佳兆業(yè)中心價格體系提報課件

1、盤錦佳兆業(yè)市府路1號價格策略提報佳兆業(yè)地產(chǎn)（營口）有限公司2012年05月22日報告結(jié)構(gòu)1市場分析2競爭分析3項目分析4推售策略5價格策略6均價建議1市場環(huán)境分析2012兩會政府報告調(diào)低GDP增長率（7.5%），表明中央為防止經(jīng)濟過快增長，將進一步調(diào)低房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的拉動作用2012年兩會政府工作報告提出，2012年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長7.5%這是GDP預(yù)期增長目標十年來首次低于8%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站2012年中央將繼續(xù)實施即有房地產(chǎn)政策，政策環(huán)境未現(xiàn)松動現(xiàn)象，下半年仍將以調(diào)控維穩(wěn)為主【4月1日至3日】中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶在廣西欽州，福建泉州、莆田、福州等地就經(jīng)濟運行情況進

2、行調(diào)研。溫家寶指出，堅定不移地繼續(xù)實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。積極推進保障性安居工程建設(shè)，拓寬融資渠道，保障用地供應(yīng)，提高設(shè)計水平，保證工程質(zhì)量。抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度，確保保障性住房建設(shè)可持續(xù)。 【4月13日】主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析一季度經(jīng)濟形勢，研究部署下一階段經(jīng)濟工作。會議對下一階段重點工作作了部署。其中提到，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。采取有效措施增加普通商品房供給。推進保障性安居工程建設(shè)，完善公租房、廉租房的配套設(shè)施。會議要求，各地區(qū)、各部門要加強經(jīng)濟運行監(jiān)測，密切跟蹤，分析經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化，做好應(yīng)對各種風險的預(yù)案

3、。要增強全局觀念，加強協(xié)調(diào)配合，凝神聚力，真抓實干，以優(yōu)異成績迎接黨的十八大勝利召開。溫家寶：堅定不移地繼續(xù)實施房地產(chǎn)調(diào)控政策盤錦經(jīng)濟結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)集中度高，油氣產(chǎn)業(yè)依賴成度較高，經(jīng)濟總量受原油價格變動影響大；人口基數(shù)少，流動性低，消費總量有限2011年盤錦GDP全省排名GDP（億元） 人口總數(shù)（萬）2011年盤錦人口總數(shù)全省排名2011年盤錦人圴GDP全省排名人均GDP（元）2011年盤錦產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例2009年受油氣開采業(yè)增長危機的影響，原油價格下跌，工業(yè)經(jīng)濟總量大幅減少（GDP總量全省排名第8）2011年，油價的飆升支撐了盤錦市經(jīng)濟總量的擴張（GDP總量全省排名第5）。未來五年，根據(jù)盤錦油氣產(chǎn)

4、業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，原油產(chǎn)量基本維持現(xiàn)有水平，零增長的原油產(chǎn)量對全市的經(jīng)濟增速將產(chǎn)生很大拖累。數(shù)據(jù)來源：遼寧省統(tǒng)計局網(wǎng)站盤錦土地供應(yīng)漲幅2010-2011年住宅用地成交量呈跳越性增長，形成2011年商品房供應(yīng)的井噴式增長，商品房供應(yīng)趨勢將持續(xù)2-3年2010年盤錦加大招商引資力度（招商重點集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域）， 2010-2011年盤錦市土地推出量達到1529.23萬平米，全國品牌型發(fā)展商相繼于盤錦布局面市代表發(fā)展商：恒大集團、鵬欣集團、大商集團、美的集團、上海綠地、居然之家、紅星美凱龍規(guī)劃中、面市時間不定發(fā)展商：萬科、蘇寧、萬達、雅居樂、華潤、華強等低價低廉的盤錦市場，近年隨供應(yīng)量逐步加大、開發(fā)水平

