某商業(yè)街招商執(zhí)行報告

1、大梅沙湖心島商業(yè)街招商執(zhí)行方案方案內容商業(yè)整體定位業(yè)態(tài)組合招商步驟營銷推廣招商策略及租金策略招商舉措招商執(zhí)行招商進度、目標1商業(yè)整體定位闡述商業(yè)整體定位1市場現(xiàn)狀及需求趨勢產(chǎn)品價值的深度挖掘商業(yè)的整體定位市場現(xiàn)狀及需求品味人群消費場所大梅沙頭號商街產(chǎn)品天然地理條件 產(chǎn)品價值深度挖掘商業(yè)定位基礎片區(qū)日后發(fā)展，價值的提升旅游景點的拉動作用市場空白，頭號產(chǎn)品唯一島嶼商業(yè)物業(yè)東部華僑城的旅游人群片區(qū)酒店的商務休閑人群未來的萬科總部辦公及住宅人群商業(yè)整體定位1釋義：大梅沙片區(qū)唯一以時尚、情調、純粹、景觀為特色的體驗式 島嶼休閑消費街區(qū)直擊東部的特色商業(yè)空白！大梅沙 唯一異域風情景點式ICB整體定位的描述

2、景點式：以梅沙景觀為依托、項目湖景為核心的體驗休閑度假商業(yè)街區(qū)異域風情：異國情調，以歐陸風情小鎮(zhèn)為藍本的情景文化商業(yè)街區(qū)ICB：Island Commercial Block。建筑形態(tài)開放式、流轉式的島嶼商業(yè)街區(qū)異域風情景點式ICB海上世界島上明珠西有海上世界、東有島上明珠打造深圳最知名的休閑勝地，僅有的具備最豐富自然風光的島上商業(yè)街區(qū)發(fā)展目標：2 業(yè)態(tài)組合打造休閑體驗式業(yè)態(tài)組合消費者需求建筑產(chǎn)品特性招商的權衡業(yè)態(tài)層次劃分與初步布局對業(yè)態(tài)的影響與要求最高消費層次：休閑、體驗、精神等方面需求項目業(yè)態(tài)層次：社區(qū)配套商業(yè)（小型便利店、美容美發(fā)、西點店、沖印店等）中間消費層次：對品質生活的需求及對旅游

3、景點的留念項目業(yè)態(tài)層次：精品服飾、特色商品、紀念品、個性工藝品等最低消費層次：基本消費需要項目業(yè)態(tài)層次：風情美食、酒吧、陶藝吧、DIY工作室等體驗休閑類業(yè)態(tài)與消費需求逐層次的關聯(lián)業(yè)態(tài)規(guī)劃構想_業(yè)態(tài)層次劃分業(yè)態(tài)組合具體劃分沿愿望湖內側的臨街商鋪建議選擇各式酒吧、特色吧、格調吧等業(yè)態(tài)，打造深圳知名酒吧街，特色經(jīng)營，吸引市民及參觀旅游度假人士，營造休閑、舒適、生態(tài)的氣氛，成為深圳東部獨具特色全新體驗式夜生活休閑區(qū)。酒吧街“酒吧文化散發(fā)著年輕人青春的激情，涌動著年輕人激烈的喧嘩和騷動，容納自己釋放自己原始生命的力量與沖動。不再年輕的時候會去坐坐喝喝酒，回味青春，因為酒吧是青春的歲月，那里的青春不會死去

4、，離去的只是舊識容顏 ”特色主題、全城獨一無二、不可復制“狂野、激情、運動、主題性 ”在中信、在海上世界、在深圳的其他角落無所尋覓，全新感官體驗、刺激的主題性酒吧世界！業(yè)態(tài)組合具體劃分湖心島商業(yè)街里端劇場建筑，鑒于其優(yōu)良的地理位置、獨特的建筑外形，我們建議多角度規(guī)劃，兩個創(chuàng)意方向以供參考：劇場建筑一、時尚運動主題性俱樂部Work hard, play hard靈感來源：源于美國白領階層的文化“努力工作，盡情玩”，在中國尤其是深圳已得到大部分人的認同。職業(yè)描述：企業(yè)中層管理人員、自由職業(yè)者、IT人員、經(jīng)紀人、廣告從業(yè)者愛好描述：野外活動、旅游、運動、酒吧、音樂會、經(jīng)典電影、藝術展覽、會員聚會造圈

