平頂山市天河置業(yè)【礦工路項(xiàng)目】前期思路

1、. 商海創(chuàng)業(yè)智者勝 市場(chǎng)運(yùn)作謀者贏平頂山市天河置業(yè)【礦工路工程】前期思緒：.；天河觀(guān)筑天河置業(yè)【平頂山工程】前期思緒 思緒總綱市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析工程定位工程產(chǎn)品建議工程前期推行思緒工程前期包裝戰(zhàn)略工程SWOT分析第一部分：市場(chǎng)調(diào)研分析平頂山市概略 一平頂山綜述 平頂山市位于河南省中部地域，作為省轄市，轄區(qū)面積7882平方公里，其中市區(qū)面積70平方公里，共轄四縣魯山縣、寶豐縣、葉縣、郟縣、四區(qū)新華區(qū)、衛(wèi)東區(qū)、湛河區(qū)、石龍區(qū)、二市汝州市、舞鋼市、新城區(qū)，包99個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、25個(gè)街道辦事處、299個(gè)居民委員會(huì)、2584個(gè)村民委員會(huì)，2005年底轄區(qū)內(nèi)總?cè)丝?80萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口114萬(wàn)，非農(nóng)業(yè)人口366萬(wàn)

2、。 平頂山區(qū)位圖及市區(qū)圖平頂山市經(jīng)過(guò)從1953年國(guó)家大規(guī)模開(kāi)發(fā)平頂山煤田至今的50多年里開(kāi)發(fā)建立，如今的平頂山市曾經(jīng)構(gòu)成了以能源、原資料工業(yè)為主體，煤炭、電力、紡織、冶金、化工、建材、食品等門(mén)類(lèi)齊全的、綜合開(kāi)展的工業(yè)體系。平頂山作為中部崛起和河南省“十一五規(guī)劃的能源基地，其重要位置和作用也日益凸現(xiàn)，其經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展和人民生活程度、收入程度的不斷提高使平頂山的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷得到加強(qiáng)。二平頂山經(jīng)濟(jì)概略1、綜合： 2006年上半年全市完成消費(fèi)總值312.1億元，按可比價(jià)錢(qián)計(jì)算，增長(zhǎng)15.7%，其中第一產(chǎn)業(yè)添加值33億元，增長(zhǎng)6.8%，第二產(chǎn)業(yè)添加值190.5億元，增長(zhǎng)18.5%，工業(yè)添加值177.8億

3、元，增長(zhǎng)18.6%，第三產(chǎn)業(yè)添加值88.6億元，增長(zhǎng)13.6%。2、工業(yè)方面：主要工業(yè)支撐煤炭采選業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、儀器儀表及文化、辦公用機(jī)械制造業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)。 平煤集團(tuán) 神馬集團(tuán) 平高東芝2007年元月6月全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入到達(dá)497億元，增長(zhǎng)52.0%；實(shí)現(xiàn)利稅63.1億元，增長(zhǎng)40.7%。輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入84.6億元，增長(zhǎng)36.1%，重工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入412.4億元，增長(zhǎng)55.8%，高出輕工業(yè)19.7個(gè)百分點(diǎn)；輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)4.2億元，增長(zhǎng)30.1%，重工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)30.7億元，增長(zhǎng)59.7%，高出輕工業(yè)2

4、9.6個(gè)百分點(diǎn)。3、房地產(chǎn)業(yè)平頂山市現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)119家，其中一級(jí)企業(yè)1家，二級(jí)企業(yè)7家，三級(jí)企業(yè)14家?！笆迤陂g房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資27.6億元，開(kāi)工房屋面積226萬(wàn)平方米。中心城區(qū)新增住房面積1689萬(wàn)平方米。年增長(zhǎng)企業(yè)數(shù)量在10%以?xún)?nèi)，估計(jì)2021年不超越180家。三城市規(guī)劃 老城區(qū)綠化 老城區(qū)湛河橋 新城區(qū)規(guī)劃表示圖 新城區(qū)景觀(guān)表示圖平頂山市2021年總?cè)丝跒?34萬(wàn)，其中，城鎮(zhèn)總?cè)丝?28萬(wàn)，鄉(xiāng)村人口306萬(wàn)；2020年總?cè)丝?88萬(wàn)，其中，城鎮(zhèn)人口308萬(wàn)，鄉(xiāng)村人口280萬(wàn)。結(jié)合平頂山市實(shí)踐，確定平頂山市中心城區(qū)人均建立用地目的為95平方米；2020年中心城區(qū)人均建立用地目的

5、為105平方米。因此，到2021年平頂山市中心城區(qū)規(guī)模將到達(dá)87.53平方公里，比2004年城區(qū)規(guī)模新增土地面積30.53平方公里，其中占用耕地為2200公頃。到2020年平頂山市中心城區(qū)規(guī)模將到達(dá)113.59平方公里。2021-2020城區(qū)人口及用地規(guī)劃四新城區(qū)簡(jiǎn)介與開(kāi)展規(guī)劃 新城區(qū)總體規(guī)劃圖按照平頂山市委、市政府對(duì)新城區(qū)規(guī)劃要求，平頂山西部新城區(qū)為行政、文教、高新產(chǎn)業(yè)及居住旅游區(qū)，新區(qū)擴(kuò)展要實(shí)現(xiàn)一年拉起根本框架，三年初具規(guī)模，五年構(gòu)成新區(qū)。開(kāi)展西部新區(qū)是平頂山市拉大城市框架、實(shí)現(xiàn)跨越式開(kāi)展的現(xiàn)實(shí)需求，也是平頂山市為了提高城市檔次、提升城市吸引力而實(shí)施的二次創(chuàng)業(yè)。二、平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概

6、略分析一平頂山房地產(chǎn)印象提起平頂山，人們能夠馬上聯(lián)想到平煤、神馬、平高等知名企業(yè)；在全國(guó)地產(chǎn)升溫的情勢(shì)下，平頂山地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)中也扮演著日益重要的角色。平頂山地產(chǎn)印象房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)日趨活潑。與全國(guó)許多城市一樣，平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活潑。特別是年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷升溫。一手房和二手房市場(chǎng)的火爆。價(jià)錢(qián)方面：近兩年，平頂山房?jī)r(jià)不斷在上漲，由2006年每平方米元到目前曾經(jīng)突破了2000元/。同質(zhì)化景象嚴(yán)重，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新認(rèn)識(shí)在調(diào)查老區(qū)的樓盤(pán)中，幾乎一切的樓盤(pán)走的道路都是中規(guī)中矩，無(wú)論是在外立面上還是在戶(hù)型設(shè)置、整體戰(zhàn)略上，不能做到差別化的產(chǎn)品出來(lái)，市場(chǎng)上缺乏新穎、使人眼前一亮的產(chǎn)品，不過(guò)，自06年以來(lái)，物業(yè)