5、的提升，競爭格局越將激烈。供應(yīng)量：萬平漲幅比例2007-2011年土地成交情況數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)商品房供應(yīng)及去化分析商品房供應(yīng)不斷放量，而市場消化量則保持在相對較低水平，供需差不斷加大，市場承載負荷極為嚴峻盤錦房地產(chǎn)供應(yīng)及需求進入2009年之后，始終處于供大于求的狀態(tài)盤錦住宅市場供應(yīng)呈逐年放量情況，而年均消化量則保持在200萬平左右，供需差不斷加大2009年，供需差為100萬平；2010年，供需差為220萬平；2011年供需差為510萬平盤錦市近年商品樓需求量在200萬平左右，盤錦市區(qū)商品房主要靠內(nèi)部消化，在有限的市場規(guī)模下，市場承載負荷面極為嚴峻。2008-2011年住宅產(chǎn)品供應(yīng)及去化

6、情況單位：萬平數(shù)據(jù)來源：中原市場部商品房均價分析品牌項目的入市，拉升市場單價快速上漲，市場支付能力透支；2011年下半年市場轉(zhuǎn)淡，各項目為保證回款，市場價格出現(xiàn)全面回落 2010年，品牌開發(fā)商的相繼入市不僅提高了房地產(chǎn)的發(fā)展水平，同時也拉升了銷售價格迅速上漲。2010年均價達3800元/平左右；2011年銷售均價已達到4400元/平左右。 隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入及市場有限購買力的透支，2011年第四季度市場價格出現(xiàn)全面回落，至2012年市場均價回落至4000元左右，降幅在10%以上。2005-2011年均價變化情況元/平恒大、水游城等品牌項目入市全面促銷，搶占市場份額數(shù)據(jù)來源：中原市場部盤錦

7、興隆臺區(qū)2012年2-4月商品房成交情況近三個月興隆臺區(qū)成交量旺現(xiàn)回暖趨勢，與3月份房交會帶動及4月各項目加大推廣及促銷力度相關(guān)因為市場供應(yīng)較大，各項目為保證出貨回款，均有一定價格讓利，近三個月價格呈小幅下滑趨勢盤錦興隆臺區(qū)2012年2-4月住宅成交情況（元/平）（套）數(shù)據(jù)來源：中原市場部小結(jié)：關(guān)于經(jīng)濟及政策環(huán)境：中央防止經(jīng)濟過快增長，將進一步調(diào)低房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的拉動作用政策環(huán)境未現(xiàn)松動現(xiàn)象，下半年仍將以調(diào)控維穩(wěn)為主，未來形勢需謹慎判斷12關(guān)于盤錦市場：經(jīng)濟增長速度放緩，人口基數(shù)有限，將進一步降低整體消費水平住宅有地成交量呈跳越性增長，商品房供應(yīng)的井噴式增長，供應(yīng)趨勢將持續(xù)2-3年商品房消化

8、量處于較低水平，供需差不斷加大，市場承載負荷極為嚴峻近年市場單價的過快上漲，透支市場支付能力，隨競爭不斷加劇，近半年價格出現(xiàn)全面回落2競品分析盤錦共分兩區(qū)兩縣，商品房全部在距市中心15公里半徑內(nèi)，全市在售項目共66個盤錦行政地圖盤錦房地產(chǎn)分布圖盤錦市政府盤錦房地產(chǎn)項目高度集中于市中心區(qū)域，市中心半徑5公里范圍內(nèi)即有45個項目盤錦市政府主要競品：選取2.5公里范圍內(nèi)，建筑類似（高層）或產(chǎn)品類似（戶型競爭）本項目利港銀河城均價4000水游城均價4800恒大華府均價5000中交凱旋城均價4100藍色康橋均價4500美的城洋房均價4500東方銀座公館均價4000大商城市廣場均價5600東方銀座中心城均

