房地產(chǎn)行業(yè)觀察與債市運行動態(tài)

1、一、行業(yè)運行動態(tài)（一）商品房量價一、二線城市商品房成交面積大幅增長根據(jù) Wind 數(shù)據(jù)，3 月份 30 大中城市1商品房成交面積合計 1829.58 萬平方米，環(huán)比增長 86.30%（圖 1）。30城商品房成交面積在春節(jié)后的第一個月份快速上升，且高于 2018 年、2019 年的 3 月水平，反映出大中城市商品房成交依然較活躍。分城市類型看，一線城市商品房成交面積 420.11 萬平方米，二線城市商品房成交面積 915.78 萬平方米，三線城市商品房成交面積 493.69 萬平方米（圖 1）。與 2018 年、2019 年 3 月份的平均銷售面積相比，一、二、三線城市分別增長 50.58%、3

2、4.72%、9.75%?？梢钥闯?，核心大城市的購房需求增幅更大，原因可能是核心城市憑借經(jīng)濟優(yōu)勢更能吸引購房消費。3,5003,0002,5002,0001,5001,000500030大中城市:商品房成交面積:當月值1,6001,4001,2001,0008006004002002015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-01030大中城市:商品房成交面積:一線城市:當月值30大

3、中城市:商品房成交面積:二線城市:當月值30大中城市:商品房成交面積:三線城市:當月值2015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-01圖 1：30 大中城市商品房成交面積（2015.01-2021.03，單位：萬平方米）資料來源：Wind，遠東資信整理十大城市商品房庫存顯著下降1 30 大中城市包括一線城市（北京、上海、廣州、深圳）、二線城市（天津、成都、杭州、南京、青島、蘇州、

4、廈門、大連、武漢、 南昌、福州、長春、長沙、哈爾濱）和三線城市（無錫、東莞、佛山、惠州、包頭、揚州、安慶、岳陽、韶關(guān)、南寧、江陰、昆明、石家莊、蘭州）。其中杭州、南昌、武漢、哈爾濱、昆明、揚州、安慶、南寧、蘭州、江陰、佛山為商品房數(shù)據(jù)，其它城市為商品住 宅數(shù)據(jù)。根據(jù) Wind 數(shù)據(jù)，3 月末十大城市2商品房可售面積合計 8220.17 萬平方米，環(huán)比減少 3.06%（圖 3）。十大城市商品房庫存自去年 12 月份開始下降，庫存下降的同時月度銷售面積保持了增長，帶動去化周期3較去年底大幅下降了 2.45 個月。從去年中至今的庫存去化周期數(shù)據(jù)來看，十大城市的商品房出現(xiàn)了顯著的去庫。十大城市:商品房

5、可售面積:當月值去化周期(右)12,000161510,000148,00013126,00011104,00092,000872014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-0106圖 2：十大城市商品房庫存情況（2014.01-2021.03，單位：萬平方米，月）資料來源：Wind，遠東資信整理百城住宅價格延續(xù)上漲根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)調(diào)

6、查數(shù)據(jù)，3 月份百城新建住宅平均價格 15916 元/平方米，環(huán)比上漲 0.20%，同比上漲 4.07%（圖 3）。百城住宅均價延續(xù)漲勢，同比漲幅較 2 月份擴大了 0.06 個百分點。同比漲幅擴大的主要原因是去年 3 月份房地產(chǎn)市場受到了疫情沖擊，今年 3 月同比的基數(shù)偏低。2 十大城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門。其中杭州、南昌為商品房數(shù)據(jù)，其它城市為商品住宅數(shù)據(jù)。3 去化周期=商品房可售面積(最近 12 個月商品房累計銷售面積12)。樣本住宅平均價格:百城平均百城住宅價格指數(shù):同比(右)18,00016,00014,00012,00010,0008,00

7、06,0004,0002,00002520151050-52014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-01-10圖 3：百城新建住宅平均價格與同比增速（2014.01-2021.03，單位：元/平方米，%）資料來源：Wind，遠東資信整理分城市類型看，一線城市住宅價格環(huán)比上漲 0.24%，同比上漲 3.25%；二線城市環(huán)比上漲 0.17%

