471,9473.支持費(fèi)用15,45515,4554.土地集約9,0009,0005.建筑和安裝1

22、4,05028,10021,0757,02570,2506.市政設(shè)施3,4001,3601,3606806,8007.銷貨費(fèi)用8871,7751,7751,3311,3311,3314448,8738.管理費(fèi)5601,6808408402802805605605,0409.財(cái)務(wù)費(fèi)用5,2505,2505,2505,25021,00010.納稅4,2598,5188,5186,3896,3896,38934,19474,6551.歸還融資貸款。70,00070,00012.其他費(fèi)用2,0001,0005003002005005005,000三。當(dāng)前結(jié)余資金1,46210,65224,14231,

23、66731,984-24,96144,459-17,951101,453四。累積盈余資金1,46212,11436,25667,92299,90674,945119,404101,453101,453X.融資期現(xiàn)金流壓力測試1.銷售價格下降了30%目前一個房地產(chǎn)市場的價格是比較穩(wěn)定的，在所有的直轄市和省會城市，價格還是比較低的，所以房地產(chǎn)大幅下跌的概率很小。但出于謹(jǐn)慎性原則，對項(xiàng)目現(xiàn)金流進(jìn)行降價壓力測試。假設(shè)項(xiàng)目受宏觀政策或市場等不利因素影響，商場銷售價格下降30%，項(xiàng)目支出按進(jìn)度不變。在降價因素的影響下，在項(xiàng)目實(shí)施的兩年期間，項(xiàng)目期間的總體現(xiàn)金流量如下:項(xiàng)目2015年上半年在2015年下半年

24、2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年2019總計(jì)達(dá)一.資金來源15,000109,84549,68949,68937,26737,26737,26712,422348,4461.銷貨收入24,84549,68949,68937,26737,26737,26712,422248,4462.自有資金15,00015,00030,0003.融資貸款70,00070,000二、資金的使用13,538108,29643,75536,23018,93975,8846,464-5,310297,7951.土地成本12,97851,91264,8902.土地契稅1,947

25、1,9473.支持費(fèi)用15,45515,4554.土地集約9,0009,0005.建筑和安裝14,05028,10021,0757,02570,2506.市政設(shè)施3,4001,3601,3606806,8007.銷貨費(fèi)用6211,2421,2429329329323116,2118.管理費(fèi)5601,6808408402802805605605,6009.財(cái)務(wù)費(fèi)用5,2505,2505,2505,25021,00010.納稅2,9815,9635,9634,4724,4724,472-6,68121,6421.歸還融資貸款。70,00070,00012.其他費(fèi)用2,0001,0005003002

26、005005005,000三。當(dāng)前結(jié)余資金1,4621,5485,93413,45918,328-38,61730,80317,73350,651四。累積盈余資金1,4623,0108,94422,40440,7322,11532,91850,65150,6512.項(xiàng)目成本增加了40%根據(jù)謹(jǐn)慎性和保守性原則，假設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成本按進(jìn)度增加40%，項(xiàng)目支出不變。項(xiàng)目在此期間的總體現(xiàn)金流如下:項(xiàng)目2015年上半年在2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年2019總計(jì)達(dá)一.資金來源15,000120,49270,98570,98553,23853,238

27、53,23817,746454,9231.銷貨收入35,49270,98570,98553,23853,23853,23817,746354,9232.自有資金15,00015,00030,0003.融資貸款70,00070,000二、資金的使用13,762121,44761,57753,38629,02978,8449,5366,366373,9461.土地成本12,97851,91264,8902.土地契稅1,9471,9473.支持費(fèi)用15,45515,4554.土地集約12,60012,6005.建筑和安裝19,67039,34029,5059,83598,3506.市政設(shè)施4,760

