東莞市住宅價(jià)格波動(dòng)的影響因素分析

1、東莞市住宅價(jià)格波動(dòng)的影響因素分析一研究背景與意義（一）研究背景近年來(lái)，特別是推行城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房觀念發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，住 房消費(fèi)的有效啟動(dòng)，住房商品化的新體制的基本確立，以及房地產(chǎn)投資的持續(xù)快速增長(zhǎng)，使 得以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了一些值得 關(guān)注的問(wèn)題，當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)正常水平，房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫的可能性越來(lái)越明顯；我國(guó) 當(dāng)前面臨的潛在住房過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行、監(jiān)管和調(diào)控體系不完善等問(wèn)題。（二）研究意義房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展客觀上要求加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的研究力度。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分 析，不僅具

2、有重要的理論意義，更具有實(shí)踐意思。如為政府制定政策、加強(qiáng)房地產(chǎn)的宏觀調(diào) 控起指導(dǎo)作用；研究房地產(chǎn)價(jià)格因素有利于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展；可以 為房地產(chǎn)供求雙方提供分析工具等。二房地產(chǎn)影響因素的定性分析（一）經(jīng)濟(jì)因素分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素很多，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平，物價(jià)水平，利率， 房地產(chǎn)投資的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，財(cái)政收支狀況以及金融市場(chǎng)發(fā)育情況，尤其是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)狀 況，房地產(chǎn)投資狀況等。經(jīng)濟(jì)因素主要包括居民可支配收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、利率、物價(jià)等。（二）政策因素分析政治因素是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)等方面的因素，主要有政治 安定狀況、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)制度

3、、稅收政策等。（三）人口因素分析對(duì)住宅價(jià)格影響的一個(gè)方面是人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，主要分三個(gè)方面:城市人口數(shù)量、 人口結(jié)構(gòu)和城市家庭結(jié)構(gòu)。（四）心理因素心理因素對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生的影響也是不可忽視的。這里的心理因素主要是指人們對(duì)價(jià)格 的一種心理預(yù)期。在購(gòu)房過(guò)程中，人們普遍存在一種買漲不買跌的心理。（五）其他因素分析其他因素主要包括區(qū)位因素和社會(huì)因素。區(qū)位因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)和市場(chǎng)特點(diǎn)對(duì)房 價(jià)產(chǎn)生影響的因素。社會(huì)因素主要是指政治安定情況和社會(huì)治安狀況。一般說(shuō)來(lái)，政治不穩(wěn) 定，社會(huì)動(dòng)蕩，經(jīng)常發(fā)生犯罪案件，人們的生命財(cái)產(chǎn)無(wú)法取得保障，房地產(chǎn)價(jià)格自然會(huì)下降。三東莞市住宅價(jià)格波動(dòng)的實(shí)證研究（一）數(shù)據(jù)來(lái)源和處

4、理數(shù)據(jù)來(lái)源社會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均出自于：東莞市統(tǒng)計(jì)年鑒（東莞市統(tǒng)計(jì)局，2001-2007年）；東莞 市國(guó)土資源局；東莞市房地產(chǎn)年度研究報(bào)告（東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部，2006-2007年）。數(shù)據(jù)處理說(shuō)明1）利率的確定利率嚴(yán)格來(lái)說(shuō)為離散型變量，但考慮通貨膨脹等因素的變化，認(rèn)為利率為變量。因?yàn)閲?guó) 家每年調(diào)整利率的頻率和幅度沒(méi)有任何規(guī)律可尋，所以對(duì)于一年內(nèi)利率有多次變動(dòng)的，采用 加權(quán)的方法計(jì)算加權(quán)平均利率。商業(yè)貸款利率原數(shù)據(jù)：表1住房商業(yè)貸款利率單位：%99.6.10德也04.10.;： 2906.4.3806.8.1907. 3.185.19爐.7.J107.8. 2207.9.1507.1；5.855.-

5、315. 585.S56. 126.396. 576.847.027. 29表2調(diào)整后住房商業(yè)輯款利率單位：%時(shí)間2000200120022螂;2004200520062007利率5.855.855. 395/365. 585.866.662）商品零售價(jià)格指數(shù)商品零售價(jià)格指數(shù)是反映城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)的一種經(jīng)濟(jì)指數(shù)。東莞市統(tǒng)計(jì)年鑒 上公布的商品零售價(jià)格指數(shù)一般是以上年價(jià)格為基準(zhǔn)的，即我們通常所說(shuō)的通貨膨脹率。為 了便于分析，本文將以上年價(jià)格為100的商品零售價(jià)格指數(shù)（）轉(zhuǎn)換為以2000年價(jià)格為 100的價(jià)格指數(shù)（r），主要表示各年相對(duì)于2000年的相對(duì)價(jià)格水平。數(shù)據(jù)整理如下表：表3東莞市2

