北汽福田環(huán)渤海投資吸引力報告

1、 PAGE PAGE 126 北汽福田環(huán)渤海區(qū)域城市投資潛力研究報告 二零一一年二月當前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究天津萬東小馬路項目開發(fā)環(huán)境分析 目 錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc194827142 瓣第一部分疤 埃中國住宅市場環(huán)骯境及走勢預測班 PAGEREF _Toc194827142 h 伴2 HYPERLINK l _Toc194827143 壩1.佰住宅市場運行狀矮況分析凹 PAGEREF _Toc194827143 h 壩3 HYPERLINK l _Toc194827144 襖2.斑土地市場運行狀熬況分析搬 PAGEREF _Toc19482

2、7144 h 埃11 HYPERLINK l _Toc194827145 班3.吧住宅市場走勢預耙測分析氨 PAGEREF _Toc194827145 h 邦13 HYPERLINK l _Toc194827146 扮第二部分拌 霸天津住宅市場運板行狀況及發(fā)展趨凹勢背 PAGEREF _Toc194827146 h 邦33 HYPERLINK l _Toc194827147 捌1.鞍社會經(jīng)濟環(huán)境分芭析襖 PAGEREF _Toc194827147 h 扒34 HYPERLINK l _Toc194827148 拜2.疤房地產(chǎn)政策分析阿 PAGEREF _Toc194827148 h 埃40 H

3、YPERLINK l _Toc194827149 搬3.敖市場運行狀況分阿析扒 PAGEREF _Toc194827149 h 案43 HYPERLINK l _Toc194827150 擺4.捌購房心理分析隘 PAGEREF _Toc194827150 h 昂51 HYPERLINK l _Toc194827151 礙5.俺在津部分開發(fā)商盎分析盎 PAGEREF _Toc194827151 h 佰56 HYPERLINK l _Toc194827152 懊6.挨發(fā)展趨勢預測按 PAGEREF _Toc194827152 h 凹66 HYPERLINK l _Toc194827153 阿第三部

4、分扮 礙萬東小馬路項目絆營銷策略建議搬 PAGEREF _Toc194827153 h 瓣72 HYPERLINK l _Toc194827154 岸1.佰項目區(qū)域分析頒 PAGEREF _Toc194827154 h 佰73 HYPERLINK l _Toc194827155 敖2.稗區(qū)域認知分析巴 PAGEREF _Toc194827155 h 懊75 HYPERLINK l _Toc194827156 擺3.爸競爭項目分析耙 PAGEREF _Toc194827156 h 按76 HYPERLINK l _Toc194827157 霸4.邦目標客戶群分析礙 PAGEREF _Toc194

5、827157 h 把78 HYPERLINK l _Toc194827158 巴5.巴項目拌SWOT艾分析板 PAGEREF _Toc194827158 h 班82 HYPERLINK l _Toc194827159 奧6.辦項目營銷策略建癌議俺 PAGEREF _Toc194827159 h 按84第一部分 前言1.研究目的2.研究背景3.研究方法4.研究模型班第二部分 中國擺房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展哀現(xiàn)狀及未來發(fā)展靶趨勢把第三部分 中國背房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)靶競爭格局及未來艾發(fā)展趨勢拌第四部分 環(huán)渤跋海區(qū)域城市投資辦潛力比較城市樣本矮本研究所選城市扒樣本選擇集中于愛環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)叭，把環(huán)渤海經(jīng)濟圈狹隘義上

6、指中國遼東芭半島、山東半島邦、京津冀為主的啊環(huán)渤海濱海經(jīng)濟皚帶，同時延伸可啊輻射到山西、內(nèi)岸蒙古澳，涵蓋五省二市扮。整個大的范圍壩占據(jù)中國國土的耙12%和人口的捌20%。繼長江把三角洲、珠江三哀角洲經(jīng)濟圈大展邦活力之后，環(huán)渤辦海經(jīng)濟圈正加速礙崛起埃。八圖扳表 SEQ 圖表 * ARABIC 吧1岸環(huán)渤海經(jīng)濟圈版隘圖般本研究從環(huán)渤海拌經(jīng)濟圈所涵蓋的唉所有埃城市中挑選出4八4個城市做為研把究樣本，如圖表藹2，跋圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 半2邦城市總樣本癌序號瓣城市翱序號佰城市八序號唉城市奧序號背城市啊1芭石家莊百12疤大連伴23皚阜新瓣34熬臨沂板2扳唐山扳13板盤錦挨24矮鐵嶺翱35

7、半菏澤半3巴邯鄲敖14礙沈陽靶25瓣朝陽疤36藹濱州背4隘秦皇島奧15白鞍山般26霸濟南骯37佰東營骯5矮保定八16胺營口安27癌青島敖38愛威海隘6皚張家口拜17壩錦州耙28癌淄博邦39絆棗莊八7懊承德斑18邦葫蘆島百29暗德州襖40唉日照伴8靶廊坊巴19擺撫順罷30俺煙臺八41安萊蕪笆9皚滄州疤20拌本溪靶31皚濰坊擺42般聊城鞍10隘衡水絆21叭遼陽礙32拌濟寧扒43版北京氨11澳邢臺艾22襖丹東頒33昂泰安埃44挨天津壩2.城市投資潛捌力排名艾圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 笆3骯城市發(fā)展?jié)摿偘频梅旨案饔绊懸虬葑臃猪椀梅职鄢鞘邪趴偡职臼袌鲆?guī)模系數(shù)耙潛在需求系數(shù)疤價格表現(xiàn)系數(shù)壩成

8、長速度系數(shù)叭供求對比系數(shù)半1巴北京疤0.6842 癌1.63 八0.77 巴0.61 唉-0.03 熬0.06 懊2百天津辦0.3188 稗0.67 笆0.38 胺0.15 扮0.17 拌0.08 啊3癌青島爸0.1852 吧0.38 安0.23 皚0.07 艾0.05 熬0.15 氨4唉沈陽叭0.1795 愛0.61 矮0.22 擺0.00 皚-0.01 胺-0.11 巴5白大連埃0.1784 半0.35 把0.22 斑0.09 辦0.05 昂0.14 艾6唉濟南柏0.0676 爸0.15 扮0.16 八0.07 吧0.03 拜-0.16 般7疤煙臺敖0.0596 吧0.17 版0.14 藹

9、0.10 頒-0.13岸 奧-0.04 愛8拌濰坊捌0.0589 哎0.15 扮0.06 按0.01 柏0.05 耙0.01 爸9安唐山扳0.0468 暗0.02 半0.16 案0.04 氨0.04 艾-0.04 凹10熬廊坊艾0.0461 翱0.10 芭-0.05 扒0.06 罷0.07 巴0.05 佰11昂盤錦拔0.0214 熬-0.09 拔-0.03 傲0.11 懊0.11 傲0.05 隘12笆石家莊澳0.0206 扮0.05 扒0.12 岸0.11 按-0.06 扳-0.19 背13哎葫蘆島氨0.0202 爸-骯0.07 叭-0.11 拌0.02 暗-0.02 艾0.20 熬14笆營口

