城市土地價格影響因素分析

1、several group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for

2、 measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measuredseveral group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box betwe

3、en of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid e

4、rrors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measuredseveral group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal

5、 and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line dist

6、ance for a, to b vertical box distance for b, list can measured城市土地價格影響因素分析 鐘帥 發(fā)布時間:2022-03-16摘要：利用中國35個大中城市20002022年的數(shù)據(jù)建立面板模型，對影響城市土地價格的因素進行實證檢驗。實證結(jié)果說明了長期內(nèi)城市土地價格與城市人口規(guī)模具有顯著的正相關(guān)關(guān)系，城市人口規(guī)模的擴張成為了土地價格不斷上漲的推動因素。與此同時，考量了居民收入水平、儲蓄水平以及房地產(chǎn)開發(fā)對城市土地價格變化的影響。 關(guān)鍵詞：城市，土地價格，人口規(guī)模，面板數(shù)據(jù) 一、理論探討 中國自從1998開始啟動城市住房商品化改革以來，城

7、市土地這一重要的自然資源和生產(chǎn)要素逐漸開始由市場機制進行配置。隨著中國城市住房商品化改革逐步推進，城市化進程的快速深入，對城市土地的需求持續(xù)高速增長。與此同時，伴隨著土地招標、拍賣、掛牌以及協(xié)議出讓等交易制度的不斷開展和完善，中國城市土地市場逐漸形成，城市土地價格的形成、變化及其背后的推動因素成為理論界和實務界關(guān)注的焦點。 Capozza和Helsley(1989)提出的單中心城市地價的動力學模型認為城市土地價格由農(nóng)業(yè)價值，轉(zhuǎn)換本錢，區(qū)位價值和開展價值四局部構(gòu)成，而在長期由人口規(guī)模增長所表征城市開展速率才是造成城市間土地價格差異的根本原因。 胡冠軍2022采用全國27個大中城市20002022

8、年土地市場樣本數(shù)據(jù)建立城市地價水平的Panel Data 模型，驗證了城市人口規(guī)模與土地價格存在正相關(guān)關(guān)系?？律谱?、何鳴2022根據(jù)單中心城市模型和中國土地市場假設干特點建立了城市地價檢驗模型，并利用地級及地級以上城市地價的橫截面數(shù)據(jù)進行了計量分析，結(jié)果說明城市人口和收入是城市地價的重要決定因素。張娟鳳、賈生華2022基于衍生需求模型構(gòu)建理論框架，對長三角城市的實證研究認為城市根底設施投資強度、人均持有流動資產(chǎn)水平和城市住宅開發(fā)量三個決定因素對于解釋城市間住宅土地價格差異有顯著性奉獻。 自從1998年國務院下發(fā)?國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知?以來，城市住房商品化改革逐

9、步深入，中國城市土地價格經(jīng)歷了一個持續(xù)的快速上漲階段，與此同時，中國的城市化率水平從2000年的 36%上漲到2022年的46% 。在不斷推進城市化進程中，中國各大中城市市轄區(qū)人口的持續(xù)上升從根本上構(gòu)成了對城市土地不斷增長的需求，推動城市土地價格水平不斷上漲。同時，考慮到從人口規(guī)模擴張到形成對土地的有效需求的過程中，有效支付能力和房地產(chǎn)開發(fā)商的參與必不可少，因此必須同時考量城市居民收入水平、儲蓄水平和房地產(chǎn)開發(fā)對城市土地價格的影響。 二、模型與實證檢驗 文中所有數(shù)據(jù)均來自歷年的?中國統(tǒng)計年鑒?和?中國城市統(tǒng)計年鑒?。城市土地價格水平用各城市歷年的土地交易價格指數(shù)來度量，本文選取了全國有代表性的

10、35個大中城市作為樣本，所有數(shù)據(jù)均以2000年為基期進行折算。用這35個城市的年末非農(nóng)業(yè)人口數(shù)表示城市人口，用城市的職工平均工資水平來代表城市居民的平均收入水平。用各個城市歷年的年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額與城市人口數(shù)之比表示城市人均儲蓄水平。最后，為了衡量一個城市的房地產(chǎn)開發(fā)水平，我們采用一個城市當年的房地產(chǎn)投資額占城市GDP的比重來作為這個城市當年的房地產(chǎn)開放水平的指標，房地產(chǎn)投資額占城市GDP比重越高，說明該城市當年房地產(chǎn)開發(fā)水平越高。 綜合考慮城市人口，平均收入水平，儲蓄水平和房地產(chǎn)開放水平對城市土地價格的影響，利用全國35個大中城市20002022年的數(shù)據(jù)建立面板模型。筆者分別檢驗了線性，半

