房地產(chǎn)企業(yè)會計培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算專題講座 主 講 朱 登 學(xué) 主任會計師 中國注冊會計師 注冊資產(chǎn)評估師 承 辦 富陽富春江會計師事務(wù)所1前 言1993年1月7日財政部（93）財會字第02號文件規(guī)定，自1993年7月1日起執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度，這是行業(yè)會計制度財政部2000年12月29日發(fā)布了企業(yè)會計制度，從2001年1月1日起，除了小企業(yè)和金融企業(yè)外都必須執(zhí)行。從2005年1月1日起，在全國范圍內(nèi)（金融企業(yè)除外） ，開始執(zhí)行小企業(yè)會計制度。從此行業(yè)會計制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度退出歷史舞臺。2008年開始在上市公司實施新的企業(yè)會計準(zhǔn)則在現(xiàn)實中房地產(chǎn)會計的核算落后于制度的發(fā)展。目前一般企業(yè)應(yīng)該按照

2、小企業(yè)會計制度進(jìn)行核算。2 房地產(chǎn)會計的論述 房地產(chǎn)會計的特點 庫存商品的核算 四種產(chǎn)品成本的核算 收入成本費用的核算 稅收與會計的九種差異 房地產(chǎn)會計講座的內(nèi)容3第一節(jié) 總論一、房地產(chǎn)的意義 1.土地和房屋財產(chǎn)的總稱 2.房產(chǎn)的中的建筑物有房屋和構(gòu)筑物二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍 業(yè)務(wù)范圍土地開發(fā)商品房開發(fā)城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)代建房或工程房屋的出租和經(jīng)營4房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)庫存商品的特點特點房地產(chǎn)商品位置的固定性房地產(chǎn)商品的單件性房地產(chǎn)商品生產(chǎn)周期長房地產(chǎn)商品壽命的耐久性房地產(chǎn)商品的價值的昂貴性房地產(chǎn)商品具有保值增值性5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點 1開發(fā)經(jīng)營的計劃性。 2開發(fā)庫存商品的商品

3、性。 3開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性： (1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。 (2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多。 4開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。 5經(jīng)營風(fēng)險大。6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點 由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況： 1產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。2庫存商品成本的核算復(fù)雜。3經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。 7 根據(jù)小企業(yè)會計制度的規(guī)定，可以根據(jù)業(yè)務(wù)的需要增設(shè)合并會計科目。 房地產(chǎn)行業(yè)的特殊的會計科目包括： 存貨類科目:增設(shè)“庫存設(shè)備”、“周轉(zhuǎn)房” “出租庫存商品”科目 設(shè)置“生產(chǎn)成本(開發(fā)成本)”，并設(shè)置明細(xì)科目“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)

4、施開發(fā)”、“代建工程開發(fā)”四個二級明細(xì)科目； 上述二級明細(xì)之下有分為三級明細(xì)： “土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費” “前期工程費” “建安工程費” “基礎(chǔ)設(shè)施費” “公共配套設(shè)施費” “開發(fā)間接費” 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的科目8房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算 1、貨幣資金的核算：同一般企業(yè)的核算?，F(xiàn)實中，其他貨幣資金核算不很規(guī)范，一般企業(yè)的現(xiàn)金管理不規(guī)范。 2、應(yīng)收及預(yù)付款項的核算：同一般企業(yè)?，F(xiàn)實中，壞賬準(zhǔn)備不計提，壞賬損失不確認(rèn)。 3、應(yīng)收票據(jù)的核算：同一般企業(yè)?，F(xiàn)實中，作為現(xiàn)金入帳、轉(zhuǎn)讓不背書、私下貼現(xiàn)。 4、預(yù)付賬款的核算：同一般企業(yè)。 5、其他應(yīng)收款的核算：同一般企業(yè)，現(xiàn)實中作為變相抽逃出資的主要科目

5、。9房地產(chǎn)企業(yè)的存貨的核算包括：原材料、庫存設(shè)備、低值易耗品、委托加工物資、庫存商品（開發(fā)庫存商品）、分期收款發(fā)出商品、出租庫存商品（開發(fā)庫存商品）、周轉(zhuǎn)房、在建開發(fā)庫存商品（生產(chǎn)成本或開發(fā)成本）低值易耗品的核算方法：1、一次攤銷法：價值較小，易損壞的物品。2、分次攤銷法：價值較高，一次大量領(lǐng)用，使用期限長。五五攤銷法：領(lǐng)用時攤銷50，報廢時扣除回收殘料的價值攤銷另外的50，適用于在用的低值易耗品按使用部門進(jìn)行數(shù)量和金額明細(xì)核算的企業(yè)。10房地產(chǎn)企業(yè)的存貨的核算五五攤銷法舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)用器具一批，實際成本5000元，使用一段時間后報廢，收回殘料價值300元。其賬務(wù)處理為：（1）借：低

6、值易耗品在用易耗品 5000 貸：低值易耗品在庫易耗品 5000（2）借：制造費用 2500 （5000*50） 貸：低值易耗品易耗品攤銷 2500（3）借：制造費用 2200 （ 5000*50300） 貸：低值易耗品易耗品攤銷 2200（4）借：原材料 300 低值易耗品低值易耗品攤銷 4700 貸：低值易耗品在用易耗品 500011庫存商品的核算土地：是指企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓或出租而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。為開發(fā)房產(chǎn)自用的土地屬于中間庫存商品，不能列入開發(fā)的庫存商品。房屋：包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、受其他單位的委托代為開發(fā)的房屋。配套設(shè)施：營業(yè)性的配套設(shè)施像商店、郵局、銀行等，非營業(yè)性的配套設(shè)