5、“圈子”是生活方式的符號，是對身份的認同和甄別，是對倡導文化的精神打包無論是酒吧還是俱樂部一定要有明確的主題性，球迷、音樂發(fā)燒友、登山愛好者、沖浪俱樂部、驢友、攀巖、車模船模發(fā)燒友，成立相應的俱樂部，吸引眾多的愛好者，打造他們自己的“圈子”。二、愿望美景活動場所靈感來源：愿望湖愿望塔造勢人人心中都有愿望，也都希望愿望成為現(xiàn)實，愿望塔、愿望湖無人不愛愿望塔下、愿望湖畔，承辦小型酒會、婚慶日、紀念日、戶外Party、公司慶典等喜慶活動，同時可作為交友、相親俱樂部的會場，博取愿望成功的好彩頭業(yè)態(tài)組合具體劃分沿愿望湖外側的臨街商鋪建議選擇特色餐飲、各地美食，中西餐廳、亞洲美食分布其中，提供休閑、旅游、

6、度假等消費者質的享受 。萬國風情餐飲“品著美酒，享受佳肴，呼吸著清新的空氣，欣賞自然的美景讓心靈去旅行。這是多少人夢寐以求的場景，在大梅沙湖心島，你的愿望實現(xiàn)了！ ”業(yè)態(tài)組合具體劃分湖心島外側入口處廣場周邊商鋪建議選擇主題性餐飲業(yè)態(tài)，如咖啡屋、比薩店、冰激凌店等知名連鎖商業(yè)，展示良好形象，提升整體的檔次和品味 。主題性餐飲“咖啡苦澀也好，香甜也好，當你坐在那里細細品味的時候，你的心已經(jīng)在慢慢溶掉了 ”業(yè)態(tài)組合具體劃分湖心島商業(yè)街內街商鋪建議選擇各式精品店、民族風情服飾店、特色商品、紀念品、個性工藝品店、陶藝蠟藝工作室、創(chuàng)意坊（Free Box）、攝影基地等業(yè)態(tài)，以及部分服務配套類業(yè)態(tài)（小型便利

7、店、美發(fā)店、西點店等）精品店、紀念品、服務配套湖心島地處大梅沙，新的旅游景點，加之東部華僑城的帶動效應，必定會吸引大量的旅游觀光消費者，因此對應的旅游紀念品、特色工藝品等必然會具有很大市場；而服務配套則主要是滿足公寓住戶及旅游者的相關生活需求。3招商執(zhí)行【招商策略】大鋪位招商先行目標商家對項目的作用應對策略主力商家 決定整個項目的發(fā)展前景 熟悉其選址特征，盡可能的 迎合； 同時與幾個大型店進行談判；給予 一定的優(yōu)惠條件；組合業(yè)態(tài) 可一定程度帶動其店鋪周邊的商業(yè)氛圍； 如果規(guī)劃得當，多家組合也能在一定程度上起到旗艦店的作用； 利用主力商家對其形成吸引； 進行嚴格篩選大鋪位商家的招商對整個項目的招

8、商及未來經(jīng)營的人氣貢獻至關重要，而且大商家的招商比較漫長，因此必須先行招商，且志在必得！1 招商策略大鋪位【招商策略】主力店招商策略決策因素招商策略招商方的職責分工店鋪盈利能力項目區(qū)域及店鋪位置挖掘項目商業(yè)價值德思勤客流量及客戶消費水平交通條件建筑條件布局及使用功能產(chǎn)品定制或功能彈性化發(fā)展商配套條件軟性指標租金合理制定租金提供優(yōu)惠條件及優(yōu)質服務發(fā)展商、德思勤管理與服務1 招商策略主力店1 招商策略主動出擊德思勤豐富的商家資源及科學的招商模式突破手段老客戶資源實操經(jīng)驗德思勤公司客戶資源復合型商業(yè)資源地毯式搜索專業(yè)的團隊 項目的優(yōu)勢明顯，但劣勢也比較突出，商業(yè)消費因季節(jié)性的影響十分明顯，談旺季差異

9、化較大，結合前面提到的相應招商策略，建議制定相對合理的租金策略，以達到更吸引商戶入駐的可能性。建議根據(jù)淡旺季差別，在一年內制定兩套租金方案（淡季低價、旺季正常），但綜合平均租金價格維持在120元/平米.月的水平（未含管理費）。（隨片區(qū)發(fā)展變化不斷調整）注：以上價格為預期估測，尚需得到進一步調研論證，實際招商過程中價格亦需根據(jù)商家的實際情況作出進一步調整。1 招商策略租金主力商家的昭示作用 ：市場關注，吸引小商家進駐目標引發(fā)市場關注溝通招商創(chuàng)新手法主力商家點對點招商主力商家昭示作用點對面宣傳，擴大影響點對點溝通，重點突破步步為營，分級招商、體驗互動式招商措施免租期租金彈性調整2 招商舉措8月7月

