SOHO中國第一大道投資分析手冊

1、第一大道投資分析手冊 SOHO中國PAGE PAGE 18 八第一大道投資分哎析手冊癌SOHO伴中國有限公司目錄擺第一部分：第一拜大道投資收益分啊析隘第二部分：第一白大道投資風險分哎析扳第三部分：第一吧大道良好的退出半機制奧第一部分：第一笆大道投資收益分凹析白買房作為投資手挨段與其它幾種投隘資手段的比較：邦投資手段安回報率瓣風險般優(yōu)點搬缺點耙銀行存款邦1-2%唉無辦保本，流動性好扳低回報盎國債阿3-4%骯很小藹一般鞍和銀行區(qū)別不大百股票唉5%（假定按2胺0倍市盈率購入稗，即便100%拔盈利用來派息）敗股價可能大幅波岸動，公司可能倒唉閉，使股票一錢壩不值凹股價有上漲空間班，流通性好稗風險大，對公

2、司瓣和股票真實價值澳很難判斷伴房地產(chǎn)昂10%（假定不巴作按揭），如按霸揭則更高扮房價可能波動，暗有時可能租不出佰去拌回報率高，銀行埃按揭支持，伴價格癌風險比股票小癌流通性不如股票結(jié)論：傲在高回報、高風哎險的投資選擇中敖，房地產(chǎn)的優(yōu)越辦性是顯而易見的暗。耙標準情況下第一辦大道寫字樓投資阿收益測算白 凹 凹 阿 藹 壩 捌 隘表一把項目搬計算氨單價辦￥16000笆面積瓣300平米凹總價耙￥480000安0扮按揭比例版60%矮貸款總額襖￥捌2880000伴年利率挨5.58 愛月息：0.47辦捌貸款期（月） 120胺CBD甲級辦公挨樓租金（不含物愛業(yè)管理費）埃$26隘月租金拜￥215柏年租金巴￥258

3、0骯假設空置及其他板費用（0%）班/霸凈租金?。?580辦扣稅（營業(yè)及附愛加稅5.5）阿￥142按稅后租金唉￥2438班租金回報率岸15.2%阿投資回報分析1礙：假設不作按揭百,癌 四年后賣出，傲房價上升幅度0拜年份奧2002頒2003盎2004凹2005半2006疤現(xiàn)金流 （收入版為正，支出為負擺）瓣房款稗￥盎-480000哎0阿租金隘/搬/敖￥731498扒￥731498伴￥731498搬賣房收入俺/藹/辦/吧/罷￥480000翱0版凈現(xiàn)金流唉￥拜-480000敖0唉/盎￥731498矮￥731498傲￥553149阿8頒內(nèi)部收益率盎 (IRR)安10.8%氨總現(xiàn)金回報 稗 唉(熬不考慮時

4、間成本笆)扮￥699449俺4爸回報率1芭9.9%挨回報率2耙11.4%盎投資回報分析2班：假設作按揭耙,挨四年后賣出，房澳價上升幅度0稗年份霸2002捌2003盎2004半2005爸2006板現(xiàn)金流 扒(癌收入為正，支出熬為負哎)擺房款靶￥拜-鞍4800000頒按揭款艾￥288000絆0辦首付款佰￥19200八00芭租金伴/百/把￥731498柏￥731498鞍￥731498般還按揭款佰/阿￥37643骯8笆￥37643澳8俺￥37643班8板￥37643拜8吧賣房收入般￥480000胺0昂按揭還本罷￥19156柏75百凈現(xiàn)金流愛￥19200熬00柏￥37643扒8懊￥355060拜￥355

5、060拌￥323938扒4暗內(nèi)部收益率IR罷R跋16.5%擺總現(xiàn)金回報敗(佰不考慮時間成本昂) 扒￥俺3573066安報率1耙16.8%班回報率2捌21.5%澳4年還按揭總額笆：耙￥懊1505752奧 = 4 * 皚￥叭376438，芭其中本金= 巴￥笆964,325俺利息=柏￥541427柏賣房時按揭還本叭=總按揭款-4壩年還按揭的本金安=稗￥288000骯0-￥藹964,325奧=￥19156暗75疤一般來說如果按矮揭還款3-5年挨，總的按揭款中哀，約有65%是叭本金，35%是扒利息。唉3. 標準情況哎下某寫字樓投資跋收益測算把某單價按200瓣00元/月/建頒筑平米，假設租拜金也等比增加按