7、施像學(xué)校、醫(yī)院、文化站。指可以有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，不能有償轉(zhuǎn)讓的給排水、供電、供氣、道路等，不能作為庫存商品（開發(fā)庫存商品）核算，其成本應(yīng)分?jǐn)傆嬋肫渌梢杂袃斵D(zhuǎn)讓的庫存商品成本。代建工程：受托代建的其他工程。賬務(wù)處理：借記庫存商品（土地、房屋、配套設(shè)施等），貸記生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）12出租庫存商品的核算 設(shè)置“出租庫存商品”科目，并在“出租庫存商品”科目下設(shè)置“出租庫存商品”和“出租庫存商品攤銷”二個明細(xì)科目，核算企業(yè)開發(fā)完成用于出租經(jīng)營的土地和房屋的實際成本以及出租庫存商品攤銷的價值。（1）借記“出租庫存商品出租庫存商品”科目，貸記“庫存商品”科目。（2）借記“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)

8、務(wù)收入”或“其他業(yè)務(wù)收入”科目； （3）按期攤銷出租庫存商品的成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”或“其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸記“出租庫存商品出租庫存商品攤銷”科目； 13出租庫存商品的核算（4）發(fā)生的出租庫存商品的維修費用，借記“主營業(yè)務(wù)成本”或“其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸記有關(guān)科目。 （5）企業(yè)改變出租庫存商品用途，將其作為商品對外銷售，應(yīng)于銷售實現(xiàn)時，按售價，借記“應(yīng)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。 （6）按出租庫存商品的賬面余額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，按出租庫存商品累計攤銷額，借記“出租庫存商品出租庫存商品攤銷”科目，按出租庫存商品原價，貸記“出租庫存商品出租庫存商品”科目

9、。月攤銷額出租庫存商品原值（1殘值率）攤銷年限12 14庫存商品的核算“分期收款發(fā)出商品”同一般企業(yè)的核算，按照合同約定的日期確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本?！爸苻D(zhuǎn)房”的核算同“出租庫存商品”相同（1）某企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的住房一批，現(xiàn)交付使用，實際成本3,000,000元 借：周轉(zhuǎn)房 在用周轉(zhuǎn)房 3,000,000 貸：庫存商品房屋 3,000,000（2）計提本月的周轉(zhuǎn)房攤銷12,000元。 借：生產(chǎn)成本（制造費用） 12,000 貸：周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷 12,00015庫存商品的核算（3）支付修理費30,000元，分6個月攤銷。 借：待攤費用 30,000 貸：銀行存款 30,000 按月分

10、攤時 借：生產(chǎn)成本（制造費用）5000 貸：待攤費用 5000（4）將周轉(zhuǎn)房一棟作為商品房銷售，原值550,000元，累計攤銷額為350,000元，收回價款300,000元。 借：銀行存款 300,000 貸: 主營業(yè)務(wù)收入 300,000同時，借： 主營業(yè)務(wù)成本 200,000 周轉(zhuǎn)房-周轉(zhuǎn)房攤銷 350,000 貸: 周轉(zhuǎn)房-在用周轉(zhuǎn)房 550,00016房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的核算同一般的企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)“固定資產(chǎn)”的核算,自用房產(chǎn)的建造通過“工程物資”、“在建工程”、“固定資產(chǎn)”核算。開發(fā)的房地產(chǎn)雖然為不動產(chǎn)，不能作為固定資產(chǎn)核算，只能在流動資產(chǎn)中“生產(chǎn)成本”“庫存商

11、品”“周轉(zhuǎn)房”等科目核算。固定資產(chǎn)的取得、折舊、修理、租賃、清理等的核算，同一般企業(yè)。無形資產(chǎn)的核算：土地使用權(quán)在尚未開發(fā)建造或自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按照會計制度規(guī)定分期攤銷。若利用土地建造自己用的辦公樓、職工宿舍時，將相關(guān)土地使用權(quán)的價值轉(zhuǎn)入在建工程，若土地用于開發(fā)項目時，應(yīng)轉(zhuǎn)入相關(guān)項目的開發(fā)成本中計入“生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）”科目。17房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算其他無形資產(chǎn)核算同一般的企業(yè)流動負(fù)債：除稅金外同其他企業(yè)，應(yīng)交稅金中，應(yīng)交的營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅均計入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目。房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅和印花稅均應(yīng)計入“管理費用”科目。長期負(fù)債的核算：為開發(fā)房地

12、產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本 ，在開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的計入財務(wù)費用。18房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算長期應(yīng)付款、專項應(yīng)付款（國家撥入的有專項用途的資金，最后要轉(zhuǎn)入資本公積）同一般企業(yè)。債務(wù)重組的核算：同一般企業(yè)，重組的收益計入資本公積，重組的損失計入營業(yè)外支出?！皩嵤召Y本”核算同一般企業(yè)。 （不得隨意變動，不經(jīng)驗資原則上不得計入實收資本，債轉(zhuǎn)股學(xué)術(shù)界認(rèn)可，新公司法懸而未決，工商局不予認(rèn)可，重點問題：變相抽逃出資，非貨幣出資未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)）,法定公積金轉(zhuǎn)為資本時，所留存的該項公積金不得少于轉(zhuǎn)增前公司注冊資本的百分之二十五。19房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核

