年第29號：預征土地增值稅導致多繳企業(yè)所得稅可以退稅

1、.：.；解讀國家稅務總局公告2021年第29號：預征土地增值稅導致多繳企業(yè)所得稅可以退稅規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)工程開工結算前轉讓房地產獲得的收入，由于涉及本錢確定或其他緣由，而無法據以計算土地增值稅，可以預征土地增值稅，待該工程全部開工、辦理結算后再進展清算，多退少補。而根據國稅發(fā)202131號第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅本錢、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。預征的土地增值稅是可以在當期稅前扣除的，這與國稅發(fā)202131號文所強調的“企業(yè)經過正式簽署或所獲得的收入，應確以為銷售收入的實現規(guī)定具有配比性。不可否認，土地增值稅有效預征時間并不長，預征率也存在

2、前低后高的景象，清算大范圍展開也是近兩年的事情。因此難免存在房地產開發(fā)企業(yè)工程開工前預繳土地增值稅有限，工程終了后開場清算產生巨額土地增值稅，卻因無工程、無收入而無法稅前扣除的情形，假設企業(yè)注銷，這筆損失就無法彌補。近日，國家稅務總局國家稅務總局公告2021年第29號針對此種問題專門規(guī)定：自2021年1月1日起，房地產開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)工程進展土地增值稅清算后，在向稅務機關懇求辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損，可按規(guī)定計算出其在注銷前工程開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并懇求退稅。案例A房地產公司獨一的開發(fā)工程2021年結算計稅本錢，實踐毛利額4300萬元，2021年6月土地增

3、值稅清算，清算應納稅款1520萬元，2021年10月A公司懇求注銷。知其各年運營情況如下表單位：萬元。運營目的2021年 2021年 2021年合計預收收入4,500.006,000.00 10,500.0021,000.00營業(yè)收入 - - 21,000.0021,000.00營業(yè)稅金及附加 252.00 336.00 588.00 1,176.00土地增值稅預征率 1% 2% 3%預繳土地增值稅 45.00 120.00 315.00 480.00估計毛利額 675.00 900.00 1,575.003,150.00期間費用 120.00 230.00 340.00690.00案例分析一

4、、企業(yè)所得稅匯算清繳情況下各年度應納稅所得額12021年度匯算清繳應納稅所得額450015%-252-45-120=258萬元，應納所得稅額25825%=64.50萬元。22021年度匯算清繳應納稅所得額600015%-336-120-230=214萬元，應納所得稅額21425%=53.50萬元。32021年完工結算，工程實踐毛利額4300萬元，當年度匯算清繳應納稅所得額4300-675+900-588-315-340=1482萬元，應納所得稅額148225%=370.50萬元。4.2021年6月清算土地增值稅，應納稅額1520萬元，預繳稅款480萬元，應補繳稅額1040萬元，假定當年無其它收

5、入、本錢、費用發(fā)生，當年度虧損1040萬元。2021年10月注銷，當年度虧損無法彌補，由此導致以前年度土地增值稅預征率低于清算稅負而多交納企業(yè)所得稅又無法抵補的情況。二、適用29號公告如何處置多交納企業(yè)所得稅一企業(yè)整個工程交納的土地增值稅總額，應按照工程開發(fā)各年度實現的工程銷售收入占整個工程銷售收入總額的比例，在工程開發(fā)各年度進展分攤，詳細按以下公式計算：各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額工程年度銷售收入整個工程銷售收入總額所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超越扣除工程金額20%的普通規(guī)范住宅的銷售收入。2021年該工程土地增值稅清算稅款1520萬元，按照上

6、述公式計算，2021年、2021年、2021年應分攤稅款為325萬元、434萬元、760萬元。二工程開發(fā)各年度應分攤的土地增值稅減去該年度曾經稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業(yè)應調整當年度的應納稅所得額，并按規(guī)定計算當年度應退的企業(yè)所得稅稅款；當年度已交納的企業(yè)所得稅稅款缺乏退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。1調整各年度應納稅所得額12021年應調整的應納稅所得額：325-45=280萬元應退企業(yè)所得稅=28025%=70萬元2021年實踐交納企業(yè)所得稅64.50萬元，可以退稅額64.50萬元。剩余的70-64.50=5.50萬元所得

7、稅對應的應納稅所得額22萬元只能作為虧損向2021年度結轉。22021年應調整的應納稅所得額：434-120-22=292萬元應退企業(yè)所得稅=29225%=73萬元2021年實踐交納企業(yè)所得稅53.50萬元，可以退稅額53.50萬元。剩余的73-53.50=19.50萬元所得稅對應的應納稅所得額78萬元只能作為虧損向2021年度結轉。32021年應調整的應納稅所得額：760-315-78=367萬元應退企業(yè)所得稅=36725%=91.75萬元2021年實踐交納企業(yè)所得稅370.50萬元，可以退稅額91.75萬元。42021年應納稅所得額調整后為1040-1040=0萬元2021年該工程土地增值

8、稅清算稅款1520萬元，按照上述公式計算，2021年、2021年、2021年應分攤稅款為325萬元、434萬元、760萬元。三企業(yè)對工程進展土地增值稅清算的當年，由于按照上述方法進展土地增值稅分攤調整后，導致當年度應納稅所得額出現正數的，應按規(guī)定計算交納企業(yè)所得稅。A房地產企業(yè)2021年將土地增值稅調整計入以前年度，假設調整后當年應納稅所得為正數10萬元，那么應按規(guī)定計算交納企業(yè)所得稅2.5萬元。四企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超越其在工程開發(fā)各年度累計實踐交納的企業(yè)所得稅。A房地產企業(yè)各年度累計交納稅款為64.50+53.50+370.50=488.50萬元，調整后累計應退稅款為64.

9、50+53.50+91.75=209.75萬元，應退稅款只能小于或等于已納稅款。三、懇求退稅本卷須知企業(yè)在懇求退稅時，應向主管稅務機關提供書面資料證明應退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括企業(yè)整個工程交納的土地增值稅總額、整個工程銷售收入總額、工程年度銷售收入、各年度應分攤的土地增值稅和曾經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率等。對應工程年度銷售收入，筆者了解為所得稅收入的口徑，即企業(yè)經過正式簽署或所獲得的收入，包括開發(fā)產品視同銷售收入，但是不包括銷售的增值額未超越扣除工程金額20%的普通規(guī)范住宅銷售收入。企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)工程進展土地增值稅清算后，在向稅務機關懇求辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損，但土地增值稅清算當年未出現虧損，或雖然土地增值稅清算當年出現虧損，但在注銷之前年度已按稅法規(guī)定彌補終了的，不執(zhí)行本公告。企業(yè)辦理注銷稅務登記，由于預征土地增值稅導致應退企業(yè)所得稅該當具備的必要條件可以歸納為：土地增值稅清算當年出現虧損和注銷當年匯算清繳出現虧損同時存在的情