7、形狀上出現(xiàn)了花園洋房、別墅等多樣化的產(chǎn)品。同時(shí)也給整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了些新穎的活力。市局面臨重新洗牌 平頂山作為省內(nèi)一個(gè)相對(duì)較大的城市，但同時(shí)也是一個(gè)相對(duì)封鎖的城市。由于和外部交流比較少，外來(lái)流動(dòng)人口較少，所以在平頂山買(mǎi)房的人根本上都是本地人，外地人來(lái)平頂山投資或者炒房的幾乎沒(méi)有。市場(chǎng)也因此顯得相對(duì)穩(wěn)定。而如今平頂山有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)約2余家，其中本地企業(yè)1多家，外來(lái)企業(yè)有七八家。雖然本地企業(yè)在數(shù)量上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐，對(duì)本地開(kāi)發(fā)商還是呵斥了很大沖擊。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，本地一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)場(chǎng)注重企業(yè)、產(chǎn)品的品牌建立以及物業(yè)管理效力等繼續(xù)開(kāi)展的問(wèn)題，無(wú)論在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，還是營(yíng)銷(xiāo)上都比以

8、往更加精細(xì)。新區(qū)拉大城市框架 談平頂山地產(chǎn)，不能不說(shuō)平頂山市政府的“東擴(kuò)西進(jìn)開(kāi)展戰(zhàn)略和新城區(qū)開(kāi)發(fā)。平頂山新城區(qū)位于城市西部，遠(yuǎn)期框架平方公里，一期平方公里，二期平方公里，與老城區(qū)間隔 公里，經(jīng)過(guò)條城市道路和規(guī)劃的輕軌交通相互聯(lián)絡(luò)。據(jù)了解，新城區(qū)是平頂山城市建立的重點(diǎn)，也是平頂山城市空間擴(kuò)張的方向。毫無(wú)疑問(wèn)，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈笃巾斏椒康禺a(chǎn)開(kāi)展的重點(diǎn)。隨著新城區(qū)開(kāi)發(fā)的深化，在不久的未來(lái)，一座活力無(wú)限的新城就會(huì)屹立在豫中大地上。二平頂山房地產(chǎn)整體市場(chǎng)情況平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2004年、2005年中國(guó)地產(chǎn)年的洗禮，整體市場(chǎng)規(guī)模得到放量，市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)量逐漸放大，買(mǎi)賣(mài)價(jià)錢(qián)明顯上升。在建個(gè)案質(zhì)量檔次不斷提高，在售

9、個(gè)案逐漸注重營(yíng)銷(xiāo)包裝和推行；景觀(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃和外觀(guān)風(fēng)格突破固有方式，求變求新；內(nèi)部配套設(shè)備和智能化設(shè)備逐漸完善和系統(tǒng)化，突出賣(mài)點(diǎn)和產(chǎn)品附加值；外部企業(yè)進(jìn)駐和開(kāi)發(fā)，提高整體市場(chǎng)程度，帶入新的市場(chǎng)理念，對(duì)整體市場(chǎng)的提高起到了推進(jìn)作用。1、主要市場(chǎng)特征：1市場(chǎng)環(huán)境和次序逐漸規(guī)范化：受“國(guó)八條和“國(guó)六條影響，平頂山市建委和房管局采取了一系列措施，促進(jìn)展業(yè)規(guī)范開(kāi)展，為房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展提供良好的條件。2市政規(guī)劃影響：平頂山市委、市政府提出的“優(yōu)化東區(qū)功能、改善投資環(huán)境、開(kāi)展西部新區(qū)城市開(kāi)展思緒，為平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展提供了更大的市場(chǎng)空間。在老城區(qū)可開(kāi)發(fā)用地日益減少的情況下，西部新城區(qū)成為新一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱

10、土，但作為本地企業(yè)的一些開(kāi)發(fā)商仍堅(jiān)守老城區(qū)及周邊工程開(kāi)發(fā)，對(duì)新城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持張望態(tài)度，新城區(qū)必將成為外來(lái)企業(yè)做大平頂山市場(chǎng)和樹(shù)立品牌籠統(tǒng)的良好開(kāi)展平臺(tái)。3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加?。鹤鳛榈丶?jí)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，平頂山市在售個(gè)案總數(shù)到達(dá)30個(gè)左右，新城區(qū)在未來(lái)12年內(nèi)也將新建4個(gè)左右的高層住宅工程，老城區(qū)在年內(nèi)也有新開(kāi)高層住宅工程。在短長(zhǎng)期內(nèi)平頂山市場(chǎng)高層住宅的競(jìng)爭(zhēng)必將日趨猛烈。 佳田大廈 建業(yè)森林半島4建筑類(lèi)型向高層開(kāi)展：隨著可開(kāi)發(fā)用地日益減少，土地本錢(qián)添加，高層工程越來(lái)越受開(kāi)發(fā)商青睞，年開(kāi)發(fā)量逐漸添加，高層住宅銷(xiāo)售量也逐漸搶占部分多層住宅的市場(chǎng)占有量；高層價(jià)錢(qián)日趨升高，帶動(dòng)整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)拉升，多層價(jià)位也隨之拉

11、升，隨著老城區(qū)憶升城市花園、華府廣場(chǎng)和新城區(qū)0375首府3期、建業(yè)森林半島2期高價(jià)高層住宅的拉升，下半年高層住宅整體市場(chǎng)價(jià)位仍有上升空間。 5景觀(guān)和外觀(guān)風(fēng)格創(chuàng)新認(rèn)識(shí)逐漸加強(qiáng)：在景觀(guān)方面一改傳統(tǒng)的樓前屋后簡(jiǎn)單綠化，追求不同的景觀(guān)設(shè)計(jì)概念和各種景觀(guān)要素的不同運(yùn)用，使景觀(guān)內(nèi)容更豐富化、立體化；建筑外觀(guān)風(fēng)格突破傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單的顏色搭配，外墻公共部位建材采用多種材質(zhì)和表現(xiàn)方式，不同個(gè)案根據(jù)工程特征對(duì)其工程建筑外觀(guān)進(jìn)展規(guī)劃設(shè)計(jì)。6籠統(tǒng)包裝、市場(chǎng)推行日益專(zhuān)業(yè)化：在售新開(kāi)個(gè)案逐漸注重工程包裝和產(chǎn)品包裝，從其銷(xiāo)售中心的布置和裝修風(fēng)格就可見(jiàn)一斑；市場(chǎng)推行方面大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)謀劃公司進(jìn)展全程的營(yíng)銷(xiāo)謀劃。 華

12、府廣場(chǎng) 建業(yè)森林半島戶(hù)外廣告 天湖苑 建業(yè)森林半島7產(chǎn)品質(zhì)量提升、產(chǎn)品附加值提高：優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)在提高產(chǎn)品檔次、提升樓盤(pán)檔次方面起著宏大的帶動(dòng)作用，他們經(jīng)過(guò)營(yíng)造精品環(huán)境、完善配套設(shè)備、加強(qiáng)物業(yè)管理的方法，逐漸改動(dòng)著只注重房子運(yùn)用功能的傳統(tǒng)，引發(fā)了平頂山住宅觀(guān)念新變革。在新老城區(qū)都構(gòu)成了中高檔住宅的消費(fèi)熱潮，千田公司推出的平頂山首家山水園林式小區(qū)優(yōu)詩(shī)美地花園，建業(yè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的建業(yè)森林半島，浪漫房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的0375首府，這些工程都遭到市場(chǎng)追捧。8新、老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)差別明顯平頂山新城區(qū)在平頂山市委市政府提出的“優(yōu)化東區(qū)功能、改善投資環(huán)境、開(kāi)展西部新區(qū)城市開(kāi)展思緒指引下，逐漸成為平頂山市房