13、算“資本公積”項目，資本公積的核算同一般企業(yè)。(包括：資本溢價、撥款轉(zhuǎn)入、折算差額、接受現(xiàn)金捐贈、接受捐贈非現(xiàn)金資產(chǎn)準(zhǔn)備、股權(quán)投資準(zhǔn)備、其他。注意沒有評估增值） 現(xiàn)實中資本公積的產(chǎn)生為資產(chǎn)評估增值所得，為融資而粉飾報表。“盈余公積”項目，反映企業(yè)盈余公積的期末余額。原公司法規(guī)定：法定盈余公積10，公益金5； 新公司法規(guī)定：法定盈余公積10 ，無公益金。另外：外商投資企業(yè)提取的企業(yè)發(fā)展基金（自定）、職工福利基金（5）、儲備基金（10）也在本科目反映。未分配利潤的核算同一般企業(yè)。20房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的核算 生產(chǎn)成本 （開發(fā)成本）土地征用及拆遷補(bǔ)償前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套

14、設(shè)施費開發(fā)間接費期間費用管理費用財務(wù)費用營業(yè)費用土地出讓金、安置費、 青苗補(bǔ)償費、土地補(bǔ)償費、拆遷費 等勘察設(shè)計費、規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、三通一平費用道路、水電氣設(shè)施、供熱綠化、通訊設(shè)施、照明設(shè)施發(fā)生的建筑安裝工程費 不能轉(zhuǎn)讓的：公共會館、鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等 獨立核算開發(fā)部門或現(xiàn)場工程指揮部門的工資、福利費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護(hù)費、辦公費、差旅費及周轉(zhuǎn)房攤銷21下列支出不能列入產(chǎn)品成本：（1）構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的支出。屬于資本性支出，只能逐期攤?cè)氤杀?。?）對外投資的支出及分配給投資者的利潤。（3）被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償

15、金，以及企業(yè)的贊助捐贈支出。（4）在公積金、公益金開支的支出。（5）其他于開發(fā)產(chǎn)品無關(guān)的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的核算22按照下列原則，選擇成本核算對象： 1一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。 2同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。 3對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。 成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的核算23 劃清各種費用的界限： （1

16、）劃清成本核算對象的界限 （2）劃清各成本項目的界限 （3）劃清各期成本之間的界限（權(quán)責(zé)發(fā)生制） （4）主體工程與公共配套設(shè)施工程之間的界限。配套設(shè)施竣工后，不能有償轉(zhuǎn)讓的按照合理的分配方法分配計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，單獨作為庫存商品處理，不得分配計入其他開發(fā)產(chǎn)品的成本。 （5）劃清完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)產(chǎn)品的界限。 （6）劃清實際成本與計劃成本、預(yù)算成本之間的界限。作到計算口徑一致，不得以計劃成本代替實際成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的核算24 設(shè)置“生產(chǎn)成本(開發(fā)成本)”，并設(shè)置“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”、“代建工程開發(fā)”四個二級明細(xì)科目； 上述二級

17、明細(xì)之下有分為三級明細(xì)：6個項目 “土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費” “前期工程費” “建安工程費” “基礎(chǔ)設(shè)施費” “公共配套設(shè)施費” “開發(fā)間接費” 設(shè)置“制造費用”一級科目，核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各種間接費用。本賬戶按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門設(shè)置明細(xì)賬，并在賬內(nèi)按費用項目設(shè)置專欄進(jìn)行核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的核算25科目設(shè)置：生產(chǎn)成本土地開發(fā)（6個項目）土地開發(fā)成本的歸集： 1、開發(fā)商品性建設(shè)場地所發(fā)生的成本，直接計入“生產(chǎn)成本土地開發(fā)（ 某塊土地）”明細(xì)成本賬的項目中。 2、開發(fā)自用建設(shè)場地所發(fā)生的成本費用，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計入“生產(chǎn)成本房屋開發(fā)”明細(xì)帳戶

18、的成本項目中，不必單獨核算土地開發(fā)的成本。 3、開發(fā)自用建設(shè)場地所發(fā)生的費用，如果涉及兩個以上的成本核算對象的，應(yīng)先歸集所發(fā)生的費用，計入“生產(chǎn)成本土地開發(fā)（某塊土地）”明細(xì)成本賬的項目中。待開發(fā)完畢投入使用時，再按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入房屋建筑物等的開發(fā)成本。為了避免多次分配，對需要分配計入不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費，可以直接分配計入有關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本，不再進(jìn)行歸集。土地開發(fā)成本的核算26土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)：1、商品性建設(shè)的場地，開發(fā)完工后，應(yīng)作借記“庫存商品土地”，貸記“生產(chǎn)成本土地開發(fā)” 。2、自用的建設(shè)場地，開發(fā)完工投入使用時，借記“生產(chǎn)成本房屋開發(fā)”，貸記“生產(chǎn)成本土地開發(fā)”

19、。3、自用的建設(shè)場地，開發(fā)完工暫時不使用時，應(yīng)作借記“庫存商品土地”，貸記“生產(chǎn)成本土地開發(fā)” 。成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法：1、分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法。 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費用，按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的相關(guān)成本項目內(nèi)。 土地開發(fā)成本的核算27土地開發(fā)成本的核算2、歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的各項土地開發(fā)費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。 例4 ：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2007年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的30000對外轉(zhuǎn)讓，其余的10000企業(yè)

20、自行開發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：28支付土地出讓金25,000,000元，作會計分錄如下：借：生產(chǎn)成本土地開發(fā) 梁園(土地征用及拆遷費) 25,000,000 貸： 銀行存款 25,000,000支付拆遷補(bǔ)償費5 500000元，作會計分錄如下：借：生產(chǎn)成本土地開發(fā) 梁園(土地征用及拆遷費) 5 ,500,000 貸： 銀行存款 5 ,500,000支付勘察設(shè)計費210000元，作會計分錄如下：借：生產(chǎn)成本土地開發(fā) 梁園(前期工程費) 210,000 貸： 銀行存款 210,000土地開發(fā)成本的核算29土地開發(fā)成本的核算支付土石方費用5 500000元，作會計分錄如