8、，同比上漲 3.82%；三線城市環(huán)比上漲 0.16%，同比上漲 5.09%（圖 4）。其中，一線城市的環(huán)比漲幅明顯大于二、三線城市，一線城市的房價表現(xiàn)好于樣本城市平均水平。百城住宅價格指數(shù):一線城市:同比百城住宅價格指數(shù):二線城市:同比百城住宅價格指數(shù):三線城市:同比302520151052014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-010

9、-5-10圖 4：一、二、三線城市新建住宅價格指數(shù)同比漲幅（2014.01-2021.03，單位：%）資料來源：Wind，遠東資信整理從漲跌城市數(shù)量來看，3 月份百城中有 85 個城市同比上漲，6 個城市與 2 月份持平，9 個城市同比下跌（圖 5）。與 2 月份相比，房價同比上漲的城市增加了 2 個，環(huán)比下跌的城市減少了 2 個。同時環(huán)比上漲的城市數(shù)亦增加了10 個，環(huán)比下跌城市數(shù)減少了 4 個，3 月份百城整體房價表現(xiàn)偏強。百城住宅價格指數(shù):同比上漲城市數(shù) 百城住宅價格指數(shù):同比持平城市數(shù)百城住宅價格指數(shù):同比下跌城市數(shù)1009080706050403020102014-012014-05

10、2014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-010圖 5：住宅價格指數(shù)同比上漲、持平及下跌城市數(shù)量（2014.01-2021.03，單位：個）資料來源：Wind，遠東資信整理全國城市二手房出售掛牌量顯著低于歷史同期根據(jù)北京國信達數(shù)據(jù)發(fā)布的全國城市二手房交易數(shù)據(jù)，3 月份城市二手房出售掛牌價指數(shù)上漲了 0.06（圖 6），與 2 月份基本持平。城市二手房出售掛牌量指數(shù)

11、在春節(jié)過后環(huán)比上升，但仍明顯低于 20162020 年同期的水平。自 2019 年以來全國二手房掛牌量總體呈下降趨勢，二手房供應(yīng)量明顯減少。300250200150100500城市二手房出售掛牌量指數(shù):全國城市二手房出售掛牌價指數(shù):全國(右)200180160140120100806040202015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-0

12、42020-072020-102021-010資料來源：Wind，遠東資信整理（二）土地市場圖 6：全國城市二手房指數(shù)（2015.01-2021.03）3 月份供地規(guī)模明顯增加根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，3 月份 300 個城市土地成交面積 8217 萬平方米（圖 7），土地供應(yīng)量環(huán)比顯著增加。與過去四年歷史同期平均水平相比，今年 3 月份土地供應(yīng)量亦有明顯的增加。其中的部分重點城市按照土地出讓“兩集中”的政策在 3 月份集中推出了部分土地，增加了土地市場成交量。2017201820192020202120,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,

13、0002,00001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月圖 7：300 個城市土地成交面積（20172021，單位：萬平方米）資料來源：中國指數(shù)研究院，遠東資信整理根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計的 300 個城市土地市場交易數(shù)據(jù)，雖然 3 月份土地供應(yīng)增加，但今年前兩月土地出讓平均價格較高，一季度房企拿地成本仍明顯上升。一季度成交土地樓面均價同比上漲。2021 年 13 月，全國 300 個城市成交樓面均價為 2472 元/平方米，同比上漲 12%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為 5138 元/平方米，同比上漲 13%。一季度成交土地溢價率同

14、比上升。2021 年 13 月，全國 300 個城市土地平均溢價率為 15%，較去年同期上升 3個百分點；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率為 17%，較去年同期上升 5個百分點。（三）房地產(chǎn)相關(guān)利率房貸利率小幅上漲根據(jù)融 360 統(tǒng)計的個人購買住房貸款利率數(shù)據(jù)，3 月份首套平均房貸利率 5.28%，較 2 月份上升 0.02 個百分點；全國二套房貸款平均利率 5.57%，較 2 月份上升 0.01 個百分點（圖 8）。房貸利率出現(xiàn)了小幅上行，可能主要是受兩方面因素影響：一是今年房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開始實施，各銀行有壓減房地產(chǎn)貸款的動力，部分銀行通過上調(diào)房貸利

