飯店業(yè)投資回報(bào)與經(jīng)營(yíng)管理模式

1、酒店投資回報(bào)與管理簡(jiǎn)介：酒店體驗(yàn)數(shù)據(jù)一般取決于酒店。首先，我需要問(wèn)五個(gè)數(shù)字。從下車進(jìn)酒店到進(jìn)電梯，這五個(gè)號(hào)碼基本都問(wèn)清楚了。之后，酒店的整體情況就基本可以掌握了。 .哪五個(gè)數(shù)字？一是建筑面積，二是房間數(shù)，三是總投資，四是平均出租率，五是平均房?jī)r(jià)。這些年酒店業(yè)發(fā)展的規(guī)模非常大，所以經(jīng)過(guò)25年的歷程，積累了大量的商業(yè)數(shù)據(jù)，形成了一些參考框架。例如，我們所在的亞洲國(guó)際大酒店建筑面積11萬(wàn)平方米，客房400余間。昨天聽(tīng)到了，說(shuō)錯(cuò)了。這棟樓里一定有寫(xiě)字樓。目前的體驗(yàn)數(shù)據(jù)一般來(lái)自五星級(jí)酒店。總建筑面積不包括房間數(shù)。一個(gè)房間的平均建筑面積為100平方米。以此類推，基本形成了一組經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。投資金額也是如此。一

2、樓一平方米，五星級(jí)酒店平均10000元，四星級(jí)酒店大概9000元，三星級(jí)酒店8000元，以此類推。入住率，原來(lái)接觸酒店知道，65%的入住率是平均收支平衡點(diǎn)。后來(lái)由于酒店經(jīng)營(yíng)逐漸低迷，整個(gè)行業(yè)的平均入住率逐漸下降，所以國(guó)內(nèi)有專家把65%的盈虧平衡點(diǎn)變成了58% 60%。這并非沒(méi)有道理，因?yàn)樵谥袊?guó)經(jīng)營(yíng)餐廳的整體成本并不算太高，所以用國(guó)外65%的盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)是不準(zhǔn)確的。一般來(lái)說(shuō)，酒店的最佳入住率是75%到80%，極限入住率是85%。全年平均入住率達(dá)到85%，這意味著旺季肯定會(huì)超過(guò)100%。從某種意義上說(shuō)，如果入住率超過(guò)85%，酒店就是在破壞性經(jīng)營(yíng)。不要以為入住率越高越好，這是一個(gè)組合，如果入

3、住率太高，那就是反面的反映，可能平均房?jī)r(jià)太低。因此，在租金過(guò)高的情況下，需要提高房?jī)r(jià)以盡可能保持合理的租金率。我們目前的大部分情況不是保持合理的入住率，而是爭(zhēng)取更高的入住率。平均房?jī)r(jià)也是如此。一般來(lái)說(shuō)，我最早學(xué)會(huì)的是1的定價(jià)方法，也就是平均投資一個(gè)房間的1就是酒店的合理價(jià)格。如果用這個(gè)數(shù)字，目前的平均房?jī)r(jià)一般不符合這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。 1的定價(jià)方式實(shí)際上忽略了城市的營(yíng)商環(huán)境和區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境。因此，從投資回報(bào)的角度來(lái)看，1的定價(jià)可能是合適的，但從經(jīng)營(yíng)管理的角度來(lái)看，顯然不是。合適的。我最近總結(jié)了一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市的酒店價(jià)格相當(dāng)于該城市同檔次房地產(chǎn)均價(jià)的1/10。這個(gè)數(shù)據(jù)是我逐漸感受到的。我去過(guò)

4、一次，問(wèn)房子賣多少錢？他們說(shuō)是5000元，但我說(shuō)的五星級(jí)酒店均價(jià)不會(huì)超過(guò)500元。他們說(shuō)你怎么知道的？這就是我所說(shuō)的從這里判斷的。后來(lái)跑了幾個(gè)城市，問(wèn)了這個(gè)號(hào)碼，基本都是一樣的規(guī)律。比如市區(qū)非常好的房子賣2680元，而我提到的五星級(jí)酒店的價(jià)格不超過(guò)268元。查了一下數(shù)據(jù)，外國(guó)人平均在住房上花費(fèi)18美元，甚至不到168元。它其實(shí)體現(xiàn)了一個(gè)深層次的規(guī)律，那就是酒店市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)合。這個(gè)價(jià)格合理嗎？這是不合理的，但它也有合理的一面。這方面是酒店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)受到各方面的深層次制約。這并不意味著可以將價(jià)格設(shè)置為您想要的任意高。自然形成了這樣的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。所以，當(dāng)你來(lái)酒店問(wèn)這五個(gè)數(shù)字的時(shí)候，酒店的基

5、本情況就清楚了，從投資到檔次，再到現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)情況，基本上都清楚了，再來(lái)看看這家的實(shí)際情況酒店，總體來(lái)說(shuō)上面有數(shù)字。這一系列經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的積累可以針對(duì)一個(gè)專題進(jìn)行研究，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，進(jìn)而形成系統(tǒng)的參考框架。知道你有多遠(yuǎn)。比如投資是否合理，目前的經(jīng)營(yíng)狀況是處于良好狀態(tài)、中等狀態(tài)還是較差狀態(tài)，基本都有判斷。我現(xiàn)在從投資收益與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系的角度出發(fā)，共談四個(gè)問(wèn)題。一、過(guò)程分析從中國(guó)酒店的發(fā)展歷程來(lái)看，我們可以從各個(gè)角度對(duì)階段進(jìn)行分類和劃分。從投資的角度來(lái)看，一般分為三個(gè)階段： 1、積累階段這個(gè)階段主要體現(xiàn)在20世紀(jì)80年代。時(shí)代。這個(gè)階段其實(shí)是兩步，第一步是前期展示。中國(guó)第一批為旅游服務(wù)的酒店建于198

6、0年代初。 1979年，中央在北戴河召開(kāi)會(huì)議，決定在各省建設(shè)旅游飯店。在當(dāng)時(shí)，這些旅游飯店在整個(gè)行業(yè)中發(fā)揮了作用，起到了關(guān)鍵作用。這批酒店的設(shè)計(jì)圖案基本相同，如“天鵝”、“長(zhǎng)白山”、“鳳凰”、“燕京”、“青山湖”、白云賓館等。它們都是方形和直立的火柴盒。這是第一批國(guó)家自行設(shè)計(jì)、投資和建設(shè)的酒店。它在歷史上發(fā)揮了很大的作用，但目前這些酒店普遍經(jīng)營(yíng)不善。 ，其中一個(gè)重要原因是當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)不合理。都說(shuō)有一個(gè)前期積累的過(guò)程，這些酒店的日子應(yīng)該很輕松，但實(shí)際上都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。另一個(gè)方面是第一批中外合資酒店，最早應(yīng)該說(shuō)是石景山度假中心和溫泉酒店。但建國(guó)飯店和長(zhǎng)城飯店是外經(jīng)貿(mào)部批準(zhǔn)的最早的中外合資酒店，也是首批中

7、外合資經(jīng)營(yíng)的酒店。改革開(kāi)放以來(lái)，首批中外合資企業(yè)已達(dá)三家，第一家是航空食品公司，第二家是建國(guó)飯店，第三家是長(zhǎng)城飯店。因此，建國(guó)飯店的建設(shè)，是在15位副總理、副主席畫(huà)圈之后才完成的。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)該以1982年建國(guó)飯店的開(kāi)業(yè)為標(biāo)志。中外合資飯店在前期發(fā)揮了很好的作用，不僅在投資方面，而且在管理方面。分析這個(gè)階段，整體基礎(chǔ)較差，發(fā)展較快。與國(guó)際市場(chǎng)相比，我們錯(cuò)過(guò)了一個(gè)良好的原始積累過(guò)程。一般來(lái)說(shuō)，旅游業(yè)在一個(gè)國(guó)家剛剛興起的時(shí)候，特別是當(dāng)它有一種神秘感，資源非常有吸引力的時(shí)候，是一個(gè)典型的供不應(yīng)求的過(guò)程，從某種意義上來(lái)說(shuō)，是一個(gè)賣方市場(chǎng)的過(guò)程。 .很多國(guó)家此時(shí)采用的方法很簡(jiǎn)單，就是客戶來(lái)高價(jià)賣。例如，

8、1994年的越南河大酒店相當(dāng)于中國(guó)的二星級(jí)酒店。管理層和管理層也是一群人。酒店的賓客設(shè)施是二星級(jí)酒店的設(shè)施。對(duì)于這樣的酒店，標(biāo)間價(jià)格是180美元，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)是不可思議的。他們很簡(jiǎn)單，因?yàn)楝F(xiàn)在沒(méi)有餐館，而且來(lái)的人更多，所以價(jià)格必須提高。因此，在客觀的比較中，他們利用這段時(shí)間形成了整個(gè)行業(yè)的原始積累。但是，我們?cè)?980年代的發(fā)展過(guò)程中，因?yàn)楫?dāng)時(shí)還強(qiáng)調(diào)旅游是外事工作的一個(gè)組成部分，只是“友誼第一，經(jīng)濟(jì)利益”的指導(dǎo)思想，這樣我們才能抬高價(jià)格。當(dāng)時(shí)卻不敢漲價(jià)。 ，價(jià)格管理也很嚴(yán)格，強(qiáng)調(diào)友誼，強(qiáng)調(diào)外交，結(jié)果是其他國(guó)家可以很快形成原始積累，我們卻錯(cuò)過(guò)了機(jī)會(huì)。因此，這個(gè)階段產(chǎn)生了兩個(gè)結(jié)果。第一個(gè)結(jié)果是得到

