8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、關(guān)于齊齊市土地礦業(yè)權(quán)儲備中心土地使用權(quán)掛牌出讓價格評估的案例分析大興安嶺天源土地估價一、案例簡介：該宗地位于齊齊市龍沙區(qū)南大街地段，現(xiàn)使用者為齊齊市萬翔汽貿(mào)城，用途為商業(yè)用地，土地交易類型為出讓，使用年限為 2006 年 7 月 31 日至 2036 年 7 月 30 日是，宗地面積為 1640.8平方米，規(guī)劃圖06039，現(xiàn)土地實際程度為宗地紅線外七通即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通熱、通氣，紅線外場地平整。宗地紅線內(nèi)七通：通上水、通下水、通電、通訊、通路、通熱、通氣，紅線外場地平整。商業(yè)用地級別為級用地。土地利用狀況較好，適合商業(yè)用地。要求評估確定，該宗地于 2006 年 7 月 3

2、1 日在紅線外基礎(chǔ)設(shè)施具備“七通”，宗地紅線內(nèi)場地平整、規(guī)劃容積率為 2.44 條件下的 40 年期土地使用權(quán)價格。二、案例的一般分析市位于黑龍江省西部，地處北緯 4553至 4856東齊齊經(jīng) 12224至 12638之間。全市南北長 310 公里、東西寬 320公里，幅員總面積 4365 平方公里?？倲?shù) 111.2 萬人。齊齊市是重工業(yè)生產(chǎn)，主要以機械工業(yè)為主，轄區(qū)內(nèi)國有大、中型企多，特別是開放以來，國家加大對老工業(yè)的改造力度，對工程改擴建，在投入上給予一定，使國有經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市整體價值有所上升。自國家于 1999 年施行中民共和地管理法以來一般用地都采用有償出讓方式，加上齊齊市下發(fā)關(guān)于

3、黑龍江省土地征收管理辦法、更新市區(qū)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)基準地價、二 00 六年中心城區(qū)房地產(chǎn)市場流通指導價格等通知。對城鎮(zhèn)的土地使用權(quán)確定的最低出讓底價制度，加之國家對耕地加大保護利用，建設(shè)用地供應(yīng)量逐年減少，存量用地有限，使城市地價有上升的趨勢。三、案例的區(qū)域及個別分析委估宗地位于齊齊市龍沙區(qū)，該區(qū)處于中心城區(qū)西南部，是齊市老城區(qū)之一。宗地處于龍沙區(qū)南大街，所在區(qū)域?qū)儆诔鞘幸?guī)劃范圍內(nèi)，距市級商服中心較近。宗地所在區(qū)域有多條線路與市區(qū)相連接，對通十分便利。宗地達到七通一平，能滿足商業(yè)用地的需要，通水、通排水均有市政設(shè)施，供電由市政供電，所在區(qū)域多為住宅和商業(yè)用地，形狀為規(guī)則的四邊形，一側(cè)臨街，寬

4、度大于 15 米，寬深比大于 1，使用年限按法定最高使用年限 40 年。四、確定宗地估價的技術(shù)路線首先明確估價的基本事項，然后收集估價對象相關(guān)的影響價格因素資料，實地踏勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用情況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周圍情況，同時對待估宗地及其周邊環(huán)境進行拍照，進行面積丈量和繪制圖件。選定估價方法：由于委估對象為待開發(fā)用地，各項規(guī)劃指標等均已明確，該區(qū)域商品房市場比較發(fā)育，開成了比較穩(wěn)定的市場價格，應(yīng)選用剩余法比較合適。又因委估宗地位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，基準地價及修正體系早已建立且較完善，所以采用基準地價系數(shù)修作為第二種方法進行估價。五、案例難點及解決方

5、法針對估價對象商業(yè)用地特點，根據(jù)實際需要擬定現(xiàn)場勘查用表。依據(jù)采用的方法，確定現(xiàn)場查勘重點，詳細土地實體狀況及附近地區(qū)類似房地產(chǎn)信息情況，特別注意對商業(yè)用地需要修正的具體因素，著重分析這些對地價可以產(chǎn)生的影響程度。從及有關(guān)部門收集取得城鎮(zhèn)規(guī)劃及對商業(yè)用地限制政策、商業(yè)地段發(fā)展規(guī)劃等有關(guān)資料。在完備的資料基礎(chǔ)上，通過定性和定量的分析，該地段的商業(yè)前景。根據(jù)剩余法估價特點還應(yīng)收集開發(fā)成本、用、銷售費用、投資利息、開發(fā)利潤及開發(fā)、銷售的稅費等相關(guān)資料。根據(jù)基準地價系數(shù)修特點除應(yīng)查閱基準地價信息外，還應(yīng)對估價對象進行期日修正、容積率修正、年期修正、土地開發(fā)程度修正等方法。計算出宗地價格后還應(yīng)根據(jù)委估對像的實際情況或采用簡單算術(shù)平圴法、算術(shù)平均法、綜合分析法等確定估價結(jié)果。六、分析案例的一些體會應(yīng)重視現(xiàn)場查勘工作，是對事先收集到的資料進行核實驗證過程，也是詳細觀察土地實體特征，親身體驗周邊環(huán)境的過程，也是對周邊環(huán)境有一個宏觀的掌握機以現(xiàn)場查勘是土地估價工作中的必經(jīng)程序。對商業(yè)地段進行研究，必須把握關(guān)鍵，尤其要重視商業(yè)集聚程度、客流量及系統(tǒng)發(fā)達程度等。這些困素的變化對商業(yè)用地價格都有很大影響，所以必須高度重視未來該區(qū)域發(fā)展模式及規(guī)模、商業(yè)物來的相互拉動和周邊景觀的改造情況，這對商業(yè)用地的估價。因為剩余法是將待估宗地在預計的正常