10、敗0.0168 矮-0.01 芭-0.07 辦0.07 白0.12 按-0.03 伴15骯淄博拔0.0147 罷0.01 盎0.05 挨0.06 暗-0.09 稗0.07 傲16哀菏澤奧0.0129 頒-0.05 昂-0.10 罷-0.07 哀0.11 藹0.20 骯17翱泰安襖0.0085 岸-0.08 凹-0.03 版0.05 按0.04 奧0.13 骯18安濱州氨0.0025 扮-0.09 白-0.06 胺0.03 百0.15 巴0.02 拜19霸威海拔0.0008 絆0.07 爸0.03 愛0.06 罷-0.17 阿0.01 辦20八鞍山奧-0.0012暗 捌0.03 傲0.03 搬-

11、0.05 柏0.08 懊-0.12 耙21搬東營疤-0.0019唉 傲-0.04 扮0.05 埃-0.02 哎-0.05 礙0.08 凹22癌錦州熬-0.0061扳 皚-0.08 矮-0.07 敖0.02 頒0.03 哀0.15 爸23皚滄州澳-0.0073癌 艾-0.07 擺0.01 翱0.02 昂-0.02 搬0.08 把24搬鐵嶺拌-0.0105半 傲-0.06 吧-0.12 澳-0.11 哎0.18 芭0.11 霸25啊濟寧敗-0.0144凹 八-0.04 拌0.02 笆-0.04 搬0.03 疤-0.03 隘26拔棗莊矮-0.0206澳 唉-0.09 把-0.06 昂0.00 矮-0

12、.02 把0.13 盎27隘臨沂盎-0.0263爸 愛0.00 皚-0.01 哀0.01 奧-0.06 按-0.10 氨28澳邯鄲昂-0.0268柏 瓣-0.05 埃0.06 罷0.03 柏-0.04 般-0.16 佰29瓣德州氨-0.0269巴 瓣-0.07 盎-0.05 隘-0.04 氨-0.07 佰0.15 敖30扒丹東昂-0.0303敗 拔-0.06 岸-0.09 拌-0.05 藹0.04 版0.04 斑31骯本溪暗-0.0332般 爸-0.07 藹-0.05 罷-0.04 骯0.03 敖-0.01 頒32頒聊城傲-0.0337霸 芭-0.06 敖0.14 稗-0.11 跋0.01 氨

13、-0.18 挨33藹遼陽凹-0.0353暗 礙-0.10 辦-0.08 凹-0.03 百0.01 瓣0.08 扒34版張家口懊-0.0370版 奧-0.04 礙-搬0.08 版-0.04 襖-0.01 背0.01 扒35按日照八-0.0453懊 把-0.10 絆-0.06 盎-0.05 凹-0.04 皚0.07 辦36阿朝陽疤-0.0454襖 邦-0.08 哎-0.13 頒-0.13 背0.15 把-0.03 懊37礙秦皇島拌-0.0465版 絆-0.05 隘-0.06 愛0.02 懊-0.10 捌-0.06 傲38懊撫順暗-0.0509般 拔-0.08 絆-0.04 稗-0.04 癌-0.0

14、3 絆-0.04 把39跋保定熬-0.0538壩 扳-0.05 把0.02 暗-0.02 拜-0.10 拌-0.15 皚40盎阜新熬-0.0565拌 拔-0.12 搬-0.12 八-0.08 澳0.05 俺0.03 癌41拔萊蕪暗-0.0614胺 敖-0.12 隘-0.05 叭0.08 伴-0.09 拌-0.14 暗42白承德奧-0.0661澳 拜-0.09 板-0.08 皚-0.04 按-0.02 傲-0.10 絆43唉邢臺岸-0.0906昂 壩-0.10 鞍-0.05 岸-0.08 哀-0.14 皚-0.11 拔44挨衡水阿-0.1124頒 擺-0.10 矮-0.10 罷-0.擺07 笆-

15、0.17 爸-0.14 佰由于北京、天津絆兩個城市百地版處環(huán)渤海中心地埃帶，城市綜合實阿力強暗大癌，社會經(jīng)濟高速氨發(fā)展，奧各項指標均敖大幅度超出阿其他城市，故吧綜合排名位于前瓣兩位。然而，由稗于北京、天津兩巴市房地產(chǎn)發(fā)展較百為成熟，稗市場競爭激烈，埃進入門檻較高，八不利于非房產(chǎn)企佰業(yè)投資進入，因哀此，本次研究我凹們確定后十名城奧市為投資潛力城八市，它們分別是把青島、沈陽、大矮連、濟南、煙臺柏、濰坊、唐山、擺廊坊、盤錦、石班家莊。3. 城市分類隘1.1白按行政區(qū)劃分白本藹報告哀研究城市集中于叭環(huán)渤海地區(qū)，從襖行政區(qū)劃來看，矮分別從屬于河北斑、遼寧和山東三捌個省份，同時涵埃蓋北京和天津兩把個直轄市

16、。辦圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 案4礙城市總樣本行政背區(qū)劃扳1.2按城市級頒別伴劃版分 愛 懊從行政級別角度耙將城市總樣本分靶為直轄市、副省擺級城市、準副省愛級城市、地級市胺四個等級。具體絆劃分如下表：百圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 罷5跋城市行政級別藹劃分凹級別安名稱芭城市版第一級伴直轄市柏北京、天津啊第二級唉副省級城市罷沈陽、濟南、青芭島、大連巴第三極埃準副省級盎唐山、鞍山、撫胺順傲第四極巴地級市凹石家莊、癌廊坊、盤錦、濰柏坊、骯邯鄲、秦皇島、絆保定、張家口、俺承德、滄州、衡挨水、邢臺、營口板、錦州、葫蘆島伴、本溪、遼陽、哀丹東、阜新、鐵胺嶺、朝陽、淄博邦、德州、煙臺、哀

17、濟寧、泰安、臨半沂、菏澤、濱州般、東營、威海、伴棗莊、日照、萊熬蕪、聊城稗由上表可以看出俺，北京、天津、佰沈陽、濟南、青奧島、大連、唐山敖、鞍山、撫順均哎位于地級市以上盎級別，占城市總熬樣本的20%。絆此外，辦綜合衡量各城市氨的行政佰級別俺、GDP總量、半人口規(guī)模、城市啊特性等指標，得八出以下評級結(jié)果霸：背圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 板6唉城市級別劃分傲級別扮特征隘城市吧第一級班直轄市、特別行矮政區(qū)、GDP大壩于1600億且巴市區(qū)人口大于2傲00萬的城市鞍拜北京、天津、沈疤陽、大連、濟南八、青島傲靶第二級笆跋其搬他副省級城市、搬經(jīng)濟特區(qū)城市、敗省會、蘇錫二市礙跋石家莊熬第三極挨14沿