15、率減少房貸需求；二是去年疫情期間施行的邊際非常寬松貨幣政策開始逐步退出，貨幣政策向常態(tài)恢復后利率會略有上升。在 3 月 2 日，銀保監(jiān)會主席就在國新辦新聞發(fā)布會上表示，“估計今年貸款利率會有所回升，可能會有所調(diào)整”。首套平均房貸利率全國二套房貸平均利率8.07.57.06.56.05.55.04.52014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-01201

16、9-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-014.0圖 8：個人購買住房貸款利率（2014.01-2021.03，單位：%）資料來源：Wind，遠東資信整理新發(fā)行房地產(chǎn)信托平均收益率下降根據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)，3 月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為 424.62 億元（圖 11），環(huán)比上升 38.04%。在信托行業(yè)監(jiān)管趨嚴、通道業(yè)務(wù)壓降的背景下，去年下半年以來房地產(chǎn)信托規(guī)?？傮w呈下降趨勢。3 月新成立房地產(chǎn)信托的平均收益率為 7.29%，較 2 月份下降 0.07 個百分點。在“三道紅線”融資新規(guī)下，房企負債規(guī)模會逐步壓減，整體信用風險預計會有所降

17、低，相應(yīng)地房地產(chǎn)信托收益率可能還會有所下降。房地產(chǎn)集合信托新成立規(guī)模新成立房地產(chǎn)信托平均收益率(右)12001000800600400200010.09.59.08.58.07.57.06.52015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-016.0圖 9：房地產(chǎn)集合信托發(fā)行情況（2015.01-20

18、21.03，單位：億元，%）資料來源：用益信托網(wǎng)，遠東資信整理二、行業(yè)政策動態(tài)3 月份，中央兩會重申房住不炒的定位，央行等部門加強對經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管，多個重點城市按照土地出讓“兩集中”政策的要求公布了 2021 年度的集中供地計劃。（一）中央政策動態(tài)兩會：進一步推進城鎮(zhèn)化，堅持“房住不炒”定位2021 年兩會政府工作報告在“十四五”時期主要目標任務(wù)中指出，“未來五年要深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到 65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2020 年中國常住人口城鎮(zhèn)化率已超過

19、60%，未來五年還有較大提升空間。但新增城鎮(zhèn)人口主要分布在經(jīng)濟發(fā)展水平高的核心城市，大城市群和都市圈更能吸引人口流入。如果縣城容納更多城鎮(zhèn)人口，可能會導致部分經(jīng)濟發(fā)展水平不高的中小城市進一步流失人口，經(jīng)營主要分布在這些城市的房企可能會面臨更大的經(jīng)營風險和償債風險。政府工作報告還在 2021 年重點工作中提到，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，“解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔”。堅持“房住不炒”需要穩(wěn)定房價和地價，增加土地供應(yīng)是穩(wěn)房價的最有效

20、方式。從最新 3 月份的土地成交數(shù)據(jù)看，政府已有增加土地供應(yīng)的跡象。如果后續(xù)土地供應(yīng)量繼續(xù)維持較高水平，土地價格可能會逐步穩(wěn)定。前期拿地激進的房企如果有大量土地成本很高的存量項目，就可能會出現(xiàn)經(jīng)營利潤下降。長租房市場成長空間很大，但目前尚無實質(zhì)性的扶持政策?？申P(guān)注后續(xù)是否有針對租賃住房市場的稅費優(yōu)惠政策出臺。金融監(jiān)管：防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域3 月 22 日，央行召開全國主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會。會上強調(diào)：堅持“房住不炒”定位，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。3 月 26 日，銀保監(jiān)會、央行、住建部發(fā)布關(guān)于防止

21、經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知。通知從加強借款人資質(zhì)核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理等方面，督促銀行業(yè)金融機構(gòu)嚴防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。在監(jiān)管部門堅決防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的背景下，3 月份北上廣深等多個熱點城市加大了對購房首付款來源、經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等行為的審查力度。當前全國多地嚴查經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，住房信貸環(huán)境整體收緊。（二）地方政策動態(tài)多個重點城市落實土地出讓“兩集中”政策，發(fā)布集中供地計劃根據(jù)統(tǒng)計，自土地出讓“兩集中”政策出臺以來，青島、天津、濟南、南京、合肥、長春、無錫等地已陸續(xù)公布了集中供地計劃。從各地披