6、000- 2007年滴品零售價(jià)格指數(shù)年份2OQ02Q013QO.22Q03Z奶.2OQ520062007r100. 197.8099.10：.101.70103.20103.00；.102. 80z104.：20i.r100.97.8096.9298. 57101.72104.77107.71112.既.3）城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是反映城鄉(xiāng)居民家庭所購(gòu)買的生活消費(fèi)品的價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變 動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。東莞市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和物價(jià)指數(shù)一樣，均采用上年數(shù)據(jù)為100， 現(xiàn)采取同樣辦法處理，得到表4:表4東莞市200- 2007年居民消費(fèi)價(jià)帽指藪年份20002001豌破液3&0

7、0420052Q.062007Pl&l. 5096.6098.10100. 70.103.0010. 4Q-101.;,2p-;103； 10.Pioo.oa96.6094. 7695.4398. 291Q0. 65101.86105.02（二）變量的選取由于影響住宅價(jià)格因素的復(fù)雜性和和多樣性，將所有研究因素都納入研究分析不太現(xiàn) 實(shí)，難度較大。在選擇住宅價(jià)格影響因子時(shí)，要考慮到起主要影響作用的因子，同時(shí)這些因 子要易于量化處理?；谝陨峡紤]，利用2000-2007年序列資料作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，從中選擇一 下指標(biāo)作為分析因子：東莞市GDP、居民人均可支配收入、住宅投資完成額、住宅施工面積、 銷售面積、

8、戶籍人口、外來(lái)人口、商住用地成交均價(jià)、商貸利率、城市化率。為剔除通貨膨脹因素，將住宅均價(jià)（Y）、名義GDP、住宅投資完成額、商住用地成交 均價(jià)、利率等值除以轉(zhuǎn)換后的當(dāng)年的商品零售價(jià)格指數(shù)（r）；同時(shí)，城市家庭人均可支配 收入除以轉(zhuǎn)換后的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)以消除居民消費(fèi)價(jià)格上漲因素。整理后得到數(shù)據(jù)如下:表5消蜒舞脹因素后親莞市20（X）- 2007年相關(guān)房債年份200020.01200220032004200520062007住宅價(jià)（元海）2215.12568.723998.07389.483241.693504. 223841.584506.76GDP （億）完成投赍492.71591.9569

9、4.27961.721135.76208 2 292438. SO.2812,97額（萬(wàn)）商貸年利7662996081. 8Ci203913.54428474.186555T& 191142649.611369585.931668215.；率搦土地均價(jià)5.85Q5.982；5. 5615. 3875.2695.-3265.4415.934（元，mE）義均可支633.00700.41842,38988.131231.451881.26;2Cp6. 314445.34配收無(wú)、元，城市化率1414217534. g-17886.2419355.5520883.1022734. 2；34857.652

10、5733. IE施工面積25.96%. 2336. g35. 7S37.9639. 7541.8443.97（萬(wàn)新 戶籍人口:S62.02277.74340. 2653Q.1。622.91843.901223.691371.01（萬(wàn)力外來(lái)人口152.61153; 89156.19158.96161.97lfi5. 65168. ;31171.26（萬(wàn)震）銷售面積：254. 72.457.82433.65440. 45486.95584.98586.76694.72：萬(wàn)/5102.70. 75S2.85141.9142. 37N 卯.19S52.95541.07（三）建模分析1.住宅價(jià)格與影響因

11、素的主成分分析1）主成分分析原理主成分分析就是考慮各變量間的相關(guān)關(guān)系，利用降維的思想將多把多個(gè)變量轉(zhuǎn)換成較少 的幾個(gè)互不相關(guān)的綜合變量。這種降維的方法，相當(dāng)于在平面上做一個(gè)坐標(biāo)變換，即按逆時(shí) 針?lè)较蛐D(zhuǎn)一個(gè)角度。，根據(jù)旋轉(zhuǎn)變換公式，新舊坐標(biāo)之間有如下關(guān)系：Pl=UiLKi-klaEKE+，H-Ui.K, 影響住宅價(jià)格變動(dòng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有很多，在進(jìn)行影響因素的分析過(guò)程中，選擇的因素 應(yīng)細(xì)致全面，但指標(biāo)選擇過(guò)多自然會(huì)增加分析問(wèn)題的復(fù)雜性和難度。一些因素不僅與因變量 一住宅價(jià)格存在著相關(guān)關(guān)系，同時(shí)這些自變量因素之間往往也存在一定的相關(guān)性。如果單純 的用相關(guān)性分析，則必然存在一定的誤差冗余，同時(shí)若簡(jiǎn)單