13、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土。房地產(chǎn)工程呈現(xiàn)：質(zhì)量高、手筆大、環(huán)境好的局面。 老城區(qū)：老城區(qū)遭到平頂山市工業(yè)、地理?xiàng)l件、政策導(dǎo)向、整體環(huán)境等方面的影響，房地產(chǎn)工程與新區(qū)工程相比，在質(zhì)量上、產(chǎn)品上都遜色于新區(qū)?？偨Y(jié)：從以上方面分析，從物業(yè)投放類(lèi)型來(lái)看，多層住宅仍占整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)的主導(dǎo)位置；從各行政區(qū)分布情況來(lái)看，新城區(qū)新開(kāi)預(yù)售工程占了全部工程的大半，新城區(qū)銷(xiāo)售情況也成為新的市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)。但隨著老城區(qū)新開(kāi)工程增多，新城區(qū)個(gè)案銷(xiāo)售已進(jìn)入尾聲，因此在2007年第四季度和2021年上半年在新城區(qū)新開(kāi)個(gè)案不多的情況下，老城區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況將占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)位置。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)分析分析：據(jù)上圖表中可以看出，普通

14、多層的均價(jià)在2200-2300元/平方米上下，位置好且小區(qū)質(zhì)量較高的多層均價(jià)已近達(dá)2500元/平方米，如常綠桃花園，以及中央花園等。高層價(jià)錢(qián)自07年以來(lái)競(jìng)爭(zhēng)逐漸顯化，增長(zhǎng)幅度略顯低于多層漲幅，價(jià)錢(qián)維持在3250元/平方米左右，由于高層市場(chǎng)投放量與往期相比，明顯加大，在價(jià)錢(qián)上競(jìng)爭(zhēng)也較為的明顯，如蝶湖灣等工程，均價(jià)不到2900元/平方米。區(qū)域房地產(chǎn)戶(hù)型、面積分析分析：自2006年下半年以來(lái)，平頂山市的戶(hù)型面積上發(fā)生了較大的變化，趨勢(shì)將是更趨于緊湊化，適用化，這與不斷上漲的房?jī)r(jià)也有一定的關(guān)系，面積的緊湊決議的總價(jià)的降低，市場(chǎng)的需求將增大，門(mén)檻無(wú)形的下降了，目前平頂山市場(chǎng)上曾經(jīng)出現(xiàn)了89平方米的三房?jī)?/p>

15、廳，70平方米左右的兩房?jī)蓮d，如常綠桃花源等，新工程中的聯(lián)盟新城，高層三房做到96平方米，估計(jì)這種趨勢(shì)在今后的平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)中將會(huì)愈來(lái)愈明顯。區(qū)域個(gè)案掃描一聯(lián)盟鑫城 位 置： 聯(lián)盟路與體育路交匯處西100米開(kāi) 發(fā) 商：河南鷹城集團(tuán)均 價(jià)： 未 定估計(jì)將在3500元/平方米樓盤(pán)概略：15萬(wàn)平米集住宅、8棟高層建筑、抗震6度設(shè)防、商業(yè)于一體的大型全業(yè)態(tài)多功能復(fù)合地產(chǎn).底部3層主題商場(chǎng)+商業(yè)步行街+純高層住宅，縱向空間分隔，動(dòng)靜分區(qū)，規(guī)劃緊湊層高3米。戶(hù)型面積：一房：41-50平方米 二房：75-90平方米三房：95-130平方米 四房：160-172平方米二鑫基 碧水藍(lán)天位 置： 開(kāi)源路與湛南

16、路交叉口開(kāi)發(fā)商：平頂山市鑫基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均 價(jià)：3150元/平方米樓盤(pán)概略：由兩棟22層高層組成，規(guī)劃底商兩層，戶(hù)型面積：二房：82-90平方米三房：115-152平方米 四房：175平方米三鵬程家園位 置：河濱公園南大門(mén)市行政審批大廳后50米開(kāi)發(fā)商：平頂山市帝佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均 價(jià)：1815元/平方米樓盤(pán)概略：建筑面積35000平方米，戶(hù)型兩房四房：80-160平方米，詳細(xì)價(jià)錢(qián)：四樓以下：1920元/平方米，五、六、七樓：1780元/平方米四建宏 中央花園位置：平頂山建西花卉市場(chǎng)西100米 路南開(kāi)發(fā)商：平頂山市建宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均價(jià)：價(jià)錢(qián)未定估計(jì)在2100-2300元/平方米樓盤(pán)概略：總占地170畝，

17、總建筑面積17萬(wàn)平方 米，其中一期共建6棟多層，占地30畝，總建筑面積4萬(wàn)平方米，一期全部采用全框架構(gòu)造， 小區(qū)總規(guī)劃車(chē)位390個(gè)，其中地面停車(chē)位118個(gè)，地下停車(chē)位272個(gè)，一期設(shè)置了集中地下停車(chē)場(chǎng)及自行車(chē)停放區(qū)；二期有地面停車(chē)位。戶(hù)型面積：二房：84平方米 三房：101-平方米 四房：157-165平方米五常綠桃花源位置：光明路與南環(huán)路交叉口南開(kāi)發(fā)商：河南常綠集團(tuán)置業(yè)均價(jià)：2450元/平方米樓盤(pán)概略：總建筑面積9.3萬(wàn)平方米；整體走江南建筑風(fēng)格，以此提升其小區(qū)的整體質(zhì)量，戶(hù)型多樣，融入了部分體量的緊湊戶(hù)型，面積從80-145平方米二房：80-88平方米三房：89-平方米 四房：145平方米

18、六東鑫苑位置：建立路東段挪動(dòng)公司斜對(duì)面開(kāi)發(fā)商：河南鷹城集團(tuán)均價(jià)：多層已售罄，高層價(jià)錢(qián)尚未確定樓盤(pán)概略：小區(qū)總占地面積為1.4萬(wàn)平方米，總建筑面積為4.3萬(wàn)平方米，現(xiàn)代的簡(jiǎn)約主義風(fēng)格，一號(hào)樓為高層住宅，一、二層為底商，三至十九層為住宅，二至五號(hào)為多層，住宅商鋪兩用，多層戶(hù)型面積從70.58平方米148.62平方米 高層戶(hù)型面積：102-150平方米。七嘉荷天城位置：平頂山市南環(huán)路河濱公園南門(mén)開(kāi)發(fā)商：平頂山市立威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均價(jià)：3000元/平方米工程規(guī)模：占地面積3000多，建筑面積40000 ，一棟27層高層，商業(yè)：底商兩層，商業(yè)面積6000 停車(chē)位：地下停車(chē)場(chǎng)，80個(gè)停車(chē)位 戶(hù)型：兩室一廳、兩