22、露的文件來看，全年土地出讓時間略有差別。其中，南京計劃將住宅用地出讓時間安排在 4 月、7 月、10 月，長春安排在 3 月、5 月、8 月，天津安排在 3 月、6 月、9 月，杭州市則安排在 4 月、6 月、 12 月。目前，長春、南京、廣州和無錫等城市已推出今年首批集中供地的地塊。3 月 15 日，長春掛牌出讓共 51 宗住宅用地，總面積約 400 公頃。3 月 27 日，杭州市發(fā)布第一批住宅用地集中出讓預告，涉及共 57 宗住宅地塊，出讓面積約 4533 畝。不同城市錯開月份供地平滑了重點城市總體供地規(guī)模的波動，房企可以自主選擇拿地月份，降低了房企資金管理的壓力。從信用角度看，土地出讓“

23、兩集中”政策對房企的實際影響可能有限。上海、成都限制住宅用地出讓價格3 月 3 日，上海發(fā)布通知要求強化住宅用地供應(yīng)管理，深化完善房價地價聯(lián)動機制，商品住宅用地出讓實行限價競價。22 日，成都發(fā)布通知，中心城區(qū)商品住宅用地全面實施“限房價、定品質(zhì)、競地價”出讓，超過“三道紅線”的房企禁止參與土拍。限制住宅用地價格可以減少房企之間對土地項目的競爭，有利于降低房企拿地成本。三、重點公司動態(tài)（一）中國金茂將出資 30.9 億元與萬科合作開發(fā)廣州增城地塊3 月 11 日，中國金茂控股集團有限公司發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司廣州金茂與廣州萬科及項目公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，以就廣州增城地塊的開發(fā)開展合作

24、。根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議，廣州金茂同意認繳項目公司新增注冊資本人民幣 30.9 億元。根據(jù)公司披露財報，2020 年末中國金茂控股集團有限公司的現(xiàn)金資產(chǎn)有 401 億元，現(xiàn)金是短期有息債務(wù)的 1.34倍。公司的現(xiàn)金資產(chǎn)充足，預計 30.9 億元的投資支出不會對公司償債能力造成顯著負面影響。（二）遠洋集團中標成都青白江公園城市有機更新項目3 月 16 日消息，遠洋集團控股有限公司近日成功中標“青白江先進材料產(chǎn)業(yè)功能區(qū)-智慧產(chǎn)業(yè)城（西片區(qū)）公園城市有機更新項目”。項目位于成都市青白江區(qū)核心地帶，覆蓋以川化、攀成鋼老廠區(qū)為主的老工業(yè)基地及周邊部分城市區(qū)域，總實施面積約 2538 畝，其中住宅兼商業(yè)用地 5

25、77 畝，二類住宅用地約 638 畝，商業(yè)用地約 56 畝。遠洋集團目前有 1 只存量債券（17 遠洋集團 MTN001B），債券余額 20 億元，將于明年 3 月份到期。根據(jù)最新披露的 2020 年報，遠洋集團去年底有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物 391 億元，且現(xiàn)金流狀況良好，預計新項目帶來的資金支出不會對公司整體償債信用造成顯著影響。（三）萬達商業(yè)撤回 A 股上市申請3 月 24 日，萬達集團發(fā)布消息稱，基于對自身戰(zhàn)略的研判，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司決定對本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進行重組，以盡快實現(xiàn)境內(nèi)外上市。因此公司決定撤回萬達商業(yè) A 股 IPO 申請。從萬達

26、商業(yè)披露的最近一期資產(chǎn)負債表看，去年三季度末公司調(diào)整負債率4為 0.50，凈負債率5為 0.51，現(xiàn)金短債比6為 0.73。公司的調(diào)整負債率和凈負債率遠低于“三道紅線”中的限制水平，其負債壓力很小。而且公司主要采用輕資產(chǎn)模式經(jīng)營，對長期資本的需求并不高。因此公司可能并不急于上市融資，對于未來可能出現(xiàn)的資金需求，公司可能會主要通過債券市場進行融資?？申P(guān)注公司近期的債券發(fā)行動態(tài)。（四）金輝集團 83.49 億元公司債券在上交所提交注冊3 月 19 日，據(jù)上交所消息，金輝集團股份有限公司 2021 年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券在上交所提交注冊，本次債券發(fā)行總額不超過人民幣 83.49 億元，擬采