28、3,8089529,5207.銷貨費(fèi)用1,2422,4842,4841,8631,8631,86362112,4228.管理費(fèi)7842,3521,1761,1763923927847847,8409.財(cái)務(wù)費(fèi)用5,2505,2505,2505,25021,00010.納稅4,2598,51813,51811,3896,3896,3894,46154,9221.歸還融資貸款。70,00070,00012.其他費(fèi)用2,0001,0005003002005005005,000三。當(dāng)前結(jié)余資金1,238-9559,40817,59924,209-25,60643,70211,38080,976四。累積盈

29、余資金1,2382839,69127,29051,49925,89469,59680,97680,9763.銷售期延長一年。根據(jù)謹(jǐn)慎性和穩(wěn)健性原則，假設(shè)項(xiàng)目銷售期延長一年，完成全部銷售需要五年半時間，項(xiàng)目支出按照進(jìn)度不變。項(xiàng)目在此期間的總體現(xiàn)金流如下:項(xiàng)目2015年上半年在2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年20192020年總計(jì)達(dá)一.資金來源15,000109,84553,23853,23842,59142,59146,14046,14046,140454,923銷售進(jìn)度7.00%15%15%12%12%13%13%13%100%1.銷貨

30、收入24,84553,23853,23842,59142,59146,14046,14046,140354,9232.自有資金15,00015,00030,0003.融資貸款70,00070,000二、資金的使用13,538108,29744,27041,74524,71179,65610,75010,75019,755353,4701.土地成本12,97851,91264,8902.土地契稅1,9471,9473.支持費(fèi)用15,45515,4554.土地集約9,0009,0005.建筑和安裝14,05028,10021,0757,02570,2506.市政設(shè)施3,4001,3601,3606

31、806,8007.銷貨費(fèi)用6211,3311,3311,0651,0651,1541,1541,1548,8738.管理費(fèi)5601,6808408402802805605605,6009.財(cái)務(wù)費(fèi)用5,2505,2505,2505,25021,00010.納稅2,9816,38911,38910,1118,1118,5378,53718,60174,6551.歸還融資貸款。70,00070,00012.其他費(fèi)用2,0001,0005003002005005005,000三。當(dāng)前結(jié)余資金1,4621,5488,96811,49317,880-37,06535,39035,39026,386101,

32、453四。累積盈余資金1,4623,01011,97923,47241,3534,28839,67875,067101,453101,4534.銷售價格下降了15%，而成本增加了10%根據(jù)謹(jǐn)慎性和穩(wěn)健性原則，假設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成本增加10%，項(xiàng)目支出按照進(jìn)度保持不變；同時，受宏觀政策或市場等不利因素影響，商場銷售價格下降15%。在雙重因素下，項(xiàng)目期的總體現(xiàn)金流量如下:項(xiàng)目2015年上半年在2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年2019總計(jì)達(dá)一.資金來源15,000115,16860,33760,33745,25345,25345,25315,084

33、401,6841.銷貨收入30,16860,33760,33745,25345,25345,25315,084301,6842.自有資金15,00015,00030,0003.融資貸款70,00070,000二、資金的使用13,538111,37348,10939,88120,79977,0427,62235,631353,9951.土地成本12,97851,91264,8902.土地契稅1,9471,9473.支持費(fèi)用15,45515,4554.土地集約9,9009,9005.建筑和安裝15,45530,91023,1837,72877,2756.市政設(shè)施3,4001,3601,360680

34、6,8007.銷貨費(fèi)用7541,5081,5081,1311,1311,1313777,5428.管理費(fèi)5601,6808408402802805605605,6009.財(cái)務(wù)費(fèi)用5,2505,2505,2505,25021,00010.納稅3,6207,2407,2405,4305,4305,43034,19468,5861.歸還融資貸款。70,00070,00012.其他費(fèi)用2,0001,0005003002005005005,000三。當(dāng)前結(jié)余資金1,4623,79512,22820,45624,454-31,78937,631-20,54747,690四。累積盈余資金1,4625,257