9、了社會(huì)的普遍認(rèn)可，認(rèn)為旅游酒店是一個(gè)很好的行業(yè)。因此，當(dāng)時(shí)的酒店業(yè)集中了一批高素質(zhì)的員工；第二個(gè)結(jié)果 觸發(fā)了酒店投資的高峰，卻錯(cuò)過(guò)了一個(gè)原始積累的過(guò)程。如果當(dāng)時(shí)的第一批酒店可以在價(jià)格上有更大的自由裁量權(quán)，那么現(xiàn)在很多酒店都不是這個(gè)狀態(tài)。之所以說(shuō)第一批國(guó)有酒店的經(jīng)營(yíng)情況普遍不好，但是這批中外合資的酒店經(jīng)營(yíng)情況普遍不錯(cuò)。最大的不同是，我國(guó)第一批酒店的價(jià)格都被打壓了。是要命的，但是對(duì)于中外合資酒店來(lái)說(shuō)，價(jià)格還是有一定的回旋余地的。二、變革階段進(jìn)入1990年代后，最突出的特點(diǎn)之一就是變革。因?yàn)?989年后，酒店業(yè)迅速跌入低谷，形成了一個(gè)起起落落的過(guò)程，所以1990年和1991年這兩年對(duì)于酒店業(yè)來(lái)說(shuō)是非

10、常艱難的兩年。雖然當(dāng)時(shí)供應(yīng)仍然供不應(yīng)求，但在這個(gè)階段之初就形成了急劇的供過(guò)于求。最糟糕的時(shí)候，中國(guó)大飯店的677間客房里只有7位客人，酒店業(yè)突然從高峰跌入低谷。但從1992年開(kāi)始復(fù)蘇。1992年到1998年的六年可以說(shuō)是酒店業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，從1996年開(kāi)始，酒店業(yè)一直在走下坡路，直到1998年，整個(gè)行業(yè)都在虧損，這是一個(gè)非常嚴(yán)重的局面。 1996年下半年和1997年上半年，我們?cè)谧鼋?jīng)濟(jì)分析的時(shí)候，就警告整個(gè)行業(yè)，酒店業(yè)一定要警惕，因?yàn)樗鼘?shí)際上正在走下坡路。但當(dāng)時(shí)從實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)看，總體感覺(jué)還是很不錯(cuò)的。 1996年酒店業(yè)的平均入住率為68%，大致為1990年代的高峰，酒店的利潤(rùn)率為

11、12%。自1996年以來(lái)，入住率每年下降兩個(gè)百分點(diǎn)。在此過(guò)程中，酒店形成了發(fā)展的第二個(gè)高峰，即1992年至1998年的投資高峰。如果說(shuō)第一個(gè)高峰主要是政府資金和中外合資企業(yè)的進(jìn)入，那么第二個(gè)高峰主要是各類企業(yè)的進(jìn)入。資金類型，其中最突出的是包括軍隊(duì)在內(nèi)的各個(gè)政府部門?；旧厦總€(gè)單位都有一個(gè)酒店，包括以培訓(xùn)中心和大樓的名義全部入駐的，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)都是財(cái)政資金。在形成投資高峰的同時(shí)，也形成了失控局面，同時(shí)也為行業(yè)發(fā)展埋下了一系列問(wèn)題。在 1990 年代，最大的誤解之一是錯(cuò)失市場(chǎng)機(jī)會(huì)。因?yàn)?990年代是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第10個(gè)年頭，而在小平同志南巡的10年里，市場(chǎng)機(jī)會(huì)可以說(shuō)是方方面面的。供過(guò)于求的狀態(tài)也讓

12、整個(gè)行業(yè)在短短6年內(nèi)從高峰跌入低谷。同時(shí)，市場(chǎng)也在不斷的培育和發(fā)展，但我們并沒(méi)有抓住很多市場(chǎng)機(jī)會(huì)。這是1990年代的基本情況。兩次投資高峰都使得酒店業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，也產(chǎn)生了兩個(gè)比較大的失誤。這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型過(guò)程中的必然現(xiàn)象，所以這里很難談責(zé)任，但有必要。分析原因。 1998年進(jìn)行全行業(yè)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)酒店業(yè)虧損32億。后來(lái)我們做了專門的分析，形成了2萬(wàn)多字的分析報(bào)告。酒店業(yè)為何虧損？當(dāng)時(shí)分析了15個(gè)原因，其中經(jīng)濟(jì)因素不是主要因素，主要因素是行政因素。當(dāng)時(shí)，我們提出了一些意見(jiàn)。從公司的工作來(lái)看，我們?cè)敢夤_(kāi)披露這些數(shù)據(jù)，因?yàn)槿绻慌缎畔?，將進(jìn)一步加劇酒店投資熱潮，這意味著現(xiàn)有酒店的經(jīng)營(yíng)將進(jìn)一

13、步加劇。會(huì)更難。酒店的情況并不代表旅游局的工作有失誤。相反，這表明旅游局宏觀管理工具不足。我們可以借此機(jī)會(huì)爭(zhēng)取一些管理工具。但當(dāng)時(shí)很多同志不以為然，以為大家都說(shuō)酒店很好，現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)突然賠錢，有點(diǎn)抹黑旅游發(fā)展的形象。最后形成了這樣一個(gè)意見(jiàn)，數(shù)字公開(kāi)，但不是在報(bào)紙上大規(guī)模公開(kāi)，而是在統(tǒng)計(jì)年鑒上公開(kāi)。也就是說(shuō)，有心人看得見(jiàn)，社會(huì)上普通人看不到。 1999年，該統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目被取消。事實(shí)上，1999年全行業(yè)虧損54億元，而且虧損進(jìn)一步加劇。同年，在最低點(diǎn)，我做了一個(gè)預(yù)測(cè)。估計(jì)從2000年下半年開(kāi)始，酒店情況會(huì)有所恢復(fù)，事實(shí)也基本如此。自1998年低谷以來(lái)，年均入住率回升了1.5個(gè)百分點(diǎn)。到2002年，整個(gè)

14、酒店業(yè)的入住率達(dá)到60.15%。這個(gè)過(guò)程其實(shí)給了我們很深的啟發(fā)。很多盲目的運(yùn)動(dòng)，如果監(jiān)管不當(dāng)，會(huì)破壞市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境，讓我們錯(cuò)失很多市場(chǎng)機(jī)會(huì)。三、擴(kuò)張階段進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，酒店業(yè)開(kāi)始了新的擴(kuò)張，主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面。一是餐廳總數(shù)仍在上升，但增速放緩。增速放緩的一個(gè)重要原因是，1998年以來(lái)，政府機(jī)構(gòu)改革，包括中央政府在內(nèi)的國(guó)務(wù)院各部門實(shí)行政企脫鉤，減少了很多人的沖動(dòng)。政府部門投資酒店。連基本條件都失去了。但它還在增長(zhǎng)，很多投資者仍然看好這個(gè)領(lǐng)域，所以繼續(xù)投資。二是酒店經(jīng)營(yíng)多元化更加突出。這種多元化的突出，讓酒店超越了單一建筑本身的簡(jiǎn)單經(jīng)營(yíng)，一些酒店開(kāi)始在其他方面進(jìn)行投資。但從這幾年的情況來(lái)看，其他方面

15、的投資基本都失敗了，但整體上形成了多元化的經(jīng)營(yíng)局面。三是聯(lián)動(dòng)擴(kuò)大趨勢(shì)。酒店市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)聯(lián)系更加緊密，形成聯(lián)動(dòng)趨勢(shì)。在這個(gè)過(guò)程中，酒店的經(jīng)濟(jì)本質(zhì)越來(lái)越突出。在1980年代和1990年代，很多酒店投資人沒(méi)有關(guān)注酒店的運(yùn)營(yíng)和酒店的回報(bào)，這實(shí)際上是非經(jīng)濟(jì)因素的結(jié)果。但是，進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，應(yīng)該說(shuō)這些因素越來(lái)越少了。許多政府部門，包括許多公共機(jī)構(gòu)，都必須考慮經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。也就是說(shuō)，進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，酒店市場(chǎng)的情況其實(shí)更加復(fù)雜，這需要整個(gè)酒店行業(yè)進(jìn)入深度，研究酒店行業(yè)的深度發(fā)展。但現(xiàn)在普遍來(lái)說(shuō)，大家只滿足于眼前的操作，日常操作或者直接操作，這可能會(huì)導(dǎo)致第三個(gè)發(fā)展誤區(qū)，就是錯(cuò)失深入發(fā)展的機(jī)會(huì)。 4、