6、安32美金/月/捌建筑平米,（屬霸CBD甲級辦公鞍樓較高租金水平搬，參見附表）交罷房時間比第一大扒道晚14個月，愛其余測算條件同瓣第一大道。表二傲項目鞍計算襖單價般￥笆20000邦面積藹30頒0芭平米安總價斑￥挨6000000鞍按揭比例凹60%澳貸款總額扒￥安3600000襖年利率絆5.58%扳貸款期（月）癌120氨CBD甲級辦公岸樓租金（不含物斑業(yè)管理費）伴$32埃月租金挨 稗￥藹265 敖年租金板 唉￥癌3176 辦假設空置及其他按費用（0%）愛 皚￥絆-靶凈租金挨 阿￥斑3176 ?？鄱悾I業(yè)及附八加稅5.5）八 笆￥疤175 傲稅后租金背 阿￥胺3001搬租金回報率罷15.0%隘投資回

7、報分析：瓣假設作按揭耙,敖四年后賣出，房絆價上升幅度0把年份搬2002板2003爸2004搬2005拜2006翱現(xiàn)金流 半(伴收入為正，支出絆為負藹)捌房款斑￥骯 -60000矮00隘按揭款￥3600000 班首付款￥-2400000 哎租金按/俺/罷/百￥扒900,305翱 阿￥叭900,305敖還按揭款扮￥傲-470548胺 挨￥盎-470548扮 斑￥巴-470548拌 安￥凹-470548伴 稗賣房收入靶￥拔6000000伴 跋按揭還本版￥班-239459阿4 爸凈現(xiàn)金流愛￥捌-240000阿0 白￥熬-470548案 昂 安￥-笆470548襖 班￥愛 42975礙7 埃￥疤4035

8、163般 挨內(nèi)部收益率IR哎R懊86%岸總現(xiàn)金回報啊(敗不考慮時間成本俺) 扳￥352382澳5芭回報率1昂101%哀回報率2稗117%測算方法：拜租金回報率 =熬（月租金吧叭 12）/ 單稗價1/4斑回報率1=（總盎現(xiàn)金回報/首付昂款） -凹1氨回報率2 =（背總現(xiàn)金回報/首般付款-1）/ 百4半內(nèi)部收益率IR盎R的計算方法是吧對每年的凈現(xiàn)金澳流的綜合測算所擺得結(jié)論柏按揭對投資收益熬具有顯著的放大熬作用吧（參見圖1）瓣假設不作按揭靶,跋 四年后賣出，絆內(nèi)部收益率是1敖0.8。壩如果作按揭版,啊四年后賣出，內(nèi)骯部收益率高達1霸6.5。擺IRR考慮了投俺資的時間成本和斑其他累計收益與拜投入，是最

9、科學八的分析投資收益跋的方法，而租金百回報率有很大的版局限性。拜（參見圖2）捌通過第一大道與靶某寫字樓的對比爸，在租金回報率壩接近的情況下，澳而實際的投資收矮益有顯著的區(qū)別擺。扮第一大道IRR辦 =16.5%氨 凹財富中心IRR搬=8.6%矮主要原因是某寫哀字樓的期房時間俺比第一大道晚一巴年安通過氨IRR般分析，我們可以斑進一步得到如下埃結(jié)論：爸（測試案例的正奧常回收時間為礙13稗年）疤 拔晚出租一年，回邦收投資的時間（頒即現(xiàn)金流為零的啊時間）將延長三盎年。霸房價增加壩10%岸，回收投資的時礙間將延長四年。背房價、租金、成伴功出租所須的時昂間是與投資收益拌相關性最高的因巴素。4. 附圖癌第一大

10、道采用一凹次性付款與按揭澳付款投資收益的芭對比邦 澳 壩 壩 氨 胺 哎 圖1白采用按揭哎,班 第一大道與財耙富中心投資收益邦的對比圖2懊第二部分：第一把大道投資風險分凹析岸投資第一大道可澳能出現(xiàn)的風險昂受市場供需等狀邦況的影響，寫字凹樓租金可能走低芭；拔受市場供需等狀伴況的影響，寫字哀樓售價可能走低罷；俺變現(xiàn)困難，流動笆性較差；愛2. 板考慮風險因素后俺的投資收益分析假設稗將原租金26 爸US$/月/平白米下調(diào)到20 安US$/月/平絆米；背將原來的不考慮傲空置及其他費用敖，調(diào)整為考慮空白置及其他費用且啊占租金的10伴；絆將原來的拔5.5營業(yè)及捌附加稅調(diào)整為笆17房產(chǎn)稅加跋營業(yè)稅；芭將原來的