21、下：借：生產(chǎn)成本土地開發(fā) 梁園(前期工程費) 5,500,000 貸：銀行存款 5,500,000由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價款1 500000元：借：生產(chǎn)成本土地開發(fā) 梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 1,500,000 貸：應(yīng)付賬款X施工企業(yè) 1,500,000309月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“生產(chǎn)成本土地開發(fā)梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37,710,000元，則單位土地開發(fā)成本為94275元。其中自用的10000土地尚未投入使用，其余30000已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會計分錄如下：借：庫存商品土地(梁園) 9,427,500 主營業(yè)務(wù)成本土地轉(zhuǎn)讓成本 28

22、,282,500 貸：生產(chǎn)成本土地開發(fā)梁園 37,710,000土地開發(fā)成本的核算31例5 續(xù)前例，若自用的10000土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本；采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：借：生產(chǎn)成本房屋開發(fā) 梁園(土地征用及拆遷費) 7,625,000 梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 1,802,500 貸：生產(chǎn)成本土地開發(fā) 梁園(土地征用及拆遷費) 7,625,000 梁園(前期工程費) 1,427,500 梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 375,000土地開發(fā)成本的核算32采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：借：生產(chǎn)成本房屋開發(fā) 梁園(土地征用及拆遷費) 7,6

23、25,000 梁園(前期工程費) 1,427,500 梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 375,000 貸：生產(chǎn)成本土地開發(fā) 梁園(土地征用及拆遷費) 7,625,000 梁園(前期工程費) 1 ,427,500 梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 375,000土地開發(fā)成本的核算33會計科目（4級）:房屋開發(fā)成本的核算土地征用及拆遷補(bǔ)償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費生產(chǎn)成本房屋開發(fā)某項房產(chǎn)34房屋開發(fā)成本的歸集: 分為兩個部分，一部分是房屋所用建設(shè)用地的土地開發(fā)費用，另一部分是開發(fā)建設(shè)房屋所發(fā)生的費用。前一部分費用，在發(fā)生時能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計入各房屋的開發(fā)成本。分不清的，應(yīng)先

24、歸集計入“生產(chǎn)成本土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時，再分配計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本。 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費 （1）在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計入有關(guān)房屋成本核算對象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”成本項目，即借記“生產(chǎn)成本房屋開發(fā)”賬戶，貸記 “銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。房屋開發(fā)成本的核算35房屋開發(fā)成本的核算2、在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費，不能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)先歸集計入“生產(chǎn)成本土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時，再分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”成本項目。3、綜合開發(fā)的土地，一部分銷售，一部分自用

25、建設(shè)商品房。所發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費，應(yīng)先歸集計入“生產(chǎn)成本土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時，再將商品房開發(fā)建設(shè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋成本核算對象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”成本項目，銷售部分轉(zhuǎn)入“庫存商品土地”科目。36房屋開發(fā)成本的核算2、前期工程費： （1）在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的前期工程費，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計入有關(guān)房屋成本核算對象的“前期工程費”成本項目，即借記“生產(chǎn)成本房屋開發(fā)（前期工程費）”賬戶，貸記 “銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。 （2）應(yīng)有兩個以上成本對象負(fù)擔(dān)的前期工程費，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋的成本核算對象的“前期工程費”成本項目。

26、 另外，開發(fā)房屋所占用的土地，在開發(fā)土地時所發(fā)生的前期工程費，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計入有關(guān)房屋成本核算對象的“前期工程費”成本項目，不能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)先歸集計入“生產(chǎn)成本土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時，再分配 計入有關(guān)房屋成本核算對象的“前 期工程費”成本項目。37房屋開發(fā)成本的核算3、建筑安裝工程費： （1）出包方式：采用這種方式發(fā)生的建筑安裝工程費，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程的“工程價款結(jié)算賬單”，直接計入有關(guān)房屋成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，即借記“生產(chǎn)成本房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”。 對于企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能

27、直接作為建筑安裝工程費支出，在發(fā)生時作為預(yù)付賬款核算。 另外，企業(yè)按照合同規(guī)定，撥付給承包單位抵作預(yù)付備料款和預(yù)付賬款的材料，應(yīng)按照預(yù)算價格結(jié)算。預(yù)算價格與實際成本的差額，應(yīng)計入有關(guān)房屋成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，即借記“預(yù)付賬款（預(yù)算價格）”賬戶，貸記“原材料（實際成本）”賬戶，借記或貸記“生產(chǎn)成本房屋開發(fā)（預(yù)算價格與實際成本的差額）”賬戶。38房屋開發(fā)成本的核算 （2）自營方式：即自己組織施工力量進(jìn)行施工建設(shè)。應(yīng)在“生產(chǎn)成本”賬戶下增設(shè)“工程施工”和“施工間接費”明細(xì)科目，用于歸集和核算企業(yè)發(fā)生的各項建筑安裝工程費用，并定期轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本房屋開發(fā)”明細(xì)賬戶有關(guān)房屋核算成本對象

28、的“建筑安裝工程費”成本項目。 另外，企業(yè)開發(fā)房屋占用的土地，在開發(fā)階段發(fā)生的建筑安裝費用，分清負(fù)擔(dān)對象的直接計入相關(guān)房屋成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，有兩個以上項目共同承擔(dān)的，先歸集再安裝合理的標(biāo)準(zhǔn)分配。4、基礎(chǔ)設(shè)施費 （1）在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的前期基礎(chǔ)設(shè)施費，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計入有關(guān)房屋成本核算對象的基礎(chǔ)設(shè)施費成本項目，即借記“生產(chǎn)成本房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。39房屋開發(fā)成本的核算 （2）應(yīng)有兩個以上成本對象負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋的成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。 另外，開發(fā)房屋所占用的土地，在開發(fā)土地時