19、室兩廳、三室兩廳、頂層復(fù)式，面積范圍79260八蝶湖灣位置：中興路與建立路口開(kāi)發(fā)商：平頂山帝榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均價(jià)：2500元平方米樓盤(pán)概略：19層高層建筑，三棟，建筑面積55251.16 平方米，估計(jì)將在09年建成交付運(yùn)用。戶(hù)型以中大面積為主力戶(hù)型：三房：130-150平方米小結(jié)經(jīng)過(guò)對(duì)老區(qū)在售樓盤(pán)的調(diào)查與分析可以得出：樓盤(pán)質(zhì)量大都集中分布在中、低檔次，整體老區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)籠統(tǒng)普通；特征、規(guī)模樓盤(pán)缺乏，操盤(pán)手法，所走道路偏于中庸；建筑類(lèi)型向高層開(kāi)展、產(chǎn)品同質(zhì)化相對(duì)嚴(yán)重；投放量增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。第二部分 工程SWOT分析一工程概略 工程整體位于平頂山市的西北板塊，總占地面積約80畝，東臨礦工路，規(guī)劃

20、中的廣場(chǎng)西街南北貫穿。近鄰天鷹廣場(chǎng)，33路、1路、8路等多條公交線(xiàn)路途經(jīng)此地。工程西北部為較大面積的產(chǎn)煤區(qū)域，分布有大大小小的煤山。二工程優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)：工程緊鄰城市主干道礦工路，規(guī)劃中的廣場(chǎng)西街，對(duì)外交通便利；配套優(yōu)勢(shì)：工程周邊市政配套完善，生活便利性高；環(huán)境優(yōu)勢(shì)：天鷹廣場(chǎng)、市體校運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)等都添加了工程的宜居氣氛，經(jīng)過(guò)后期工程的運(yùn)作可進(jìn)一步提高工程的質(zhì)量； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：本工程擬開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，無(wú)論在立面上抑或是戶(hù)型上入戶(hù)花園、電梯洋房、復(fù)式樓、錯(cuò) 層等都處于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)高端產(chǎn)品；附加值優(yōu)勢(shì)：我們?cè)诮窈箝_(kāi)發(fā)中，建議在物業(yè)效力、小區(qū)安防、智能化、節(jié)能環(huán)保等方面多做創(chuàng)新， 這必將是引領(lǐng)區(qū)域市

21、場(chǎng)的標(biāo)桿性工程；品牌優(yōu)勢(shì)：工程開(kāi)發(fā)商以舉世出名的人工天河紅旗渠而著稱(chēng)的林州市，擁有艱苦斗爭(zhēng)的開(kāi)辟 精神，并且在平頂上市場(chǎng)上積累了豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及建筑施工閱歷，為工程價(jià)值最大化及順利開(kāi)發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)的根底；理念優(yōu)勢(shì)：我們營(yíng)銷(xiāo)謀劃公司將會(huì)憑仗多年的營(yíng)銷(xiāo)謀劃閱歷，在操盤(pán)手法上大膽創(chuàng)新、理念先行，引 領(lǐng)市場(chǎng)；競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì):工程無(wú)論在整體規(guī)劃、景觀(guān)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推行等方面建議走差別化競(jìng)爭(zhēng)道路，躲避了市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)勢(shì)1.工程地塊相對(duì)不集中、不規(guī)那么，給工程整體的規(guī)劃和質(zhì)量呵斥不利影響；2.工程周邊東、西臨污水渠和鐵路，將對(duì)未來(lái)工程的籠統(tǒng)不利；3.工程所在區(qū)域城市籠統(tǒng)欠佳。時(shí)機(jī)由于政府政策引導(dǎo)，許多開(kāi)發(fā)商以

22、及城市中堅(jiān)力量都把目光的投放在新區(qū)，本工程從規(guī)劃、景觀(guān)、戶(hù)型、物業(yè)、智能化、新技術(shù)、新資料等方面大膽創(chuàng)新，彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的缺乏，超越同質(zhì)化產(chǎn)品，不僅改善老城區(qū)居民的生活程度，同時(shí)在完善城市功能、提升城市籠統(tǒng)方面作出應(yīng)有的奉獻(xiàn)，故本案如能抓住時(shí)機(jī)，勢(shì)必成為區(qū)域內(nèi)乃至老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一大亮點(diǎn)工程。要挾平頂山市城市整體開(kāi)展及政策導(dǎo)向都傾斜于新區(qū)，直接影響到老區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注度及接受度；估計(jì)工程南部將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)較大規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)工程，經(jīng)過(guò)該工程的場(chǎng)地包裝，及規(guī)模上可以預(yù)見(jiàn)其會(huì)有較大手筆的操作。如以下圖所示 【小結(jié)】經(jīng)過(guò)平頂山市整體市場(chǎng)分析，結(jié)合工程本身存在的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，我們公司建議對(duì)工程價(jià)值進(jìn)一步發(fā)

23、掘，提升工程固有的價(jià)值，添加附加價(jià)值，做到揚(yáng)長(zhǎng)弊短，強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、淡化優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)把本工程打呵斥為城市西北部板塊一道靚麗的風(fēng)景線(xiàn)，成為區(qū)域地標(biāo)性的城市建筑。我們建議把本工程打呵斥為一座鷹城首席城市上流階層生活集聚地！第三部分：工程定位工程目的客戶(hù)定位購(gòu)買(mǎi)力地域消費(fèi)觀(guān)念購(gòu)買(mǎi)力地域消費(fèi)觀(guān)念定義范圍目的客戶(hù)新中山人思想開(kāi)放、有追求的青年族長(zhǎng)期居住在區(qū)域內(nèi)的居民在外接受教育的回流人群接觸外界信息較多的企業(yè)主繼續(xù)穩(wěn)定或上升的購(gòu)買(mǎi)群體履蓋全市的購(gòu)買(mǎi)人群，特別是區(qū)域內(nèi)心態(tài)開(kāi)放，易接受新穎事物較寬的目的客戶(hù)定義行政事業(yè)單位公務(wù)員私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)二定位根據(jù)購(gòu)買(mǎi)力要素針對(duì)消費(fèi)才干最穩(wěn)定、最繼續(xù)或增長(zhǎng)最迅速的群體地域要

24、素覆蓋的客戶(hù)群有條件在全市范圍內(nèi)輻射鎮(zhèn)區(qū)客源不容忽視消費(fèi)觀(guān)念要素哪個(gè)年齡層次的人比較容易轉(zhuǎn)變觀(guān)念？哪個(gè)類(lèi)群體比較容易接受新興事物？三定位結(jié)論結(jié)論：城市新奢適階層四特征分析 在外接受教育的回流人士 接觸外界信息較多的企業(yè)主 長(zhǎng)期居住在區(qū)域內(nèi)的居民 思想開(kāi)放、有追求的年青族五職業(yè)分類(lèi)行政事業(yè)單位公務(wù)員私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)六目的客戶(hù)特性需求分析行政事業(yè)單位公務(wù)員特征：任務(wù)和收入穩(wěn)定，有較多積存。有較高文化素質(zhì)，思想觀(guān)念比較新，容易接受新事物。追求較溫馨的生活環(huán)境，生活講究質(zhì)量。非常注重子女教育。人員構(gòu)造本地人和外地人都有，本地人為主。數(shù)量龐大且構(gòu)造穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因任務(wù)年限和職級(jí)的不同，一、二次置