18、海開放城辦市之一、經(jīng)濟發(fā)翱達且收入高的城瓣市癌唐山、秦皇島、拜淄博、煙臺、威罷海絆第四極艾懊人口大于100板萬的城市、重點白經(jīng)濟城市澳哎邯鄲、鞍山、撫安順、濰坊愛第五級愛著名經(jīng)濟城市、辦重要交通樞紐城骯市的胺人口大于50萬吧、重點旅游城市八承德、保定、丹板東、泰安、日照癌第六級熬壩其它城市笆敖張家口、滄州、按衡水、邢臺、盤藹錦、營口、錦州暗、葫蘆島、本溪笆、遼陽、阜新、扳鐵嶺、朝陽、敗德州、濟寧、臨胺沂、菏澤、濱州扮、東營、棗莊、疤萊蕪搬、聊城胺由上表可以看出白，北京、天津、愛沈陽、大連、濟板南、青島、石家骯莊、唐山、懊煙臺、濰坊、廊扮坊、盤錦均屬于百較高城市級別，拌除濰坊為第四級藹外，其他城

19、市均斑進入前三級。襖1.3奧按城市人口規(guī)模伴劃分哎依據(jù)最新發(fā)布的捌中國中小城市爸發(fā)展報告（20翱10）背城市人口規(guī)模瓣劃分標準，凹市區(qū)常住人口5絆0萬以下為小城案市，50萬1鞍00萬為中等城艾市，100萬壩300萬為大城奧市，300萬八1000萬為特瓣大城市，100皚0萬以上為巨大霸型城市骯。伴按照此標準，本罷研究對城市總樣百本做如下劃分：邦圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 芭7盎城市奧人口規(guī)模暗劃分拌級別頒市區(qū)常住人口規(guī)哀模（澳20霸0埃8板）扮城市哀巨型大城市癌1000萬以上熬跋北京八特大城市案哎300萬-鞍1000萬耙之間胺拔唐山、濟南、沈般陽、天津瓣大城市靶100胺萬-矮300矮萬

20、之間艾煙臺、濰坊、石瓣家莊、青島、大瓣連、絆聊城、保定、濟伴寧、日照、萊蕪埃、撫順、邯鄲、瓣菏澤、鞍山、泰愛安、臨沂、棗莊哀、淄博澳中等城市翱吧50澳萬-奧100笆萬之間瓣鞍盤錦、廊坊、捌滄州、承德、邢敗臺、朝陽、德州跋、濱州、威海、絆遼陽、丹東、阜柏新、秦皇島、東暗營、營口、張家懊口、錦州、本溪安、葫蘆島盎小城市罷50岸萬鞍以下奧衡水、鐵嶺疤由表可見，北京奧、天津、青島、般大連、沈陽、濟吧南、濰坊、煙臺哀、廊坊、唐山、暗盤錦、石家莊均絆屬于大中型把城市，市區(qū)人口熬規(guī)模均超過百萬懊。懊圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 笆8埃城市人口規(guī)模分頒布圖把1.4按城市經(jīng)伴濟實力霸劃敖分八GDP是衡量

21、一暗個城市經(jīng)濟實力背的重要指標，決疤定著產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)捌濟環(huán)境的優(yōu)劣拜，GDP總量安越大哎的城市其對重點扒產(chǎn)業(yè)的支撐與拉敗動作用氨越強安。氨本報告將44個扒樣本城市扒按經(jīng)濟實力骯劃分為三個等級叭，劃分結(jié)果如圖疤表7敗，皚圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 扳9版城市埃按俺經(jīng)濟實力劃分擺GDP（200拜9） 佰城市哎特征熬5000億元伴北京、天津頒經(jīng)濟實力遠遠領(lǐng)瓣先于其他城市襖3000億元愛5000億元礙石家莊、唐山、霸大連、沈陽、濟愛南、青島、煙臺艾經(jīng)濟實力強勁般礙10000元/頒唉 版北京拔價格遠阿領(lǐng)先于其他城市捌，已超過萬元大叭關(guān)吧4藹000元笆/澳翱7吧000元耙/頒秦皇島、廊坊、跋大連、

22、沈陽、濟氨南、青島、天津奧價格水平適中，敖具有良好的成長捌空間哎隘20000捌元/暗人/年絆 阿北京、濟南、青熬島、天津、煙臺班、威海稗地區(qū)市場需求旺佰盛暗15000扒元敖/案人/年擺唉20000熬元阿/人/年懊淄博、東營、大凹連、萊蕪、盤錦凹、沈陽、唐山、扮廊坊、濰坊、濟瓣寧、石家莊、臨阿沂、鞍山、邯鄲伴、聊城、營口、霸日照、濱州、德笆州、秦皇島、錦佰州、葫蘆島挨市場需求潛力較罷大暗10萬元般唐山、東營靶人民生活水平富艾裕、購買力強敖6萬元哎翱10萬元哎廊坊、滄州、石拜家莊、承德、邯背鄲、大連、北京胺、威海、秦皇島柏、邢臺、衡水、版天津、絆人民生活水平較辦為富裕，購買力埃水平較高芭6萬元拜其

23、他城市絆人民生活水平有搬待提高敗圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 爸19柏各半城市疤2009年艾人均GDP水平壩及復合增長率矮從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，跋十大潛力城市的擺人均GDP水平扮與復合增長率之扮間存在著一定的扮相關(guān)性，人均G罷DP水平較高的爸城市，阿圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 叭20柏城市人均GDP案及增速排名安城市藹人均GDP排名凹增速排名拔青島安16凹35凹大連澳8瓣20傲沈陽捌18懊30澳濟南岸2哎2柏41艾濰坊捌33唉27版煙臺啊20班38俺廊坊澳3隘3拜唐山疤1背5扮盤錦岸21暗42敗石家莊半5敖10藹1.8按稗人均昂居民儲蓄余額分唉2.單指標對比芭（房地產(chǎn)市場）把2.1耙

24、全年房地產(chǎn)開發(fā)唉投資額敗由統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看扳出，邦2009年拜城市間房地產(chǎn)開笆發(fā)投資額相差較襖大，翱北京、沈陽遙遙澳領(lǐng)先于其它各城澳市，均已突破千凹億，其中，北京罷2337.7億笆元，沈陽118奧8.7億元。翱2.2埃全年商品房凹銷售額挨2.3巴全年商品房熬施工面積白2.4氨全年商品房扒竣工面積2.5銷售面積斑3.復合指標交辦叉分析暗3.1價格和G埃DP耙3.2價格和人邦口3.3 哀圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 板21捌 全國住宅房地爸產(chǎn)開發(fā)投資額走笆勢高6CM,寬10CM，個別可加長。字體9號 宋體 ，無邊框包括圖例，標題不要，單位在圖例內(nèi)，坐標軸保留0位，年份無單位。折線平滑，柱形不要

25、邊框，折線寬4。礙數(shù)據(jù)來源：中指昂調(diào)查，哎國家統(tǒng)計局表格高0.8cm，寬12 cm，樣式見此表，粗線寬1.5榜，表格數(shù)據(jù)保留2位，百分比1位，數(shù)字右對齊，文字左對齊，大小小五。字體宋體，數(shù)字是tnr。凹圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 澳22澳 全國住宅房地八產(chǎn)開發(fā)投資額走啊勢扳斑商品巴扒商品挨翱商品拌百商品胺辦商品疤搬商品啊骯1暗敗222搬背柏半絆扮傲2襖拌2澳斑凹疤霸礙擺扒皚暗澳氨哀2跋阿礙皚般辦壩耙芭疤按壩澳暗挨啊襖熬半跋愛半按敖凹骯矮八數(shù)據(jù)來源：中指把調(diào)查，鞍國家統(tǒng)計局表格高0.8cm，樣式見此表絆圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 暗23爸 全國住宅投資擺結(jié)構(gòu)皚數(shù)據(jù)來源：中指擺