9、價4100盤錦市政府商業(yè)中心區(qū)興隆臺區(qū)主要競爭項目可供應(yīng)量約4萬套，各項目均將面對長時期的去化壓力項目產(chǎn)品類型項目規(guī)模在售區(qū)域建面開盤時間累計去化一期存量項目后繼可供應(yīng)套數(shù)預(yù)估整體均價近兩個月成交均價精裝修情況近兩個月周均去化速度大商城市廣場30F高層約3.5萬約3.5萬2010.9住宅：400套住宅：230套620056001000元精裝2水游城32F高層約51萬約10萬2011.8住宅：130套住宅：790套63004800無1恒大華府32F高層約77萬約32萬2011.7住宅：500套住宅：1020套約3000630050001500元精裝1利港銀河城32F高層約138萬約15萬2011

10、.7住宅：400套住宅：920套約800041004000無3中交凱旋城18F小高層24F高層約108萬約8萬2011.12住宅：120套住宅：570套約600043004100無3藍色康橋11F及18F小高層約200萬F區(qū)約30萬2011.3住宅：2000套住宅：1000套約200045004500無8美的城別墅、洋房、小高層約220萬約5萬2011.10洋房：140套洋房：30套約7000洋房：5300洋房：4300無3東方銀座公館28F高層18F小高層約84萬約16萬2011.8住宅：200套住宅：1300套約20004300小高層：4000無1東方銀座中心城30F高層24F小高層聯(lián)排別

11、墅約137萬約14萬2011.7別墅：30套住宅：150套別墅：10套住宅：800套約550044004100無1合計約4100套約6860套約3.3萬套30水游城城市綜合體項目，高端商業(yè)已確定品牌商家，計劃于2012年9月正式營業(yè)狀態(tài)房型建筑面積總套數(shù)余貨套數(shù)均價(毛坯)總價產(chǎn)品特性在售2*2*194-112150150480045-54萬純南向，不通透，與本案108結(jié)構(gòu)相似3*2*2149150160480072萬把山戶型，采光較差3*2*2150-17012090480072-82萬客廳把山，客廳采光不好3+1*2*217612070480084萬南北通透，與本案164結(jié)構(gòu)相似4*2*3

12、2701601004800130萬樓王產(chǎn)品，與本案164結(jié)構(gòu)相似待售2*2*194-11260603*2*21496060其他176以上100100總占地：12萬平總建面：51萬共4棟32高層（約：720戶）2011年7月3日開盤累計去化情況：約130套本項目水游城約800米盤錦市政府商業(yè)中心區(qū)營銷推廣節(jié)奏及銷售信息2011年第三季度，市場共應(yīng)放量，競爭加劇2011年第四季度，各項目促銷，搶占市場份額2010年5月2011年5月2012年5月2011年11月2011年8月20日啟動認籌開盤特價促銷87折高層單位額外8折促銷此階段去化約70套約半年時間，去化約20套認籌總量：150組開盤銷售：約

13、40套均價變化6300元/平5300元/平4800元/平2011年8月入市，前期認籌客戶共計150組，開盤當天銷售約40套；因價格過高，持銷期處于滯銷，于2011年12月進行87折促銷，效果仍不明顯進入2012年，在住宅銷售仍不理想的情況下，項目將銷售重點轉(zhuǎn)向商業(yè)招商降價促銷手段推出后，銷售形式未明好轉(zhuǎn)，項目將工作重點轉(zhuǎn)向商業(yè)大商城市廣場城市綜合體項目，品牌發(fā)展商首個開盤項目，大商新瑪特、麥凱樂高端商業(yè)中心于2011年12月投入運營總占地：8.6萬 住宅建面：3.5萬一期：4棟30層高層（約1250戶）其中住宅：730套（3棟） 公寓：520套（1棟）精裝修交房（1000元/ ）2010年9月

