房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制講義（279頁(yè)）

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制第一章房地產(chǎn)成本管理制度緒論 矩陣式項(xiàng)目管理組織matrix type organization of project management結(jié)構(gòu)形式呈矩陣狀的組織,項(xiàng)目管理人員由企業(yè)有關(guān)職能部門派出并進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo),受項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)。直線職能式項(xiàng)目管理組織straight line and function type organization of project management結(jié)構(gòu)形式呈直線狀且設(shè)有職能部門或職能人員的組織,每個(gè)成員(或部門)只受一位直領(lǐng)導(dǎo)人指揮。事業(yè)部式項(xiàng)目管理組織federal structure of decentralized power t

2、ype organization of project management在企業(yè)內(nèi)作為派往項(xiàng)目的管理班子,對(duì)企業(yè)外具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目管理組織一、總 則 制度制定的目的： 增強(qiáng)成本控制力度 降低成本費(fèi)用 提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 制度制定的依據(jù)： 國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策 成本管理的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)。一、總 則成本管理的基本原則：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向保證質(zhì)量為前提過程控制為環(huán)節(jié)規(guī)范操作為手段提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策落實(shí)成本崗位責(zé)任制完善成本管理基礎(chǔ)形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)努力降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）成本管理（審計(jì)預(yù)算）部的成本管理職責(zé) 1、制定、修正成本

3、管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí)行制度監(jiān)控。 2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，及時(shí)提供、反饋給企業(yè)管理層作決策參考；保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。 3、組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是： 立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范；市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)；投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；投資回報(bào)是否符合利潤(rùn)目標(biāo)要求； 投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。二、

4、房地產(chǎn)成本管理職責(zé) 4、跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況。協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過程中的成本控制工作。 5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)收集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。 6、組織成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)成本管理水平的提高。 7、根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見。并結(jié)合項(xiàng)

5、目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。 8、逐步實(shí)行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（二）各執(zhí)行部門的成本管理職責(zé)1、認(rèn)真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監(jiān)督。2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編

6、制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)5、遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控、保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。6、正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。7、組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保

7、證成本信息交流的及時(shí)、有效。8、熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)財(cái)務(wù)部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、根據(jù)管理體制 建立以管理監(jiān)控為核心、以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程監(jiān)控3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置成本部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管

8、理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（二）成本監(jiān)控的要求 制度建設(shè)各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并備案：成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；計(jì)劃管理制度（包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法）； 招、投標(biāo)管理制度；合同管理制度；工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、期工驗(yàn)收移交）管理制度；預(yù)決算（包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付）管理制度費(fèi)用控制制度；材料設(shè)備管理制度。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控計(jì)劃管理1、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況： 開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃（按完全成本口徑）； 期間費(fèi)用計(jì)劃； 降低

9、成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。2、成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控分析檢查各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作、分析的重點(diǎn)是：計(jì)劃及其執(zhí)行情況；實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因；分析研究控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對(duì)策；評(píng)價(jià)、結(jié)論與揭示。公司根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控

10、制情況進(jìn)行分析檢查。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控 信息交流應(yīng)上報(bào)的常規(guī)性成本資料主要包括：項(xiàng)目基本情況；按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表；成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料；當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控2. 按例外管理原則。對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時(shí)上報(bào)；當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整：成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額10以上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本30以上的的項(xiàng)目、事件（包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件）：合作條件更改。補(bǔ)交地價(jià)。3. 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫(kù)，互相交流成

11、本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制1、新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須提交立項(xiàng)請(qǐng)示和詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，并經(jīng)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?？尚行匝芯繄?bào)告除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)目及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排；稅務(wù)環(huán)境及其影響；資金計(jì)劃；竟投方案（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及相應(yīng)的對(duì)策；項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 2、可行性研究報(bào)告應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會(huì)前提前一周上交。 3、若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵

12、因是發(fā)生變化，并將對(duì)構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新提交立項(xiàng)申請(qǐng)。 4、招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破批準(zhǔn)的最高限階；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本； 5、招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)律師審核后正式簽署。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則： 能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由內(nèi)部自行完成（資本運(yùn)作方式、資源的充分利用環(huán)境、地形地質(zhì)、設(shè)計(jì)及策劃公司）；需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。 2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)