26、調(diào)查，國家統(tǒng)計佰局扳從各檔次住宅投熬資情況來看，版別墅、高檔公寓阿投資增速高于經(jīng)柏濟適用房。敗2007癌年胺全國般經(jīng)濟適用房開發(fā)版投資833.8敗億元，同比增長芭19.7%隘；骯別墅與高檔公寓板開發(fā)投資188巴1.3億元，同佰比增長30.2傲%，高于同期經(jīng)矮濟適用住房投資埃增速10.5個叭百分點。跋從房地產(chǎn)開發(fā)資壩金來源來看，自半籌資金所占比例般整體水平有所上邦升，跋從2000年的斑28.1%上升扮到2007年的啊31.6%；啊國內(nèi)貸款、定金敖及預收款所占比唉例整體有所下降奧，分別從200唉0年的22.7阿%、37.9%艾下降到2007靶年的18.7%藹、28.5%。邦圖表 SEQ 圖表 *

27、ARABIC 岸24安 全國房地產(chǎn)開艾發(fā)資金來源跋比例稗數(shù)據(jù)來源：中指骯調(diào)查，國家統(tǒng)計跋局1.2市場供應斑從商品住宅供應矮情況來看，近年罷來施工面積、新襖開工面積和竣工背面積增長速度加奧快，2007年翱分別完成186暗455萬平方米凹、78136萬頒平方米、477辦67萬平方米，疤同比增長23.伴1%、22.9把%、10.5%按。板圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 芭25隘 全國住宅供應辦走勢骯數(shù)據(jù)來源：中指暗調(diào)查，國家統(tǒng)計皚局懊圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 哎26搬 全國住宅開工岸率和竣工率把數(shù)據(jù)來源：中指俺調(diào)查，國家統(tǒng)計胺局傲2007年全國跋商品住宅開工率昂、竣工率均有所懊下降

28、，市場有效埃供應不足的狀況挨進一步嚴峻。2澳007年全國商澳品住宅開工率4芭1.9%，比上隘年同期下降0.案1個百分點；竣柏工率25.6%疤，比上年同期下耙降2.9個百分頒點。1.3市場需求百從全國商品住宅笆銷售狀況來看，哀2007年銷售岸面積、銷售額穩(wěn)敖步增長，增幅澳分別為27%、伴48.6%，按低于上年同期水半平。凹圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 瓣27笆 全國住宅銷售安狀況走勢笆數(shù)據(jù)來源：中指叭調(diào)查，國家統(tǒng)計皚局1.4供求對比澳近年來全國商品班住宅銷售面積與八竣工面積之比逐霸年加大，商品住藹宅供不應求的矛巴盾進一步惡化。昂圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 辦28敖 全國住宅供需

29、白對比傲數(shù)據(jù)來源：中指佰調(diào)查，國家統(tǒng)計叭局版從需求類指標與般供應類指標的增吧長速度來看，班近兩年需求類指板標增長速度高于頒供應類指標增長百速度，商品住宅瓣供不應求的矛盾霸沒有得到進一步般緩解。扳圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 癌29拜 全國住宅供需盎增長對比按數(shù)據(jù)來源：中指稗調(diào)查，國家統(tǒng)計扒局1.5價格狀況把從價格水平來看哎，近年來全國商爸品住宅銷售價格骯逐年上漲，20芭07年全國商品笆住宅銷售價格3半665元/平方凹米，同比增長1藹7%。叭圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 疤30巴 全國住宅及其叭他物業(yè)價格走勢凹數(shù)據(jù)來源：中指稗調(diào)查，國家統(tǒng)計埃局啊從增長速度來看白，2007年全安國

30、商品住宅的價扒格增幅高于寫字氨樓、商業(yè)用房的跋價格增幅，也高巴于全國商品房銷版售價格的增幅水癌平。柏圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 拜31昂 全國住宅及其按他物業(yè)價格增幅擺對比跋數(shù)據(jù)來源：中指鞍調(diào)查，國家統(tǒng)計把局1.6綜述伴綜上所述，半從投資情況來看背，奧近年來全國商品巴住宅投資增速逐般年加快，經(jīng)濟適盎用房開發(fā)投資增辦速略有下降，別按墅及高檔公寓投敖資增速有所加快按；罷從供求關(guān)系來看暗，商品住宅供不盎應求的矛盾進一熬步加??；從價格版水平來看，商品斑住宅的銷售價格艾高位運行，增長氨速度高于其他物柏業(yè)類型。埃2.土地市場運隘行狀況分析矮2.1土地購置耙與開發(fā)安2007年是疤加強土地供給監(jiān)耙管

31、力度的一年搬，班土地的價值在經(jīng)絆濟發(fā)展過程中逐敖漸體現(xiàn)出來扮。伴其中土地購置全胺年增長較快，凹2007年全國唉土地購置面積4佰0609萬平方笆米，同比增長1暗1.0%。敖土地開發(fā)速度遠八遠低于去年同期阿水平拔，罷2007年全國襖完成土地開發(fā)面胺積2687罷1柏萬平方米，同比凹增長0.7%，敗增幅遠低于去年襖同期翱同期水平挨，占土地購置面澳積比重為66.板1%按，疤開發(fā)商拿地后囤盎而不開或拖延開安發(fā)的現(xiàn)象比較突叭出。熬圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 拌32岸 全國土地購置壩與開發(fā)面積版數(shù)據(jù)來源：中指捌調(diào)查，國家統(tǒng)計昂局2.2土地價格扒2007年頒全國土地購置費白用4866.0澳4億元，同比

32、增拜長27.6%；板單位土地購置費瓣用達1198元阿/平方米，同比八增長16.5%背。班圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 岸33翱 全國土地價格爸數(shù)據(jù)來源：中指凹調(diào)查，國家統(tǒng)計捌局按土地購置費用和矮單價上升過快，巴土地開發(fā)投資和哀單位成本增幅較安大，氨土地交易價格上瓣漲較快的情況依跋然突出。阿3.住宅市場走把勢預測分析3.1政策分析（1）調(diào)控目標伴當前房地產(chǎn)宏觀愛調(diào)控的核心目標奧：辦改善住房供應結(jié)板構(gòu)，抑制房價快板速上漲。襖我國房地產(chǎn)宏觀奧調(diào)控從2003斑年到目前為止歷按經(jīng)5年，期間出藹臺的包括土地政澳策、金融政策、骯房地產(chǎn)行業(yè)政策跋在內(nèi)大小政策3案0多次，調(diào)控目扮標由最初的擺“敗防止房地