14、開盤住宅累計去化情況：約400套狀態(tài)房型建筑面積總套數(shù)余貨套數(shù)均價總價產(chǎn)品特性已推售2*2*18632040560048萬純南向，不通透，與本案85面積相似3*2*110318060560058萬單朝向，不通透，與本案106面積相似未推售售2*2*18690903*2*11038080其他其他6060本項目大商城市廣場約1000米盤錦市政府商業(yè)中心區(qū)營銷推廣節(jié)奏及銷售信息2011年第三季度，市場共應(yīng)放量，競爭加劇2011年第四季度，各項目促銷，搶占市場份額2010年5月2011年3月2012年5月開盤階段性促銷小型房交會啟動認籌樣板房開放2010年9月30日認籌總量：500組開盤銷售：約200

15、套此階段去化約150套約半年時間，去化約50套均價變化6800元/平6200元/平5600元/平2010年市場旺季入市，前期認籌共計500組，開盤當天銷售約200套；公寓產(chǎn)品面積較小，總價較低，銷售情況良好住宅產(chǎn)品則因單價較高，銷售速度一般，進入2012年，隨其商業(yè)全面開業(yè)，項目為加快銷售速度，對價格進行調(diào)整以促銷2011年5月恒大華府開盤前將園林、樣板房、銷售中心、樓體立面展示開放超出市場認知水平的展示效果，對銷售起到良好的促進作用一期二期規(guī)劃中一期占地：8.6萬，建面32萬一期：16棟32層高層（約1540戶）精裝修交房（1500元/ ）2011年7月3日開盤累計去化情況：約500套狀態(tài)房

16、型建筑面積總套數(shù)余貨套數(shù)均價總價產(chǎn)品特性在售3*2*111112880500056萬純南向，不通透，與本案108結(jié)構(gòu)相似3*2*2133160120500067萬純南向，不通透3*2*215016030500075萬南北通透，與本案143結(jié)構(gòu)相似3+1*2*215612840500078萬南北通透，與本案164結(jié)構(gòu)相似4*2*216416060500082萬南北通透，與本案164結(jié)構(gòu)相似4*2*3288192906000172萬樓王產(chǎn)品，兩梯兩戶純板式待售3*2*1 1111801803*2*2 1331801803*2*2 1501201204*2*2 164120120本項目恒大華府約25

17、00米盤錦市政府商業(yè)中心區(qū)油田中心區(qū)營銷推廣節(jié)奏及銷售信息2011年第三季度，市場共應(yīng)放量，競爭加劇2011年第四季度，各項目促銷，搶占市場份額2010年5月2012年5月2011年7月入市，前期認籌客戶共計600組，開盤當天銷售400套；2011年末為加速回款，進行降價，引起成交客戶高度不滿，市場形象快速滑落，成交停滯2012年1月迫于成交客戶壓力，將價格短暫回調(diào)，但仍未換回市場信心進入3月，為加快銷售，再次進行降價促銷，因其價格反復(fù)變化，已完全失去市場認同，銷售情況較差啟動認籌約600組2011年7月3日開盤銷售：約400套此階段去化約80套約半年時間，去化約20套6300元/平5300元

18、/平5000元/平2011年12月特價促銷市場反響極差反而產(chǎn)生滯銷2012年3月全線8折促銷完全失去客戶品牌認同均價變化2011年5月降價導(dǎo)致前期購買客戶的極大不滿，甚至上書至盤錦市長市場對其信心快速滑落，品牌形象受到極大影響利港 銀河新城總占地：42萬 住宅建面：138萬一期：12棟32層高層（約1320戶）2011年7月24日開盤累計去化情況：約400套狀態(tài)房型建筑面積總套數(shù)余貨套數(shù)均價(毛坯)總價產(chǎn)品特性已推售2*2*1 92-9512020400038萬純南向，不通透，與本案85面積相似3*2*1 10112020400040萬純南向，不通透，與本案108結(jié)構(gòu)相似3*2*2 117-1