25、業(yè)的能夠性均等。需求：要討教育配套完善，并且不滿(mǎn)足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。間隔 任務(wù)單位近，車(chē)程在二非常鐘以?xún)?nèi)，上下班方便。完善的配套，平安溫馨的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，表達(dá)身份檔次。以二房、三房戶(hù)型為主，注重朝向。私營(yíng)企業(yè)主特征：全市私營(yíng)企業(yè)主，數(shù)目龐大，資本雄厚，收入高，購(gòu)買(mǎi)才干強(qiáng)。屬二次及多次置業(yè)者雖然文化素質(zhì)不高，但由于營(yíng)商的緣由，接觸新穎事物多且觀(guān)念超前。人員構(gòu)造主要是本地人，多散居在個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，置業(yè)在地域上沒(méi)有明確的要求，大多是為子女教育才置業(yè)城區(qū)，希望未來(lái)子承父業(yè)、后繼有人，望子成龍心切。需求：要討教育配套完善，注重子女教育。優(yōu)美溫馨的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)備，能滿(mǎn)足社交的需求。對(duì)產(chǎn)質(zhì)量量

26、和效力要求比較高，表達(dá)其身份。以大戶(hù)型、大面積為主。企業(yè)白領(lǐng)特征：他們是伴隨著城市的開(kāi)展迅速構(gòu)成的新興群體，屬于消費(fèi)才干增長(zhǎng)最快的人群。收入穩(wěn)定且較高，但積存有限。外地人為主，文化素質(zhì)高，交融各區(qū)域文化特征明顯。他們是新人類(lèi)，生活節(jié)拍快，時(shí)間觀(guān)念強(qiáng)，生活注重檔次和細(xì)節(jié)。置業(yè)在地域上沒(méi)有太多的約束，比較理性，講求最高性?xún)r(jià)比。多屬初次置業(yè)。需求：生活配套完善，交通便利，間隔 任務(wù)地點(diǎn)較近。追求較高的性?xún)r(jià)比，有戶(hù)口的要求。需求以中小戶(hù)型為主，多注重朝向。七目的客戶(hù)群的拉升從長(zhǎng)久看，伴隨著本工程開(kāi)發(fā)的深化，居住人氣逐漸構(gòu)成，各類(lèi)配套設(shè)備完善，必然帶動(dòng)西北板塊整體區(qū)位價(jià)值的提升。屆時(shí)地塊的區(qū)位資源對(duì)產(chǎn)品

27、的支撐力度將大大加強(qiáng)，將有號(hào)召力吸引更高檔次的目的客戶(hù)。 二、工程檔次定位一定位推導(dǎo)采用排除法：結(jié)論：不支持結(jié)論：不支持結(jié)論：不支持結(jié)論：支持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論：中檔價(jià)錢(qián)、中檔本錢(qián)、中高檔籠統(tǒng)二檔次定位本工程定位為“中檔、高素質(zhì)的精品社區(qū)。所謂中檔，主要是針對(duì)本錢(qián)而言，力求控制未來(lái)的銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)不要過(guò)高；雖以中檔為定位，但在產(chǎn)品籠統(tǒng)上應(yīng)走中高道路，即將可以表達(dá)工程籠統(tǒng)的地方做足功夫，經(jīng)過(guò)提供性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品促進(jìn)銷(xiāo)售。三檔次提升的演繹隨著工程開(kāi)發(fā)深化，各類(lèi)配套設(shè)備逐漸完善，居住人氣提升，可以帶動(dòng)西部板塊的整體區(qū)位價(jià)值，本工程價(jià)錢(qián)也會(huì)隨之升高。屆時(shí)我們將有號(hào)召力吸引更高檔次的目的

28、客戶(hù)，將整個(gè)樓盤(pán)檔次提升。三、工程籠統(tǒng)定位一籠統(tǒng)概念推導(dǎo)思緒市場(chǎng)導(dǎo)向性：市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求品牌需求籠統(tǒng)概念結(jié)合本身推導(dǎo)步驟：確定目的確定目的客戶(hù)群研討目的客戶(hù)的生活特征和向往的生活方式了解本工程的獨(dú)特點(diǎn)表達(dá)工程品牌深層含義的精華得出符合市場(chǎng)需求的關(guān)鍵詞得出符合工程品牌要求的關(guān)鍵詞總結(jié)工程籠統(tǒng)定位籠統(tǒng)定位將指點(diǎn)工程的建立，并提升品牌影響力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)線(xiàn)開(kāi)展的目的二從市場(chǎng)需求推導(dǎo)籠統(tǒng)定位的關(guān)鍵詞高品味生活高品味生活良好的居住環(huán)境中心目的客源對(duì)產(chǎn)品的需求完善的配套子女教育 質(zhì)樸質(zhì)樸溫馨享用延伸目的客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的需求產(chǎn)品本身特征推導(dǎo)籠統(tǒng)定位的關(guān)鍵詞自然清新自然清新尊貴典雅離塵不離市溫馨閑適本身特征從天河品

29、牌推導(dǎo)關(guān)鍵詞天河的品牌口號(hào)：“建筑上層生活天河的品牌中心：“以改動(dòng)客戶(hù)的居住形狀為本天河的品牌個(gè)性：“創(chuàng)新產(chǎn)品、文化底蘊(yùn)、關(guān)懷體恤天河的品牌主張：“給您一個(gè)展現(xiàn)自我價(jià)值的夢(mèng)想生活天河品牌精華品牌利益-高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品，不斷提升的上層生活品牌價(jià)值品牌文化 創(chuàng)新、品味、積極、安康、貼心品牌個(gè)性天河品牌的關(guān)鍵詞高品味生活高品味生活高性?xún)r(jià)比創(chuàng)新安康顧客為本貼心天河品牌五本工程籠統(tǒng)概念的推出產(chǎn)品本身特征天河品牌要求產(chǎn)品本身特征天河品牌要求中心客戶(hù)需求延伸客戶(hù)需求高品味生活完善的配套良好的居住環(huán)境子女教育 本工程籠統(tǒng)概念關(guān)鍵詞質(zhì)量典雅創(chuàng)新 自然安康現(xiàn)代 本工程籠統(tǒng)概念描畫(huà)表達(dá)：給您一個(gè)享用純粹生活的空間質(zhì)樸溫

30、馨享用自然清新尊貴典雅離塵不離市溫馨閑適純美生活高素質(zhì)生活高性?xún)r(jià)比創(chuàng)新安康顧客為本貼心第四部分：工程產(chǎn)品建議闡明從本工程的市場(chǎng)定位出發(fā)，并結(jié)合目前平頂山房地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀，本著差別化戰(zhàn)略、創(chuàng)新戰(zhàn)略，彌補(bǔ)平頂山市場(chǎng)空白，在普通多層、高層的根底上，設(shè)置電梯花園洋房、風(fēng)情復(fù)式樓等創(chuàng)新產(chǎn)品。詳細(xì)產(chǎn)品配比內(nèi)容如下產(chǎn)品形狀配比圖分析產(chǎn)品形狀特征多層8層電梯洋房高層、小高層純復(fù)式樓錯(cuò)層商業(yè)所占比例50%20%20%5%5% 一、工程建筑風(fēng)格建議 市場(chǎng)上主要外立面設(shè)計(jì)情況：繽紛型主要表現(xiàn)：強(qiáng)調(diào)顏色對(duì)比，多用紅、桔、淺黃等搶眼顏色。素雅型主要表現(xiàn)：顏色搭配較少，主要以淺灰、淺綠等顏色為主。本案對(duì)外立面的選擇的思索:

