教材編寫組土地增值稅的會(huì)計(jì)處理與納稅申報(bào)課件

1、第八章 土地增值稅法目錄第一節(jié) 土地增值稅概述第二節(jié) 土地增值稅的計(jì)算第三節(jié) 稅收優(yōu)惠第四節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理與納稅申報(bào)第一節(jié) 土地增值稅概述 一、土地增值稅概念 土地增值稅（land value increment tax）是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)所取得的增值額征收的一種稅。九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院二、納稅人 由于土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值收入的單位和個(gè)人征稅。為便于納稅人界定，財(cái)政部于1995年頒發(fā)的中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字19956號(hào)）規(guī)定：?jiǎn)挝皇侵阜?/p>

2、人，包括各類企事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人是指自然人，包括個(gè)人、個(gè)體經(jīng)營者。根據(jù)我國的稅法規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于所有涉外企業(yè)和個(gè)人。故只要發(fā)生稅法規(guī)定行為，不論法人還是自然人、企業(yè)還是國家機(jī)關(guān)、內(nèi)資還是外資，均應(yīng)是土地增值稅的納稅人。 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院122（一）征稅范圍界定土地使用權(quán)及其地上建筑物產(chǎn)權(quán)歸屬 轉(zhuǎn)讓的是國有土地使用權(quán)及其地上建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓并取得收入 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院（二）具體情況判定 1. 出售 2. 繼承、贈(zèng)與 3. 出租 4. 抵押 5. 交換 6. 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營 7. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 8. 房地產(chǎn)的重估 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院四、稅率 土地增值

3、稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表 級(jí)數(shù)增值額占扣除項(xiàng)目比例（增值率）適用稅率（%）速算扣除率（%）123450%（含50%）以下50%100%（含100%）100%200%（含200%）超過200%的部分30405060051535九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第二節(jié) 土地增值稅的計(jì)算 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院一、計(jì)稅依據(jù)（三）（二）（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院（六）（五）（四）經(jīng)過當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上述第一、二項(xiàng)金額

4、之和加計(jì)20的扣除 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院二、增值額的確定增值額是指土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，是土地增值稅的本質(zhì)所在。納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：(1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；(2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。又無正當(dāng)理由的。 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院三、應(yīng)納稅額計(jì)算 （一）定義法在計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算得出增值額。再按照增值額超過扣除項(xiàng)目金額的比例，分別確定增值額中各個(gè)部分的適用稅率，依此計(jì)算各部分增值額的應(yīng)納土地增值

5、稅稅額。各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額（每級(jí)增值額適用稅率） 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院（二）速算扣除法由于定義法計(jì)算是由各級(jí)稅率計(jì)算出的稅額加總而來，在實(shí)際操作中較為復(fù)雜。所以，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般采用更為簡(jiǎn)潔的速算扣除法。速算扣除法的核心在于用最高一級(jí)的稅率乘以全部的土地增值額后減除掉稅率差的影響。 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第二步第一步第三步第四步 1. 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30。土地增值稅稅額=增值額30% 2. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50、未超過100的部分，稅率為40。土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項(xiàng)目5% 3

6、. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100、未超過200的部分，稅率為50。土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項(xiàng)目15% 4. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。土地增值稅稅額=增值額60%-扣除項(xiàng)目35% 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院【例8-1】房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10 000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1 000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3 000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算

7、該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。第一步：確認(rèn)收入 收入總額10 000萬元第二步：確定扣除項(xiàng)目（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)未及有關(guān)費(fèi)用為1 000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3 000萬元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用50050（1 0003 000）5%650（萬元）（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬元（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%加計(jì)扣除額（1 0003 000）20%800（萬元）（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)1 0003 0006505558006 005（萬元） 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第三步：計(jì)算增值額 增值額10 0006 0053 995（萬元）第四步：計(jì)算增值率 增值率3 9956 0

8、05100%66.53%第五步：確定適用稅率 增值率介于50%和100%之間，屬于第二檔（40%）第六步：計(jì)算應(yīng)納稅額定義法：（3 995-6 00550%）40%+6 00550%30%=1 297.75（萬元）速算扣除法：應(yīng)納稅額3 99540%6 0055%1297.75（萬元） 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第三節(jié) 稅收優(yōu)惠 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院一、對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的減免稅優(yōu)惠 1開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。2注意確認(rèn)增值額是否未超過扣除項(xiàng)目金額的20。3對(duì)增值額超過扣除項(xiàng)目金額20的，應(yīng)對(duì)其全部增值額按規(guī)定計(jì)征土地增值稅，不能僅按其超過扣除項(xiàng)目金額20的部分計(jì)算征稅。4對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)