16、三個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象從以上三個(gè)階段來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)我們?nèi)〉昧撕艽蟮某删停俏覀冊(cè)诿總€(gè)階段都存在非常集中的誤解。有很多原因?？偟膩?lái)說(shuō)，存在三個(gè)非常獨(dú)特的現(xiàn)象：一是在酒店業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，非旅游因素占主導(dǎo)地位，非經(jīng)濟(jì)因素占主流。這是中國(guó)酒店的發(fā)展與世界其他國(guó)家的發(fā)展最大的不同。我們的大多數(shù)酒店在開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)際上并未考慮旅游因素。除了原旅游局投資的一批酒店外，這批酒店對(duì)旅游發(fā)展的考慮最強(qiáng)，因?yàn)橹鞴懿块T是旅游局?；旧喜豢紤]旅游因素，只是有需求。非經(jīng)濟(jì)因素也是如此。大多數(shù)酒店投資人一開(kāi)始并沒(méi)有把酒店當(dāng)成企業(yè)，在投資時(shí)也沒(méi)有嚴(yán)格追求投資回報(bào)，而是在很大程度上將其視為自己的接待基地。將其作為自己的培訓(xùn)基地之一，甚至

17、作為自己的公關(guān)基地，使得大量酒店的投資不合理，設(shè)計(jì)不合理，為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)埋下隱患?，F(xiàn)在改造已經(jīng)基本完成，大多數(shù)酒店業(yè)主不得不考慮投資回報(bào)和經(jīng)濟(jì)因素。正是在這種形勢(shì)下，近年來(lái)酒店業(yè)在產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)形態(tài)的變化上發(fā)生了翻天覆地的變化。這是一個(gè)與 1980 年代和 1990 年代截然不同的發(fā)展過(guò)程。非旅游和非經(jīng)濟(jì)因素所占據(jù)的主導(dǎo)地位，客觀上影響著當(dāng)下。不能說(shuō)世界上沒(méi)有國(guó)家，但大多數(shù)國(guó)家都沒(méi)有這種現(xiàn)象。我們酒店之所以長(zhǎng)期處于不景氣的狀態(tài)，大量的投資進(jìn)入，是無(wú)法通過(guò)分析經(jīng)濟(jì)因素來(lái)解釋的。正是因?yàn)楹芏嗤顿Y者不需要考慮收益，所以出現(xiàn)了盲目投資。比如中央一個(gè)部門在全國(guó)有80多個(gè)培訓(xùn)中心，不用考慮回報(bào)。其中不少培訓(xùn)中心在

18、立項(xiàng)時(shí)作為教育項(xiàng)目設(shè)立，可享受多項(xiàng)優(yōu)惠政策。在經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，他們還是用教育項(xiàng)目來(lái)經(jīng)營(yíng)，還享受著很多政策，直接影響到整個(gè)市場(chǎng)的秩序。又如在各省市設(shè)有辦事處。起初，它們被稱為建筑物?，F(xiàn)在，一些建筑物已直接更名為酒店。例如，這些建筑已經(jīng)是四星級(jí)酒店。同時(shí)，現(xiàn)在幾乎每個(gè)大型企業(yè)，甚至每個(gè)縣都設(shè)有辦事處。這種寫(xiě)字樓現(xiàn)象很難歸入酒店類別，但客觀地說(shuō)，它是酒店市場(chǎng)的重要組成部分，因?yàn)樗墓δ芘c餐廳的功能基本相同。這種投資由政府支付。政府的要求很簡(jiǎn)單。最好不要賠錢。如果你賠錢，你就無(wú)能為力了。政府是這樣的要求，投資回報(bào)率是多少？客觀地說(shuō)，它加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，造成了酒店市場(chǎng)的混亂，因?yàn)闆](méi)有人知道有多少家餐廳，所以這

19、使得市場(chǎng)情況越來(lái)越復(fù)雜，盡管非經(jīng)濟(jì)因素的作用更強(qiáng)。比以前。大大減少，但一直持續(xù)到現(xiàn)在。二是餐廳關(guān)門后不轉(zhuǎn)身。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，相當(dāng)數(shù)量的餐廳已經(jīng)無(wú)法維持，也有相當(dāng)數(shù)量的餐廳倒閉，但出現(xiàn)了一種獨(dú)特的扭虧為盈的現(xiàn)象。 1998年，一群餐館經(jīng)理說(shuō)，應(yīng)該關(guān)閉一些餐館，這樣我們的生活會(huì)好很多。但做一些分析，其實(shí)相當(dāng)多的酒店倒閉后，只是易手、易主、易投資，但酒店的功能并沒(méi)有改變，也不可能改變。這在當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)非常重要。獨(dú)特的現(xiàn)象。國(guó)內(nèi)很多酒店看到市場(chǎng)形勢(shì)不好，紛紛將酒店改造成寫(xiě)字樓，試圖在市場(chǎng)上尋找新的出路。但在我國(guó)，情況恰恰相反。如果工業(yè)企業(yè)做不好，可以轉(zhuǎn)投其他行業(yè)。如果失敗了，他們可以從事“三業(yè)”。

20、如果“三業(yè)”不成功，就會(huì)搞房地產(chǎn)。如果房地產(chǎn)失敗，他們將創(chuàng)建餐館，最后是餐館。頂端是產(chǎn)業(yè)鏈的末端，沒(méi)有回旋余地?，F(xiàn)在市場(chǎng)上有大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目盯上了酒店市場(chǎng)。只要有一點(diǎn)空間，他們就會(huì)馬上進(jìn)來(lái)，所以酒店市場(chǎng)沒(méi)有退路，這就導(dǎo)致了獨(dú)特的倒閉不轉(zhuǎn)的現(xiàn)象。雖然產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓正在逐步發(fā)生，數(shù)量也在逐漸增加，但酒店總數(shù)不僅沒(méi)有減少，反而還在繼續(xù)增長(zhǎng)，這意味著整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境不容樂(lè)觀。三是“宏觀調(diào)控?zé)o節(jié)制”，這也是我國(guó)特有的現(xiàn)象。 1984年以來(lái)，過(guò)度建設(shè)高檔酒店的聲音已經(jīng)開(kāi)始?，F(xiàn)在，近20年來(lái)，過(guò)度建設(shè)高端酒店的聲音一直在持續(xù)。 20年來(lái)，它一直很吸引人，但它一直在發(fā)展，形成了這樣一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象。 “無(wú)節(jié)制調(diào)

21、整”也是如此。 1988年，中央進(jìn)行經(jīng)濟(jì)整治。當(dāng)時(shí)，它下發(fā)了“101號(hào)文件”。應(yīng)該說(shuō)力度很大，旅游酒店被納入高端地產(chǎn)的范疇進(jìn)行嚴(yán)格管控，但實(shí)際上基本沒(méi)有奏效。一方面，人們要求建太多的酒店，包括太多的高檔酒店；另一方面，大量酒店投資仍在進(jìn)行中，對(duì)高端酒店的投資也在持續(xù)，形成了“宏觀調(diào)控?zé)o節(jié)制”的獨(dú)特現(xiàn)象。調(diào)整的意義是存在的，但控制的力度不存在。這正是地方、部門分工的封建經(jīng)濟(jì)的典型表現(xiàn)。在這個(gè)過(guò)程中，高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況總體上是比較好的，主要決策者和主要投資人的主要活動(dòng)場(chǎng)所都在高星級(jí)酒店，所以主要決策領(lǐng)導(dǎo)和主要投資人造成一個(gè)誤會(huì)，而且任何一家餐廳的情況都很好，所以領(lǐng)導(dǎo)的信心更加堅(jiān)定。同時(shí)，很多地方

22、都把高星級(jí)酒店作為當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境的重要組成部分，也確實(shí)起到了這個(gè)作用，所以一定要發(fā)展。那時(shí)我們有一個(gè)目標(biāo)。全國(guó)主要城市特別是省會(huì)城市必須有五星級(jí)酒店，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的地級(jí)城市必須有四星級(jí)酒店，一般城市必須有三星級(jí)酒店。這不是為了旅游業(yè)的發(fā)展。 ，這是對(duì)地方改革開(kāi)放的總體推動(dòng)。那個(gè)時(shí)候酒店有四星級(jí)酒店，他們說(shuō)了一句話，一個(gè)6300萬(wàn)人口的省份怎么可能連一家四星級(jí)酒店都沒(méi)有？這是事實(shí)，所以在整改的同時(shí)，這不僅僅是支持酒店本身，主要是支持改革開(kāi)放，為投資環(huán)境樹(shù)立良好形象。但是，作為老牌國(guó)企，已經(jīng)拿到了四星級(jí)品牌，經(jīng)營(yíng)狀況一直沒(méi)有恢復(fù)。正是由于多方面的復(fù)雜局面，才形成了三種獨(dú)特的現(xiàn)象。這三個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象在酒

