中央名筑營(yíng)銷推廣計(jì)劃(全文)

1、巴黎都市項(xiàng)目階段性營(yíng)銷推廣執(zhí)行計(jì)劃提案營(yíng)銷推廣策略推盤計(jì)劃媒體計(jì)劃營(yíng)銷推廣總策略階段性推廣計(jì)劃市場(chǎng)突破點(diǎn)的關(guān)鍵建立項(xiàng)目的差異化定位，市場(chǎng)制高點(diǎn)，建立全面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)突破點(diǎn)的建立形象高點(diǎn)音樂文化的高雅性客戶身份感的建立產(chǎn)品高點(diǎn)立面、園林、配套鄰里模式，人文社區(qū)整合推廣高點(diǎn)整合攻擊優(yōu)勢(shì)的建立主動(dòng)出擊，精準(zhǔn)營(yíng)銷我們的市場(chǎng)突破點(diǎn)將文化深蘊(yùn)于建筑這門凝固的藝術(shù)之內(nèi)，將傳統(tǒng)藏于每一個(gè)細(xì)節(jié)之中，將“音樂地產(chǎn)”感覺做透，喚醒客戶心目中住宅產(chǎn)品之外的生活居住的成就感，無疑是項(xiàng)目成功之關(guān)鍵。 針對(duì)意向客戶不同的購(gòu)買周期，動(dòng)態(tài)傳播項(xiàng)目?jī)r(jià)值培養(yǎng)客戶的忠誠(chéng)度，提升業(yè)主的社區(qū)榮耀感人性化服務(wù)/獎(jiǎng)勵(lì)措施產(chǎn)品特性/物業(yè)管理

2、/項(xiàng)目配套/升值潛力/優(yōu)惠政策物業(yè)服務(wù)/激勵(lì)措施/客戶活動(dòng)音樂文化理念/開發(fā)理念/產(chǎn)品特性/項(xiàng)目配套/投資價(jià)值形象塑造銷售執(zhí)行推廣傳播活動(dòng)造勢(shì)建立音樂文化社區(qū)的高端形象，以項(xiàng)目的成長(zhǎng)性、地段升值潛力沖擊客戶以與音樂文化有關(guān)聯(lián)的、有影響力的公關(guān)活動(dòng)，引爆市場(chǎng)，提升知名度與項(xiàng)目相匹配的與地州樓盤銷售相結(jié)合的專業(yè)而系統(tǒng)的銷售服務(wù)體系結(jié)合售樓部現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)景、園林，進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)有序的推廣，迅速提升項(xiàng)目形象本項(xiàng)目總體的營(yíng)銷策略忠地行基于客戶關(guān)系管理開放、整合的營(yíng)銷管理體系營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)輻射區(qū)域多種合作方需要整合（開發(fā)商、媒體、客戶等）房源、價(jià)格、服務(wù)流程等需高標(biāo)準(zhǔn)集中管理客戶需求復(fù)雜分布地域分散服務(wù)要求較高高端目標(biāo)客

3、群的營(yíng)銷難點(diǎn)營(yíng)銷體系的管理運(yùn)作難度CRM基礎(chǔ)平臺(tái)：房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、綜合網(wǎng)站、呼叫中心、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷中心、基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施CRM系統(tǒng)功能核心：綜合展示系統(tǒng)，集成多接觸點(diǎn)、客戶數(shù)據(jù)庫(kù)與關(guān)系營(yíng)銷、房源庫(kù)與銷售數(shù)據(jù)和流程集中管理、財(cái)務(wù)集中管理、數(shù)據(jù)挖掘分析與決策支持、統(tǒng)一客戶服務(wù)中心借助明源軟件高效的銷售執(zhí)行：CRM系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷平臺(tái)明源銷售監(jiān)控軟件，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息化、科學(xué)化管理建立了強(qiáng)大的客戶數(shù)據(jù)庫(kù)（30萬客戶信息資料）建立了強(qiáng)有力的管理體系（即時(shí)監(jiān)控各個(gè)項(xiàng)目銷售情況）建立了快速的信息反饋機(jī)制（以市場(chǎng)、客戶需求為修正）新疆唯一引進(jìn)房地產(chǎn)專業(yè)管理軟件“明源軟件”的代理公司本公司的銷售執(zhí)行的優(yōu)勢(shì)8“