13、計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上編制公司的建造成本概（預(yù)）算，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制能、地、水、氣、聲、光、熱、智能化、材、綠化、垃圾 20萬(wàn)科東海岸-建設(shè)及園林風(fēng)格建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)約現(xiàn)代的熱帶風(fēng)情將現(xiàn)代風(fēng)格與熱帶氣候和景觀的地域特色相結(jié)合模糊內(nèi)外空間的概念，強(qiáng)調(diào)建筑效果熱帶園林風(fēng)格：風(fēng)情為主藍(lán)綠交融的設(shè)計(jì)理念開放式加勒比海商業(yè)街山地公園和大湖面21香港愉景灣-產(chǎn)

14、品海澄湖畔多層海澄湖畔全景海澄湖畔近景海澄湖畔近景22模型來(lái)源參考案例三里屯SOHO 三里屯SOHO項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。三里屯SOHO由5個(gè)購(gòu)物中心、9幢30層高的寫字樓和公寓樓組成，旱冰場(chǎng)、帶燈光的小河將5個(gè)購(gòu)物中心串連起來(lái)，功能豐富，46萬(wàn)平米的建筑讓這里就像一個(gè)濃縮了的城市景觀，在這種得天獨(dú)厚的環(huán)境中三里屯SOHO將成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場(chǎng)。 23入口位置辦公空間單元面積300平米精品小戶型單元面積300平米方案一22282824高層為退臺(tái)變樓層以充分利用屋頂，合計(jì)355個(gè)單元面積=305

15、 300=9萬(wàn)平米（約）。附加裙房面積1萬(wàn)（三層退臺(tái)），面積為10萬(wàn)平米，容積率3.8密度在小于30%，退還空間單元面積300平米24入口位置辦公空間單元面積300平米精品小戶型單元面積300平米方案二242428高層為退臺(tái)變樓層以充分利用屋頂，合計(jì)355個(gè)單元面積=319 300=10萬(wàn)平米（約）。精品小戶型下設(shè)裙房（餐飲面積三層合計(jì)1.2萬(wàn)平米附加部分約6000平米）面積為10萬(wàn)平米，容積率3.8密度在小于30%，30連排別墅退還空間單元面積300平米25入口位置辦公空間單元面積300平米精品小戶型單元面積300平米方案三222629高層為退臺(tái)變樓層以充分利用屋頂，合計(jì)355個(gè)單元面積=3

16、44 300=10萬(wàn)平米（約）。辦公空間下設(shè)裙房（餐飲面積三層合計(jì)1.2萬(wàn)平米附加部分約6000平米）面積為10萬(wàn)平米，容積率3.8密度在小于30%，30連排別墅退還空間單元面積300平米四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制帝國(guó)大廈 ：1931年 381米 102層 辦公樓謝里夫藍(lán)柏哈蒙事務(wù)所 / 史德雷特兄弟和艾肯事務(wù)所 / 貝爾康工程公司 1930年4月7日到1931年5月1日（20個(gè)月） 六個(gè)月86層樓鋼構(gòu)架架設(shè)完成。史德雷特 兄弟和艾肯事務(wù)所精準(zhǔn)的規(guī)劃及各方通力 合作和極力協(xié)調(diào)。在施工的規(guī)模最龐大時(shí)， 總共動(dòng)

17、用了三千五百名左右的工人，在架 設(shè)鋼構(gòu)架期間，為了減少他們坐電梯到一樓 的趟數(shù)，就在適當(dāng)?shù)臉菍釉O(shè)置臨時(shí)餐廳。每 天最多有超過五百輛卡車將材料送到工地來(lái) ，所有的材料直接送進(jìn)地下室結(jié)構(gòu)的泥艙 里。在適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)把建材迅速卸貨、幾天就 可以送到各樓層去。匹茲堡生產(chǎn)的鋼梁才冷 卻幾小時(shí)，就已經(jīng)抵達(dá)工地了， 四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制項(xiàng)目的策劃與推進(jìn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力：資源（巴菲特）、技術(shù)（比爾蓋茨）、運(yùn)作（沃爾瑪）。商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)：項(xiàng)目管理的三要素資源人員、資金、設(shè)備、設(shè)施和資料時(shí)間項(xiàng)目工作開始日期和它的結(jié)束日期范圍產(chǎn)品或結(jié)果項(xiàng)目管理基本業(yè)務(wù)計(jì)劃：指明要取得的各種結(jié)果、制訂進(jìn)度表

