房地產(chǎn)投資策劃（51頁）

1、5. 房地產(chǎn)投資策劃家庭理財(cái)之房地產(chǎn)買賣目錄房地產(chǎn)的基本概念 房地產(chǎn)的使用年限 買房資金的預(yù)算、收益率買房位置的地段選擇 4123小區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣比較戶型選擇、裝修預(yù)算657簽約需知一、什么叫做房地產(chǎn)？房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地上的建筑物、附著物，包括住宅、商住樓、寫字樓、廠房、商鋪、倉庫等。房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)即是擁有房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)。 房地產(chǎn)的基本概念 1新售房源 現(xiàn)房 期房（樓花）是在完成征地拆遷，規(guī)劃設(shè)計(jì)以后尚未建成之際，按設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行出售的房產(chǎn)。開發(fā)商要具備商品房預(yù)售許可證。是指通過竣工驗(yàn)收，可以交付使用

2、，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。 二手房源已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。 二、商品房的類型 商品房又分為新售房源，預(yù)售房源，二手房源和拆遷，集資房等。沒有產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。房地產(chǎn)的基本概念 1建筑面積：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓貌课幻娣e 房地產(chǎn)的基本概念 1套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+陽臺(tái)面積+墻體面積 容積率：規(guī)定地塊上全部建筑總面積與地塊面積之比。綠化率：綠化率=綠化總面積占地總面積100%居住用地使用年限商業(yè)、旅游、教育用地使用年限工業(yè)用地使用年限綜合用地或其他使用年限50年50年40年70年 房屋不存在使用年限的概念，而是

3、房屋所占的土地存在使用年限的問題，到期后在政府批準(zhǔn)的前提下，作為業(yè)主可以繼續(xù)繳納土地出讓金而繼續(xù)使用土地。 房地產(chǎn)的使用年限 2購房還是租房適合租房的人群：剛踏入社會(huì)的年輕人、工作地點(diǎn)和生活范圍不固定、儲(chǔ)蓄不多、不急需買房且辨不清房?jī)r(jià)走勢(shì)。租房購房?jī)?yōu)點(diǎn)負(fù)擔(dān)較輕、同樣方式可獲得較佳的居住品質(zhì)、靈活方便、可節(jié)約交通費(fèi)增值潛力、居住歸屬、安全感缺點(diǎn)不穩(wěn)定、無保障、房租上漲負(fù)擔(dān)重，房貸壓力大所得購房自備款產(chǎn)生的收入增值潛力付出每月的房租購房自備款產(chǎn)生的收入、購房稅款購房還是租房年成本法購房年成本=首付款存款利率 + 貸款余額貸款利率+年維修及稅收費(fèi)用租房年成本=房屋押金存款利率 +年租金 未來房租的調(diào)

4、整。如果預(yù)計(jì)未來房租將向上調(diào)整，則租房年成本將隨之增加。購房后總價(jià)固定，但隨著還款額度的增加，本金的機(jī)會(huì)成本將下降，因此購房年成本將逐年下降。房?jī)r(jià)趨勢(shì)。如果未來房?jī)r(jià)看漲，那么未來出售房屋的資本利得能在一定程度上彌補(bǔ)居住時(shí)的成本。利率高低。利率越低，購房的成本也越低，購房會(huì)相對(duì)劃算；反之，則租房劃算。年成本法案例李小姐最近看上了一套位于上海某小區(qū)的二手房，面積80平方米。該房可租可售。如果租的話，房租每月1200元，押金1萬元。而購買的總價(jià)是40萬元，李小姐可以支付20萬元的首付款，另外20萬擬采用5.51%的商業(yè)貸款利率向某行貸款。李小姐應(yīng)該租房還是買房？（假定李小姐的年平均投資回報(bào)率是4%）

5、分析：租房年成本=10000元4% + 1200元12 = 14800元購房年成本=20萬元4% + 20萬元5.51% = 19020元租房年成本14800元 購房年成本19020元，因此租房更劃算。 缺點(diǎn)：沒有考慮時(shí)間的長(zhǎng)短；沒有考慮未來房租和房?jī)r(jià)的走勢(shì)。如果房?jī)r(jià)和房租相對(duì)穩(wěn)定不變，房?jī)r(jià)40萬一次性付出。在短期或長(zhǎng)期內(nèi)（70年的產(chǎn)權(quán)）那么，租房年成本=10000元4% + 1200元12 = 14800元購房的機(jī)會(huì)成本：40萬4%=16000元討論：1.如果房?jī)r(jià)不再上漲，你會(huì)如何選擇? 2.如果房?jī)r(jià)可能還會(huì)上漲，你又如何選擇？ 3.對(duì)于普通家庭，購買130平米以上的住房和豪華裝修，總的支出