27、用分期發(fā)行方式，債券期限不超過 5 年。截至 3 月底，金輝集團有 11 只存量債券，合計余額 79.86 億元，其中 56.16 億元將于今年內(nèi)到期。預計近期本批次債券將會陸續(xù)發(fā)行以替換到期債務(wù)。從債券募集說明書披露的財務(wù)數(shù)據(jù)看，金輝集團的營業(yè)毛利率在疫情的沖擊下保持了穩(wěn)定，業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況良好，但公司短期債務(wù)較多，需關(guān)注集中兌付的壓力。（五）華夏幸福累計違約債務(wù)規(guī)模 372.10 億元3 月 31 日，華夏幸福基業(yè)股份有限公司公告稱，近期公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等形式的債務(wù)本息金額 55.95 億元。截至 3 月底，公司累計未能如期償還債務(wù)本息合計 372.10 億元

28、，公司正在與上述逾期涉及的金融機構(gòu)積極協(xié)調(diào)展期相關(guān)事宜。公司流動性階段性緊張導致的債務(wù)未能如期償還，對公司融資產(chǎn)生較大影響。為化解公司債務(wù)風險，加快促進公司有序經(jīng)營，公司正在積極協(xié)調(diào)各方商討多種方式解決當前問題。目前在地方政府的指導和支持下公司正在盡快開展綜合性的風險化解方案制定工作。同時，金融機構(gòu)債權(quán)人委員會也在積極協(xié)調(diào)推進公司債務(wù)展期事宜，為綜合化解方案的制定和執(zhí)行爭取必要的時間。截至目前公司已完成展期和解約 178 億元債務(wù)，約有 120 家債權(quán)人已簽署加入債權(quán)人委員會。（六）協(xié)信遠創(chuàng)首次出現(xiàn)債券違約3 月 9 日，重慶協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)有限公司首次出現(xiàn)債券違約。其違約的 18 協(xié)信 01 公

29、司債發(fā)行金額 5.4 億元，目前公司僅償還部分到期債務(wù)，尚余 4.82 億元本金、0.36 億元利息待償還。根據(jù)最新可獲的 2020 年中報財務(wù)數(shù)據(jù)，協(xié)信遠創(chuàng)的調(diào)整負債率為 0.77，凈負債率為 1.91，現(xiàn)金短債比為 0.16。公司凈負債率很高，且現(xiàn)金不能覆蓋短期債務(wù)，流動性非常緊張。協(xié)信遠創(chuàng)的股東是新加坡城市發(fā)展集團（間接持股 80.01%）和綠地控股集團有限公司（持股 19.99%）。3 月 10 日，協(xié)信遠創(chuàng)公司通過官網(wǎng)發(fā)布聲明稱，“目前公司的重大事項由控股股東新加坡城市發(fā)展集團審批，由于控股股東的決策遲延，嚴重影響了融資、處置資產(chǎn)等改善公司經(jīng)營和現(xiàn)金流行為的及時實施”。股東未針對債券

30、違約問題積極采取應(yīng)對措施，后續(xù)的償還可能受到不利影響。4 調(diào)整負債率=(總負債-預收賬款)/(總資產(chǎn)-預收賬款)。注：新會計準則下的預收賬款包括“合同負債”科目。5 凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/權(quán)益。6 現(xiàn)金短債比=貨幣資金/短期有息債務(wù)。四、房地產(chǎn)行業(yè)債券市場運行動態(tài)（一）發(fā)行與到期情況根據(jù) Wind 數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3 月份房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行債券 887.97 億元，到期債券 1014.00 億元，房地產(chǎn)行業(yè)通過債券市場凈融資額為-126.03 億元（圖 10）。從去年 8 月份“三道紅線”頒布以來，房地產(chǎn)行業(yè)債券凈融資額持續(xù)為負，很多房企為了壓減負債降低了其債券余額，監(jiān)管政策對房企的債券融