23、店的整體發(fā)展和經(jīng)營(yíng)環(huán)境中仍然發(fā)揮著重要作用，而起決定性作用的仍然是市場(chǎng)的作用。更為突出，而其他因素仍在發(fā)揮作用，這使得中國(guó)酒店市場(chǎng)不同于世界其他國(guó)家的市場(chǎng)，這是一般常規(guī)分析無(wú)法推斷的。如果我們只滿足于常規(guī)分析，就意味著市場(chǎng)的判斷容易出錯(cuò)。二、現(xiàn)狀分析（一）總量及結(jié)構(gòu)1、總量分析目前，我國(guó)星級(jí)飯店總數(shù)8880家，客房總數(shù)89.72萬(wàn)間，固定資產(chǎn)原值2672億元，2002年?duì)I業(yè)總收入914億元，平均客房出租率為60.15%，比2001年提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。上圖，因?yàn)樵瓉?lái)的統(tǒng)計(jì)口徑是旅游飯店，后來(lái)統(tǒng)計(jì)口徑調(diào)整到旅游飯店。 2000年后，統(tǒng)計(jì)口徑再次調(diào)整為星級(jí)酒店。從旅游飯店的統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)看，目前的總數(shù)

24、應(yīng)該是12000家，但是2000年以后，按照星級(jí)飯店的口徑，很難分析哪些是新增酒店，哪些是統(tǒng)計(jì)工作成果.因此，很難從縱向的角度進(jìn)行歷史比較，只能橫向比較。對(duì)比至少可以反映出以下幾個(gè)問(wèn)題。首先是行業(yè)規(guī)模已經(jīng)非常大，甚至在世界上都是酒店大國(guó)。二是從資產(chǎn)來(lái)看，行業(yè)固定資產(chǎn)原值2672億元，其實(shí)這個(gè)數(shù)字并不能完全說(shuō)明問(wèn)題。現(xiàn)在反映的客觀情況有兩種。一是資產(chǎn)殘值小，因?yàn)樵得刻於荚谡叟f，實(shí)際上反映的是資產(chǎn)殘值在逐年縮水；二是市值大。以估價(jià)來(lái)看，目前2672億元的固定資產(chǎn)原值至少可以達(dá)到5000億元。但是，從殘值上來(lái)說(shuō)，大概是幾百億到一千億，所以不能簡(jiǎn)單的看這個(gè)原值。三是從酒店客房入住率。畢竟入住率每年都

25、在增加，這說(shuō)明近年來(lái)酒店經(jīng)營(yíng)的整體情況正在逐漸恢復(fù)。 2.結(jié)構(gòu)分析第一個(gè)結(jié)構(gòu)是經(jīng)濟(jì)型。目前，我國(guó)國(guó)有酒店占酒店總數(shù)的二分之一，客房總數(shù)的二分之一左右。中外合資企業(yè)，包括港澳投資企業(yè)和外商投資企業(yè)，占酒店總數(shù)的7.7%，客房總數(shù)的15.1%。第二個(gè)結(jié)構(gòu)是單體規(guī)模和結(jié)構(gòu)。 500多間的房間雖然不多，但在行業(yè)中發(fā)揮著很大的作用。中小型酒店在數(shù)量上具有優(yōu)勢(shì)。例如，客房少于 99 間的酒店占 8,880 家酒店中的 5,633 家。這個(gè)數(shù)字非常大。 200間客房以下的酒店有2,225家。兩者加起來(lái)就是星級(jí)。占酒店總數(shù)的88%，但這只是客房數(shù)量的一部分，在市場(chǎng)上的影響力還沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有的水平。酒店投資回報(bào)與

26、管理 (2)第三個(gè)結(jié)構(gòu)是管理層。同理，中低檔酒店占據(jù)的酒店總量很大，但對(duì)市場(chǎng)的影響并不大。事實(shí)上，在市場(chǎng)上的主導(dǎo)影響力仍然是四星級(jí)和五星級(jí)酒店。第四種結(jié)構(gòu)是餐廳的類型。這些年來(lái)發(fā)生了新的變化。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的逐漸加劇，餐飲業(yè)在市場(chǎng)分工和自身定位上形成了等級(jí)區(qū)分?，F(xiàn)在高端商務(wù)酒店占據(jù)高端市場(chǎng)，少數(shù)度假酒店正在悄然興起?，F(xiàn)在管理類型在逐步分工，但不是特別突出。最尷尬的是那些不起眼的酒店。所謂不倫不類，就是規(guī)模不小不小，兩三百間；等級(jí)不高也不低，三顆星左右。商務(wù)型為原旅游飯店，即房型以標(biāo)準(zhǔn)間為主，客源以旅游團(tuán)為主。這樣的酒店是現(xiàn)在很難經(jīng)營(yíng)的酒店。因?yàn)檫@樣的餐廳在市場(chǎng)上很難有清晰的產(chǎn)品形象，很難有明確的

27、產(chǎn)品定位，也很難有合理的分工。這些餐廳仍然占一定數(shù)量。 3、三高三低在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，從檔次結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前已經(jīng)形成了兩個(gè)熱點(diǎn)。這兩個(gè)熱點(diǎn)都管理得很好。低”。從“三高”來(lái)看，首先是中外合資。目前中外合資酒店總數(shù)為686家，占總數(shù)的7.7%；客房總數(shù)為13.55萬(wàn)家，占總數(shù)的15.1%；營(yíng)業(yè)總收入269億元，占總數(shù)的29.5%。客房總數(shù)占全行業(yè)總營(yíng)業(yè)收入的30%，基本落入高端市場(chǎng)。二是比較大的酒店，包括300到499間的酒店和500間以上的酒店這兩類酒店總數(shù)為400家，僅占酒店總數(shù)的4.5%；客房總數(shù)16.9萬(wàn)間，占總數(shù)的18.1%；總收入305億元，占比占總數(shù)的 33%。同樣的概念，酒店量的 4.5

28、% 和 18%客房量中，收入占整個(gè)行業(yè)的33%。三是高檔酒店?，F(xiàn)有五星級(jí)酒店175家，四星級(jí)酒店635家，合計(jì)810家，占酒店總數(shù)的9.1%；客房20.8萬(wàn)間，占總數(shù)的24%；營(yíng)收420.7億元，占總收入的46%。也就是說(shuō)，9%的四五星級(jí)酒店和24%的客房總數(shù)，卻接近總收入的50%。當(dāng)然，很多“三高”是重疊的，也有很多重復(fù)的。一般來(lái)說(shuō)，他們是市場(chǎng)的一半。在入住率方面也是如此。合資酒店入住率66%，500間以上酒店入住率68%，五星級(jí)酒店入住率66%。因此，在行業(yè)內(nèi)形成了非常突出的地位。 “三高”現(xiàn)象現(xiàn)在也形成了熱點(diǎn)。同時(shí)，這個(gè)熱點(diǎn)自然引導(dǎo)大家去投資高星級(jí)酒店和大型酒店，因?yàn)槭袌?chǎng)上這樣的酒店有很

29、好的收益。所以，對(duì)于高星級(jí)酒店的投資市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“無(wú)節(jié)制”或其他因素是好的，但更重要的是市場(chǎng)因素在起作用。從“三低”來(lái)看，既不是大型酒店，也不是高星級(jí)酒店。其中一些甚至沒(méi)有被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，但也成為了市場(chǎng)上的熱點(diǎn)。首先是連鎖經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)型酒店。最突出的是錦江集團(tuán)旗下的錦江之星，提出“三個(gè)一”，百元房?jī)r(jià)，一戶一晚?，F(xiàn)在錦江之星在全國(guó)開(kāi)設(shè)了100多家。主要模式既是投資又是管理，一部分是產(chǎn)出管理。總體來(lái)說(shuō)收益不錯(cuò)，超出了當(dāng)初的投資預(yù)期。這也適合深市場(chǎng)。這是分層發(fā)展的需求。這種符合市場(chǎng)需求的東西，應(yīng)該有生命力，在市場(chǎng)上表現(xiàn)出不錯(cuò)的效果。二是功能單一、檔次低的酒店。比如首旅集團(tuán)的如家酒店就是一個(gè)典型，不僅連鎖經(jīng)營(yíng)

30、，而且功能相對(duì)單一。如家酒店被稱為一星墻、二星廳、三星房、四星床。你覺(jué)得幾顆星很重要？按照星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，什么都不能算。從外觀看是一星的感覺(jué)，進(jìn)大堂是二星的感覺(jué)，進(jìn)房間是三星的感覺(jué)，上床是四星的感覺(jué)。運(yùn)營(yíng)商的原因很簡(jiǎn)單。他們主要對(duì)應(yīng)普通的商務(wù)旅客，即出差的人，包括到中國(guó)出差的外國(guó)人。這些客人沒(méi)有其他要求。最主要的是這張床。本地工作效率高。這樣一個(gè)功能單一的酒店的想法和原來(lái)的綜合酒店完全不一樣，因?yàn)闆](méi)有餐廳等設(shè)施，只剩下一個(gè)咖啡廳，大家可以在這里吃早餐和會(huì)客，所以投資可以壓縮到最小，并且勞動(dòng)量也可以大大減少。正是因?yàn)楣δ軉我?，才形成了較好的經(jīng)營(yíng)局面。但是養(yǎng)一四星的床其實(shí)是很適應(yīng)市場(chǎng)的，但是這類單功能酒

