房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析案例

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析實(shí)例一、項(xiàng)目概況該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于某市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)。根據(jù)市規(guī)劃局對(duì)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：一、土地面積：12243平方米2、建筑密度：35%3、容積率（地上）：4.624、綠化率：25%5、人口密度：1085人/公頃6、規(guī)劃用途：商住綜合體二、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)點(diǎn)要求和市場(chǎng)調(diào)查分析，該地塊擬建設(shè)23層商住綜合體。該建筑有一個(gè)兩層的地下停車(chē)場(chǎng)。裙房共4層，1-2層為商業(yè)用途，3-4層主要配套公共建筑，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心、區(qū)級(jí)中央書(shū)店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室。裙樓頂層用作平臺(tái)花園。有2座塔樓，均為20層高，供住宅使

2、用。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表6-1和表6-2。表6-1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）項(xiàng)目單元數(shù)量項(xiàng)目單元數(shù)量總面積平方米121243居民人數(shù)人們1071總表面積平方米55338（地面）每戶平均建筑面積平方米124生活區(qū)域平方米37899每戶平均居住人數(shù)人們3.5公共建筑面積平方米5077人均居住用地平方米35.38綠地平方米3060道路區(qū)域平方米5233居民人數(shù)家庭306車(chē)庫(kù)區(qū)平方米7500表6-2 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2）層數(shù)功能占地面積（平方米）總面積（平方米）講臺(tái)4店鋪1124815528公共建筑面積4280塔十九 (2)住宅1942（每層）36898地上總樓面面積52426地下室2停車(chē)庫(kù)

3、72007764設(shè)備區(qū)300人防區(qū)2643、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的組織實(shí)施方案一、項(xiàng)目計(jì)劃說(shuō)明項(xiàng)目總工期為 36 個(gè)月（2011 年 3 月至 2014 年 3 月）。地下一層工程完成后，進(jìn)行預(yù)售工作。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度見(jiàn)表6-3。4、項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、投資與成本估算（一）土地出讓價(jià)包括兩部分： 土地使用權(quán)出讓金按照全市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，該地塊的土地使用權(quán)出讓金為4257萬(wàn)元。搬遷補(bǔ)償安置費(fèi)根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)為8075萬(wàn)元。上述兩項(xiàng)合計(jì)：12332萬(wàn)元。表 6-3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序列號(hào)項(xiàng)目名稱持續(xù)時(shí)間（月）時(shí)間表（每?jī)蓚€(gè)月）201120122013

4、20141征地拆遷646810122468101224681012242前期工程3基礎(chǔ)工程64主體結(jié)構(gòu)工程75設(shè)備安裝工程66戶外裝修工程77外紅外工程38公共建設(shè)配套項(xiàng)目39竣工驗(yàn)收210銷(xiāo)售量27(2) 前期建設(shè)費(fèi)用本項(xiàng)目前期工程造價(jià)概算見(jiàn)表6-4：表 6-4 初步工程造價(jià)估算表 單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)數(shù)量1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑安裝成本3%332.022可行性研究費(fèi)建筑安裝成本1.5%166.0053水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建筑安裝費(fèi)用 0.5%55.3354水、電、接入費(fèi)建筑安裝成本2.5%276.6755場(chǎng)地平整費(fèi)60元/平方米73.38全部的903.415(3) 建設(shè)安裝費(fèi)用參考同類建筑安

5、裝項(xiàng)目的投資成本，采用單位指數(shù)估算法得出該項(xiàng)目的建筑安裝估算成本。見(jiàn)表 6-5。表6-5 建設(shè)安裝費(fèi)用概算表 單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目建筑工地土木工程裝飾設(shè)備數(shù)量全部的單價(jià)數(shù)量單價(jià)數(shù)量單價(jià)數(shù)量1塔41460平方米11054581101.4420301.5125051212裙房建筑18325平方米其中，商鋪：13248平方米11052025475870301.5552344711051464475629301.54062499全部的11067(4) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算過(guò)程如表6-6所示：表 6-6 基建費(fèi)用概算表 單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目單價(jià)定價(jià)數(shù)量全部的1電源工程65萬(wàn)元/公頃5.5338 是359.72

6、供水工程15萬(wàn)元/公頃5.5338 公頃833道路工程42.13萬(wàn)元/公頃0.5233 公頃22.054綠色工程5.4萬(wàn)元/公頃0.306 公頃1.655其他的項(xiàng)目建筑安裝費(fèi)用的2%11067萬(wàn)元221.34全部的687.74(5) 開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)估算過(guò)程如表6-7所示：表 6-7 稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目數(shù)量估計(jì)說(shuō)明（估計(jì)依據(jù)）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅553.35建筑安裝費(fèi)5%2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)1328.04建筑安裝成本12%3建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)44.26建筑安裝費(fèi)44供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：19.28店鋪：67.49住宅：0.3噸/人，600元/噸店鋪：0.1噸/人，60