4、明源軟件”各個(gè)案場(chǎng)的客戶資源“明源軟件”項(xiàng)目來人來電成交折線圖營(yíng)銷推廣策略推盤計(jì)劃媒體計(jì)劃營(yíng)銷推廣總策略階段性推廣計(jì)劃一期房源：多層：1#、2#、3#、4#、5#、7# 、10#、11#、 14# 共計(jì)9棟小高層: 8#、9#、12#、13# 共計(jì)14棟1#、2#、3#、4#、5#樓共計(jì)14個(gè)單元（其中4號(hào)樓為2個(gè)單元，其余全部為3個(gè)單元），戶型B戶型，面積全部78，戶型為兩室兩廳，套數(shù)（不含6躍7）共計(jì)112套，總面積約為8736B戶型6躍7共28套房源，面積為110，戶型為三室兩廳，套數(shù)28套，總面積為3080多層房源與戶型一期多層面積約為38940，小高層10600，總計(jì)495401#、

5、2#、3#、4#、5#樓共計(jì)14個(gè)單元（其中4號(hào)樓為2個(gè)單元，其余全部為3個(gè)單元），戶型B戶型，面積全部78，戶型為兩室兩廳，套數(shù)（不含6躍7）共計(jì)112套，總面積約為8736B戶型6躍7共28套房源，面積為110，戶型為三室兩廳，套數(shù)28套，總面積為3080多層房源與戶型7#、10#、11#、14#樓共計(jì)20個(gè)單元A戶型（1個(gè)5單元，1個(gè)1單元）靠山墻1套01房，1套02房，2-5層，面積約105，戶型為三室兩廳，套數(shù)（不含一層下沉式花園洋房和6躍7）共計(jì)8套，總面積約為840。A戶型下沉式花園洋房共計(jì)2套，面積大約155，總面積約310。6躍7戶型為四室兩廳雙衛(wèi)，共計(jì)2套，大約面積為145

6、，總面積約為290B戶型（A戶型對(duì)面），2-5層，面積78，戶型為兩室兩廳，套數(shù)（不含一層下沉式花園洋房和6躍7）共計(jì)8套，總面積約624B戶型下沉式花園洋房共計(jì)2套，面積大約130，總面積約2606躍7戶型為三室三廳雙衛(wèi)，共計(jì)2套，面積大約130，總面積約260C戶型共計(jì)18個(gè)單元（C戶型只占一半，9個(gè)單元），面積約為98，戶型為三室兩廳，套數(shù)（不含一層下沉式花園洋房和6躍7）共計(jì)80套，總面積7840。C戶型下沉式花園洋房共計(jì)18套，面積約為145，總面積約26106躍7戶型為四室兩廳雙衛(wèi)，共計(jì)18套，面積約為145，總面積約為2610D戶型共計(jì)18個(gè)單元（D戶型只占一半，8個(gè)單元），面積

7、約為85，戶型為兩室兩廳一衛(wèi)，套數(shù)（不含一層下沉式花園洋房和6躍7）共計(jì)80套，總面積為6800D戶型下沉式花園洋房共計(jì)18套，面積約為130，總面積約23406躍7戶型為三室兩廳雙衛(wèi)，共計(jì)18套，面積約為130，總面積約為2340一期多層總面積約為38940多層房源與戶型一期的戶數(shù)、面積的匯總表一期多層面積約為38940，小高層10600，總計(jì)49540一期多層房源表一期小高層房源表8#、9#、12#、13#樓共計(jì)4個(gè)單元（每棟樓1個(gè)單元），備注；105一層下沉式花園洋房面積大約150總面積為，共計(jì)4套，總面積為600，11約12戶型面積大約為145，共計(jì)4套，總面積為580120一層下沉式