29、所發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計入有關(guān)房屋成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目，不能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)先歸集計入“生產(chǎn)成本土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時，再分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。40房屋開發(fā)成本的核算5、公共配套設(shè)施費 （1）公共配套設(shè)施費與房屋同步建設(shè)時，其發(fā)生的公共配套設(shè)施費，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋成本核算對象“公共配套設(shè)施費”本項目，即借記“生產(chǎn)成本房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。 如果發(fā)生的公共配套設(shè)施費有兩個以上項目分擔(dān)的，則應(yīng)先通過“生產(chǎn)成本配套設(shè)施開發(fā)”明細(xì)科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施竣工

30、時，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的“公共配套設(shè)施費”成本項目，即借記 “生產(chǎn)成本房屋開發(fā)”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶。41房屋開發(fā)成本的核算 （2）配套設(shè)施晚于房屋建設(shè)時，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工房屋的成本，可以采用預(yù)提的方法。按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)確定已完工房屋應(yīng)分擔(dān)的公共設(shè)施配套費，計入有關(guān)房屋成本核算對象的“公共配套設(shè)施費”成本項目。待配套設(shè)施竣工時，按實際支出數(shù)沖減預(yù)提的公共設(shè)施配套費，實際數(shù)與預(yù)提數(shù)的差額，應(yīng)增加或減少有關(guān)項目的成本。42房屋開發(fā)成本的核算6、開發(fā)間接費 企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房屋的過程中發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，應(yīng)現(xiàn)在“制造費用”科目進(jìn)行歸集，期末再按一定的標(biāo)準(zhǔn)

31、分配計入有關(guān)房屋核算對象的“開發(fā)間接費用”成本項目，即借記“生產(chǎn)成本房屋開發(fā)（開發(fā)間接費）”賬戶，貸記“制造費用”賬戶。 房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)： （1）對于已驗收的商品房、代建房，應(yīng)將其實際成本轉(zhuǎn)入“庫存商品”賬戶。即借記“庫存商品房屋、代建工程”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本房屋開發(fā)”賬戶。43房屋開發(fā)成本的核算（2）開發(fā)完工的出租經(jīng)營用房，竣工驗收后直接投入使用的，應(yīng)將其實際成本直接轉(zhuǎn)入“出租庫存商品”賬戶，即借記“出租庫存商品”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本房屋開發(fā)”賬戶。（3）對于開發(fā)完工的周轉(zhuǎn)房，竣工驗收后直接投入使用的，應(yīng)將其實際成本直接轉(zhuǎn)入“周轉(zhuǎn)房”賬戶，即借記“周轉(zhuǎn)房”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本房屋開發(fā)”

32、賬戶。44 下午再見45配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 配套設(shè)施的分類： （1）一類是建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，具體包括兩部分：一是根據(jù)規(guī)劃在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建設(shè)的商店、銀行、郵局等公共配套設(shè)施，它建成后應(yīng)有償轉(zhuǎn)讓給接受單位；二是根據(jù)規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)建設(shè)的非營業(yè)性的配套設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、文化站、醫(yī)院等。這一類配套設(shè)施是企業(yè)的商業(yè)產(chǎn)品，必須確定成本核算對象并計算其實際成本。 （2）另一類是建成后不能有償轉(zhuǎn)讓應(yīng)計入開發(fā)項目成本的配套設(shè)施，如公共會館、鍋爐房、水塔、自行車棚、球場、景觀水池等。這類配套設(shè)施不是企業(yè)的商品產(chǎn)品，不需要單獨核算其成本。應(yīng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)開發(fā)項目的成本。46配套設(shè)施開發(fā)

33、成本的核算配套設(shè)施的開發(fā)成本的歸集 （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費：配套設(shè)施占用場地應(yīng)分擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費，應(yīng)按其實際占用土地面積的一定比例分配計入配套設(shè)施的開發(fā)成本。即借記“生產(chǎn)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本土地開發(fā)”賬戶。 單位面積征用拆遷費征用拆遷費總額各項目占用土地總面積 分配的征用拆遷費實際占用面積單位面積征用拆遷費 公式中，“各項目”包括開發(fā)建設(shè)的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房和能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施等；“占用土地總面積”是指以上建筑物實際占用的面積，而不是征用的土地或建設(shè)場地的面積。47配套設(shè)施開發(fā)成本的核算（2）前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費 能夠分清應(yīng)由某項配套設(shè)施負(fù)擔(dān)

34、的前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費，可以直接計入相關(guān)配套設(shè)施的開發(fā)成本，其他分不清楚的，先歸集再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配，即借記“生產(chǎn)成本配套設(shè)施開發(fā)（前期工程費或基礎(chǔ)設(shè)施費）”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“生產(chǎn)成本土地開發(fā)（前期工程費或基礎(chǔ)設(shè)施費）”賬戶。（3）建筑安裝工程費： 企業(yè)開發(fā)建設(shè)配套設(shè)施所發(fā)生的建筑安裝工程費的歸集和核算方法，與上一節(jié)房屋開發(fā)的基本相同。無論是出包方式或是自營施工，所發(fā)生的建筑安裝工程費，均應(yīng)計入相應(yīng)的配套設(shè)施的開發(fā)成本。即借記“生產(chǎn)成本配套設(shè)施開發(fā)（建筑安裝工程費）”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“原材料”等賬戶。48配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 （4）公共配套設(shè)施費