7、0元/噸5電負(fù)荷費(fèi)住宅：58.75商店：105.984住宅：4kVA/戶，480元/kVA店鋪：8kVA/100，1000元/kVA6其他221.34建筑安裝費(fèi)用的2%全部的2398.494(6) 不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用取上述(1)至(4)項(xiàng)之和的3%。那么不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用是：(12332+903.425+11067+687.24)3%=748.89(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)費(fèi)用小計(jì)：28110.84萬(wàn)元。2. 開(kāi)發(fā)成本估算(1) 行政費(fèi)用取上述(1)至(4)項(xiàng)之和的3%。那么管理費(fèi)是：(748.89(萬(wàn)元)(2) 銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用主要包括：廣告及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，占銷(xiāo)售收入的2%；銷(xiāo)售代理費(fèi)，占銷(xiāo)售收入的2%；其他銷(xiāo)售費(fèi)用

8、，占銷(xiāo)售收入的1%。共計(jì)2606.34萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入見(jiàn)表6-9。(3) 財(cái)務(wù)費(fèi)用指建設(shè)期間的貸款利息。首年貸款9000萬(wàn)元，貸款利率6.5%，每年償還本金，自建設(shè)期第二年起分2年償還。建設(shè)期貸款利息計(jì)算如下：第一年應(yīng)計(jì)利息：（0+90002）6.5%=2.925（萬(wàn)元）第二年應(yīng)計(jì)利息：(11292.5+02)6.5%=734.0125（萬(wàn)元）第三年應(yīng)計(jì)利息：（5646.04+02）6.5%=366.9928（萬(wàn)元）以上財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)： 1393.5053萬(wàn)元。詳見(jiàn)表6-14貸款本息支付表。開(kāi)發(fā)費(fèi)用小計(jì)：4748.7353萬(wàn)元?？偝杀荆?2859.1193萬(wàn)元（359.65.37）3、投資及總成本

9、概算匯總表詳見(jiàn)表 6-8。表6-8 投資及總成本概算匯總表 單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目數(shù)量估計(jì)說(shuō)明1開(kāi)發(fā)成本28110.384以下 (1) 至 (6) 項(xiàng)的總和(1)土地成本12332(2)前期工程費(fèi)903.415(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)687.74(4)建設(shè)和安裝費(fèi)用11067(5)發(fā)展期稅2398.494(6)不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用148.892研發(fā)費(fèi)用4748.7355以下 (1) 至 (3) 項(xiàng)的總和(1)管理費(fèi)748.89(2)銷(xiāo)售費(fèi)用2606.34銷(xiāo)售收入 5%(3)財(cái)務(wù)經(jīng)費(fèi)1393.50533全部的32859.11934、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算(1) 預(yù)計(jì)售價(jià)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，該項(xiàng)目各部分的銷(xiāo)售單價(jià)確定為：

10、住宅：6700元/平方米店鋪：17200元/平方米車(chē)位：21萬(wàn)元/個(gè)(2) 銷(xiāo)售收入的估計(jì)本項(xiàng)目可售數(shù)量為：住宅37899平方米；裙樓商鋪面積13248平方米，地下車(chē)位188個(gè)。詳見(jiàn)表 6-9表6-9 總銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元利用可用數(shù)量預(yù)計(jì)售價(jià)銷(xiāo)售收入住宅37899平方米6700元/平方米25392.33店鋪13248平方米17200元/平方米22786.56停車(chē)位18821萬(wàn)元3948全部的52126.89(3) 銷(xiāo)售計(jì)劃和收款計(jì)劃的確定詳見(jiàn)表6-10表 6-10 銷(xiāo)售收入分階段及比例預(yù)測(cè) 單位：萬(wàn)元銷(xiāo)售計(jì)劃按年收據(jù)全部的年銷(xiāo)售比率銷(xiāo)售量第一年第 2 年第 3 年第一年第二年住宅：60

11、%2487616666.9231993.416店鋪：60%6748.812957.696車(chē)位：60%112.82368.8第三年住宅：40%1658412272.1622965.984商店：40%5299.29114.624停車(chē)位：40%751579.2全部的100%100%31993.41622965.98454959.1145. 稅收估算(1) 營(yíng)業(yè)稅和附加估計(jì)詳見(jiàn)表6-11表 6-11 營(yíng)業(yè)稅及附加估算表 單位：萬(wàn)元序列號(hào)類別計(jì)算依據(jù)計(jì)算周期1231營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入 5%1599.67081148.29922城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅 7%111.9780.383教育費(fèi)附加費(fèi)營(yíng)業(yè)稅 3%47.9

