8203估價師協會網站cms實踐總結

1、專業(yè)實踐總結(:資格證號:2008530019)經過兩年的學習、實踐，我對土地估價基本程序的操作的幾個環(huán)節(jié)有一定的體會，具體如下：市場一般分為日常市場和個案市場調一、應重視市場查。市場網絡等 更為重要的途徑多種多樣，估價上搜集相關信息，也可以到可以從報紙、雜志、電視、相關部門查閱文件、資料，段是經常走訪各類銷售市場，切實相關信息的準確性。需要注意是從上搜集的相關信息，一定要多重分析，做好真?zhèn)巫R別工作，以防誤用而帶來風險。（一）日常市場信息化建設是估價行業(yè)生存脈，而信息的來源主要是靠估價大量的市場和對評估個案的日集月累。估價公司在日常中應注重經常進行市場更新及時。日常市場1、市場發(fā)展方向，使機構

2、自身的信息化建設做到信息全面、的主要內容如下：信息（1）房地產行業(yè)的有關政策和措施。例關稅費調整的規(guī)定；扶持行業(yè)發(fā)展的措施；招商引資的政策等。（2）城市發(fā)展和規(guī)劃信息。土地價格與城市發(fā)展及規(guī)劃關，掌握城市發(fā)展和規(guī)劃信息。信息來源主要是城市總體規(guī)劃、城市近期規(guī)劃和城市規(guī)劃部門的近期規(guī)劃調整。（3）金融、經濟相關信息。包括存、利率的調整；宏觀調控政策；經濟增長速度的預計；2、基礎數據信息的行情等。土地估價技術應用中常常需要大量的基礎數據，如城鎮(zhèn)基準地價及修正體系、標定地價、物價指數、地區(qū)各類行業(yè)成本和銷售利潤率等。3、市場成交價格信息市場成交價格信息是日常市場的重要內容，是信息系統(tǒng)案例庫的主要信息

3、來源。由于房地產市場的特殊性，市場成交價格千差萬別。在收集這類信息時，應著重考慮其代表性，從地域、區(qū)位、類型、結構等角度分別選擇各種交易案例，并面積大小、規(guī)劃設計、付款方式、交易情況等具體指標。由于房地產市場成交量大、分布地域廣，并且用途、類型、結構等指標差異較大，所以在案例市場中無法收集全部案例，機構可在不同區(qū)位選擇 3-5 個有代表性的交易案例，并時常進行案例更新，以便為個案評估提供強有力的信息支持。4、房屋租賃價格信息由于房地產市場行為的多樣性，宗地評估中常常需要大量的房屋租賃價格信息。房屋租賃價格信息市場同市場成交價格信息的要求一樣，應從地域、區(qū)位、用途等角度選擇有代表性的案例，并明確

4、裝修情況、月（二）個案市場、租期、支付情況等指標。由于房地產的位置固定性，市場中沒有完全相同的兩宗房地產。在信息系統(tǒng)的案例庫中，也沒有與個案評估對象完全一樣的交易實例。在宗地評估實踐中，完成現場勘察后，針對評估對象的特點進行個案市場也是評估工作的一個重要環(huán)節(jié)。個案市場應注重把握以下兩點，一是再次確認信息庫中個案即將采用的信息是否與市場現狀相吻合，二是對信息庫中沒有的相關信息進行個案市場。估價人員只有把握好以上兩點，才能為個案評估對象收集到真實、完整、準確的信息資料，為合理選擇評估方法和確保評估結果的客觀合理奠定良好的基礎。當然，日常市場和個案市場是緊密聯系在一起的，個案市場是日常市場的重要組成

5、部分，評估公司的技術能力和信息系統(tǒng)的充實完善，是通過長年的個案評估實踐日積月累形成的。(三) 信息的整理分析和儲備通過市場只有通過對市場取得的信息資料是初級產品，直接使用往往很，搜集到的信息進行分類、整理、分析，加工成為能直接服務于估價的信息并，才能充分體現信息系統(tǒng)的優(yōu)勢。信息的整理分析是信息系統(tǒng)建設的關鍵環(huán)節(jié)，整理分析要熟悉估價業(yè)務，還要有很高的綜合文化素質。整理分析不僅只有具備這些條件，才能從重多的市場資料中精選出真實可靠、有代表性的信息資料，總結歸納出市場發(fā)展方向信息。分類可按評估公司的操作靈活掌握，可按地域、區(qū)位等形式分類，也可按交易情況來進行，如出讓、轉讓、處置資產、協議轉讓、出租、