8、花園洋房面積大約為170，共計(jì)4套，總面積為68011躍12戶型面積大約160，共計(jì)4套，總面積為640小高層面積總計(jì)大約為106001期的銷售目標(biāo)多層價(jià)格區(qū)間2650-2750元/，均價(jià)實(shí)現(xiàn)2700元/小高層價(jià)格區(qū)間2850-2950元/，均價(jià)實(shí)現(xiàn)2900元/一期所有住宅最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)2800元/一期商鋪價(jià)格區(qū)間8000-12000元/，均價(jià)實(shí)現(xiàn)10000元/一期多層實(shí)現(xiàn)2012年5月30日前消化85%小高層實(shí)現(xiàn)2012年6月30日前消化60%商鋪實(shí)現(xiàn)2011年12月底前消化50%一期最終在2012年8月30日前基本銷售完畢蓄水期認(rèn)籌期多層首次、二次開盤高層開盤年底任務(wù) 2011年7月20日-

9、8月20日8月21日-10月初10月16日首次開盤，完成30%，約3154萬（11682平米2700元）11月6日二次開盤，完成20%，約2102萬（7788平米2700元）2011年11月26日第三次開盤，小高層完成20%，約614萬（ 2120平米 2900元）多層完成10%約1051萬（3894平米 2900元）1期初步擬定的銷售計(jì)劃一期2011年12月底前實(shí)現(xiàn)住宅銷售額總計(jì)6923萬元一期2011年12月底前實(shí)現(xiàn)商鋪銷售2000，按10000元/，銷售額2000萬一期總銷售8923萬推盤計(jì)劃：一批次：主推1#、2#、3#，輔推7#、11#二批次:主推4#、5#，輔推10#、14#三批次

10、:主推8#、9#、12#、13#小高層，輔推剩余多層房源11122231期推盤策略的解析1期高層的戶型分析分析：一期戶型相對(duì)有難度，因?yàn)?8-85兩房占了多層的53%，比例過大，對(duì)于市場(chǎng)所了解和客戶來電分析，客戶大多數(shù)需求100的三房，而在多層中100左右的只有A戶型和C戶型，所占比例21%蓄客計(jì)劃銷售目標(biāo)：2011年12月底需完成468套 x 56% =262套，完成時(shí)間五個(gè)月（8-12月）共訪客戶：3000組意向客戶：1000組（轉(zhuǎn)化率33%）認(rèn)購(gòu)客戶：600組（轉(zhuǎn)化率60%）成交客戶：180組（轉(zhuǎn)化率30%）如何在短時(shí)間內(nèi)形成大規(guī)模的有效蓄客？如何有效提升誠(chéng)意金客戶的轉(zhuǎn)化率簽約工作的加強(qiáng)

11、，與按揭部、銀行的配合1、前期的媒體宣傳投入的配合；2、針對(duì)博樂周邊的團(tuán)場(chǎng)單位做大規(guī)模的海報(bào)派發(fā)及拓展；3、日進(jìn)斗金的創(chuàng)意性的大規(guī)模的蓄客方式；4、加強(qiáng)銷售隊(duì)伍綜合能力利用優(yōu)惠措施、價(jià)值點(diǎn)夯實(shí)傳播策略，客戶分級(jí)管理措施客戶滿意度，加大客戶維系力度分項(xiàng)目標(biāo)：工作難點(diǎn)：解決方法：蓄客目標(biāo)：12月底前完成區(qū)域客戶拓展計(jì)劃博樂市（街道商鋪、廣場(chǎng)、企事業(yè)單位、家屬區(qū)）溫泉縣、精河縣（街道商鋪、廣場(chǎng)、企事業(yè)單位、家屬區(qū)）寫字樓、醫(yī)院，高校等；阿拉山口（火車站、街道、街道商鋪）團(tuán)場(chǎng)（擺咨詢點(diǎn)和派單共同進(jìn)行）拓展方式：登門拜訪、企業(yè)聯(lián)誼、意向團(tuán)購(gòu)等通過地毯式的大規(guī)模派單將博樂市做透，使得項(xiàng)目在該區(qū)域內(nèi)無人不知