12、934.454教育專項(xiàng)資金營(yíng)業(yè)稅 4%63.9845.935防洪工程維護(hù)費(fèi)銷(xiāo)售收入 0.18%57.5841.346印花稅銷(xiāo)售收入 0.05%15.9911.487交易管理費(fèi)銷(xiāo)售收入 0.5%159.97114.83全部的銷(xiāo)售收入6.43%2051.171476.71（2）土地增值稅的估算詳見(jiàn)表6-12表 6-12 土地增值稅估算表 單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過(guò)程1銷(xiāo)售收入54959.1142扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和42015.07612.1開(kāi)發(fā)成本取項(xiàng)目的 20% (2.1)28110.3842.2研發(fā)費(fèi)用4748.73532.3營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)3533.882.4其他扣除5622.07

13、683增值(1) - (2)12944.03794增值率(3)/(2)100%30.81%5增值稅率(4)50%30%6土地增值稅(3)(5)3883.21六、投資計(jì)劃及籌資本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資332859.1193萬(wàn)元。資金來(lái)源有三種：一是公司自有資金，即資金；二是銀行貸款；第三，用于再投資的預(yù)售收入。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入1.5億元作為啟動(dòng)資金，其中第一年投入約50.11%，第二年投入約18.51%，第三年投入約26.38%；向銀行貸款9000萬(wàn)元，第一年全部投入。年度投資；不足部分將根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)預(yù)售收入解決。詳見(jiàn)投資計(jì)劃及募集資金表6-13。表 6-13 投資計(jì)劃及籌資表 單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目

14、名稱全部的計(jì)算周期0 年第一年第二年第三年1建設(shè)投資32859.1193016013.26794.3129715.40722融資32859.119302.2私人資本1500007516.52776.539572.2借入資金900009000002.3預(yù)售收入再投資8859.1193004017.81215758.40727、貸款本息還款的估計(jì)長(zhǎng)期貸款9000萬(wàn)元，等額還款，寬限期1年，還款期2年，貸款利率6.5%。詳見(jiàn)表 6-14。表6-14 預(yù)計(jì)貸款本息償還表 單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目名稱全部的計(jì)算周期第一年第二年第三年1償還借款1.1年初累計(jì)貸款011292.55646.251.2今年借錢(qián)90

15、009000001.3當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息1393.51.3292.5734.0125366.99781.4年底償還債務(wù)12393.510306380.26256013.24781.5年末累計(jì)借款11292.55646.2502償還貸款的資金來(lái)源2.1投資回報(bào)12393.510306380.26256013.2478五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估1、現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)利潤(rùn)分析(1) 全部投資現(xiàn)金流量表設(shè)置Ic=10%，具體計(jì)算見(jiàn)表6-15表6-15 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位；萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算周期01231現(xiàn)金流入0031993.41622965.9841.1銷(xiāo)售收入0031993.41622965.9842

16、現(xiàn)金支出016013.213688.76215698.9462.1建設(shè)投資016013.26794.329715.412.2營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)002120.3281413.5522.3土地增值稅002329.9261553.7842.4所得稅002444.1883016.203凈現(xiàn)金流 (1) - (2)0-16013.218304.6547267.0384稅前凈現(xiàn)金流(3)+(2.4)0-16013.220748.84210283.238評(píng)價(jià)指標(biāo)：eq oac(,1)全部投資稅前凈現(xiàn)值：NPV=103.163（萬(wàn)元）所有投資稅后現(xiàn)值：NPV= 60.3019 （萬(wàn)元）所有投資的稅前收益率：IRR

17、=67.84%全部投資稅后收益率：IRR=45.50%(2)動(dòng)態(tài)利潤(rùn)分析凈現(xiàn)值開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在其經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每一年的現(xiàn)金流量之差即為當(dāng)年的現(xiàn)金流量?jī)纛~。項(xiàng)目年度凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施期初（即項(xiàng)目開(kāi)始投資的年初）的現(xiàn)值。這個(gè)現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)使用的折現(xiàn)率。一般略高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率同期的貸款利率。該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長(zhǎng)期貸款利率的基礎(chǔ)上增加了2%左右，即10%作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。NPV 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值為零。根據(jù)以上測(cè)算，本項(xiàng)目稅前和稅后投資的凈現(xiàn)值分別為10316.3萬(wàn)元和6030.19萬(wàn)元，均大于0，說(shuō)明項(xiàng)目按照預(yù)定基準(zhǔn)收益率，在確定的計(jì)算期內(nèi)產(chǎn)生投資凈收