31、店遇到的困惑之一就是不能給星。一星，他們不能接受，四星，管理部門不能接受，我們現(xiàn)在就是這種情況。星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該適應(yīng)這個(gè)新概念酒店的發(fā)展，也應(yīng)該推動(dòng)它的發(fā)展。三是酒店的品牌發(fā)展，不是酒店檔次的高低，而是品牌在市場(chǎng)上的影響力能否形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，酒店的品牌發(fā)展，在一定意義上也構(gòu)成了一個(gè)發(fā)展熱點(diǎn)。 （二）區(qū)域與分工1、酒店區(qū)域比較 區(qū)域比較主要用資產(chǎn)與收入的比例來(lái)解釋。 2002年全國(guó)平均資產(chǎn)收入比為34%。如果和全國(guó)同年星級(jí)酒店?duì)I業(yè)收入排名前十的地區(qū)相比，可以看出差距很大。全省排名第一，資產(chǎn)324億元，總收入142億元，占比44%，高于全國(guó)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)?？傎Y產(chǎn)388億元，收入131億元

32、，占比34%，正好是全國(guó)平均水平。資產(chǎn)196億元，收入101億元，比例為52%，居全國(guó)之首。 229億資產(chǎn)，100億收入，比例為44%，與此相同，也高于全國(guó)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)。 189億資產(chǎn)，71億收入，占比37%。 138億資產(chǎn)，39億收入，比例為28%。 142億資產(chǎn)，31億收入，比例是22%，很低。 77億資產(chǎn)，23億收入，比例為29%。 68億資產(chǎn)，21億收入，占比31%。 83億資產(chǎn)，20億收入，比例為25%。這是星級(jí)酒店?duì)I業(yè)收入位居全國(guó)前十的地區(qū)。在前十名地區(qū)中，最高和最低的比率相差30個(gè)百分點(diǎn)。同樣的投資酒店，不同地區(qū)會(huì)有這么大的差異。同理，經(jīng)營(yíng)飯店也是一樣的，不同地區(qū)差別那么

33、大，不能只從經(jīng)營(yíng)管理上找原因。第一個(gè)原因，很多地方的餐廳經(jīng)營(yíng)真的很艱難，但是投資卻下降了，所以再難，也要咬緊牙關(guān)，堅(jiān)持下去?，F(xiàn)在有些地方已經(jīng)形成了這種狀態(tài)。在一些地方，餐廳的投資項(xiàng)目甚至變得雞肋。二是一個(gè)重要的技術(shù)原因，即酒店經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)披露不足，甚至是好消息而不是壞消息。許多酒店投資者只是拍拍腦袋投資。當(dāng)他們看到大家都很好時(shí)，他們認(rèn)為我也會(huì)很好，但實(shí)際上可能并不好。他們只看到人氣，看不到財(cái)富。三是缺乏深入分析，分析后自然感受到。有些地方真的不能再投資餐館了。這十個(gè)地區(qū)仍然是營(yíng)業(yè)收入最高的十個(gè)地區(qū)，其余21個(gè)省區(qū)市沒(méi)有統(tǒng)計(jì)，但也可以由此判斷。 2 、從區(qū)域情況看，基本情況是整體景氣度上升，部分地區(qū)

34、蓬勃發(fā)展?，F(xiàn)在全國(guó)的熱點(diǎn)是“三大三小”。 “三巨頭”是和。這三個(gè)地方可以說(shuō)是酒店業(yè)最繁華的地方。 “三小”是，和。 “三大三小”的繁榮，其實(shí)并不完全反映了旅游業(yè)的需求，而是從根本上反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。它是一個(gè)政治中心，因此對(duì)餐館的需求持續(xù)強(qiáng)勁。近年來(lái)，又發(fā)生了進(jìn)一步的變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，對(duì)外開(kāi)放步伐不斷加快，高新區(qū)等各類園區(qū)不斷發(fā)展，CBD也不斷發(fā)展。已建成。強(qiáng)大的。尤其是申奧成功，引發(fā)了新一輪酒店建設(shè)熱潮?，F(xiàn)在，它作為政治中心的地位一直存在。同時(shí)，金融中心、經(jīng)濟(jì)中心、科技中心發(fā)展的越來(lái)越旺盛，自然吸引了大量的客商，這也是市場(chǎng)火爆的根本原因?，F(xiàn)已形成亞洲金融中心的模式，使酒店的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)

35、管理在國(guó)內(nèi)處于高端狀態(tài)?，F(xiàn)在有一種說(shuō)法，世界酒店看中東，中國(guó)酒店看浦東。浦東可以說(shuō)是匯聚了世界上所有的知名品牌，所以去浦東逛一圈不用出國(guó)，所有的好酒店都可以看到。同時(shí)，近年來(lái)會(huì)展旅游的發(fā)展勢(shì)頭十分強(qiáng)勁?，F(xiàn)已基本成為國(guó)際會(huì)展城市。每年有300多個(gè)國(guó)際會(huì)議，在一定意義上可以與巴黎相媲美。因此，酒店的價(jià)格是現(xiàn)在全國(guó)最高的。這里一個(gè)重要的客觀因素是，多年來(lái)，市政府在酒店建設(shè)方面一直比較穩(wěn)定。應(yīng)該說(shuō)，酒店的建設(shè)受到了嚴(yán)格的控制，而且控制更加有效。除了少數(shù)例外，酒店一直保持著比較好的狀態(tài)。現(xiàn)在市場(chǎng)需求大幅增長(zhǎng)，使酒店的經(jīng)營(yíng)處于非常好的狀態(tài)。一般來(lái)說(shuō)，酒店的酒店價(jià)格失控，導(dǎo)致了雖然市場(chǎng)需求非常旺盛，但酒店的

36、經(jīng)營(yíng)狀況普遍低于一個(gè)檔次。例如，一個(gè)五星級(jí)的房子現(xiàn)在可以賣到 120 美元，如果能賣到 90 美元就不錯(cuò)了。酒店的繁榮主要是由于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)于酒店業(yè)來(lái)說(shuō)，需求已經(jīng)成為主導(dǎo)力量，這也是很有特點(diǎn)的。民營(yíng)企業(yè)投資酒店，民營(yíng)企業(yè)消費(fèi)酒店，市民自己消費(fèi)酒店，形成這樣的局面。原本是個(gè)熱點(diǎn)，但多年來(lái)，一直沒(méi)有“三巨頭”那么火爆。從根本上說(shuō)，“三小”與民營(yíng)經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)。 , 同樣的道理，既是民營(yíng)企業(yè)投資餐飲，又是民營(yíng)企業(yè)消費(fèi)餐飲，所以這兩家本土餐飲的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)是全年波動(dòng)小，每周有高有低。從酒店業(yè)來(lái)看，一般有淡季、淡季、旺季，但2019年沒(méi)有這種現(xiàn)象。只是周五、周六、周日這三天是一周的高峰期，他們?cè)谛瞧谝幌?/p>

37、降，而在星期二和星期三幾乎沒(méi)有。強(qiáng)，周四開(kāi)始回升，每周都有小幅波動(dòng)，形成這樣的特點(diǎn)。這是另一種情況，它實(shí)際上主要依靠制造業(yè)來(lái)支持餐廳。在這個(gè)地級(jí)市，目前掛牌五星級(jí)酒店7家，即將掛牌3家，共計(jì)10家，四星級(jí)酒店39家。一個(gè)地級(jí)市聚集了這么多高檔酒店，這在世界上是非常罕見(jiàn)的。背景是什么？ 14000家制造企業(yè)，平均有1400家工廠支持一家五星級(jí)酒店，這自然是支持的。全年亦無(wú)大起大落，一周有高有低。上述“三大三小”形成了地方繁榮，本質(zhì)上與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放密切相關(guān)。這也促使我們進(jìn)一步思考酒店業(yè)發(fā)展與改革開(kāi)放形勢(shì)、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)之間的關(guān)系。我們應(yīng)該更深入地研究這方面。三、餐飲區(qū)域分工現(xiàn)在東部沿海和中