33、產(chǎn)投資鞍過快增長，促進愛房地產(chǎn)行業(yè)健康疤房展跋”安轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的瓣“扒改變住房供應結(jié)扳構(gòu)，抑制房價快熬速上漲頒”哎，調(diào)控對象也由拔開發(fā)商向普通消翱費者轉(zhuǎn)變。拌圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 般34昂 調(diào)控政策中心稗轉(zhuǎn)變（2）調(diào)控手段岸針對懊“拜改善住房供應結(jié)案構(gòu)，抑制房價快叭速上漲傲”俺這一目標，政府版主要采取市場手芭段，出臺政策進昂行約束，以奧加大供應，抑制佰需求拔。辦圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 阿35叭 調(diào)控政策手段啊及方法加 大 供 應絆（1）調(diào)整供應案結(jié)構(gòu)，明確保障頒性住房建設(shè)計劃哎，鼓勵限價房按國六條般中規(guī)定啊“疤各級城市人民政胺府要編制住房建斑設(shè)規(guī)劃，捌明確十一五期間

34、叭普通商品住房、板經(jīng)濟適用住房和擺廉租住房的建設(shè)頒目標，并納入當藹地十一五發(fā)展規(guī)般劃和近期建設(shè)規(guī)壩劃阿”霸，吧“跋要優(yōu)先保證中低澳價位、中小套型耙普通商品住房稗（矮含經(jīng)濟適用住房斑）擺和廉租住房的土癌地供應敖”拔。按另外，斑2007年8月暗，溫家寶總理發(fā)百表講話正式公布哎了24號文件，斑即關(guān)于解決城芭市低收入家庭住敗房困難的若干意罷見，其核心內(nèi)跋容是要骯“熬加快建立健全以啊廉租住房制度為半重點、多渠道解疤決城市低收入家芭庭住房困難的政擺策澳體系傲”案。霸（2）土地化整敖為零扒為了防止開發(fā)商版囤地提價，同時半鼓勵產(chǎn)品競爭，擺國土資源部巴擬對唉大宗地塊分拆成稗小地塊上市。扒盡管這一做法還班未正式實

35、施，但邦可以看出國家對盎土地供應市場調(diào)癌控的方向。拌啊（3）加快開發(fā)安進度絆首先，板2006年5月擺出臺的板國六條中明敗確指出案“安加大對閑置土地澳的處置力度敗”捌，襖“凹對超出合同約定吧動工開發(fā)日期壩滿1年未動工開版發(fā)的，依法從高靶征收土地閑置費氨，并責令限期開胺工、竣工；拔滿2年未動工開佰發(fā)的，無償收回白土地使用權(quán)。埃對雖按照合同約藹定日期動工建設(shè)哎，但開發(fā)建設(shè)面岸積不足1/3或班已投資額不足 捌1/4，且未經(jīng)耙批準中止開發(fā)建哀設(shè)連續(xù)滿1年的癌，按閑置土地處挨置。板”加 大 供 應捌另外，霸2006百年般7背月凹6吧日岸，建設(shè)部聯(lián)合國扒家發(fā)展和改革委挨員會、國家工商班行政管理總局下拜發(fā)板1

36、66岸號文件 HYPERLINK /2006-7/200671185430.htm 扳關(guān)于進一步整頓皚規(guī)范房地產(chǎn)交易隘秩序的通知擺，要求礙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)白取得預售許可證氨后，應當在般10哎日內(nèi)開始銷售商拔品房。壩（4）加快處理敖閑置土地，打擊巴囤地板國六條中明熬確指出敖“捌為抑制房地產(chǎn)開班發(fā)企業(yè)利用銀行隘貸款囤積土地和壩房源，邦對項目資本金比把例達不到35%藹等貸款條件的房吧地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)傲銀行不得發(fā)放貸芭款。礙對閑置土地和空懊置商品房較多的笆開發(fā)企業(yè)，商業(yè)唉銀行要按照審慎佰經(jīng)營原則，從嚴白控制展期貸款或癌任何形式的滾動哎授信。對空置3按年以上的商品房盎，商業(yè)銀行不得襖接受其作為貸款哎的抵押物

37、愛”傲。懊2挨007年9月1啊2日昂國土資源部發(fā)布笆下發(fā)通知，盎各省市須加快處霸置利用閑置土地敖，土地閑置費用襖原則上按出讓或板撥土地價款的2矮0%征收。?。?）敖“白90/70柏”把政策，增加住房半供應套數(shù)笆國六條辦“白切實調(diào)整住房供啊應結(jié)構(gòu)按中巴”敗明確新建住房結(jié)埃構(gòu)比例芭，熬“岸自哎2006年6月扳1日起半，胺凡新審批、新開啊工的商品住房建愛設(shè)，套型建筑面唉積敖90平方米澳以下住房(含經(jīng)扳濟適用住房) 伴面積所占比重，鞍必須達到開發(fā)建奧設(shè)總面積的70熬%以上胺”按；瓣“翱保證中低價位、辦中小套型普通商埃品住房土地供應拔”敖中指出安“背優(yōu)先保證中低價熬位、中小套型普辦通商品住房(含敖經(jīng)濟適

38、用住房)艾和廉租住房的土案地供應，其年度熬供應量不得低于般居住用地供應總伴量的70%邦”氨。阿在總供應量一定背的前提下，斑“稗90/70熬”唉政策通澳過限制戶型面積拜來增加住房供應俺套數(shù)，從而間接邦的達到增加供應襖的目的，這一政芭策效果在200壩8年將逐漸顯現(xiàn)癌。哀（6）第二套以半上住房貸款提高瓣首付和貸款利率罷2007年扮9月中國人民銀搬行、銀監(jiān)會發(fā)布百通知明確翱指出俺，擺“熬對已利用貸款購挨買住房、又申請白購買第二套(含隘)以上住房的，敖貸款首付款比例叭不得低于40%霸，房貸款利率提骯高10%骯”翱，通過提高第二哎套住房首付比例哀和貸款利率來限辦制改善性住房需隘求。拜（7）控制房貸隘規(guī)模抑

39、 制 需 求啊中國人民銀行2伴003年6月發(fā)敖布關(guān)于進一步邦加強房地產(chǎn)信貸疤業(yè)務(wù)管理的通知版唉,凹 凹通知埃要求，唉“扳加強房地產(chǎn)開發(fā)把貸款管理、引導把規(guī)范貸款投向房疤地產(chǎn)開發(fā)貸款對巴象應為具備房地隘產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信背用等級較高、沒傲有拖欠工程款的哎房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)藹”案，把“疤嚴格控制土地儲挨備貸款的發(fā)放各啊商業(yè)銀行應規(guī)范阿對政府土地儲備敗機構(gòu)貸款的管理跋”板，扒“佰對土地儲備機構(gòu)礙發(fā)放的貸款為抵盎押貸款，貸款額百度不得超過所收捌購土地評估價值版的70%，貸款佰期限最長不得超搬過2年礙，把商業(yè)銀行不得向扳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)啊發(fā)放用于繳交土芭地出讓金的貸款跋”扒，通過控制和規(guī)白范房地產(chǎn)企業(yè)開拜發(fā)貸款來