31、市民的整體欣賞角度；目的客戶(hù)群的喜好；風(fēng)向、氣候等自然要素；工業(yè)化城市的歷史緣由；工程產(chǎn)品的創(chuàng)新性。我們公司建議以深咖啡顏色為主的北美建筑風(fēng)格，但給人的不是一種浮躁感，而是在表達(dá)質(zhì)量感的同時(shí)，更是安靜生活的回歸。普通多層表示圖高層表示圖 電梯洋房表示圖二、戶(hù)型創(chuàng)新設(shè)計(jì)建議空中庭院:入戶(hù)花園設(shè)計(jì)，成為未來(lái)戶(hù)型中的亮點(diǎn)。 轉(zhuǎn)角飄窗:飄窗因其有效的擴(kuò)展了戶(hù)型的運(yùn)用面積而在客戶(hù)中廣受歡迎，一時(shí)間成為戶(hù)型設(shè)計(jì)的必備元素之一；尤其在具有較好景觀(guān)視野的單位中，低窗使業(yè)主在房間內(nèi)可以充分感遭到與自然的交流；陽(yáng)光房:建議客廳方正、合理、適用，帶陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置落地推拉門(mén)，外帶觀(guān)景大陽(yáng)臺(tái)；建議陽(yáng)臺(tái)用落地玻璃封鎖，內(nèi)置不

32、銹鋼欄桿，加強(qiáng)采光性，同時(shí)豐富建筑外立面效果。 電梯洋房戶(hù)型表示圖復(fù)式樓戶(hù)型表示圖 錯(cuò)層戶(hù)型表示圖多層戶(hù)型表示圖 三、社區(qū)商業(yè)街建議配置緣由:將一個(gè)配套優(yōu)良的社區(qū)展現(xiàn)給客戶(hù)，處理其對(duì)社區(qū)生活配套的疑慮。另外能降低工程前期硬性配套的投入。在建筑形狀上吻合工程籠統(tǒng)定位，在功能上突出它是一個(gè)休閑的戶(hù)外走廊，也是特征和賣(mài)點(diǎn)?？梢暂^好的發(fā)掘工程潛在的商業(yè)價(jià)值。功能表達(dá): 生活配套功能個(gè)性配套功能生活配套功能個(gè)性配套功能社區(qū)商業(yè)表示圖四、景觀(guān)建議隨著消費(fèi)觀(guān)念的日趨成熟，“買(mǎi)房子就是買(mǎi)環(huán)境已成為人們的共識(shí)。獨(dú)特的人居環(huán)境風(fēng)貌愈來(lái)愈被人們所追求。景觀(guān)設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合建筑風(fēng)格、建筑元素，同時(shí)結(jié)合工程的特征定位及謀劃理

33、念，圍繞工程的靈魂，設(shè)計(jì)出貼切主題，風(fēng)格獨(dú)特的景觀(guān)。綠景綠景水景光景互動(dòng)性設(shè)備彰顯質(zhì)量一景觀(guān)解析：綠之演繹：綠色代表安康、自在、溫馨，經(jīng)過(guò)在園景中種植樹(shù)木、花草等常綠植物，運(yùn)用高低參差、顏色映托等手法，構(gòu)成一幅立體式綠樹(shù)掩映、曲徑通幽、枝繁葉茂的空間。光之演繹：光代表新世紀(jì)也代表現(xiàn)代，可經(jīng)過(guò)在園林中布置多種玻璃建筑物，并配合泛光燈、地?zé)舻裙庠矗硎拘聲r(shí)代的璀璨，各種自然光、人造光、暖光、冷光等不同間隔 的光源有機(jī)結(jié)合起來(lái)，幻化出一幅新時(shí)代的璀璨美景，從中表達(dá)出人類(lèi)文明社會(huì)的開(kāi)展和提高。水之演繹：水是萬(wàn)物之靈，代表生命，可在區(qū)內(nèi)設(shè)置各種流動(dòng)的水系、噴泉、泳池等動(dòng)態(tài)水景，營(yíng)造出流水淙淙的美景，細(xì)流

34、、淺流、跌流、激流、涌流循環(huán)往復(fù)，寓意活力盎然、生生不息、靈氣逼人的生命活力。二景觀(guān)亮點(diǎn)展現(xiàn)：綠色隔離屏障可以佳譽(yù)為林蔭大道建議在火車(chē)道南側(cè)種植兩排濃密的喬木或者灌木林，不僅起到隔音的效果，同時(shí)增添社區(qū)的優(yōu)美景觀(guān)，又可以豐富工程景觀(guān)，增添工程賣(mài)點(diǎn)。獨(dú)創(chuàng)式景觀(guān)長(zhǎng)廊建議充分利用工程?hào)|側(cè)污水溝，化弊為利。利用實(shí)木在水溝上面鋪設(shè)一條半圍合狀的途徑，并建立成為走廊的外形，投入大量的花草等長(zhǎng)綠植物，構(gòu)成獨(dú)創(chuàng)式景觀(guān)長(zhǎng)廊，提升工程亮點(diǎn)，添加工程賣(mài)點(diǎn)。中心主題水景 中心水景是整個(gè)社區(qū)景觀(guān)的中心，也是水系的靈魂，經(jīng)過(guò)靜水、動(dòng)水、噴水、落水、疊水、溪水的豐富層次和搭配，加上石景外型、背景音樂(lè)、霧森恒濕的烘托，讓中心

35、水景和水系到達(dá)豐富變幻的效果。 霧森恒濕系統(tǒng)“霧森系統(tǒng)，就是采用高科技的手段把水以極細(xì)微的水粒噴出，構(gòu)成頗似自然霧氣的白色水霧，猶如“霧的森林。這是一種新技術(shù)高科技產(chǎn)品。它以改善空氣質(zhì)量，美化環(huán)境為依托，以景觀(guān)、保濕、防塵、降溫、造景為目的，在自然園林、環(huán)境景觀(guān)等方面運(yùn)用廣泛。 人工降雨不定時(shí)的人為性降雨，堅(jiān)持社區(qū)內(nèi)空氣的潮濕。表達(dá)文化內(nèi)涵的建筑小品 有鵝卵石鋪墊的健身步道 健身廣場(chǎng)廣場(chǎng)亮化 五、新技術(shù)、新資料運(yùn)用一公共照明太陽(yáng)能系統(tǒng)公共照明太陽(yáng)能系統(tǒng)利用電池組件將太陽(yáng)能直接轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔?，?gòu)成獨(dú)立的供電系統(tǒng)，可以方便地實(shí)現(xiàn)為用戶(hù)照明及生活供電。系統(tǒng)采用太陽(yáng)能組件電力供應(yīng)，免維護(hù)環(huán)保蓄電池，具有節(jié)