18、、估計(jì)所需資源。組織：明確人員角色和職責(zé)：制度、規(guī)范。管理：控制與協(xié)調(diào)。控制：執(zhí)行、檢查；協(xié)調(diào)：溝通和處置。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 科學(xué)管理：責(zé)、權(quán)、利。基本建設(shè)中司法立法行政的三權(quán)。 檢測(cè)及概率：風(fēng)險(xiǎn)控制 流程再造：效率。 PDCA： P-plan ,D-do ,C-check , A-action What ? Why? When ? Where ? Who ? How ? 四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破公司編制的建造成本預(yù)算。 規(guī)劃方案：成倍；建筑方案

19、：20-50%；結(jié)構(gòu)：10-20%，施工：5% 4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。 生命周期價(jià)格四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制 1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定 2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。 3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行進(jìn)詳細(xì)、具體的策劃，擬訂

20、標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考查，提出書面考察意見；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書面評(píng)估意見。 4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。質(zhì)量成本 過程：技術(shù)-造價(jià)-進(jìn)度-安全。施工企業(yè)的技術(shù)能力水準(zhǔn)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 5、凡投資額超過人民幣1，000萬(wàn)元的工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式。應(yīng)事后提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。（絕對(duì)權(quán)力-腐?。?6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。 7、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造

21、價(jià)。（設(shè)備廠家的作用） 8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工（項(xiàng)目部的作用）。 9、 應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。 10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場(chǎng)簽證1、現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。3、

22、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在職事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場(chǎng)簽證4、凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫設(shè)計(jì)變更審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和公司有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。公司設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況而定。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成

23、本控制 工程質(zhì)量與監(jiān)理 1、項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系。 2、密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。爭(zhēng)故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。 范圍：質(zhì)量。 監(jiān)理公司項(xiàng)目管理公司。公司的人員缺項(xiàng)的補(bǔ)充 監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理大綱、監(jiān)理實(shí)施意見?！昂酶傻幕睢薄Ｋ?、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 工程質(zhì)量與監(jiān)理3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的

24、驗(yàn)收必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案?，F(xiàn)場(chǎng)管理的力度的體現(xiàn)。質(zhì)量成本、效益及其索賠。施工現(xiàn)場(chǎng)管理的利器。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 工程進(jìn)度款 1、原則上不向施工單位支付備料款確需支付者 應(yīng)不超過工程造價(jià)的15并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。 2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)。工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須

25、提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料。 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量。 經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。 四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 工程進(jìn)度款3、應(yīng)要求施工單位在公司開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為公司融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85時(shí) 原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10工程尾款和5保修款以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（五）工程材料及設(shè)備管理 1、項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備消單，一般按照下列原則決定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確： 1）、甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、有進(jìn)口免

26、稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供； 2）、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)。 3）、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。 各類井道及吊頂和地面敷設(shè)材料的確定及現(xiàn)場(chǎng)放樣四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制4）、甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照以下列條件擇優(yōu)確定供貨單位： 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商： 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商： 能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后

27、再付款的供貨商； 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。三張紙：1、主要產(chǎn)品；2、產(chǎn)品特色；3、推薦理由。 營(yíng)銷促銷 廣而告之-誠(chéng)信展示-客戶口碑-品牌效應(yīng)四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 2、工程管理部門對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。 3、采購(gòu)合同中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)造成質(zhì)量、數(shù)量等問題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。 4、各單位必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度， 不得促成由一人完成材料采購(gòu)全過程的行為。 招標(biāo)小組（