11、不考慮版房價變化，調(diào)整胺為房價下降10氨敖3. 考慮風險皚因素后第一大道背寫字樓投資收益擺測算扮項目白計算柏單價艾￥16,000白面積暗300平米半總價跋￥4800,0擺00辦按揭比例凹60%熬貸款總額?。ぐ?,880,0凹00愛年利率唉5.58 翱月息：0.47奧埃貸款期（月）120笆CBD甲級辦公拔樓租金敖20 US$/邦月/平米霸月租金阿￥165/月/瓣平米氨年租金百￥1985伴假設空置及其他捌費用（10）熬￥199澳凈租金懊￥1786捌扣稅(房產(chǎn)稅及奧營業(yè)稅17)捌￥304罷稅后租金百￥1482拔租金回報率把9.3%傲投資回報分析1頒：假設不作按揭皚,皚 四年后賣出，捌房價下降幅度1案

12、0疤年份吧2002胺2003傲2004哀2005按2006熬現(xiàn)金流 （收入鞍為正，支出為負挨）百房款敗￥扒-480000盎0按租金擺/啊/藹￥444600挨￥444600邦￥444600伴賣房收入拌/埃/岸/柏/罷￥432000拜0扒凈現(xiàn)金流胺-480000傲0哎/版￥731498岸￥731498笆￥553149斑8白內(nèi)部收益率捌 (IRR)懊6.5%般￥699449哎4藹回報率1襖6.1%按回報率2哎6.7%版投資回報分析2盎：假設作按揭辦,愛 四年后賣出，矮房價下降幅度1拜0胺年份敖2002挨2003藹2004瓣2005吧2006傲現(xiàn)金流 壩(拔收入為正，支出俺為負吧)拜房款伴-壩4800

13、000骯按揭款唉￥288000扳0柏首付款稗192000俺0挨租金拔/哎￥444600氨￥444600板￥444600笆￥444600霸還按揭款邦/吧376438靶￥37643拔8柏376438八￥37643礙8背賣房收入白/扳/礙/頒/絆￥432000阿0澳按揭還本頒/奧/奧/凹/昂191567拜5佰凈現(xiàn)金流唉192000瓣0芭￥68162擺￥68162巴￥68162百￥247248般7般內(nèi)部收益率IR骯R頒1傲3.4按%?？偓F(xiàn)金回報啊(擺不考慮時間成本笆)把￥柏3109746皚回報率1背1耙2.8瓣%伴回報率2安15.5般%4相關理論襖黃金地段理論斑（參下圖）氨黃金地段的樓盤藹具有高漲幅、

14、低哎跌幅的抗跌性，案如同股票市場的氨績優(yōu)股。癌CBD敗是黃金地段般高風險 高回報芭理論拔擁有高回報率的澳產(chǎn)品一般有比較笆高的風險，在房般地產(chǎn)行業(yè)回報率爸由高到低依次是背商鋪，寫字樓，扳住宅。邦CBD、中關村瓣、金融街寫字樓皚租金對比把第三部分：第一矮大道良好的退出擺機制我們的理念：把打造租務品牌理盎念：絆一個物業(yè)的真正懊價值不是通過銷襖售環(huán)節(jié)來體現(xiàn)的敖，而是要看其在半租憑市場的表現(xiàn)骯。終極服務理念：哎開發(fā)商的服務不捌僅限于按“鞍微笑服務按”耙的范疇，而應該百打造產(chǎn)品品牌，柏通過輔助客戶出翱租、出售使客戶版得到較高的投資昂回報，這才是最矮高層次的服務。佰我們的措施與業(yè)耙績八率先成立租務部絆：阿統(tǒng)

15、一出租服務，凹避免業(yè)主間的惡澳性競爭；礙投入大量廣告，扮提高租務市場的艾知名度靶緊密與京城各大暗中介公司合作，唉充分利用社會資翱源；出租：斑截止2001年罷12月，柏租務部共成交7板13套次阿，平均租金回報柏率達911%襖, 公寓平均租岸金$1012搬/平米。(租客澳情況參見附圖1辦)轉(zhuǎn)售：頒協(xié)助客戶辦轉(zhuǎn)售房屋78套擺，平均售價漲幅扳16.7%芭。哀3按地產(chǎn)市場中有利佰于流通的政策及佰發(fā)展趨勢靶（1）轉(zhuǎn)按揭政邦策的推出哀A轉(zhuǎn)按揭的概案念：翱“啊轉(zhuǎn)按揭扒”拜往往特指是變更壩借款人的貸款拜也就是說，借款埃人在未將住房貸稗款還清之前，就般可以通過此項業(yè)瓣務將房屋出售，懊而由新的買家將隘賣家已經(jīng)支付的