35、： 企業(yè)配套設(shè)施成本核算對象的“公共配套設(shè)施費”成本項目，核算的是能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按一定標(biāo)準(zhǔn)分擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施發(fā)生的費用支出。即借記“生產(chǎn)成本配套設(shè)施開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓設(shè)施（公共配套設(shè)施費）”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本配套設(shè)施開發(fā)不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施”賬戶。 （5）開發(fā)間接費用： 企業(yè)發(fā)生的開發(fā)間接費用，首先在“制造費用”賬戶進(jìn)行歸集，期末按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，即借記“生產(chǎn)成本配套設(shè)施開發(fā)(開發(fā)間接費)”賬戶，貸記“制造費用”賬戶。49配套設(shè)施開發(fā)成本的核算配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)： （1）對于能夠有償轉(zhuǎn)讓的的配套設(shè)施，竣工驗收后

36、將其實際成本轉(zhuǎn)入“庫存商品”賬戶，即借記“庫存商品配套設(shè)施”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本配套設(shè)施開發(fā)”。 （2）對于不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，竣工驗收后將其實際成本，按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入相關(guān)項目的成本。即借記“生產(chǎn)成本房屋開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)”等賬戶，貸記“生產(chǎn)成本配套實施開發(fā)”賬戶。50配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 （3）采用預(yù)提方式計入有關(guān)商品房開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，竣工驗收后將實際發(fā)生的成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費，即借記“預(yù)提費用預(yù)提配套設(shè)施費”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本配套設(shè)施開發(fā)（不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）”賬戶，差額分配計入在建工程的項目?；A(chǔ)設(shè)施費與公共配套設(shè)施費的區(qū)別？51基礎(chǔ)設(shè)施費與公共配套設(shè)施

37、費基礎(chǔ)設(shè)施費: 指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。 配套設(shè)施費: 指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 52代建工程成本的核算一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目 代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。 會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地、房屋所發(fā)生的各項支出，應(yīng)分別通過“生產(chǎn)成本土地開發(fā)”和“開發(fā)生產(chǎn)成本房屋開發(fā)”賬戶進(jìn)行核算，同上述土地和房屋的開發(fā)

38、成本的核算。 除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過“生產(chǎn)成本代建工程開發(fā)”賬戶進(jìn)行核算。 代建工程開發(fā)成本的核算對象，應(yīng)根據(jù)各項工程實際情況確定。成本項目一般可設(shè)置如下幾項：（l）土地征用及拆遷補(bǔ)償費；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發(fā)間接費。在實際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。53代建工程成本的核算二、代建工程開發(fā)成本的核算開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)借記“生產(chǎn)成本代建工程開發(fā)某工程（某費用項目）”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”

39、、“開發(fā)間接費用”等賬戶。完成開發(fā)并經(jīng)驗收的代建工程，應(yīng)將其實際開發(fā)成本自“生產(chǎn)成本代建工程開發(fā)”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“庫存商品代建工程”賬戶的借方，在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，應(yīng)借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“庫存商品代建工程”賬戶。54代建工程成本的核算 例：某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開發(fā)風(fēng) 景區(qū)。發(fā)生如下業(yè)務(wù)： 1、11月1日，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費300 000元，設(shè)計、堪察費40 000元，作如下分錄： 借：生產(chǎn)成本代建工程開發(fā) （拆遷補(bǔ)償費）300 000 （前期工程費） 40 000 貸：銀行存款 340 000 2、11月15日，企業(yè)承

40、付某施工企業(yè)工程進(jìn)度款400 000元，作分錄： 借：生產(chǎn)成本代建工程開發(fā) （建筑安裝費)400 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 400 000 借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 400 000 貸：銀行存款 400 00055代建工程成本的核算3、11月20日，支付風(fēng)景區(qū)綠化費20 000元。作分錄： 借：生產(chǎn)成本代建工程開發(fā)（基礎(chǔ)設(shè)施費費）20 000 貸：銀行存款 20 000 4、11月30日，分配景區(qū)應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費30 000元，作分錄： 借：生產(chǎn)成本代建工程開發(fā) （開發(fā)間接費）30 000 貸：制造費用 30 000 5、11月30日，風(fēng)景區(qū)竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本790 000元。作分錄：

41、 借: 庫存商品代建工程（景區(qū)） 790 000 貸：生產(chǎn)成本代建工程開發(fā) 790 00056期間費用的核算同一般企業(yè)的核算基本相同，注意區(qū)分開發(fā)間接費與管理費用的界限1管理費用 管理費用指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，包括：工資、福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、咨詢費、訴訟費、排污費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、存貨盤虧毀損和報廢損失等其他費用。 2銷售費用 企業(yè)為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的各項費用，包括：在產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告費、展

42、覽費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費；在產(chǎn)品銷售前發(fā)生的改裝修復(fù)費、水電費等；專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費等。57期間費用的核算3財務(wù)費用 企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)在經(jīng)營中發(fā)生的利息凈支出，匯總凈損失，調(diào)劑的外匯手續(xù)費，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費及企業(yè)籌資中發(fā)生的其他財務(wù)費用等。 在實務(wù)中，準(zhǔn)確地計算借款利息，應(yīng)注意： （1）確定用于開發(fā)成本中的借款數(shù)額，以區(qū)分資本化和費用化的界限；（2）細(xì)分用于不同工程項目的借款數(shù)，正確劃分同一借款在不同項目間的負(fù)擔(dān)額；（3）工程停工時的借款費用暫停資本化；（4）開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品即產(chǎn)品完工后，借款利息直接計入當(dāng)期損益。 58房地產(chǎn)企業(yè)收