35、17,48537,94162,39430,60568,23647,69047,6905.綜合評價法在債務(wù)期內(nèi)，項(xiàng)目的銷售收入作為第一還款來源?？鄢?xiàng)目建設(shè)支出、稅費(fèi)、歸還項(xiàng)目本金及固定收益4億元，同時歸還其他金融機(jī)構(gòu)貸款3億元及本息后，項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為74945萬元。同時，我們對項(xiàng)目現(xiàn)金流進(jìn)行了壓力測試。1)項(xiàng)目按照銷售價格下降30%進(jìn)行壓力測試。以一個房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，降價30%的可能性很小。但出于謹(jǐn)慎性原則，我們對項(xiàng)目現(xiàn)金流進(jìn)行了降價壓力測試。若將該項(xiàng)目銷售價格降低30%進(jìn)行壓力測試，則累計(jì)凈現(xiàn)金流為2115萬元。2)壓力測試項(xiàng)目成本增加40%。按照目前房地產(chǎn)建筑市場的情況，項(xiàng)目整

36、體成本上漲40%的可能性很小。但出于謹(jǐn)慎性原則，我們對項(xiàng)目現(xiàn)金流進(jìn)行了降價壓力測試。如果本項(xiàng)目成本增加40%進(jìn)行壓力測試，則累計(jì)凈現(xiàn)金流為25894萬元。3)項(xiàng)目銷售期順延一年進(jìn)行壓力測試。根據(jù)某樓盤目前的銷售情況，如果項(xiàng)目按時完工，項(xiàng)目延期一年的可能性較小。工程總承包方中建六局為工程按時完工提供了有力保障。但出于謹(jǐn)慎性原則，我們對項(xiàng)目現(xiàn)金流進(jìn)行了降價壓力測試。如果這個項(xiàng)目銷售延遲一年進(jìn)行壓力測試，累計(jì)凈現(xiàn)金流將達(dá)到4288萬元。4)項(xiàng)目銷售價格下降15%，而壓力測試成本上升10%。若本項(xiàng)目銷售價格下降15%，壓力測試成本增加10%，則累計(jì)凈現(xiàn)金流量為30605萬元。項(xiàng)目擔(dān)保人-XXX財(cái)富集團(tuán)

37、(1)基本信息某財(cái)富集團(tuán)主要投資商貿(mào)物流城業(yè)務(wù)，投資領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)、工業(yè)交通、資源礦產(chǎn)、金融科技、文化旅游、建筑裝飾等行業(yè)。某集團(tuán)及下屬公司秉承光榮事業(yè)“義利兼顧，德行并重”的宗旨，踐行“以德聚才，以財(cái)廣德”的價值理念，開發(fā)建設(shè)現(xiàn)代化大型商業(yè)物流市場。某集團(tuán)本著“建一個商場，帶動一批產(chǎn)業(yè)，搞活一個經(jīng)濟(jì)，富民”的經(jīng)營理念，探索出了一套從設(shè)計(jì)規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)到管理的大型現(xiàn)代商貿(mào)物流城商業(yè)運(yùn)營新模式。在13個省，包括、等。，開發(fā)建設(shè)大型現(xiàn)代商貿(mào)物流城30個，總建筑面積4000多萬平方米，總投資2000多億元，直接和間接解決當(dāng)?shù)?00多萬人就業(yè)，每年為國家和地方財(cái)政增加稅收200多億元。某團(tuán)多次獲得中央

38、統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、中華光榮會最高榮譽(yù)。應(yīng)用程序的全名財(cái)富集團(tuán)營業(yè)執(zhí)照7777最近一次年檢時間2014建國時間2011年3月8日雇員人數(shù)40法人代碼證書編號57002567-2借據(jù)注冊資本10000元整商業(yè)資格法定代理人秋吳晴實(shí)際控制人某些所有權(quán)類別私人經(jīng)營客戶組織類別法定住所xx龍崗區(qū)南灣街步瀾路31號中盈珠寶工業(yè)廠A2棟1501-B室營業(yè)處xx龍崗區(qū)南灣街步瀾路31號中盈珠寶工業(yè)廠A2棟1501-B室負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作的部門主營業(yè)務(wù)投資興辦產(chǎn)業(yè)(具體項(xiàng)目另行申報)；管理、投資咨詢、委托資產(chǎn)管理、企業(yè)形象策劃、文化活動策劃、信息咨詢(以上不包括證券、保險、基金、金融服務(wù)、人才中介服務(wù)等限制類項(xiàng)目)