28、boss）：選擇題與問答題。 成本、工程/設(shè)計(jì)、項(xiàng)目（材料采購(gòu)）、四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 5、對(duì)于乙供材料和設(shè)備，公司必須按認(rèn)定質(zhì)量及選型。在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取公司限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證并對(duì)疑點(diǎn)抽樣（合同約定不合格的處置原則）。 6、材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過。成本部門同意領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 7、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和公司工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無(wú)誤后，方能辦理結(jié)算。 誠(chéng)信原則：東海世家的案例。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的

29、成本控制（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 1、單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交 2、設(shè)計(jì)、工程、成本、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等。“移交證明書” 應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署 3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給公司造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。 設(shè)計(jì)變更、時(shí)間、空間、工作、人員范圍不清的后果。設(shè)計(jì)變更：結(jié)構(gòu)可做不做的不做。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂

30、保修協(xié)議書，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。 5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。 6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用 應(yīng)在工程承包合同中便明確由乙方承擔(dān)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（七）工程結(jié)算管理 1、工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件； 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定； 具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料； 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； 工程遺留問題已處理完畢； 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。四、房地產(chǎn)開發(fā)

31、環(huán)節(jié)的成本控制 2、工程結(jié)算要以公司掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，一般只能作為參考。 3、“點(diǎn)工” 必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算。 4、成本部門應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量、審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)。做到資料完整、有根有據(jù)、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請(qǐng)建行或國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 5、編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工資、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制說(shuō)明，扣清甲供材料款項(xiàng)。 6、成本部門應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算” 對(duì)比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見 7、在成本部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合

32、預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制 1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的銷售承諾事項(xiàng)清單，逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本，并對(duì)照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核。對(duì)學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)，銷售承諾事項(xiàng)清單及有關(guān)成本測(cè)算，須報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)審查通過。 2、銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 3、應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客

33、戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。 4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、竟?fàn)?、平等、服?wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。 工期成本的概念： 自身價(jià)值、附加價(jià)值、財(cái)務(wù)成本五、附 則 1、本制度適用于各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合本制度的要求。制定本單位的成本管理制度或管理辦法，在實(shí)際工作中不斷完善，并備案。 2、本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項(xiàng)應(yīng)按照國(guó)家和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本制度由財(cái)務(wù)管理部根據(jù)成本管理的需要進(jìn)行修訂

34、和完善。第二章 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)一、總 則1、 為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)國(guó)家頒布的有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度以及制定的有關(guān)規(guī)定的要求、制定本指導(dǎo)。2、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開發(fā)成本的費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。3、 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算方法，嚴(yán)格按照國(guó)家以及公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受公司監(jiān)督。二

35、、成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：1：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。2：設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本費(fèi)用。3：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4：將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。二、成本核算的基本程序5：編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。6：正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。7：正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售

36、成本。8：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。 與產(chǎn)品定位的關(guān)系密切三、成本核算對(duì)象的確定1、成本的核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要;便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。2、各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。（1） 單位開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一項(xiàng)目編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。（2）在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可

37、以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 風(fēng)和日麗的多層例子三、成本核算對(duì)象的確定 （3）對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對(duì)象。一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。便于審核比較原則。地下室底板、頂板、樓板的不同。半地下與地下的不同。三、成本核算對(duì)象的確定 4、根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不

38、論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。 四、成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容1 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括：土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：規(guī)劃中的高程關(guān)系。主體建筑工程費(fèi)：建筑與結(jié)構(gòu)的統(tǒng)一，奇異造型的避免主體安裝工程費(fèi)：管線布置的匯總，井道優(yōu)化，社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)：地下車庫(kù)頂管線管線綜合與高程的關(guān)系。園林環(huán)境工程費(fèi)：園林設(shè)計(jì)的技巧。微地形。配套設(shè)施費(fèi)：功能與取舍。會(huì)所的建立。開發(fā)間

39、接費(fèi)三、成本核算對(duì)象的確定2、各成本項(xiàng)目的開支范圍如下：土地獲得價(jià)款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)。三、成本核算對(duì)象的確定開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi): 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目