12、的地將變量個(gè)數(shù)削減，也必然會(huì) 導(dǎo)致信息丟失和信息不全面等問(wèn)題的產(chǎn)生。因此，本文通過(guò)主成份分析法，現(xiàn)對(duì)影響價(jià)格的 因素進(jìn)行歸類，將眾多的原有變量綜合成較少的幾個(gè)綜合指標(biāo)，即因子。2）主成分分析首先考察收集到的原有變量之間是否存在一定的線性關(guān)系，是否適合采用因子分析提取 因子。將原有數(shù)據(jù)輸入SPSS13.0軟件包。得到原有因素的相關(guān)系數(shù)矩陣：表6熟*因素相關(guān)系麒陣GDP （億元）完成投 資顫商住土地均價(jià):.乂可支 配成城市化 率（%）：住宅施工面積戶籍人.，外來(lái)人銷售面 積GDP （億元）1.000完成投 資額0： 996商住土地均價(jià)，.入均可0.8890.892支配收0.9520.9600.82

13、2A城市化 率窿0.8590.8830. 7450.919住宅施工面京0. 986甕.9880 89g.954a；869戶籍人0.978.9110.8660.9810.929書(shū).卯9外來(lái)優(yōu).9000.8990.838& 9600/8480.8790.917銷售面 積Q.9770.9730.963.9170；8250.970.9500. 894商貸年 利率-0.114-0.1610.199-O.261-0.458預(yù)110-0.255-(X. 114.p.O37由上表可以看出，除城市化率和土地價(jià)格之間的相關(guān)系數(shù)比較小外，其余因素之間的相 關(guān)系數(shù)均在0.8以上，這說(shuō)明他們之間有著因果必然性，從而也說(shuō)

14、明了進(jìn)行主成份分析的必 要性。根據(jù)建立好的原有變量相關(guān)系數(shù)矩陣，采用主成分分析法提取因子并選取特征根值大于 1的特征根。根據(jù)表9可以看出，由因子解釋原有變量總方差的情況可以看出，本次主成分 分析可以提取兩個(gè)因子，并且這兩個(gè)因子共同解釋了原有變量總方差的96.435%，說(shuō)明前兩 個(gè)主成份已經(jīng)覆蓋了原始數(shù)據(jù)10個(gè)指標(biāo)中所能表達(dá)的足夠信息。總體上，原有變量的信息 丟失較少，因子分析效果較理想。表7特征相及主成分方差貢贏率主成分，特征根貢獻(xiàn)率累計(jì)貢 獻(xiàn)率主成務(wù)，特征根貢獻(xiàn)率累計(jì)貢 獻(xiàn)率18. 3748$.74183. 74160.01799.96221. 270?12.69696.43570.0040

15、.038100；0Q03我1791. 78996.22581. 9：2E-161.92E-1510Q.OQO41. 22599.450(91.15E-161.15E-15100；0Q05密。340, 341宓79210-1.2SE-15-1.26E-1510Q.OQO為了獲得簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)，以幫助解釋因子和更清楚地反應(yīng)變量之間的關(guān)系，應(yīng)用SPSS軟件 對(duì)分析結(jié)果進(jìn)行方差極大法旋轉(zhuǎn)，由此得到旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣：表8 蟀后因子得分系教矩陣因銷售面完成投GDP施工面戶籍人:人均可土地海外來(lái)人城市化商貸年子積赍額積口支配收格率利率（萬(wàn)又萬(wàn)元洛萬(wàn).(萬(wàn)離（元）【元，萬(wàn)(%)陶始）元）祐）人）涵成)10.99