6、會(huì)達(dá)到80萬左右，這樣做合適嗎？（考慮4%的機(jī)會(huì)成本）購房還是租房?jī)衄F(xiàn)值法其中NPV為凈現(xiàn)值，t為年份數(shù)，CFt為各年的凈現(xiàn)金流，i為折現(xiàn)率。 使用凈現(xiàn)值法時(shí)，居住年數(shù)的長(zhǎng)短影響甚大。如果不打算在一個(gè)地方居住太久，租房往往比購房更劃算些，縱使房租會(huì)上漲，但購房的利息負(fù)擔(dān)、房屋的交易成本及裝修費(fèi)用都比較大，在短期內(nèi)期待房?jī)r(jià)飆升也是不切合實(shí)際的。但預(yù)期在一個(gè)地方居住的時(shí)間較長(zhǎng)，用凈現(xiàn)值法計(jì)算，購房往往比租房劃算些。購房或租房的選擇凈現(xiàn)值法案例王先生最近看上了一套位于XX開發(fā)小區(qū)的房子。該房可租可售。如果租，每年按照24000交租金，租期6年。如果購買，總價(jià)是70萬元，王先生可以支付30萬元的首付款

7、，另外40萬擬采用6%的商業(yè)貸款利率向某行貸款，貸款15年，本利等額攤還；購買該房的稅費(fèi)及裝修費(fèi)共需10萬元，假定王先生居住6年后能夠按照80萬出售。王先生應(yīng)該租房還是買房？（王先生年平均投資回報(bào)率是5%） （1）王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算：P=A(P/A,5%,6)=-24000(P/A,5%,6)=-127907元（2）購房的凈現(xiàn)金流量：6年后售房所得80萬的現(xiàn)值80*（P/F,5%,6）=80*0.746=59.7萬購房?jī)衄F(xiàn)金流量=6年后售房現(xiàn)值-購房現(xiàn)值-裝修現(xiàn)值 =59.7-70-10=-20.3（3）租房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值為12.8萬，購房?jī)衄F(xiàn)金流量20.3萬，因此租房比購房劃算。

8、租房與購房的選擇房款總價(jià)的預(yù)算準(zhǔn)備首付幾成根據(jù)房?jī)r(jià)總額和月供能力衡量，首付幾成能使月供還款達(dá)到最合適的支出，減少經(jīng)濟(jì)壓力?，F(xiàn)有資金 自持資金的總額度，能夠最大限度支付的金額。稅費(fèi)中介費(fèi)，契稅，營(yíng)業(yè)稅，過戶，擔(dān)保等等。最好預(yù)留5萬左右。月供金額 月供一般不要超過月收入的百分之五十以上；過高容易影響生活品質(zhì)。買房資金的預(yù)算、收益率3 對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者，在投資不動(dòng)產(chǎn)之前，首先必須要明白自己獲得投資回報(bào)的可能性，而這其實(shí)就是由租金的高低、利率的走向、物業(yè)的升值前景這三大因素所決定的，這三者有著一種彼此不可割舍的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。 （平均月租金每月還貸款）12（首期房款期房時(shí)間內(nèi)的還貸款）。比率越高，說明

9、該項(xiàng)物業(yè)投資收益越高。 買賣收益率 貸款租金 收益率買房資金的預(yù)算、收益率3（賣出價(jià)-買入價(jià)-稅費(fèi)）實(shí)付買入金額。短期貸款買賣收益最高。 租售比率 月租金售價(jià)。國際上通用的合理租售比在1：250之內(nèi)，超過1：300則很可能淪為負(fù)資產(chǎn)。短期投資效益除外。購房原因安居需要（從異地搬到本地、原來的房子拆遷、不想再租房或住集體房）家庭生命周期影響（準(zhǔn)備結(jié)婚、生孩子、父母分開住或想一起住、孩子得到更好的 學(xué)?；蛑苓叚h(huán)境、自己養(yǎng)老）改善居?。ǘ燃?、想和高素質(zhì)人住在一起、面積小了、想有好的小區(qū)環(huán)境、好的生活配套）便利性（方便工作、方便照顧家人、交通方便）保值、增值（投資升值后出售、投資升值后出租、留給家人的

10、一份財(cái)產(chǎn) ）考慮因素區(qū)域位置交通便利性小區(qū)周邊、小區(qū)內(nèi)的生活配套小區(qū)規(guī)模、品牌樓盤升值潛力物業(yè)管理了解樓盤信息的途徑房展:一次過了解多個(gè)樓盤現(xiàn)場(chǎng)看房：直接了解樓盤情況親友推介：少走歪路中介：二手房短信：促銷為主戶外廣告牌：品牌形象電視：品牌形象、產(chǎn)品信息報(bào)紙雜志電臺(tái).朝向星級(jí)東南 西南 東北 西北 正南 正東 正北正西理想面積、戶型70-80二房一廳一衛(wèi)85-95二房二廳二衛(wèi)或小三房二廳一衛(wèi)100-130三房二廳二衛(wèi)140-160三房二廳三衛(wèi)170-200四房二廳三衛(wèi)+工人房。學(xué)校醫(yī)院居住人群小區(qū)環(huán)境超市商場(chǎng)交通方面0% 20% 40% 60% 80% 100% 42.3%49.8%35%68