40、開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：（一）勘查設(shè)計(jì)費(fèi)1、勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘查費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果 圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。 設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等 其他： 可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等。 3、建筑研究用房費(fèi)： 包括材料及施工費(fèi)。三、成本核算對(duì)象的確定報(bào)建費(fèi)1、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消

41、防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金（或墻改專項(xiàng)基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。2、增容費(fèi) 包括水、電、煤氣增容費(fèi)三、成本核算對(duì)象的確定“三通一平”費(fèi)：臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。場(chǎng)地平整：場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用。三

42、、成本核算對(duì)象的確定 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用三、成本核算對(duì)象的確定 主體建筑工程費(fèi) 指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：（一）基礎(chǔ)造價(jià)包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)、基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水（二）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙房架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓，轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。三、成本核算對(duì)象的確定主體建筑工程費(fèi)（三）門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費(fèi)

43、用（四）公共部位精裝修費(fèi)主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用（五）戶內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。三、成本核算對(duì)象的確定主體安裝工程費(fèi)一）、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)； （自來(lái)水/直飲水/熱水/消防栓/噴淋/排水（雨污）；2.室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片）；3.室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；4.室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管）三、成本核算對(duì)象的確定二）、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)空調(diào)及安裝費(fèi)電梯及其安裝費(fèi)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)高低壓配電及安裝費(fèi)消防通風(fēng)、排煙、報(bào)警監(jiān)控及安裝費(fèi)背景音樂及安裝費(fèi)三、成本核算對(duì)象的確定三）、室內(nèi)智能化

44、系統(tǒng)費(fèi)保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費(fèi)用電信及寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用衛(wèi)星電視費(fèi)用：有線電視機(jī)頂盒卡三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用:一卡通家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用家庭網(wǎng)關(guān)系統(tǒng)三、成本核算對(duì)象的確定社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1、室外給排水系統(tǒng)費(fèi) 主要包括自來(lái)水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)2、室外采暖系統(tǒng)費(fèi) 主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi) 主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站4、室外電氣系統(tǒng)費(fèi) 主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉所5、室外智能化系統(tǒng)費(fèi) 主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)6、室外消防系統(tǒng) 水箱或消防管道、室外消防水拴、水泵接合器。7、弱電管道系統(tǒng) 有線電視、寬帶

45、、電信、小區(qū)智能化。三、成本核算對(duì)象的確定園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)、道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈室外背景音樂室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等三、成本核算對(duì)象的確定 配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其受益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，居委會(huì)、

46、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出。在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。三、成本核算對(duì)象的確定3. 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來(lái)源的費(fèi)用。4. 對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。 該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)

47、施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如“游泳池：設(shè)計(jì)、土建、設(shè)備、設(shè)施業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置兒童游樂設(shè)施車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施三、成本核算對(duì)象的確定開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與項(xiàng)目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費(fèi)用支出。一）工程管理費(fèi)1）工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。2）預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用。三、成本核算對(duì)象的確定3）行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直

48、接從事項(xiàng)目開發(fā)的行政費(fèi)4）施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)5）質(zhì)檢費(fèi)：竣工驗(yàn)收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)。三、成本核算對(duì)象的確定二）營(yíng)銷推廣費(fèi)項(xiàng)目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場(chǎng)建設(shè)、售樓書、模型等所有營(yíng)銷推廣費(fèi)用，主要包括：1）媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動(dòng)費(fèi)：場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi)三、成本核算對(duì)象的確定5）宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等7）現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等8）現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)：工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)

49、貼等9）賣點(diǎn)增加費(fèi)：10）看樓交通費(fèi)：看樓專車運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車費(fèi)用11）樣板間：包括臨時(shí)樣板間的建造、設(shè)計(jì)、裝修等費(fèi)用以及維持清潔、保安、維修費(fèi)用。對(duì)于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計(jì)、裝修以及家具、家私等費(fèi)用，可收回部分從總費(fèi)用中扣除。12）銷售模型費(fèi)13）展銷費(fèi)：展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等14）其他三、成本核算對(duì)象的確定三）資本化利息 直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失、減去利息收入和匯兌受益的凈額。四）物業(yè)管理完善費(fèi) 包括按應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他的專項(xiàng)基金。三、成本核算對(duì)象的確定期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三