43、入的核算主營業(yè)務(wù)收入：土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入和出租開發(fā)產(chǎn)品的租金收入。其他收入：商品房售后服務(wù)收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入。建造合同的收入：房地產(chǎn)企業(yè)與買方簽訂了合同，按合同要求開發(fā)房地產(chǎn)取得的收入。收入的確認(rèn)：同一般企業(yè)。企業(yè)會計制度規(guī)定收入確認(rèn)條件是：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。在實際操作過程中。開發(fā)企業(yè)主要是以銷售發(fā)票的開具來確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。 59房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算特

44、殊銷售商品收入的確認(rèn)：1、分期收款開發(fā)商品收入的確定，按照合同約定的收款日確定收入的實現(xiàn)。同一般的企業(yè)。2、分期預(yù)收款銷售開發(fā)商品收入確定，待交付商品時確認(rèn)收入實現(xiàn)。3、售后回購開發(fā)商品收入的確認(rèn)，不予確認(rèn)收入，通過“待轉(zhuǎn)庫存商品價差”賬戶核算。60房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的核算主營業(yè)務(wù)成本明細(xì)科目：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營成本。主營業(yè)務(wù)稅金及附加、其他業(yè)務(wù)收支、營業(yè)外收支，同一般企業(yè)的核算。所得稅：會計處理同一般企業(yè)。利潤分配的核算：會計處理同一般企業(yè)。財務(wù)報表：與一般企業(yè)基本相同。房地產(chǎn)企業(yè)存貨的中的房產(chǎn)屬于流動資產(chǎn)，在其他企業(yè)屬于固定資產(chǎn)。

45、61房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 兩個文件：國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 國稅發(fā)200631號國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 國稅發(fā)2001142號）1、成本費用扣除方法不同成本 2001142號第五條規(guī)定：企業(yè)當(dāng)期成本費用的確定，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實際銷售面積以及可售單位工程成本費用來確定。 可售單位工程成本費用=可售總成本費用總可售面積其中，可售總成本費用包括為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的成本及其期間費用。 31號文件規(guī)定:新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按

46、稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。 62房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 房地產(chǎn)行業(yè)會計制度規(guī)定，除開發(fā)期間借入資金所發(fā)生的利息以間接費用列入開發(fā)產(chǎn)品成本科目外，其余的期間費用不分項目，應(yīng)一律作為當(dāng)期損益處理。 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)對于期間費用的規(guī)定和會計制度一致。但是外資房地產(chǎn)企業(yè)按142號文件規(guī)定，期間費用應(yīng)并入開發(fā)總成本，并按實際銷售面積隨銷售成本逐步攤銷。當(dāng)期項目多的，還應(yīng)按項目分?jǐn)傎M用，待各項目實現(xiàn)銷售時，按銷售進(jìn)度攤?cè)氘?dāng)期損益。這種計算方法與會計制度的規(guī)定不同。63房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異2、會計制度確認(rèn)銷售實現(xiàn)時間與稅法規(guī)定的發(fā)生納稅義務(wù)時間不同142號文件明確規(guī)定外商投

47、資房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售款銷售的收入確定原則：采取分期付款或預(yù)售方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn)；采取按揭形式的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實現(xiàn)；采取以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。31號文件也對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時間作了基本相同的規(guī)定。64房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 對于房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品收到的預(yù)售款，應(yīng)按照上述規(guī)定確認(rèn)稅法上的“收入”（并不是嚴(yán)格意義上的收入）并結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)定的預(yù)計利潤率預(yù)交所得稅。 會計制度對于取得的預(yù)售款在當(dāng)期并不確認(rèn)也不結(jié)轉(zhuǎn)收入，這一點和稅收制度存在不同，造成會計制度確認(rèn)銷售實現(xiàn)時

48、間與稅法規(guī)定的納稅義務(wù)時間發(fā)生不同。 企業(yè)會計制度規(guī)定收入確認(rèn)條件是：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。在實際操作過程中。開發(fā)企業(yè)主要是以銷售發(fā)票的開具來確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。65房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在符合下列條件時確認(rèn)收入的實現(xiàn)：（1）開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋面積已經(jīng)有關(guān)部門測定；（2）已與客戶簽訂了正式房屋銷售合同；（3）標(biāo)的物房屋已經(jīng)客戶驗收，對房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥

49、了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。 在具體實務(wù)中，有人為提前或推遲確認(rèn)收入現(xiàn)象：如當(dāng)取得銷售許可證，與客戶簽定預(yù)售合同并收取預(yù)收款時，就作銷售收入實現(xiàn)，這樣做不符合企業(yè)會計制度的要求，因為這時開發(fā)產(chǎn)品尚在建設(shè)中，企業(yè)還承擔(dān)著商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬，且成本也不可計量。有些房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過戶時才作收入賬，由于在我國辦理房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證等手續(xù)較繁瑣，往往在開發(fā)產(chǎn)品已交付客戶使用時，尚未辦妥產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，而以過戶為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，顯然有過遲之嫌。66房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異3、確認(rèn)利潤的時間不同在未完工的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售階段，因為不符合會計制度對收入的確認(rèn)，會計上不結(jié)轉(zhuǎn)未完工項目的

50、收入，按照配比原則也不結(jié)轉(zhuǎn)成本，也就無從計算會計利潤；稅法則規(guī)定按照預(yù)計利潤率確定利潤。就造成稅法和會計對當(dāng)期確認(rèn)利潤的時間不同。67房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異4、結(jié)轉(zhuǎn)成本的不同 房地產(chǎn)企業(yè)會計制度規(guī)定：“經(jīng)營成本”項目，反映企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的實際成本。 31號文件和142號文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。通常，可售面積單位工程成本成本對象總成本總可售面積；銷售成本已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本。68房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異5、開發(fā)產(chǎn)品自用