18、益，具有經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，項(xiàng)目可行。部分收益率部分收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期各年度凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)為零時(shí)的折現(xiàn)率。部分收益率是項(xiàng)目貼現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立計(jì)劃的評(píng)估和分析。根據(jù)以上計(jì)算，所有投資的稅前和稅后IRR分別為67.84%和45.50；均高于同期6.5%的貸款利率和10%的基準(zhǔn)收益率（ Ic） 。有利可圖，達(dá)到同行業(yè)收入水平，項(xiàng)目可行。2.損益表和靜態(tài)盈利指標(biāo)（一）損益表詳見(jiàn)表6-17表6-17 損益表單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)算周期全部的1231銷(xiāo)售收入031993.41622965.9854959.42總消耗019715.471013143.6432859.11933營(yíng)業(yè)稅及附加

19、費(fèi)02120.321413.553533.884土地增值稅02329.921553.783883.725總利潤(rùn)(1-2-3-4)07827.76855.0114682.716所得稅(5)44%02444.1883016.206460.39247稅后利潤(rùn)(5)-(6)04383.5123838.818222.31268盈余準(zhǔn)備金(7)10%0438.3512383.881822.231269可分配利潤(rùn)(7)- (8)03945.46083454.9297400.08584（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)全部投資的投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/投資總額100%= ( 14682.71/32859.1193 )100%=44

20、.68%全部投資的投資利稅稅率=利稅總額/投資總額100%=(14682.71+3533.88+3883.72)/32859.1193100%=67.25% 資本投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/資本100%=(14682.71/15000)100%=97.88%資本凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/資本100%=8222.3176/15000100%=54.81%(3) 靜態(tài)利潤(rùn)分析與房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目的上述四項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)該是比較好的，可以考慮驗(yàn)收。三、資金來(lái)源及用途（一）資金來(lái)源及申請(qǐng)表詳見(jiàn)表6-18表 6-18 資金來(lái)源及使用情況 單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算周期1231資金的來(lái)源16013.234214.6

21、126395.381.1銷(xiāo)售收入031993.4122965.981.2首都6013.22221.23429.41.3銀行貸款9000002資金使用16013.219513.716619711.69382.1建設(shè)投資16013.26794.329715.412.2償還借款06380.26256013.24782.3營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)02120.3281413.5522.4土地增值稅02329.9261553.7842.5所得稅02444.1883016.203盈余資金 (1)(2)014700.89346683.68624累積盈余資金014700.893421384.5796（2）資本平衡能力分析

22、根據(jù)表6-18，本項(xiàng)目每年累計(jì)結(jié)余資金均大于等于零，從資金余額來(lái)看，該項(xiàng)目是可行的。4.盈虧平衡分析總銷(xiāo)售面積=37899+13248+7500=58647（平方米）平均售價(jià)=54959.4/58647=0.9371（萬(wàn)元）總成本=28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=30252.78+0.05Q銷(xiāo)售收入=0.93Q盈虧平衡點(diǎn)：總收入=銷(xiāo)售收入30252.78+0.05Q=0.93QQ=34378.16（平方米）5、不確定度分析(1) 銷(xiāo)售收入敏感性分析銷(xiāo)售收入變化0 年第一年第二年第三年內(nèi)部收益率20%0025594.73318372.7870-16013.211

23、905.972673.841-7.582%15%0027194.40419521.0860-16013.213505.643822.146.709%10%0028794.0720669.390-16013.215105.314970.4420.162%5%0030393.7521817.680-16013.216704.986118.73933.041%0%0031993.41622965.9840-16013.218304.657267.03845.500%-5%0033593.0924114.280-16013.219904.328415.33757.637%-10%0035192.762

24、5262.580-16013.2215049563.63669.520%-15%0036792.4326410.880-16013.223103.6710711.9481.197%-20%0038392.127559.180-16013.224703.3411860.2392.703%-15%018415.1813688.76215698.9460-18415.218304.657267.03829.802%-20%019215.8413688.76215698.9460-19215.818304.657267.03825.413%變化范圍20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%銷(xiāo)售收入 irr-7.58%6.71%20.16%33.04%45.50%57.64%69.52%81.20%92.70%6、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總詳見(jiàn)表 6-19：表 6-19 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)匯總表類別項(xiàng)目靜態(tài)指示器動(dòng)態(tài)指標(biāo)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率投資回報(bào)投資稅率稅前稅后稅前稅后全額投資44.68%67.25%10369.746584572.981645.50%67.84%7. 結(jié)論從項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析來(lái)看，各項(xiàng)投資稅前、稅后凈現(xiàn)值和稅后資本投