50、類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序詳見費(fèi)用核算辦法。三類期間費(fèi)用與“開發(fā)間接費(fèi)”均由聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳見費(fèi)用核算辦法四、會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置5-1 “開發(fā)成本”科目：核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的詳置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”在各級(jí)明細(xì)科目下，在按各成本核算對(duì)象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。*項(xiàng)目 在建一期 住宅/ 裙樓/地下室 在建二期 待開發(fā)土地 跨期待分?jǐn)偝杀?項(xiàng)目開工前，所有成本

51、均在成本核算對(duì)象待開發(fā)土地中核算；項(xiàng)目開工后，將已開工部分逐期自”待開工土地中轉(zhuǎn)入“在建*期”。四、會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置52“開發(fā)間接費(fèi)“科目：歸集和分配與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與樓盤推廣銷售有關(guān)并發(fā)生在開盤前費(fèi)用支出。這類費(fèi)用先歸集，再并按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。四、會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置53“預(yù)提費(fèi)用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未結(jié)算或支付的成本、費(fèi)用。費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：一般在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時(shí)預(yù)提。費(fèi)用預(yù)提金額的確定：以電算化成本信

52、息系統(tǒng)中的動(dòng)態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。對(duì)于預(yù)提費(fèi)用，也可不作帳務(wù)處理。在自定義資產(chǎn)負(fù)債表中，預(yù)提費(fèi)用直接取帳務(wù)中“開發(fā)成本各成本核算對(duì)象的貸款余額，存貨取帳務(wù)開發(fā)成本各成本核算對(duì)象的借方余額”。四、會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置54“待攤費(fèi)用“科目按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。55“開發(fā)產(chǎn)品“科目核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。各單位在進(jìn)行“開發(fā)產(chǎn)品”核算的同時(shí)，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。六、房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目核算項(xiàng)目備注開發(fā)成本土地獲得價(jià)款

53、按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體建筑工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體安裝工程費(fèi)按前述項(xiàng)目按前述項(xiàng)目各成本核算對(duì)象社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按前述項(xiàng)目按前述項(xiàng)目各成本核算對(duì)象園林環(huán)境工程費(fèi)按前述項(xiàng)目各成本核算對(duì)象自一級(jí)科目開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入配套設(shè)施費(fèi)按前述項(xiàng)目各成本核算對(duì)象開發(fā)間接費(fèi)按前述項(xiàng)目按前述項(xiàng)目各成本核算對(duì)象開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱工程管理費(fèi)按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本營(yíng)銷費(fèi)用按前述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱成本核算對(duì)象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳七、成本費(fèi)用的歸集與分配土地獲得價(jià)款一般能分清成本核算對(duì)象的，可直

54、接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；如果分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地獲得價(jià)款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)方法一; 將共用占地面積分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上, 房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e,再乘以單位面積的土地成本來(lái)分配。七、成本費(fèi)用的歸集與分配方法二: 先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到小區(qū);再將分配到小區(qū)內(nèi)的土的成本,按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路,廣場(chǎng)等共用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配,然后將分配到小

55、區(qū)內(nèi)道路,廣場(chǎng)等共用場(chǎng)所的占地面積的土地成本,按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配,計(jì)入房屋等成本核算的開發(fā)成本; 房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù),即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)承擔(dān)的土地成本.七、成本費(fèi)用的歸集與分配按建筑面積征（或補(bǔ)償）時(shí)：按成本核算對(duì)象的建筑面積來(lái)分?jǐn)偂ｉ_發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。開發(fā)間接費(fèi)七、成本費(fèi)用的歸集與分配開發(fā)間接費(fèi)應(yīng)先

56、通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際開發(fā)數(shù)，在每月末，根據(jù)實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。 不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)。關(guān)于借貸費(fèi)用資本化借貸費(fèi)用資本化的期限：自開發(fā)投入起至完工交付日止的貸款費(fèi)用可資本化，其間開發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工其間不包括在內(nèi)；可資本化的借款費(fèi)用包括：與開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出，匯兌損失等借款費(fèi)用，但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金；可確定借款用途并專款專用于某特定開發(fā)項(xiàng)目的，可將貸款費(fèi)用直接計(jì)入受益的開發(fā)項(xiàng)目；不能分清、具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)累計(jì)投資額，各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開發(fā)項(xiàng)目間分?jǐn)偂?/p>