12、，在該區(qū)域內(nèi)形成認(rèn)知度第一的態(tài)勢(shì)。第三部分 營(yíng)銷推廣策略推盤計(jì)劃媒體計(jì)劃營(yíng)銷推廣總策略階段性推廣計(jì)劃音樂建筑藝術(shù)殿堂主流的經(jīng)典的推廣主題北京路壯闊音樂殿堂音樂精神訴求殿堂音樂居住文化殿堂高雅的崇拜的大眾的親民的音樂建筑藝術(shù)音樂與建筑的關(guān)系音樂之都音樂廣場(chǎng)音樂社區(qū)西班牙建筑和音樂建筑的相融共生音樂建筑、西班牙建筑風(fēng)格的知識(shí)宣講什么是音樂建筑藝術(shù)殿堂？音樂精神訴求音樂精神的塑造音樂氣質(zhì)的培養(yǎng)音樂人生的向往音樂名人、音樂名曲、音樂名劇的介紹什么是音樂精神訴求殿堂？什么是音樂居住文化殿堂？音樂居住文化音樂教育音樂休閑音樂生活社區(qū)音樂活動(dòng)、音樂生活的參與深度、廣度圍繞項(xiàng)目核心價(jià)值，根據(jù)樓盤營(yíng)銷過程的不同

13、節(jié)點(diǎn)，分解出不同的傳播階段及目標(biāo)，并制定相應(yīng)的傳播手段、活動(dòng)策略進(jìn)行整合傳播，達(dá)成目標(biāo)客群的關(guān)注、向往、認(rèn)同，最終促成購(gòu)買。目前，項(xiàng)目暫未動(dòng)工，預(yù)估10月、11月陸續(xù)取得預(yù)售許可證，我們計(jì)劃10月月16日開盤。價(jià)值塑造開盤強(qiáng)銷期2011年10月2011年12月精準(zhǔn)推廣持續(xù)熱銷期2012年1月2012年5月形象塑造蓄勢(shì)期2011年7月2011年9月1期營(yíng)銷進(jìn)程大約分為四大階段1期客戶維護(hù)尾盤期2012年5月2012年6月階段性推廣部署推廣主線總體活動(dòng)策略項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)3月7月10月11月6月12月2月1月9月8月開盤儀式售樓部開放大型營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)活動(dòng)暖場(chǎng)活動(dòng)中央名筑新年音樂會(huì)迎新春業(yè)主答謝會(huì)活動(dòng)目

14、的活動(dòng)不斷，熱點(diǎn)不斷，話題不斷，使得項(xiàng)目具備銷售慣性，加速客戶認(rèn)知與購(gòu)買的過程開工典禮1期開盤開春動(dòng)工第二次開盤儀式高層開盤博樂出租車前10位送20元油票、遮陽(yáng)板活動(dòng)淡季促銷活動(dòng)、音樂名人購(gòu)房、日進(jìn)斗金蓄客活動(dòng)特價(jià)房清盤，二期開工第一階段：蓄勢(shì)期67981011121234蓄勢(shì)期開盤期持續(xù)強(qiáng)銷期尾盤期567開盤推廣任務(wù)：1、展開宣傳工作的滲透，建立市場(chǎng)的高度認(rèn)可與認(rèn)知； 2、項(xiàng)目入市亮相，建立項(xiàng)目的高端形象； 3、所有銷售物料與道具的設(shè)計(jì)、制作（包括售樓部的布置）； 4、現(xiàn)場(chǎng)工地包裝，戶外導(dǎo)示廣告的建立； 營(yíng)銷部署：1、以房產(chǎn)公司目前的辦公場(chǎng)所，開始蓄積客戶。 2、展開前期的認(rèn)購(gòu)工作，有效攔截

15、高端客戶； 3、每戶收2萬的預(yù)約金，同時(shí)對(duì)客戶的接受價(jià)格做摸底。8現(xiàn)場(chǎng)工地的包裝、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)的建立 現(xiàn)場(chǎng)工地圍墻的建立； 售樓部的樓頂戶外的建立； 新華路口的精神堡壘的建立； 市內(nèi)大型戶外； 樓體LED大屏幕 新華路的道旗；我們選擇高調(diào)出擊，以大型的戶外廣告牌擊起千層浪！售房部開放博樂出租車前每日10位送20元油票、遮陽(yáng)板活動(dòng)（持續(xù)2月）來人誘因鮮明的樓盤主題特色蓄客期活動(dòng)建議成交誘因開盤抽獎(jiǎng)客戶交認(rèn)購(gòu)金起，每天每套房?jī)?yōu)惠一百，高層開盤日截止?？梢栽陂_盤當(dāng)日有機(jī)會(huì)抽取實(shí)物電器大獎(jiǎng)，彩票大獎(jiǎng)；價(jià)格競(jìng)猜優(yōu)惠1萬元購(gòu)房券。首付全款，每平米優(yōu)惠80元交認(rèn)籌金，vip卡：2萬抵3萬使用日進(jìn)斗金蓄客期活