31、資活動產(chǎn)生了顯著影響。月發(fā)行量月償還量凈融資額1,6001,4001,2001,0008006004002002015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-010-200-400-600圖 10：房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行與到期規(guī)模（2015.01-2021.03，單位：億元）資料來源：Wind，遠東資信整

32、理分債券類型看，3 月份新發(fā)行房地產(chǎn)行業(yè)債券中一般公司債（33.27%）、一般中期票據(jù)（24.83%）、超短期融資券（13.85%）、證監(jiān)會主管 ABS（11.36%）、私募債（9.48%）的發(fā)行規(guī)模最大（圖 11），其他類型債券發(fā)行規(guī)模較小。從發(fā)行債券的期限看，5 年以上期限的債券規(guī)模為 386.80 億元，占月度發(fā)行量的 43.56%，長期限債券的發(fā)行規(guī)模占比明顯上升?？赡艿脑蚴欠科笸ㄟ^長期債務(wù)置換短期債務(wù)，降低自身的現(xiàn)金短債比。交易商協(xié)會ABN, 12.02定向工具, 19.5項目收益票據(jù), 5證監(jiān)會主管ABS, 96.92一般企業(yè)債, 18一般短期融資券, 7超短期融資券,118.1

33、一般中期票據(jù),211.8一般公司債, 283.78私募債,80.85圖 11：2021 年 3 月份房地產(chǎn)行業(yè)不同類型債券的發(fā)行規(guī)模（單位：億元）資料來源：Wind，遠東資信整理（二）違約債券根據(jù) Wind 統(tǒng)計，3 月份房地產(chǎn)行業(yè)共有 7 只債券發(fā)生違約（表 1）。其中華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司有 5 只債券違約，逾期本金及利息 84.24 億元；重慶協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)有限公司有 1 只債券違約，逾期本金及利息 5.18 億元；天津房地產(chǎn)集團有限公司有 1 只債券違約，逾期本金及利息 67.37 億元。華夏幸福違約的主要原因是其產(chǎn)業(yè)新城項目經(jīng)營受挫。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期投入資金規(guī)模大，后期的資金回收期過長，

34、導致企業(yè)整體的經(jīng)營性現(xiàn)金流在項目前期持續(xù)為負，流動資金持續(xù)緊張。疊加疫情影響，項目的銷售受阻，華夏幸福的償債能力進一步下降，最終導致出現(xiàn)大量違約。后續(xù)可關(guān)注公司是否有資產(chǎn)出售等經(jīng)營調(diào)整行為，如果公司能夠出售部分資產(chǎn)變現(xiàn)，則可以有效緩解其當前的債務(wù)壓力。重慶協(xié)信遠創(chuàng)違約的主要原因是其商業(yè)地產(chǎn)項目受到了疫情的很大沖擊。目前協(xié)信遠創(chuàng)開發(fā)的大部分項目是商業(yè)辦公樓和商住公寓，住宅項目占比很少，在疫情沖擊下商業(yè)地產(chǎn)項目的需求大幅減少。目前協(xié)信遠創(chuàng)存續(xù)的還有 16 協(xié)信 08、16 協(xié)信 03、16 協(xié)信 05、16 協(xié)信 06 四只債券，存續(xù)規(guī)模約在 30 億元且將在未來 1 年內(nèi)陸續(xù)到期，集中兌付壓力很

35、大。天津房地產(chǎn)集團是國資背景企業(yè)，違約的主要原因是公司前期過度多元化擴張。天津房地產(chǎn)集團在經(jīng)營地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，通過大規(guī)模債務(wù)融資擴張經(jīng)營范圍，業(yè)務(wù)包括了信托基金、融資租賃、商業(yè)銀行、礦產(chǎn)品、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多個領(lǐng)域。但房地產(chǎn)外的其他業(yè)務(wù)盈利能力很差，不能產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流償還債務(wù)，進而引發(fā)違約。在此次違約之前已有 H6 天房 01、H6 天房 03、H6 天房 04 共 3 只債券發(fā)生違約，近期還有 18 天房 1A、18 天房 1B 兩只 ABS 產(chǎn)品到期。表 1：房地產(chǎn)行業(yè)違約債券序號債券簡稱違約日期發(fā)行人違約類型違約日余額（億）逾期本金（億）逾期利息（億）債券類型序號債券簡稱違約日期發(fā)行人違約類