16、20. 9840.：984S卯40.9570. 94 3- 9330.867-0.0.3920.082一凱 116-0.072-；-0. 07；-0.215-0. 235O.246-0.Q94-0.433-0.995由上圖可知：完成投資額、銷售面積、施工面積、戶籍人口、人均可支配收入、外來(lái)人 口、土地價(jià)格、城市化率在第一個(gè)因子上有較高的載荷，第一個(gè)因子主要解釋了這幾個(gè)變量。 可以看出：完成投資額、施工面積、土地價(jià)格、城市化率、住宅竣工面積這幾個(gè)因素都是通 過(guò)影響房地產(chǎn)需求和供給兩個(gè)因素，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的，因此不妨命名為供需因子；而商業(yè)貸 款利率是中央銀行根據(jù)需要不定期調(diào)整的的，房產(chǎn)商貸的每次調(diào)整

17、都伴隨著國(guó)家政策的出 臺(tái)，因此，商業(yè)貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響中，也包含著國(guó)家政策的的影子，加之商貸本身是國(guó) 家金融政策的一部分，因此第二因子可以命名為金融政策因子。由此，我們可以看出影響住宅價(jià)格波動(dòng)的主要是供需因子，即需求和供給方面的變化造 成了價(jià)格的波動(dòng)。而國(guó)家金融政策對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響并沒(méi)有原來(lái)想象的大。這也不難明白， 為什么2007年，國(guó)家對(duì)房貸曾六度調(diào)息，但房?jī)r(jià)仍是一路飛漲了。住宅銷售面積占供需因 子的比重最大，照常理來(lái)說(shuō)不合理，但是房地產(chǎn)銷售面積大，會(huì)鼓動(dòng)人們的跟風(fēng)情緒，使其 對(duì)房市產(chǎn)生比較好的預(yù)期，從而帶動(dòng)人們的購(gòu)房熱情，這也驗(yàn)證了不少專業(yè)人士對(duì)購(gòu)房過(guò)程 中心理預(yù)期作用的增大這一結(jié)論（時(shí)

18、筠倉(cāng)等，2006）。采用回歸法估計(jì)因子得分系數(shù)。根據(jù)得分系數(shù)，10個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)話數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為以兩個(gè) 主成份為指標(biāo)的年度標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)。見(jiàn)下表：表9 2000-2007年分子僵年份住宅均價(jià)（元/胸FlF220002215.010,762.05-1963. 85-：2001256S.7g13463.08-24S3. 58:繆022S98O72626G.77-3429.37200 i389.4853O(51;-74-5542.5020043241.698g 弱. 39-7672,0820G53504.2217969.81-12019.23、城63841.58165086.64-1422Q. 58：2p07

19、4506.76120.0867. 25-1631.452.回歸分析1）模型介紹采用多元回歸分析模型來(lái)考察影響東莞住宅價(jià)格波動(dòng)的顯著因素，并分析這些因素能在 多大程度上解釋住宅價(jià)格的波動(dòng)。多元線性回歸模型是研究因變量和自變量之間變動(dòng)比例關(guān)系的一種方法，最終結(jié)果一般 是建立某種經(jīng)驗(yàn)性的回歸方程。該模型要求在某一地區(qū)、某一時(shí)段內(nèi)的住宅價(jià)格變化量和其 影響因素之間存在線性關(guān)系。當(dāng)變量Y的影響因素有多個(gè)而不止一個(gè)時(shí)，可以建立多元線性回歸模型:Y=b+biKi+b2X2+4-bp+e其中，Y為因變量，皿 為自變量，e是服從正態(tài)分布的隨即變量，七妒為待估參數(shù)。在回歸分析中，采用最小二乘法進(jìn)行模型的估計(jì)，并對(duì)

20、模型的擬合優(yōu)度、顯著性、多重 共線性、異方差等進(jìn)行檢驗(yàn)，以確保模型可用。2）多元回歸模型的建立對(duì)表10中經(jīng)過(guò)主成份分析綜合得到的兩個(gè)指標(biāo)的時(shí)間序列新數(shù)據(jù)和住宅價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)化 數(shù)據(jù)，建立多元回歸模型，進(jìn)行逐步回歸分析。得出回歸方程：Y=2504.66i5+n.D09Fi3）模型的評(píng)價(jià)和檢驗(yàn)由表11可知，經(jīng)過(guò)逐步回歸后，該模型還剩一個(gè)變量即經(jīng)濟(jì)學(xué)因子。模型的判定系數(shù) 為0.86說(shuō)明回歸模型和樣本觀測(cè)值有較好的擬合度；經(jīng)調(diào)整的力，說(shuō)明因變量的83.7%可 以由模型解釋。最后只剩一個(gè)因子，不存在共線性問(wèn)題。表10模嗽要Table 12 Model SummaryRRe調(diào)整的#殘差Vj?.：928Eo.