11、.3%92.5%98%在購房資金已經(jīng)確定的情況下，在開始選折合適的地段 借用李嘉誠一句名言：地段，地段，還是地段！買房位置的地段選擇 4交通發(fā)達(dá)，小區(qū)綠化少，生活便利交通一般，綠化或多或少，居家舒適交通欠缺，綠化優(yōu)，居住度欠佳 不同的地段生成的小區(qū)環(huán)境不同，同樣的小區(qū)根據(jù)地段價(jià)位不同。地段決定價(jià)值小區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣比較5小區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣比較5交通方面超市商場(chǎng)小區(qū)環(huán)境商 圈A小區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣比較5交通方面超市商場(chǎng)小區(qū)環(huán)境商 圈B小區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣比較5交通方面超市商場(chǎng)小區(qū)環(huán)境商 圈C看房訣竅晚上看房 晚上看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無定時(shí)巡邏，安全防范措施是否周全，有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些

12、情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。雨天看房 大雨過后，無論房主先前對(duì)房屋進(jìn)行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵襲”，這時(shí)候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水就能一覽無遺。雨天看房時(shí)尤其要格外留意陽臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。看空房 購買房屋最好是看空房子。樣板房與實(shí)際交樓標(biāo)準(zhǔn)有區(qū)別；因?yàn)榭辗孔記]有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個(gè)房子的格局?？磯γ婵磯?查看墻面是否平坦或潮濕、龜裂，可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對(duì)于墻面來說更為重要。墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角嚴(yán)重裂縫時(shí)，

13、漏水的問題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)?？捶吭E竅看窗外 注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。需要提示的是，如果是二手房的話，一些老房子多是“品”字格局，買方要仔細(xì)檢查一下房屋的窗戶有無對(duì)著別家的排氣孔?？脆従涌幢０?不僅包括問銷售人員的內(nèi)容，也可以問問小區(qū)里面原有的住戶，聽聽他們的居住感受，特別是物業(yè)服務(wù)水平?？捶吭E竅房外忌諱對(duì)墻角、對(duì)門口影響健康，易發(fā)生口角對(duì)發(fā)射塔 、電房幅射對(duì)磁場(chǎng)影響大，對(duì)人腦及心臟、血液的影響也最大 對(duì)醫(yī)院 病菌必多，住院之人，運(yùn)氣必滯 ，開刀手術(shù)，煞氣過重，病人病故，冤氣重 樓下菜市運(yùn)氣是比較運(yùn)滯的，宅運(yùn)不平穩(wěn) ，環(huán)境衛(wèi)生差 ，影響健康，陰氣重場(chǎng)直沖馬路影

14、響健康房?jī)?nèi)忌諱大門直沖陽臺(tái)漏財(cái)廚房門正對(duì)洗手間門影響腸胃健康樓層過矮居住都?jí)阂指袕?qiáng)，2.8米以上為合適床頭在橫梁下造成精神上的壓迫，影響健康、事業(yè)。 房門對(duì)大門 容易影響健康和財(cái)運(yùn) 房門正對(duì)廁所 影響健康，家人易發(fā)生口角。 首先要看房子的方位，即在小區(qū)內(nèi)所處的位置、朝向、層高，看視線是否開闊，自然景觀、人造景觀是否優(yōu)美，采光日照是否充足。其次要看房子的功能空間配置，是否動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離，滿足居住者的生活需求，實(shí)現(xiàn)居者舒適、安全、衛(wèi)生和健康的生活目標(biāo)。 客廳-最小不要小于14平方米，如能達(dá)到25平方米較為合適，大于40平方米則不能為工薪階層所接受。 主臥室-面積不應(yīng)小于12平方米，16平方米較

15、為合適。起居廳過大不僅易失去溫馨感、親和感，還會(huì)自我感覺冷漠、孤獨(dú)。餐廳-經(jīng)濟(jì)性住宅面積不小于8平方米；舒適性住宅不小于12平方米，且有自然通風(fēng)和直接采光。廚房-不小于5平米為宜，舒適經(jīng)濟(jì)性約7平米。衛(wèi)生間-單衛(wèi)生間面積不小于4平方米，一邊凈長(zhǎng)不小于1.5米；舒適性住宅相應(yīng)的指標(biāo)是45平方米。 陽臺(tái)-主陽臺(tái)進(jìn)深不小于15米，次陽臺(tái)進(jìn)深不小于1.2米。戶型選擇、裝修預(yù)算6是不是好戶型的四大標(biāo)準(zhǔn) 一、朝南最佳，北方次之，東西方最次。中國古代紫禁城的建筑是坐北朝南。方向偏角不大于45度。二、動(dòng)靜分區(qū)：臥室、書房與餐廳、客廳分在兩邊，行走路線不重復(fù)。干濕分區(qū)：衛(wèi)生間為濕，臥室為干，最好不要門對(duì)門。三、