19、1816030400047萬南北通透，與本案126結(jié)構(gòu)相似4*2*2 14210030400057萬南北通透，與本案142結(jié)構(gòu)相似未推售2*2*1 92-953603603*2*2 1013603604*2*2 142100100一期二期規(guī)劃中本項目利港銀河城約1400米盤錦市政府商業(yè)中心區(qū)營銷推廣節(jié)奏及銷售信息2011年第三季度，市場共應(yīng)放量，競爭加劇2011年第四季度，各項目促銷，搶占市場份額2010年5月2011年5月2012年5月2011年7月入市，前期認籌客戶共計500組，開盤當天銷售160套；2011年末受市場影響，住宅去化遲緩，推出商鋪，轉(zhuǎn)移住宅銷售壓力2011年7月24日201

20、2年2月啟動認籌開盤特價促銷，送金條認籌總量：500組開盤銷售：約160套此階段去化約240套約半年時間，去化約100套均價變化4100元/平3500元/平特價房4000元/平藍色康橋F區(qū)注：藍色康橋共8個區(qū)，A-E區(qū)域已售完，現(xiàn)在售F區(qū)，G區(qū)規(guī)劃中總建面：200萬平F區(qū)情況：7棟24層高層+8棟小高層+21棟多層（約3000戶）2011年3月20日開盤累計去化情況：約2000套（7-11層電梯產(chǎn)品為主）狀態(tài)房型建筑面積總套數(shù)余貨套數(shù)均價(毛坯)總價產(chǎn)品特性已推售2*2*192-971500300450041-44萬南北通透，與本案85結(jié)構(gòu)相似3*2*21151200500450052萬南北通

21、透，與本案126結(jié)構(gòu)相似其他其他3002004500本項目藍色康橋F區(qū)約1300米盤錦市政府商業(yè)中心區(qū)G區(qū)規(guī)劃中F區(qū)在售營銷推廣節(jié)奏及銷售信息2011年第三季度，市場共應(yīng)放量，競爭加劇2011年第四季度，各項目促銷，搶占市場份額2010年5月2011年5月2012年5月F區(qū)于2010年12月入市，前期認籌客戶約800組，開盤當天銷售450套；龐大的客戶基礎(chǔ)（項目于2003年即開始發(fā)售）及油田物業(yè)，構(gòu)成其高度的市場認同形象，項目始終保持較好的銷售速度啟動認籌開盤均價變化2010年12日2011年3月20日認籌總量：約800組開盤銷售：約450套此階段去化約1300套約半年時間，去化約250套45

22、00元/平美的城總建面： 220萬平首期開發(fā)建面約：22萬平在售面積約5萬平，6棟電梯洋房層+80套別墅（約460戶）2011年10月開盤累計去化情況：約170套（11層電梯產(chǎn)品為主）狀態(tài)房型建筑面積總套數(shù)余貨套數(shù)均價(毛坯)總價產(chǎn)品特性已推售2*2*19311090410038萬南北通透，與本案85結(jié)構(gòu)相似3*2*2120110100410049萬南北通透，與本案126結(jié)構(gòu)相似4*2*216517030430071萬南北通透，與本案164結(jié)構(gòu)相似別墅200-30080408500本項目美的城約1500米盤錦市政府商業(yè)中心區(qū)營銷推廣節(jié)奏及銷售信息2011年第三季度，市場共應(yīng)放量，競爭加劇201

23、1年第四季度，各項目促銷，搶占市場份額2010年5月2011年5月2012年5月2010年10月入市，前期認籌客戶約150組，開盤當天銷售30套。持銷期銷售速度的遲緩；為改變滯銷狀態(tài)，項目于2012年2月14日，對電梯洋房進行直降1000元促銷（降價后洋房價格基本與小高層價格持平），項目方改變滯銷狀態(tài)，但仍限于已降價的洋房產(chǎn)品在走貨，小高層產(chǎn)品仍處于滯銷階段啟動認籌開盤均價變化2010年8日認籌總量：約150組開盤銷售：約30套洋房降價，去化約100套洋房5300元/平2011年10月洋房4300元/平洋房直降1000元/平2012年2月小結(jié)：關(guān)于競爭：商品房供應(yīng)高度集中，市中心半徑5公里內(nèi)有