38、西部地區(qū)在餐飲領(lǐng)域已經(jīng)普遍形成了分工。沿海地區(qū)實(shí)行復(fù)合型酒店發(fā)展模式，即沿海地區(qū)商務(wù)酒店占據(jù)高端市場(chǎng)，一般城市中檔酒店占據(jù)中端市場(chǎng)，部分熱門酒店占據(jù)大眾市場(chǎng)。復(fù)合開(kāi)發(fā)模式比較清晰。事實(shí)上，中西部很多地方的經(jīng)營(yíng)模式仍然單一，就是以旅游團(tuán)隊(duì)和標(biāo)準(zhǔn)間為主的旅游酒店。因此，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)形成了縱向分工，高端市場(chǎng)基本集中。在沿海地區(qū)，中低端市場(chǎng)集中在西部地區(qū)。與此同時(shí)，沿海地區(qū)形成了橫向分工，包括在一個(gè)城市，實(shí)際上已經(jīng)形成了橫向分工。例如，日本客人主要住在長(zhǎng)福宮、新世紀(jì)、經(jīng)綸酒店，而歐美客人主要住在中國(guó)大飯店、凱賓斯基、建國(guó)等酒店?？陀^地說(shuō)，城市部門的同檔次酒店實(shí)際上已經(jīng)形成了橫向分工體系。這種橫

39、向分工和縱向分工的結(jié)合應(yīng)該說(shuō)是酒店業(yè)進(jìn)步的體現(xiàn)，但隨著整個(gè)行業(yè)的逐漸成熟，也就意味著中西部地區(qū)酒店的發(fā)展是均衡的。更加困難。當(dāng)然，也有一些例外。中西部地區(qū)的一些中心城市目前發(fā)展良好。例如，這些地方普遍呈上升趨勢(shì)。但是像，這些地方還不夠。多年來(lái)，它一直是單一的旅游模式。經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然不慢，但還是不如東部。因此，高檔酒店很多，但經(jīng)營(yíng)狀況普遍低迷。發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，但世博會(huì)出現(xiàn)高潮后迅速下滑。不是你沒(méi)有預(yù)料到高潮后的低谷，而是這個(gè)過(guò)程中有很多因素在起作用，其中非旅游因素和非經(jīng)濟(jì)因素起主導(dǎo)作用，形成了現(xiàn)在的局面。從全國(guó)來(lái)看，雖然現(xiàn)在叫整體景氣，但這種景氣的另一個(gè)表現(xiàn)就是繁榮不旺，也是目前比較突出的一個(gè)特點(diǎn)。

40、可以看到，出租率普遍上升，但平均房?jī)r(jià)沒(méi)有上升，甚至下降。所以看起來(lái)很熱鬧很受歡迎，但財(cái)運(yùn)并不旺。從酒店投資回報(bào)來(lái)看，其實(shí)是隱憂。我們可以看到這一點(diǎn)，但大多數(shù)外行人能看到嗎？看到餐廳很熱鬧，心想餐廳一定很不錯(cuò)。我能不能只看這些表面的東西？顯然不是，所以這種人富不富的局面也需要在深層次上扭轉(zhuǎn)。 （三）投資與比較1 、如果把投資者結(jié)構(gòu)作為一個(gè)整體來(lái)考慮的話，基本上就是所謂的“三三制”。目前，在2672億元的酒店固定資產(chǎn)原值中，外資酒店約占1000億元，其中既有外商投資，也有來(lái)自中國(guó)的相應(yīng)投資。國(guó)有投資者一般為1000億元，其他類型投資者約占700億元。因此，一般來(lái)說(shuō)，它是一個(gè)“三三制”的結(jié)構(gòu)。從發(fā)展

41、來(lái)看，國(guó)有投資將逐漸減少。一方面，公司法規(guī)定不得以國(guó)有獨(dú)資興建新酒店。另一方面，現(xiàn)在有相當(dāng)多的國(guó)有酒店在進(jìn)行重組，一些國(guó)有資本不得不退出酒店業(yè)，但絕對(duì)退出是沒(méi)有必要的，沒(méi)有意義的，沒(méi)有必要要求絕對(duì)退出。總的來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的發(fā)展過(guò)程。從發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，下一步國(guó)有資本將逐漸走弱，其他類型資本將逐漸走強(qiáng)，外資總體處于相對(duì)平衡的態(tài)勢(shì)。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，外商投資酒店建設(shè)的金額實(shí)際上在萎縮，進(jìn)入酒店管理領(lǐng)域的金額卻在增加。所以，我們感覺(jué)外資酒店的數(shù)量在增加，但實(shí)際上外資管理公司的品牌在增加。增加的完全是外國(guó)資本。 2.行業(yè)投資比較行業(yè)投資比較問(wèn)題，也就是為什么要投資酒店。從歷史進(jìn)程看，酒店投資一直

42、是熱點(diǎn)，尤其是近幾年，也會(huì)引發(fā)一些深層次的問(wèn)題。投資酒店的原因有很多，其中非經(jīng)濟(jì)因素是主導(dǎo)因素。當(dāng)前情況有所不同，經(jīng)濟(jì)因素逐漸上升為主導(dǎo)因素。然而，在酒店經(jīng)營(yíng)多年困難重重，如今整體景氣度只增不減的情況下，為什么還有那么多人投資酒店呢？行業(yè)比較直接關(guān)系到投資者的決策，需要橫向比較。首先，從旅游部來(lái)看，旅行社的投資與收益之比一般為0.2比1。投資旅行社，投資2毛錢，就能賺1元錢。投資景區(qū)需要大量的投資，是長(zhǎng)期的回報(bào)，但投資景區(qū)是有優(yōu)勢(shì)的。景區(qū)有門票收入，總體比較穩(wěn)定。因此，雖然投資量較大，但收益穩(wěn)定。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，投資也是值得的。從跨行業(yè)比較來(lái)看，比如產(chǎn)業(yè)投資怎么樣，商業(yè)投資怎么樣，科技和房地產(chǎn)投資

43、怎么樣。一般來(lái)說(shuō)，工業(yè)固定資產(chǎn)基本上是用2元來(lái)形成1元的銷售收入，是2比1的關(guān)系；現(xiàn)在企業(yè)0.3到0.5元的固定資產(chǎn)形成了1元的銷售收入，也就是0.3、0.5的比例為1；科技行業(yè)的投資不好比較，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)太大；房地產(chǎn)行業(yè)基本上是15%-20%的投資回報(bào)率，仍然是一個(gè)高利潤(rùn)的行業(yè)。也就是說(shuō)，投資者有很多選擇，可以從這四個(gè)類別中進(jìn)行選擇。為什么要投資酒店？從直接回報(bào)來(lái)看，酒店投資低，收益不突出。這是一般情況。無(wú)論是跨行業(yè)比較，還是行業(yè)比較，直接從表面上看，都不值得。你應(yīng)該投資一定有一個(gè)深刻的理由。歷史因素主要是非經(jīng)濟(jì)因素。這種情況一直在形成。新形勢(shì)下，在經(jīng)濟(jì)因素占主導(dǎo)地位的情況下，為什么還要投資酒店

44、？ . 3、投資酒店至少有幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：一是酒店投資的穩(wěn)定性比較強(qiáng)，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也不大。投資實(shí)業(yè)，項(xiàng)目成功，回報(bào)很快，但如果投資不成功，可能是一錘子買賣。我曾經(jīng)看過(guò)國(guó)家計(jì)委的一份材料，里面分析了20個(gè)大型投資項(xiàng)目。最低投資20億元。對(duì)于一些項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，完成的那一天就是損失的時(shí)間。甚至有些項(xiàng)目達(dá)到了這個(gè)水平，項(xiàng)目已經(jīng)完成。如果項(xiàng)目不開(kāi)工，每年將耗資3億元。如果啟動(dòng)，每年將損失1億元。我應(yīng)該怎么辦？選擇選擇去，最后不得不開(kāi)始，因?yàn)槊磕昴憧梢該p失2億元。因此，與行業(yè)相比，酒店的穩(wěn)定性非常強(qiáng)。二是成長(zhǎng)性好。酒店投資雖然屬于資本密集型投資，但總體而言增長(zhǎng)性較好，這是建立在差別地租收益的基礎(chǔ)上的。這也是很多人投資

45、餐廳的重要原因。三是階段性效益顯著。如果酒店的投資選址較好，時(shí)機(jī)較好，將形成更顯著的階段性效益。許多餐館實(shí)際上扮演著這個(gè)角色。商業(yè)世界有一個(gè)特點(diǎn)。好事千里行，壞事不出門。因此，我們?cè)谏虡I(yè)界聽(tīng)到了很多商業(yè)神話，但實(shí)際上，我們達(dá)不到1%。有時(shí)我遇到一個(gè)老板，問(wèn)他最近怎么樣？他的回答是馬馬虎虎，也就是說(shuō)他肯定是在虧本經(jīng)營(yíng)。如果答案沒(méi)問(wèn)題，那就意味著他可能被綁了。如果他能愉快地給你講兩個(gè)故事，就說(shuō)明他賺了。但是沒(méi)有人說(shuō)我現(xiàn)在做不到，我在賠錢。因此，這在商界是一種常態(tài)，而且也產(chǎn)生了階段性的顯著影響。在業(yè)內(nèi)，它立即被傳為一個(gè)酒店投資回報(bào)管理的神話，它會(huì)起到這樣的作用。四是品牌效應(yīng)突出。許多投資酒店的人都看