10、4月10月前期預熱持續(xù)招商階段前期準備階段：招商物料的準備法律文本的準備客戶摸底，積累客戶持續(xù)招商階段：1.營銷活動的配合2.重點客戶的洽談3.招商策略的不斷調整4.簽訂合同5月6月9月全面出擊重點消化難點突破3招商進度、目標招商過程中及時調整策略，促進招商任務的完成 年底后期招商尾盤消化招商率30%招商率60%招商率80%順利開街4 招商步驟初步推廣：項目定位、商業(yè)規(guī)劃及招商條件制作招商宣傳冊及籌備法律文件少量的宣傳公關工作，直銷“主力租戶”第一階段全面推廣：針對主力租戶進行直銷推廣跟進所有目標商戶根據(jù)各商戶的質素及營業(yè)性質來商定其位置及規(guī)模進行廣泛宣傳，加強宣傳力度第二階段落實商戶：與商戶

11、洽談租賃條款落實進駐商戶，簽訂正式合約進行針對性宣傳，為開業(yè)做好準備第三階段交付使用及試業(yè)開幕：協(xié)助商戶進場，裝修等工程問題開幕活動，進行開業(yè)宣傳活動，打響知名度第四階段4營銷推廣1 推廣策略分階段營銷推廣，實現(xiàn)各階段招商目標；以新聞性營銷活動為引爆點，通過品牌帶動，展開全面推廣；媒體推廣、現(xiàn)場展示和活動營銷齊頭并進；通過強勢推廣擴大影響力，促進招商。形象導入期 強勢推廣期 尾盤消化期4月7月10月招商目標：費用預算：招商率30%招商率80%待定待定待定2 推廣節(jié)奏3 各階段推廣安排1、形象導入期階段推廣目標： 7月之前累計實現(xiàn)招商率的30% 階段推廣策略 前期物料準備與積累招商客戶并行，通過

12、招商推介活動啟動商業(yè)推廣，引出對區(qū)位價值的大討論，提升項目的整體形象及知名度。 推廣主題：東部島上明珠，梅沙商業(yè)王冠強勢推廣期 尾盤消化期4月7月10月形象導入期活動主題：深圳市各行業(yè)協(xié)會洽談會暨湖心島項目產(chǎn)品推介會活動時間：2007年4月27日（待定）活動目的： 宣傳推廣，提高項目知名度 現(xiàn)場考察，直觀感受商業(yè)街，促成到場商家的意向簽訂 利用各行業(yè)協(xié)會的行業(yè)資源，對我們的商業(yè)街進行全面推廣 樹立鴻洲的品牌地位，通過活動的組織，展示發(fā)展商的實力 建立良好口碑，相傳于行業(yè)協(xié)會各會員之中，為日后的鴻洲 商業(yè)項目打下堅實基礎活動方式：與深圳市各行業(yè)協(xié)會共同舉辦商家洽談會及項目推介會活動內容：由行業(yè)協(xié)

13、會負責組織會員商家，德思勤邀請部分商家到商業(yè)項目現(xiàn)場，進行商家座談會、項目推介會、商家交流會等現(xiàn)場活動，對項目現(xiàn)場進行實地考察。媒體配合：商業(yè)協(xié)會內部期刊，網(wǎng)絡直播，報紙廣告、軟文，短信產(chǎn)品推介會（1）活動營銷 知名品牌進駐簽約儀式活動目的： 通過知名品牌的帶動效應，引起市場關注，并以此做為引擎，拉開媒體強勢推廣的序幕主 題：攜手 品牌共創(chuàng)財富活動時間：待定（視招商情況）嘉賓人物：大梅沙政府、鴻洲集團領導、知名品牌負責人等活動內容：打造大梅沙全新商業(yè)模式，締造島上明珠，品牌選擇理由媒體配合：網(wǎng)絡直播，報紙廣告、軟文，短信大梅沙湖心島東部商業(yè)領袖以交通頻道為主網(wǎng)絡媒介房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)電臺廣告

14、103、J1車體廣告深南大道、濱海大道醒目廣告牌位戶外廣告報紙廣告 深圳特區(qū)報 晶報 形式：軟文+硬廣主題內容：通過對已招商的知名商家訪談介紹及商業(yè)模式介紹，炒作區(qū)域價值及商業(yè)價值，發(fā)揮品牌帶動效應，展示產(chǎn)品賣點,提升項目形象。（2）媒體推廣主要媒體 輔助媒體 站臺燈箱大梅沙沿線公交車站燈箱廣告車體廣告短信老客戶，短信公司提供客戶媒體目的與效用針對人群適用階段備注報紙從正面渠道塑造高素質品位形象，擴大影響力和知名度，奠定項目在客戶心中地位，可以在短期內形成轟動效應覆蓋全深圳市，部分可以覆蓋廣東省整個項目運作階段前期可以以形象廣告面市戶外廣告（車體或路牌，交通指示牌）加強視覺沖擊力，進行交通引導