40、抑制房叭地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)吧需求。瓣（8）扮“柏限外伴”佰政策抑制外資需捌求瓣2斑006年7月，俺建設(shè)部等六部委癌聯(lián)合發(fā)布爸171岸號文件笆關(guān)于規(guī)范房地暗產(chǎn)市場外資準入按和管理的意見唉，意見中明確指奧出礙“般外商投資設(shè)立房熬地產(chǎn)企業(yè)，投資俺總額超過100把0萬美元的，唉注冊資本金不得白低于投資總額的熬50%按”按，傲“佰境外投資者通過扮股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他啊方式并購境內(nèi)房挨地產(chǎn)企業(yè)，或收奧購合資企業(yè)中方擺股權(quán)的，須妥善矮安置職工、處理吧銀行債務(wù)、并以壩自有資金一次性耙支付全部轉(zhuǎn)讓金隘”阿，翱“瓣外商投資房地產(chǎn)板企業(yè)注冊資本金班未全部繳付的，壩未取得國有土胺地使用證的，案或扒開發(fā)項目資本金骯未達到項目投資

41、壩總額35%的，案不得辦理境內(nèi)、白境外貸款鞍，外匯管理部門哎不予批準該企業(yè)澳的外匯借款結(jié)匯矮”爸，按“笆在境內(nèi)沒有設(shè)立芭分支、代表機構(gòu)爸的昂境外機構(gòu)和在境擺內(nèi)工作、學習時癌間一年以下的境伴外個人，不得購骯買商品房巴”扳，通過敗規(guī)范外商投資房巴地產(chǎn)市場準入、百加強外商投資企百業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)頒營管理、嚴格境挨外機構(gòu)和個人購懊房管理等方面限白制外資對國內(nèi)房敗地產(chǎn)市場的需求敗。岸（9）輿論導向霸抑制需求抑 制 需 求暗中央電視臺多次巴通過信息頻道播氨出諸如阿“隘上海宏觀調(diào)控后阿房價平均下降1白0%暗”佰、辦“伴北京房價一周哎下降20%按”扮等房地產(chǎn)行業(yè)的扮負面信息，另外襖萬科董事長王石白的拐點論也通過

42、礙網(wǎng)絡(luò)、報紙等媒壩體廣泛傳播。政擺府通過輿論導向啊來暗示房產(chǎn)泡沫愛過大、房價虛高把，抑制居民的購扮房需求。鞍（10）討論征版收物業(yè)稅吧在國內(nèi)房價居高把不下的情況下，拌征收物業(yè)稅的討唉論又開始浮出水捌面。因此，如果絆房價虛高不下，跋達不到現(xiàn)有調(diào)控捌政策的目的，政辦府有可能通過征罷收物業(yè)稅來抑制扮房產(chǎn)投資需求，敖達到平抑房價過艾快上漲的目的。愛圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 阿36捌 2007年房白地產(chǎn)調(diào)控政策一佰覽表哀頒布時間哎頒布部門氨政策名稱佰政策內(nèi)容目的骯2007年1月挨建設(shè)部、央行板關(guān)于加強房地稗產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范爸交易結(jié)算資金賬拌戶管理有關(guān)問題俺的通知半規(guī)范房地產(chǎn)交易巴操作岸2007

43、年1月拜國稅局伴房地產(chǎn)企業(yè)土癌地增值稅清算管按理有關(guān)問題的通邦知耙自叭2007版年白2扒月爸1拌日起鞍從嚴征收增值稅傲2007年2月艾建設(shè)部八關(guān)于加強房地佰產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管班有關(guān)問題的通知稗扳規(guī)范估價行業(yè)疤2007年3月按全國人民代表大巴會班物權(quán)法安規(guī)定：敖“凹住宅建設(shè)用地使安用權(quán)期間屆滿的靶，自動續(xù)期瓣”笆2007年4月啊國土資源部等九搬部委辦房地產(chǎn)市場秩襖序?qū)ｍ椪喂ぷ靼悍桨赴娀康禺a(chǎn)市場懊監(jiān)管，對房地產(chǎn)按開發(fā)企業(yè)依法進背行審計和檢查安2007年6月拔商務(wù)部、國家外襖匯管理局搬關(guān)于進一步加奧強、規(guī)范外商直班接投資房地產(chǎn)業(yè)板審批和監(jiān)管的通笆知敗規(guī)范外資拌2007年8月邦溫家寶講話氨關(guān)于解決城

44、市百低收入家庭住房癌困難的若干意見阿（24號文件矮）疤加快建立健全以邦廉租住房制度為骯重點、多渠道解隘決城市低收入家澳庭住房困難的政擺策體系昂2007年9月暗國土資源部叭關(guān)于加大閑置唉土地處置力度的愛通知懊加快處置利用閑案置土地，土地閑巴置費用原則上按斑出讓或撥土地價隘款的阿20%案征收靶2007年9月艾央行、銀監(jiān)會半關(guān)于加強商業(yè)擺性房地產(chǎn)信貸管背理的通知矮提高二套房首付唉比例及貸款利率八，已利用貸款購俺買住房、又申請鞍購買第二套靶(扮含班)襖以上住房的，貸按款首付款比例不芭得低于跋40%傲，房貸款利率提隘高矮10%爸2007年10藹月骯國家發(fā)改委、商哀務(wù)部藹外商投資產(chǎn)業(yè)骯指導目錄（班2007

45、敖年修訂）斑規(guī)范限制外資癌2007年11拔月奧財政部拔廉租住房保障扳資金管理辦法矮規(guī)定廉租住房保挨障資金實行專項吧管理、分賬核算啊、?？顚Ｓ?，明氨確了廉租住房保拔障資金來源的八吧大渠道辦2007年11拔月阿建設(shè)部國家發(fā)改頒委等九部門暗廉租住房保障拜辦法辦廉租住房保障方扳式實行貨幣補貼柏和實物配租相結(jié)靶合扒2007年11按月骯建設(shè)部國家發(fā)改愛委等九部門哎經(jīng)濟適用住房伴管理辦法艾規(guī)范經(jīng)濟適用房熬管理、嚴格購買爸條件3.2心理分析敖圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 芭37啊 心理分析結(jié)構(gòu)凹圖挨房地產(chǎn)市場參與白三方的心理暗狀態(tài)捌，是影響市場走伴勢的內(nèi)在因素，皚對市場絆短期內(nèi)熬發(fā)展趨勢起關(guān)鍵擺作用。

46、藹3.2.1拌購房者心理分析翱為了解購房隘者對八當前房地產(chǎn)市場扒的看法及岸其心理隘特征，中國指數(shù)霸研究院對北京、般上海、深圳、武版漢、重慶等重點懊城市擬購房人群皚進行了調(diào)查，調(diào)罷查方式采用網(wǎng)絡(luò)奧問卷調(diào)查和房展半會現(xiàn)場問卷調(diào)查擺相結(jié)合，共收回斑7327有效問斑卷。調(diào)查結(jié)果顯扒示如下主要特征笆：擺（1）版消費者依舊認為拌房價過高或偏高伴調(diào)查顯示，北京昂、上海、深圳三笆城市認為當前房般價偏高或過高的瓣居民占85%以熬上，特別是北京盎和上海兩大城市瓣，認為房價偏高俺或過高的居民已案超過90%。其白中認為房價過高拌的比重：北京為暗48.29%，邦上海為65.2扒1%，深圳為4背5%；認為房價埃偏高的比重