16、拜購房首付款、稅皚費、已經(jīng)償還的藹貸款本息等補償搬給賣家，買家再半繼續(xù)支付賣家剩絆余的貸款本息。背B目前北京只敗有工行有政策，骯相信其它銀行會埃陸續(xù)跟上；壩C奧“挨轉(zhuǎn)按揭鞍”胺投資者的擦過笆球：隘解決貸款買的房扳賣不出去的瓶頸佰依據(jù)按揭政策要斑求，賣房者必須擺一次性付清所有昂剩余貸款，才能翱進行房屋買賣，稗而挨“班轉(zhuǎn)按揭凹”耙就不必。傲轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)要交的拜營業(yè)稅、契稅可絆能被擺“盎合理絆”擺避掉扮使投資者收益增班加氨貸款利息不再由挨賣房者承擔，而捌轉(zhuǎn)移給買房者。盎（2）二手房市巴場將大有發(fā)展叭北京與上海二手阿房市場對比成交量：八北京：截止20埃01年底，成交皚僅3600多套癌，不足30萬平扒米熬上

17、海：截止20傲01年底，成交捌面積共1442半.4萬平米，占背商品房總銷售的案64.1%市場成熟度：澳北京：尚處于澳“礙導入期襖”跋上海：已進入案“邦成熟期骯”氨綜述拌：胺上海通過采用降阿低稅費、簡化手捌續(xù)、政府提供擔斑保、增加金融支傲持等措失，使二矮手房成交量由1凹996年的25敗6萬平米，增到把2001年的1耙442.4萬平奧米。骯如北京調(diào)整政策班，相信二手房市罷場也將大有發(fā)展稗。附圖一：阿 襖資料來源：公司巴租務部，截止日按期：翱2001邦年奧12氨月敗18耙日附圖二：敗CBD區(qū)域中、岸高檔寫字樓租金俺對比 佰 阿 澳資料來源：公司霸市場部疤單位：美金/建伴筑平米/月 含傲物業(yè)管理費 爸

18、 班 白 日期：扳200按2年8月附件一：哎投資小常識-搬調(diào)整投資心態(tài)壩 版目前一些投資客熬戶的投資心態(tài)不拌夠成熟，主要表耙現(xiàn)在：礙重一時的小利，哀在租金上不退讓俺，合同條款不靈爸活，造成出租時按間長期的拖延。八 案不注重與租客的絆溝通，往往因窗把簾的配置等小問埃題與租客鬧矛盾敗，到頭來重新出疤租，多交中介費岸。斑 隘認為租金收益是襖小錢，不愿意花盎心思。正確的態(tài)度是：澳積極的與物業(yè)公稗司（或發(fā)展商）擺合作，提升整個吧物業(yè)的形象。凹主動的與租客溝辦通，了解他們的傲想法，建立良好安的關系。盎投入更多的時間版、經(jīng)歷，掌握投胺資技巧。附件二：鞍關于房屋出租的拔稅務政策拌根據(jù)中國法律、稗法規(guī)的相關規(guī)定壩，現(xiàn)將房屋出租扒人應繳納的稅款半簡要列明如下：傲營業(yè)稅。骯稅率為租金收入按的辦5%班，納稅期限分別霸為5日、10日挨、15日或1個矮月。納稅人的具巴體納稅期限，由澳主管稅務機關根跋據(jù)納稅人應納稅隘額的大小分別核啊定；不能按照固唉定期限納稅的，拜可以依次納稅。胺營業(yè)稅的附加稅班：版1）城市建設維百護稅（北京市朝般陽區(qū)）。征收標昂準為營業(yè)稅的7懊%（郊區(qū)縣為5靶%）；2）教育隘費附加。征收標癌準為營業(yè)稅的3板%。哀所得稅。版稅率為租金收入昂總額的矮20%盎，征收標準為：隘1）租金收入不昂超過4000元巴的，租金收入減襖去800元作為鞍應納稅所得；2絆) 租金