46、重品牌效應(yīng)，包括許多私營(yíng)公司。從邏輯上講，民營(yíng)企業(yè)投資于產(chǎn)權(quán)最清晰、經(jīng)營(yíng)條件最好的酒店。但從總體上看，酒店業(yè)民營(yíng)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況處于中下游，普遍處于虧損狀態(tài)。當(dāng)然，原因有很多，比如規(guī)模太小、核心競(jìng)爭(zhēng)力不足、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確等等，這些原因都有，但是在這種情況下，你為什么還要投資呢？最重要的一點(diǎn)是看品牌效應(yīng)。五是現(xiàn)金流的作用。酒店的經(jīng)營(yíng)會(huì)形成穩(wěn)定的、比較大的現(xiàn)金流。從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，現(xiàn)金流比利潤(rùn)更重要。正是這種現(xiàn)金流效應(yīng)，讓很多酒店投資者即使賠錢也能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。第六，從長(zhǎng)期來(lái)看，一般與各行業(yè)的整體收益相平衡，或者說(shuō)一般均衡。這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度時(shí)，必須轉(zhuǎn)變?yōu)槠骄麧?rùn)率的視角。

47、只要市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)成熟的市場(chǎng)，相應(yīng)地，自由進(jìn)入和自由退出最終會(huì)達(dá)到一個(gè)整體的平衡。但是這里有很多階段性的機(jī)會(huì)，所以需要通過(guò)行業(yè)比較來(lái)研究。 （四）酒店市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)1、四大效應(yīng)近年來(lái)酒店市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系最為突出的表現(xiàn)在“四大效應(yīng)”。這“四個(gè)效應(yīng)”都有積極推動(dòng)的一面，但也有需要深入分析的一面：一是假期效應(yīng)覆蓋全國(guó)，假期效應(yīng)推動(dòng)了全國(guó)旅游業(yè)的全面崛起，但也產(chǎn)生含糊的指導(dǎo)，存在誤解。大家覺(jué)得現(xiàn)在旅游市場(chǎng)很好，消費(fèi)熱點(diǎn)和市場(chǎng)熱點(diǎn)自然會(huì)成為投資熱點(diǎn)。好的一面是積極推動(dòng)，誤區(qū)是讓大家對(duì)市場(chǎng)形成一個(gè)普遍的感覺(jué)，但這種感覺(jué)未必準(zhǔn)確。二是入世效應(yīng)。加入世貿(mào)組織后，大量國(guó)際商務(wù)客人蜂擁而至，吸引了大量國(guó)際旅游

48、客人，同時(shí)帶動(dòng)了全國(guó)商務(wù)客人和游客，形成了兩方面拉動(dòng)、兩級(jí)帶動(dòng)的現(xiàn)象。在這個(gè)過(guò)程中，商務(wù)旅游的發(fā)展形成了龍頭。這位商業(yè)領(lǐng)袖對(duì)酒店行業(yè)的最大定位，就是快速將眾多酒店定位為商務(wù)酒店，然后根據(jù)業(yè)務(wù)需求快速翻新建設(shè)。大量的國(guó)際商務(wù)酒店也屬于一流水平，主要集中在一些中心城市。但也有一些酒店盲目行事，造成大而不合理、華而不實(shí)、劃算的情況。因此，增加了總投資，增加了運(yùn)營(yíng)成本，形成了長(zhǎng)期隱患。三是節(jié)日效應(yīng)。全國(guó)各地，節(jié)慶、會(huì)議接連舉行。這種節(jié)日效應(yīng)形成了短期的高峰，但在形成短期高峰的同時(shí)，也形成了隱憂。正是因?yàn)槎虝旱母叻?，才造就了短期的高峰。繁榮和短期需求膨脹也刺激了許多投資者認(rèn)為這個(gè)領(lǐng)域還有很多工作要做。但

49、這個(gè)短期的高峰無(wú)法維持長(zhǎng)期的發(fā)展。如果觸發(fā)大量投資，實(shí)際上會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)的供需關(guān)系產(chǎn)生比較大的負(fù)面影響。四是西方效應(yīng)。通過(guò)中西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，主要體現(xiàn)在投資帶動(dòng)上?，F(xiàn)在西部幾個(gè)大項(xiàng)目，大筆投資引發(fā)了很多其他的中小投資，也引發(fā)了旅游市場(chǎng)的熱點(diǎn)，但是這種投資西部效應(yīng)帶來(lái)的最大問(wèn)題是后勁不足.因此，這四種效應(yīng)的正面效應(yīng)非常突出，但同時(shí)也產(chǎn)生了一系列問(wèn)題或存在一系列隱憂。 2、酒店與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系 酒店與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系是一種更為重要和實(shí)質(zhì)性的關(guān)系。多年來(lái)，餐飲和房地產(chǎn)在某種意義上是一個(gè)市場(chǎng)，但我們一開(kāi)始并不了解這個(gè)問(wèn)題。這也有一個(gè)發(fā)展過(guò)程。一開(kāi)始是酒店的發(fā)展。 1980年代，酒店的生意一般都很好。后來(lái)

50、在1990年代，特別是1990年代后半期，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速擴(kuò)張，對(duì)酒店的管理產(chǎn)生了直接影響。最重要的影響之一是公寓和寫(xiě)字樓進(jìn)入市場(chǎng)，吸引了大量餐館客源。原本很多酒店客戶都是常住戶，現(xiàn)在沒(méi)有常住戶了，基本被房地產(chǎn)配套的公寓和寫(xiě)字樓帶走，影響酒店業(yè)入住率10%左右。這是客觀趨勢(shì)。在沒(méi)有更好條件的情況下，每個(gè)人都不得不在酒店生活和工作。現(xiàn)在有了公寓和寫(xiě)字樓，自然會(huì)遠(yuǎn)離酒店，勢(shì)頭應(yīng)該說(shuō)是越來(lái)越強(qiáng)了。例如，一家大型酒店在鼎盛時(shí)期擁有 266 名常住居民，但兩年內(nèi)只有 66 名。后來(lái)，老板著急了，對(duì)銷售部說(shuō)，你得把它拉回來(lái)。銷售部說(shuō)你環(huán)顧四周。公寓樓和寫(xiě)字樓都頂起來(lái)了，拉不回來(lái)了。比如另一家大酒店，曾經(jīng)有一

51、個(gè)大型的跨國(guó)集團(tuán)總部。搬出去后，直接影響1億營(yíng)業(yè)收入。同時(shí)，自從跨國(guó)公司總部離開(kāi)后，不少常住居民也跟著走了，剩下的常住居民也跟著談價(jià)格。所以，這個(gè)影響不僅僅是營(yíng)業(yè)收入減少1億元，實(shí)際上是系列帶動(dòng)的，系列已經(jīng)減少了。但這是無(wú)法逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，原因很簡(jiǎn)單，餐廳最初只提供市場(chǎng)上的替代品，而不是真正的精品店。所以現(xiàn)在很多酒店都改變了思路，就是支持酒店、公寓、寫(xiě)字樓。這種綜合性的做法可以真正保住市場(chǎng)份額，但這需要大的投資和大的市場(chǎng)。要維持這種局面，大多數(shù)酒店還是眼睜睜地看著永久居民離開(kāi)，這是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大影響之一。酒店投資回報(bào)與經(jīng)營(yíng)管理（三）進(jìn)一步看，大旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的概念已初具規(guī)模。一方面，酒店市場(chǎng)總量

52、增加，另一方面，結(jié)構(gòu)也發(fā)生了很大變化。 .近兩年出現(xiàn)了一個(gè)新現(xiàn)象，那就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入酒店行業(yè)?；旧?，有兩種方法。一種方式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接收購(gòu)酒店，形成一組酒店的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；另一種方式是在開(kāi)發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)建酒店，比如建設(shè)20萬(wàn)元的社區(qū)。平方米，同時(shí)建餐廳。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有兩個(gè)考慮。第一，房地產(chǎn)本身很難形成品牌，即使是50萬(wàn)平方米的社區(qū)建設(shè)，也很難形成品牌，但酒店在市場(chǎng)上形成品牌卻很容易。因此，從品牌化的考慮，在投資、建設(shè)、發(fā)展社區(qū)的同時(shí)建設(shè)酒店。二是減稅。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直保持著較高的利潤(rùn)率。高利潤(rùn)率意味著繳納的所得稅更高。因此，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的同時(shí)建設(shè)酒店，在一定意義上增加了開(kāi)發(fā)成

53、本，減少了政府。稅收減免更多地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的考慮因素。因此，現(xiàn)在這種新局面已經(jīng)形成，也就是說(shuō)，酒店市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系在外延上擴(kuò)大，在內(nèi)涵上加深，形成相互影響、相互融合的局面?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，很多人也說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)象很嚴(yán)重。我們不評(píng)價(jià)是否存在泡沫現(xiàn)象，但至少這種情況已經(jīng)形成，這意味著在接下來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)酒店市場(chǎng)的影響會(huì)更大。 3、酒店發(fā)展基礎(chǔ)在25年的歷程中，酒店市場(chǎng)仍然保持著較好的基礎(chǔ)?？偟膩?lái)說(shuō)，中國(guó)的酒店基本上還是初期投資，轉(zhuǎn)手的不多。近年來(lái)，一些酒店轉(zhuǎn)讓了產(chǎn)權(quán)，但數(shù)量一般不會(huì)太大。一個(gè)典型的例子是新萬(wàn)壽酒店，已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了3次。也有很多外國(guó)財(cái)團(tuán)和外國(guó)管理公司想