47、：北斑京為45.45柏%，上海為32癌.10%，深圳巴為43%。與三頒季度調(diào)查結(jié)果相柏比，四季度認為笆房價偏高或過高壩的消費者比例又斑有所上升。霸圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 叭38擺 三城市消費者邦目前對房價的看壩法按數(shù)據(jù)來源：中指啊調(diào)查艾（2）柏房屋居住的剛性斑需求較大巴調(diào)查顯示，消費鞍者對于住房的剛俺性需求占絕大比背重；其中北京、熬重慶居住性需求案超過90%，上邦海、武漢、深圳藹分別為83.8伴5%、60.5半6%、71%。熬受購買第二套住背房政策實施的影班響，購房者的投頒資性購房需求在敖四季度得到部分八抑制。和三季度邦相比，投資需求礙比重在各城市都扮有所下降，其中頒北京投資性需

48、求拔僅占9.58%阿，重慶最低，僅鞍為4.7%。此愛外，盡管投資性頒需求降低，各城頒市依然顯示了較壩大的投資空間，翱例如上海、武漢疤投資性需求分別板達到16.5%哀，17.83%埃，深圳則為29暗%。唉圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 艾39暗 五城市消費者奧購房用于居住與拜投資的比重邦數(shù)據(jù)來源：中指稗調(diào)查爸（3）背中小面積房屋漸胺成購房者偏好搬由于房價的不斷芭增高和國家啊“瓣90/70頒”扒政策的實施，大凹面積住宅需求有傲所抑制，中小面懊積房屋漸成購房半者偏好。調(diào)查顯艾示霸，岸北京、上海、武凹漢、深圳購房者般選擇90平米以懊下的占40%以百上，而選擇90阿-100平米的叭購房者也占據(jù)較把

49、大數(shù)量，這些數(shù)版據(jù)表明了中小面傲積、經(jīng)濟型戶型耙的房屋將在未來百市場中占據(jù)重要礙位置。敗圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 拌40阿 四城市消費者耙購房面積奧需求特征拔數(shù)據(jù)來源：中指熬調(diào)查俺（4）安購房者骯繼續(xù)持班觀望態(tài)度版圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 爸41癌 三城市消費者百近期購房計劃情胺況吧數(shù)據(jù)來源：中指絆調(diào)查罷調(diào)查結(jié)果顯示骯，百六成左右消費者罷選擇繼續(xù)觀望，拌一年內(nèi)未有購房懊打算。未來一年辦內(nèi)決定購房的比八例北京僅為6.暗11%，上海較哎高，為35.6絆2%?？梢娪捎谔@目前房價上漲過捌快，已經(jīng)超出大邦部分普通市民的澳心理預期和實際跋購買力，并且，礙自10月份以來柏，全國樓市表

50、現(xiàn)安都不夠活躍，尤搬其在深圳、廣州吧、上海和北京等瓣一線城市，樓市巴交易比較清淡，凹在武漢這樣的二藹線熱點城市，1啊2月份樓市也出把現(xiàn)了礙“奧量價齊跌擺”拜。扮3.2.2靶開發(fā)商心理分析芭對十余家全國性皚房地產(chǎn)開發(fā)商高愛層管理人員進行鞍訪談，結(jié)合房地扮產(chǎn)企業(yè)家信心調(diào)芭查，統(tǒng)計結(jié)果顯柏示，開發(fā)商疤對般全國房地產(chǎn)市場襖前景看好，認為白目前市場正處于霸階段性調(diào)整矮；然而目前市場藹持笆續(xù)的觀望氣氛加啊大了企業(yè)的資金叭壓力，因此有可案能出現(xiàn)短期的調(diào)壩整行為；另外證班監(jiān)會更加襖嚴格稗的準入、監(jiān)管體阿系也加大了擬上阿市岸、上市襖公司的資金壓力佰，按給這些公司提出奧了更高的要求。暗（1）暗開發(fā)商觀望現(xiàn)象壩普遍

51、芭針對目前市場交絆易量低迷、觀望愛氣氛濃厚的情況鞍，大多數(shù)開發(fā)商奧也選擇放慢開發(fā)芭節(jié)奏，推遲開盤斑時間，以等待市瓣場出現(xiàn)拌新的機會。把圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 按42巴 開發(fā)商新盤計盎劃芭數(shù)據(jù)來源：中指俺調(diào)查氨調(diào)查結(jié)果顯示，絆在近期有新項目霸推出的開發(fā)商中拔，85.4%選八擇推遲開盤，按熬原計劃開盤的不奧到10%。八（2）板降價銷售，快速挨回籠資金疤部分資金有壓力敗的開發(fā)商將降價昂銷售，以便快速伴回籠資金以備它般用，萬科全國范唉圍內(nèi)的降價促銷叭活動就是很好的岸例證。氨圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 巴43襖 萬科各地樓盤翱促銷情況搬地區(qū)哎樓盤把降價幅度阿北京敖四季花園熬一次付

52、款，可優(yōu)安惠至7400元拔/平方米，下降扳了10.8%埃紫臺俺下調(diào)了500元邦/平方米埃假日風景疤一次性付款9.背3折，商業(yè)貸款阿9.6折擺深圳胺萬科東海岸（四俺期）百均價降至480八00元/平方米跋，下降4%絆萬科第五園（三奧期）岸均價降至110霸00元/平方米瓣，較2月份均價板14000下降把21.4%吧萬科城御水灣別靶墅哀均價由4000俺0元/平方米降熬至36000元耙/平方米，下降八10%辦廣州瓣金色康苑安均價14000挨元/平方米，下鞍調(diào)15%鞍叭20%爸成都般魅力之城敗報價4500隘捌4600元/平安方米，跌幅近3擺0%隘武漢扳西半島壩設(shè)立1000萬扮元矮“敗青年置業(yè)資金扒”扒，資

53、助年輕購房翱人。皚佰聯(lián)合各大銀行提斑供2成30年的跋按揭貸款及優(yōu)惠伴利率稗；霸靶簽約后10個工澳作日內(nèi)獲2萬元吧“稗青年置業(yè)資助金辦”瓣；扮叭2007、20襖08年結(jié)婚的新壩婚夫婦可獲66壩66元癌“把新婚禮券斑”翱。拜據(jù)測算，參加該般項活動的購房者艾享受促銷優(yōu)惠后白，每平方米傲“吧暗降芭”芭300元左右。矮魅力之城懊朗苑等昂上海笆白馬花園公寓案活動當天簽約客哀戶享受樓盤9.翱5折的優(yōu)惠愛，暗萬科之前的優(yōu)惠白活動包括首付5巴0%9.9折，矮100%9.8襖折和萬客會的藍礙卡、金卡享受折澳扣的優(yōu)惠活動同皚時有效，并可與岸此次活動同時使案用背。襖花園小城藹四季花城把新里程版假日風景吧城市花園柏數(shù)據(jù)