36、能環(huán)保無(wú)污染、可靠性能好、任務(wù)壽命長(zhǎng)等特點(diǎn)，是真正的綠色照明方式。它還采用了蓄電池、燈桿控制器一體化設(shè)計(jì)，外形更加美觀(guān)。它的輸出功率可根據(jù)時(shí)間實(shí)現(xiàn)分級(jí)調(diào)理，以便更合理的運(yùn)用。這種照明的光線(xiàn)為環(huán)保冷光源，不會(huì)產(chǎn)生溫室效應(yīng)，對(duì)植物生長(zhǎng)無(wú)害。這樣可以為業(yè)主節(jié)約了幾十年的物業(yè)照明電費(fèi)分?jǐn)傎M(fèi)用。 太陽(yáng)能光伏供電技術(shù)是處理21世紀(jì)能源和環(huán)境問(wèn)題的有效途徑。運(yùn)用太陽(yáng)能公共照明系統(tǒng)不但是一種環(huán)保的、節(jié)能的新技術(shù)，同時(shí)也為未來(lái)小區(qū)業(yè)主減少公共照明費(fèi)用支出。 二新風(fēng)系統(tǒng)讓家自在呼吸隨著建筑門(mén)窗質(zhì)量的不斷提高，房間的密閉性越來(lái)越好，居室通風(fēng)成了一個(gè)為難的事情。怕臟、怕污染而不去開(kāi)窗換氣，會(huì)導(dǎo)致室內(nèi)沒(méi)有充足的氧氣。而

37、二氧化碳濃度過(guò)高，不僅影響人們的身體，也容易產(chǎn)生霉菌。另外，霉菌一旦在邊角潮濕空間構(gòu)成，會(huì)漸漸侵蝕建筑構(gòu)造部位，縮短建筑的壽命。尤其是當(dāng)一套住宅由于長(zhǎng)時(shí)間出差或很久無(wú)人居住的時(shí)候，密閉不通風(fēng)帶來(lái)的空氣污濁以及霉菌景象更為嚴(yán)重。目前，處理這個(gè)通風(fēng)與污染之間矛盾的方法就是安裝新風(fēng)系統(tǒng)。在高檔酒店、辦公樓運(yùn)用的新風(fēng)系統(tǒng)，曾經(jīng)在一些節(jié)能科技住宅工程中有所嘗試，并且成為這些住宅標(biāo)榜質(zhì)量的要素之一。據(jù)引見(jiàn)，每人每小時(shí)需求的新風(fēng)量是30立方米，假設(shè)在空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)的夏季以及暖氣采暖的冬季，長(zhǎng)時(shí)間開(kāi)窗是不可行的。這時(shí)候，獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)可以為關(guān)注居室空氣質(zhì)量的家庭一個(gè)良益處理方案。新風(fēng)系統(tǒng)經(jīng)過(guò)延續(xù)地均勻地將新風(fēng)送入室內(nèi)

38、，給室內(nèi)補(bǔ)充足夠的新穎空氣，同時(shí)將室內(nèi)的污濁空氣經(jīng)熱回收后排向室外。新穎空氣經(jīng)過(guò)濾網(wǎng)后再進(jìn)入高效熱回收器，然后送入室內(nèi)，與室內(nèi)空氣的溫差不大，讓人覺(jué)得溫馨。六、智能化設(shè)置建議小區(qū)智能化是二十一世紀(jì)住宅小區(qū)的主要特征，也是現(xiàn)代高檔住宅小區(qū)的根本配套設(shè)備。為配合本案高檔次、高質(zhì)量定位，建議將本工程智能化配置分為以下幾個(gè)系統(tǒng)：1多媒體信息通訊與效力智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，設(shè)置局域網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)部管理和提供寬帶網(wǎng)有線(xiàn)電視中視網(wǎng)等公網(wǎng)的接入。根本功能：提供話(huà)音通訊，模擬視頻點(diǎn)播，高速I(mǎi)NTERNET接入?？稍旃δ埽禾峁?shù)字視頻廣播，視頻點(diǎn)播VOD基準(zhǔn)視頻點(diǎn)播NVOD和其他多媒體效力。2社區(qū)平安防備系統(tǒng)完好的社區(qū)

39、平安防備系統(tǒng)包括:小區(qū)周界防備報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)、重要部位監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪(fǎng)客系統(tǒng)，家庭平安防備報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音響及緊急廣播系統(tǒng)，車(chē)輛出入管理系統(tǒng)。1小區(qū)周界防備報(bào)警系統(tǒng) 2家庭平安防備報(bào)警系統(tǒng)3樓宇訪(fǎng)客門(mén)禁系統(tǒng)4小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)5電子巡更系統(tǒng)6背景音響及緊急廣播系統(tǒng) 7車(chē)輛出入管理系統(tǒng)七、物業(yè)管理物業(yè)的價(jià)值很大一部分表達(dá)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)管理程度是關(guān)鍵所在。建議工程引入著名的物業(yè)管理公司做顧問(wèn)，建立智能化高規(guī)范的物業(yè)管理架構(gòu)，提供人性化的酒店管理效力。目前好的物業(yè)管理根本組成要素為：著名的大開(kāi)發(fā)商自組的獲ISO認(rèn)證的物業(yè)管理公司如建業(yè)物業(yè)、鑫苑物業(yè)。專(zhuān)業(yè)化的保安隊(duì)伍

40、如退役軍人組成的保安隊(duì)酒店式貼身效力智能化管理：高科技安保、防火、防盜管理系統(tǒng)等。本工程物業(yè)管理建議聘任國(guó)內(nèi)著名物業(yè)管理公司全面管理，詳細(xì)有如下物管內(nèi)容：五重安保小區(qū)周?chē)鸀閲鷫?，并在圍?nèi)側(cè)種植藤狀植物加以綠化，其次在圍墻周?chē)鸀榧t外監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)；每一個(gè)入口實(shí)行刷卡門(mén)衛(wèi)系統(tǒng)，除業(yè)主以外的一切訪(fǎng)客進(jìn)入小區(qū)，必需由業(yè)主確認(rèn)；24小時(shí)全小區(qū)專(zhuān)業(yè)保安巡查巡更；每戶(hù)安裝一緊急援助按鈕 ，保安和醫(yī)務(wù)人員在第一時(shí)間上門(mén)協(xié)助 。專(zhuān)業(yè)保潔具有專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)的保潔隊(duì)伍為小區(qū)效力，袋裝渣滓，日清日理；公共區(qū)域日清日掃；溪流園要定期維護(hù)保養(yǎng)，使小區(qū)內(nèi)路清水清空氣清。高雅效力物業(yè)公司利用會(huì)所為業(yè)主提供送餐、引見(jiàn)保姆及鐘點(diǎn)工，代為