9、準(zhǔn)住宅又涉足其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。若未能分別核算或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院二、對(duì)國家征用收回的房地產(chǎn)的減免稅優(yōu)惠 根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。這里所說的“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院三、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的減免稅優(yōu)惠 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住

10、條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院四、對(duì)1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)的減免稅優(yōu)惠 （三）（二）（一）1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅 21994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅 3在上述免稅期限內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超出合同范圍的房地產(chǎn)或變更合

11、同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院第四節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理與納稅申報(bào) 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院一、會(huì)計(jì)處理（一）對(duì)于主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)計(jì)算的應(yīng)納土地增值稅額，作會(huì)計(jì)分錄借：經(jīng)營稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅實(shí)際交納時(shí)，作分錄借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅貸：銀行存款 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院【例8-2】某房地產(chǎn)公司預(yù)繳土地增值稅40萬，項(xiàng)目竣工后應(yīng)繳土地增值稅80萬元。（1）預(yù)繳土地增值稅40萬：借：遞延所得稅資產(chǎn)土地增值稅 400 000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 400 000借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 400 000 貸：銀行存款 400 000（2）竣

12、工后應(yīng)繳土地增值稅80萬：借：經(jīng)營稅金及附加 800 000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 400 000 遞延所得稅資產(chǎn)土地增值稅 400 000清繳土地增值稅40萬借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 400 000 貸：銀行存款 400 000 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院（二）對(duì)于非主營業(yè)務(wù)的企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，則應(yīng)分別情況進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。1.兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，房地產(chǎn)完工后未轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)應(yīng)作會(huì)計(jì)分錄： 借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院【例8-3】某房地產(chǎn)公司將外購的寫字樓出售，按規(guī)定應(yīng)繳土地增值稅40萬。借：其他業(yè)務(wù)支出 400 000貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)

13、交土地增值稅400 000借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 400 000 貸：銀行存款 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院2.轉(zhuǎn)讓以支付土地出讓金等方式取得國有土地使用權(quán)，原已納入“無形資產(chǎn)”核算的、其轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算應(yīng)交納的土地增值稅作會(huì)計(jì)分錄：借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院3.轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)已連同地上建筑物及其他附著物一并在“固定資產(chǎn)”科目核算的，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（包括地上建筑物及其他附著物），計(jì)算應(yīng)交納的土地增值稅作會(huì)計(jì)分錄：借：固定資產(chǎn)清理貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院【例8-4】某房地產(chǎn)公司將廠房與土地使用權(quán)一并出售，按規(guī)定應(yīng)繳土地增值稅40萬。借：固定資產(chǎn)清理 40

14、0 000貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 400 000繳納土地增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 400 000貸：銀行存款 400 000 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院4.轉(zhuǎn)讓的以行政劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)如僅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，也要繳納土地增值稅。該類業(yè)務(wù)可先按繳納的土地出讓金作為“無形資產(chǎn)”入賬，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。會(huì)計(jì)分錄如下：收到轉(zhuǎn)讓收入時(shí)計(jì)算應(yīng)繳的土地增值稅借：銀行存款貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅繳納土地增值稅時(shí) 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 貸：銀行存款九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院【例8-5】某公司出售一塊以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)取得收入10萬，其中需補(bǔ)繳土地出讓金4.5萬。在轉(zhuǎn)讓中，該公司補(bǔ)

15、交土地出讓金營業(yè)稅金0.5萬。計(jì)算該公司應(yīng)繳土地增值稅。補(bǔ)繳土地出讓金4.5萬 借：無形資產(chǎn) 450 000 貸：銀行存款 450 000計(jì)算土地出讓金:增值額=10-4.5-0.5=5萬 增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額=5/（4.5+5）=100%土地增值稅=540%-55%=1.75萬元借：銀行存款 100 000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 17 500 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅 5 000 無形資產(chǎn) 4 5000 營業(yè)外收入 32 500繳納土地增值稅時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 17 500貸：銀行存款 17 500 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院二、納稅申報(bào) （一）納稅地點(diǎn) 1. 納稅人為法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓

16、的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；若兩地不一致，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地有管轄權(quán)的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。2. 納稅人為自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在住所所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；若兩地不一致，則應(yīng)在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院（二）基本程序 1. 納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。2. 納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。同時(shí)，基于納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算