51、問題對于將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等方面，會計上認(rèn)為是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系，不符合一般商品銷售收入的確認(rèn)原則，不作銷售處理，按成本轉(zhuǎn)賬。上述情況，142號文件對外資房地產(chǎn)企業(yè)沒有明確規(guī)定。但31號文件對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的上述行為則規(guī)定應(yīng)視同銷售確認(rèn)相關(guān)的收入、成本和費用。69房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異31號文件規(guī)定：下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入： （1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等； （2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)； （3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者； （4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； （5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)

52、單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。70房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 例：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2005年1月1日，將一棟剛剛開發(fā)完工的房產(chǎn)出租給乙公司，租期4年，租金總額為元。該房產(chǎn)的賬面價值為2400萬元，市場價格為3000萬元。假定甲公司按20年攤銷該房屋的成本，不考慮殘值。2005年12月，甲公司會計上確認(rèn)收入房屋租賃收入60萬元（240萬元4年），結(jié)轉(zhuǎn)房屋成本120萬元。稅法上則還要確認(rèn)視同銷售收入3000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本2400萬元，確認(rèn)利潤600萬元。71房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 2005年會計上攤銷出租房屋的成本為120萬元，而該房屋的計稅價值為3000萬元，稅收上應(yīng)攤銷出租房屋成本150萬元

53、（83號文件規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除，所以成本應(yīng)為3000萬20）?？梢?，2005年稅收處理比會計處理多計銷售所得600萬元，多攤銷成本30萬元。甲公司在申報2005年企業(yè)所得稅時，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額570萬元。 72房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 6、接受抵債的固定資產(chǎn)入帳價值的確認(rèn)不同。 企業(yè)接受抵債取得的固定資產(chǎn)，按照放棄債權(quán)的賬面價值加上支付的相關(guān)稅費計價。即借記固定資產(chǎn)（債權(quán)賬面價值加相關(guān)稅費），借記壞賬準(zhǔn)備（該債權(quán)計提的壞賬準(zhǔn)備），貸記應(yīng)收賬款（應(yīng)收債權(quán)的賬面余額），貸記銀行存款（支付的相關(guān)稅費）。 稅法規(guī)定以債務(wù)重組方式取

54、得的固定資產(chǎn)，按照公允價值計價，公允價值低于重組債權(quán)的價值作為損失，允許稅前扣除，所得稅匯算清繳時作納稅調(diào)減處理。同時，企業(yè)高于公允價值部分計提的折舊不得稅前扣除，所得稅匯算清繳時作納稅調(diào)增處理。73房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異7、預(yù)收賬款計繳營業(yè)稅會計與稅收差異的的處理 中華人民共和國營業(yè)稅法實施細(xì)則第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。稅法中明確指出了納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)取得預(yù)收賬款時必須繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是實際收到的預(yù)收款金額。 目前部分企業(yè)的處理：按預(yù)收賬款科目當(dāng)期的發(fā)生額計提相關(guān)稅費，即借“主營

55、業(yè)務(wù)稅金及附加”，貸“應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅（或城建稅）”、“其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費附加”等，實際繳納稅款時，借記“應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅（或城建稅）”、“其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費附加”科目，貸“銀行存款”。度終，對達(dá)到收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入當(dāng)年銷售收入，并將“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”轉(zhuǎn)入本年利潤。 這樣處理違背了配比原則。74房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 本人認(rèn)為：企業(yè)按收到的預(yù)收賬款計提相關(guān)稅費時，作借記“遞延稅款營業(yè)稅（或城建稅、教育附加）”科目，貸記“應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅（或城建稅）”、“其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費附加”科目。年終，根據(jù)預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入的金額，計算本年度應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)稅費，作借記“主營

56、業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“遞延稅款營業(yè)稅（或城建稅、教育附加）”科目。75房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異8、預(yù)收賬款計繳所得稅會計與稅收差異的的處理 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號），開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。 76房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 一般核算方法：按預(yù)收賬款當(dāng)期的發(fā)生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。作如下會計

57、分錄，借“應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。年終，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工交付后，企業(yè)應(yīng)及時計算已實現(xiàn)的收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，經(jīng)過納稅調(diào)整計算出所得稅，借“所得稅”，貸“應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅”。預(yù)繳所得稅少于應(yīng)交所得稅補(bǔ)繳時，借“應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。對未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款對應(yīng)的所得稅反映在應(yīng)交稅金欄，用負(fù)數(shù)表示。 這樣處理簡便，但是，預(yù)交稅金應(yīng)確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn)，而卻在貸方負(fù)數(shù)反映，違背了資產(chǎn)的定義。對報表的財務(wù)比率有影響。77房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 本人認(rèn)為：對預(yù)繳的所得稅確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn)，并使用“遞延稅款所得稅”科目，平時預(yù)交所得稅時借記本科目，貸記“銀行

58、存款”科目，年終，對達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)收入”科目，其對應(yīng)的已上繳的所得稅，從“遞延稅款所得稅”科目轉(zhuǎn)入“所得稅”科目，即借記“所得稅”科目，貸“遞延稅款所得稅”科目。平時不預(yù)交，年末一并計繳時，借記“遞延稅款所得稅（年末預(yù)收賬款預(yù)計所得稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅（按稅法調(diào)整后確認(rèn)的所得稅額）”科目，根據(jù)兩者的差額，借記或貸記“所得稅”科目。78房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異例1：甲房地產(chǎn)公司，當(dāng)年有一樓盤預(yù)售收入2000萬元，其他應(yīng)納稅所得額200萬元，則：應(yīng)納稅額20033%+200015%33%33萬 借：遞延稅款所得稅 99萬 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅 33萬 所得稅 66萬第二年甲企業(yè)實現(xiàn)上述樓盤80%