24、45個項目同時在售競爭項目產(chǎn)品類似，潛在供應(yīng)量巨大，競爭形勢嚴峻123關(guān)于去化：近半年,受市場環(huán)境影響，各項目去化速度均較低近半年，各項目為搶占市場份額，加大推廣及促銷力度，去化速度有一定提升，但極少有項目突破周均5套銷量關(guān)于價格：市場整體成交價格近半年呈下降趨勢，近兩月表現(xiàn)尤為明顯市場高層產(chǎn)品成交價格區(qū)域落在4000-4800元/平之間3項目本體分析地理位置優(yōu)越：項目所在地為盤錦市中心，交通便捷，配套齊全，周邊政府機關(guān)林立，北側(cè)臨近盤錦商業(yè)中心油田生活區(qū)商業(yè)中心本案技術(shù)經(jīng)濟指標總表總用地面積30567.60 計容積率建筑面積146208.62 其中住宅建筑面積130336.76 其中商品房建

25、筑面積110444.26 回遷房建筑面積19922.50 商業(yè)建筑面積10498.29 會所建筑面積4642.97 容積率4.78商品房戶數(shù)828（不含1#回遷樓）地下機動車數(shù)量508車位比1：0.66棟38F高層；面積區(qū)間85-164平；100平以上戶型均為N+1設(shè)計一期技術(shù)經(jīng)濟指標：中小規(guī)模，高容積率，高密度，樓間距近，園林可打造空間有限，超高層建筑(126米)，回遷樓影響項目商品房單一屬性回遷房會所1#2#4#6#5#3#一期住宅貨量：改善型產(chǎn)品為主，產(chǎn)品多為N+1戶型，贈送面積較大，具備一定附加值2012年住宅計劃推售產(chǎn)品 樓棟 戶型 85 108 126 143 164 合計 2房

26、（2+1）房 （2+1）房 （3+1）房 （3+1）房 2# 套數(shù) 729%364%364%144面積 61416%45575%51445%158423# 套數(shù) 364%364%364%729%180面積 38554%46125%51595%1182612%254524# 套數(shù) 729%364%364%144面積 61466%45605%51485%158545# 套數(shù) 729%729%729%216面積 77908%93049%1021810%273126# 套數(shù) 729%364%364%144面積 60986%45245%51715%15793合計 套數(shù) 21626%10813%21626

27、%21626%729%828面積 1838518%1164512%2755727%3084031%1182612%10025385平兩房108平三房125平三房143平四房164平四房一期戶型分析：戶型方正，結(jié)構(gòu)合理，贈送面積大(可改房空間)可改房間約85平兩房約108平2+1房約126平2+1房約143平3+1房約164平3+1房可改房間可改房間可改房間本項目在實用率、車位比、樓間路等方面與片區(qū)內(nèi)項目相比無明顯優(yōu)勢項目實用率車位數(shù)量車位比樓間距（平均）樓間距（最大）住宅層高住宅凈高容積率本項目贈送前0.70-0.74贈送后0.80-0.845081：0.5606032.84.78大商城市廣場

28、0.7310641：1.5304232.75-2.807.08水游城0.817501:145553.12.80-2.904.56恒大華府0.8015881:170-801003.152.952.3利港銀河城0.81-0.838000多1：1.26014032.802.4中交凱旋城0.77 0.84201：0.650-8010032.75-2.801.82藍色康橋0.80-0.82未確定55752.92.752.1美的城0.9250.5332-404532.801.0東方銀座公館0.8816001：1.140-5050032.70-2.801.85東方銀座中心城0.8813001:0.850-7