36、型違約日余額（億）逾期本金（億）逾期利息（億）債券類型116 華夏 012021/03/09華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司本息展期28282.07私募債216 華夏 022021/03/03華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司本息展期20201.40一般公司債316 華夏 042021/03/24華夏幸福基業(yè)股份有限公司本息展期30302.22私募債420 華夏幸福MTN0012021/03/23華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司未按時兌付利息1000.55一般中期票據(jù)520 華夏幸福MTN0022021/03/19華夏幸福基業(yè)股份有限公司觸發(fā)交叉違約500一般中期票據(jù)618 協(xié)信 012021/03/09重慶協(xié)信遠創(chuàng)實

37、業(yè)有限公司未按時兌付本息4.824.820.36私募債7H6 天房 022021/03/16天津房地產(chǎn)集團有限公司未按時兌付本息62.5562.554.82私募債資料來源：Wind，遠東資信整理（三）債項級別調(diào)整情況債項級別調(diào)高的債券無。債項級別調(diào)低的債券根據(jù) Wind 數(shù)據(jù)統(tǒng)計，不考慮已經(jīng)違約的債券，3 月份有 5 家公司發(fā)行的 26 只債券的債項級別被下調(diào)。其中重慶協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)有限公司有 4 只債券被下調(diào)級別，主要原因是其有一只債券在 3 月出現(xiàn)了違約。九通基業(yè)投資有限公司、華夏幸?；鶚I(yè)控股股份公司、華夏幸福基業(yè)股份有限公司三家共有 20 只債券被下調(diào)級別，三家公司都是華夏幸福集團所屬企業(yè)

38、。2 月末華夏幸福已有債券出現(xiàn)違約。福建福晟集團有限公司有 2 只債券被下調(diào)級別，去年底公司已有債券出現(xiàn)違約。表 2：債項級別調(diào)低的債券序號債券簡稱3 月末余額（億元）發(fā)行人2 月末級別3 月末級別最近級別調(diào)整日期債券類型116 協(xié)信 03（3 月17 日已兌付）重慶協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)有限公司AA-B2021/03/11一般公司債216 協(xié)信 055.61重慶協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)有限公司AA-B2021/03/11一般公司債316 協(xié)信 068.38重慶協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)有限公司AA-B2021/03/11一般公司債416 協(xié)信 085.40重慶協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)有限公司AA-B2021/03/11一般公司債517 九

39、通 0110.00九通基業(yè)投資有限公司BCC2021/03/25私募債617 九通 036.00九通基業(yè)投資有限公司BCC2021/03/25私募債序號債券簡稱3 月末余額（億元）發(fā)行人2 月末級別3 月末級別最近級別調(diào)整日期債券類型718 九通 0110.90九通基業(yè)投資有限公司BCCC2021/03/01私募債818 九通 0214.00九通基業(yè)投資有限公司BCC2021/03/25私募債919 九通 0310.00九通基業(yè)投資有限公司BCC2021/03/25私募債1020 幸福 0112.50華夏幸?；鶚I(yè)控股股份公司BC2021/03/03一般公司債1120 華夏 EB24.00華夏幸

40、?；鶚I(yè)控股股份公司BCCC2021/03/03可交換債1220 華 EB027.00華夏幸福基業(yè)控股股份公司BCCC2021/03/03可交換債1320 華 EB04（3 月18 日已兌付）華夏幸?；鶚I(yè)控股股份公司BCCC2021/03/03可交換債1415 華夏 0540.00華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司BBCC2021/03/04一般公司債1516 華夏 0520.00華夏幸福基業(yè)股份有限公司BBCC2021/03/05私募債1616 華夏 0640.00華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司BBCC2021/03/05私募債1716 華夏債0.12華夏幸福基業(yè)股份有限公司BBCC2021/03/04一般公司債1817 幸?；鶚I(yè)MTN00118.00華夏幸福基業(yè)股份有限公司BC2021/03/03一般中期票據(jù)1918 華夏 0124.75華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司BC2021/03/03一般公司債2018 華夏 025.25華夏幸福基業(yè)股份有限公司BC2021/03/03一般公司債2118 華夏 0320.00華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司BC2021/03/03一般公司債2218 華夏 060.18華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司BCCC2021/03/