54、來源：中指唉調(diào)查八在萬科各地樓盤暗降價促銷，快速按回籠資金，緩解愛現(xiàn)金流壓力的同壩時，也使其扳變被動為主動，骯主動出擊面對市氨場，對市場取得扮推波助瀾的調(diào)整般作用。受萬科影俺響，其他資金壓柏力較大的開發(fā)商班也有可能采取降阿價促銷的方式八，矮以贏得市場，回癌籠資金，響應宏白觀調(diào)控政策，穩(wěn)艾定房地產(chǎn)市場運伴行環(huán)境。據(jù)保利瓣地產(chǎn)版近期柏發(fā)布的公告，目胺前其銷售壓力靶十分巨大；哎遠洋地產(chǎn)、富力瓣地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)百等這樣的大品牌敗企業(yè)同樣也都存佰在很大的銷售壓霸力。金地集團表般示雖然不會完全澳追隨萬科降價步背伐，但會根據(jù)不吧同的區(qū)域、不同半的市場來確定不擺同的銷售方式，扒以加快現(xiàn)金流的瓣回收。昂（3）頒新

55、的調(diào)控政策下懊上市、擬上市開哀發(fā)企業(yè)面臨更加版嚴格的監(jiān)管體系翱房地產(chǎn)企業(yè)IP鞍O及再融資審核哀更加嚴格頒首次發(fā)行的房地班產(chǎn)類公司把，針對其敗募集資金投向是隘否符合國家的產(chǎn)扒業(yè)政策和投資管襖理規(guī)定，每一家跋證監(jiān)會都要送到熬國家發(fā)改委征求按意見疤；艾地產(chǎn)公司是屬于胺外商投資類的，白還會同時征求商柏務(wù)部的意見，是皚否符合外商投資半的產(chǎn)業(yè)政策柏。敗再對房產(chǎn)企業(yè)I癌PO和再融資審耙核過程中，證監(jiān)盎會也非常關(guān)注這挨些企業(yè)是否符合稗國土資源部、建扳設(shè)部主管部門的百有關(guān)法律規(guī)定。扳例如會通過媒體哎或者中介機構(gòu)通盎過各個方面核查懊這些企業(yè)，如發(fā)?，F(xiàn)囤積土地、囤懊積房源等行為，傲證監(jiān)會會勸告退皚出，否則不予核傲準

56、企業(yè)融資申請八。暗另外，在審核地哎產(chǎn)類吧上市公司募集資胺金投資項目的時案候，要求斑投資項目必須四八證齊全。捌IPO在首次上挨市的時候土地使扳用權(quán)證必須拿到盎，在已經(jīng)上市的白公司哎申請頒再融資的時候，罷要求必須拿到土斑地使用權(quán)出讓或襖者轉(zhuǎn)讓的合同，胺這是使用權(quán)方面礙，其它包括建設(shè)瓣規(guī)劃許可證、鞍施工許可證等證艾件的齊全艾。拔最后，熬證監(jiān)會特別關(guān)注霸2008年國務(wù)阿院的三號令搬關(guān)于促進節(jié)約用按地的通知把，霸在審核過程中提罷出了新的標準芭。啊凡是證監(jiān)會手頭哀正在審核的企業(yè)頒，以及下一步要唉申請融資的企業(yè)八，都要求由中介靶機構(gòu)，傲圍繞國務(wù)院的三般號令逐條進行調(diào)昂查俺是否符合國務(wù)院敖三號令。敖限制募集資

57、金用胺途斑證監(jiān)會藹要求上市公司募鞍集資金邦不得購買土地的懊欠款或者支付用般于新購買土地。白如果擅自改變了般募集資金用途，版沒有按照證券法皚的有關(guān)規(guī)定履行按程序的，或者前搬一次承諾的項目盎沒有如期完成的八、吧本次投資的項目骯不可能按期完成斑的，都將影響到版公司上市融資的叭資格。把加強信息披露透鞍明度笆上市的地產(chǎn)企業(yè)笆都要經(jīng)歷透明度埃的檢驗，胺關(guān)注重點是籌集耙的資金用于投資辦的項目、搬開版發(fā)進度、哀項目資金的使用白計劃，募集資金爸在招募書中披露板是否與計劃一致岸，籌集扒資金使用的項目疤的進展情況、瓣效益情況，是否搬跟當時招募書披翱露一致，敖這些證監(jiān)會都會昂檢查和核對。熬（4）敗房地產(chǎn)整體市場暗前景

58、看好搬看好全國經(jīng)濟發(fā)稗展形式埃經(jīng)濟的持續(xù)快速熬增長為房地產(chǎn)行襖業(yè)發(fā)展提供良好伴的外部環(huán)境。哀圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 稗44暗 全國生產(chǎn)總值澳走勢笆數(shù)據(jù)來源：中指愛調(diào)查，國家統(tǒng)計佰局叭看好居民的消費傲潛力疤圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 般45背 全國城鎮(zhèn)居民拔可支配收入鞍數(shù)據(jù)來源：中指傲調(diào)查，國家統(tǒng)計翱局哀收入水平大幅度拌提高帶來的消費敖結(jié)構(gòu)升級和產(chǎn)業(yè)捌結(jié)構(gòu)升級，從而埃房地產(chǎn)行業(yè)消費搬的持續(xù)快速增長敗。罷看好全國城市化岸發(fā)展靶城市化加速推進邦，拔帶來大量房地產(chǎn)敖需求。俺圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 癌46礙 啊近年來背中國城鎮(zhèn)化率傲數(shù)據(jù)來源：中指傲調(diào)查矮房地產(chǎn)行業(yè)在

59、國背民經(jīng)濟中的支柱拌地位爸2007年全國扮房地產(chǎn)開發(fā)投資熬25280億元皚，同比增長30唉.2%，占固定跋資產(chǎn)投資18.絆4%。熬固定資產(chǎn)投資是柏GDP的重要組白成部分，是笆目前芭拉動斑全國安GDP增長的主懊要動力霸之一。翱圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 奧47吧 全國固定資產(chǎn)隘投資與房地產(chǎn)開疤發(fā)投資搬數(shù)據(jù)來源：中指八調(diào)查，國家統(tǒng)計靶局佰3.2般.3拔政府叭心理分析霸（1）長期以來邦，政府將百姓住佰房問題推向市場耙，導致房價上漲癌，住房問題嚴重矮。新一屆政府倡挨導和諧社會、關(guān)翱注民生，針對不白同收入階層提供敗與其收入相當?shù)陌纷》抗?，以滿背足日益增長的住邦房需求，這是大昂勢所趨。半（2）

60、2003白年以來，政府針扮對房地產(chǎn)進行多案次調(diào)控，但調(diào)控傲目標主要針對防扮止投資過熱，挨使得佰住房供應量嚴重拔不足，難以滿足襖人民的住房需求俺，導致房價過快頒上漲，使得民眾疤、開發(fā)商對政府氨調(diào)控失去信心，稗政府感到很大壓拌力，因此政府這瓣次將調(diào)控目標直啊指房價，顯示出阿較強的信心和決鞍心。頒（3）雖然目前背調(diào)控政策取得一傲定效果，但效果骯并不明顯，需要骯一段時間加以鞏絆固，因此從政府襖來看，會堅持并翱加強調(diào)控力度。吧（4）基于奧運襖會的考慮，政府擺在此之前出臺調(diào)澳控政策可能性不拜大，預計在奧運疤會之后會根據(jù)市懊場運行情況進行八政策調(diào)整。3.3供求分析拔3.3.1班供應分析（1）供應量矮從供求角