21、8600.837289.6659表11方瀚析Table 13 Analysis 就 Varianjce項(xiàng)目平方和自由度均方和FSig.回歸309993613099935.9,36.945o.wr殘差503438.2683906.36慈計(jì)36033747表12回歸系數(shù)Table 14 ljegBssion Coefficient項(xiàng)目名Bstd. ErrorBetaT統(tǒng)計(jì)重概率常數(shù)項(xiàng)&504.666163.99515?2730經(jīng)濟(jì)學(xué)因素畿009敏Qf.9286.078.炊 001表12是方差分析表，是對(duì)回歸模型進(jìn)行的顯著性檢驗(yàn)，又稱為F檢驗(yàn)。從圖中數(shù)據(jù)可 以看出，F(xiàn)值為36.945，F(xiàn)檢驗(yàn)的p值為

22、0.001，小于設(shè)定的0.005的顯著性水平，說(shuō)平預(yù) 測(cè)變量對(duì)因變量的作用是顯著的，回歸模型顯著成立。表13是回歸系數(shù)圖，圖中的后兩欄是是回歸參數(shù)顯著性檢驗(yàn)數(shù)據(jù)，又稱t檢驗(yàn)。的 回歸參數(shù)t檢驗(yàn)的p值為0.001，常數(shù)項(xiàng)為0.000，均小于設(shè)定的顯著性水平0.005，說(shuō)明 回歸方程的回歸參數(shù)顯著不為零，回歸模型顯著成立，也即需求供給因素對(duì)住宅價(jià)格的影響 特別顯著，金融政策因子則在回歸過(guò)程中被剔除。最后通過(guò)殘差散點(diǎn)圖，可以看出殘差基本隨即的分布在水平0軸線上下，異方差性不明 顯。4）模型結(jié)果分析金融政策因素在逐步回歸過(guò)程中被剔除了，即該因素對(duì)住宅價(jià)格影響作用不明顯。造成 該種情況的原因推測(cè)有一下兩

23、方面:一方面，商業(yè)貸款對(duì)房?jī)r(jià)影響作用存在的一定的矛盾性。 筆者調(diào)查了幾個(gè)樓盤售樓的客戶，發(fā)現(xiàn)：國(guó)家在調(diào)整住房商業(yè)貸款利率的時(shí)候，部分客戶認(rèn) 為利率提高了，自己要承擔(dān)的利息增大，購(gòu)房意向會(huì)減弱；而也存在一部分客戶，認(rèn)為國(guó)家 為打壓房?jī)r(jià)上漲，會(huì)不斷調(diào)整利率，早日購(gòu)房可以享受部分低利息；另外一方面，東莞市住 宅市場(chǎng)以剛性需求為主。對(duì)于買房用來(lái)自住的客戶，早購(gòu)房和晚購(gòu)房，利率調(diào)整對(duì)利息影響 不大，沒(méi)有給予考慮。房?jī)r(jià)與供需因子呈正相關(guān)，即與完成投資額、銷售面積、施工面積、戶籍人口、人均可 支配收入、外來(lái)人口、土地價(jià)格、城市化率等均為正相關(guān)。戶籍人口、人均可支配收入、外 來(lái)人口等均是影響居民住房需求的因素，成正相關(guān)無(wú)可厚非。但是完成投資額、施工面積、 土地價(jià)格是反映房地產(chǎn)供給方面的因素而言，供給量增大，價(jià)格應(yīng)該下降，即房?jī)r(jià)應(yīng)該和供 給量理應(yīng)呈負(fù)相關(guān)。因?yàn)楸疚臄?shù)據(jù)均來(lái)自于東莞市統(tǒng)計(jì)局，數(shù)據(jù)具有一定的權(quán)威性，所采取 的方法也是經(jīng)過(guò)先人論證的，所以對(duì)這個(gè)結(jié)果的解釋，只能是東莞市因土地有限，房產(chǎn)始終 處于一種增值狀態(tài)，即供給量增加對(duì)價(jià)格基本不影響，但是，伴隨著供給量的減少，房?jī)r(jià)則 會(huì)上漲。城市化率是一個(gè)雙向性指標(biāo)，即城市化率推進(jìn)的過(guò)程中，帶來(lái)了供給量的增加，但同時(shí) 也該房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)大量的客戶。本文中