16、動(dòng)建議一“中央名筑、開工奠基儀式及開盤活動(dòng)主要內(nèi)容：中央名筑，開工奠基儀式： 確定主題、撰寫方案、聯(lián)絡(luò)當(dāng)?shù)鼗顒?dòng)公司、確定活動(dòng)場(chǎng)地及活動(dòng)物料。 邀請(qǐng)嘉賓及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)人員、景觀設(shè)計(jì)院人員、新聞媒體人士、新客戶等共同參與，從專業(yè)的技術(shù)角度進(jìn)行闡述，以提高樓盤的知名度、抬高樓盤屬性價(jià)值、在市場(chǎng)上建立新的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 此活動(dòng)暫定在2011年8月中旬10月中旬，具體活動(dòng)方案根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目自身情況適時(shí)制定。認(rèn)籌時(shí)間：8月21日10月8日1、認(rèn)籌者享有優(yōu)先選房權(quán)、并獲贈(zèng)一年的物業(yè)管理費(fèi)；2、認(rèn)籌者繳納2萬元誠(chéng)意金，可填寫一張認(rèn)籌單，選擇3套房源，并競(jìng)猜價(jià)格，若競(jìng)猜價(jià)格與最終開盤銷售價(jià)格在正負(fù)3

17、%以內(nèi)的，即可獲贈(zèng)10000元的購(gòu)房券（一套房源僅限使用一張購(gòu)房券，不兌換現(xiàn)金），這樣使得認(rèn)籌客戶認(rèn)真地填寫價(jià)格；3、我們根據(jù)房源被選擇的頻次、競(jìng)猜認(rèn)籌單所競(jìng)猜的價(jià)格（序位第二的價(jià)格），制定一房一價(jià)表，定價(jià)一步到位，并且每套房源都有兩組備選的客戶；解籌時(shí)間：10月9日10月14日1、根據(jù)認(rèn)籌單的序號(hào)，決定客戶的選房順序；2、解籌期使得每戶的業(yè)主基本落實(shí)到位，根據(jù)認(rèn)籌情況，決定開盤的房源數(shù)量；開盤時(shí)間：10月16日1、通過前面的認(rèn)籌、解籌工作，可有效保證開盤當(dāng)天認(rèn)籌客戶的銷售率能達(dá)到80%以上；2、能保證開盤當(dāng)天的火爆場(chǎng)面；認(rèn)購(gòu)策略：價(jià)格競(jìng)猜，鎖定客戶，定價(jià)一步到位競(jìng)猜價(jià)格的優(yōu)勢(shì)：1、準(zhǔn)確鎖定每

18、套房源的客戶；2、準(zhǔn)確定價(jià)，價(jià)格一步到位；推廣工作細(xì)化表推廣工作細(xì)化表戶外電視臺(tái)短信外拓報(bào)紙活動(dòng)主題：中央名筑，城市的交響。 （北京路壯闊音樂殿堂）博爾塔拉報(bào)、北疆開發(fā)報(bào)動(dòng)工日、開盤日軟硬各一版。農(nóng)五師電視臺(tái)及博州電視臺(tái)投放三維宣傳片“坐銷與行銷相結(jié)合” ，走街串巷，地毯式大規(guī)模的掃街，配合媒體宣傳擴(kuò)大影響進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳及銷售階段告知；舉辦“動(dòng)工慶典儀式及開盤造勢(shì)活動(dòng)，邀請(qǐng)重要嘉賓、客戶及媒體人員參加媒體通路第二階段：開盤期推廣任務(wù)：1、精選落點(diǎn)，品質(zhì)高揚(yáng)，項(xiàng)目影響力的提升； 2、解析項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，高雅的居住氛圍；豐富項(xiàng)目的文化內(nèi)涵； 3、音樂居住文化的挖掘，由形象宣傳到項(xiàng)目品質(zhì)宣傳，從關(guān)注產(chǎn)品本身到培養(yǎng)購(gòu)房者的生活品位。 營(yíng)銷部