6、拍賣等等。需要特別注意的是土地交易中的附帶條件要了解清楚，以便在評估過程中進行相關系數修正。整理過程應注重格式設計，按評估實踐需求設計能包容相關指標的格式，做到條理清楚，調閱使用方便。分析是信息整理工作的重中之重。對重多零散的市場資料，只有通過分析加工，總結歸納出其共同顯示的關資料進行分析整理，判斷地價的走勢和各種確定估價相關參數。規(guī)律，對所收集的相對地價的影響程度，對信息整理分析成果存檔，建立資料庫，是估價機構長續(xù)發(fā)展的重要基礎之一。二、應重視外業(yè)：（一）制訂外勤工作勘察計劃和內容接受委派任務的估價小組組長必須是土地估價師，是所承接評估項目的主要。項目小組應根據估價對象的性質、類型、是否有上

7、蓋物、評估目的等制定詳細地外勤工作勘察計劃和內容，保證項目小組成員能按照計劃準確、完整的完成現場勘察任務。外勤勘察計劃和內容建議采用表格形式（具體格式參考附錄二），以便保證外勤作業(yè)的完整性和縮短外勤作業(yè)時間。（現有的附錄與其不符，其他也有類似情況）土地估價對象往往涉及兩大類，即土地和房地產。純土地的外勤工作勘察內容一般包括：土地的位置、四至、面積、形狀、地勢、臨路情況、開發(fā)程度、地質水文狀況、周圍土地的利用情況、土地的性質、權屬、來源、土地的使用年限、規(guī)劃限制條件等等。房地產的外勤工作勘察內容除了以上純土地的內容外，還要勘察地上建筑物的面積、結構、平面布置、工程質量、新舊程度、裝修情況、設施、

8、設備、樓層、朝向、建筑物的權屬和估價對象上所設定的他項權利等等。項目小組應當根據估價對象的具體情況制訂外勤工作勘察內容，針對不同的評估目的，外勤勘察的內容應有所側重。（二）現場勘察現場勘察是宗地項目評估的重要環(huán)節(jié)。任何宗地項目的評估，都必須進行現場勘察，準確把握評估對象的各種實際情況，委托方提供資料的準確性，為各種影響和估價方法的選用提供物證。的準確定位、估價技術參數的選擇項目小組進行現場勘察，至少應有兩名以上的估價一同前往，并有委托客戶的協助參加?，F場勘察工作的主要內容是：1、估價對象范圍、權屬的確認。一是核實與合同確定的評估范圍是否有出入；二是權屬資料的準確性，做到委托評估合同的評估對象、

9、實物及委托方所提供的權屬資料三者一致。如果估價對象的范圍、權屬等存在不確定，估價應及時與委托方協助溝通，查找原因，直至消除不確定。2、對估價對象進行拍照。估價對象的是一種十分重要的，它是對估價對象在估價時點現狀最直接客觀的，是估價報的審核，資料應盡量告的重要附件之一。同時也是產生法律不僅有利于總估價師對估價時最有力的。估價對象的全面，應包括整體現狀、特殊部位兩大類別。拍攝時最好能拍到相關參照物，比如周邊建筑物、構筑物、特殊符號等，以便更好的體現的真實感。一些面積較大的評估對象，應當分片拍照，特別是一些可能影響評估結果特殊部位，應多拍存檔，以防后用。3、勘察結果。現場勘察結果是現場勘察工作的重要

10、環(huán)節(jié)，是估價技術線路選擇、估價修正、形成估價假設等工作的重要依據?，F場勘察應包括以下內容：（1）與委托方協助的現場溝通。主要包括委托客戶要求、評估范圍變化、估價對象分割、委托客戶的承諾、現場勘察發(fā)現及與客戶溝通的結果等等。（2）估價對估價對象的直觀認識，即對每個估價對象的狀況和周邊環(huán)境的優(yōu)劣進行認知。同時，估價狀況，包括物質實體和權益狀況。要詳細了解估價對象的物質實體包括：土地的位置、四至、面積、形狀、地勢、臨路情況、開發(fā)程度、地質水文狀況及地上建筑物的面積、結構、平面布置、工程質量、新舊程度、裝修情況、設施、設備、樓層、朝向等等。權益狀況包括：土地的性質、權屬、來源、土地的使用年限、規(guī)劃條件

11、、建筑物的權屬、他項權利等等。（3）現場搜集到的估價對象資料。搜集估價對象的資料，包括一般的資料和特定的資料。一般的資料包括：估價對象的四至，宗地的寬度、深度，形狀，面積，容積率，建筑密度，宗地內、外情況，地上物情況，周邊土地利用情況，周邊建筑物情況，道路通達、市政配套、環(huán)境條件，產業(yè)集聚規(guī)模，規(guī)劃限制，稅費的繳納標準及繳納情況等。特定的資料：估價對象所在地的基準地價資料，有關征地補償標準和安置的有關規(guī)定，開發(fā)費用的標準，對土地使用權出讓的有關規(guī)定，當地土地管理的相關文件，土地交易的成交案例，擬采用評估方法所需的一些資料：若采用市場比較法，還需要搜集同一供需圈相同性質的土地的交易案例及其個別和