11、對數(shù)和雙對數(shù)三種形式，發(fā)現(xiàn)只有雙對數(shù)函數(shù)擬合度較高，同時考慮到雙對數(shù)形式函數(shù)具有清晰的經(jīng)濟學意義，故本文中采用雙對數(shù)形式建立面板數(shù)據(jù)模型如下： 下標i代表城市，t代表時間，c為截距項，Pi，t，popi，t，Wi，t，Si，t分別表示該城市當年的土地交易價格指數(shù)2000年基期折算，非農(nóng)業(yè)人口數(shù)，平均工資和人均儲蓄額。ri，t是該城市當年房地產(chǎn)投資額占城市GDP的比重，表示房地產(chǎn)開放水平。i，t為誤差項，?鄣i，t為偏離平均截距項的個體效應水平。 根據(jù)常數(shù)項采用不同的形式，面板數(shù)據(jù)模型可分為合并模型，固定效應模型和隨機效應模型。通常我們可以根據(jù)F來確定是采用合并模型還是固定效應模型，而通過Hau

12、sman檢驗可以確定是采用固定效應模型還是隨機效應模型。通過對數(shù)據(jù)的檢驗結(jié)果可知，以上面板數(shù)據(jù)模型應采用固定效應模型。本文采用截面固定效益模型，?鄣i代表橫截面固定效應，同時利用GLS回歸方法cross-section weights消除面板數(shù)據(jù)中的截面異方差，利用 White Period 加權(quán)矩陣得到穩(wěn)健方差，消除序列相關(guān)對回歸結(jié)果的影響。 模型回歸結(jié)果如下： 三、研究結(jié)論與啟示 從回歸結(jié)果可以看出，整體上城市土地價格水平與城市人口規(guī)模、人均儲蓄水平和房地產(chǎn)開發(fā)水平均呈現(xiàn)顯著正相關(guān)，而土地價格同職工平均工資的正相關(guān)水平并不顯著，置信概率為0.073。 首先，城市土地價格水平與城市人口規(guī)模為

13、顯著的正相關(guān)關(guān)系，彈性系數(shù)為0.174，城市人口的增加直接推動了土地價格水平的上漲。如同單中心城市土地價格模型所揭示的那樣，在長期中城市人口的增長決定了城市的土地價格價格水平。實證分析說明中國城市化進程的推進，城市人口規(guī)模的擴張成為了推動了城市土地價格水平的不斷上升的主要動力之一。 其次，城市土地價格水平與城鎮(zhèn)居民的人均儲蓄余額顯著正相關(guān)，而與代表居民收入水平的城市職工平均工資的正相關(guān)水平并不顯著。收入和儲蓄同時形成成了城市人口對土地需求的購置了，然而實證結(jié)果說明中國城市居民通過購置商品住房而對城市土地形成的間接需求是由財富水平而不是收入水平主導的。 最后，城市的房地產(chǎn)開放水平，即一個城市當期

14、房地產(chǎn)投資額占城市GDP的比重，同樣與城市土地價格水平顯著正相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)商作為城市人口對土地形成需求的中介環(huán)節(jié)，能夠有效的整合包括銀行信貸、行政許可等各種資源，在土地市場上迅速形成需求。一個城市的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值比重越高，必然意味著這個城市通過房地產(chǎn)開放商這一中介環(huán)節(jié)進入土地交易市場的銀行信貸資金越多，這毫無疑問地將會推高該城市地土地價格水平。 在政府對土地市場以及房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的過程中，應當密切關(guān)注長時期內(nèi)人口因素變化對房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的深遠影響，人口規(guī)模的擴張或縮小，人口結(jié)構(gòu)的變化都可能在長期成為決定房地產(chǎn)市場和城市土地市場的決定性因素。同時應將城市居民的財富水平納入到考量房地產(chǎn)市場開展的分析框架之中，而不是僅僅局限于衡量城市居民的收入水平。 參考文獻: 1Capozza，D.R.，Helsley，R.，The Fundamentals of Land Prices and Urban Growth.Journal of