41、清掃房屋，代為干洗衣服等等。 即時(shí)維修對(duì)房屋、通訊設(shè)備、水電等維修，物業(yè)公司即時(shí)上門(mén)效力，對(duì)家電、家具等居家設(shè)備提供優(yōu)惠維修。 醫(yī)療救護(hù)物業(yè)公司聘專(zhuān)業(yè)醫(yī)師為小區(qū)醫(yī)務(wù)室的救護(hù)人員，會(huì)所內(nèi)設(shè)有醫(yī)務(wù)室，配備常規(guī)藥物。物業(yè)公司配備值班車(chē)輛，對(duì)急病業(yè)主實(shí)施緊急救援，及時(shí)送醫(yī)。專(zhuān)線(xiàn)班車(chē) 物業(yè)公司將有專(zhuān)車(chē)，往來(lái)小區(qū)與市區(qū)，使業(yè)主出行方便。第五部分 工程推行思緒【推行目的】初級(jí)目的籠統(tǒng)工程：鼎力打造平頂山市西北部板塊籠統(tǒng)工程！中級(jí)目的經(jīng)濟(jì)效益：充分發(fā)掘工程的價(jià)值，并實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益!高級(jí)目的長(zhǎng)線(xiàn)開(kāi)展：為“天河地產(chǎn)長(zhǎng)線(xiàn)開(kāi)展奠定根底，提升開(kāi)發(fā)商知名度、佳譽(yù)度，恢宏天河地產(chǎn)！ 11231: 高級(jí)目的 2：中級(jí)目的 3

42、：初級(jí)目的【中心思緒】營(yíng)銷(xiāo)從來(lái)都是一個(gè)系統(tǒng)性工程，既要有宏闊的視野，又要有細(xì)致的精神；既要有開(kāi)疆拓土的雄心，又要有洞察秋毫的理性；當(dāng)然，更重要的是熱愛(ài)工程的“熱心和對(duì)平頂山市場(chǎng)的“自信心。對(duì)于本工程的營(yíng)銷(xiāo)推行，我們秉承一向的“以工程為中心、從市場(chǎng)實(shí)踐出發(fā)、建立性處理問(wèn)題的原那么，直面市場(chǎng)難題。本營(yíng)銷(xiāo)推行步驟，緊緊圍繞以下幾大中心問(wèn)題層層展開(kāi)，最終構(gòu)建工程有效沖擊市場(chǎng)的戰(zhàn)略體系。預(yù)測(cè)未來(lái) 把握市場(chǎng)經(jīng)過(guò)對(duì)平頂山城市開(kāi)展重心思解、對(duì)房地產(chǎn)高端市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握以及對(duì)區(qū)域開(kāi)展條件的縝密分析，來(lái)確定工程的戰(zhàn)略推行方向。 有的放矢 準(zhǔn)確定位深化市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確掌握目的客戶(hù)的消費(fèi)行為特征與消費(fèi)心思特征，調(diào)研為據(jù)，

43、全程把握。整合資源 提煉異點(diǎn)整合工程可茲利用的一切優(yōu)勢(shì)推行資源，提煉和組建“超越同質(zhì)化的獨(dú)特價(jià)值推行體系，使工程具有便于目的客戶(hù)識(shí)別的鮮明屬性。組合推行 辨證明施以概念營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)造工程品牌，以事件營(yíng)銷(xiāo)催熟區(qū)域市場(chǎng)，以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)現(xiàn)人氣效應(yīng)，以質(zhì)量營(yíng)銷(xiāo)打造工程中心競(jìng)爭(zhēng)力?！局行膽?zhàn)略】反其道而行之根據(jù)消費(fèi)者的需求來(lái)提供產(chǎn)品。這是常見(jiàn)的“正其道而行之營(yíng)銷(xiāo)手段。反其道而行之，就是根據(jù)產(chǎn)品，來(lái)改動(dòng)消費(fèi)者的固有觀(guān)念。其經(jīng)典的案例有，讓中國(guó)人穿西裝，向和尚賣(mài)梳子，向不穿皮鞋的人賣(mài)皮鞋。反其道而行之的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，其中心是，先改動(dòng)人們固有的觀(guān)念，來(lái)順應(yīng)我們的產(chǎn)品。反其道而行之的可行性在于，人們會(huì)不斷丟棄原來(lái)的觀(guān)念，接受

44、新事物。人的觀(guān)念是可以改動(dòng)的。這就是本工程的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。第六部分 工程前期包裝思緒一、工程周邊包裝改善工程周邊地塊籠統(tǒng)，尤其是礦工路，給消費(fèi)者一種區(qū)域正在變化的態(tài)勢(shì)。旨在營(yíng)造出醒目、濃重銷(xiāo)售氣氛，營(yíng)造一種精彩紛呈的生活氣氛，給目的購(gòu)房者深化、明確的印象。該部分內(nèi)容通常包括：大型戶(hù)外廣告牌在工程工地或附近樓體育設(shè)置大型戶(hù)外廣告，以工程籠統(tǒng)廣告為主，以后根據(jù)工程運(yùn)作情況不斷改換畫(huà)面。在樓盤(pán)建筑物建到相當(dāng)?shù)母叨群罂芍圃炀薹鶑V告懸掛于正施工在建筑物平安網(wǎng)上，可起到很好的宣傳效果。燈箱廣告/彩旗在礦工路兩旁的路燈桿上懸掛燈箱或彩旗，使過(guò)往行人或買(mǎi)家遠(yuǎn)遠(yuǎn)就知道該樓盤(pán)的途徑方向。工地升空氣球在工程開(kāi)工時(shí)，可在

45、工地旁設(shè)置多個(gè)升空氣球，掛上公司及工程的宣傳標(biāo)語(yǔ)。導(dǎo)示系統(tǒng)在工程外圍和現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置導(dǎo)示系統(tǒng)，使消費(fèi)者準(zhǔn)確到達(dá)售樓處。圍墻包裝圍墻除了傳統(tǒng)的在墻上發(fā)布一些工程信息外，還可以對(duì)圍墻進(jìn)展外型，參與部分建筑符號(hào)，構(gòu)成有特征的“籠統(tǒng)墻，更能吸引路人與消費(fèi)者。施工現(xiàn)場(chǎng)的施工氣氛包裝施工現(xiàn)場(chǎng)的施工氣氛和標(biāo)識(shí)設(shè)置直接反映了施工單位的任務(wù)作風(fēng)、責(zé)任認(rèn)識(shí)、任務(wù)效率、規(guī)范水準(zhǔn)等。這些要素表達(dá)在工程上就系關(guān)系到工程進(jìn)度、工程質(zhì)量。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，施工單位的任務(wù)進(jìn)度將影響開(kāi)展商能否能按期交樓，而所交付的房子能否到達(dá)質(zhì)量規(guī)范，那么又關(guān)系到購(gòu)樓者的切身利益二、售樓處包裝售樓處可以說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的臉面，能否讓買(mǎi)房者“一見(jiàn)鐘情，售樓處的籠統(tǒng)起到至關(guān)重要的影響。因此售樓處的選址與包裝就顯得異常重要。售樓處以現(xiàn)代、高雅的方式進(jìn)展裝修，周邊綠化面積大，廣場(chǎng)有很強(qiáng)的聚集人氣的功能，內(nèi)部布置清新、亮堂，各種售樓工具制造精巧，效力細(xì)致周到，給客戶(hù)以全新的覺(jué)得?！景b思緒】：