12、區(qū)域，和具體的交易情況，以便進行修正。若采用收益還原法，則需要搜集土地租賃的：土地使用稅、土地管理費、土地費等；房地出租的：經營、維修費、年折舊費、年保險費、年應交的及其他費用；企業(yè)經營的：銷售成本、銷售費用、經營、銷售稅金、財務費用、經潤；企業(yè)是生產性的：生產成本（包括原材料費、人工費、費等）、產品銷售費、產品銷售稅金及附加、財務費用、用及企業(yè)利潤。若采用成本法的，需搜集土地取得費標準、土地開發(fā)費、補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設基金、征地、規(guī)定的教育基金及其他有關的稅費、房屋拆遷利息、投資回報率等。和拆遷服務費、4、利用工作。對于本技術力量范圍或資質范圍以外的項目，如一些園林

13、、綠化、裝飾、在建工程等專業(yè)性較強的項目，要聘請相關參與現場勘查，積極征求他們的專業(yè)意見，并對利用工作的成果負責。三、應對進行項目評估時的評估風險有明確的認識：評估的風險是指與評估項目和評估工作有關的一切風險。土地估價師通過與客戶的初步接觸，以及對項目內容、范圍、目的、性質等的初步了解，依據土地估價師長期工作積累的經驗，從、可操作性（技術、價格方面）來初步評估項目風險，包括客戶風險、市場風險、政策風險、技術風險、經濟風險。客戶風險是指來源于客戶方面的風險。主要有幾方面：客戶所提供資料的、真實性；客戶的誠信度；客戶委托評估目的的準確性；客戶對評估機構的滿意度；客戶評估費支付情況等等。市場風險主要

14、有：整個房地產市場的不穩(wěn)定性和評估機構之間的競爭所造成的風險。市場的劇烈變化，房地產市場的驟升和驟降，會給評估工作帶來不可預見的風險，所以土地估價師要提高敏銳度，要多掌握市場交易的資料，市場，提高抗風險能力，才能與時俱進。評估機構之間要建立良好的關系，不要為了爭取客戶而低評，壓低費用，擾亂整個評估市場，要從長遠利益考慮，從自身杜絕風險做起。政策風險是指由政策的變化所造成的風險。比如：金融政策的變化、固定資產投資規(guī)模的變化，行業(yè)政策的變化等等都會導致評估的風險。技術風險是估價師在技術上的所造成的風險。包括專業(yè)水平、與委托方有利害關系，不但職業(yè)道德等方面的。例如：估價未予回避，反而故意偏袒房地產交

15、易雙方中的一方，使估價結論失去公允性，致使發(fā)生經濟糾紛；估價未能正確掌握房地產價值標準對估價的影響，估價目的、估價方法與評估價值不匹配，或估價依據不充分，造成估價結論誤差明顯，從而爭議；由于估價文字敘述不當，用詞含糊，定義不清，缺少必要的設定條件，造成委托方誤解，而爭議；由于房地屬方面的缺陷，估價師沒有加以重視，從而使評估標的評估價值產生錯誤的風險等等。由于以上原因，土地估價師在工作中就可能出現該披露的沒披露，該假設的沒假設，對市場的資料該掌握的沒掌握，該回避的沒回避，的使用該限制的沒限制等等工作，導致技術風險的出現。經濟風險主要是客戶交納評估費的情況、客戶的滿意度和評估機構對項目經費估算的準

16、確度等情況導致的?？蛻羯俳?、拒交評估費都會給帶來經濟上的損失；客戶不滿意，可能產生，給機構帶來經濟上、聲譽上的損失，從而產生經濟風險。同時，評估機構對項目的范圍、難易度、完成的時間、聘請機構外參與等把握的話，容易超出范圍,造成經濟風險。不僅要從以上幾方面來初步評估風險，而且還要從項目的規(guī)模、業(yè)務的復雜程度，時間的要求等方面結合本機構的資質和技術力量、業(yè)務能力，考慮是否承接委托評估、是否需要與其他機構合作、是否需要聘請參與及在工作中怎樣防范風險，切實把握好評估風險的初步評價工作。受托評估機構只有通過初步評價評估風險，認為評估風險不大或是在本機構的承受范圍之內，才能接受委托，繼續(xù)下面的相關工作。（四）獲取相關資料通過初步評價評估風險，擬接受委托，應向委托客戶獲取委托評估項目所需要的全部相關資料，主要包括：國有土地使用權證、房屋所證，以及土地出讓合同、土地轉讓合同、購房合同、規(guī)劃紅線圖和有關部門的批準文件及相關資料。這些資料是評估機構進行委托項目評估的重要依據，其真實性、完整性、精確性直接影響