57、八、附：“開發(fā)成本”科目編號(hào)一覽表科 目 名 稱科 目 名 稱科 目 名 稱科 目 名 稱科 目 名 稱科 目 名 稱科 目 名 稱科 目 名 稱開發(fā)成本三通一平費(fèi)樁基廚房精裝修高低壓配電及其安裝費(fèi)熱水系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)土地獲得價(jià)款臨時(shí)道路樁基檢測(cè)衛(wèi)生間精裝修消防通風(fēng)及其安裝費(fèi)室外采暖系統(tǒng)費(fèi)電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)費(fèi)游泳池政府地價(jià)及市政配套費(fèi)臨時(shí)用電降水廳房精裝修背景音樂及其安裝費(fèi)管道系統(tǒng)小區(qū)停車管理系統(tǒng)會(huì)所合作款項(xiàng)臨時(shí)用水結(jié)構(gòu)及粗裝工程陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)精裝修室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)熱交換站電子巡更系統(tǒng)幼兒園紅線外市政配套費(fèi)場(chǎng)地平整費(fèi)門窗工程主體安裝工程費(fèi)保安監(jiān)控及停車管理費(fèi)用鍋爐房圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)學(xué)校拆遷

58、補(bǔ)償費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)室外門窗室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用室外燃?xì)庀到y(tǒng)園林環(huán)境工程費(fèi)網(wǎng)球場(chǎng)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)臨時(shí)圍墻戶門室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)衛(wèi)星電視費(fèi)用管道系統(tǒng)環(huán)境設(shè)計(jì)開發(fā)間接費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)臨時(shí)辦公室防火門室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用調(diào)壓站綠化建設(shè)費(fèi)工程管理費(fèi)勘查丈量費(fèi)臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)公共部位精裝修室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)家居智能化費(fèi)用室外高低壓系統(tǒng)費(fèi)建筑小品工程監(jiān)理費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)臨時(shí)圍板大堂精裝修室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)高壓線路工程道路及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)建筑研究用房主體建筑工程費(fèi)樓梯間精裝修室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)室外給排水系統(tǒng)費(fèi)低壓線路工程圍墻建造費(fèi)行政管理費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)基礎(chǔ)工程屋面精裝修空調(diào)及其安裝費(fèi)自來(lái)水系統(tǒng)

59、配電室室外照明施工合同外獎(jiǎng)金政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)土方外立面精裝修電梯及其安裝費(fèi)雨污水系統(tǒng)開閉站室外背景音樂質(zhì)檢費(fèi)增容費(fèi)護(hù)壁(坡)室內(nèi)裝修發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)直飲水系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)費(fèi)室外零星設(shè)施八、附：“開發(fā)成本”科目編號(hào)一覽表開發(fā)間接費(fèi)中，還包含利息、營(yíng)銷費(fèi)用、媒介廣告費(fèi)、廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)第三章 責(zé)任成本管理體系一、目的 為提高公司成本管理水平，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成體系特制定本管理指引。二、方法與過程控制1 責(zé)任成本體系釋義1.1 地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過程是程序性很強(qiáng)的專業(yè)合作過程。各個(gè)專業(yè)過程所確定、形成的經(jīng)濟(jì)支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。1.2 房地產(chǎn)成本管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作。

60、房地產(chǎn)成本管理依賴于各環(huán)節(jié)之間有機(jī)協(xié)調(diào)與配合。1.3 責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。1.4 責(zé)任成本體系旨在加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。二、方法與過程控制2 責(zé)任成本體系組成要素1 責(zé)任主體：以公司設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目經(jīng)理部、銷售等職能部門為責(zé)任主體，在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門。2 責(zé)任范圍：按照造發(fā)生成本核算程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范用。3 責(zé)任目標(biāo)：按公司成本管理宗旨，以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。各個(gè)責(zé)任范圍內(nèi)成本管