16、層高最好不低于2.8M，太低會(huì)顯得壓抑。天花板的高低偏差不大于2CM。盡量不選著鉆石角或者不規(guī)則角的戶型。四、交通線清晰合理，沒有交叉。走廊面積小，戶型方正，沒有缺角。面積無浪費(fèi)或浪費(fèi)小，使用率高。戶型選擇、裝修預(yù)算6M1M2戶型選擇、裝修預(yù)算6戶型圖M1M2戶型選擇、裝修預(yù)算6戶型圖復(fù)式結(jié)構(gòu)、躍式結(jié)構(gòu)、錯(cuò)層、平層M3M4塔樓板樓朝南朝北朝東朝北朝南優(yōu)缺點(diǎn) 低層住宅（4層以下）、多層住宅（57層）、小高層住宅（814層）、高層住宅（15層以上），超過35層是超高層。 戶型選擇、裝修預(yù)算6戶型選擇、裝修預(yù)算6交通規(guī)劃圖 宣傳單上表明的交通圖：所在城市的區(qū)域，附近會(huì)有哪些建筑，交通路線，大概可以表

17、明未來的一個(gè)發(fā)展前景。開發(fā)商會(huì)拉近對(duì)于自己有利好的實(shí)際距離。 開發(fā)商宣傳單上的總規(guī)劃圖：一般會(huì)大致表明所要修建的建筑，除特殊情況外不會(huì)更改。但不會(huì)作為法律依據(jù)。最終以實(shí)際為準(zhǔn)。戶型選擇、裝修預(yù)算6小區(qū)規(guī)劃圖 小區(qū)總規(guī)劃的模型圖：一手房銷售展廳內(nèi)的沙盤（建筑模型）以此而建。可以看出小區(qū)內(nèi)部的設(shè)施，學(xué)校、醫(yī)院，花園和交通等等。是選擇住宅位置，朝向的重要指示標(biāo)。墻面地板水電路線-重點(diǎn)設(shè)計(jì)防水、防臭衛(wèi)生間路線合理防油煙廚房軟裝飾客廳、餐廳臥室Contents 裝修預(yù)算一般預(yù)留房子總價(jià)的百分之15%-20%為佳，上不封頂。因?yàn)椴牧喜煌瑑r(jià)格相差比較大，所以最好事先去建材市場(chǎng)參考價(jià)格，做好預(yù)算，以免超支過多

18、。裝修預(yù)算戶型選擇、裝修預(yù)算6簽購房合同注意事項(xiàng)7、簽約需知簽按揭合同注意事項(xiàng)按揭需知購房費(fèi)用最新購房政策需知簽購房合同注意事項(xiàng)個(gè)人資料面積、價(jià)格、付款方式、地址使用年限，住宅70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，車位50年交樓時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)，帶裝修寫明材料品牌、保修期延期交樓違約責(zé)任，90天內(nèi)，每日0.05%違約金，超90天，可解除合同，退還房款、利息、總房?jī)r(jià)10%的違約金面積差異處理，套內(nèi)面積誤差比在3%內(nèi)，按合同約定的價(jià)格多還少補(bǔ)；3%以上，可解除合同，退還房款、利息辦理房產(chǎn)證時(shí)間，交樓后180工作日內(nèi)申請(qǐng)辦理，逾期每日按0.05%違約金，逾期超120日，可解除合同，退還房款、利息、總房?jī)r(jià)

19、10%的違約金貸款銀行貸款年限貸款率利還款時(shí)間提前還款簽按揭合同注意事項(xiàng)按揭需知還款方法貸款要求貸款資料購房費(fèi)用還款方法等額本息還款法：借款人每月以相等的金額償還貸款本息； 等額本金還款法（遞減）：借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減； 貸款要求貸款條件年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人；貸款到期時(shí)男士年不超過60歲，女士年齡不超過55歲； 有穩(wěn)定合法的職業(yè)和收入來源，有還本付息能力。貸款期限個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限為30年；公積金貸款最長(zhǎng)期限為30年個(gè)人商業(yè)用房貸款最長(zhǎng)期限為10年；貸款資料身份證雙方原件及復(fù)印件借款人7份配偶2份； 戶口本雙方原件及復(fù)印件2份（首頁、戶主頁、本人頁）婚姻證明A、結(jié)婚證原件及復(fù)印件2份（照片頁、內(nèi)容頁） B、未婚提供單身證明原件及