15、和項目形象推廣，完成主要路段的客戶引導和攔截。 路過人群整個項目運作階段其作用明顯。戶外廣告在對客戶引導中占據(jù)重要地位，需要引起足夠重視海報、樓書等客戶了解項目詳細情況的載體意向客戶項目形象確立階段到項目運作完畢媒體目的與效用針對人群適用階段備注網(wǎng)站價格便宜，可以擴大影響和傳播速度特定素質人群，年輕經(jīng)營者整個項目運作階段實現(xiàn)客戶與項目、公司直接互動交流的有效媒體電視優(yōu)美的畫面來彌補表現(xiàn)力不豐滿缺陷，提升感性認知效果中小投資客戶和普通消費群項目形象導入與深化階段適合做中高端產(chǎn)品的推廣，迅速擴大知名度DM等小眾媒體針對特定讀者進行定向推廣，作用相對精準，效用明顯特定有產(chǎn)階級項目市場切入階段形象樹立

16、階段印刷精美，可表現(xiàn)商品質感。發(fā)揮創(chuàng)意，費用較低，可信賴感強橫幅、項目現(xiàn)場傳遞項目信息，烘托宣傳氣氛現(xiàn)場人流整個項目運作階段或重點時點可以有利地向意向客戶展示未來商業(yè)前景，誘發(fā)良好預期（3）現(xiàn)場包裝（在目前基礎上加以裝飾補充） 從目前商業(yè)街內的鋪位包裝及場景布置來看，商業(yè)的氣氛仍顯得不夠濃厚，會給客戶帶來比較蕭條的感覺，建議對商鋪在現(xiàn)有基礎上再裝飾，同時對內部擺放雜物進行整理。增加廣告牌，突出商業(yè)氣氛，增強商家租賃的信心?，F(xiàn)場周邊及商業(yè)街內缺乏導示牌及醒目廣告宣傳，建議配置，能夠吸引眼球，突出產(chǎn)品形象，增強宣傳力度。導視系統(tǒng)、現(xiàn)場廣告咨詢點：市內知名地區(qū)租賃場地（或發(fā)展商其他項目地點）設置時間

17、:4月底目的：充分整合開發(fā)商資源，展示項目形象，吸引關內客戶物料配合：模型、招商手冊與單張、影視宣傳片、效果圖、紙袋等媒體配合：網(wǎng)絡、報紙（4）多點營銷2、強勢推廣期1）時間節(jié)點：7月1日10月2）階段推廣目標：實現(xiàn)累計招商率達到80%3）階段推廣策略： 突出大梅沙商業(yè)空白，龐大旅游客戶支撐，東部華僑城帶動以報紙廣告為主結合活動營銷，展開立體式媒體強勢推廣。4）推廣主題：搶占東部商業(yè)核心，做華僑城游客生意強勢推廣期 尾盤消化期4月7月10月形象導入期利用大梅沙旺季旅游人群開展系列互動展示活動7月9月份國慶10月份5）活動營銷 借形象導入期營銷活動所形成的慣性，連續(xù)開展一系列互動型活動：根據(jù)招商

18、情況，改變活動場地，形成對難點單位的引導聚積人氣，模擬商業(yè)氛圍，增強客戶信心，促進成交維護老客戶資源8月份系列展示活動風情美食節(jié)泳裝秀展工藝禮品紀念品展流行婚紗展流行歌曲大賽活動目的：聚集人氣，展示商業(yè)氣氛，增強客戶信心活動主題：活動形式：聯(lián)系廠家和供應商，開發(fā)商免費提供場地活動內容：集購物，展示，表演，參與性于一體媒體配合：報紙，網(wǎng)絡，短信湖心島體驗游活動活動目的：聚集人氣，展示未來商業(yè)氛圍，增強客戶信心，維護 老客戶資源，促進口碑傳播活動時間：2007年10月1-7日活動地點：項目現(xiàn)場活動內容：以針對婦女兒童為主的趣味性活動內容為主（如美食、 投球、飛標、套圈、摸乒乓球、猜迷語等 ）媒體推廣以交通頻道為主網(wǎng)絡媒介房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)電臺廣告車體廣告 103、J1車體廣告 上海賓館、濱海大道等戶外廣告報紙廣告 深圳特區(qū)報 晶報形式：硬廣主題內容：大梅沙財富引擎，東部核心商圈，活動信息。老客戶，短信公司提供的客戶短信主要媒體 輔助媒體 站臺燈箱大梅沙沿線公交車站燈箱廣告3、尾盤消化期階段推廣策略：以小眾媒體為主，配合現(xiàn)場的針對性活動營銷，實