39、；物業(yè)服務(wù)、電子產(chǎn)品網(wǎng)上銷售、計(jì)算機(jī)軟硬件、電子產(chǎn)品技術(shù)開發(fā)、計(jì)算機(jī)軟硬件、國際貿(mào)易(法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定規(guī)定必須經(jīng)批準(zhǔn)方可登記的項(xiàng)目除外)；在依法取得的土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。其他的(二)股東及其股權(quán)的變化股東投資金額(萬元)出資百分比600060%400040%總計(jì)達(dá)5000100%(3)組織結(jié)構(gòu)和控制本集團(tuán)實(shí)行集中決策、分級管理、分散經(jīng)營。理事會是集團(tuán)管理的決策機(jī)構(gòu)；母公司是財(cái)務(wù)和投資中心，在集團(tuán)中占據(jù)主導(dǎo)和核心地位。它對外代表集團(tuán)。母公司的主要職能是研究確定發(fā)展規(guī)劃、負(fù)責(zé)投融資決策、從事資本運(yùn)營、考核委派經(jīng)營者、監(jiān)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行等。某房地產(chǎn)控股公司有五個子公司，分別是

40、:xx房地產(chǎn)開發(fā)、國色快車投資管理、xx國色傳播科技、xx房地產(chǎn)開發(fā)、XX創(chuàng)富資產(chǎn)管理。(四)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況1.某財(cái)富(合并)-資產(chǎn)負(fù)債表(單位:萬元)項(xiàng)目201220132014項(xiàng)目201220132014貨幣資金93751835216404短期貸款對外國的短期貸款借入資本交易性金融資產(chǎn)五應(yīng)付票據(jù)應(yīng)收票據(jù)應(yīng)付賬款283應(yīng)收帳款70已收存款973432131139120其他應(yīng)收款55551470130249應(yīng)付工資、福利費(fèi)和應(yīng)交稅費(fèi)之和-286-5156-15133預(yù)付款11298237357921應(yīng)付股息股票1619065791184876所欠利息其他流動資產(chǎn)應(yīng)付賬款-其他380415701

41、776015流動資產(chǎn)總額42419101218289528一年內(nèi)到期的長期負(fù)債其他流動負(fù)債15長期應(yīng)收款流動負(fù)債總額4749083994200299投資性房地產(chǎn)長期借款12800長期股權(quán)投資14260239107590長期應(yīng)付款固定資產(chǎn)1182601313銀行專用基金現(xiàn)金工程材料190估計(jì)負(fù)債遞延所得稅其他非流動負(fù)債在建工程負(fù)債總額4749096794200299固定資產(chǎn)總額1182601313已繳資本一萬一萬三萬無形資產(chǎn)繳入盈余2000040800長期待攤費(fèi)用17功能過剩一般風(fēng)險準(zhǔn)備未分配利潤-1322-222527348母公司股權(quán)所有權(quán)8678遞延資產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益8208200其他非流動資產(chǎn)8920所有者權(quán)益合計(jì)94982859598148總資產(chǎn)56988125389298448負(fù)債和權(quán)益569881253892984482.某財(cái)富(合并)-利潤表(單位:萬元)項(xiàng)目行號201220132014一、營業(yè)收入一個9553減:運(yùn)營成本2營業(yè)稅及其附加三3097銷售成本四391261658管理費(fèi)用五5756602092財(cái)務(wù)費(fèi)用六-11-21-17資產(chǎn)減值損失七產(chǎn)量八二。營業(yè)利潤(虧損