54、在中國(guó)分批收購(gòu)酒店，但實(shí)際上并沒(méi)有做到。比如喜來(lái)登和美國(guó)摩根財(cái)團(tuán)就來(lái)找六人談在中國(guó)買100家酒店。反正財(cái)團(tuán)有錢，喜來(lái)登有品牌，但需要15%的投資回報(bào)，這是不可能的。中餐館現(xiàn)在8%或9%的投資回報(bào)率不錯(cuò)，15%的回報(bào)率肯定不行。如果達(dá)不到，就不要買。不買就忘了。還有一次是澳洲財(cái)團(tuán)，也和澳洲某酒店集團(tuán)聯(lián)手，看好中國(guó)市場(chǎng)，但也只是一片模糊。雖然不能批量收購(gòu)酒店，但反映了一種趨勢(shì)。進(jìn)一步分析表明，整個(gè)酒店業(yè)的轉(zhuǎn)移并不多，客觀上形成了良好的資本運(yùn)作的基礎(chǔ)，實(shí)際上意味著未來(lái)的發(fā)展前景?；赝?。亞洲金融危機(jī)后，酒店業(yè)一直在抱怨，但看他們的數(shù)據(jù)，平均入住率仍然在80%，平均房?jī)r(jià)在600多港元。我們會(huì)嘲笑在地面上

55、運(yùn)營(yíng)的酒店。為什么我們一直打電話？ ?重點(diǎn)是什么？分析，核心問(wèn)題是酒店市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)是一體化的市場(chǎng)，酒店基本已經(jīng)易手。比如初期投資1億，運(yùn)營(yíng)一年后賣2億。下家公司經(jīng)營(yíng)一年再賣，賣3億。原本是一億的初期投資，但在市場(chǎng)上發(fā)生了變化。如果是3億，就說(shuō)明管理水平很高，好的經(jīng)營(yíng)狀況承受不了。我們現(xiàn)在的基礎(chǔ)還在，這是一個(gè)很好的基礎(chǔ)，我們要充分看到這一點(diǎn)。很多酒店的未來(lái)前景其實(shí)就在這一點(diǎn)上。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)與酒店市場(chǎng)的融合將逐漸形成，這意味著酒店仍有易手和炒作的空間。三、酒店投資回報(bào)模型分析 酒店投資回報(bào)模型實(shí)際上是兩個(gè)過(guò)程。 （一）投資過(guò)程1、投資人從初期投資以來(lái)的這些年，在酒店投資上走

56、了很多彎路，也吸取了很多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。有一些問(wèn)題到現(xiàn)在還沒(méi)有引起人們的注意。事實(shí)上，這些問(wèn)題一直存在。從中外合資酒店的角度來(lái)看，首要問(wèn)題是匯率問(wèn)題，進(jìn)而涉及引進(jìn)外資的貨幣問(wèn)題。例如，一些餐館使用美元作為外資的主要來(lái)源。 1980年代初，人民幣對(duì)美元貶值，先是1 ： 1.7，后1 ： 2.08，1 ：3.7，1：5.32 ，最后1 ： 8。營(yíng)業(yè)收入為人民幣。隨著匯率的不斷變化，債務(wù)負(fù)擔(dān)實(shí)際上在增加。因此，在 1980 年代中期，一些餐館果斷決定將相當(dāng)一部分的美元貸款轉(zhuǎn)換為日元貸款。但是，1985年西方發(fā)達(dá)國(guó)家逼迫日本簽訂廣場(chǎng)協(xié)議，迫使日元升值，所以1985年以后，日元貨幣的價(jià)值急劇上升。我只是換了

57、它，我松了一口氣。日元又升值了，所以有些餐廳還是喘不過(guò)氣來(lái)。沒(méi)有把握好時(shí)機(jī)。多年來(lái)，人民幣匯率總體上是比較穩(wěn)定的，所以我們現(xiàn)在稍微淡化一下匯率問(wèn)題，但是隨著中國(guó)進(jìn)一步開(kāi)放，匯率機(jī)制也會(huì)發(fā)生變化。它不會(huì)升值，但它會(huì)持續(xù)多久？再比如，1997年亞洲金融危機(jī)后，很多人建議人民幣貶值。我們當(dāng)時(shí)也堅(jiān)持貶值。當(dāng)我們的資本市場(chǎng)沒(méi)有完全開(kāi)放時(shí)，我們可以這樣做。隨著資本市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，我們?nèi)绻荒茏龅竭@一步，就意味著未來(lái)投資特別是引進(jìn)外資方面的匯率風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大。因此，如何選擇一種貨幣，如何抓住機(jī)會(huì)，如何研究一個(gè)合理的匯率，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常重要的問(wèn)題，也是一個(gè)非常專業(yè)的問(wèn)題。在酒店投資和配套設(shè)施方面，核心

58、問(wèn)題是利率問(wèn)題。利率問(wèn)題還涉及到選擇哪家銀行貸款，甚至選擇什么樣的銀團(tuán)貸款，因?yàn)橐话愦笮途频晖顿Y項(xiàng)目都是銀團(tuán)貸款，如何形成銀團(tuán)貸款還有一系列基本問(wèn)題。它還涉及國(guó)家利率的變化?？傮w而言，近年來(lái)利率逐漸降低。這種逐漸減少的做法實(shí)際上對(duì)餐館來(lái)說(shuō)是一種解脫，因?yàn)橘Y金成本已經(jīng)降低。例如，一家成立于1978年的大型酒店在這個(gè)問(wèn)題上走了很長(zhǎng)一段路。擁有客房1070間，建筑面積12萬(wàn)平方米，預(yù)算投資1億元，基建過(guò)程8年。利率在不斷變化，這意味著資金成本不斷增加。最終結(jié)算金額為3.7億，但當(dāng)時(shí)的債務(wù)總額已經(jīng)是5.4億。當(dāng)時(shí)銀行的利率最高，年利率為20.47%。以這個(gè)利率計(jì)算，5.4億的債務(wù)8年可以還清，但是當(dāng)時(shí)

59、8億的債務(wù)還清了，10年還清了8億的債務(wù)，債務(wù)是15億，這意味著酒店將永遠(yuǎn)無(wú)法轉(zhuǎn)身。來(lái)。當(dāng)時(shí)，有關(guān)方面呼吁降低利率，否則餐廳將永遠(yuǎn)無(wú)法呼吸。這怎么可能？那不僅是為銀行工作，而且還要工作好幾輩子。從目前來(lái)看，利率水平相對(duì)穩(wěn)定并在逐步下降，這實(shí)際上對(duì)近幾年整個(gè)酒店業(yè)的繁榮起到了重要的推動(dòng)作用?？傮w而言，關(guān)鍵問(wèn)題是償債安排。按計(jì)劃進(jìn)行是理想的，但市場(chǎng)時(shí)機(jī)更為關(guān)鍵。 2、建設(shè)過(guò)程在酒店建設(shè)中，應(yīng)該說(shuō)誤區(qū)比較多，比如追求大而豪華，浮華不切實(shí)際，最后造價(jià)無(wú)益。這是酒店投資過(guò)程中的普遍現(xiàn)象。其實(shí)從酒店的設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，一是結(jié)構(gòu)，二是功能，三是盈利空間，最后是形式。但現(xiàn)在大多數(shù)酒店都沒(méi)有研究這些問(wèn)題，這意味著未來(lái)的

60、管理存在很多隱憂。比如客房總面積應(yīng)該占酒店總面積的70%-75%，這是一個(gè)比較合理的比例，因?yàn)樵谖磥?lái)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，客房的運(yùn)營(yíng)成本是最低的，而利潤(rùn)率是最大的，但是現(xiàn)在很多酒店設(shè)計(jì)成客房的比例比較低，這意味著未來(lái)的利潤(rùn)空間很小。當(dāng)然，市場(chǎng)情況因地而異。比如酒店一般房間的比例比較低，因?yàn)槿藗儗?duì)食物的要求很高，所以餐廳里的餐廳比例比較高。全國(guó)餐館平均來(lái)說(shuō)，餐館收入占總收入的20%，餐館可以占到50%。這是不同的，但總的來(lái)說(shuō)，這個(gè)比例一定要把握好。二是酒店空間的利潤(rùn)率應(yīng)該占總建筑面積的85%，這是一個(gè)最優(yōu)狀態(tài)，但在我們目前的酒店設(shè)計(jì)中，空間利潤(rùn)率可以占到60%。大堂太大，走廊太寬，無(wú)效區(qū)太多。這都是錢！