29、07032.82.88項目價值點梳理城市中心核心區(qū)位（市委黨校原址）1N+1戶型設(shè)計，超大面積贈送，全通透戶型，戶型結(jié)構(gòu)方正2國際級綜合體規(guī)劃，與五星萬豪一體3項目劣勢：超高層建筑：市場首次出現(xiàn)，市場接受度低，高容積率，壓縮園林綠化面積樓間距近：平均樓間距僅60米、中低樓層采光受影響，隨工程進度推進，樓高的壓抑感將越發(fā)顯現(xiàn)得房率低：實用率贈送前僅70-74%，贈送后方達85%左右，減弱面積贈送優(yōu)勢四面臨市政主干道：受噪音影響大回遷樓與商品房混居：降低項目商品住宅的純粹屬性品牌發(fā)展商，提升客戶認知度及市場信心44推售策略2012年住宅計劃推售產(chǎn)品 樓棟 戶型 85 108 125 143 164

30、 合計 2房 （2+1）房 （2+1）房 （3+1）房 （3+1）房 2# 套數(shù) 7215%368%368%144 面積 600511%46478%50049%15656 3# 套數(shù) 36 8%368%368%72 15%180 面積 4032 7%46478%50049%12024 21%25707 4# 套數(shù) 7215%368%368%144 面積 600511%46478%50049%15656 合計 套數(shù) 14431%368%10823%10823%7215%468 面積 1201021%40327%1394124%1501226%1202421%57148 全年住宅銷售任務(wù)為3.32

31、億，首批推售計劃以2#、3#、4#產(chǎn)品后繼加推貨量將視客戶累積情況，做推售產(chǎn)品配比的靈活調(diào)整會所1#2#4#6#5#3#2012年推售計劃：住宅：2012年06月23日開盤，推出2#、3#、4#住宅產(chǎn)品，合計468套，建面約57143平米；85平兩房108平三房125平三房143平四房164平四房推貨理由：2-4棟工程形象最佳，且處于首批展示視線范圍之內(nèi)，客戶關(guān)注度較高，同時2-4棟涵蓋各面積段戶型區(qū)間，可以滿足不同產(chǎn)品意向類型的客戶需求總體推售策略6.23先期推售2-4棟住宅產(chǎn)品6.235.5認籌解籌蓄客期6.20銷售中心開放媒體出街第二輪盤客意向房號摸查意向價格區(qū)間第一輪盤客意向客戶數(shù)量第

32、三輪盤客算價、鎖定房號預(yù)銷控排查推貨節(jié)奏認籌開始時間：5.5解籌時間：根據(jù)二級節(jié)點計劃，項目計劃于6.23解籌樣板房開放4.29佳兆業(yè)杯徏步大賽5.19產(chǎn)品推介會6.165價格策略客戶最為關(guān)注的敏感點前四名為：價格地段開盤時間戶型客戶對本項目的價格預(yù)期集中在4500-4800元之間上門客戶敏感點分析價格地段開盤時間戶型此四項受關(guān)注度明顯高于其它因素，客戶對周邊配套及項目綜合體因素關(guān)注低于預(yù)期，反應(yīng)出三線城市客戶生活半徑較小及對高端事物認知度有限的特點客戶對本項目價格預(yù)期在4500-4800元之間，客戶對本項目價格預(yù)期屬于市場中高價格檔位上門客戶價格預(yù)期分析4.29-5.22住宅客戶樣本量263批4.29-5.22住宅客戶樣本量樣本量258批注：截止5.22日認籌客戶共44批85-126產(chǎn)品受關(guān)注度較高，大面積產(chǎn)品受關(guān)注度低11-25層之間受關(guān)注度較多，26層以上單位受關(guān)注度低上門客戶關(guān)注戶型分析關(guān)注85平兩房占34%，108平三房占31%，125平三房客戶占19%，中小面積產(chǎn)品合計占 91%客戶關(guān)注中小面積產(chǎn)品客戶占總樣板量的91%，反應(yīng)出市場現(xiàn)購房群體仍以剛需為主客戶多意愿選擇11-25層單位，反應(yīng)出市場對高層接受度有限上門客戶意向樓層分析4.29-5.22住宅客戶樣本量樣本量266批4.29-5.22住宅客戶樣本量樣本量266批價格策略原則結(jié)合客戶